Logement social : La Normandie, une des régions françaises les mieux dotées Hérouville (14) Sotteville-les-Rouen (76) Alençon (61) Édito Avec un peu plus de 292 000 logements locatifs sociaux au 1 er janvier 2015, la Normandie est une des régions les mieux dotées de France. Elle compte 20 % de logements sociaux dans son parc de résidences principales. Ce parc s accroît pour répondre aux besoins et se renouvelle : ce sont ainsi plus de 4 000 logements qui sont mis en service chaque année depuis cinq ans. Dans ce parc locatif social, un logement sur quatre est une maison. Cette part augmente. Les maisons représentent 30 % des mises en service. Cette offre répond aux attentes des ménages, puisque la vacance des maisons et la mobilité de ses occupants y sont moindres que dans le parc collectif. Le parc se rénove fortement aussi pour répondre aux enjeux de la transition énergétique : les performances énergétiques du parc locatif social s améliorent d année en année dans le cadre du Plan de Rénovation Énergétique de l Habitat (PREH).
La Normandie, une région bien dotée en logements sociaux Au 1 er janvier 2015, la Normandie comptait près de 292 500 logements sociaux, ce qui la place au 3 ème rang avec 20 % de logements sociaux dans son parc total de logements contre de 17 % en France. Le parc locatif social normand a augmenté de près de 3 % sur les trois dernières années avec 7 900 logements en plus. Il se caractérise par une part importante de logements individuels, près d un quart contre 16 % en France. Le parc locatif social par région Région Dont parc Evolution Parc total individuel 2012_2015 2015 2015 en % en % Bourgogne/Franche-Comté 13,7% 1,6% Bretagne 22,5% 4,6% Centre 25,6% 2,0% Evolution 2012_2015 en Nb 189 662 3 003 169 136 7 492 189 488 3 752 Corse 13 329 9,2% 5,3% 671 Normandie 292 458 24,7% 2,8% 7 904 Île-de-France 1 264 774 2,9% 3,9% 47 365 Lorraine/Alsace/Champagne-Ardenne 421 342 13,5% 1,8% 7 472 Midi-Pyrénées/Languedoc-Roussillon 266 689 17,6% 7,8% 19 390 Pays de la Loire 216 906 27,4% 4,9% 10 057 Picardie/Nord-Pas-de-Calais 559 055 38,7% 3,4% 18 279 Poitou-Charentes/Aquitaine/Limousin 282 424 24,8% 5,7% 15 125 Provence-Alpes-Côte d'azur 300 245 7,2% 5,1% 14 492 Rhône-Alpes/Auvergne 535 943 9,2% 4,3% 22 102 Total métropole 4 701 451 15,8% 3,9% 177 104 2
Au sein de la Normandie, le parc locatif social est fortement présent en Seine-Maritime qui représente 47 % des logements sociaux de la région, cette proportion étant entre 7 et 19 % pour les 4 autres départements. Du coté des agglomérations, c est la Métropole de Rouen qui a de loin le parc le plus important : près d un quart du parc régional. Cette situation est bien sûr en rapport avec le poids de sa population. Mais, pour la part de logements sociaux dans le parc total, c est la nouvelle commune fusionnée de Cherbourg Cotentin qui est la mieux dotée avec près de 40 %. Le parc locatif social en Normandie 3
Un parc concentré sur les principales agglomérations, mais présent en proportion du parc total de logements dans de nombreux territoires. 4 000 logements mis en service en 2014 Plus de 4 200 logements par an ont été mis en service ces 5 dernières années. Après un pic en 2011, ce chiffre se stabilise autour de 4 000 logements depuis plusieurs années. Sur ces dernières années, près de la moitié des mises en location se sont faites en Seine-Maritime et un quart dans le Calvados. L agglomération de Rouen contribue, à elle seule, pour 30 % des mises en service de la Normandie. Les maisons représentent 30 % de ces nouveaux logements, une proportion très variable selon les départements, moins de 30 % en Seine-Maritime ou dans le Calvados, mais plus de 50 % dans l Orne. Les mises en service entre 2010 et 2014 Territoires 1ère mise en location en n-5 1ère mise en location en n-4 1ère mise en location en n-3 1ère mise en location en n-2 1ère mise en location en n-1 CA Caen la Mer 724 566 723 583 732 Calvados 1 215 1 170 1 033 801 1 009 CA Grand Evreux Agglomération 140 217 424 149 169 Eure 707 841 844 630 495 Cherbourg-Cotentin 124 132 122 147 Manche 313 312 263 261 118 CU d'alençon 36 32 23 17 198 Orne 171 185 111 231 239 CA Havraise (Co.D.A.H.) 481 433 302 292 282 Métropole Rouen Normandie 744 1 383 1 313 1 293 1 422 Seine-Maritime Normandie 1 596 4 002 2 293 4 801 1 938 4 189 2 125 4 048 2 149 4 010 Moyenne des mises en location sur 5 ans % logt individuel (moyenne 5 ans) 666 17% 1 046 27,5% 220 20% 703 39,9% 105 24% 253 52,6% 61 25% 187 46,9% 358 19% 1 231 2 020 4 210 17% 24,2% 30,4% 4
Les mises en service de logements en nombre se font dans les plus grandes agglomérations. Cependant, on observe aussi une croissance du parc locatif social dans des territoires moins peuplés, particulièrement autour de l agglomération de Caen ou dans le sud-ouest de l Eure. 1 121 logements sont sortis du parc en 2014, la moitié au titre des démolitions. Près de la moitié de ces sorties, tous motifs confondus, se sont faites en Seine-Maritime. Les sorties de parc au cours de l année 2014 Territoires Autre motif Autre vente Changement d'usage Démolition Restructuration CA Caen la Mer 1 7 2 20 Calvados 3 111 3 140 CA Grand Evreux Agglomération 4 Eure 9 37 2 49 Cherbourg-Cotentin 2 Manche 20 CU d'alençon 27 1 Orne 48 6 53 CA Havraise (Co.D.A.H.) 29 37 1 15 Métropole Rouen Normandie 10 45 2 240 1 Seine-Maritime 40 148 4 314 1 Normandie 100 322 9 556 1 5
