SYNDICAT SECONDAIRE DE COPROPRIETE RESIDENCE DU PARC DE LA NOUE BAT 4 93170 BAGNOLET DIAGNOSTIC FINANCIER ET DE GESTION EXERCICE 2003-2004 RÉALISÉ PAR M JOSE BRAYANT ET BERNARD BEAUCOURT AVEC LE CONSEIL SYNDICAL LE 05/11/ 2004 DE 9 H 00 A 13 H LE 01/12/2004 DE 14H A 18H15 LE 17/12/2004 DE 9 H 30 A 12 H 30 AU CABINET LOISELET DAIGREMONT ARC - J.B. 05/09/08 Page 1
Avant-propos Les contrôleurs ont été accompagnés dans leur travail d'audit par Monsieur DEMAZEAU, Président depuis le 28 octobre 2004et Monsieur FERGO, membre du Conseil syndical. Les pièces demandées au syndic ont été fournies. Le Responsable d'agence Monsieur Colin, le Gestionnaire, Monsieur Herbreteau, la Chef Comptable, Madame N'Guyen, la Comptable Madame Mentouri et le personnel du cabinet ont apporté les réponses aux questions posées. L'immeuble date de 1974. Le syndicat secondaire (229 lots) est gérée depuis 1992 par le cabinet LOISELET DAIGREMONT après une gestion du cabinet BEAUVOIS. Le syndic a été réélu en 2002 pour 2 années et vient d'être réélu le 14 octobre 2004 pour une seule année. Bien entendu, à ce stade, le compte-rendu de l'assemblée générale n'est pas disponible. Les comptes de l'exercice 2003 (du 01/07/2002 au 30/06/2003) et les comptes de l'exercice 2004 (du 01/07/2003 au 30 juin 2004) ont été approuvés respectivement lors des assemblée générales du 25 novembre 2003 et du 14 Octobre 2004. La copropriété fait partie d'un ensemble immobilier comportant 7 bâtiments et des entrepôts. Chacun des bâtiments est géré dans le cadre d'un syndicat secondaire. Le syndicat principal gère aujourd'hui partiellement le chauffage et l'eau chaude sanitaire (sauf le bâtiment concerné par ce rapport), l'eau froide, les parkings et les espaces verts. Le syndicat secondaire est un Immeuble de Grande Hauteur, inclus dans la copropriété de La Noue. Il comporte 229 lots sur 30 étages et est imbriqué avec le bâtiment 5, constitué également en syndicat secondaire (48 lots principaux) dont le mandat de gestion est accordé à la Gestrim SA et est géré par l'antenne Gestrim Gare du Nord. La spécificité IGH de ce syndicat secondaire la rend plus impliquée dans la gestion avec le syndicat principal puisque certains postes de charges sont affectés en partie au syndicat secondaire et en partie au syndicat principal représentant la totalité de l'ensemble immobilier. Ils sont également partiellement localisés dans le bâtiment 4 (poste central de sécurité, report d'alarmes, local du Maître chien). Rappelons que la gestion de l'eau a été modifiée par l'introduction d'un mode de facturation par bâtiment depuis fin août 2003 (sauf pour le bâtiment 7 qui est complètement autonome). Les premières factures sont arrivées en novembre 2003. Pour autant, il ne s'agit pas d'une individualisation des contrats d'eau, comme nous pourrions le croire au sens de l'art. 93 de la loi SRU (loi n 2000-1208 du 13/12/2000). En effet, le projet de convention préalable à cette facturation par bâtiment, qui semble n'avoir jamais été signé, ne dégage pas le syndicat principal et les autres bâtiments en cas de non paiement d'une facture sur l'un d'entre eux. Précisions également que ce syndicat secondaire bénéficie de ressources de location d'espace en toitures pour divers antenniste ou gérants d'émetteurs. Au jour de rédaction de cette étude, 3 opérateurs sont débiteurs de leurs loyers pour plus de 103 000! Nous y reviendrons. Notons par ailleurs que les règles d'imputations comptables utilisées par le cabinet Loiselet Daigremont ainsi que la présentation des comptes sont particulièrement difficiles d'accès. Il est évident qu'un effort de présentation doit être réalisé en attendant la sortie du décret comptable et de son arrêté qui devraient largement faciliter l'harmonisation des pratiques. Enfin, signalons que le taux d'impayés du syndicat secondaire est de 38.24 % (impayés actifs / réalisé 2003-2004) auquel se rajoute le montant des créances irrécouvrables de 121 674.44 issus de la gestion Beauvois représentant 17.58 %. A partir des comptes fournis à la date de l'audit, le présent diagnostic s'est attaché à : ARC - J.B. 05/09/08 Page 2
Réaliser une étude des évolutions de charges entre les exercices 2003 et 2004 ; Faire une analyse des comptes de charges ; Faire une analyse de la situation des dettes et créances ainsi que la situation de trésorerie ; Examiner des dossiers contentieux ; Faire des préconisations. I. Analyse de l'évolution des charges entre les exercices 2003 et 2004 L'évolution de charges par rapport à l'exercice précédent se présente comme suit : 2003 ( TTC) 2004 ( TTC) % 2004 Évolution Dépenses chauffage 197 117.46 201 038.68 29.05% +2.0% Conciergerie / nettoyage 173 790.90 172 892.45 24.99% -0.5% Eau Froide (6 mois en 2003) 70 211.00 106 410.27 15.38% +51.6% Autres Dépenses communes générales 51 835.66 53 285.87 7.70% +2.8% Honoraires de syndic 35 520.80 43 752.36 6.32% +23.2% Assurance 24 901.38 42 384.26 6.13% +70.2% Ascenseurs 31 436.55 29 857.43 4.31% -5.0% Contentieux / procédures 29 802.99 23 246.73 3.36% -22.0% Contrat LER compteurs EF et ECS 14 842.94 15 132.52 2.19% +2.0% Autres charges particulières 11 643.45 3 954.58 0.57% -66.0% Total 641 103.13 691 955.15 100% +7.9% La colonne % 2004 nous indique le poids de chaque poste par rapport au coût total de l exercice 2004. Les postes sont présentés par ordre décroissant d importance. La colonne "Évolution" du tableau nous indique les taux d'augmentation les plus élevés par rapport à l'exercice précédent. L'exercice est marqué par un dépassement de 0.5 % (691 955.15 / 688 240 ) du budget prévisionnel voté à l'assemblée générale du 25/11/2003 de 688 240, soit 3 715.15. Nous observons que le réalisé est en augmentation de 7.9 % (691 955.15 / 641 103.13 ) par rapport au réalisé de l'exercice précédent de 641 103.13, soit 50 852.02. Le coût de l exercice (eau privative comprise) rapporté à chaque lot principal est en moyenne de 3021.64 TTC (229 lots), ce qui est considérable, mais l'immeuble en temps qu'immeuble de Grande Hauteur doit respecter une réglementation plus contraignante. De plus, les copropriétaires doivent également contribuer aux charges du syndicat principal, non reprises ici! Les six premiers postes du tableau représentent presque 90 % des dépenses de l'exercice (colonne "2004 %"). C'est donc sur ces postes qu'il faut centrer prioritairement l'analyse. ARC - J.B. 05/09/08 Page 3
II. Analyse des comptes de charges Précisons en introduction, concernant le syndicat principal, qu'un jugement du 2 juillet 2003, non frappé d'appel, précise une nouvelle répartition des charges de trois postes relatifs à la sécurité : 1. Gardiennage : Contrat avec la société de gardiennage (géré par le SDC principal) : Contrat de gardiennage : 48 % pour le SDC Principal et 52 % pour le bâtiment 4 ; Service de Maître chien : 65 % pour le parc de stationnement, 16.42 % pour les entrepôts, 11.91 % pour la dalle et 6.67 % pour le bâtiment 4 ; Contrat de travail du Chef d'équipe IGH (géré par le bâtiment 4) : 55 % pour le bâtiment 4 et 45 % pour le SDC Principal. 2. Ilot de sécurité (géré par le Syndicat principal) : 1. Réparti entre tous les copropriétaires du syndicat principal 3. Box et emplacement pour voitures (géré par le SDC principal) : Charges relatives aux parties communes : réparties entre tous les emplacements de voitures au prorata de leurs quotes-parts de charges générales ; Charges relatives aux équipements : réparties entre tous les emplacements de voitures à raison d'un tantième. Précisons que le jugement a été notifié à la partie adverse, composée d'un collectif de copropriétaires. Signalons enfin que le règlement de copropriété à été complété par ces dispositions, conformément au jugement par publication à la conservation des hypothèque le 6 juillet 2004, ce qui rend la décision opposable aux tiers. De l'analyse des factures et contrats effectuée avec le Conseil Syndical, il ressort les points suivants : Chauffage et réchauffement ECS C'est le 1er poste de dépenses de la copropriété avec 201 038.68, représentant presque 29 % du coût de l'exercice 2003-2004 en hausse de 2 % en un an par le fait d'une plus forte consommation et du nombre de Degrés jours unifiés (DJU= dureté de l'hiver). 