ETUDE DE FAISABILITE DU PROJET : «CONSTRUCTION DES BUREAUX DE LOCATION» PAR LA BRANCHE DE LA CROIX ROUGE DE MUYINGA Rapport Final 04 Juin 2012 Consultant: Augustin Ngendakuriyo
I. GENERALITES SUR LA PROVINCE DE MUYINGA...2 I.1. Situation géographique...2 I.2. Organisation administrative...2 I.3. Climat...2 1.3.1. Région naturelle de Bugesera...2 1.3.2. Région naturelle de Bweru...2 I.5. Démographie...3 II. RESULTATS DES QUESTIONNAIRES ET SELECTION D UN SEUL PROJET...3 II.1. Résultat des questionnaires...3 II.2. Processus de sélection...4 III. DESCRIPTION DU PROJET...7 III.1. Intitulé du projet : «Construction des bureaux de location»...7 III.2. Aspects commerciaux du projet...7 III.2.1. Contexte et justification du projet...7 III.2.2. Etude de marché...8 III.2.3. Description du site...9 III.2.4. Estimation du coût d investissement (construction et équipement)...11 III.2.5. Compte d exploitations prévisionnel...12 III.2.6. Analyse de la rentabilité du projet...14 III.2.7. Proposition d investir ou non...14 III.2.8. Risques éventuels du projet...15 III.2.9. Calendrier indicatif de mise en œuvre...16 1
I. GENERALITES SUR LA PROVINCE DE MUYINGA I.1. Situation géographique Située au NordEst du Burundi, la province de Muyinga se trouve entre 30 7 et 30 32 de longitude Est et 2 18 et 3 8 de latitude Sud. Sa superficie de 1836, 26 km² ne représente que 6.5% de la superficie nationale. Elle est limitée au Sud par la province de Karuzi, à l Est par la Tanzanie, au SudEst par la province de Cankuzo, au Nord par le Rwanda, à l Ouest par la province de Kirundo, au SudOuest par Ngozi. I.2. Organisation administrative La province de Muyinga, dont le cheflieu porte le même nom, est découpée en 7 Communes subdivisées en 220 collines de recensement. I.3. Climat Le climat est déterminé par les régions naturelles dans lesquelles se trouve la province de Muyinga. Cette province est à cheval sur 2 régions naturelles à savoir Bugesera et Bweru dont les caractéristiques sont les suivantes : 1.3.1. Région naturelle de Bugesera L altitude de la région est inférieure à 1.600m avec un climat aux températures variant entre 14,8 et 27,1 C. La pluviométrie moyenne annuelle est comprise entre 1.200 et 1.300 mm. Depuis une dizaine d année, la région connaît un déficit hydrique chronique. C est une région dont le climat est de type (AW3)s d après Köppen tandis que le régime thermique est de nature isothermique. La région de Bugesera englobe une partie de la commune Giteranyi et de la commune Butihinda. 1.3.2. Région naturelle de Bweru La région naturelle de Bweru, par rapport au Bugesera affiche une légère différence quant au climat. Celuici est de type (AW3 4)s caractérisé par des régimes hydrique et thermique respectivement ustiques et isothermiques. La région naturelle de Bweru englobe la totalité des communes Buhinyuza, Gashoho, Gasorwe, Muyinga et Mwakiro ainsi qu une partie des Giteranyi et Butihinda. 2
I.4. Démographie Le tableau suivant montre la répartition de la population par commune : COMMUNES MASCULIN FEMININ TOTAL Buhinyuza 26 231 28 251 54 482 Butihinda 46 968 49 922 96 890 Gashoho 31 912 34 195 66 107 Gasorwe 39 377 42 621 81 998 Giteranyi 74 158 77 072 151 230 Muyinga 68 305 69 922 138 227 Mwakiro 21 065 22 410 43 475 TOTAL 308 016 324 393 632 409 Source : Décret N 100/55 du 5 Avril 2010 portant publication des résultats définitifs du 3 ème recensement général de la population et de l habitat de 2008. De ce qui précède, il ressort que, dans la province Muyinga, les hommes représentent 48,70 % et les femmes 51,30%. La commune de Muyinga est la plus peuplée dans la province. II. RESULTATS DES QUESTIONNAIRES ET SELECTION D UN SEUL PROJET II.1. Résultat des questionnaires Dans la branche de Muyinga, le dépouillement des questionnaires a pu identifier sept questionnaires avec trois propositions chacun soit vingt et une (21) propositions dégagées. Le tableau suivant montre la synthèse du dépouillement effectué : PROJETS NBRE DE PROPOSITIONS 3
