Direction de l'urbanisme Service de l Action Foncière 2016 DU 81 Appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» - site 34 rue Castagnary (15e) - Désignation du lauréat, déclassement et autorisation de cession PROJET DE DELIBERATION EXPOSE DES MOTIFS Mes Chers Collègues, Le 3 novembre 2014 était lancé l appel à projets urbains innovants «Réinventer Paris» sur 23 sites propriétés de la Ville ou de ses partenaires (CASVP, bailleurs sociaux, Paris Habitat, et aménageurs Paris Batignolles Aménagement et la SEMAPA), proposés à la vente ou à la location en vue de la réalisation de projets urbains innovants. Le site Castagnary, sis 34 rue Castagnary (15 ème ), objet de la présente délibération, est l un des 23 sites. Nouvelle façon de construire la ville, l appel à projets urbains innovants vise la mutation de sites extrêmement divers, parfois déqualifiés, au profit de projets urbains innovants à même d apporter des réponses concrètes aux principaux défis qui se posent à la Ville, notamment en matière de création de logements, d adaptation à la mutation des modes de vie, d attractivité et de rayonnement, de lutte contre le changement climatique, de résilience, de renforcement de la végétalisation, etc. L appel à projets s est adressé à un large public. Sans revenir sur le succès qu atteste le nombre de candidatures reçues, la pluralité des équipes était l un des objectifs forts de la démarche et constitue une réelle novation dans la façon d appréhender les problématiques urbaines. Les équipes ont réuni dès la genèse des projets les acteurs traditionnels de l immobilier aux côtés de nouveaux partenaires d horizons divers (culturel, artistique, associatif, scientifique, start-up, économie sociale et solidaire, agriculture urbaine, ). L incitation portée par la Ville d associer le plus en amont possible les exploitants et les futurs usagers marque également une dynamique nouvelle qui doit pouvoir être réitérée pour le lancement d autres projets. L innovation s est traduite aussi bien dans les programmations, les usages, la performance technique, environnementale et architecturale que dans les montages immobiliers et financiers spécifiquement adaptés aux projets. Une grande liberté programmatique a été laissée aux candidats, de manière à libérer la créativité et susciter l innovation. En contrepartie, au fur et à mesure de la démarche, les conditions et garanties de respect du droit, de faisabilité opérationnelle, de pérennité des innovations et de mixité des usages ont été précisées. Là encore, ce sont les porteurs de projets qui ont défini eux mêmes leur niveau d engagement et cela a constitué un filtre supplémentaire dans l analyse des projets. Le cahier des charges de l appel à projets a défini 6 critères de sélection d un genre nouveau, remplaçant le seul critère financier qui était d usage dans le passé : l innovation, les qualités architecturales et d intégration urbaine du projet, la faisabilité économique du projet, ses performances environnementales, la cohérence entre la nature du projet et la capacité financière du porteur de projet, et enfin le prix. L Appel à projets s est déroulé en trois phases :
- la phase 1 s est déroulée de novembre 2014 à février 2015 : les porteurs de projets constitués en groupement ont été invités à manifester leur intérêt pour un ou plusieurs des sites. Sur les 23 sites, 815 candidatures ont été déposées et 650 retenues qui ont eu accès aux dossiers de consultation (ou Data Room). - la phase 2 de février à la mi-juillet 2015 : les équipes retenues ont élaboré une offre dite initiale détaillant le projet urbain innovant proposé assorti d une offre de prix. Le comité de sélection a retenu 75 projets à raison de 3 ou 4 par site. Un courrier a été adressé le 30 juillet aux finalistes précisant les évolutions que la Ville souhaitait voir apportées ; - la phase 3 de mi-juillet 2015 à janvier 2016 : les finalistes ont élaboré une offre finale correspondant dans la forme à leur offre initiale améliorée et précisant notamment leurs engagements en termes de réalisation et de maintien pendant 10 ans des innovations et de maintien de la programmation pendant 15 ans. 74 projets ont été remis. Sur chacun des sites, le jury final a procédé au classement des finalistes. Le 3 février 2016, la Maire a annoncé les 22 lauréats de Réinventer