COMMISSARIAT GENERAL AU DEVELOPPEMENT DURABLE n 78 avril Conjoncture de l immobilier Résultats au quatrième trimestre 5 OBSERVATION ET STATISTIQUES LOGEMENT CONSTRUCTION Au quatrième trimestre 5, la conjoncture est relativement dynamique et vient consolider une année 5 mieux orientée. L activité dans la promotion immobilière progresse encore : sur un an les mises en ventes sont en hausse de 8, % et les ventes augmentent de 8, % portées par l investissement locatif. Par ailleurs, les autorisations de construire accélèrent sur un trimestre à +,7 % (après + 5,5 % au trimestre précédent). Néanmoins, ces permis supplémentaires n ont pas encore d effet sur les mises en chantier qui se replient de,8 % (après +, %). Dans l'ancien, les transactions sont dynamiques et atteignent leur niveau de tandis que les prix se redressent timidement après trois années consécutives de baisse (+, % par Dans le neuf, l activité est orientée à la hausse La promotion immobilière se consolide à la fin de l année Les réservations et les mises en ventes aux particuliers progressent nettement, portées essentiellement par l investissement locatif. Les réservations augmentent de 8, % sur un an avec 8 logements vendus et les mises en ventes sont également en hausse de 8, % sur un an à 9 unités. Néanmoins, les annulations de réservation et abandons de programmes demeurent à des niveaux élevés ( 75 logements annulés après 5 au trimestre précédent). Sur l ensemble de l année 5, les ventes ont augmenté de 7,9 % par rapport à pour atteindre 5 unités. Au total, l encours de logements proposés à la vente se stabilise à la fin de l année à un niveau relativement élevé de 99 logements (-, % sur un an). Graphique : commercialisation des logements neufs aux particuliers Logements Mises en vente, ventes 5 5 5 Encours Mises en vente Ventes Encours de logements proposés à la vente 8 rapport au trimestre précédent). Sur un an, les prix tendent à se stabiliser. Le volume des crédits nouveaux contractés au quatrième trimestre subit le contrecoup de la diminution des renégociations et baisse d environ milliards d euros. Parallèlement, les taux d intérêt demeurent à des niveaux bas malgré un léger renchérissement en fin d année. L année 5, reste une année de taux historiquement bas. L activité des entreprises du bâtiment se stabilise, de même que leurs perspectives d activité tout en restant à un niveau inférieur à leur moyenne de longue période. À plus long terme, les promoteurs se montrent encore hésitants quant à leurs projets de mise à l étude de nouveaux programmes malgré de meilleures perspectives à court-terme. Parallèlement, les délais d écoulement des appartements se stabilisent sur la fin de l année à,9 trimestres, soit une diminution d un trimestre par rapport à (,9 trimestres en moyenne). Graphique : délais d écoulement des stocks d appartements Trimestres 5 Source : SOeS, ECLN Appartements Les autorisations de construire repartent En intégrant la construction individuelle et le logement social, le nombre de logements autorisés accélère (+,7 % par rapport au trimestre précédent après + 5,5 %), essentiellement porté par les logements collectifs. En revanche, le nombre de mises en chantier se replie de,8 % après avoir augmenté de, % le trimestre précédent. Source : SOeS, ECLN Service de l observation et des statistiques www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr
Chiffres & statistiques I n 78 I avril Graphique : autorisations et mises en chantier de logements CVS (France entière hors Mayotte) Logements CVS, estimations date réelle 9 8 7 Commencés Source : SOeS, estimations Sit@del Autorisés Sur l ensemble de l année 5, le nombre de logements autorisés s élève à 88 unités, en hausse de, % par rapport à. Il a été stimulé par les autorisations de logements collectifs en hausse de 5,7 %. Le nombre de mises en chantier cumulées sur l année progresse moins fortement (+, % sur la même période) à 9 5 logements. Graphique : autorisations et mises en chantier de logements (France entière hors Mayotte) Logements cumulés sur un an, estimations date réelle 55 Les prix de production globalement stables Le coût des facteurs de production, mesuré par l index BT, se replie encore