Hôtel et salle 8 polyvalente Atelier de soudure et 1 machine décortiqueuse de riz et de maïs Bureaux à faire louer 1 Usine de fabrication de biscuits à partir de bananes 5 Centre de santé 5 Elevage moderne de 1 bovins et de caprins TOTAL 21 PROPOSITIONS II.2. Processus de sélection Le processus de sélection des projets proposés se base sur une évaluation préalable des critères de performance jugés pertinents pour l étude. Ainsi, le tableau cidessous est le résultat des discussions menées au sein du comité provincial dans la branche de Gitega. Ces critères appréciés à priori s interprètent comme suit : La pertinence : il s agit d un critère qui permet de tenir compte du contexte et des besoins du milieu en matière d investissement ; L efficacité : il s agit d un critère qui permet de lier le projet proposé à l objectif poursuivi par l étude à savoir l autonomisation financière progressive de la branche considérée ; La cohérence interne : il s agit d un critère qui permet de ne pas s écarter de la mission principale de la Croix Rouge à travers les projets proposés ; 4
La durabilité : il s agit d un critère qui permet de veiller à éviter des projets volatiles en tenant compte des aspects suivants : l appropriation, la durabilité financière et la durabilité technique ; La disponibilité des ressources internes : il s agit d un critère qui vise à s assurer des acquis existants à l interne susceptibles de garantir non seulement l exécution du projet mais aussi à minimiser le coût du projet ( ex. les compétences disponibles à l interne, la disponibilité des locaux ou de terres/parcelles pour les projets de construction, etc..; La rentabilité : il s agit d un critère qui permet de rassurer la faisabilité économique du projet. La rentabilité d un projet dépend des coûts qu il engendre et des gains qu il procure. Si la somme des gains est supérieure aux coûts d investissements, le projet est dit rentable. NB : Ce dernier critère a été évoqué lors de la réunion mais il n a pas été tenu en considération dans le processus de sélection car nécessitant des calculs préalables pour être apprécié. Après l éclaircissement des critères cidessous, les notes ont été attribuées par consensus et elles sont interprétées comme suit : La note 1 signifie que le critère considéré est susceptible d être vérifié par le projet proposé ; La note ½ signifie que tous les participants ne sont pas d accord pour l attribution de la note 1 ou 0 ; La note 0 signifie que le critère considéré n est pas du tout susceptible d être rempli par le projet proposé. Une réunion d échanges s est tenue en présence de cinq personnes. Ainsi, le tableau ci- dessous dégage les résultats obtenus après avoir attribué des notes d une manière participative et collégiale à la suite des échanges nourris menés autour de l appréciation des idées de projets sur base des critères considérés : 5
PROJETS Hôtel et salle polyvalente CRITERES PERTINENC E EFFICACIT E COHEREN CE INTERNE DURABILI TE RESOURCE S DISPONIBL ES 1 1 1 1 1 5 TOTAL DES POINTS Atelier de soudure 0,5 0 1 0,5 0 et machine 2 décortiqueuse de riz et de maïs Bureaux à faire 1 0,5 1 0,5 1 louer 4 Usine de 1 0 1 0 0,5 fabrication de 2,5 biscuits à partir de bananes Centre de santé 0,5 0,5 0,5 0,5 0 2 Elevage moderne de bovins et de caprins 0 0 1 0,5 0,5 2 A l issue de cette cotation, il ressort que deux projets se suivent en termes d appréciation à savoir l hôtel/salle polyvalente et les bureaux de location. Cependant, après la visite de terrain effectuée par l ingénieur, il a été constaté que l espace présenté pour la construction ne suffisait pas pour implanter un hôtel avec une salle polyvalente et aménager un parking. D où la deuxième proposition concernant la construction des bureaux de location a été retenue pour le cas de la branche de Muyinga dans le cadre de l autonomisation financière progressive de la branche. NB : Quoique l idée de l usine de fabrication de biscuits à partir de bananes soit originale, elle a été classée en 3 ème position. Ce classement tient du fait que la technologie y relative n est ni répandue ni maîtrisée dans le pays et que l inexpérience affecterait négativement l efficacité et la durabilité du projet. 6