1. R1C / RFA énergie : La puissance souscrite pour le chauffage est de 1393.11 Kw dans la police d'abonnement signée le 1 er juillet 2004. Il est évoqué également dans un courrier SDCB du 21/01/2004 de ramener cette puissance à 1344 Kw. Puis un avenant 1 à la Police d'abonnement avait établi la puissance souscrite pour le chauffage à 1060 Kw, mais cet avenant du 12/02/2004 (lettre d'accompagnement) n'est pas signé du cabinet Loiselet. L'avenant signé fait état d'une remise commerciale pour les exercice 2004-2005 et 2005-2006, par anticipation aux améliorations qui seront apportées aux bâtiments. 1 L'énergie consommée pour le chauffage par le bâtiment 4 a été en 2003 est, selon la SDCB, de 1995 Mwh pour 2210 DJU (2061 Mwh en 2000 pour 2009 DJU,1869 Mwh en 2001 pour 2233 DJU, 1709 Mwh en 1 Remise "d'un montant qui calculé pour plafonner le coût du chauffage et de l'eau chaude sanitaire à 75 % du coût total constaté en 2003, soit 174 054.70 HTVA pour 1 995 Mwh de chauffage et 13 086 m 3 d'eau chaude sanitaire. Ce montant sera ajusté des consommations effectivement constatées et des ajustements du tarif de vente de la chaleur selon les conditions économiques." ARC - J.B. 05/09/08 Page 4
2002 pour 2041 DJU). Comparativement, pour l'eau chaude sanitaire, il faut environ 104 kwh 2 d'énergie pour réchauffer 1 m 3 d'eau chaude sanitaire. Le syndicat secondaire en a consommé 13 086 m3. Nous avons donc une consommation de 1361 Mwh. L'énergie pour le chauffage représente environ 59.4 % (1995/(1995+1361)) de l'énergie totale fournie par la SDCB,, ce qui est légèrement en dessous du ratio d'environ 2/3 de la consommation d'énergie totale affectée au chauffage.. Le coût du Mwh TTC a été, pour 2003, de 104.34 TTC, soit un montant de 208 169.42 TTC pour le chauffage (base SDCB). Le coût moyen estimé du m² chauffé par an et par saison est d environ 5.40 à 6.10 pour le R1 / R2 TTC. La surface étant de 23 465m² de laquelle il convient de retirer environ 20 % pour les parties communes non chauffées, nous avons environ 18 772 m² chauffés. Avec ce calcul, nous arrivons à 10.87 / m2, ce qui est extrêmement élevé. La conclusion est très simple : le coût de ce poste est trop élevé. Cela tient à la fois à la mauvaise enveloppe thermique du bâtiment, mais également au coût de l'énergie facturée par la SDBC. Nous sommes à 4.37 / m² avec le GIE à Évry, à 7.128 / m² (R1 / R2) avec le Syndicat Mixte de Géothermie de la Courneuve (qui a revu sa proposition suite à l'audit). La renégociation de la police d'abonnement est donc une bonne chose. P2 maintenance La maintenance P2 est assurée par l'entreprise Brisset pour tous bâtiments, gérée par le syndicat principal. Le coût est réparti sur le principal, les secondaires, les entrepôts et le centre Toffoletti (bâtiment 7 à part). 2. Eau chaude sanitaire La puissance souscrite pour l'eau chaude sanitaire est de 488.81 Kw dans la nouvelle police d'abonnement signée le 1 er juillet 2004. Un avenant 1 à la Police d'abonnement avait établi la puissance souscrite pour le chauffage à 268 Kw, mais cet avenant du 12/02/2004 (lettre d'accompagnement) n'est pas signé du cabinet Loiselet. Une remise commerciale est prévue (voir poste chauffage). La consommation globale d'eau chaude sanitaire sur 2003-2004 a été de 12 029 m 3 pour 229 lots, soit 52.50 m 3 / lot en moyenne, ce qui est beaucoup mais peu s'expliquer par l'occupation. Elle est cohérente avec la consommation globale puisqu'elle représente un peu moins de 1/3 généralement admis. Le syndicat secondaire est titulaire de 2 contrats (signés les 27 et 28 août 2003) de fourniture d'eau froide destinée à fournir de l'eau chaude (réchauffeurs) avec la CGE : Compteur n 00416004 en Z2 (du 11è au 20è) Compteur n 00416002 en Z3 (du 21è au 30è) Par ailleurs, un 3 ième compteur n 01125161 en Z1 (jusqu'au 10è) est utilisé pour préparer de l'eau chaude sanitaire pour les bâtiments 4 et 5 (échangeur commun). Ce contrat est géré par le syndicat principal. Cette gestion par le principal devait cesser dès la séparation définitive des réseaux eau chaude des deux bâtiments. En effet, sous la gestion Villa, le syndicat principal a engagé une prestation d'individualisation de ces réseaux pour permettre une individualisation du bâtiment 5 qui aurait alors souscrit un contrat d'eau à son nom et le syndicat secondaire du bâtiment 4 aurait alors repris le contrat actuel. Ces équipements sont en place mais n'ont jamais été raccordés par le fait que Villa aurait engagé cette 2 C'est l'indice "e" ou "q" quantité d'énergie théoriquement nécessaire pour assurer la production et la distribution de 1 m3 d'ecs à 55 ± 5 au point le plus éloigné. ARC - J.B. 05/09/08 Page 5
prestation sans être décidée par l'assemblée générale. La prestation aurait été payée, mais jamais appelée auprès des copropriétaires. Elle reste donc en compte d'attente du principal pour environ 18 000. Cette consommation est facturée au principal qui la répercute aux deux syndicats secondaires à hauteur de 1/3 pour le bâtiment 5 et 2/3 pour le bâtiment 4 (justification de cette règle non trouvée). Cette consommation correspond pourtant à 70 appartements du bâtiment 4 et 48 appartements du bâtiment 5, soit une proportion de 59.32 % pour le bâtiment 4. Les deux bâtiments ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition. En 2003 nous notons une consommation totale sur ce compteur de 5513 m 3.pour un montant de 17 512.86 TTC, apparemment de janvier 2003 (date de changement de ce compteur) au 20 octobre 2003. Enfin, nous nous demandons s'il y a une relation entre l'eau froide consommée en amont de l'échangeur (payée par le syndicat principal) et l'eau Chaude Sanitaire facturée en aval (chaque Syndicat secondaire). Les factures R1 ECN Eau chaude sanitaire SDCB adressées au cabinet Loiselet & Daigremont font également état explicitement de 3 compteurs de facturation (différents des compteurs d'eau froide) dont l'un en Z1 par le bâtiment 4 et 5. Le réchauffement de l'eau froide de ce compteur, qui est le frère "thermique" du 6 ième compteur CGE évoqué précédemment est donc facturé au bâtiment 4 et au bâtiment 5, chacun selon un ratio spécifique : 18.8 % du total de la facture (les trois compteurs) au bâtiment 5 et 81.20 % au bâtiment 4! Le bâtiment 5 paie donc, à travers ses 18.8 %, 41.66 % du coût du réchauffement de l'eau du compteur commun. La SDCB interrogée sur ce point, nous fait savoir par l'intermédiaire de M. Douvry qu'il s'agit d'une "répartition contractuelle". Il n'a été constaté dans la police d'abonnement aucune clause de répartition contractuelle. Les bâtiments ne savent pas non plus. Ce point reste sensible. On comprend pourquoi le cabinet Villa voulait individualiser. Le syndicat secondaire facture l'eau chaude sanitaire aux copropriétaires non pas au coût de revient, mais à un coût unique et stable depuis 1994-1995 : 6.40 / m3. En fait, il semble qu'il y ait confusion entre le coût du réchauffement facturé, le coût forfaitaire appliqué et le coût réel qui n'est pas calculé. En tout cas, le seul coût du réchauffement de l'eau facturé par la SDCB est déjà de 4.78 HT, soit 5.71 TTC au 1 er juillet 2003. Il faut logiquement y rajouter : Le coût de l'eau