- 1 - Emprunt bancaire immobilier Résumé : Quels sont les éléments nécessaires pour contracter un emprunt immobilier auprès d'un organisme bancaire? Ce Chapitre insiste particulièrement sur les modes de calcul des emprunts pour les particuliers, notamment les emprunts à annuités constantes ou par amortissement constant. Sommaire :. Les modalités pour contracter un emprunt immobilier Les éléments nécessaires à l'emprunt Le tableau d'amortissement d'emprunt Exercices : QCM de mémorisation. Les calculs du tableau d'amortissement Le remboursement par amortissement constant Le remboursement par annuités constantes Exercices : QCM de mémorisation. Quizz d'évaluation Mots clés : Amortissement Annuité Apport Ancien Capital Caution Crédit Emprunt Etablissement Financier Immobilier Intérêt Neuf Prêt Remboursement Taux TEG Mise à jour : 25.07.2002 Auteur : Yves Soulabail Expert : Aurore Jacquemont ISSN : 1623-3255
- 2 - Section : Les modalités pour contracter un emprunt immobilier En bref : Les éléments nécessaires à l'emprunt Les documents à rassembler avant la visite chez le prêteur Confirmez votre identité Justifiez vos revenus Prêts en cours L'opération L'apport Les autres crédits Le déroulement après la négociation La réception de l'offre de prêt Le moment de la réflexion Le moment de l'acceptation Les documents à rassembler avant la visite chez le prêteur Confirmez votre identité Papiers d'identité valides. Si vous êtes résident étranger, amenez votre carte de séjour. Une fiche familiale d'état civil ou la copie de votre livret de famille. Dans le cas d'un divorce prononcé, amenez le jugement ; s'il est en cours, la requête conjointe ou l'assignation. Justifiez vos revenus Prenez votre dernier avis d'imposition. Présentez les trois derniers mois de relevés de comptes bancaires. Si vous êtes salarié, vos trois derniers bulletins de salaire ainsi que celui de décembre (ceci est très utile pour évaluer votre éligibilité aux prêts aidés). Si vous exercez en profession libérale, vos deux dernières liasses 2035. Si vous êtes commerçant, artisan, gérant de SARL ou PDG ou si vous êtes salarié de votre conjoint, vos deux dernières liasses fiscales complètes (avec les annexes). Si vous êtes retraité, le dernier récapitulatif annuel de vos caisses de retraite. Si vous avez des revenus locatifs, votre dernière déclaration 2044 et/ou 2072 pour les SCI, avec les tableaux échéanciers des prêts en cours correspondant. Pour les pensions alimentaires perçues : avis d'imposition ; à percevoir : décision de justice. Prêts en cours Pour les prêts en cours, il faut produire les tableaux échéanciers de vos autres prêts immobiliers et de vos prêts à la consommation ainsi que les relevés de compte de vos cartes de crédit permanent. L'opération Il vous faut justifier de votre opération immobilière : Si l'achat se fait dans l'ancien : promesse de vente ou attestation notariée avec ventilation du prix (principal, frais d'agence, de notaire). Si l'achat se fait dans le neuf collectif : contrat de réservation ou contrat de constitution avec plans et devis. Si l'achat se fait dans le neuf individuel : contrat complet, notice descriptive, plans côtés, devis (selon les différents régimes juridiques de la construction). Documents signés par vous et par votre constructeur. En cas de travaux, les devis de moins de 3 mois.
