LE PASS-GRL DU 1% LOGEMENT Garantie des Risques Locatifs
Un constat : Le risque d impayé constitue un frein au développement d une offre locative privée; La sélection des locataires en raison du risque d impayés de loyers exclut certain locataires (CDD, absence de caution ); La garantie LOCA-PASS est parfois jugée insuffisante par les bailleurs. La réponse : le PASS-GRL Un dispositif d assurance élargie qui vise à mieux sécuriser les rapports bailleurs/locataires. 2
Genèse du PASS-GRL : A l initiative des partenaires sociaux du 1% Logement La GRL a été prévue par la loi sur les services à la personne votée le 26 juillet 2005, dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale. Elle a été proposée dès novembre 2005 dans le rapport du groupe de travail sur la garantie des risques locatifs du Conseil National de l Habitat (CNH). La mise au point de ce dispositif a nécessité une année de travail entre l Etat et les partenaires sociaux du 1% logement: MEDEF, CFDT, CFE-CGC, CFTC, CGPME, CGT, CGT-FO. La GRL a fait l objet d une convention signée entre l Etat et les partenaires sociaux du 1% logement le 20 décembre 2006. Sa mise en œuvre est effective depuis le 1er janvier 2007. Elle s intègre également dans la loi DALO du 5 mars 2007 (droit opposable au logement) qui lui donne toute sa place comme voie complémentaire d accès au logement. Cette convention exprime la volonté des partenaires sociaux de renforcer par un processus permanent l efficacité économique et sociale du 1% Logement. 3
Objectifs du PASS-GRL : Faciliter et accroître l accès au logement locatif du parc privé Un dispositif qui va plus loin que la garantie LOCA-PASS Par une sécurisation totale des loyers; Par un assouplissement des seuils d accessibilité exigés par les bailleurs; Par un traitement social efficace des locataires en impayés. Le PASS-GRL : une avancée dans le droit au logement Permettre de mettre fin à l inflation des garanties exigées pour accéder à un logement; Favoriser la remise sur le marché de logements vacants du parc privé; Garantir et renforcer le volet accompagnement social des locataires en difficultés; Limiter le recours aux procédures contentieux et prévenir les expulsions. Garantir les risques locatifs c est se positionner dans une logique de prévention et d accompagnement social. 4
Le PASS-GRL en pratique : Public visé Les propriétaires et bailleurs de logements du parc privé; Les locataires en situation d exclusion par rapport aux critères usuels de l assurance impayés de loyers : CDD ou autres contrats précaires, taux d effort compris entre 33 et 50%, exigence d une caution de personne physique ou morale etc. 2 catégories de locataires: Ceux du 1% logement Ceux hors 1% logement, pris en charge par l Etat. 5
Le PASS-GRL en pratique : Les «plus» pour le bailleur (parc privé) Pouvoir mettre en location son logement avec une garantie totale en cas d incident de paiement, pour une prime d assurance très faible et déductible fiscalement (2,5 % du loyer annuel, ou 1,8 % pour les professionnels de l immobilier); Obtenir le règlement de la totalité des loyers et des charges, dès le 1er mois d impayé de loyer, et pendant toute la durée d occupation du logement; Etre déchargé de la gestion du recouvrement des loyers impayés, et bénéficier de la prise en charge des frais de procédure contentieuse; Obtenir le paiement des travaux liés à la détérioration immobilière (plafond de 7700 euros avec franchise de 2 mois de loyers); Louer son logement plus rapidement en raison de la sécurité financière; Participer à l intérêt général en matière de logement des ménages fragilisés. 6
Le PASS-GRL en pratique : Les «plus» pour le locataire Avoir accès à une offre locative accrue ; Accéder à un logement locatif, alors même que les critères de solvabilité jusque là exigés par les sociétés d assurance ne sont pas respectés. Les revenus devront toutefois être au moins deux fois le montant du loyers + charges, net d aides au logement; Ne plus avoir à fournir des cautions familiales et autres; Avoir la garantie d un traitement social en cas de modification de sa situation sociale ou professionnelle ; Pouvoir bénéficier de modalités de recouvrement adaptées, des aides du 1% logement, et de mesures d accompagnement social le cas échéant. 7
Le PASS-GRL en pratique : Financement Financée par les primes du contrat d assurance Garantie des Risques Locatifs Compensation le cas échéant par les fonds du 1% Logement ou de l Etat. 8
