Annexe 2 de la 2014 DLH 1164 : Évolution du dispositif d appel à projets en faveur de l habitat participatif à Paris dedede dedfe APPEL A PROJETS PARISIEN POUR LE DEVELOPPEMENT DE L HABITAT PARTICIPATIF REGLEMENT DE L'APPEL A PROJETS Date : 04/09/2014
TABLE DES MATIERES TABLE DES MATIERES... 2 CONTEXTE... 3 LES OBJECTIFS ET LES MOYENS... 3 LES TERRAINS CONCERNES... 4 Présentation... 4 Valeur estimée des terrains... 5 Conditions particulières pour chaque bien immobilier...erreur! Signet non défini. LE CAHIER DE CHARGES DE LA VILLE DE PARIS... 5 Les groupes candidats... 6 Le programme... 6 Enjeux architecturaux, urbains et environnementaux... 7 L ORGANISATION DE L APPEL A PROJETS... 7 Phase 1 : projet de vie... 8 Phase 2 : projet d'habitat... 9 Phase 3 : projet de construction... 10 LA PLATE-FORME INTERNET DEDIEE A L'APPEL A PROJETS... 10 LES AIDES FINANCIERES DE LA VILLE DE PARIS... 11 Aide à la réponse à la phase 2 de l appel à projets... 11 Aide à la réponse à la phase 3 de l appel à projets... 11 Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 2
CONTEXTE Dans le cadre de son Programme Local de l Habitat ainsi qu en tant que membre du Réseau National des Collectivités en matière d Habitat Participatif, la Ville de Paris désire apporter son soutien au développement de projets d habitat participatif sur son territoire. Par délibération du 18 juillet 2012, elle a choisi de mettre en place un appel à projets, portant sur 3 terrains, à destination de groupes d habitants porteurs de projets d habitat innovants d un point de vue socio-économique et écologique. Par son action, elle souhaite soutenir les démarches qui promeuvent la mixité sociale et d usage et, en cohérence avec son plan Climat et son plan Biodiversité, qui s inscrivent dans une démarche de développement durable. La Ville de Paris veut contribuer à la création d un mode d habiter innovant qui permette de produire un habitat plus proche des aspirations personnelles des futurs habitants et qui favorise une vie collective plus riche entre voisins, grâce au regroupement de personnes qui mutualisent leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement. Elle ambitionne de soutenir des groupes d habitants qui appuient leur projet sur des principes qui lui sont chers : la solidarité, la non-spéculation, la mixité sociale et le respect de l'environnement. Cet appel à projets bénéficie des récents développements législatifs de la loi ALUR qui crée un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l habitat participatif, afin de simplifier les montages juridiques et de sécuriser les dispositifs financiers avec 2 nouveaux statuts adaptés : les coopératives d'habitants et les sociétés d'autopromotion. Les décrets d'application sont en cours de rédaction. LES OBJECTIFS ET LES MOYENS A travers cet appel à projets, la Ville de Paris compte : Soutenir des projets immobiliers de logement innovants; Promouvoir la qualité environnementale et l'innovation sociale ; Contribuer au développement de modes alternatifs de construction de la ville ; Favoriser une conception des logements en dehors des modèles d habitat standardisés. Pour mener à bien cet appel à projets, la Ville de Paris propose de : Réserver 3 terrains pour cet appel à projets ; Mettre à disposition une équipe dédiée à l'encadrement et à la formation des groupes de particuliers intéressés jusqu'à la sélection de 3 projets lauréats, via le recrutement d'un groupement de compétences composé de CUADD Conseil et d'atelier 15 ; Fournir un site web d'informations (http://www.habitatparticipatif-paris.fr) concernant l'appel à projets doublé d'un outil informatique sous forme de réseau social permettant de faciliter la communication, l'échange, et l'organisation des groupes candidats (appelé ici la plate-forme dédiée à l'appel à projets) ; Proposer via son site web un outil de partage de la connaissance en Creative Commons aux acteurs de l habitat participatif ; Financer une partie des frais de maîtrise d œuvre et d assistance à maîtrise d ouvrage nécessaires à la construction des projets ; Faciliter la mise en réseau d acteurs parisiens partenaires de l appel à projets. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 3