L'apport Le montant de l'apport personnel, qui peut être constitué d'épargne (par exemple les montants des PEL/CEL et les relevés d'intérêts acquis...), de donation, d'une somme consécutive à la revente d'un bien... doit être justifié le cas échéant par un relevé de compte, une attestation notariée ou du donateur, un compromis de vente, etc. Pour faire " bonne figure " auprès d'un établissement bancaire, il est généralement admis qu'un apport de 20 %, hors frais de notaire, est convenable. Bien souvent, les établissements prêteurs appliquent des taux d'emprunt dégressifs suivant le montant de l'apport. L'emprunteur trouvera donc son intérêt à rassembler le plus d'apport possible et montrer ainsi sa capacité d'épargne. Les autres crédits Si vous avez la possibilité d'obtenir un ou plusieurs crédits spécifiques du type PEL, 1 % logement, prêt de la caisse de retraite, de mutuelle... pensez à les justifier. Le déroulement après la négociation La réception de l'offre de prêt Après avoir fixé les modalités de l'emprunt avec vous, l'établissement financier doit vous adresser, par lettre recommandée avec accusé de réception, une offre de prêt reprenant l'identité des parties, la nature, l'objet du prêt et, surtout, le coût total du crédit, les remboursements et leur calendrier sur toute la durée (c'est-à-dire le tableau d'amortissement). On y retrouvera également : la date et les conditions de mise à disposition des fonds, le coût total, les taux (hors assurance, taux d'assurance obligatoire ou facultative) et dans le cas des taux révisables, les modalités de l'indexation ; les garanties (adhésion à un fonds de garantie), l'assurance (décès, invalidité), l'hypothèque, la caution ou le nantissement ; la durée de la validité des conditions de l'offre et les conditions de son acceptation ; les frais de dossier. Le moment de la réflexion La loi prévoit un délai incompressible de dix jours, durant lequel l'emprunteur ne peut signer l'offre de prêt ni verser la moindre somme. Vous êtes donc invité, pendant ce délai, à lire et réfléchir à votre contrat de prêt et ses annexes. L'acceptation n'est donc possible qu'entre le 11 e et le 30 e jour, par lettre, le cachet de La Poste faisant foi. De toute façon, l'offre doit être maintenue pendant 30 jours à compter de la réception. Au-delà de ce délai, l'établissement bancaire peut modifier sa proposition. Le moment de l'acceptation Une fois le prêt signé, vous avez quatre mois pour réaliser l'achat, voire plus si le contrat le prévoit. C'est en effet la loi Scrivener qui a instauré un lien entre les différents contrats de prêts et le contrat de vente. Si la vente n'aboutit pas dans les quatre mois, les prêts sont annulés et vous devrez rembourser les sommes déjà versées par le prêteur, leurs intérêts et d'éventuels frais d'étude, d'un montant maximum égal à 0,75 % du montant des prêts, plafonné à 153 euros. Si vous avez sollicité plusieurs prêts et que l'un d'eux vous est refusé, les autres sont automatiquement annulés. Cette disposition ne joue que si le crédit refusé est d'un montant supérieur à 10 % du total des sommes empruntées. Toutefois, il est possible dans la promesse de vente de faire figurer une condition suspensive portant sur l'obtention de chaque prêt. - 3 - Légende : Le temps de l'emprunt.
- 4 - En bref : Le tableau d'amortissement d'emprunt L'intérêt d'un tableau d'amortissement d'emprunt Une protection de la loi Un outil de négociation Savoir lire le tableau d'amortissement d'emprunt Les éléments constitutifs Un exemple L'intérêt d'un tableau d'amortissement d'emprunt Une protection de la loi Du point de vue financier, un emprunt peut se résumer par la réception immédiate d'une somme d'argent qui sera remboursée à des dates données d'un montant supérieur en raison du versement d'intérêts calculés à un taux fixé entre les parties. Toutefois, il est facile pour une personne non avertie de s'y perdre! Selon la loi Scrivener de 1979, un tableau d'amortissement est donc obligatoirement remis aux candidats emprunteurs, qui doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires pour chaque échéance : le montant du capital à amortir ; le montant des intérêts à payer ; le solde restant dû. Aussi, d'autres données doivent figurer dans