Le PASS-GRL en pratique : Acteurs du système l APAGL (Association pour l Accès aux Garanties Locatives) définit et garantit la finalité sociale du dispositif. décide des mesures de traitement social des locataires en impayés. étudie les effets, les coûts et les conditions d évolution du PASS-GRL. propose au CA de l UESL les modifications et améliorations du dispositif définit les politiques de communication autour du PASS-GRL. GRL Gestion assure la promotion et le développement du PASS-GRL. met en œuvre le PASS-GRL sur le plan opérationnel (interface entre les assureurs et le 1% logement). assure le suivi financier et technique du dispositif. l UESL (Union d Economie Sociale du Logement) définit les critères d éligibilité du public du 1% logement. évalue les conditions de mise en œuvre et les effets du dispositif. gère les fonds de garantie GRL. finance les mesures et le coût de fonctionnement du dispositif. l ETAT organise le cadre réglementaire et législatif de la GRL. définit les critères d éligibilité des publics hors 1% logement. assure la compensation financière pour les publics hors 1% logement. 9
GRL Gestion : Promotion et suivi opérationnel du dispositif Faire adhérer les entreprises d assurances au dispositif PASS-GRL ; Faire connaître le dispositif PASS-GRL et son fonctionnement aux professionnels de la gestion locative, du logement et aux bailleurs privés; Gérer les flux financiers : cotisation, indemnisation, recouvrement contentieux. Conventions signées à ce jour : DAS du groupe MMA, SEGAP pour Llyods Londres et SOLLY AZAR pour Swisslife. A venir prochainement : MACIFILA et Lyonnaise de Garantie (GAN, AGF, SADA). 10
L APAGL : Garante de la finalité sociale du dispositif Etape 1 Diagnostic social: Jour J (déclaration d impayé) + 15 jours Analyse de la situation sociale du locataire en impayé, à l aide d un process informatisé; Proposition au locataire d un plan d apurement amiable; Contractualisation avec le locataire; Décision: recouvrement contentieux ou recouvrement amiable. Le traitement social est de droit lorsque les impayés de loyer sont liés à une modification de situation professionnelle (licenciement, diminution des revenus), familiale ou sociale (séparation, maladie, décès). Etape 2 Protocole d apurement de la dette Mise en œuvre du plan de recouvrement amiable; Mobilisation des aides du 1% Logement (prêt pour allégement temporaire de quittance ) Orientation du locataire vers des organismes spécialisés. 11
L APAGL : Garante de la finalité sociale du dispositif Etape 3 Diagnostic complémentaire: Jour J + 30 jours Mise en place d un accompagnement social si nécessaire : assistance administrative, gestion budgétaire, assistance familiale, psychologique, Relogement du locataire sur contingent 10% du CIL le cas échéant Analyse des éventuels recours du locataire. Le suivi et l évaluation du protocole d apurement sont assurés par le CIL/CCI et l APAGL La maîtrise des délais doit permettre de limiter la durée d intervention. 12
Le PASS-GRL en pratique : Schéma fonctionnel Partenaires Sociaux Locataire éligible Locataires Bailleur UESL Bailleurs Administrateurs de biens Courtiers Administrateurs de biens / Courtiers Assureurs Contrat d assurance GRL GRL Gestion APAGL Passeport Assureurs Commission des recours CIL/CCI 13
Le PASS-GRL en pratique : Traitement de l impayé de loyer Locataire en impayé GRL Gestion APAGL Prescription par APAGL : recouvrement contentieux CIL/CCI de rattachement Si constat de mauvaise foi Diagnostic situation sociale et financière Recouvrement amiable de la dette Et/ou Traitement social POSSIBILITE DE RECOURS DU LOCATAIRE 14
Perspectives Élargissement du dispositif PASS-GRL au parc de logements sociaux. Extinction du dispositif de la garantie LOCA-PASS. L avance LOCA-PASS subsiste. 15
Mémo chronologique 2007-2008 Janvier 2007 -Création de l APAGL et de GRL Gestion - Lancement du PASS-GRL Septembre/Octobre 2007 -Développement du système d information du PASS-GRL Fin juin 2007 - Délivrance des passeports en ligne -Élaboration du référentiel de procédures du traitement social Décembre 2007 -Finalisation du process de traitement social par l APAGL -Élaboration des procédures internes d évaluation du PASS- GRL Avril/Mai 2008 -Réflexion pour l élargissement au parc social - Évaluation du dispositif Avril 2007 - Définition des publics et des critères d éligibilité au PASS-GRL Octobre 2007 -Constitution du réseau de partenaires (CIL/CCI, associations) Janvier/Février 2008 - Mise en service du système d information PASS-GRL Juillet 2008 -Suppression de la garantie LOCA-PASS 16
Questions/Réponses Contacts: APAGL: Jean-Luc BERHO: Président - 01 42 18 46 46 Lucie CAHN: Directrice Générale - 01 42 18 46 42 GRL Gestion: Christian JEANVOINE: Président - 01 53 63 02 74 17