sur un an : -, % après -,8 % au trimestre précédent. Le salaire moyen par tête dans l ensemble de la construction augmente à un rythme plus soutenu que le trimestre précédent (+, % sur un an après +,5 %). Dans le même temps, le prix de la construction, intégrant les marges, se stabilise à +, % sur un an après -, % au trimestre précédent. Graphique 5 : indices de prix et de coût dans la construction Évolution annuelle en % (T/T-) 8 - - Indice des prix de production Prix des logements neufs (IPLN) Index BT 5 5 5 Commencés Autorisés Source : SOeS, estimations Sit@del Dans l ancien, les transactions atteignent leur niveau de et les prix sont orientés à la hausse sur le trimestre Les transactions continuent de progresser Le nombre de transactions de maisons et d appartements anciens (cumulées sur un an) a augmenté tout au long de l année 5 pour atteindre 8 ventes conclues sur l ensemble de l année (+ 5,7 % par rapport à, soit 9 transactions de plus). L indicateur retrouve ainsi son niveau de alors qu il s était nettement réduit durant l année. Graphique : nombre de transactions dans l ancien Logements cumulés sur un an 85 8 75 7 5 Nombre de transactions Source : CGEDD, d après DGFiP et Bases notariales I Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques
Chiffres & statistiques I n 78 I avril Les prix des logements anciens se redressent au quatrième trimestre Après plusieurs années de légère baisse, le prix de l ancien (mesuré par l indice Notaires-Insee) augmente de nouveau en France métropolitaine à +, % par rapport au trimestre précédent. Cette légère remontée est portée par la province (+,5 % sur un trimestre) alors que les prix sont globalement stables en l Île-de-France (+, %). Sur un an, les prix tendent à se stabiliser en France métropolitaine (-, % après -,8 % au trimestre précédent). L Île-de-France demeure orientée à la baisse (-,7 % après -,5 %) tandis que les prix sont stables en province. En moyenne entre et 5, les prix ont baissé de,8 % en France métropolitaine. Graphique 7 : indice Notaires-Insee des prix des logements anciens (CVS) Évolution annuelle en % (T/T-), CVS 5 9 - - Source : Notaires-Insee Île-de-France France métropolitaine Province Le volume des crédits nouveaux se resserre sous l effet de la baisse des renégociations Les taux d intérêt restent à des niveaux bas Les taux fixes des crédits à l'habitat sont légèrement remontés en fin d année 5 : ils s établissent en moyenne à, % au quatrième trimestre 5, contre, % au troisième trimestre. Les taux variables restent quant à eux stables à, %. Sur l année 5, les taux se situent en nette baisse par rapport à (-,7 point). Le taux de l OAT ans repart à la baisse, après un rebond au trimestre précédent, pour s établir à,9 % en moyenne au quatrième trimestre. La durée des crédits augmente sur un an La durée initiale moyenne des crédits immobiliers hors prêts relais est en hausse ce trimestre à mois. Sur un an, la durée des crédits s est allongée de mois. Portée de plus par la baisse des taux (voir supra), la capacité d emprunt d un ménage moyen augmente fortement entre et 5 (+, %). En effet, un ménage qui pouvait s endetter à hauteur de 5 en, peut en moyenne en 5 emprunter 9 5 à mensualités identiques. En intégrant les prêts relais, dont le poids dans les crédits est en légère hausse à, %, la durée moyenne des crédits s établit à mois au quatrième trimestre 5 contre 7 mois un an auparavant. Graphique 8 : taux d intérêt effectifs des crédits à l habitat et de l'oat ans En % 5 Graphique 9 : durée initiale moyenne des crédits à l habitat Mois 5 5 5 Taux fixes OAT ans Taux variables Source : Banque de France ; calculs SOeS Ensemble des crédits à l'habitat Crédits à l'habitat hors prêts relais Source : Banque de France Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques I
