SOMMAIRE QUI SOMMES-NOUS? 9 INTRODUCTION À LA 4 E ÉDITION 11 1. Le chemin parcouru par l ARC 11 2. La copropriété: les évolutions de ces dernières années 11 3. Un paradoxe 12 4. Un «manuel» pour les syndics non professionnels 13 CHAPITRE 1 POURQUOI GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ? 15 1. Gérer soi-même, est-ce possible légalement? 15 2. Quelles sont les différentes situations courantes rencontrées? 15 3. Quelles sont les raisons qui poussent à la gestion directe? 17 4. Ne pas minimiser les difficultés 18 CHAPITRE 2 LES PRÉTENDUS RISQUES DE LA GESTION DIRECTE 21 1. Les impayés 21 2. Les «garanties» du syndic 22 3. La compétence 22 4. La comptabilité 23 CHAPITRE 3 QUELS SONT LES TEXTES À CONNAÎTRE? 25 1. Le contenu de la loi de 1965 25 2. Le contenu du décret de 1967 26 3. La valeur de la loi et de son décret 26 4. La jurisprudence 26 5. Le règlement de copropriété et l état de division 27 CHAPITRE 4 LE SYNDICAT, L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 29 1. Le syndicat de copropriété 29 2. Le fonctionnement du syndicat 29 3. Les assemblées générales de copropriétaires 30 4. Les limites du pouvoir des assemblées générales 30 CHAPITRE 5 LE SYNDIC NON PROFESSIONNEL: GARANTIE, ASSURANCE, DROITS, RESPONSABILITÉ 31 1. Garanties et assurances 31 2. Les honoraires et relations avec les organismes sociaux 32 3. Obligations, pouvoirs et limites des pouvoirs d un syndic 33
4 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CHAPITRE 6 LE CONSEIL SYNDICAL 43 1. L élection du conseil syndical 43 2. Le rôle du conseil syndical 43 3. Conseil syndical et syndic bénévole 44 CHAPITRE 7 QUEL MODE DE GESTION CHOISIR? 45 1. Les différentes formules et situations 45 2. Un avantage important du syndicat «normal» 50 3. Dispositions particulières concernant les syndicats coopératifs 51 CHAPITRE 8 ASL: TOUT CE QU IL FAUT SAVOIR (ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE) 53 1. Législations et réglementations (brefs rappels) 53 2. Domaines d intervention et objet 54 3. Les statuts de l association 56 4. Les modalités de fonctionnement des ASL 59 5. Le président ou le directeur de l ASL 65 6. Le bureau de l association 68 7. Le secrétaire trésorier 71 CHAPITRE 9 LES UNIONS DE SYNDICATS 73 1. Retrait possible d un membre 73 2. L assemblée de l union et le conseil de l union 74 3. L obligation des syndics de consulter les assemblées générales ou les conseils syndicaux 74 CHAPITRE 10 LA MISE EN PLACE DE LA GESTION DIRECTE 77 1. Mettre fin au mandat du syndic 78 2. Préparer l assemblée générale 80 3. Le procès-verbal 80 4. La passation des pouvoirs 80 5. L ouverture d un compte bancaire ou postal 85 6. Faut-il rémunérer un syndic bénévole? 86 7. Embaucher un directeur de copropriété 86 CHAPITRE 11 L ADMINISTRATION COURANTE 87 1. La tenue des archives 87 2. La tenue et la mise à jour de la liste des copropriétaires 89
Sommaire 5 CHAPITRE 12 EN CAS DE VENTE, QUE FAIRE? 91 1. Les différentes étapes 91 2. Avant la vente 92 3. Période entre l état daté et la vente 95 4. Après la vente 95 CHAPITRE 13 L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 101 1. Quel est le rôle d une assemblée générale? 101 2. Préparer l assemblée générale 101 3. Convoquer l assemblée générale 102 4. Animer une assemblée générale 110 5. Après l assemblée générale 126 CHAPITRE 14 LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ 131 1. Règlement et état descriptif 131 2. Le règlement de copropriété et la loi 133 3. Comment faire respecter le règlement de copropriété? 135 4. Pourquoi et comment mettre le règlement de copropriété en conformité? 136 CHAPITRE 15 CHARGES: RÉPARTITION ET RECOUVREMENT 139 1. Comment s effectue la répartition des charges? 