LES TERRAINS CONCERNES Présentation Les terrains identifiés permettent la réalisation d un nombre de logements variant entre 5 et 15. Suivant la volonté du groupe, les opérations peuvent intégrer, en rez-de-chaussée, une surface à vocation professionnelle ou sociale. Celle-ci peut prendre la forme d un commerce, d un service, d une activité libérale, d un équipement, d un local associatif Au total, on estime qu environ 30 lots comprenant 27 lots destinés aux logements et 3 lots se destinant aux locaux partagés pourront être réalisés. Parcelle 1-16 rue Armand Carrel - 19 e arr. Parcelle 2 : 9 rue Gasnier-Guy - 20 e arr. Parcelle 3 : 20 rue Gasnier-Guy - 20 e arr. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 4
Ces parcelles ont été choisies pour : leur maîtrise foncière publique ; leur disponibilité proche ou immédiate. La constructibilité de chaque bien immobilier a été évaluée grâce à une première étude de faisabilité. Le tableau ci-dessous indique cette constructibilité comme la valeur de référence, destinée à permettre aux équipes candidates de cibler rapidement les terrains ou bâtiments à réhabiliter adaptés à la taille de leur programme. Elle sera affinée et précisée par chaque équipe dans le cadre de son projet. La Ville de Paris entend toutefois que chaque projet présente une densité optimale, afin d exploiter au mieux les possibilités de construire en ville, dans le respect des objectifs qualitatifs et environnementaux. Les propositions seront donc évaluées à l aune de ce principe. N Localisation Surface du terrain Nb lots Constructibilité en m² 1 16 rue Armand Carrel 75 019 228 m² 13 700 m² SHAB 2 9 rue Gasnier-Guy 75020 396 m² 12 666m² SHAB 3 20 rue Gasnier-Guy 75020 289 m² 5 280 m² SHAB Valeur estimée des terrains Une estimation de la valeur des terrains a été réalisée par France Domaine. Ces montants prévisionnels visent à aider les candidats potentiels à vérifier la viabilité de leur projet immobilier au regard du critère financier. Les prix annoncés ci-dessous n'ont aucune valeur contractuelle. En effet, le prix final est déterminé en fonction du potentiel constructible, c'est-à-dire en fonction de la surface de plancher du bâtiment à construire, donc dépendant du projet formulé par les groupes de candidats. Localisation 16 rue Armand Carrel 75019 9 rue Gasnier-Guy 75020 20 rue Gasnier-Guy 75020 Estimation prix par France Domaine 1 180 000 1 340 000 615 000 De plus, il sera également pris en compte dans l établissement de la valeur des terrains : les réalisations de locaux d utilité publique (crèche par exemple) ; la notion d intérêt général portée par le projet ; l ambition d innovation (sociale, écologique et économique) des porteurs de projet ; et les garanties anti-spéculatives apportées. Le prix final sera donc décidé, après le choix des lauréats, sur la base d une estimation faite par France Domaine et d un avis du Conseil du Patrimoine de la Ville de Paris. Pour les logements sociaux, la charge foncière administrée sera la règle. LE CAHIER DE CHARGES DE LA VILLE DE PARIS Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 5
Les groupes candidats Pour la phase 1, les candidatures attendues sont celles de groupes de particuliers souhaitant élaborer un projet à vocation de résidence principale. La Ville de Paris n'exige pas que les candidats soient déjà des Parisiens. Ce groupe constitue le maître d ouvrage potentiel du projet. Pour la phase 2 : Les candidatures attendues sont celles de groupes constitués sous forme d association complétés : par un AMO (Assistant à Maître d Ouvrage) pour accompagner le groupe sur l établissement du programme et d une équipe de MOE (Maîtrise d Œuvre architecte) pour la réalisation d une première esquisse et d une faisabilité financière. Les associations des groupes d'habitants constituées se rapprocheront d'un ou de plusieurs bailleurs sociaux pour le portage d éventuels logements sociaux intégrant leurs projets. Pour la phase 3 : L équipe de maîtrise d œuvre doit être complétée par un bureau d étude thermique et environnementale. Les conditions suivantes s imposent : Les futurs habitants sont libres de se porter