Chiffres & statistiques I n 78 I avril Les crédits nouveaux en baisse sous l effet de la contraction des renégociations Les critères d octroi s assoupliraient légèrement Le volume des crédits nouveaux à l habitat (y compris renégociations) se replie au quatrième trimestre après avoir fortement crû entre mi- et mi-5. Il s établit à 5, milliards d euros au quatrième trimestre après,7 milliards au trimestre précédent, du fait de la diminution des renégociations sur la fin d année. L indicateur revient ainsi à son niveau du deuxième trimestre 5. Le flux de crédits nets (apuré des effets des renégociations et diminué des remboursements de capitaux) se replie encore légèrement avec,8 milliards d euros au quatrième trimestre après 7, milliards le trimestre précédent. Au total, l encours de crédits à l habitat des ménages est un peu moins dynamique à +, % par rapport au troisième trimestre 5 pour s établir à 8, milliards d euros. Graphique : flux de crédits à l habitat des particuliers Milliards d euros, CVS-CJO Crédits nouveaux 7 5 Crédits nouveaux Source : Banque de France Crédits nets des remboursements Crédits nets des remboursements 8 5 9 Selon l enquête trimestrielle sur la distribution du crédit de la Banque de France, les établissements bancaires font état d une légère hausse de la demande après la baisse du deuxième trimestre. Le solde d opinion des banques se situe à + 9 points après - 9 points le trimestre précédent et + 5 points au deuxième trimestre. Parallèlement, les critères d octroi s assoupliraient légèrement sur le quatrième trimestre : le solde d opinion se situe à - 5 points après avoir été stable. Enfin, les banques indiquent continuer à réduire leurs marges sur les prêts à l habitat (solde d opinion à - points au quatrième trimestre après - 7 points). Graphique : critères d octroi et demande de crédits à l habitat Solde d opinion des banques (en %) 8 - - - -8 - - diminution Critères d'octroi Source : Banque de France + resserrement + augmentation - assouplissement Demande de crédits Évolution des loyers Au quatrième trimestre, le rythme annuel de progression des loyers des résidences principales de l ensemble du parc, à caractéristiques constantes décélère à +,5 %. Après avoir été légèrement négative en début d année, l évolution de l indice des prix à la consommation se stabilise (+, % sur un an). Parallèlement, l indice de référence des loyers, établissant le plafond de revalorisation des loyers en cours de bail, n évolue pas sur un an, comme au trimestre précédent. Graphique : indices de prix dans le marché locatif Évolution annuelle en % (T/T-),5,5,5 -,5 - Indice Réference Loyers (IRL) Loyers (IPC loyers) Prix à la Consommation (IPC) I Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques
Chiffres & statistiques I n 78 I avril L activité se stabilise dans l industrie du bâtiment tandis qu elle progresse dans les activités immobilières Les activités immobilières en croissance Les créations d entreprises dans le secteur des activités immobilières (y compris micro-entrepreneurs) augmentent nettement au quatrième trimestre (+ 7,9 % par rapport au trimestre précédent, à 5 unités). Le poids des micro-entreprises se redresse et contribue à la hausse des créations. Hors micro-entrepreneurs, le niveau des créations s établit à 9 unités (+ 5, % par rapport au trimestre précédent après +,9 %). Au total en 5, 7 entreprises ont été créées soit 5,9 % de plus qu en. L emploi salarié a également progressé tout au long de l année pour s établir à 7 employés fin 5, soit,9 % de plus qu en. Graphique : climat des affaires et capacités de production dans le bâtiment Indice normalisé (moyenne, écart-type ), en %, CVS Climat des affaires 5 97 9 89 TUC (en %) 9 9 89 87 85 Graphique : créations d entreprises et emploi salarié des activités immobilières Milliers d entreprises, milliers d employés en fin de trimestre, CVS Créations d'entreprises Emploi salarié 85 Climat des affaires Taux d'utilisation des Capacités de production 8 5 8 L emploi salarié se réduit à un rythme plus contenu Créations d'entreprises - Activités immobilières Source : Insee ; Dares ; Banque de France 8 Emploi salarié - Activités immobilières Dans le bâtiment, le climat des affaires et les capacités de production se stabilisent Fin 5, la baisse de l emploi salarié dans le secteur de la construction hors génie civil se poursuit, quoique de façon plus modérée. L emploi se contracte de, % après s être replié de, % le trimestre précédent. À la fin de l année 5, le secteur de la construction hors génie civil comptabilise salariés et perd 8 9 emplois sur un an. Pour l ensemble