La confiance dans le marché immobilier est de retour après six années d incertitude. Bénéficiant d une conjoncture traditionnellement favorable et d un attrait toujours grandissant, le marché immobilier luxembourgeois a réalisé une performance significative au cours des dix dernières années. Quelles sont les perspectives du marché immobilier luxembourgeois à l horizon 2020? Notre étude vise à mettre en lumière les transformations du secteur ainsi que les grandes tendances susceptibles de créer de nouvelles opportunités sur ce marché. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès
Le Grand-Duché de Luxembourg Une situation de multilinguisme Population 2014 Population totale (x1000) 549.7 Luxembourgeois 300.8 Ressortissants étrangers 248.9 dont: Portugais 90.8 Français 37.1 Belges 18.1 German 12.7 Autres ressortissants de l UE 55.7 Autres 34.5 Proportion d étrangers en % 45.3 Territoire: La situation linguistique au Luxembourg se caractérise par la pratique et la reconnaissance de trois langues: le luxembourgeois, le français et l allemand 2,586 km 2 57 km 82 km Allemagne Belgique Luxembourg Ville 107.2 Pétange Differdange 17.3 23.6 Esch-sur-Alzette Dudelange 32.6 Communes les plus importantes 2014 (en milliers) 19.4 France Capitale: Luxembourg Ville Source: STATEC, Portail statistique
Table des matières Première partie : Introduction 4 Seconde partie : Petit pays, grandes ambitions 6 Troisième partie : Quelles perspectives à l horizon 2020? 16 1. Immobilier de bureau 17 2. Immobilier résidentiel 20 Quatrième partie : Tendances et moteurs de l évolution du paysage immobilier 22 1. Mobilité interne et frontalière 23 2. Perspectives économiques internationales 26 3. Evolutions et transformations démographiques 29 4. Technologie et développement durable 33 5. Nouvelles sources de financement 35 6. Action gouvernementale 37 Cinquième partie : Conclusion - Opportunités et enjeux du marché 38 Vos contacts 39 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 3
Première partie Introduction : L immobilier luxembourgeois au diapason des grandes tendances mondiales Un secteur marqué par de fortes transformations Au niveau mondial, le secteur immobilier évoluera dans un contexte de transformations économiques et sociales rapides au cours des cinq prochaines années. Les acteurs qui sauront anticiper ces évolutions seront les plus à même de saisir les nouvelles opportunités. L immobilier connaît d ores et déjà un regain d intérêt et de nombreux investisseurs cherchent à renforcer leur participation dans ce secteur. Pour preuve, l agence de notation Standard & Poor s a récemment souligné l essor remarquable du secteur, en créant une classe d actif spécifique à l immobilier d investissement en dehors des actifs financiers traditionnels. Selon les estimations du rapport «Real Estate 2020: Building the future», la valeur de l investissement immobilier institutionnel au niveau mondial devrait augmenter de plus de 55 % entre 2012 et 2020, passant de 29 000 milliards à 45 000 milliards de dollars. Six enjeux majeurs globaux se dégagent pour le secteur immobilier: 1. L expansion urbaine rapide 2. Les transformations démographiques sans précédent bouleversant la demande immobilière. 3. La croissance des économies émergentes renforçant la concurrence autour des actifs immobiliers. 4. L impact des enjeux du développement durable sur l architecture et la construction. 5. Le changement des fondamentaux du marché immobilier avec l arrivée des nouvelles technologies. 6. L essor de l immobilier au sein des places financières. Croissance soutenue du marché immobilier luxembourgeois Le marché luxembourgeois a connu un développement rapide au cours des dix dernières années, se démarquant de la plupart des autres pays européens. L immobilier reste fortement marqué par la situation géographique et démographique uniquedu pays et cette tendance devrait se poursuivre. Les principaux moteurs du marché luxembourgeois sont l immobilier de bureau et l immobilier résidentiel, dont la valorisation reste considérable par rapport à la taille du pays. Selon nos estimations, la croissance de ces deux marchés se poursuivra jusqu en 2020, avec de nombreuses opportunités à la clé. Le Luxembourg reste un marché porteur qui se distingue par sa stabilité politique et économique. L avenir et le succés du marché immobilier luxembourgeois sont ainsi largement tributaires des spécificités et des avantages compétitifs du pays. Le renforcement des infrastructures sera ainsi nécessaire afin de conserver l attrait du Grand-Duché et de répondre aux besoins de l ensemble des résidents et des entreprises du pays. Ces enjeux constituent une priorité pour le gouvernement et de nombreuses initiatives ont été lancées afin de conserver la qualité de vie et de renforcer la place du pays sur la scène internationale. La stabilité économique constitue également un pilier essentiel du marché immobilier. Le Luxembourg a connu des évolutions considérables au cours des deux dernières années, marquées par un engagement renforcé pour la coopération et l échange d informations en matière fiscale. Ces transformations seront à même d attirer de nouveaux investisseurs, notamment les particuliers fortunés. En matière de croissance du Produit Intérieur Brut (PIB), les prévisions du gouvernement et des instances internationales telles que le Fonds Monétaire International (FMI) restent optimistes. La croissance du secteur immobilier sera également soutenue par l innovation technologique, les enjeux du développement durable et les nouvelles sources de financement. Disclaimer: Cette brochure fait un certain nombre de prédictions et inclut la vision de PwC sur l environnement futur du secteur de l immobilier. Ces prédictions sont à prendre pour ce qu elles sont. Ces prédictions sur l environnement futur du secteur abordent des problématiques qui restent incertaines et qui peuvent par conséquent se matérialiser différemment de ce qui est présenté dans cette brochure. Les informations communiquées dans ce document ne se substituent pas à un conseil légal ou à d autres services professionnels. En cas de besoin en conseil légal ou juridique, les lecteurs peuvent se tourner vers leurs propres conseillers légaux ou consultants professionnels pour discuter des données qui les concernent. Toutes les références se trouvent en note de bas de page. Cette brochure a été publiée en avril 2015. 4 PwC Luxembourg
Six prévisions se dégagent à l horizon 2020 Le paysage immobilier luxembourgeois connaitra des évolutions spéctaculaires au cours des prochaines années: 1 2 3 4 5 6 L immobilier de bureau et l immobilier résidentiel enregistreront une croissance de l ordre de 60 % et 50 % respectivement entre 2012 et 2020. Cette croissance sera notamment portée par le développement économique et l augmentation des besoins en espaces de bureau et en main-d œuvre. À l heure actuelle, le Luxembourg dispose de surfaces de bureau insuffisantes pour satisfaire la demande à venir. Si l économie poursuit sa croissance au rythme attendu, les entreprises viendront à manquer d espaces de bureau, créant une situation de pénurie. La mobilité et les infrastructures de transport joueront un rôle central: l augmentation projetée de la population et du nombre de travailleurs frontaliers pèseront sur les besoins en infrastructure et des solutions de mobilité efficaces devront être adoptées rapidement. Le marché locatif à Luxembourg-Ville et dans les communes voisines sera soutenu par l arrivée de nouveaux résidents. De même, un nombre croissant de ressortissants luxembourgeois à revenus modestes se verront contraints de déménager en périphérie, voire dans les pays limitrophes. La construction de logements collectifs prendra le pas sur la construction d habitations individuelles afin de s aligner sur les besoins et les budgets des ménages. En moyenne, le nombre de personnes par ménage a sensiblement diminué au Luxembourg au cours des dernières décennies, et cette tendance devrait s amplifier avec l arrivée de nouveaux résidents. Le marché luxembourgeois verra l arrivée de nouveaux investisseurs privés et institutionnels, tels que les fonds de pension, tout en restant une destination de choix pour les particuliers fortunés. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 5