froide réchauffée (3.20 / m 3 ) ; une quote-part de la Redevance forfaitaire annuelle (RFA) d'environ 0.62 3 / m 3 ; Une quote-part de l'entretien (P2) ; Une quote-part de l'entretien des surpresseurs d'eau chaude ; Une quote-part d'électricité qui d'ailleurs n'est pas répartie par bâtiment puisqu'il n'existe aucun poste EDF sur le syndicat secondaire. Comme nous le voyons, le coût de l'eau chaude sanitaire répercuté sur les copropriétaires dans le cadre des charges privatives est sous-estimé au moins 20 %, constituant un transfert important vers le poste du chauffage qui lui est réparti aux tantièmes chauffage. Cette situation est d'autant plus inquiétante que les copropriétaires attentifs ont plus prise sur leur consommation facturée d'eau chaude que sur la répartition aux tantièmes du chauffage. L'injustice se double donc d'une dépossession d'un moyen de maîtrise des charges. Par ailleurs, cela signifie aussi que le coût de l'eau froide non facturée dans le coût de l'eau chaude est répartie en charges communes générales, c'est-à-dire encore en tantièmes Donc une incitation à une forte consommation d'eau chaude puisqu'elle est bon marché. Conclusion 3 basée par exemple sur la puissance souscrite (268 Kw/1328 Kw soit 20 %) dont 37500 (moyenne annuelle) x 20 % = 7500 pour 12 029 m 3 sur l'exercice 2003-2004, soit 0.623 / m 3 à rajouter. ARC - J.B. 05/09/08 Page 6
La consommation d'eau chaude est trop importante : il faut communiquer pour sensibiliser davantage les résidents ; Le coût de l'eau chaude sanitaire est trop faible : il faut le calculer chaque année en fonction d'éléments objectifs votés en assemblée générale dans le respect du règlement de copropriété ; L'évaluation de l'eau chaude résiduelle, différence entre l'eau froide facturée par la CGE sur les 3 compteurs en sous-station et l'eau récupérée sur la somme des divisionnaires n'est pas appréhendée de manière rationnelle : il est nécessaire de surveiller ce résiduel en partant de date des relèves identiques (CGE, SDCB et CIS) ; Personnel C'est le 2ième poste de dépenses de la copropriété avec 172 892.45, représentant presque 25 % du coût de l'exercice 2003-2004. Le syndicat secondaire emploie cinq collaborateurs, ce qui représente un taux d'encadrement de un salarié pour 50 lots de l'igh en tenant compte de la quote-part du poste de M. Deroeux sur le syndicat principal. Cette proportion est correcte : 3 Employés d'immeuble : Mme Lopes, Mme Ferreira et M. Djeghali à temps complet. Ils sont tous les trois au niveau 2, coefficient 255. Il est surprenant que les salaire complémentaires ne soient pas les mêmes pour chacun de ces trois employés dans la mesure ou ils font tous le même nombre d'heures et sont tous sur la même grille indiciaire. Notons également que des primes (éloignement ) sont accordées et que des majorations pour heures supplémentaires (10 % à 50 % selon les cas) viennent augmenter le salaire brut. La prime d'ancienneté est à son maximum pour Mme Ferreira et Mme Lopez. 2 Gardiens M. et Mme Deroeux, présents sur la copropriété depuis le 15 octobre 1978 : Mme Deroeux est gardienne, coefficient 255 pour 6 900 unités de valeur. Son ancienneté est au maximum (18 %). Le dernier avenant correspondant à son taux d'emploi de 74 % n'a pas été fourni. Ses tâches sont essentiellement la permanence en loge, la surveillance pendant l'exécution des tâches, le contrôle et la coordination des employés d'immeuble, le contrôle des tâches de préposés d'entreprise extérieures et le service du courrier. M. Deroeux a la double qualification de Régisseur du bâtiment 4 et de Chef d'équipements de sécurité de l'igh, coefficient 340, niveau 4 pour 7 400 unités de valeur (soit 60 % sur l'igh et 40 % sur le syndicat secondaire, si l'on considère le maximum de 12 500 UV prévu par la convention collective). Son contrat n'a pas été fourni. Notons qu'il n'est en possession que d'un seul contrat de travail (avec le syndicat secondaire) et qu'il ne reçoit donc qu'un bulletin de paie intégrant la quote-part de rémunération liée à son activité pour le syndicat principal. Le mode de calcul de cette quote-part reste à justifier. Il s'avère que le bâtiment 4 avance à 100 % le poste de M. Deroeux relatif à un contrat de Chef d'équipe IGH (et son remplacement assuré par la société de Gardiennage SECOM de manière distincte de sa prestation spécifique) et en demande le remboursement, non pas à 45 % comme le prévoit le dispositif de jugement, mais à hauteur de 40 %, comme auparavant. Une régularisation est donc nécessaire à ce niveau comme au niveau des autres postes, notamment SECOM GARDE. Le cabinet Loiselet & Daigremont n'a pas pris la dimension de ce dispositif de jugement. À l'inverse, le syndicat principal, qui gère tous les autres postes présentés dans le dispositif de jugement, doit récupérer du bâtiment 4 : ARC - J.B. 05/09/08 Page 7
Les 52 % du contrat de la société de Gardiennage ; Les 6.67 % du Service de Maître chien ; Les congés payés acquis et non pris au 31/12/2003 représentaient, pour le solde 2002-2003 et l'acquis 2003-2004 140.50 jours pour les 5 salariés. Bien que nous n'ayons pas la situation du solde de ces congés au 3006/2004, date d'arrêt des comptes, il est probable que le nombre de jours restant à prendre à cette date doit être significatif. Il est donc nécessaire de procéder à leur valorisation au bilan en provisions pour congés payés non pris. Globalement, il n'apparaît pas d'économie évidente à faire sur ce poste, malgré son poids dans les charges. Sinon d'appliquer le dispositif de jugement déjà mentionné. Eau C'est le 3ième poste de dépenses de la copropriété avec 106 410.27, représentant presque 15.38 % du coût de l'exercice 2003-2004, en hausse de 51.6 % sur 1 an par le jeu des provisions de seulement 70 000 en 2002-2003. Historique N'oublions pas qu'avant les premières factures d'eau CGE personnalisée de novembre 2003 (hors bâtiment 7 déjà autonomisé et surpresseurs), les contrats de charges d'eau froide, étaient gérées par syndicat principal pour le compte des bâtiments. Ces contrats faisaient l'objet d'une option Grand compte permettant une réduction de 20 % sur le prix de l'eau HT. Cet avantage a été perdu dans le cadre de la facturation par bâtiment (qui n'est pas une vraie individualisation, apparemment impossible), ce qui est injuste puisque la solidarité des bâtiments est par ailleurs maintenue par la CGE. Ainsi, le coût moyen TTC du m 3 est passé de 2.88 en 2001-2002 à 3.20 en 2003-2004, soit 11 % de hausse! Les dépenses d'eau froide faisaient l'objet d'une répartition très spéciale : 1- Les factures d'eau étaient toutes reçues par le syndicat principal. Les provisions d'eau étaient appelées à chaque copropriétaire sur la clé des charges générales de chaque bâtiment (qui est heureusement la même que la clé des charges générales du syndicat principal) ; 2- Les copropriétaires payaient donc ces charges au syndicat principal ; 3- Lors de la régularisation de ces charges d'eau, les syndicats secondaires imputaient au débit du compte de chaque copropriétaire du bâtiment concerné la consommation réelle d'eau (froide et chaude) consommée, sur la base des relevés de compteurs divisionnaires. 4- Puis ce même syndicat secondaire créditait dans sa comptabilité un compte de charges du montant de la somme des divisionnaires, sur la base d'un coût du m 3 d'eau froide qui, normalement, devait être fourni par le syndicat principal, sur reddition de l'ensemble des factures (coût total TTC / nbre de m 3 total facturés) ; Pour compliquer la situation, mentionnons que le SDC principal est en année civile et que le bâtiment 4 arrête ses comptes au 30 juin! Par ailleurs, le sort du compteur général n R201FH1000368 de la rue de la Noue (source A) n'est pas réglé : celui-ci alimente, selon la CGE, trois réseaux secondaires d'eau froide surpressée pour l'eau froide et l'eau chaude sanitaire. Il est toujours actif et la prise en charge de la différence entre le cubage de ce compteur et la somme des 24 divisionnaires est quérable auprès du SDC principal (factures non repérées). Trois autres compteurs généraux sont répertoriés pour les surpresseurs incendie de IGH, les bornes incendies Activités - entrepôts et dalle et enfin les sprinklers voies 110,5 et 105. ARC - J.B. 05/09/08 Page 8
