Projet «CityGate I Marchandises» à Anderlecht MARCHE PUBLIC DE PROMOTION DE TRAVAUX AYANT POUR OBJET LE DÉVELOPPEMENT D UN PROJET IMMOBILIER MIXTE D ENVIRON 21.000 M² SUR LE SITE «CityGate I MARCHANDISES» À ANDERLECHT. MAÎTRE DE L OUVRAGE Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale, dénommée citydev.brussels, propriétaire des parcelles concernées. DESCRIPTION DU TERRAIN Situation : îlot entre les rues des Deux Gares, des Marchandises, des Goujons et la voie de chemin de fer n 28 à Anderlecht. PRAS : zone de forte mixité. Surface globale du site : 6.784 m 2 Surface plancher globale projetée : 20.759 m² P/S projet : 3 Parcelles cadastrales : Les parcelles concernées sont cadastrées ou l ont été, Anderlecht section C, n 276T2, 276B3, 276C3, 276M2, 319B4, 319L3, 319K3. Démolitions : En date du 12 juin 2013, le Bourgmestre a pris un arrêté pour procéder à la démolition. Celle-ci a eu lieu dans le courant de l été 2014 et l état actuel du site est un terrain vague entouré de clôtures de protections. Conjointement à la demande de permis de lotir, le demandeur a introduit un dossier de permis de démolir afin de régulariser la situation. Ce permis de lotir concerne tous les immeubles de l îlot, y compris la parcelle 319B4, qui reste à démolir. 1
Accessibilité : Transports en commun : Zone C du RRU, proximité Gare du Midi (ligne 28 réouverte aux voyageurs depuis 2009, future gare RER à Cureghem), STIB (bus 78, Tram 81), nombreux bus De Lijn. Le développement futur de la ZEMU adjacente devra obligatoirement s accompagner d un renforcement de l offre en transport en commun. Cyclistes : Un ICC (Itinéraire Cyclable Communal) passe par la rue Moreau et la rue des Goujons vers Petite-Ile. Trafic routier : Axe d entrée dans la ville, via bd Industriel (prolongation rue des Deux Gares), voie métropolitaine au Plan Iris 2. Le quartier, excepté la rue des Deux gares, est destiné à devenir une zone 30. Le schéma directeur MIDI prévoit un volet important sur la mobilité dont une modification des sens de circulation des principales voiries autour de la Gare et une réduction du nombre de bandes de circulation du boulevard Industriel. 2
CONTEXTE : OBJECTIFS DU MASTERPLAN SUR LE SITE GLOBAL : C est dans l îlot Marchandises (projet CITYGATE I) que l ambition en terme de mixité fonctionnelle a été la plus développée. L objectif de celui-ci est de répondre à la demande régionale en matière de logement tout en y associant d autres fonctions, afin de garder une mixité propre à une vision durable du développement de la ville. Ceci correspond par ailleurs à la zone du PRAS dans laquelle l îlot se trouve. La mixité du projet réside en l association de logements conventionnés avec des espaces polyvalents (équipements, commerce, bureau, hôtel ) ainsi qu un concept plus ambitieux sous la forme d un BAM (Bâtiment à Affectations Multiples). Comme son nom l indique, cet immeuble a pour vocation de faire cohabiter en son sein le logement avec d autres fonctions, via un système de modules pouvant accueillir tout type d activités. La répartition entre ces différentes affectations se fait suivant un pourcentage défini dans le masterplan et repris dans le permis de lotir. Une crèche de 680 m² pouvant accueillir 48 enfants fait également partie du programme. Elle sera financée par les fonds européens dans le cadre du FEDER. PROGRAMME : Le permis de lotir permet le développement d un projet mixte d environ 21.000 m² réparti en 3 lots. Le lot 1 permet la construction de maximum 9.765 m² de logements conventionnés et 1.180 m² d espaces polyvalents au rez-de-chaussée, dont une crèche de 680 m² place des Goujons financée par le programme FEDER 2014-2020. Le lot 2 accueille maximum 4.440 m² de logements conventionnés et minimum 1.124 m² d espaces polyvalents pour les premiers niveaux. 3