Deuxième partie Petit pays, grandes ambitions C est ainsi que l on peut définir le développement du pays ces dernières décennies. Le Luxembourg a connu une croissance économique et démographique exponentielle, par comparaison aux autres pays de l UE. 2 6 PwC Luxembourg
Une économie compétitive et à forte croissance n La population active a presque doublée en 20 ans contre 20% en Europe 1 n Le PIB luxembourgeois a plus que triplé entre 1981 et 2014 alors que le PIB de la zone euro a doublé sur la même période 2 Outre sa stabilité politique et budgétaire, l un des atouts principaux du Grand-Duché réside dans sa capacité d adaptation en matière de stratégie économique. Avant de devenir une place financière de premier ordre, l économie du pays dépendait essentiellement du secteur agricole. La sidérurgie a ensuite pris le relais et a connu un essor considérable. Avec le déclin industriel, le gouvernement a réorienté sa politique afin de favoriser de nouveaux secteurs porteurs de croissance, notamment dans les services financiers. Le Grand-Duché a ainsi été le premier pays européen à adopter la Directive OPCVM en 1988, lui permettant de devenir un marché de premier ordre pour la domiciliation de fonds d investissement en Europe et dans le monde. Par la suite, le pays a su tirer parti de son expérience en matière financière pour devenir une place internationale reconnue dans les métiers de la banque et de l assurance. Aujourd hui, la place financière constitue le socle de son économie, même si le pays poursuit sa diversification en investissant dans de nouveaux secteurs tels que la logistique et les technologies de l information et de la communication. Conséquence directe : la taille de la population active au Luxembourg a presque doublé au cours des 20 dernières années, alors qu elle n a augmenté que de 20% dans l Union Européenne (UE) au cours de la même période. En parallèle, le PIB du Luxembourg a plus que triplé entre 1991 et 2014, alors celui de la zone euro a été multiplié par deux. Table 1: Croissance de l emploi (Base 100 - année 1994) 200 150 100 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 n BE n FR n ALL n LU n UE Source: Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre 2014 1,2 Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre 2014 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 7
Table 2: Carte de la compétitivité Sophistication des affaires Taille du marché Maturité technologique Innovation Développement du marché financier Institutions Efficacité du marché du travail Infrastructure Environnement macro-économique Santé et éducation primaire Enseignement supérieur et formation Efficacité du marché des biens Source: Rapport sur la compétitivité mondiale 2014-2015, Forum Economique Mondial Table 3: Pourcentage d entreprises innovantes dans l UE, 2010-2012 (% d enterprises) 70 60 50 Luxembourg Economies avancées Le pays a également encouragé l implantation et le développement de grandes multinationales sur son territoire. Cette attractivité se reflète dans la performance du pays affichée dans les classements internationaux en matière de compétitivité. Dans le cadre du Rapport sur la compétitivité mondiale (Rapport sur la compétitivité mondiale 2014-2015) publié par le Forum économique mondial, le Luxembourg se classait en 2014 en 19e place sur 144 pays, soit trois places de mieux qu en 2013. Dans le cadre du classement mondial sur la compétitivité élaboré par IMD, le Luxembourg se positionnait en 13e place en 2013 et en 11e place en 2014. Le Grand-Duché a ainsi gagné des places dans la plupart des classements mondiaux. Avec Bruxelles et Strasbourg, la ville de Luxembourg peut également se targuer d être l une des capitales de l Union européenne : la ville abrite le siège de plusieurs institutions européennes telles que la Cour de justice de l UE, la Cour des comptes européenne, la Banque Européenne d Investissement, ainsi que plusieurs services de la Commission européenne et le secrétariat du Parlement européen. De nombreux fonctionnaires européens résident et travaillent au Luxembourg, contribuant à l essor du pays. 40 30 20 10 0 Allemagne Luxembourg Irlande Italie Suède Belgique Portugal Autriche France Finlande Grèce Pays-Bas Danemark Malte Royaume-Uni UE - 28 Estonie Slovénie Rep. Tchèque Chypre Croatie Slovaquie Espagne Lituanie Hongrie Lettonie Bulgarie Pologne Roumanie Source: Bilan Compétitivité 2014, Ministère de l Economie, Luxembourg 8 PwC Luxembourg
Une population multiculturelle et grandissante n Le nombre de résidents étrangers est un des plus élévés en Europe, culminant à 45% de la population 3 n La population a augmenté de plus de 70% de 1950 à 2010 4 Table 4: Croissance de la population (Base 100 - année 1950) 175 150 125 La croissance de l économie du pays a été rendue possible par l arrivée en masse de travailleurs étrangers. Le Luxembourg compte ainsi l un des plus forts taux de résidents de nationalité étrangère en Europe, lesquels représentent plus de 45 % de la population du pays. Depuis 1977, le nombre d étrangers résidant au Luxembourg a été multiplié par trois 5. La plupart de ces derniers sont originaires de l UE, mais la proportion d étrangers en provenance de pays tiers est en augmentation constante. La majorité des nouveaux résidents sont des travailleurs hautement qualifiés, constituant un véritable atout économique pour le pays. Le Luxembourg propose de nombreux avantages visant à attirer de nouveaux talents. À titre d exemple, le pays se classe en troisième position dans le Global Talent Competitiveness Index 2014. 100 n BE n FR n DE n LU n EU Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 Table 5: Composition de la population du Luxembourg de 1950 à 2014 100% 75% 50% 25% 0% 1950 1950 1954 1955 1956 1960 1960 1964 1965 1968 1970 1972 1975 1978 1980 1982 1986 1985 1990 1990 1994 1995 1998 2000 2002 2006 2005 2010 2010 2014 n Luxembourgeois n Etrangers Source: STATEC, Portail statistique 3,4,5 STATEC Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 9
Un des plus forts taux de travailleurs frontaliers en Europe... Le Grand-Duché peut tirer parti de sa position géographique centrale aux frontières de l Allemagne, de la Belgique et de la France. Le nombre de travailleurs frontaliers a triplé au cours des 20 dernières années 6 et ces derniers représentent désormais plus de 44 % de la main-d œuvre du pays 7. Chaque jour plus de 160 000 personnes traversent les frontières pour y venir travailler 8. Les travailleurs français constituent la majorité des frontaliers, suivis des travailleurs belges et des travailleurs allemands. À l exception de pays tels que Monaco ou le Liechtenstein, le Luxembourg compte le plus fort taux de travailleurs frontaliers en Europe 9. Table 6: Pourcentage de travailleurs frontaliers par pays de résidence Belgique 25.0% Lux 24.8% Allemagne 50.2% France 6,7,8 STATEC, Portail statistique. 9 Scientific report of the mobility of cross-border workers within the EU-27/EEA/EFTA countries, MKW/ Empirica 2009 Source: STATEC, Portail statistique 10 PwC Luxembourg