candidats sur le terrain de leur choix, mais étant donné l objet de la consultation, chaque groupe constitué ne peut postuler que sur un terrain et un seul, et de même, chaque ménage ne peut faire partie que d un seul groupe ; Les AMO et les MOE sont invités à participer à cette consultation, en qualité de professionnel. Toutefois, ils ne peuvent être à la fois candidats futurs habitants et prestataires. Ils devront donc choisir, suite à la réunion de lancement, à quel titre ils souhaitent participer à l'appel à projets. Lors de la phase 1, ils ne peuvent pas participer aux ateliers à destination des groupes candidats, mais ils sont invités à se faire connaître auprès de la Ville de Paris via la plate-forme internet dédiée à l'appel à projets. A partir de la phase 2, si plusieurs groupes les sélectionnent, ils pourront suivre jusqu'à 3 groupes au maximum, et sur des terrains différents. Afin de garantir la séparation déontologique des missions de maîtrise d'ouvrage et des missions de maîtrise d'œuvre, il est précisé qu'un AMO ne pourra pas poursuivre sa mission en tant que MOE avec un même groupe. Le programme Chaque projet sera constitué de : Plusieurs logements, dont le nombre sera défini en fonction du potentiel constructible du terrain et de la taille/typologie des logements ciblés par les membres du groupe ; A l initiative du groupe, une «activité», qui représente au maximum 1/5 de la surface totale du bâtiment, peut se substituer aux logements sous réserve qu elle soit compatible avec de l habitat et une implantation en milieu urbain dense et qu elle puisse contribuer à la qualité de l'espace public et à l animation du quartier : activité artisanale, commerce, service, profession libérale, local associatif Cette activité peut être assurée par un ou plusieurs des habitants de l immeuble ou par une association ou un professionnel à qui ce local sera loué ou mis à disposition par le groupe d habitants. Les possibilités d'évolution et de transformation des locaux sont à prévoir dès la conception du projet ; éventuellement un ou plusieurs logements sociaux. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 6
Enjeux architecturaux, urbains et environnementaux La présente consultation a vocation à faire émerger une architecture contemporaine et bien insérée dans le paysage de la rue parisienne, qui intègre pleinement les enjeux d aujourd hui en matière de préservation de l environnement. Pour chaque bien immobilier, une fiche de constructibilité sera fournie lors des ateliers qui détaille les enjeux particuliers et les points de vigilance à prendre en compte dans l établissement du projet. Elles sont basées sur des simulations au regard des règles du PLU en vigueur. Elles ne constituent pas des projets mais permettent de mieux visualiser et d'appréhender les potentialités de chaque terrain. La Ville de Paris souhaite promouvoir, dans le cadre de cette consultation, la construction de bâtiments très performants et respectueux de l environnement en intégrant les principes du développement durable via des démarches de type Haute Qualité Environnementale, BEPOS, Passivhaus... Une attention particulière porte sur : La performance énergétique qui doit rechercher l atteinte des objectifs du plan Climat de la Ville de Paris, soit une consommation énergétique inférieure à 50kWh d énergie primaire par m2 de SHON RT et par an. Une étude thermique justificative est exigée en fin de phase 3 de l appel à projets pour qualifier la performance bioclimatique et énergétique des bâtiments ; La qualité environnementale (végétalisation, usage alternatif des eaux de pluies, prise en compte des circulations douces ). Enfin, la maîtrise des coûts de construction et d exploitation des bâtiments est un enjeu central pour assurer la reproductibilité des projets. Une démarche de type "coût global" est souhaitée pour établir un rapport coût/performance prenant en compte à la fois les coûts d investissement et les coûts de fonctionnement. Une simulation des consommations et une simulation sur le coût de gestion future sera notamment demandée en phase 3 de l appel à projets. L optimisation des coûts doit notamment s envisager par une