Enfin, la source B, rue Ch. Delescluze alimente en directe 4 autres compteurs (Bâtiment 7, Ilôt R, Sprinklers voies 110,5 et 105 et Bornes incendies. Situation du bâtiment 4 Le syndicat secondaire est maintenant titulaire de 5 contrats (signés les 27 et 28 août 2003) de fourniture d'eau froide avec la CGE : 3 concernent l'eau froide : compteur n 00416003 a priori pour la zone de surpression 1 du sous-sol au 10 ième étage compteur n 00416001 a priori pour la zone de surpression 2 du 11 ième étage au 20 ième étage compteur n 00416006 a priori pour la zone de surpression 3 du 21 ième étage au 30 ième étage. Ce compteur a été remplacé par le 023590292 2 autres compteurs dont la consommation est facturée au bâtiment 4 concernent l'eau froide destinée à être réchauffée. Consommation d'eau froide et globale : La consommation d'eau froide (hors eau chaude sanitaire) récupérée auprès des copropriétaires en 2003-2004 est de 29 074 m 3, soit en moyenne 127 m 3 pour chacun des 229 lots. Il reste difficile de comparer cette consommation privative à la consommation facturée par le CGE, car les périodes disponibles ne sont pas les mêmes (tableau ci-dessous). Il est confirmé qu'aucun des 6 abonnement CGE relatifs à l'alimentation du bâtiment 4 ne fait l'objet d'un contrat Grand compte, ce qui est une aberration quand on sait que la consommation annuelle 2003 s'est située à 35 096 m 3 (36 934 m 3 au total 1/3 du compteur commun bât 4 et 5) représentant un cubage journalier de 101.19 m 3 comme suit : Eau froide Eau chaude sanitaire Compteur CGE 2003 Compteur Compteur Compteur Compteur Compteur 010125161 Z1 020416003 02016001 020416006 020416002 Z3 020416004 Z2 Bât 4 /5 ** 1er trim 2003 528 496 571 322 265 443 2e trim 2003 2 934 3 182 2 553 1 775 1 638 2 595 3e trim 2003 2 712 2 686 2 367 959 887 1 349 4e trim 2003 2 027 2 097 2 017 703 702 1 126 Total 8 201.00 8 461.00 7 508.00 3 759.00 3 492.00 5 513.00 Total Montant 26 047.80 26 870.10 23 853.46 11 961.48 11 116.62 17 512.86 Moyenne / m 3 3.176 3.176 3.177 3.182 3.183 3.177 ** Il faut retirer 1/3 de la consommation de ce compteur qui est affecté par le principal au bâtiment 5. L'économie dont est privé le syndicat secondaire par l'absence de grand compte est d'environ 10 à 13 %. Il faut absolument revenir sur ce point et négocier un forfait avec la CGE. La consommation d'eau chaude étant de 52.50 m 3 / lot en moyenne (comme nous allons le voir plus loin), nous avons donc une consommation globale de d'environ 180 m 3 / lot, ce qui est très important. En effet, il faut compter environ 30 m3 par an et par personne en appartement. En remontant sur 2002, les comptes de cet exercice faisaient apparaître une consommation d'eau qui était égale à la somme des consommations privatives et non la consommation réelle. Par ailleurs, la somme des divisionnaires relevés est valorisée à 3,03 le m3 (pour un chiffre calculé de 3,18 sur les factures d'eau de la CGE). Les copropriétaires paient cette eau privative environ 5% en dessous du prix facturé par la ARC - J.B. 05/09/08 Page 9
Compagnie au syndicat secondaire et sont crédités du même montant, en millièmes cette fois. Cette manière de procéder ne permet pas aux copropriétaires de comparer le crédit qui leur est fait avec le paiement au syndicat principal. Une provision de 70 000 pour la période du 1er Janvier 2003 au 30 Juin 2003, calculée à partir d'une estimation donnée par le syndic du syndicat principal a été constituée dans les comptes 2003. La première conclusion est l'absence de transparence pour les copropriétaires qui avaient l'impression de payer deux fois l'eau : une fois au principal et une autre fois au secondaire. La seconde conclusion est que la consommation moyenne par lot est trop élevée et qu'elle génère de l'endettement. Nous verrons en fait qu'une partie de la consommation privative d'eau chaude est transférée en charge chauffage ou en charge bâtiment par la faiblesse du coût du m 3 d'ecs. Autres Dépenses communes générales C'est le 4ième poste de dépenses de la copropriété avec 53 285.87, représentant presque 7.7 % du coût de l'exercice 2003-2004, en hausse de 2.8 % sur 1 an. Honoraires de syndic C'est le 5ième poste de dépenses de la copropriété avec 43 752.36, représentant presque 6.13 % du coût de l'exercice 2003-2004. Le syndic bénéficie d'un contrat d'une année pour un montant de 35 000 TTC (avec l'option retenue de compte bancaire commun). Un bon nombre de prestations font l'objet de facturations complémentaires pour le reste. Il en est ainsi du recouvrement des charges où la première lettre (dite lettre ordinaire de rappel) est facturée 9.20, le recommandé à 41, et la simple ouverture du dossier contentieux (mention peu précise) facturée à 82. Le syndic a soumis à l'assemblée générale un contrat de tenue des archives dormantes auprès de la société PRO-ARCHIVES. Enfin, le syndic a décrit les modalités de fonctionnement des accords GOLD (Gestion Optimale Loiselet & Daigremont) à ne pas confondre (sic) avec la charte GOLD. Il a été décrit comme un moyen de faire bénéficier les copropriétaires de prix négociés entre le cabinet et les prestataires. Entrent dans cette catégorie les contrats avec DEP, d'hygiène (3D), Schlumberger, Proxiserve, Kone. Trois remarques doivent être apportées : 1. Ces accords préférentiels ne sont pas connus du conseil syndical qui ne peut vérifier la concordance entre les prix fixés aux contrats et les factures appelées, souvent inférieures. Le syndic nous déclare fixer lui-même les revalorisations, mais ne les communique pas au conseil qui doit avoir accès à tous les contrats ; 2. Ces accords GOLD avec certains fournisseurs risquent de limiter la mise en concurrence aux seuls membres de l'accord ; 3. Les explications sur le fonctionnement de l'accord ne correspondant pas aux définitions du contrat de syndic qui met l'accent sur la qualité du service, la déontologie du prestataire et des garanties dans l'exécution des prestations. Assurance Multirisque immeuble C'est le 6ième poste de dépenses de la copropriété avec 42 384.26, représentant presque 6.13 % du coût de l'exercice 2003-2004. Ce contrat est en hausse anormal, ce qui s'explique par un changement d'assureur alors que la prime précédente était déjà sur l'exercice. ARC - J.B. 05/09/08 Page 10