... et de nombreux problèmes de circulation Depuis 2000: Le nombre de voitures immatriculées au Luxembourg a augmenté de 35% 10 La population nationale a augmenté de 25% 11 Le nombre de frontaliers a augmenté de 75% 12 La mobilité constitue une priorité pour le gouvernement luxembourgeois. Avec un nombre croissant de travailleurs frontaliers, le Luxembourg est aujourd hui l un des pays les plus embouteillés au monde. Le pays se classe en 7e position dans le classement INRIX en 2014, alors qu il se positionnait en 14e place en 2010. Malgré les efforts considérables du gouvernement visant à promouvoir les transports publics, leur utilisation peine à se généraliser. Depuis le début des années 2000, le nombre de voitures immatriculées dans le pays a augmenté de 35 %, la population résidente a crû de 25 % et le nombre de travailleurs frontaliers a bondi de 75 %, alors que le réseau routier n a quasiment pas évolué. Table 7: Classement 2013 des pays les plus embouteillés en Europe (par heures passées dans les embouteillage par an) 2013 2012 Variation 1 Belgium 58 58 0 2 Netherlands 44 51-7 3 Germany 35 36-1 4 France 35 37-2 5 Luxembourg 31 28 3 6 UK 29 28 1 7 Italy 24 21 3 10, 11, 12 STATEC, Portail statistique. Source: INRIX Source: STATEC Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 11
Coût de la vie élevé L augmentation de la population influence inévitablement la demande immobilière. La construction de nouvelles habitations au cours des dix dernières années n a pas été suffisante pour y répondre. En conséquence, les prix des logements au Luxembourg ont augmenté de plus de 35 % depuis 2004 13. Entre 2013 et 2014, les prix moyens des maisons et des appartements ont augmenté de 7 % et 2,9 % respectivement 14. Table 8: Croissance des prix annoncés (Base 100 - année 2004) 150 135 120 Résider près de son lieu de travail devient ainsi un luxe. Les coûts liés au logement pèsent pour plus d un tiers des dépenses mensuelles des ménages luxembourgeois, soit le taux le plus élevé en Europe 15. 105 90 2004 2005 2006 n Maisons n Appartements 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Source: Observatoire de l habitat, Ministère du Logement, Luxembourg Table 9: Pourcentage du coût du logement et énergie par rapport aux dépenses moyennes par foyer 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Belgique Allemagne Espagne France Luxembourg Pays-Bas Portugal 13 Observatoire de l habitat, Ministère du Logement, Luxembourg. 14 Economie et statisques, working papers 79, STATEC, 2015. 15 Eurostat n 1988 n 1994 n 1999 n 2005 n 2010 Source: Eurostat 12 PwC Luxembourg
Les propriétaires au cœur du marché résidentiel n 85% des résidents nationaux sont propriétaires de leur logement 16 n 50% des résidents étrangers sont en location 17 La plupart des résidents au Luxembourg sont propriétaires de leur résidence principale, avec un taux de propriétaire de près de 71 % 18. Si ce taux est proche de la moyenne européenne et belge (70 %), il est en fort contraste avec les pays voisins, où il s établit à 64 % en France et à 53 % en Allemagne 19. Ces différences sont encore plus marquées au sein même du pays, où plus de 85 % des résidents de nationalité luxembourgeoise sont propriétaires de leur logement, alors que 50 % des résidents étrangers sont en location. Table 10: Statut d occupation de l habitat au Luxembourg Propriétaires 71% Locataires 25% Autres 4% 16,17,18,19 STATEC, Regards 26, décembre 2014 Source: STATEC, Regards 26, décembre 2014 Peu de spéculation sur l immobilier de bureau Le marché de l immobilier de bureau est étroitement lié à l essor économique du pays. L augmentation des besoins en matière d espaces de bureau limite les taux de vacance dans les zones centrales et la plupart des bureaux sont loués ou vendus avant l achèvement des travaux. Actuellement, très peu de promoteurs se lancent dans le développement de projets immobiliers spéculatifs. Cependant, le risque de ne pas trouver de locataires pour ces projets est limité, compte tenu de la forte demande d immobilier de bureau. Table 11: Estimation de l offre future de bureaux Source: Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL 2015e 2016e 2017e Offre spéculative (en milliers de m 2 ) 22 37 12 Offre non-spéculative (en milliers de m 2 ) 62 83 59 Total (en milliers de m 2 ) 84 120 71 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 13
Un immobilier commercial dense au cœur de la Grande Région La densité de l immobilier commercial par habitant est une des plus élevées en Europe La surface des principaux centres commerciaux devraient grossir de t80 000 m2 d ici 2017, soit une augmentation de 16% 20 La densité de l immobilier commercial au Luxembourg compte parmi les plus élevées d Europe. Néanmoins, ce marché dispose encore d une certaine marge de croissance, avec une clientèle grandissante en provenance de la Grande Région et des travailleurs frontaliers toujours plus nombreux, qui viennent consommer au Luxembourg en semaine mais aussi le week-end en famille. Avec une surface totale de près de 500 000 m2, la densité commerciale par habitant est sensiblement plus élevée au Luxembourg que dans la plupart des autres états européens. La surface occupée par les grands centres commerciaux devrait augmenter de 80 000 m2 d ici 2017, soit une augmentation de plus de 16 %. Table 12: Densité de l immobilier commercial (2012; Surface disponible / 1000 habitants) 500 400 300 200 100 0 Serbie Bosnie Herz. Grèce Ukraine Bulgarie Turquie Russie Belgique Roumanie Hongrie Malte Allemagne Rep. Tchèque Slovaquie Italie Pologne Espagne EU - 27 Moyenne Croatie France Royaume Unie Portugal Lettonie Lituanie Danemark Autriche Suisse Pays-Bas Finlande Irlande Slovenie Luxembourg Suède Estonie Source: Cushmand & Wakefield, Marketbeat, Retail and office market report, Luxembourg, Spring 2013 20 Agents immobiliers, analyse de PwC 14 PwC Luxembourg
Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 15
Troisième partie Quelles perspectives à l horizon 2020? Malgré l impact de la crise financière, le marché immobilier présente à nouveau de nombreuses opportunités d investissement dans le pays. Méthodologie La valeur totale du marché immobilier résidentiel et de bureau a été estimée pour la période entre 2004 et 2012 à partir de données publiques. Ces informations ont ensuite servi de base pour nos estimations à l horizon 2020. Dans ce contexte, nous avons pris en considération les prévisions économiques du gouvernement luxembourgeois et de certaines instances supranationales. Ces informations ont ensuite été recoupées avec les données des agents immobiliers et les projections de croissance démographique et économique pour le pays. 16 PwC Luxembourg
1 Immobilier de bureau n En 2020, l immobilier de bureau atteindra les 32 milliards d euros contre 23 milliards euros en 2014, soit une croissance de 40% n D ici 2020, le Luxembourg connaitra une pénurie de l immobilier de bureau La valeur totale du parc immobilier de bureau au Luxembourg s élevait à 23 milliards d euros en 2014. Selon nos estimations, ce marché devrait connaître une croissance de l ordre de 5,9 % par an pour atteindre environ 32 milliards d euros en 2020. Table 13: Valeur de l immobilier de bureau au Luxembourg en milliards d euros 35 17.5 12,5 14,5% 2020 1,5% 18,5 5,9% 20 32 0 2004 2007 2012 2020 Taux de croissance annuel composé Source: Agents immobiliers, Analyse PwC L immobilier de bureau a connu une croissance de plus de 14 % par an entre 2004 et 2007. Cependant, crise financière oblige, la croissance du marché a ralenti entre 2007 et 2012, avec une croissance annuelle de l ordre de 1,5 %. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 17
Comparaison internationale Après une baisse des taux de croissance durant la crise financière, le marché immobilier luxembourgeois a rapidement renoué avec des taux de progression soutenus. Si le pays est classé parmi les économies avancées, ses perspectives de développement économique se comparent plus volontiers à celles des pays émergents. Table 14: Taux de croissance annuel composé du marché immobilier Source: Analyse PwC Economies avancées Pays émergents Luxembourg 2004 2007 5,9% 14,6% 14,5% 2007 2012 2% 8,1% 1,5% 2012 2020 3,7% 8,9% 5,9% Luxembourg conjugue les caractéristiques d une économie avancée au dynamisme d un pays émergent. 18 PwC Luxembourg