III. DESCRIPTION DU PROJET III.1. Intitulé du projet : «Construction des bureaux de location» Ce choix est le résultat du processus de sélection déjà expliqué plus haut. Les bureaux seront incorporés dans un immeuble principal comme le présente l esquisse du plan en annexe à ce rapport. Le nombre de bureaux à construire s élève à vingt (20) de mêmes dimensions. Ils totalisent une superficie de 245 m² soit 12,25 m² par bureau. III.2. Aspects commerciaux du projet III.2.1. Contexte et justification du projet La situation géographique de la province de Muyinga en fait une ville d affaires pour plusieurs raisons. En effet, cette province est située sur une frontière la plus opérationnelle suite aux trafics importants enregistrés entre la Tanzanie et le Burundi. En plus de la route National du corridor Nord (BurundiTanzanie via Muyinga), la province est connectée à trois autres provinces l une de l Est (Cankuzo) à travers la route RN19 (CankuzoMuyinga) encore en construction au moment de cette étude, et les deux autres provinces du centre (Karuzi et Gitega), par la route RN12 (GitegaKaruzi Muyinga) déjà opérationnelle. Ces infrastructures routières augmentent le volume de trafics de la province. En termes d accessibilité, il convient de noter que la branche de Muyinga dispose sa parcelle tout près de la route macadamisée où sont implantés ses bureaux actuels et hangars de stockage. Cet emplacement constitue un atout comparativement à l emplacement des autres bureaux souvent situés à l intérieur des quartiers de la province. Mis à part les différents intervenants œuvrant dans la province de Muyinga et les services publics décentralisés qui éprouvent le besoin en matière de location de bureaux, force est de constater que la province de Muyinga devient de plus en plus une ville d affaires abritant différentes organisations d affaires telles que les banques, les agences des sociétés de télécommunications ainsi que les sociétés d exploitations minières qui se positionnent par rapport au grand projet national de construction de chemin de fer reliant le Burundi et la Tanzanie. 7
C est dans ce contexte que la branche de Muyinga se propose d investir dans la construction des bureaux de location dans l optique de l autonomisation financière visée par la CRB. Il convient cependant de souligner que le choix initial de la branche comprenait l activité d hôtel mais que l espace disponible ne permettrait pas de réaliser les activités d hôtellerie et d une salle polyvalente. III.2.2. Etude de marché a. Caractéristiques des services à offrir Les bureaux de location seraient de nature multiservices et non seulement à caractère administratif. Les bureaux seraient préalablement équipés. b. Le marché actuel et potentiel Le marché actuel est constitué par la présence des bureaux de liaison de certaines Agences des Nations Unies (ex. Le HCR), les différentes ONGs, Projets/Programmes opérationnels dans la province. En outre, les différents partenaires de la CRB ayant des projets mis en œuvre dans la branche louent automatiquement les bureaux de la branche, ce qui constitue une clientèle interne. Quant au marché potentiel, la provenance de Muyinga devenant de plus en plus une ville d affaires compte tenu de sa situation géographique et de ses infrastructures routières le liant avec les autres provinces, les bureaux ne seront pas seulement à caractère administratif mais aussi sous forme de bureaux d affaires. Il peut s agir des bureaux de liaison pour les différentes sociétés installées dans la province ou en perspective de s installer dans la province comme les sociétés d assurance, les sociétés de télécommunication, les sociétés minières ainsi que les différents projets de développement qui seront mis en œuvre dans la province. A ce sujet, signalons les projets suivants qui sont susceptibles de provoquer le besoin de location de bureaux au cheflieu de la province : La mise en œuvre du projet «RUSOMO FALLS» qui prévoit la construction du barrage régional sur la Ruvubu ; la construction du barrage électrique de Kavuruga qui alimentera aussi la province de Cankuzo. 8
En outre, il convient de noter que la politique nationale de décentralisation dans laquelle s inscrit le pays pourrait entraîner des besoins de location des services étatiques. En outre, la réforme du code minier qui tend à lutter contre l exploitation informelle pourra amener les hommes d affaires à ouvrir des comptoirs au cheflieu de la province pour la connexion facile avec les exploitants. c. La situation de concurrence Dans la province de Muyinga, rares sont les bâtiments construits directement sous usage de bureaux. La plupart des bureaux loués sont des maisons d habitation transformées en bureaux et qui sont souvent situés à l intérieur des quartiers. L emplacement de la branche constitue donc un atout qui défie la concurrence pour certains domaines d activités notamment pour les bureaux d affaires. III.2.3. Description du site III.2.3.1. Description du site de construction Le site est situé sur le cheflieu de la Province Muyinga. Il se trouve