CHRISTOPHE NIHON ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER Novembre 2007 Les Aéroports TGV - Fret en Europe EURO CAREX CAREX Pour faire partie du projet CAREX, chaque point doit répondre à quatre conditions : Être à proximité d un aéroport Être à proximité d une Ligne à Grande Vitesse Être à proximité d une autoroute Posséder un réseau de partenaires utilisant ce mode de transport : dans cette optique, nous pouvons distinguer différents partenaires : TNT, FedEx, DHL, UPS, La Poste, Air France Cargo et WFS (pour les aéroports de Paris). L association Roissy CAREX (pour Cargo Rail Express) regroupant un partenariat public-privé (AIR France CARGO, La Poste, FEDEX, WFS, TNT EXPRESS, TLF et les Aéroports de Paris et Liège Airport) a lancé le projet appelé EURO CAREX. Ce projet vise à créer un réseau de fret ferroviaire express d un rayon de 800 kilomètres autour de l aéroport de Roissy; ainsi, il permettrait de transporter de nuit des conteneurs aériens à une vitesse de 300km/h. Ce projet a pour avantage de réduire les nuisances environnementales, mais c est aussi une solution à la raréfaction des créneaux aériens de nuit, au coût variable de l énergie, et à la limitation de vitesse des poids lourds ainsi qu à à la saturation progressive des réseaux routiers et aériens. Ce projet représente donc un quadruple enjeu : économique, logistique, environnemental et immobilier. A la fin de l année, les premiers appels d offre devraient être lancés et, en 2010, les principaux aéroports européens seront connectés entre eux. Des gares Carex et des raccordements au réseau ferroviaire seront créés dans les aéroports de Paris, d Amsterdam, de Lyon et de Liège de même qu aux abords de Londres. Le matériel roulant sera spécialement conçu pour accueillir les palettes embarquées dans les avions et ces trains pourront supporter de 80 à 100 tonnes de fret (en fonction de la masse volumique), soit autant qu un appareil gros porteur. La mise en service des différents sites européens sera phasée en 3 étapes : Première étape : Paris Charles de Gaule, Lyon Saint-Exupéry, Liege Airport, London neighbourhood, et Amsterdam Schiphol. (3 ans) Seconde étape : Bordeaux, Francfort et Cologne. (entre 5 et 7 ans) Troisième étape : Madrid, Milan, Barcelone (via Perpignan) Berlin. (timing non défini) 1
L I È G E C A R E X LIEGE AIRPORT AIRPORT copyright SAB/ J-CL Dessart Contexte Liege Airport a pour objectif de faire partie de la première ligne de TGV Fret (Lyon-Paris-Liège-Amsterdam-Londres) mais aussi d être la porte d entrée vers l Allemagne et l Europe de l Est. Dans cette optique, l aéroport de Liège, membre fondateur du projet EURO CAREX au niveau européen, vient de commander une étude aux consultants Ernst & Young. L étude porte sur trois aspects : l analyse technique de la meilleure implantation d une gare TGV Fret (deux implantations possibles, une sur le site de l aéroport, l autre à proximité); l analyse du marché potentiel au départ et à destination de la zone économique de Liège et plus généralement de la Région wallonne; l identification des opérateurs économiques potentiels sur ce nouveau mode de transport combiné. En ce qui concerne les lignes ferroviaires, Liege Airport procédera comme ceci : emprunt de la ligne à Grande Vitesse de Paris Charles de Gaulle Leuven et de la ligne à vitesse élevée entre Leuven et Liège; raccordement dans la zone aéroportuaire entre la piste secondaire et la zone de fret nord. Pour rappel, Liège se trouve aujourd hui au centre d un nœud ferroviaire à grande vitesse qui s étend sur environ 5.000 kilomètres, mais qui triplera d ici 2020. Huit sillons-horaire ont été identifiés : 6 de jour et 2 de nuit. Les TGV Fret circuleront le samedi et le dimanche (contrairement aux camions). L utilisation du TGV Fret déplacera quelque peu les activités des transports routiers et aériens, mais le fait de combiner les avantages de ces différents modes de transport ne peut que profiter aux opérateurs. Ce système permettrait de transporter des marchandises non-stop: la semaine comme le week-end ou pendant les vacances, et ce de manière plus sécurisée (vaccins, produits radioactifs, diamants,...). 2