Une offre d immobilier de bureau insuffisante face à la demande Suite au redressement économique du pays, la location de surfaces de bureau a atteint son plus haut niveau depuis 2012. Cependant, le faible volume de chantiers lancés au cours des dernières années laisse entrevoir une pénurie de l offre. Avec un taux de vacance locative avoisinant les 4 % et pouvant potentiellement chuter à 3 % 21, voire moins, les surfaces actuellement disponibles seront insuffisantes pour satisfaire la demande. La hausse de la demande et la pénurie de nouvelles surfaces de bureau feront mécaniquement augmenter les loyers. Qui plus est, les propriétaires en profiteront pour négocier au mieux les loyers des bâtiments les plus prisés. D autres facteurs peuvent aussi avoir une influence sur l évolution du marché et atténuer la pénurie annoncée : La généralisation des open-space, réduisant la surface nécessaire par employé ; La démocratisation du télétravail, à la faveur des innovations dans le domaine des technologies de l information et de la communication. Table 15: Evolution du stock de l immobilier de bureau en m 2 et du PIB (base 100 - année 1995) 240 170 100 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 n PIB n Stock de l immobilier de bureau Source: Ministère des Finances, FMI, Agents immobiliers, Analyse PwC 2003 2004 2005 En revanche, la présente analyse ne prend pas en considération l obsolescence des immeubles de bureau, bien qu il ne fasse aucun doute que les bâtiments peu écologiques devront tôt ou tard soit être rénovés pour rester concurrentiels sur le marché locatif, soit être démolis. 2006 Ces facteurs sont ainsi susceptibles de faire augmenter les loyers dans les zones centrales et de promouvoir la construction de bureaux en périphérie, où les loyers sont moins élevés et où l accès reste plus aisé. Au vu des rentrées régulières d argent liées à la location, mais aussi des plus-values potentielles à la revente, l immobilier de bureau peut constituer un placement intéressant pour les investisseurs institutionnels. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 21 Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 19
2 Immobilier résidentiel n En 2020, l immobilier résidentiel atteindra 158 milliards d euros, comparé à 122 milliards en 2014, soit une croissance de 30% n L augmentation du taux de TVA de 3% à 17%, combinée au déséquilibre entre l offre et la demande de logements, devraient maintenir la valeur de l immobilier. Avec une valeur totale estimée à plus de 122 milliards d euros en 2014, le marché résidentiel reste de loin le marché immobilier le plus important au Luxembourg. Ce marché devrait continuer à croître à un rythme annuel de 5 % pour atteindre environ 158 milliards d euros en 2020. Table 16: Valeur de l immobilier résidentiel au Luxembourg en milliards d euros 200 100 5,3% 76,5 3,7% 89,5 107 5,0% 158 0 2004 2007 2012 2020 Source: STATEC, FMI, Observatoire de l habitat, Analyse PwC Taux de croissance annuel composé Le marché de l immobilier résidentiel est en croissance stable depuis 2004 et a été relativement épargné par la crise de 2008, notamment en raison des facteurs suivants : Croissance régulière de la population depuis 2004. Maintien de la demande à un niveau élevé, en particulier pour les appartements, qui, à surface égale, restent plus onéreux que les maisons individuelles. Une offre résidentielle en décalage avec l augmentation de la demande. Des normes de construction parmi les plus strictes en Europe, ce qui pèse sur les coûts. Un taux d inflation relativement élevé (2,6 % par an en moyenne entre 2004 et 2013). 20 PwC Luxembourg
Des prix à la hausse En raison de l augmentation continue de la demande et de la faiblesse de l offre, les prix de l immobilier résidentiel ont augmenté en flèche au cours des dernières années. L augmentation du taux de TVA, passant de 3 % à 17 %, ne fera qu exacerber cette tendance (Le taux de TVA pour les travaux de construction et de rénovation pour les logements qui ne sont pas occupés par leur propriétaire a été porté à 17 % au 1er janvier 2015). Les investisseurs seront ainsi susceptibles de répercuter cette hausse des coûts d investissement sur les loyers. Cependant, l augmentation de la TVA ne sera pas nécessairement répercutée immédiatement sur les prix de l immobilier. Le marché locatif luxembourgeois se concentre principalement sur la ville de Luxembourg et les communes voisines, avec une prépondérance d appartements pour le parc locatif. Les biens résidentiels sont majoritairement détenus par des particuliers, reflétant une préférence bien ancrée du pays pour l investissement dans la pierre. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 21
Quatrième partie Tendances et moteurs de l évolution du paysage immobilier Nous avons identifié les facteurs qui seront déterminants pour le secteur immobilier au cours des prochaines années ainsi que les principales tendances qui en découlent. Cette vue d ensemble semble essentielle en matière de planification à moyen terme 22 PwC Luxembourg
1 Mobilité interne et frontalière De plus en plus de personnes migrent vers la périphérie. En cause: n de plus grands espaces sont disponibles n les prix sont plus abordables n le télétravail se démocratise Les résidents délaissent la capitale en raison des loyers élevés et de la pénurie de logements Au cours deux dernières décennies, la population du Grand-Duché a augmenté de près de 40 % et le nombre de résidents étrangers a doublé. Une telle croissance démographique a nécessairement engendré certaines migrations internes. Entre 2005 et 2011, la ville de Luxembourg a connu un solde migratoire négatif: en chiffres absolus, plus de 7 500 habitants (à savoir près de 9 % de la population en 2005) ont quitté la capitale au cours de cette période 22. Cette migration vers la périphérie peut s expliquer par l envolée des prix et le manque de biens adaptés dans la capitale. La capitale luxembourgeoise, traditionnellement dominée par les propriétaires occupants, prend peu à peu la forme d un marché locatif, incitant les personnes aspirant à accéder à la propriété à s installer dans les villes alentours. En outre, les évolutions informatiques rendent le télétravail de plus en plus accessible, renforçant l effet de migration vers la périphérie. Cependant, malgré la conjonction de ces facteurs, la population de la ville de Luxembourg a augmenté de 30 % entre 2005 et 2014, essentiellement grâce à l arrivée de nouveaux résidents étrangers 23. 22, 23 STATEC, Portail statistique Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 23
Luxembourg-Ville attire principalement les résidents étrangers Avec l arrivée de nouveaux résidents élisant domicile en ville ou à proximité de la capitale, la demande locative à Luxembourg-Ville a explosé et les prix ont évolué en conséquence. Table 17: Portrait robot du nouveau résident Locataire Réside à proximité de son lieu de travail Vit à Luxembourg-Ville Accélération de l urbanisation : le Luxembourg ne fait pas exception À l échelle mondiale, l exode rural concerne actuellement des millions de personnes et cette tendance est vouée à se poursuivre à l horizon 2020. L accélération de l urbanisation entraînera une forte croissance des centres urbains et de nouvelles villes verront le jour. Le Luxembourg ne fait pas figure d exception à ces grandes tendances mondiales. Au cours de la dernière décennie, l urbanisation s est poursuivie à un rythme accéléré au Luxembourg. Entre 2001 et 2014, les dix plus grandes communes du pays ont absorbé près de 51 % de l augmentation de la population du pays, contre 19% entre 1970 et 2001 24. Ce chiffre atteint même les 55 % pour la période 2011-2014 25. Actuellement, 19 % de la population du Grand-Duché réside dans la capitale et les dix plus grandes communes du pays regroupent 45 % de la population 26. Cette tendance est appelée à se renforcer dans les années à venir étant donné que le nombre de nouveaux logements collectifs, notamment dans les grandes communes, dépassera celui des constructions individuelles. En outre, les projets du gouvernement concernant la rationalisation de l espace urbain auront pour effet de préserver certains sites de toute construction, intensifiant l urbanisation dans certains secteurs. 24, 25, 26 STATEC, Portail statistique 24 PwC Luxembourg