l'offre de prêt (mais pas forcément dans le tableau d'amortissement) : le taux effectif global (aussi appelé TEG), le montant du capital emprunté. Le tableau d'amortissement (l'échéancier) est personnalisé : il doit être établi sur le montant que vous comptez emprunter et non sur une valeur standard. Le TEG intègre le taux d'intérêt de votre crédit, mais aussi le coût des frais, les commissions et assurances qui modifient et augmentent la somme empruntée. Par contre, les assurances facultatives ne doivent pas être prises en compte dans son calcul. Il vous est utile pour comparer plusieurs propositions de crédit. Il constitue une des mentions obligatoires de l'offre de prêt. Un outil de négociation Le tableau d'amortissement peut vous paraître long et fastidieux à maîtriser. Pourtant, cette connaissance est une aide appréciable, par exemple pour comparer les offres de prêt de plusieurs intermédiaires financiers ou si vous envisagez un remboursement anticipé de l'emprunt, parce que vous disposez de capitaux suffisants ou encore parce qu'un autre organisme vous propose un prêt plus avantageux. C'est en effet sur le montant restant dû que va être évaluée l'indemnité de remboursement que vous devrez verser à votre organisme financier. Cette indemnité est de 3 % maximum sur le solde restant dû. Pour choisir entre deux prêts, vous pouvez bien entendu comparer les TEG respectifs, mais vous aurez plus de facilité (du fait des durées pouvant varier d'un prêt à l'autre, des assurances différentes...) à comparer le coût total de votre emprunt, soit la différence entre la somme des annuités et le nominal de l'emprunt. Cette comparaison devra prendre en considération les dissemblances de vos emprunts. Savoir lire le tableau d'amortissement d'emprunt Les éléments constitutifs Il permet de juger de l'effort à fournir sur la durée du prêt et d'avoir une idée précise sur la dette en capital. Il précise la date et le montant des échéances (mensualités de remboursement), le montant capital amorti, les intérêts à payer assurances incluses et le capital restant dû.
- 5 - Un exemple Nom : Née le : à : Adresse Etude effectuée le : Situation de famille : Situation financière : Nominal : 100 000,00 euros Taux hors assurance : % Taux d'assurance : % TEG : % Durée (en mois) : 60 Légende : Descriptif du tableau d'amortissement d'emprunt.
- 6 - Exercices de mémorisation? Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement d'emprunt? 1. Un document que l'emprunteur doit remplir à l'attention de l'organisme prêteur 2. Un document que l'organisme prêteur envoi au banquier de l'emprunteur 3. Un tableau obligatoire que doit envoyer l'organisme prêteur au candidat emprunteur? Pour la demande de prêt, quels sont les documents nécessaires? 1. Un acte de naissance 2. La promesse de vente pour un achat dans l'ancien 3. Les devis de plus de cinq mois en cas de travaux? Pour les autres prêts? 1. Vous n'avez pas à les justifier 2. Vous devez présenter les justificatifs uniquement pour les plans d'épargne logement 3. Ils doivent tous être justifiés auprès de l'organisme financier? Qu'est-ce que le TEG? 1. Le taux effectif global 2. Le solde restant dû de capital 3. Le taux des encours garantis par l'organisme financier? Quel est la méthode la plus infaillible pour comparer deux prêts? 1. Comparer les taux des assurances respectives 2. Comparer leurs durées 3. Comparer les coûts totaux respectifs
- 7 - Solutions? Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement d'emprunt? Un tableau obligatoire que doit envoyer l'organisme prêteur au candidat emprunteur Explication : Il doit lui faire parvenir par la Poste.? Pour la demande de prêt, quels sont les documents nécessaires? La promesse de vente pour un achat dans l'ancien Explication : Ou bien une attestation notariée avec ventilation du prix.? Pour les autres prêts? Ils doivent tous être justifiés auprès de l'organisme financier Explication : Il ne faut rien dissimuler à l'organisme financier.? Qu'est-ce que le TEG? Le taux effectif global Explication : Le TEG est une mention obligatoire.? Quel est la méthode la plus infaillible pour comparer deux prêts? Comparer les coûts totaux respectifs Explication : C'est la technique la plus simple et la plus fiable.