adaptation des choix constructifs dans le respect des règles du PLU. L ORGANISATION DE L APPEL A PROJETS La consultation démarrera par des annonces presse et une campagne d'affichage qui aura lieu du 30 avril au 13 mai. Une réunion de lancement de l'appel à projets se tiendra le 26 mai 2014 afin de présenter la démarche et les terrains, ainsi que les modalités et les engagements à respecter. La consultation s organise ensuite en trois phases décrites ci-après. Les dates indiquées dans la suite du document sont données à titre prévisionnel. La Ville de Paris se réserve le droit de les modifier en cas d imprévu. Les changements éventuels de dates seront publiés sur le site web de l'appel à projets. Les critères de jugement des projets seront établis par la Ville de Paris. La constitution d'un jury ad hoc associant les services administratifs, des élus de la collectivité parisienne, des représentants des bailleurs et de partenaires de la ville et des personnes qualifiées. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 7
Phase 1 : projet de vie Cette première phase a pour but de permettre aux personnes intéressées de se constituer progressivement en groupes candidats à l appel à projets et de déposer un dossier de candidature. A l'issue de la réunion publique de lancement, les personnes intéressées sont invitées à se porter candidates en s'inscrivant sur la plate-forme dédiée à l'appel à projets et à renseigner en ligne un formulaire d'inscription. Cette étape est indispensable pour participer à l'appel à projets. L'inscription devra avoir lieu avant le vendredi 6 juin (pour pouvoir participer au premier atelier). Toutefois, des inscriptions tardives pourront être acceptées jusqu'au vendredi 20 juin au plus tard. Seuls les candidats inscrits peuvent ensuite participer à une série de 6 ateliers, destinés à guider et à encadrer le travail collectif des groupes. Les ateliers de la phase 1 permettront aux candidats : de se constituer en groupe. Les personnes ou ménages isolés sont accompagnés afin de rejoindre un groupe pour candidater. d'être formés aux «savoirs d usage» et aux «savoirs d ouvrage» indispensables pour la réalisation d'un tel projet ; de définir leur projet d'habitat et de le formaliser dans un dossier de candidature. Les ateliers se déroulent du mois de juin au mois d'octobre 2014 à un rythme bi-mensuel (à l'exception de la période estivale). La présence de représentants du groupe aux ateliers 3, 4, 5 et 6 est obligatoire. Ces ateliers seront complétés par des journées de permanence au cours desquelles une assistance sera proposée aux groupes. Elles auront lieu sur deux sites en parallèle, à un rythme bi-mensuel, en alternance avec les ateliers. Cette assistance sera prolongée par une assistance téléphonique et par mail. Les candidats inscrits peuvent solliciter l'équipe dédiée à l'appel à projets pour lui poser tout type de question relative à l'avancement de leur travail. Une réponse leur sera apportée dans les meilleurs délais possibles compte tenu du temps d'investigation qu'elle peut engendrer. Cette réponse, lorsqu'il y a lieu, sera publiée dans la rubrique Foire aux Questions de la plate-forme de l'appel à projets, afin qu'elle puisse profiter à l'ensemble des participants. Cette phase s'achève par la remise d un dossier de candidature qui présente le groupe, sa composition, ses ambitions, son projet de vie collective et sa stratégie d organisation pour mener à bien le projet. L échéance de remise du dossier de candidature est fixée au 7 novembre 2014. Lors de cette phase de l appel à projets, le jury validera les candidatures de 4 groupes de particuliers par parcelle (soit 12 groupes maximum) selon les critères suivants : Pour les plus petits projets (5 logements et moins), les groupes doivent être totalement constitués ; Pour les plus grands projets (plus de 5 logements), les groupes doivent être constitués à plus de 60% ; La composition du groupe devant idéalement associer des catégories diversifiées d habitants, notamment en termes d âges, de niveaux de formation et de revenus ; L organisation et le fonctionnement du groupe (représentation, répartition des rôles, partage de l information, prise de décision, gestion des conflits) devant témoigner de sa capacité à mener le projet à son terme ; Le projet de vie collective des groupes permettant d apprécier les valeurs communes affirmées et leur déclinaison concrète dans la gestion d équipements ou de services communs offrant notamment une ouverture sur le quartier ; Le pré-programme du projet (logements, activités, espaces partagés) ; Le projet immobilier (résidence principale, création de logements sociaux, démarche anti-spéculative, forme de propriété et gestion alternative du bien ). Le jury aura lieu le 9 décembre 2014. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 8
Phase 2 : projet d'habitat A l issue de la première phase, les groupes dont la candidature a été retenue sont invités à se constituer sous forme d association (dépôts des statuts enregistrés en Préfecture). Ces associations deviennent les interlocuteurs privilégiés de la Ville de Paris. Ce sont notamment elles qui engagent les frais induits par la réponse du groupe à l appel à projets. L'équipe de la Ville de Paris dédiée à l'appel à projets anime au cours de cette phase plusieurs ateliers de travail autour des sujets suivants : La gouvernance du projet et le projet collectif ; Le rôle d une assistance à maîtrise d ouvrage et d un maître d œuvre. L'équipe dédiée de la Ville de Paris fournit une assistance aux associations pour le recrutement d'un AMO et d'un MOE, notamment par le biais de : la mise en relation avec des professionnels qui auront proposé leurs services via une déclaration auprès de l équipe de la Ville ; l'assistance à la formalisation d'un cahier des charges AMO et d'un cahier des charges MOE ; la préparation à l'audition des professionnels candidats. Les associations sont souveraines dans leur choix de recrutement. Ainsi, il est conseillé aux associations de faire appel dans un premier temps aux services d'un AMO pour les aider notamment à préciser leurs besoins : Expliciter leurs règles de fonctionnement et rédiger une charte de gouvernance, Poser les bases de la forme juridique qu ils jugent pertinente pour mener à bien leur projet (notamment du point de vue de la transaction immobilière à réaliser) ; Établir un programme détaillé du projet qui servira de base aux échanges avec une équipe MOE ; Concrétiser la faisabilité financière du projet et préciser les sources de financement complémentaires possibles. Dans un deuxième temps, les associations recourent aux services d'un MOE afin de transcrire le programme détaillé du projet pour produire une première esquisse (plan masse, élévations, plans d'étage, coupes schématiques, volumétrie et perspectives d'insertion urbaine...). Dans le cadre de la deuxième phase de l appel à projet, les associations de particuliers devront produire une charte de gouvernance, un programme détaillé du projet (schéma organisationnel des espaces) et une esquisse permettant de préciser les intentions architecturales et de fiabiliser les premiers éléments de faisabilité financière. L échéance de remise du dossier de projet est envisagée fin juillet 2015. Lors de cette phase de l appel à projets, le jury retiendra un projet lauréat par parcelle (soit 3 associations maximum) et un suppléant par parcelle selon les critères suivants : la gouvernance du groupe ; le projet collectif et l innovation sociale pour le quartier ; l'insertion urbaine ; l'innovation en matière d'habitat ; la conception bio-climatique ; les moyens de financement du projet ; la faisabilité et la solidité du projet ; la démarche non-spéculative. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 9