139 2. Quelles sont les charges dues? 144 3. Comment agir en cas d impayés? 146 CHAPITRE 16 LA GESTION COMPTABLE ET FINANCIÈRE 157 1. Un nouveau paysage 157 2. Comment faire? 160 3. La gestion de la trésorerie: modalités pratiques du placement des fonds 164 CHAPITRE 17 LES TRAVAUX 169 1. Comment déterminer les travaux à faire? 169 2. Le choix des entreprises 170 3. Qui décide des différents types de travaux? 171 4. Le financement des travaux 174 5. La répartition du montant des travaux entre les copropriétaires 174 6. La réception des travaux et les malfaçons 175 7. Majorités requises en cas de travaux Tableau récapitulatif 176
6 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CHAPITRE 18 LES CONTRATS 179 1. Généralités sur les contrats 179 2. Quels sont les problèmes principaux que l on rencontre dans les contrats et comment les résoudre? 184 CHAPITRE 19 LES ASSURANCES 189 1. Le contrat d assurance multirisque immeuble 189 2. Le contrat d assurance dommage ouvrage 195 CHAPITRE 20 LE «CARNET D ENTRETIEN»: DE LA FICHE D INFORMATION À L OUTIL DE GESTION 197 1. Retour sur le décret actuel 197 2. Quel carnet d entretien pour votre copropriété? 199 3. Le carnet «idéal» (mis au point par l ARC) 200 CHAPITRE 21 COMMENT FAIRE EN CAS DE TRAVAUX EFFECTUÉS PAR UN COPROPRIÉTAIRE? 205 1. Qu est-ce qu un copropriétaire peut faire (ou non) dans son lot? 205 2. Que doit faire le syndic? 206 CHAPITRE 22 LA GESTION DU PERSONNEL 209 1. Les formalités obligatoires en cas d embauche 210 2. Quel contrat? 211 3. Les principales dispositions de la convention collective des gardiens et employés d immeuble 211 4. Quelques problèmes de gestion du personnel 223 CHAPITRE 23 SANTÉ ET SÉCURITÉ EN COPROPRIÉTÉ: LES OBLIGATIONS 231 1. Le plomb dans les peintures 231 2. L amiante et les matériaux contenant de l amiante 234 3. Le plomb dans l eau 242 4. Les termites 247 5. Sécurité du personnel: le document unique d évaluation des risques (DUER) 250 CHAPITRE 24 LES RELATIONS AVEC LA JUSTICE 257 1. Les différents tribunaux 257 2. Les greffes d un tribunal 258
Sommaire 7 3. Action au fond et action en référé 259 4. Les ordonnances et les requêtes 259 5. Les différents juges 260 6. Les expertises 260 7. L astreinte 262 8. Les parties en présence 262 9. Petit vocabulaire de la justice 262 10. Pourquoi la «justice» est-elle lente et comment faire pour l accélérer? 264 11. Agir au tribunal d instance ou de grande instance 265 CHAPITRE 25 PROBLÈMES PARTICULIERS 271 1. Comment faire en cas de succession: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges 271 2. Absence d un copropriétaire: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges 273 3. Les squatters (occupation sans titre): pour expulsion des parties communes, voire de parties privatives 274 4. Une entreprise propriétaire en redressement ou en liquidation: pour convoquer aux assemblées générales et appeler les charges 275 ANNEXE 1 LOI N 65-557 DU 10 JUILLET 1965, FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES BÂTIS 277 ANNEXE 2 DÉCRET MODIFIÉ N 67-223 DU 17 MARS 1967, PRIS POUR L APPLICATION DE LA LOI N 65-557 301 ANNEXE 3 CONTRAT DE SYNDIC NON PROFESSIONNEL: POURQUOI FAIRE ET COMMENT FAIRE? 327 1. Rappel 327 2. Pourquoi faire? 327 3. Comment faire? 328 ANNEXE 4 LE FICHIER IMMOBILIER: QUELS INTÉRÊTS POUR LES SYNDICS ET COMMENT LE CONSULTER? 331 1. Description 331 2. Fonctionnement du Fichier immobilier 331 3. La délivrance de renseignements 332 4. Quels imprimés remplir? Comment procéder? 332
8 GÉRER SOI-MÊME SA COPROPRIÉTÉ OU SON ASL CATALOGUE DES GUIDES PRATIQUES RÉALISÉS PAR L ARC 333 Les guides de l ARC disponibles 333 Les guides gratuits sur Internet (unarc.asso.fr) 334 Les guides en préparation ou en cours de refonte 334 INDEX 335