Paris, l appel à projets ayant été déclaré infructueux sur l un des sites. * * * Le bâtiment sis 34 rue Castagnary (15 e ) fait partie des sites qui ont été proposés dans le cadre de cet appel à projets urbains innovant. Ils agit d un bâtiment dont la Ville de Paris est propriétaire, correspondant à une d une parcelle triangulaire cadastrée AH n 21 de 457 m², sur laquelle a été édifié en 1930 un bâtiment en brique rouge en R+1+combles, en forme de flèche. Cet ensemble immobilier de 550 m² utiles environ, à usage de bains-douches jusqu en octobre 2011, est situé à l Est du 15ème arrondissement. La pointe de l îlot donne sur la place du Général Monclar. La parcelle est bordée par la rue Castagnary à l Est et par la rue Saint-Amand à l Ouest. Le bâtiment actuel est composé de plusieurs constructions : - en partie avant, un pavillon donnant sur la place et correspondant, à rez-de-chaussée, à l ancienne section des femmes (salle d attente, salle de douches et trois locaux de service) ; à l étage, l ancienne section des hommes (salle d attente et douches) et l ancien appartement de service (55 m² refait à neuf en 2006) ; - en partie arrière, un corps de bâtiment rectangulaire abritant précédemment 29 cabines de douche par étage, encadré de deux courettes latérales donnant sur la rue Saint- Amand et sur la rue Castagnary, et qui vient s adosser en fond de parcelle aux héberges des immeubles voisins édifiés à R+8. Le sous-sol du bâtiment abritait le vestiaire du personnel et, dans un vaste sous-sol technique, une chaudière CPCU installée en 2006. Au PLU, la parcelle est inscrite en zone UG, secteur de protection de l habitation et de déficit en logement social. Elle y est signalée pour son intérêt patrimonial. L emprise dépend du domaine public de la Ville de Paris, son déclassement n ayant pas été formellement prononcé après la fermeture de l établissement des Bains Douches. Elle doit donc être déclassée préalablement à la signature de la promesse de vente avec le lauréat. Le bâtiment est actuellement occupé par le collectif d artistes «La Main», qui bénéficie d une convention d occupation du domaine public depuis le 6 septembre 2013. La fin de cette mise à disposition et le départ de cette association, actuellement en cours avec la recherche d un site de 2
relogement, sont un préalable indispensable à la cession de la propriété au lauréat de la consultation Réinventer Paris. * * * Le dossier de consultation de l appel à projets urbains innovants précisait que le programme à réaliser sur ce site devait comprendre prioritairement du logement, dont 30 % de logement social. 29 manifestations d intérêt ont été reçues lors de la première phase de la consultation et 25 candidats ont été autorisés à remettre une offre. Au final, 17 offres ont été reçues et analysées. Le comité de sélection, composé du Maire d arrondissement, de conseillers de Paris des différents groupes politiques, des adjoints à la Maire concernés, du Conseil Parisien de la Jeunesse et d experts, avait retenu, en juin 2015, 3 candidats finalistes sur ce site : Le projet «Bains Douches & Co» porté par la Société SOVIM Le projet ««Premier Immeuble Nudge» porté par la Société OGIC Le projet «Castagnary Flamenco» porté par la société OGIF Le jury final, reprenant la configuration du comité de sélection complété d experts internationaux, a proposé, en janvier 2016, de retenir comme lauréat le projet «Bains Douches & Co», porté par la société SOVIM, maître d ouvrage. Ce projet prévoit de développer, sur une surface totale de 1.798 m² SDP, décomposé comme suit : - 358 m² SDP à usage de locaux de coworking, dans le pavillon de proue conservé ; le lauréat s est engagé à étudier les possibilités techniques, juridiques et financières qui pourraient permettre d intégrer dans ce bâtiment des surfaces ouvertes à des associations du quartier, par exemple des associations à caractère musical, - 1.440 m² SDP à usage d habitation destinée à la colocation (1.020 m² de logements libres et 420 m² de logements sociaux), dans un nouveau bâtiment à édifier à R+8 en appui des murs pignons des immeubles mitoyens, - la création d un jardin de 135 m² à rez-de-chaussée entre les deux bâtiments, que le lauréat s est engagé à ouvrir au public pendant la journée, - en terrasse, un potager pour les utilisateurs de l immeuble et la