- 8 - Section : Les calculs du tableau d'amortissement En bref : Le remboursement par amortissement constant Comprendre le remboursement par amortissement constant Principes fondamentaux Les calculs nécessaires Un exemple explicatif Les données du problème Une représentation graphique explicative Comprendre le remboursement par amortissement constant Principes fondamentaux Chaque année, l'emprunteur reverse à l'organisme prêteur la même fraction du capital, d'où le nom " d'amortissement constant ". Comme les intérêts décroissent - puisque portant sur le capital restant dû, luimême diminuant régulièrement au fur et à mesure des remboursements - la mensualité décroît. Cette méthode, pourtant la plus intéressante pour l'emprunteur, est peu utilisée. Principe : les intérêts des emprunts (quelle que soit la méthode de calcul) étant calculés sur la partie du capital restant dû, plus l'emprunteur rembourse vite la somme empruntée moins pesant sera le coût total de l'emprunt. Amortissement = R n / n Intérêts = I n = V n x i Annuité = a n = R n + I n Capital restant dû = V n = V n-1 - R n-1 Avec : R n = amortissement, soit la partie du capital remboursé au titre de la période n V n = capital restant dû en début de période n n = nombre d'années de l'emprunt I n = les intérêts de la période n i = le taux d'intérêt appliqué a n = annuité versée à la période n Un exemple explicatif Les données du problème Montant de l'emprunt : 100 000,00 euros Durée de remboursement : 5 ans Fréquence des remboursements : en fin d'année Taux appliqué : 6 %
- 9 - Légende : Tableau d'emprunt avec amortissement constant. Légende : Représentation visuelle du tableau d'emprunt avec remboursement par amortissement constant.
- 10 - En bref : Le remboursement par annuités constantes Comprendre le remboursement par annuités constantes Principes fondamentaux Les calculs nécessaires Un exemple explicatif Les données du problème Une représentation graphique explicative Comprendre le remboursement par annuités constantes Principes fondamentaux Les annuités sont identiques tout au long de l'emprunt. Les intérêts étant décroissants - puisqu'ils portent sur un capital restant dû de plus en plus faible - la part du capital remboursée chaque année est donc croissante. C'est la formule la plus couramment proposée par les organismes prêteurs. Pourtant, elle est moins avantageuse pour l'emprunteur qui, toutes choses égales par ailleurs, payera plus d'intérêts que pour un emprunt à amortissement constant. Annuité = a = V 0 x i / (1 - (1 + i) -n ) Intérêts = I n = V n x i Capital remboursé = R n = a n - I n Capital restant dû = V n = V n-1 - R n-1 Avec : V 0 = capital restant dû en début de période n i = le taux d'intérêt I n = les intérêts de la période n R n = amortissement, soit la partie du capital remboursé au titre de la période n a n = annuité versée à la période n n = nombre d'années de l'emprunt Un exemple explicatif Les données du problème Montant de l'emprunt : 100 000,00 euros Durée de remboursement : 5 ans Fréquence des remboursements : en fin d'année Taux appliqué : 6 %
- 11 - Légende : Tableau d'emprunt avec remboursement par annuités constantes. Au final, l'emprunteur a donc consacré 698 euros supplémentaires d'intérêt par rapport à ce que lui aurait coûté un emprunt à amortissement constant. Une représentation graphique explicative Légende : Représentation visuelle du tableau d'emprunt avec remboursement par annuités constantes.