Croissance des besoins en main-d œuvre frontalière Les sociétés luxembourgeoises devront de plus en plus avoir recours aux travailleurs frontaliers pour satisfaire à leurs besoins en main-d œuvre. Face aux prix élevés du logement au Grand-Duché, les travailleurs étrangers optent souvent de résider hors du pays, augmentant ainsi le nombre de travailleurs frontaliers. Selon nos estimations et la croissance économique attendue, le nombre de frontaliers devrait augmenter de 25 % au cours des six prochaines années, passant de 160 000 en 2014 à 200 000 en 2020. Table 18: Evolution des travailleurs frontaliers 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 n BE n ALL n FR Source: STATEC, Portail statistique Perspectives Le développement d infrastructures et de solutions de mobilité constituent des enjeux essentiels en matière de planification urbaine et de qualité de vie au Grand-Duché. Les zones résidentielles situées à proximité des bassins d emploi et bien desservies par les transports publics verront leurs prix augmenter plus rapidement que dans les zones moins bien desservies. Le marché locatif à Luxembourg-Ville devrait continuer à connaître une forte croissance car la capitale restera la destination privilégiée des nouveaux arrivants dans le pays. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 25
2 Perspectives économiques internationales Le PIB du pays va augmenter de 23% entre 2014 et 2019 27 Malgré la crise financière, le Luxembourg a connu une croissance annuelle moyenne de 2,5%, comparée à 0,6% pour la zone euro et 1,6% pour les autres pays notés AAA. 28 Horizon 2020 Les économies mondiales sont confrontées à de multiples défis, tant sur le plan économique et social que politique. Le Grand-Duché peut compter sur sa stabilité et les perspectives économiques positives du pays, en atteste le triple A attriubée par l agence de notation Fitch, pour faire face à ces défis. Pour preuve, le pays a su maintenir un taux de croissance annuel moyen de 2,5 % au cours des cinq années qui ont suivi la crise, alors que celui de l ensemble de la zone euro s établissait à 0,6 %. Les prévisions de croissance pour le pays reflètent globalement la conjoncture au sein des économies avancées, mais restent supérieures à celles des grandes économies européennes. Table 19: PIB par pays et groupes de pays avec prévisions jusqu en 2019 600 500 400 300 200 100 1991 1993 1995 1997 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 n Monde n Luxembourg n Economies avancées n UE n Belgique n France n Allemagne Source: Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre 2014 27 Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l Economie Mondiale, octobre 2014 28 Reuters, Fitch affirms Luxembourg at AAA ; Outlook stable 16 January 2015 26 PwC Luxembourg
Le moteur principal de la croissance du pays restera le secteur financier Table 20: Production nationale par secteur 2000-2013 100% Les services financiers, comprenant notamment le secteur de la banque, de l assurance et de la gestion d actifs, représentent actuellement près de 50 % de la production nationale 29. En revanche, la part du secteur industriel a diminuée de moitié depuis l an 2000 30. Celle du commerce et des services administratifs et de support a augmenté entre 2000 et 2013, passant de 7 % à 16 % 31. Malgré un niveau d activité soutenu, la part de la production nationale issue du secteur de la construction et de l immobilier a baissé pour atteindre 7 % en 2013 32. Si certains secteurs ont connu des évolutions considérables au cours des dernières années, la place financière reste le moteur principal de l économie luxembourgeoise. Bien qu elle soit exposée aux chocs financiers internationaux, l économie luxembourgeoise continue à présenter de nombreuses opportunités. Au cours des trois dernières décennies, la place financière a développé un savoir-faire considérable, soutenue par un écosystème de prestataires de services hautement spécialisés. Le pays a également su répondre aux attentes des investisseurs internationaux en adoptant une politique claire en faveur de l amélioration continue de son cadre réglementaire. Cette expertise financière et la réactivité des autorités publiques sont des atouts déterminants aux yeux de la communauté internationale des affaires, contribuant ainsi à la pérennité et à la réussite du pays et de sa place. Les autres secteurs présentent également de nombreuses opportunités de développement, reflétant le caractère dynamique et l esprit d entreprise du pays. 50% 0% 2000 2001 2002 n Finance et Assurance n Commerce n Information & communication n Industrie n Services administratifs et support n Activités spécialisées, scientifiques et techniques n Bâtiment et immobilier n Autres Source: STATEC, Portail statistique 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 29, 30, 31, 32 STATEC, Portail statistique Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 27
Impact des évolutions réglementaires sur l économie Au 1 er janvier 2015, le Luxembourg a introduit l échange automatique d informations entre administrations fiscales dans le cadre de la Directive européenne sur l épargne. Pour le secteur de la banque privée, cette nouvelle réglementation aura pour effet de réduire le nombre de clients disposant de revenus moins élevés parmi les moins fortunés. Ceci s inscrit dans le cadre d une évolution plus générale de la banque privée au Luxembourg, devenant ainsi une place de premier ordre pour les investisseurs les plus fortunés. Le plan d action de l Organisation de Coopération et de Développement Economiques (OCDE) relatif à l érosion de la base d imposition et transfert de bénéfices (BEPS) apportera des transformations profondes en matière de fiscalité internationale et constitue à ce titre un enjeu fondamental pour le pays. Les réformes annoncées par l OCDE auront des conséquences certaines sur les entreprises multinationales, que ce soit en matière de conformité réglementaire ou de structuration internationale. La transparence fiscale est d ores et déjà une réalité au Luxembourg et le pays poursuivra son engagement en ce sens dès lors que l ensemble des grandes places financières seront soumises aux mêmes règles et obligations de transparence. Ainsi, les nouvelles exigences de substance apportées par la réglementation BEPS constituent une opportunité pour le Grand-Duché d accueillir davantage de travailleurs hautement qualifiés. L augmentation des taux TVA au 1er janvier 2015 pourra occasionner des coûts supplémentaires pour l ensemble du pays, ce qui pourrait temporairement affecter les niveaux d activité. En outre, les évolutions de la réglementation européenne en matière de TVA sur les activités de commerce en ligne sont susceptibles de freiner l implantation de nouvelles sociétés de e-commerce. Cependant, les conséquences concrètes de ces nouvelles règles sur l économie sont encore incertaines : des effets aussi bien positifs que négatifs sont à envisager, et d autres facteurs encore inconnus sont susceptibles d influencer la donne dans les années à venir. Table 21: Principaux facteurs qui pourraient impacter l économie luxembourgeeoise dans les années à venir Nouveaux arrivants (ex. banques chinoises) Développement de nouveaux pôles d activités (TIC, data centres, logistique) Proactivité du gouvernement à développer de nouveaux secteurs Nation Branding Effort Renforcement de la réglementation des services financiers Erosion de la base d imposition et transfert des bénéfices (BEPS) / Aides étatiques Fin du secret bancaire Changement de lois sur la TVA Compétition avec les centres financiers off shore et le passeport asiatique pour les fonds d investissement Les tendances sont positives mais de nouveaux risques émergent Perspectives Le marché immobilier au Grand-Duché est intimement lié à la réussite économique du pays. Les besoins en matière d immobilier de bureau augmenteront en fonction de la croissance du pays, attirant davantage de résidents et de frontaliers, dynamisant ainsi le marché résidentiel et commercial. 28 PwC Luxembourg