Le contrat d'assurance multirisque immeuble est souscrit auprès la compagnie AXA. Il est daté du 20/08/2004 et souscrit pour une année reconductible tacitement. Son coût est de 45 757 en 2004 pour une surface développée de 23465 m² (soit un coût de 1.95 TTC du m²) pour des risques, garanties et franchises standard. Ce montant est très élevé, puisque les coût observable sont de 0.80 à 1 pour des copropriétés à sinistralité raisonnable. Cependant, l'immeuble est un IGH, ce qui a une forte incidence sur la prime. Le cabinet Loiselet et Daigrement fait jouer les accords GOLD sur ce contrat comme sur d'autres. Il y a lieu de surveiller étroitement ce contrat qui doit être remis en concurrence fréquemment. Ascenseur C'est le 7ième poste de dépenses de la copropriété avec 29 857.43, représentant presque 4.31 % du coût de l'exercice 2003-2004. Le contrat passé avec Koné ascenseurs a fait l'objet d'un avenant qui date de septembre 1996. Le contrat de maintenance date du 1 er octobre 1996 (date postérieure à celle de l'avenant qui porte le même numéro). Il s'agit d'un contrat d'entretien complet avec délai d'intervention de 4 heures. La rédaction de l'avenant a été motivée par l'introduction dans la législation d'une obligation de réalisation d'une étude de Sécurité (décret 95-826 du 30 Juin 1995). L'étude de sécurité doit être réalisée tous les 5 ans. Lors de l'audit, le syndic n'a pas pu produire cette étude car il ne savait pas si elle avait été réalisée. Il est nécessaire de vérifier que cette étude a été commandée et réalisée. Dans le cas contraire, le syndicat des copropriétaires pourrait voir sa responsabilité engagée pour n'avoir pas fait réaliser les travaux de mise en sécurité des installations. Compte tenu de l'ancienneté de ce contrat et de l'évolution récente de la réglementation, une nouvelle mise en concurrence s'impose. EDF Aucune facture EDF sur la copropriété, tant pour les escaliers que pour l'alimentation des ascenseurs, que pour l'alimentation des pompes des chaufferies et eau chaude sanitaire. Ces charges se retrouvent au niveau du syndicat principal : elles ne sont donc pas réparties en fonction des critères de répartition des charges concernées (chauffage, ascenseurs, VMC, charges générales ). Il reste très difficile d'appréhender le réseau électrique et sa distribution, notamment en vue d'une refacturation qui éviterait les transferts de charges. Autres contrats ou prestations ponctuelles En sa qualité d'immeuble de Grande Hauteur, la copropriété est soumise à une réglementation spécifique, notamment sur l'incendie. Un contrat d'assistance en tant que mandataire sécurité a été souscrit en septembre 2001 avec le cabinet GIFFARD. La mission annuelle est chiffrée à 4375,90 (valeur 2001). Le syndic procédera à une nouvelle mise en concurrence, le marché s'étant largement ouvert depuis cette période. Il veillera aux modalités de paiement de la prestation : en effet, l'actuel contrat prévoit un paiement de la totalité en terme à échoir, alors que la prestation n'a pas débuté et un taux d'intérêt de retard (15%) bien trop élevé. Le contrat d'abonnement entretien en garantie totale des groupes de Ventilation Mécanique Contrôlée avec PROXIMA-RESIDENCE date du 3 mai 1994. Il doit être remis en concurrence Un contrat a été conclu avec DEP Parasitis en date d'août 2002 pour un montant de 187,63 HT par an. La facturation est différente (voir rubrique syndic). Ce contrat, tel qu'il est souscrit n'est pas utile. Le syndic devra procédera à sa résiliation en prêtant une attention particulière à la date d'effet. Le contrat passé avec Véritas pour les vérifications réglementaires des installations électriques, des moyens de secours et des équipements concourant à la sécurité incendie dans le bâtiment, ARC - J.B. 05/09/08 Page 11
vérification des ascenseurs ainsi que de la protection contre la foudre vient d'être renégocié. Le précédent contrat était trop ancien. Enfin, signalons que le syndicat secondaire procède chaque année à des campagnes de travaux. C'est dans ce cadre que le syndicat a récupéré en 2004 de la CARPA une somme de 477 534.82 dans le cadre d'une procédure (sur RCP de l'entreprise) pour malfaçon sur les travaux d'étanchéité de la terrasse. III. Analyse de l'état des dettes et créances et de la situation de trésorerie État des dettes et des créances et situation de trésorerie après répartition au 30/06/2003 Actif Passif Fonds de roulement 130 000.81 Fonds de prévoyance 54 090.31 Fournisseurs à payer 77 604.34 260 797.32 Copropriétaires actifs Débiteurs / créditeurs 264 588.24 69 728.01 Créances copropriétaires irrécouvrables 145 539.23 Provisions sur exercice 2003-2004 12 814.25 Charges constatées d'avance 8 899.39 Produits constatés d'avance 4 074.40 Produits à recevoir 18 253.57 Recettes loyers antennes 49 370.32 Intérêts de retard 33 052.94 Rompus de répartition 0.73 Travaux à répartir & honoraires sur Travaux 141 018.91 Comptes financiers caisse (Trésorerie) 304.90 Comptes financiers (Trésorerie) 42 279.49 Total 656 208.58 656 208.58 Rappelons que les créances figurant à l'actif de ce tableau sont dues au syndicat de copropriété par les tiers (y compris copropriétaires) et que les dettes figurant au Passif sont dues par le syndicat de copropriété aux tiers. Sur cette situation, qui est plus saine à l'heure où ce rapport est rédigé, nous pouvons apporter les commentaires suivants : Notons d'abord que ce bilan a été recomposé pour être un peu plus lisible par les copropriétaires. Les comptes copropriétaires ont, par exemple, été présentés non pas en un solde débiteur de 194 860.23, mais avec 264 588.24 au Débit, dette réelle des copropriétaires en comptes et 69 728.01 au crédit, dette du syndicat auprès des copropriétaires créditeurs après répartition. Le terme "après répartition" signifie que les provisions appelées et les charges constatées pour l'exercice (comptes d'exploitation) ont été balancés pour en extraire le résultat, lui-même affecté sur les copropriétaires en fonction de leurs quote-part de charges dans chaque catégorie de dépenses. Notons ensuite qu'il ne comporte pas les dettes et créances propres au syndicat principal, comme, par exemple, la quote-part du dispositif de jugement du 01/06/2004 dans l'affaire Général Frigorifique France (GFF) d'un montant total de 88 096.24. Fonds de roulement 130 000.81 Cette avance de trésorerie représente 69 jours de fonctionnement sur la base du dernier prévisionnel voté, ce qui est trop important, même compte-tenu des dettes des copropriétaires ( rappel: le montant des dettes des ARC - J.B. 05/09/08 Page 12
copropriétaires correspondant à 63 % des dépenses d'un exercice). Rappelons que les dispositions du récent décret du 27 mai 2004 (Art. 35 & 1), pris en application de la loi "SRU" du 13 décembre 2000 prévoient que cette avance doit être au maximum de 1 / 6ième (soit deux mois) du montant du budget prévisionnel. Cette disposition sont entrées en vigueur à partir le 1 er septembre: l'avance doit être portée à 115 000. Toutefois, l'excédent pourra alimenter le fonds de prévoyance ou un fonds de solidarité sur décision de l'assemblée générale. Fonds de prévoyance 54 090.31 Ce fonds de prévoyance, ambigu dans sa définition telle que décrite dans la résolution n 7 de l'ag du 30/10/2000 4 est abondé par les recettes de loyers sur antennes. L'ambiguïté de sa définition tient au fait qu'il s'agit sur le principe d'un fonds de l'art. 18-6 5 de a loi du 10 juillet 1965. Or, ce type de fonds concerne exclusivement des travaux non encore votés, la dévolution de ces fonds en cas de vente est toujours sujette à interprétation par les tribunaux et surtout, on voit mal comment ponctionner sur ce fonds pour éponger des irrécouvrables. Nous attendons une sécurité juridique plus forte dans les décisions adoptées par un cabinet historique comme Loiselet & Daigremont. Pour les fonds d'antennistes, le circuit est complexe et nous réserve quelques surprises que nous étudierons dans le chapitre relatif aux loyers d'antennistes, plus loin. Disons que le circuit normalement suivi par les flux financiers d'antennistes est le suivant : Les loyers sont appelés et réglés sur un compte fictif (l'immeuble 161). Périodiquement, l'argent perçu est transféré dans les comptes du syndicat secondaire, d'abord sur un compte d'attente "Recettes diverses" n 4580, puis crédité au compte de prévoyance ; De là, il sera utilisé pour financer tout ou partie de travaux, en fonction des décisions d'assemblées générales. Alors qu'il serait si simple de considérer les antennistes comme autant de clients (compte 411), en classe 4, comme les copropriétaires (450) et les fournisseurs (401) Les membres du conseil syndical doivent passer leur expertise comptable! Précédemment, les travaux en cours étaient directement basculés sur le fonds de prévoyance qui permettait en partie de les financer. Ils restent maintenant en compte de charges Travaux pour plus de clarté, ce qui est une bonne chose. Le Fonds de prévoyance sert également à éponger très progressivement les irrécouvrables, comme nous le verrons. 