Le jury rendra son verdict début septembre 2015. Phase 3 : projet de construction A l issue de la deuxième phase, les associations retenues poursuivent leur projet jusqu au stade d'un avantprojet sommaire et d une faisabilité financière avancée. Sur cette base, les 3 associations remettent un dossier de projet en janvier 2016, qui comprend en plus de l'aps, une étude thermique justificative pour qualifier la performance bioclimatique et énergétique des bâtiments et une simulation des consommations et du coût de gestion futur. Afin d entériner l accord entre les parties, le jury est consulté pour avis sur les même critères que ceux de la phase 2 complétés des critères suivants : la performance environnementale et énergétique ; le coût global (de construction et d'exploitation) ; la pertinence des choix constructifs et des matériaux ; la reproductibilité de le démarche du projet. Les 3 associations lauréates sont amenées à lancer la transaction immobilière avec la Ville de Paris sous deux mois. Dans l hypothèse où l'association lauréate ne serait pas en mesure de mener à bien son projet, la Ville de Paris se réserve la possibilité de mettre fin au processus avec elle. Elle se retournerait alors vers l association suppléante désignée en phase 2 de l appel à projets afin de conclure la transaction immobilière. LA PLATE-FORME INTERNET DEDIEE A L'APPEL A PROJETS La plate-forme internet dédiée à l'appel à projets est un outil informatique en ligne sous forme de réseau social dont l'objectif est de faciliter la communication, l'échange, et l'organisation des groupes candidats, depuis leur création jusqu'à la sélection des projets lauréats. L'inscription à la plate-forme internet dédiée à l'appel à projets est obligatoire pour faire acte de candidature. Des points d'accès à internet sont disponibles dans les bibliothèques de la Ville de Paris si besoin. Cette démarche consiste simplement à créer un compte et renseigner un formulaire d inscription en ligne. Les fonctionnalités suivantes seront alors accessibles à l'utilisateur : consulter les profils des autres participants, les contacter via une messagerie privée, découvrir les groupes qui se constituent petit à petit, créer ou rejoindre un groupe, partager des messages et des documents avec les membres du groupe, constituer le dossier de candidature du groupe pour le jury. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 10
LES AIDES FINANCIERES DE LA VILLE DE PARIS Aide à la réponse à la phase 2 de l appel à projets Les associations représentant les groupes de particuliers peuvent bénéficier d une aide financière portant sur les frais d assistance à maîtrise d ouvrage et de maîtrise de d œuvre engagés pour constituer leurs réponses à la phase 2 de l appel à projets de la Ville de Paris. Les conditions à satisfaire pour bénéficier de cette aide financière sont détaillées dans le règlement d attribution disponible en annexe à la délibération 2014 DLH 1164. Les conditions suivantes doivent notamment être respectées : Avoir respecté le règlement de l'appel à projets, Avoir été retenu pour participer à la phase 2 de l appel à projets ; Avoir présenté un dossier jugé par le jury ad hoc conforme aux attentes de l appel à projets ; Ne pas avoir été retenu pour participer à la phase 3 de l appel à projets ; Recourir à des prestataires distincts des membres du groupe maître d ouvrage, présenter des factures justificatives. L aide est de 90% des frais d assistance à maîtrise d ouvrage et de maîtrise d œuvre engagés dans un plafond de 17 000 euros de subvention par association. Aide à la réponse à la phase 3 de l appel à projets Les associations représentant les groupes de particuliers peuvent bénéficier d une aide financière portant sur les frais d assistance à maîtrise d ouvrage et de maîtrise de d œuvre engagés pour constituer leurs réponses à la phase 3 de l appel à projets de la Ville de Paris. Les conditions à satisfaire pour bénéficier de cette aide financière sont détaillées dans le règlement d attribution disponible en annexe à la délibération 2014 DLH 1164. Les conditions suivantes doivent notamment être respectées : Avoir respecté le règlement de l'appel à projets, Avoir été retenu pour participer à la phase 3 de l appel à projets ; Avoir présenté un dossier jugé par le jury ad hoc conforme aux attentes de l appel à projets ; Avoir été écarté en fin de phase 3 ; Recourir à des prestataires distincts des membres du groupe maître d ouvrage, présenter des factures justificatives. L aide est comprise entre 70% à 80 % des frais d assistance à maîtrise d ouvrage et de maîtrise d œuvre engagés dans un plafond de 22 000 à 27 500 euros de subvention par association. Règlement de l'appel à projets - Version 9-04/09/2014 11