3 Evolutions et transformations démographiques La population du Luxembourg a augmenté de plus de 40% en 25 ans 33 La population du pays devrait atteindre 700 000 habitants d ici 2045/2050 34 Croissance de la population et arrivée de nouveaux résidents La croissance démographique au Luxembourg a évolué au même rythme que celle de ses voisins européens jusqu au début des années 90 35. Depuis lors, la population du Grand-Duché a augmenté de plus de 40 % en 25 ans, soit un taux de croissance moyen plus élevé qu au niveau mondial (+38 %) 36. Table 22: Croissance de la population (Base 100 - année 1950) 400 250 100 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 n Monde n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 Cette tendance devrait perdurer dans les années à venir d autant que les besoins en maind oeuvre dépasseront la population actuelle. Par conséquent, l arrivée de nouveaux résidents viendra renforcer l accroissement naturel de la population du Grand-Duché. Le nombre de frontaliers s installant au Luxembourg devrait aussi augmenter, notamment en raison des évolutions fiscales dans les pays voisins et des temps de trajet réduits entre le domicile et le lieu de travail. Selon les estimations de l ONU, la population du Grand-Duché atteindra 700 000 habitants entre 2045 et 2050. Face à une telle augmentation, le pays devra se doter d une stratégie raisonnée en matière d aménagement du territoire, tant au niveau de la construction de nouvelles habitations que du développement des infrastructures attenantes. 33, 34, 35, 36 Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 29
Les ressortissants luxembourgeois en périphérie et les nouveaux arrivants en ville Table 23: Croisement des variables du taux d étrangers et des revenus (par rapport aux moyennes nationales) La ville de Luxembourg et les communes alentours regroupent une forte proportion de résidents non-luxembourgeois à haut revenus, alors que la population du nord du pays est composée d une majorité de résidents luxembourgeois. Les ressortissants étrangers les plus aisés peuvent se permettre de louer leur logement dans la capitale, alors que la plupart des luxembourgeois sont propriétaire de leur résidence principale, qui se situe la plupart du temps hors de la capitale. Les prix élevés de l immobilier à Luxembourg-Ville ont, par effet de ricochet, contraint certains résidents historiques à élire domicile à l étranger, en raison des écarts de prix entre ces marchés. Ainsi, le nombre de ressortissants luxembourgeois résidant à l étranger et travaillant au Grand-Duché a augmenté de 50% entre 2008 et 2013, passant de 3 000 à 4 500 37. Le nombre de retraités européens fortunés s établissant au Luxembourg, afin de profiter de la qualité de vie élevée du pays, a également augmenté au cours des dernières années, contribuant à la hausse des prix dans la capitale. La conjonction de ces facteurs peut constituer d une certaine manière une menace pour la cohésion sociale du pays, notamment en raison des écarts économiques et sociaux grandissants entre la capitale et sa périphérie. Les classes moyennes sont ainsi davantage disposées à vendre leurs biens et terrains dans les zones centrales pour s installer en périphérie. Le gouvernement a pleinement conscience de ces nouvelles problématiques et a d ores et déjà pris des mesures, notamment en matière de logement social, afin de favoriser une certaine mixité sociale. Revenus < à la moyenne nationale et taux de luxembourgeois > à la moyenne nationale Revenus > à la moyenne nationale et taux de luxembourgeois > à la moyenne nationale Revenus < à la moyenne nationale et taux de luxembourgeois < à la moyenne nationale Revenus > à la moyenne nationale et taux de luxembourgeois < à la moyenne nationale 37 STATEC, Portail statistique Source: La cohésion territoriale au Luxembourg: quels enjeux? CEPS/Instead, Ministère du Développement durable et des Infrastructures, 2013 30 PwC Luxembourg
Évolution de la composition des ménages La composition des ménages luxembourgeois a considérablement évolué au cours des 40 dernières années, passant de 3,1 à 2,4 personnes par ménage en moyenne 38. Cette baisse a eu un impact considérable sur le parc immobilier au Luxembourg, notamment en matière de surface habitable. Selon nos estimations, cette tendance devrait se poursuivre en raison du nombre croissant de nouveaux résidents, qui compte beaucoup de célibataires et de couples sans enfants et qui s installent la plupart du temps en location. En 2011, 45 % des résidents belges, français et allemands étaient célibataires, alors que cette proportion n était que de 38 % en 2001 39. Table 24: Composition des foyers au Luxembourg 100% 50% 0% 1970 1981 1991 2001 n 1 personne n 2 personnes n 3 personnes n 4 personnes n 5 personnes & plus Source: STATEC, Portail statistique 2011 Les surfaces des logements au Grand-Duché comptent également parmi les plus élevées d Europe, avec une moyenne de 144 m 2 par habitation, alors que la moyenne européenne est de 105 m 2. Cependant, près de 60 % des logements restent sous-occupés (logements considérés comme trop grands pour les ménages en terme de pièces disponibles) 40 et ce taux dépasse les 80 % pour les personnes âgées de 65 ans et plus 41. Le phénomène de sous-occupation des logements constitue un enjeu de taille pour les autorités : actuellement, le parc résidentiel n est pas utilisé de manière efficace et n est pas en mesure de répondre à la hausse de la demande, entraînant des prix élevés. 38, 39 STATEC, Portail statistique 40, 41 STATEC, Regards 27, décembre 2014 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 31
Une population vieillissante Bien que l âge médian au Luxembourg (39 ans) soit parmi les plus faibles d Europe, le nombre des seniors augmentera plus rapidement que par le passé. En 2050, l âge médian de la population luxembourgeoise sera supérieur à celui de la population française et belge 42. L augmentation du nombre des seniors renforcera donc les besoins en matière de maisons de retraite et de soins. Cette tendance se manifeste déjà clairement : en 2011, le pays comptait 5 000 personnes en maison de retraite ou de soin, soit plus du double par rapport à 2001 43. Les services de soins à domicile se sont également fortement développés au cours des dernières années. Cependant, du fait de l augmentation de l espérance de vie, les maisons de retraite et de soins auront un plus grand rôle à jouer sur le long terme, et pourront s appuyer sur les ressources d une population vieillissante et aisée. Perspectives Le paysage de l immobilier résidentiel a considérablement évolué au cours des dernières décennies et poursuivra sa mutation. Les promoteurs entreprennent les changements nécessaires pour s adapter aux besoins des nouveaux arrivants à savoir: Davantage de logements collectifs que de maisons individuelles, et La surface habitable des logements neufs, lesquels deviendront également plus fonctionnels, sera réduite. La concurrence autour des hôtels particuliers et des actifs immobiliers de premier ordre dans la capitale et dans les communes alentours s intensifiera. La qualité des habitations sera aussi un facteur déterminant : certains préfèreront acheter dans l ancien pour rénover, voire démolir et construire à nouveau. Table 25: Projection de l âge médian Age 2010 n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 Table 26: Evolution de la population au Luxembourg par groupe d âge en milliers 52 50 48 46 44 42 40 38 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1950 2015 1960 2020 1970 2025 1980 2030 n 0-20 n 20-45 n 45-70 n 70+ 1990 2035 2040 2010 2045 2050 2020 Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population Mondiale, Révision 2012 42 Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012 43 STATEC, Portail statistique 2055 2030 2060 2040 2065 2050 2070 2075 2060 2080 2070 2085 2080 2090 2095 2090 2100 2100 32 PwC Luxembourg