4 Voici le texte de la résolution : Existence et création d'un fonds de prévoyance pour les travaux (redevance des loyers Antennes) l'assemblée générale, après en avoir délibéré, adopte le principe d'un fonds de réserve pour gros travaux, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 65 modifiés par la loi du 21 juillet 1994. Les sommes versées au titre des loyers Antennes constitueront ce fonds de prévoyance. Par ailleurs, l'assemblée générale décide que le fonds de prévoyance ne fera pas l'objet d'un remboursement entre acquéreurs et vendeurs le jour de la vente dans la mesure où celui-ci est alimenté par le biais des loyers Antennes et qu'à ce titre, il ne fait pas l'objet d'un appel de fonds auprès des copropriétaires. 5 Art. 18 alinéa 6 loi du 10/07/1965, modifiée pat la Loi du 27/07/1994, (Art. 36) - De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptible d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;" Remarquons que la décision prise, comme le projet de résolution ne mentionnait pas la majorité requise ARC - J.B. 05/09/08 Page 13
Fournisseurs à payer 77 604.34 / 260 797.32 Au débit : Il s'agit du compte 4550 "Mitoyenneté", relatif au solde de la dette du syndicat principal pour ce qui concerne la quote-part que ce dernier doit payer dans le cadre de sa participation aux divers postes de gardiennage et de sécurité. La règle du "jeu" est maintenant parfaitement claire puisque le jugement rendu le 2 juillet 2003 précise les postes, clés et modalités d'imputation de ces dépenses entre les divers protagonistes. Nous avons d'un côté la dette du cabinet mail composée d'un report à nouveau de 81 931.24 et d'un montant de 31 028.74 sur l'année ; Et de l'autre 35 355.64 composés de la quote-part des bâtiments 4/5, zone 1 pour l'eau froide payée par le syndicat principal et due par le secondaire. Les 77 604.34 représentent donc la dette du cabinet Mail auprès du syndicat secondaire. Signalons au passage que la répartition continue de se faire sur une ancienne base, le cabinet Loiselet Daigremont n'ayant pas pris la mesure de ce jugement qui pourtant a du lui être notifié. Il convient donc de régulariser ce compte dans le cadre d'un travail conjoint avec le cabinet Mail. Cette dette du syndicat principal est évidemment très importante. Elle fait pendant à la dette du syndicat secondaire auprès du principal, notamment sur les postes de l'eau. Au crédit : Il s'agit de la dette du syndicat secondaire auprès de ses fournisseurs à la date d'arrêt des comptes. Nous y trouvons notamment : La somme de 215 600.71 pour le compte 4585 "Fournisseurs" (hors syndicat principal déjà vu). Sur cette masse, nous avons d'abord : o un premier lot de factures pour 204 480.80 présentées au point 4 du "registre des comptes". Nous pouvons y voir que la dette à la SDCB est de 92 932.87, suivi de la dette Kone pour 41 514.23 (18 915.50 de travaux et 22 598.73 d'entretien), 22 292.87 pour la société Bechet, 14 275.76 pour les travaux de GIR étanchéité, 10 410.38 pour le SEDIF (CGE), 5 381.46 pour le chauffagiste Brisset o un second lot de la différence entre les 215 600.71 et le premier lot de 204 480.80, soit 11 119.91 non retrouvé dans le "magma" comptable et qui reste à justifier. La somme de 9 262.73 pour le compte 4802 "Charges à payer" nnulation d'intérêts de retard, 1334.50 pour la SECOM Les intitulés sont très difficiles à décrypter. Un effort de lisibilité doit être fait si l'on souhaite impliquer d'avantage le conseil syndical. La somme de 35 933.88 pour le compte 4803 "Honoraires à prélever". Il s'agit de 22 lignes d'honoraires de syndic à prélever pour des travaux et autres prestations particulières, hors honoraires pour prestations courantes. Il est impératif que le cabinet Loiselet & Daigremont fournisse un effort substantiel pour fournir des comptes lisibles au conseil syndical et aux copropriétaires. Copropriétaires actifs Débiteurs 264 588.24 / créditeurs 69 728.01 Débiteurs : Il apparaît qu'il n'existe pas de n de compte racine pour les copropriétaires dans la nomenclature comptable du cabinet (après vérification du plan comptable et question à Madame Mentouri). Les débiteurs représentent 38.24 % du réalisé 2003-2004, hors le compte d'attente 4520 que nous étudierons plus loin. Cette situation est préoccupante, d'autant que la trésorerie est négative et que les dettes aux fournisseurs sont importantes. ARC - J.B. 05/09/08 Page 14
Il se peut qu'il y ait des créances douteuses ou même irrécouvrables de la gestion Loiselet dans ces copropriétaires. Par exemple : Vente adjudication Refaat du 03/06/2003 débiteur de 25 106.10 Vente adjudication Mbogo du 11/10/2003 débiteur de 13 202.61 Vente adjudication Azoulay du 10/06/2003 débiteur de 8 580.98 Vente adjudication Kamalanathan du 07/11/2000 débiteur de 5 421.16 Vente adjudication Lessani du 03/07/2001 débiteur de 3741.13 Vente adjudication Martin Gilles du 28/10/2003 débiteur de 1594.47 Vente Boulade non datée débiteur de 3 205.61 Dont il convient d'évaluer le caractère plus ou moins douteux de la créance et, normalement, de porter une provision évaluée selon le niveau de risque en compte de charges. Notons par ailleurs que l'assemblée générale du 14/01/2004 a voté la vente de deux lots : Lots Société Sofrimob M. Khalil et lots M. ou Mme Baldev Raj avec des mises à prix de 34 000 Analyse détaillée a. Structure de la dette. Sur les 229 copropriétaires, 70 présentent un compte débiteur significatif au 30/12/04 soit 30.56%. Le solde débiteur se monte à 115 560 au 30.12.04. Il était de 290.944.92 au 30.06/03. Détail des 10 plus gros débiteurs au 18/01/05.(hors ceux pour lesquels une vente judiciaire a été prononcée) : Muzzafar 10 876.34 Bailleur Baldev Raj 9 018.14 Sofrimaob 6 241.47 bailleur Ramandraibe 6 065.91 Andrianjohary 5 960.67 Mina 5 559.35 Rochegude 4 897.86 Dursun 4 503.16 bailleur Sci du château 4 397.50 bailleur Nadjapoorhiri Zhang 3532.87 Total 61 053.27 Les 10 plus gros débiteurs, qui représentent 4.3% des copropriétaires, totalisent 25% du débit total. Le premier débiteur représente 4,6% de la dette. Le débit est concentré sur un petit nombre de débiteur bien identifié. Une dizaine d entre eux dépassent 4 000 de dette. Une quarantaine de copropriétaires présentent un compte fluctuant en fonction de la pression conjointe des deux syndicats, des accords pris ou des remboursements partiels. Sur les dix plus gros débiteurs, 4 sont des bailleurs, il totalisent 32% de la dette des plus gros. On ne note pas de sur représentation de cette population parmi les débiteurs. b. Evolution de la dette. ARC - J.B. 05/09/08 Page 15