LOYER DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE DES AÉROPORTS DE EN EUROPE 1 ère phase Carex 2 ème phase Carex 3 ème phase Carex Fret (Tonnes) % CHG 06/05 *Classement ACI 2006 Prime warehouse rent (p.a.) 2007 Prime office rent (p.a.) 2007 PARIS (CDG) X 1.884.200 6.6 2 54 m² 462 m² AMSTERDAM (AMS) X 1.526.501 5.3 3 90 m² 180 m² LONDON X 1.264.413 3.2 4 223 m² 429 m² LIEGE (LGG) X 405.949 24.6 8 42 m² 120 m² LYON (LYS) X 37.092 4.4 46 48 m² 181.5 m² FRANKFURT (FRA) X 2.031.160 8.9 1 72 m² 186 m² COLOGNE (CGN) X 685.563 7.6 6 55 m² 234 m² BARCELONA (BCN) X 93.398 3.3 29 100 m² 186 m² MARSEILLE (MRS) X 41.658 3.3 41 48 m² 165 m² BORDEAUX (BOD) X 8.578 10.4 89 55 m² 135m² STRASBOURG (SXB) X 599 4.2 184 49 m² 165 m² MILAN (MXP) Envisageable 405.453 9.9 9 65 m² 200 m² MADRID (MAD) Envisageable 315.809 5.2 11 87 m² 255 m² BOLOGNA (BLG) Envisageable 16.610 16.6 68 67 m² 160 m² BERLIN (TXL) Envisageable 14.862 21.0 71 54 m² 150 m² * Airport Council International Source DataQuest Research DÉLAIS DE CONSTRUCTION ET MISE EN OEUVRE DU RÉSEAU 2010 2012-2015 201... TGV - Fret PARIS CHARLES DE GAULLE LYON SAINT-EXUPÉRY LONDON NEIGHBOURHOOD LIEGE AIRPORT AMSTERDAM SCHIPHOL BORDEAUX FRANCFORT COLOGNE MADRID MILAN BARCELONE BERLIN Source DataQuest Research On remarquera l absence des aéroports de Luxembourg et de Bruxelles, respectivement classés à la 5ème et à la 7ème place du classement ACI pour l activité fret : en effet, ces deux sites ne répondent pas aux conditions d adhésion au projet CAREX (cfr 1 ère page). Néanmoins, la zone logistique située à l ouest de Londres fait partie de la première phase CAREX. 3
copyright SAB/ J-Cl Dessart LIÈGE EN EUROPEN EUROPE Le territoire belge est divisé en dix provinces. Avec 1.047.414 d habitants, la Province de Liège totalise 10% de la population de Belgique. Située au coeur de l Europe, et à quelques kilomètres des principales villes voisines, Liège a bien compris que sa position géographique est un atout majeur. Superficie Population de la Province Densité de population Ville principale : Liège Agglomération de la ville 3.862 km² 1.047.414 habitants 271 habitants/km² 192.000 habitants ± 600.000 habitants Cette situation est mise en valeur par un réseau complet de voies de communication (autoroutes, liaisons ferroviaires, liaisons aériennes, voies navigables). Liège, situé au coeur d une infrastructure autoroutière très développée, assure des liaisons rapides avec: les grandes villes belges (Bruxelles - E40, Anvers - E313, Namur et Charleroi - E42); les Pays-Bas (Maastricht - E25); l Allemagne (Aachen/Köln - E40); le Luxembourg (E25); ROTTERDAM E313 E25 BRUXELLES E40 AACHEN E40 E42 PARIS LIEGE E25 LUXEMBOURG 4
copyright SAB/ J-Cl Dessart Liege Airport 8 ème aéroport fret d Europe, dans la 1 ère phase Euro Carex Loyers les moins chers d Europe En plein développement Investissements, développements et infrastructures de Liege Airport et ses alentours 1. Extension de 90 ha Extension sur 90 ha de la zone logistique Fin des travaux : 2012 2. Vente/Location au FOREM - Liège Logistics Double transaction : Vendeur : Groupe Portier Acheteur : Echoswit Locataire : Forem Logistique Hall : 2.000 m² - extension possible Investissement : ± 1 M 3. Weerts - Logistics Permis pour 19.000 m² de hall - possibilité de 15.000 m² complémentaires. Investissement à terme : ± 15 M 4. Trilogis - Liège Logistics 12.000 m² hall et possibilité de 36.000 m² complémentaires Développeur : Trilogis SA (Moury/Federale Assurance/Meusinvest) Investissement à terme : ± 20 M 5. Plaine et Caserne de Cubber (terrains et bâtiments) Superficie : ± 54 ha Acquéreur : SOWAER (vendu par l Etat Belge) Destiné à : centre d affaires prolongement du village cargo Investissement : ± 2,225 M 6. Permis de bâtir Verviers Pneus - Liège Logistics Complexe routier avec restaurant et site d entretien de véhicules sur une parcelle de ± 9 ha 5
DÉVELOPPEMENT DE LIEGE AIRPORT 11 10 5 9 8 14 16 12 13 15 20 21 18 17 19 22 23 6