4 Technologie et développement durable Avec plus de 94% de foyers qui ont un accès à internet, le Luxembourg est un des pays européens les mieux connectés 44 13% du parc immobilier de bureau a déjà obtenu une certification environnementale 45 L e-commerce bouleverse le secteur L impact des nouvelles technologies sur l immobilier est considérable. Le Grand-Duché compte parmi les pays les plus connectés au monde, avec plus de 94 % des ménages disposant d un accès Internet (la moyenne européenne s établissant à moins de 75 %) 46. Entre 2008 et 2012, le nombre d achats réalisés en ligne a augmenté de 58 %, faisant du Luxembourg le premier pays au sein de l UE en matière d achat en ligne de livres et de magazines 47. Table 27: Achats en ligne % d utilisateurs d internet ayant acheté en ligne lors des 12 derniers mois Livres, magazines Vêtements et Voyage et Produits Total et matériel articles de sport vacances alimentaires pédagogique 2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012 UE 28 59 21 32 21 32 19 23 6 9 Belgique 55 7 20 11 28 6 15 1 5 Allemagne 77 33 49 29 39 35 41 7 11 Espagne 43 6 14 20 28 7 11 3 6 France 69 27 38 25 39 19 23 6 8 Luxembourg 73 18 32 33 52 35 47 3 10 Suède 79 20 43 31 60 21 38 3 7 Royaume-Uni 82 30 51 35 51 27 36 14 21 Source: Eurostat 44 STATEC, Regards 1 février 2014 45 Base de données PwC 46 ITU World Communication / ICT Indicator Database, 2014 47 Eurostat Ce taux élevé peut s expliquer en partie par le nombre important de résidents étrangers ayant recours aux achats en ligne de biens et produits disponibles uniquement à l étranger. Ces dernières années ont vu l essor de nombreux services proposés en ligne. Par exemple, de nombreux commerces proposent à présent des points de retrait (pick n go ou drive) et la livraison à domicile. Les centres commerciaux devront ainsi se réinventer afin de proposer de véritables espaces de vie et de divertissement à leurs clients. En proposant de tels services, les commerces des centres-villes pourront continuer à attirer des clients et des touristes. Cependant, les besoins du secteur de la logistique deviendront également plus importants, et cette tendance se reflète dans l objectif annoncé du gouvernement de promouvoir le développement des services logistiques. De par sa position stratégique au sein de l Europe, la force de ses exportations et ses infrastructures de transport efficaces, comme le réseau ferré ou le fret aérien, le Luxembourg dispose de nombreux avantages compétitifs dans le domaine de la logistique et du transport. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 33
La construction durable et le logement écologique se démocratisent Le Luxembourg fait figure de proue en matière de construction durable. À l heure actuelle, plus de 13 % des immeubles de bureau au Luxembourg disposent d une certification environnementale 48. Cette proportion est appelée à augmenter, étant donné que la plupart des bureaux en construction et à venir suivent des principes de construction durable et que de nombreux propriétaires dans l ancien cherchent à rendre leurs immeubles plus performant en matière d énergie. Le parc de bureaux au Luxembourg est en moyenne plus récent que celui des autres pays européens ; de ce fait les immeubles de bureau au Luxembourg tendent à se conformer davantage aux normes en matière d économies d énergie. Cette tendance se reflète également sur le marché résidentiel : soutenu par de nouvelles règles d urbanisme visant à promouvoir l architecture écologique, le marché des maisons passives, à très faible consommation d énergie notamment en matière de chauffage et climatisation, a connu une forte croissance au cours des dernières années. L entrée en vigueur en 2020 de la nouvelle réglementation européenne relative à la performance énergétique des bâtiments devrait également renforcer cette tendance. 48 Base de données PwC Table 28: Surface de bâtiments certifiés au Luxembourg (en m 2 ) 1,800,000 1,500,000 1,200,000 900,000 600,000 300,000 0 2003 2004 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 n Surface certifiée n % de certification Source: Base de données PwC Perspectives Les nouvelles technologies et le développement durable représentent des enjeux clés pour le secteur immobilier. Les commerçants devront s adapter aux nouveaux modes de consommation, et ceux qui sauront trouver le meilleur équilibre entre vente traditionnelle et commerce en ligne seront les plus à même de réussir. Les plateformes logistiques seront également appelées à se développer pour accompagner l essor du commerce en ligne. De par sa situation géographique, le Grand-Duché dispose de nombreux atouts dans le domaine logistique, et les politiques gouvernementales menées en ce sens tendront à conforter cet avantage. Au vu des enjeux grandissants du développement durable, les immeubles économes en énergie seront davantage prisés par les locataires, entraînant une hausse des loyers pour les constructions écologiques et une décote pour les immeubles énergivores. 34 PwC Luxembourg
5 Nouvelles sources de financement Les investisseurs institutionnels se montrent de plus en plus interessés par le marché immobilier luxembourgeois 22% des foyers au Luxembourg ont un patrimoine net de plus de 1 million d euros 49 Arrivée de nouveaux investisseurs institutionnels Le marché immobilier luxembourgeois connaît depuis quelques années un fort intérêt de la part des investisseurs institutionnels étrangers, notamment en matière d investissement spéculatif. Auparavant, ces investisseurs étaient peu enclins à cibler le marché luxembourgeois en raison de sa taille, de son manque de transparence et du nombre limité d investisseurs présents sur ce marché. Cependant, ce schéma est en train d évoluer, notamment à la faveur de la stabilité politique du pays, de ses perspectives économiques, de sa résistance à la crise financière et des rendements attractifs présentés par l immobilier de bureau. Table 29: Volume d investissement par origine de l argent 100% 50% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 n Luxembourg n Belgique n Allemagne n Autres n Pays-Bas n France n Italie n USA Source: JLL Research La solvabilité élevée des locataires et les faibles taux de vacance constituent également des avantages non négligeables pour les investisseurs institutionnels. Malgré les incertitudes actuelles exprimées par certains investisseurs, l ensemble des acteurs du secteur, notamment les promoteurs, les constructeurs, le gouvernement et les autorités locales, devront se mobiliser afin de promouvoir l accès au marché immobilier et de l ouvrir à l international. 49 Julius Baer report: Wealth report Europe 2014 Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 35