dans la parcelle sise dans les enceintes de la CroixRouge placées à la RN6 (Route KayanzaKobero). Le site est implanté dans la parcelle délimitée par une clôture en maçonnerie de briques apparentes. La parcelle de projet est logée de bâtiments à usage multiple (bureaux et divers). C est un site relativement plat. III.2.3.2. Programmation générale du site Le programme adopté ainsi que les surfaces proposées sont résumés par les tableaux présentés au point III.2.4. III.2.3.3. Voirie et réseaux divers En ce qui concerne la voirie, la parcelle est placée juste à la RN6. Les réseaux divers, il convient de noter ce qui suit : - évacuation des eaux usées et eaux de vannes : il sera utilisé la fosse septique et un puits perdu existants ; - évacuation et collecte des eaux pluviales : il sera privilégié d exploiter les évacuations existantes ; 9
- le réseau électrique : il sera utilisé le réseau électrique existant ; - alimentation en eau potable : il sera utilisé l alimentation en eau potable existante. III.2.3.4. Matériaux de construction et coût de la main d œuvre - La région dispose en grande quantité des matériaux de construction locaux. Seulement les uns se retrouvent à des endroits plus ou moins éloignés par rapport au site du projet. Ainsi les moellons, le gravier et les briques sont trouvables dans les environs. Le sable est obtenu en provenance de Gasasa près de la rivière Ruvubu à + 6Km ; le bois quant à lui est disponible directement sur place. - le Coût de la main d œuvre : La main d œuvre est assez abondante. D après les informations recueillies sur place, les maçon et les autres ouvriers spécialisés (charpentier, ferrailleur, ) perçoivent 5 000 FBU/jour tandis qu un manœuvre perçoit jusqu à 2 500 FBU/jour. III.2.3.5. Environnement immédiat et proposition d aménagement - l environnement immédiat, le terrain sur lequel seront érigés les nouveaux bâtiments est situé dans un milieu déjà vivable ; - la proposition d aménagement, le programme qualitatif et quantitatif transparaît dans le tableau des coûts ; - l implantation des différents bâtiments est basée sur l orientation du Nord géographique ainsi que la morphologie du site. 10
III.2.4. Estimation du coût d investissement (construction et équipement) Projet de construction d'ʹun immeuble de bureaux dans une parcelle sise à Muyinga Définition du programme, surfaces, et estimation sommaire I. Bâtiment Désignation Unité Quantité Prix unitaire Prix total Bureaux m 2 245,0 370 000 90 650 000 Corridor m 2 59,4 370 000 21 978 000 Toilette m 2 5,76 370 000 2 131 200 Urinoirs m 2 4,68 370 000 1 731 600 Dégagement m 2 4,68 370 000 1 731 600 Sous total I 118 222 400 NB. Les surfaces cidessus sont des surfaces utiles (l'ʹemprise des murs n'ʹest pas prise en compte) II. Aménagements extérieurs divers Réseaux divers Evacuation Eaux Usées 1 500 000 Evacuation Eaux de pluie 1 500 000 Adduction eau potable 1 300 000 Electricité 2 700 000 11
Sous total II 7 000 000 III Equipements divers (tables de bureaux, chaises, armoires, étagères) 8 000 000 Total général 133 222 400 N.B. Les prix résultent de statistiques faites sur des constructions semblables en cours ou récemment réalisées dont le coût global est rapporté au mètre carré bâti. Les hypothèses prises en compte pour l'ʹétablissement du prix unitaire sont : Fondations en maçonneries de moellons, structures de chainages en béton armé, maçonneries en briques cuites, enduits de ciment intérieurs et extérieurs, revêtements de sol en carrelage, carreaux de faïence dans les sanitaires et la cuisine, charpente métallique, couverture en bacs métallique pré peints, cadres des portes et fenêtres en acier, faux plafond en triplex sur structure en bois, etc. III.2.5. Compte d exploitations prévisionnel a. Estimation du chiffre d affaires mensuel et annuel Désignation Unité Nbre de bureaux Locations/ Mois Loyer mensuel Chiffre d'ʹaffaire s Mensuel Chiffre d'ʹaffaires annuel Loyers de location Client 16 150 000 2 400 000 28 800 000 TOTAL 2 400 000 28 800 000 12