- 12 - Exercices de mémorisation? Pour un emprunt donné, quel est le type de remboursement le plus intéressant pour l'emprunteur? 1. Le remboursement par annuités constantes 2. Le remboursement par amortissement constant? Pour un remboursement par amortissement constant, qu'est ce qui est constant? 1. La part du capital remboursé à chaque échéance 2. La part des intérêts remboursés à chaque échéance 3. Rien? Quel est le type d'emprunt le plus proposé par les institutions financières? 1. Le remboursement par annuités constantes 2. Le remboursement par amortissement constant? Vous souhaitez rembourser le moins d'intérêts possible, quel type d'emprunt devez-vous contracter? 1. Le remboursement par amortissement constant 2. Le remboursement par annuités constantes? Quel est l'autre nom de l'emprunt avec remboursement par amortissement constant? 1. Le remboursement par annuités dégressives 2. Il n'a pas d'autre nom 3. Le remboursement par annuités constantes
- 13 - Solutions? Pour un emprunt donné, quel est le type de remboursement le plus intéressant pour l'emprunteur? Le remboursement par amortissement constant Explication : Rembourser vite le capital permet de réduire le montant des intérêts.? Pour un remboursement par amortissement constant, qu'est ce qui est constant? La part du capital remboursé à chaque échéance Explication : C'est bien le capital remboursé qui est constant.? Quel est le type d'emprunt le plus proposé par les institutions financières? Le remboursement par annuités constantes Explication : C'est le mode le plus intéressant pour ces organismes.? Vous souhaitez rembourser le moins d'intérêts possible, quel type d'emprunt devez-vous contracter? Le remboursement par amortissement constant Explication : Vous remboursez ainsi plus vite votre capital.? Quel est l'autre nom de l'emprunt avec remboursement par amortissement constant? Le remboursement par annuités dégressives Explication : La part des intérêts diminue effectivement, donc les annuités sont dégressives.
- 14 - Quizz d'évaluation Les modalités pour contracter un emprunt immobilier? Une fois le prêt accepté par vous, vous avez un délai pour réaliser votre achat? 1. Non 2. De 2 mois 3. De 4 mois? Qu'est-ce que l'apport? 1. La somme prêtée par le prêteur 2. La somme amenée par l'emprunteur 3. La garantie demandée par l'organisme prêteur? Devez-vous déclarer les autres prêts déjà contractés lors de la demande d'un nouvel emprunt? 1. Oui 2. Non 3. Cela dépend 1. Non 2. Oui? Les retraités ont-ils le droit d'emprunter?? A quel moment la banque envoie-t-elle à l'emprunteur l'offre de prêt? 1. La veille de la signature chez le notaire 2. Dès le dossier de demande complet (compromis de vente...)
- 15 - Les calculs du tableau d'amortissement? Un prêt de nominal 1 000 euros par annuités constantes sur 3 ans au taux annuel de 5 % représente-t-il un coût par annuité supérieur à 360 euros? 1. Oui 2. Non? Comment un emprunteur doit-il rembourser l'établissement financier pour avoir un coût le plus faible possible? 1. Par amortissement constant 2. Par annuités constantes? Pour un emprunt, les assurances facultatives sont-elles comprises dans le TEG? 1. Oui 2. Non 3. Parfois? Les pénalités de remboursement anticipé à la charge de l'emprunteur sur le capital restant dû s'élèvent à : 1. 2 % maximum 2. 3 % maximum 3. plus de 3 %? Pour un emprunt à amortissement constant, qu'est-ce qui est constant? 1. La part du capital remboursé par l'emprunteur 2. La somme remboursée à chaque échéance par l'emprunteur 3. Le taux de l'emprunt
- 16 - SOLUTIONS DU QUIZZ? Une fois le prêt accepté par vous, vous avez un délai pour réaliser votre achat? De 4 mois? Qu'est-ce que l'apport? La somme amenée par l'emprunteur? Devez-vous déclarer les autres prêts déjà contractés lors de la demande d'un nouvel emprunt? Oui? Les retraités ont-ils le droit d'emprunter? Oui? A quel moment la banque envoie-t-elle à l'emprunteur l'offre de prêt? Dès le dossier de demande complet (compromis de vente...)? Un prêt de nominal 1 000 euros par annuités constantes sur 3 ans au taux annuel de 5 % représente-t-il un coût par annuité supérieur à 360 euros? Oui? Comment un emprunteur doit-il rembourser l'établissement financier pour avoir un coût le plus faible possible? Par amortissement constant? Pour un emprunt, les assurances facultatives sont-elles comprises dans le TEG? Non? Les pénalités de remboursement anticipé à la charge de l'emprunteur sur le capital restant dû s'élèvent à : 3 % maximum? Pour un emprunt à amortissement constant, qu'est-ce qui est constant? La part du capital remboursé par l'emprunteur