végétalisation du bâtiment à édifier ; par ailleurs, le projet utilise des techniques innovantes comme la construction de l immeuble neuf avec une ossature en bois et l utilisation expérimentale d éclairage solaire par fibre optique. Le jury a été particulièrement sensible non seulement aux espaces «partagés» du projet (tant d habitation que de coworking), mais également aux engagements de modération locative du candidat (répondant ainsi à l une des préoccupations manifestées par la municipalité dans le cadre de cette opération), ainsi qu à la mise en valeur du bâtiment de proue et à l adaptation de la densité du programme aux spécificités de ce site. La société SOVIM a pris un certain nombre d engagements sous peine de pénalités-, dont les principaux sont les suivants : 3
- engagement pendant 15 ans de respecter le programme proposé ; - engagement pendant 15 ans, pour le programme de logements, sur un type de bail locatif qui n intègre pas de solidarité financière entre colocataires pour le paiement des loyers (bail innovant en France) ; - engagement à respecter et à faire respecter par les acquéreurs successifs pendant 5 ans -, au titre de la clause «anti-spéculative» pour les logements libres- une grille de prix de vente à des tarifs sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans le quartier ; - engagement de maîtrise des loyers d habitation (à usage locatif et non pas de propriétaire-occupant) ; - engagement de location des logements sociaux du programme à l opérateur social Socalog, dans le cadre d un bail emphytéotique de 20 ans ; - engagement pendant 15 ans sur des loyers modérés pour les espaces de coworking ; - engagement sur les aspects constructifs et environnementaux du programme. L ensemble des engagements du lauréat sera repris dans l acte de cession, dont le projet est annexé à la présente délibération. Ces engagements feront l objet au même titre que les engagements sur les aspects innovants du programme d une évaluation annuelle par le biais d un «protocole d évaluation» à soumettre à la Ville de Paris, dispositif prévu pour la totalité des sites objets de l appel à projets urbains innovants. Dans ces conditions, l offre finale du lauréat propose une acquisition en pleine propriété de la propriété communale au prix global minimum de 2.000.000 ; le prix de vente définitif sera adapté en fonction des surfaces permises par les futures autorisations d urbanisme. Le seuil environnement proposé par le lauréat s élève à 25.000 HT, le seuil fondations spéciales à 100.000 HT. Par avis du 12 avril 2016, France Domaine a estimé que, d après le cadre spécifique de cette offre, le prix minimum proposé de 2.000.000, soit 1.159 /m² SDP, pouvait être accepté. Lors de sa séance du 04 mai 2016, le Conseil du Patrimoine a émis un avis favorable à la cession de gré à gré de la propriété communale au profit du lauréat, au prix minimum de 2.000.000 et aux conditions essentielles ci-dessus évoquées. Compte tenu de ces éléments, j ai l honneur de vous proposer : - de désigner le projet «Bains Douches & Co», porté par la société SOVIM, lauréat de l appel à projets urbains innovants du site 34 rue Castagnary (20 ème ), - de prononcer le déclassement de cette propriété, - d autoriser la signature avec la société SOVIM d une promesse de vente (dont les principales caractéristiques figurent dans le projet d acte joint à la présente délibération), soumise à conditions suspensives, notamment de libération du site et d obtention des autorisations d urbanisme définitives, - d autoriser la signature d un acte de vente après levée des conditions suspensives de la promesse de vente, - d autoriser le lauréat à déposer toutes les autorisations administratives, notamment d urbanisme, nécessaires à la réalisation du projet, - d autoriser la constitution de toutes les servitudes éventuellement nécessaires à la réalisation du projet, 4
- d autoriser le lauréat à procéder aux opérations nécessaires, notamment aux diagnostics, prévues dans la consultation entre la signature de la promesse de vente et l acte de cession. Dans ces conditions, la cession définitive pourrait intervenir courant 2017, et l opération pourrait être livrée fin 2018/début 2019. En vous soumettant le dossier de cette affaire, je vous prie, mes Chers Collègues, de bien vouloir en délibérer. La Maire de Paris 5