Certains gros débiteurs voient leur dette refluer entre le 30/06/03 et 30/12/04. Mais cela peut cacher un changement de répartition de la dette entre le principal et le secondaire. Par exemple : Nzoukeu : Au 30/06/03 au 04/11/04 % Principal 2 664.56 5 656.27 + 112% Secondaire 13 307.16 9 910.35-25% Globalement, le débit qui avait augmenté fortement entre le 30/06/03 et le 30/06/04 reflue sur les 5 derniers mois. c. Méthodologie de recouvrement et de gestion des impayés. La phase pré-judiciaire se déroule théoriquement de la façon suivante : 1 Phase : Rappel systématique le 10 jour suivant la date d échéance. Mise en demeure un mois après, suivie de l ouverture d un compte contentieux. Dés lors, les intérêts de retard au cours légal courent. On peut noter que ces intérêts ne sont pas affectés à l apurement d un compte en particulier. Une lettre comminatoire est adressée par l avocat à qui a été confié le dossier. Un seul avocat centralise les dossiers, il s agit de Maître Hervé Cassel, 84 rue d Amsterdam 75009 Paris. Actions Coût Lettre de rappel 9.2 Lettre RAR 41 Ouverture dossier contentieux 82 Lettre comminatoire par avocat 107 Suivi dossier taux horaire 71 2 Phase : Assignation, suivie d un jugement donnant lieu à un titre d exécution. Sont utilisés selon le cas : Saisie des loyers, saisie du compte bancaire, saisie immobilière en dernier recours. Les saisies mobilières ne sont jamais utilisées. Des échéanciers sont proposés dans certains cas : Exemple Andrianjohary qui bénéficie d un plan d apurement( élaboré par le Pact Arim) de sa créance de 80 par mois. Un titre d exécution est cependant détenu par le cabinet. Il ne sera exécuté qu en cas de défaillance. L action au contentieux ne tarde pas. On peut regretter l absence de procédures sans avocat, peu coûteuses pour la copropriété. (Comme l injonction de payer par exemple). Le système est rodé, des ventes judiciaires sont donc régulièrement proposées à l approbation de l assemblée : Les dernières en date : Lots Pour un solde débiteur de : Mbogo 13 202.61 Azoulay 8 590.98 ARC - J.B. 05/09/08 Page 16
Kamalanathan 5 241.16 Lessani 3 741.13 Martin Gilles 1 594.47 Boulade 3 205 61 Refaat 25 106.10 On peut noter qu aucune provision pour créances irrécouvrables n ont été portées. Au 18/01/05, le compte de Boulade est créditeur de 648.36. L'assemblée générale du 14/10/2002 a procédé au vote de plusieurs ventes judiciaires. Voici le point sur les ventes judiciaires soumises au vote : Lots Débit au Commentaires 18/01/05 Rochegude 4 897.86 La saisie n est plus à l ordre du jour. Un protocole a été établi après paiement de 7500 en décembre suivi de 1800 en janvier et en février. L avocat a consenti à la remise gracieuse de ses frais. (598 ) Rabah 6 928.35 Il s agit d un cas où le locataire ne paye pas ses loyers. M Rabah a déposé des chèques qui seront encaissé après expulsion du contrevenant à la fin de la trêve hivernale. Cependant, un titre d exécution a été pris. Muzzafar ali zafaz 10 876.34 L affaire sera porté au tribunal. La vente judiciaire sera effective avant la fin de l année. Baldev raj 9 019.14 A pris contact avec le pact arim. Un jugement du 22 mars 2004 contraint à la saisie du compte bancaire. Kbm Limited Credit 1457.78 La vente judiciaire n a plus lieu d être. Une vente amiable est intervenue mais le notaire a envoyé le questionnaire d usage uniquement à Mail qui ne s est pas rapproché de Loiselet. Sofrimob 6 241.47 L affaire est portée au tribunal. Sofrimob a acheté en 2002 et n a jamais payé ses charges. Délit de fausse déclaration d adresse ; A été rayée du registre du commerce. L affaire KBM illustre bien les conséquences du manque de coordination entre les différents syndics. L autre effet pervers constaté est le déplacement de la dette en fonction de la pression des syndics. Le report des décisions radicales est préjudiciable dans le cas de copropriété en difficulté. Point sur les autres affaires plaidées le 05/01/05 et mises en délibéré au 09/02/05. Dai Shaodi 1 143.31 La dette a été payée dés l assignation ; la procédure continue pour l'article 700. Dursun 4 503.16 A proposé un échéancier suite à l assignation ; Zhang 3 532.87 A assigné Loiselet pour contestation de charges relatives à l eau. L année de l achat, le relevé d eau n a pas été établi entre l acheteur et le vendeur.. Plusieurs contestations à ce sujet. Malgré des actions régulières et une pression constante sur les copropriétaires débiteurs, la situation reste préoccupante d'autant que la trésorerie est négative et que les dettes aux fournisseurs sont importantes. Créditeurs : ARC - J.B. 05/09/08 Page 17
Il s'agit pour l'essentiel de copropriétaires présents et donc transitoirement créditeur du fait de la régularisation des charges, avec l'effet des consommations d'eau privatives. Créances copropriétaires irrécouvrables 145 539.23 Il s'agit du solde du compte d'attente 4520 relatif aux créances irrécouvrables. Ils sont liés à plusieurs causes possibles : Faillite de SCI ; Régularisation très tardive avec provisions insuffisantes ; Fin de procédures d'ordre avec solde irrécupérable ; Oubli de la dette du secondaire lors de l'instruction du questionnaire de vente par le principal. À ce niveau, il convient de mettre en place une véritable procédure d'information mutuelle des notaires. Cependant, les notaires et les syndics, tant du principal que du secondaire pourraient être conjointement recherchés en responsabilité par le fait que le notaire doit vérifier la structure juridique du syndicat dans le règlement de copropriété et que les syndics ont un devoir d'information lors de l'instruction du questionnaire ou de l'opposition à la vente de préciser leur statut d'intervenant (syndic du principal ou du secondaire). Notons qu'il serait également possible de trouver les modalités de compensation entre un solde créditeur sur l'une des entités et débiteur sur l'autre, pour les vendeurs. Plusieurs commentaires sont à formuler sur l'historique de ce compte : Ce compte commence à apparaître au bilan de l'exercice 1999-2000, où la dette des copropriétaires est scindée en deux, selon une logique qui semble être la suivante : les copropriétaires de la gestion Loiselet en compte (présents ou vendeurs) et les dettes relatifs aux copropriétaires sous la gestion Beauvois pour un montant de 1 054 674.76. Nous n'avons pas su pourquoi cette scission s'est opérée en 2000 alors que la reprise a eu lieu en 1991. la Comptable n'est pas en mesure de répondre à cette question ; Ce qui est certain, c'est que la même année, l'assemblée générale du 30/10/2000 a voté une décision 6 (pas un échéancier) de baisse (et non pas d'apurement) de ce compte d'irrécouvrable par le versement annuel de 7 622.45 (50 000 francs), prélevés sur le fonds de prévoyance. Au 30/06/2001, 50 000 francs ont été versés (1 er versement). Cependant, dans le même temps, 156 542.76 francs (23 864.79 ), consitués d'un remboursement du cabinet Beauvois sont également déduit de la dette en janvier 2001 passant dès lors à 848 132.00 Frs (écart de 8 centimes) au bilan du 30/06/2001 (1 054 674.76 156 542.76 50 000). Nous ignorons tout de la raison de ce versement effectué par le cabinet Beauvois à la suite d'un audit interne. Notons que le PV de l'ag du 14/10/2002 (résolution n 11) avait décidé d'affecter ce remboursement au crédit du compte de charges des dépenses courantes et non en diminution de la dette Ce compte est ensuite mouvementé en euros : des 129 296.89 Frs, il est soustrait 7622.45 au 30/06/2002, conformément à la résolution de résorption. Son solde est donc de 121 674.44 ; Nouvel avatar avec la reprise des 23 864.79 qui sont réimputés au débit de ce compte le 18/10/2002 et recrédités en compte de charges pour être en conformité avec le vote d'ag vu précédemment! Aucune information en AG sur cette situation au 30/06/2003. Dès lors, le solde du compte est porté à 145 539.23 (121 674.44 + 13 864.79 ) ; Puis au 01/07/2004, donc sur l'exercice 2004-2005 en cours (rien en 2003 et rien sur l'exercice 2004), nous trouvons deux fois 7 622.45 pour les exercices 2003 et 2004. Notons qu'à ce rythme, il faudra donc 19 ans pour solder ces irrécouvrables à versement constant! Le caractère irrécouvrable de ces créances ne semble pas avoir fait l'objet de votes en assemblée générale sous la gestion Beauvois après avoir rendu compte, dossier par dossier des diligences 6 Voici le texte de la décision n 9, votée à l'art. 24, relative aux soldes irrécouvrables : L'assemblée générale décide de prendre sur le solde des copropriétaires irrécouvrables pour un montant de 1 054 674.76 [francs]. Une somme de 50 000 Frs par an sera pris sur le fonds de prévoyance afin de réduire cette dette. Ce montant est révisable annuellement suivant la situation des loyers antennes." ARC - J.B. 05/09/08 Page 18