Davantage d investisseurs privés étrangers On constate une augmentation des acquisitions immobilières réalisées par les banquiers privés et les gestionnaires de patrimoine pour le compte de leurs clients. Malgré la nature confidentielle de ces transactions, de nombreuses sources confirment le rôle grandissant joué par les «family office» sur ce marché. L arrivée de nouveaux résidents fortunés aura également un impact considérable sur le marché résidentiel. En outre, les moyens financiers considérables des foyers luxembourgeois constituent un facteur important : 22 % des ménages disposent d un patrimoine supérieur à 1 million d euros, devançant l ensemble des pays européens dans ce domaine, ainsi que la Suisse, deuxième au classement (13 %) 50. Perspectives Le secteur immobilier devra évoluer afin de répondre aux exigences des investisseurs institutionnels. Les opinions favorables des investisseurs précurseurs permettront de convaincre les plus réticents, élevant ainsi le profil du Luxembourg à l échelle internationale. L évolution plus rapide de la demande par rapport à l offre fera naître de nouvelles opportunités d investissement. 50 Julius Baer report: Wealth report Europe 2014 36 PwC Luxembourg
6 Action gouvernementale Un acteur clé du secteur immobilier Le gouvernement a pleinement conscience des enjeux du pays en matière de croissance démographique, de multiculturalisme, de mobilité, de prix immobiliers, de développement durable, de respect de l environnement et de croissance économique. Pour répondre à ces enjeux, quatre plans directeurs sectoriels en matière d aménagement du territoire ont été présentés par le gouvernement en juillet 2013, portant notamment sur les transports, le logement, les paysages et les zones d activités économiques. Cependant, en raison d incompatibilités perçues avec le cadre réglementaire actuel, ces initiatives ont été mises en suspens à la fin de l année 2014. Bien qu ils aient suscité de nombreuses inquiétudes, notamment de la part des autorités locales, les plans sectoriels ont néanmoins eu le mérite d aborder les problématiques fondamentales auxquelles le pays doit faire face pour conserver ses atouts compétitifs et sa qualité de vie. Le logement social constitue à ce titre un enjeu de taille. Le gouvernement a déjà fait des propositions pour la promotion du logement social, mais il devra sûrement prendre des mesures supplémentaires pour forcer son développement. Le récent débat portant sur l aménagement du territoire organisé par le Ministère du Développement durable et des Infrastructures constitue ainsi un exemple parlant de l engagement du gouvernement. Enfin, il est évident que la mobilité reste une question relevant avant tout de la Grande Région. Compte tenu du nombre croissant de travailleurs frontaliers au Luxembourg, des solutions devront être apportées de concert avec les autorités belges, françaises et allemandes. Perspectives Dans le contexte actuel, l action du gouvernement aura un impact important et rapide sur l immobilier au Luxembourg. Les professionnels du secteur devront ainsi prêter attention aux initiatives du gouvernement afin de pouvoir optimiser leurs investissements et dénicher de nouvelles opportunités. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 37
Cinquième partie Conclusion : Opportunités et enjeux du marché Le Luxembourg a connu un essor considérable au cours des dernières décennies. La croissance du Grand-Duché a surpassé celle de l ensemble des pays européens et de la plupart des économies avancées tant au niveau économique que démographique. Le pays a fait l objet de transformations profondes, posant de nouveaux défis. Fort de ses avantages compétitifs, le Grand-Duché présente une conjoncture et des perspectives favorables, portant dans leur sillage le marché immobilier. Cependant, les acteurs du secteur devront également prendre en compte les tendances fondamentales du marché, telles que les évolutions sociales et démographiques, les besoins des nouveaux arrivants, l impact des nouvelles technologies et la hausse soutenue des prix de l immobilier. Bien que le marché réunisse tous les critères pour attirer de nouveaux investisseurs institutionnels et privés, certains restent réticents. Les professionnels locaux devront ainsi s adapter aux attentes des nouveaux investisseurs pour rendre Luxembourg encore plus attractif. Dans cette optique, le gouvernement a également un rôle majeur à jouer afin de maintenir la compétitivité et l attractivité du pays, tant pour les entreprises que pour les particuliers. Les autorités locales et gouvernementales ont pleinement conscience des besoins en infrastructures du pays, non seulement au niveau des travailleurs frontaliers et de la population étrangère, mais aussi au regard de la cohésion sociale et de l écart entre l offre et la demande immobilière. De nombreuses initiatives à long terme ont d ores et déjà été lancées par le gouvernement et devront être suivies de près pour assurer la réussite du pays. Le marché immobilier luxembourgeois a de beaux jours devant lui, moyennant la mise en œuvre des évolutions nécessaires. À ce titre, les années à venir seront déterminantes : le gouvernement avec les acteurs du marché devront prendre les bonnes décisions pour mener à bien la croissance du marché. 38 PwC Luxembourg
Vos contacts Les experts en immobilier de PwC Luxembourg sont connectés à notre réseau international Amaury Evrard Luxembourg Real Estate & Infrastructure Leader amaury.evrard@lu.pwc.com +352 49 48 48 2106 Kees Hage Global Real Estate Leader kees.hage@lu.pwc.com +352 49 48 48 2059 _R7A0917.JPG John Ravoisin _R7A0918.JPG Luxembourg Real Estate & Infrastructure Advisory Leader john.ravoisin@lu.pwc.com +352 49 48 48 5456 Alexandre Jaumotte Luxembourg Real Estate and Infrastructure Tax Leader alexandre.jaumotte@lu.pwc.com +352 49 48 48 3225 _R7A0921.JPG Dariush Yazdani Market Research Centre Leader dariush.yazdani@lu.pwc.com _R7A0924.JPG +352 49 48 48 2191 Pierre Donis Accounting and Tax Compliance pierre.donis@lu.pwc.com +352 49 48 48 5802 Laurent Rouach Sustainability Leader laurent.rouach@lu.pwc.com +352 49 48 48 5762 Au Luxembourg, nos 250 professionnels dédiés au marché immobilier sont des spécialistes en: audit fiscalité conseil services comptables recherche Contactez nos experts pour saisir les opportunités présentées dans cette publication et relever les défis à venir. Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 39
www.pwc.lu PwC Luxembourg (www.pwc.lu) est le premier cabinet de services professionnels au Luxembourg, employant 2450 personnes originaires de 55 pays différents. PwC Luxembourg fournit des services en matière d audit, de fiscalité et de conseil, comprenant notamment des services de conseils en gestion, en transactions, en financement ainsi que des services de conseils portant sur des aspects réglementaires. La firme fournit ces conseils à une clientèle très variée allant des entrepreneurs locaux et des PME aux grandes multinationales ayant leurs activités au Luxembourg et dans la Grande Région. La firme aide ses clients à créer la valeur qu ils recherchent en contribuant au bon fonctionnement des marchés de capitaux et en fournissant des conseils privilégiant une approche sectorielle. Le réseau international PwC est le plus important prestataire de services professionnels dans les domaines de l audit, du conseil fiscal et du conseil en gestion. Nous sommes un réseau de firmes indépendantes présentes dans 157 pays et comptons plus de 195 000 collaborateurs. Faites-nous part de vos enjeux et consultez nos sites de référence : www.pwc.com et www.pwc.lu pour davantage de précisions. 2015 PricewaterhouseCoopers, Société coopérative. Tous droits réservés. Dans le présent document, «PwC Luxembourg» fait référence à PricewaterhouseCoopers, Société coopérative (Luxembourg), qui est une société membre de PricewaterhouseCoopers International Limited («PwC IL») dont chaque entité membre est indépendante et distincte, et dont les actes ou omissions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de PwC IL.