du secteur (y compris génie civil), l emploi s inscrit dans la même tendance : -,5 % sur un trimestre après -,7 %. Sur un an, l emploi du secteur diminue de 5 5 salariés. L emploi intérimaire dans l ensemble de la construction augmente encore nettement au quatrième trimestre 5 (+ 5, % après +, % au trimestre précédent). Graphique 5 : emploi salarié et intérimaire dans la construction Milliers d employés en fin de trimestre, CVS Le climat des affaires dans l industrie du bâtiment se stabilise globalement sur la fin de l année 5 à 9 points. Il reste à des niveaux particulièrement bas, points en dessous de sa moyenne sur les 5 dernières années. Sur un an, le climat des affaires est néanmoins en hausse (+ points après + point au troisième trimestre). Le taux d utilisation des capacités de production (TUC) se maintient : il s établit à 8,7 % au quatrième trimestre. En moyenne sur 5, l indicateur se situe à 8, %, point en dessous de sa moyenne de. Le TUC se situe ainsi à des niveaux bas, 5 points en dessous de sa moyenne de long terme. 5 5 5 5 5 Emploi salarié Emploi intérimaire 5 9 Salarié - Construction Salarié - Construction hors génie civil Interim - Construction Source : Insee ; Dares Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques I 5
Chiffres & statistiques I n 78 I avril Les perspectives d activité s améliorent nettement dans la promotion immobilière, mais restent dégradées dans le bâtiment Les perspectives d activité demeurent dégradées dans le bâtiment Selon les entrepreneurs du bâtiment, les perspectives d activité au cours des trois prochains mois sont légèrement plus dégradées que le trimestre précédent. Le solde des réponses s établit à - 5 points ce trimestre après - points au troisième trimestre. Il reste encore nettement en dessous de sa moyenne de long terme. Les effectifs anticipés se réduiraient encore. Le solde d opinion s affiche à - points contre - points au troisième trimestre 5. Graphique : tendance d évolution prévue des effectifs et de l activité dans le bâtiment Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS - - - - Tendance d'évolution prévue des effectifs Tendance d'activité prévue Les carnets de commande continuent de s améliorer mais restent dégradés Dans l industrie du bâtiment, les perspectives à moyen terme s améliorent encore légèrement sur la fin de l année 5, tout en restant très inférieures à leur moyenne de long terme. Le jugement sur les carnets de commande progresse de points pour le troisième trimestre consécutif. Il s établit à - 5 points au quatrième trimestre après - 5 points le trimestre précédent. Sur un an, il augmente de 7 points. Graphique 8 : jugement sur les carnets de commande dans le bâtiment Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS - - - - -5 - -7 Jugement sur le niveau du carnet de commande Dans la promotion, les perspectives au cours des prochains mois reviennent à leur moyenne de long terme Les perspectives d activité à court terme sont de nouveau en hausse dans la promotion après un léger fléchissement au troisième trimestre. Les perspectives de mises en chantier dans les trois prochains mois ont repris leur tendance haussière : le solde d opinion des entrepreneurs s établit à - points en janvier, égalant ainsi sa moyenne sur les 5 dernières années. Graphique 7 : perspectives de mises en chantier des promoteurs Solde d opinion des entrepreneurs (en %), CVS - - - - -5 - Jan Avr Jul OctJan Avr Jul OctJan Avr Jul OctJanAvr Jul OctJan Avr Jul OctJanAvr Jul OctJan Source : Insee Ensemble des logements Destinés à la vente Destinés à la location Les promoteurs encore hésitants sur l avenir La part des promoteurs immobiliers désirant mettre à l étude de nouveaux projets s est redressée en 5 après avoir atteint des niveaux particulièrement bas fin. Elle s établit à 58 % en janvier, soit au même niveau qu un an auparavant. La part demeure ainsi en dessous de sa moyenne de longue période qui s établit à %. Graphique 9 : part des promoteurs immobiliers désirant mettre à l étude de nouveaux programmes En %, CVS 75 7 5 55 5 Jan Avr Jul OctJanAvr Jul OctJanAvr Jul OctJanAvr Jul OctJan Avr Jul OctJan Avr JulOctJan Source : Insee Pourcentage d'entreprises désirant mettre à l'étude de nouveaux programmes I Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques
Chiffres & statistiques I n 78 I avril Méthodologie Champs et sources L ensemble des données utilisées pour la constitution de cette note de conjoncture proviennent de l Insee, de la Banque de France, de la Dares et d enquêtes menées par le service de l observation et des statistiques (SOeS). Certains indicateurs reflètent des champs spécifiques qui sont explicités dans le Bulletin trimestriel des statistiques sur le logement et la construction (BTSLC). Révisions des données Certaines données peuvent être révisées sur plusieurs trimestres. C est le cas notamment des estimations flash de l emploi par l Insee, des transactions et des prix dans l ancien, des résultats de la commercialisation, du volume des crédits à l habitat ou encore des estimations de la construction neuve issues de Sit@del. Les indicateurs soumis à révisions sont revus chaque trimestre, avec les dernières données disponibles, afin d en améliorer la qualité. Définitions Activité des entreprises Construction : construction de bâtiments, promotion immobilière, génie civil, travaux de construction spécialisés. Industrie du bâtiment : construction de bâtiments, démolition, installation, finition. Crédits nets à l habitat : montant des crédits à l habitat contracté par les ménages apuré des renégociations et diminué des remboursements d actif. Crédits nouveaux à l habitat : montant des crédits à l habitat enregistré en actif par les banques. Celui-ci inclut donc les nouveaux achats mais également les renégociations de crédits. Glissement annuel : le glissement annuel d une série à une période P de l année N correspond au taux d évolution entre cette même période (P) un an auparavant (année N-) et la période P de l année N. Indice IRL : l'indice de référence des loyers (IRL) fixe le plafond d augmentation annuelle des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Il correspond à la moyenne sur mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Indices ICC et BT : la dénomination «indice du coût de la construction» est impropre puisque l ICC est un indice de prix reflétant les transactions conclues entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment. Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d autres indicateurs, notamment les «index BT» (dont le BT). OAT : obligation assimilable du Trésor. Correction des variations saisonnières et des jours ouvrables, et CVS lissée Bien souvent, les séries reflétant une activité socio-économique sont sensibles aux saisons ou au nombre de jours ouvrables contenu dans la période. La série corrigée des variations saisonnières (CVS) et/ou corrigée du nombre de jours ouvrables (CJO), construites à partir de la série initiale dite «série brute», permet de neutraliser l effet régulier des saisons pour mieux faire ressortir à la fois les tendances de fond et les évolutions exceptionnelles. Contrairement au glissement annuel, la CVS permet de comparer directement chaque période avec la période précédente. Une série brute ne comportant aucune saisonnalité sera notée comme une série CVS à coefficients nuls. La technique peut être complétée, pour en améliorer encore la lisibilité, par une moyenne mobile qui permet de faire ressortir l évolution de fond, c est-à-dire la tendance, de la série. Pour en savoir plus, consultez le site www.statistiques-developpement-durable.gouv.fr, rubrique Glossaire. Diffusion La note de conjoncture de l immobilier du trimestre T est publiée durant la deuxième semaine du premier mois du trimestre T+. Les valeurs des séries et les informations complémentaires sont disponibles dans le Bulletin trimestriel des statistiques sur le logement et la construction (BTSLC) publié au même moment. Mohamed SEKOURI Chiffres & statistiques Commissariat général au développement durable Service de l observation et des statistiques Tour Séquoia 955 La Défense cedex Mel : diffusion.soes.cgdd @developpement- durable.gouv.fr Directeur de la publication Sylvain Moreau ISSN : -78 SOeS Commissariat général www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr au développement durable Service l observation et des statistiques I 7