effectuées par le syndic et de l'insolvabilité totale des débiteurs, sur les lots concernés ou par ailleurs. Il ne doit y avoir aucun transfert de solde débiteur de copropriétaire vers ce compte sans que le syndic ait justifié de la situation. la liste de ces débiteurs a été fournie. Notons que les dettes générées sous Loiselet sont toujours gérées dans le cadre du compte des copropriétaires. Il sera là aussi nécessaire de clarifier la situation réelle des créances douteuses et ou irrécouvrables et de basculer, après vote d'ag les comptes vendeurs débiteurs concernés dans un compte d'attente (par exemple un 45201). Provisions sur exercice 2003-2004 12 814.25 Il s'agit du solde créditeur du compte 4200 relatif à des provisions effectuées sur factures non parvenues. Les écritures commencent par un report à nouveau de 88 829.46! Ce report doit être explicité ligne par ligne. Les écritures de règlements (ou de reprises) partiels qui s'y rapportent sont d'un total de 81 664.71 (dont 70 000 pour l'eau sur 6 mois). Ce compte concerne des charges à constater, normalement compte 408. Nous y trouvons également une provision Géréco de 5 649.50 pour contrat LER dont la facture n'était pas parvenue à la date de clôture. Charges constatées d'avance 8 899.39 Il s'agit du solde du compte 4804, démarrant avec un report de 37 444.39 au débit. Rappelons que les charges constatées d'avance correspondent à des charges (ou ne quote-part de factures) comptabilisées au cours d'un exercice comptable alors qu'elles concernent un exercice ultérieur. Elles sont normalement en débit du compte 486. L'écriture consiste donc à créditer le compte de charges et à débiter le compte d'attente dans l'exerce N, puis à faire la manœuvre inverse dans l'exercice N+1. Il est donc normal que ce compte soit débiteur. Les sommes les plus significatives sont Kone pour 7 532.91, puis Pro Archives pour 638.15, SNES Parners pour 553.92 et enfin DEP Diagnosti pour 174.41 Produits constatés d'avance 4 074.40 Il s'agit du compte 4801 concernant les provisions pour charges payées par les copropriétaires dans un exercice, mais relatif à l'exercice suivant. Ils sont normalement en crédit du compte 487. Nous y trouvons 5 règlement de charges concernant le 1 er trimestre de l'exercice 2004-2005 Produits à recevoir 18 253.57 Il s'agit du solde du compte 4805. Le report à nouveau est de 219 606.38. Rappelons que les produits à recevoir (normalement compte 409) consistent en des produits qui concernent l'exercice et qui ne sont pas encore versés (constatés en comptabilité). Nous y trouvons logiquement les avoirs, fournisseurs débiteurs, notamment la SDCB pour un montant de 17 257.21 dont l'objet reste imprécis et 4 autres imputations relatifves à des mises en demeures (720 ) et des annulations d'honoraires de syndic pour travaux (171.85 sur travaux SEDE vidoirs et 275.51 sur Kone). Recettes loyers antennes 49 370.32 Il s'agit du solde du compte 4580. Le bâtiment 4 loue en toiture des espaces d'antennes de radiocommunications. Vortex (skyrock ) Techniques Transmissioins équipements (TTE) Towercast D'autres antennistes (comme Easynet) ont pu par le passé louer des espaces mais leurs contrats sont terminés. ARC - J.B. 05/09/08 Page 19
Les 49 370.32 correspondent aux recettes 2002-2003 reprises en report à nouveau à l'ouverture de l'exercice 2003-2004. Aucune ressource de 2004 n'est présente au bilan. Dans les comptes du syndic, deux immeubles distincts ont été crées: l'immeuble 61 retraçant les comptes de la copropriété et un immeuble 161 ne reprenant que les comptes des antennistes. En réalité les antennistes sont suivis dans un compte de gérance, ils sont considérés en qualité de locataires de la copropriété. Cet artifice complexifie et opacifie la gestion : en effet les comptes de l'immeuble 161 étant à part, ils n'ont pas été soldés en fin d'exercice 2003/2004 (par oubli) pour être repris dans les comptes de l'immeuble 61. Au 30.06.2004, le compte de l'immeuble 161 présente un solde débiteur de 8 053.97 (donc un crédit de trésorerie) non repris dans les comptes de la copropriété. Ainsi, les comptes approuvés en assemblée générale ne sont ni exhaustifs, ni représentatifs du patrimoine financier de la copropriété. Les comptes de l'immeuble fictif 161 ne sont, bien sûr, pas sujet à approbation, mais ils doivent être notifiés en même temps que les comptes du syndicat secondaire aux assemblées générales appelées à approuver les comptes, ce qui n'est pas fait. C'est encore plus vrai de l'état des dettes et créances du syndicat secondaire qui ne comprend pas les dettes suivantes au 30/06/2004 : Dette Vortex de 58 642.6 (76 255.60 à la situation au 05/11/2004). Ce dossier a fait l'objet de plusieurs procédures à la suite de la convention de location signée en 1987. En janvier 1998, un jugement aurait été rendu, mais ne semble pas présent au dossier : des recherches sont en cours par le Gestionnaire. Une seconde décision de justice aurait été rendue en avril 1990 concernant le montant que doit effectivement payer l'antenniste qui sous-loue l'espace en terrasse. Ce jugement rabaisserait les prétentions de la copropriété de 20 000 F / mois à 10 00 F / mois, compte tenu d'un transfert d'antennes vers la Tour Effel. L'avocat alors chargé du dossier est Maître Philippe Lamotte. Deux procédures d'appels (mars 96 et 1998) sont également citées dans les courriers de l'avocat, dont le résultat aurait été une homologation de cette réduction de loyers. La prime, payable trimestriellement à échoir était donc de 4 572, réajustée progressivement à 5 390 / trimestre. Or, le cabinet Loiselet et Daigrement appelle 8 806.50 depuis octobre 2003, sans en connaître la raison (recherche en cours), ce qui est contesté par Vortex qui en profite pour ne rien payer depuis le dernier versement de 5 370.17 effectué le 27/09/2002 ; Dette Towercast de 13 230.90 (20 879.40 à la situation au 05/11/2004) ; Dette TTE de 7 709.23 (8 262.17 à la situation au 05/11/2004). Il faut donc conclure que l'ensemble des antennistes doit 79 582.73 à la date du 30/06/2004 et 105 397.17 au 05/11/2004. Il est surprenant de remarquer que les loyers de janvier à juin 2004 n'ont pas été appelés par le syndic sur ce premier semestre. Remarquons que la situation de trésorerie du l'immeuble fictif présente deux comptes pour les appels de loyers auprès des antennistes : le compte 4210 et 4310. La copropriété était en procédure avec Vortex. Voir si cette créance n'est pas dans le compte 4585 Fournisseurs Remarquons également que la fiscalité de ces recettes d'antennes n'est pas complètement clarifiée. Il convient de prendre contact avec le centre des impôts pour clarifier ce point qui pourrait bien revenir en boumerang sur le syndicat secondaire. On a du mal à comprendre comment la Comptabilité peut gérer les opérations de régularisation que nous avons étudié précédemment et comment dans le même temps, elle peut oublier de consolider les finances du syndicat secondaire. L'argument avancé consiste à faire valoir que le système comptable ne permet pas la création d'un compte client! Le Responsable d'agence nous vante pourtant la puissance logistique du service informatique du cabinet ARC - J.B. 05/09/08 Page 20