Le lot 3 développe le concept du BAM qui permet un rez-de-chaussée de minimum 1.150 m² d activités productives et une répartition aux étages de maximum 1.520 m² de logements à prix libre et de minimum 1.520 m² d espaces économiques (activités productives, bureaux, équipements, commerces, hôtel). Ces trois lots sont contigus. Cependant le permis de lotir prévoit des ruptures de gabarit possibles en hauteur et profondeur afin de se prémunir des problèmes de luminosité, des vues directes et des circulations intérieures et extérieures. Celles-ci sont prévues aux limites du lot 3 avec les autres lots et au milieu de la façade du lot 1 situé rue des Goujons. Le présent marché comprend également la création d une voirie privative à l usage des activités productives et la démolition de l immeuble restant (église brésilienne). MIXITE: LOGEMENTS CONVENTIONNÉS : ± 14.205 m² bruts hors sol de logements acquisitifs à prix conventionnés : - logement type produit par «citydev.brussels» et financé pour partie par des subsides régionaux, selon les modalités définies par l arrêté du 26 septembre 2013 relatif à l exercice des missions de rénovation urbaine de citydev.brussels (M.B. 24/10/2013) ; - construction selon les modalités du descriptif du logement établi par citydev.brussels ; - construction exemplaire sur le plan énergétique : logements passifs et minimum 30 % du nombre des logements devront répondre à la définition du «zéro énergie» ; - les rez-de-chaussée des immeubles résidentiels, à l exception de ceux situés rue des Marchandises, sont destinés à des espaces polyvalents (bureau, équipement, commerce et/ou établissement hôtelier), dont la crèche 4
(complétée d une zone de cour et/ou jardin) financée par le programme FEDER. BAM : Rez-de-chaussée de minimum 1.150 m² bruts hors sol de surfaces dédiées à de l activité productive : - 4 ateliers PME de plain-pied d une surface modulable de 250 m² ; - fonction accessoire administrative possible en mezzanine, hauteur sous poutre de 6 m, surplombant la zone productive ; - accès aux ateliers distincts de ceux aux étages (porte sectionnelle et piétonne par atelier), aires de parking et chargement/déchargement sur la voirie privée ; - exigence énergétique : basse énergie. Etages de 3.040 m² répartis entre espaces économiques (minimum 50 % de la superficie) et logements (maximum 50 % de la superficie) : étages du bâtiment pouvant accueillir une diversité d affectations telle que logement libre, établissement hôtelier, commerce, équipement, bureau, activité productive ; système répétitif poteaux /poutres qui permet de supporter des charges lourdes ; chaque module est raccordé au système des techniques spéciales de sorte que son fonctionnement est personnel ou commun à plusieurs modules regroupés selon les besoins de l occupant ou les surfaces nécessaires à l affectation visée. Stationnement : La largeur du parking sous-terrain (en forme de «u») correspond à l emprise des rez-de-chaussée des différents immeubles, à l exception des immeubles résidentiels. L emprise effective en sous-sol du parking va dans ce cas au-delà de la profondeur respective de ces mêmes immeubles puisqu elle s étend sous la terrasse des rez-de-chaussée. Création d une nouvelle voirie (largeur 12 m) : Son aménagement le long du talus de la voie ferrée prévoit une zone de stationnement côté rue des Goujons (à proximité de la crèche). Elle permet sur le reste de son parcours l accès au BAM et l exploitation des rez-de-chaussée des «ateliers» destinés à l activité productive (stationnement et chargements / déchargements du charroi). Un aménagement de minimum 2 mètres de largeur devra garantir la possibilité d un cheminement piétons et cyclistes reliant les rues des Goujons et des Deux Gares. La cohabitation la plus harmonieuse possible des différentes activités développées sur le site constitue la première des priorités. Parmi les autres priorités qui paraissent essentielles de devoir gérer, citons la gestion des accès (tant aux piétons qu aux véhicules), la gestion des mitoyennetés comme des nuisances possibles entre elles. 5
BUDGET : Le montant total estimé : 40.000.000 HTVA ************** 6