EN 23 POINTS 1 7. Projet Airport Business Park Développement prévu de 3.600 m² (1ère phase) - au total ± 13.200 m² de surface 16. Terminal passagers (partie Sowaer) Superficie : ± 1,6 ha 4 6 3 7 2 de bureaux 8. & 9. Extension de la piste d atterrissage 3.700 m au lieu de 3.287 m Fin des travaux : 12/2008 Investissement : ± 18,2 M 10. Redéploiement militaire Afin de libérer des terrains pour étendre le parking d avions, les militaires seront déplacés au nord et une nouvelle caserne sera construite Investissement : ± 32,740 M 11. Radar secondaire Destiné à une meilleure gestion du trafic Investissement : ± 26 M 17. Création d un rond point et Accès autoroute Intervenant : MET 18. TNT - Nouveau centre de tri Début des travaux : 2007 Construction : ± 6.000 m² Investissement : ± 16,5 M 19. Ferme du Bailly Superficie terrain : ± 2,7 ha Acquéreur : SLF Projet complémentaire de ± 9.530 m² de bureaux, parking pour 250 voitures, restaurant de standing et salles de réunion Investissement : ± 1,382 M aérien Investissement : ± 5,5 M 12. Nouveau Parc pétrolier Stockage de 6.000.000 de litres 20. Cargo City Nord Projet de 12.500 m² de hall logistique Première phase de ± 6.250 m² Fin des travaux : 12/2007 Disponibilité : 10/2007 Investissement : ± 6,1 M Investissement : ± 7 M 13. Hôtel Park Inn (3*) 100 chambres et 259 m² d espace séminaire (4.000 m²) Gestionnaire : Radisson SAS Développeur : Group GL Investissement : ± 11 M 14. Poste d Inspection Vétérinaire Afin de développer de nouvelles possibilités en matière de fret, un poste d inspection vétérinaire a été construit de manière à réceptionner animaux vivants et produits animaliers Investissement : ± 2,5 M 15. Parking Long terme et station d épuration Intervenant : MET 21. Parking Avions Nord Superficie parking d avions : ± 15 ha Au 01/12/2006, 4 positions pour Boeing 747 Au 1/12/2007, 6 positions supplémentaires Investissement : ± 37,5 M 22. Echangeur liaison Flémalle Date de fin des travaux : 2006 Intervenant : SOWAER Investissement : ± 3,7 M 23. Parc des Cahottes et Extension Actuellement ± 16 ha 41 entreprises implantées Extension de ± 11 ha avec parcelles variant de 2.000 à 5.000 m² Intervenant : SPI + Investissement pour la station d épuration : ± 1,25 M 7
CONCLUSION Cette étude EUROCAREX - Les Aéroports TGV Fret en Europe, nous a permis d établir, et ce, pour la première fois, un inventaire exhaustif des infrastructures et de l immobilier de la zone aéroportuaire de Liège. En rassemblant les informations des différents acteurs publics, économiques (Commune, MET, SPI+, SAB, SOWAER, Meusinvest) et privés, nous avons voulu mettre en évidence les synergies et partenariats existant entre ces différentes structures. Ainsi depuis quelques années près de ± 220 M tant publics que privés ont été investis dans la périphérie directe de Liege Airport. Les investissements publics en infrastructures attirent les investissements immobiliers purement privés. La zone de terrain dédiée à la logistique et commercialisée par la SPI+ et Meusinvest est actuellement à 100 % prise en occupation, et la liste d attente est longue pour ceux qui veulent y investir. L arrivée probable du TGV Fret à l Aéroport et surtout le fait de faire partie de la première phase de ce développement devraient encore accélérer le processus, pour autant que les terrains prévus pour les extensions des zones de logistiques soient disponibles, ce qui permettrait d attirer les groupes internationaux. En plus d être classé huitième aéroport européen au niveau des loyers les moins chers d Europe, Liege Airport confirmera ses atouts en étant dans la première phase de l Euro Carex. Les rares espaces mis à disposition par les transporteurs tels que TTS (± 10.000 m²) ou Weerts Logistics ont rapidement été pris en occupation. Seuls, 12.000 m² de Trilogis Park SA (juin 07) sont encore disponibles sur la zone. Le seul bâtiment (Groupe Portier) mis en vente sur la zone en 2007 a été vendu et reloué en peu de temps. De grands groupes d investisseurs, nationaux et internationaux, s intéressent à la zone, tant pour y développer eux-mêmes des hubs européens que pour y investir à risque. La zone de L aéroport de Liège est, reste et continuera à être une valeur sûre pour les investissements en immobilier d entreprise. Étude réalisée par : ÉTUDES & Contact : CHRISTOPHE NIHON Avec le soutien de : RECHERCHES CHASSEUR D'IMMOBILIER Mobile : +32 (0)472/46 90 16 Fax : +32 (0)4/224 25 06 christophe.nihon@immoquest.be ImmoQuest. This document is for general informative purpose only. The information in it is believed to be correct, but cannot be guaranteed, and the opinions expressed in it constitue our judgement as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed upon the information, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and ImmoQuest cannot accept any liability whether in negligence or otherwise, arising from such use. This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest. 2007 ImmoQuest - All rights reserved 8