NB : Il est supposé que tous les 20 bureaux soient loués à 150.000 Fbu/mois et par bureaux équipé. Toutefois, un taux de 80% est retenu comme location permanente b. Ressources Humaines Désignation Unité Nbre d'ʹemployés Rémunération/ employé Rémunérations mensuelles Rémunération s annuelles Un gérant Personne 1 100 000 100 000 1 200 000 Agents de propreté Personne 2 40 000 80 000 960 000 Gardiens Personne 2 45 000 90 000 1 080 000 TOTAL 270 000 3 240 000 d. Compte d exploitation prévisionnel : DESIGNATION MONTANT MENSUEL ANNUEL PRODUITS D'ʹEXPLOITATION PREVISIONNELS Recettes Location bureaux 2 400 000 28 800 000 TOTAL DES PRODUITS (1) 2 400 000 28 800 000 CHARGES D'ʹEXPLOITATIONS PREVISIONNELLES Ressources humaines 270 000 3 240 000 Maintenance et entretien 50 000 600 000 Frais divers 50 000 600 000 TOTAL DES CHARGES (2) 370 000 4 440 000 Résultat Net d'ʹexploitation (12) 2 030 000 24 360 000 NB: Le paiement des factures d'ʹeau et d'ʹélectricité est à la charge des locataires 13
III.2.6. Analyse de la rentabilité du projet Dans cette analyse de la rentabilité, on part du principe que la rentabilité d un projet dépend des coûts qu il engendre et des gains qu il procure. Si la somme des gains est supérieure aux coûts d investissements, le projet est dit rentable. Le rapport entre le coût d investissement global et les gains générés annuellement permet d estimer la durée probable de récupération du montant d investissement global initial. Pour le cas, de ce projet de Muyinga, les calculs se présentent comme suit au bout d une année d activités : Désignation Montant Investissement global (Constructions et équipement) 133 222 400 Résultat Net d'ʹinvestissement (Année 1) 24 360 000 Rapport Invest/Résultat Année 1= Pay back time 6 Le rapport entre le coût d investissement global et le résultat net d exploitation annuel, permet d estimer le temps de retour du capital investi. Pour le cas d espèces, ce rapport est estimé à une période oscillant autour de 6 ans d activités. Il s agit d un projet à moyen terme. III.2.7. Proposition d investir ou non Selon les hypothèses de travail, le projet de location des bureaux permet de générer une marge bénéficiaire nette mensuelle estimée à 2.030.000 Fbu. Notons que cette marge serait aussi améliorée par exemple en supprimant le poste de gérant pour confier ses tâches au Secrétaire Provincial et en limitant le personnel d entretien et de gardiennage à une unité au lieu de deux pour chaque poste étant donné que les bâtiments seront construits sur la même parcelle que les bureaux et hangars déjà existants. Dans les hypothèses de calculs suivies, étant donné que la CRB estime les frais de fonctionnement de chaque branche à une moyenne à 2.600.000 Fbu, il s observe que 14
la marge prévisionnelle dégagée par cette activité permet de couvrir les frais de fonctionnement à hauteur de 78% en considérant la première année d exploitation. Cependant, même si la recette générée mensuellement ne permet de couvrir la totalité des frais de fonctionnement mensuels, il convient de souligner que le projet revêt un caractère durable et ainsi que des potentialités d amélioration des recettes en cas de locations de tous les bureaux au fur du temps. A cet effet, la CRB est encouragée à investir dans cette activité génératrice de revenus tout en y apportant une gestion rigoureuse comprimant au maximum les charges y afférentes. En définitive, cette étude a permis à la branche d ouvrir les yeux et de voir les différentes options d opportunités pour pouvoir investir. Néanmoins les responsables de la blanche doivent dissocier le financement de l étude et celui de l activité qu ils ont choisie. En outre, ils doivent noter qu il ne suffit pas d aimer ou de choisir l activité mais que la branche doit toujours veiller à la mobilisation des moyens comme une part de sa propre contribution dans l investissement de cette activité choisie et ainsi qu à l existence des capacités et compétences pour en assurer la gestion. III.2.8. Risques éventuels du projet Les risques éventuels du projet sont essentiellement constitués par faiblesse éventuelle dans la mobilisation de la clientèle dans le premier temps étant donné que la location des bureaux est liée au rythme de développement de la province qui détermine l importance des opérateurs privés et partenaires de développement intervenant dans la province. 15
III.2.9. Calendrier indicatif de mise en œuvre Mois 2012 Janv Fév Mars Avril Mais Juin Juillet Août Sept Oct Nov Déc Activités 1. Lancement des études approfondies des constructions (plans, structures, etc.) X 2. Période des constructions 3. Achat des équipements X X X X 4.Recrutement du personnel 5. Démarrage effectif de l activité. X X NB : Le calendrier cidessus reste indicatif, la mise en œuvre effective du projet dépend de la disponibilité du financement. 16