Un parc moins présent dans les années de construction les plus anciennes ou les plus récentes 2,7 % du parc locatif social normand date d avant 1950, contre 7,5 % en France. 14,6 % de ce parc a été construit depuis 2000 contre 17 % en France. Ces caractéristiques varient beaucoup selon le type de construction ainsi, un quart des maisons datent d après 2000 contre 11 % pour les logements collectifs. Le parc est aussi globalement plus récent sur les départements de l Eure, du Calvados et de la Seine-Maritime. 6
Un parc aux logements plus grands Porté par l importance des maisons en région, le parc normand compte moins de petits logements, 20 % de 1 et 2 pièces contre un quart en France. C est dans l Orne que l on trouve les plus fortes proportions de logements collectifs de 1 et 2 pièces, la fréquence des petits logements étant moins importante en Seine-Maritime. Pour les maisons, plus de 70 % du parc de Seine-Maritime est composé de 4 et 5 pièces et plus, contre un peu plus de 55 % dans la Manche. 7
Des performances énergétiques du parc en amélioration Les DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont désormais renseignés pour près de 90 % (variant entre 80 % pour la Seine-Maritime et 99 % pour la Manche) du parc. Cela fait suite à un effort de collecte de l information ces dernières années. Les performances énergétiques des logements sont la résultante de différents facteurs qu il n est pas toujours facile de connaître et d isoler : - le type de construction (individuel ou collectif), - la période de construction, - la qualité du bâti, - les opérations de réhabilitation qui ont pu être menées. Le parc individuel présente ainsi de meilleures performances énergétiques, un tiers étant classé avec des étiquettes A,B ou C, contre moins d un quart pour les logements collectifs. Selon les territoires, les situations peuvent être très différentes, l Eure présentant de meilleurs classements dans les étiquettes DPE, contrairement à l Orne. Le Calvados se caractérise par un parc très contrasté entre bonnes et mauvaises performances énergétiques. 8
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Les performances énergétiques s améliorent rapidement dans les années récentes de mise en location, ainsi que la proportion du parc avec un DPE renseigné. Les mises en service en 2014 sont à 85 % des logements ayant une étiquette A ou B, donc des logements très peu énergivores, cette proportion était de 65 % en 2013. Il convient de noter que les mises en service d une année ne sont pas forcément des logements construits très récemment. Il faut aussi prendre en compte les acquisitions de logements anciens par les bailleurs, ce qui peut expliquer la présence marginale d un parc énergivore dans les années récentes. 10
Un taux de vacance des logements collectifs deux fois plus important que dans le parc individuel Au sein du parc de logements individuels, 2 % des maisons sont vacantes, la moitié d entre-elles depuis plus de 3 mois. Ce faible taux de vacance témoigne de l intérêt des ménages pour ce type d habitat bien implanté en Normandie. Cette part de logements vacants est moindre dans les départements du Calvados et de Seine-Maritime, elle est légèrement plus importante dans la Manche, mais bien plus importante dans l Orne. 4,3 % des logements collectifs sont vacants, plus de la moitié d entre-eux le sont depuis plus de 3 mois. On retrouve la même disparité territoriale que pour les maisons, la part des appartements vacants étant moindre dans le Calvados et la Seine-Maritime, plus importante dans la Manche et très conséquente dans l Orne avec 13 % de logements collectifs vacants. 11
La cartographie des logements vacants depuis plus de trois mois montre que les grandes agglomérations représentent des volumes importants de logements vacants du fait de l importance du parc de logements sociaux présents. Mais le phénomène de la vacance concerne aussi certains territoires plus ruraux comme le sud de l Eure ou de la Manche, ainsi que l Orne dans son ensemble. 12
Une mobilité plus importante dans le parc de logements collectifs Le taux de mobilité ou le nombre d emménagements, rapporté au parc proposé à la location, est d environ 12 % pour les appartements contre 8 % pour les maisons, effet mécanique d un parc de logements collectifs plus souvent vacant qui connaît donc plus d emménagements. Au sein du parc de maison, le phénomène est légèrement moins marqué en Seine- Maritime ou dans le Calvados, mais beaucoup plus important dans l Orne. Pour les logements collectifs, les écarts sont plus tassés, l Orne et la Manche affichant les taux de mobilité les plus importants. Des emménagements importants en nombre dans les grandes agglomérations, mais des taux de mobilité parfois élevés sur de plus petits territoires. 13
Des loyers en hausse sous l effet d un parc récent et des réhabilitations L effet de l âge du parc, et donc du type de financement mobilisé à l époque, conditionne les niveaux de loyer autorisés. Ainsi, les territoires ayant moins construit récemment, sont aussi ceux qui ont l offre la plus abordable en niveau de loyer par m². C est le cas des départements de l Orne et de la Manche ainsi que de la communauté urbaine d Alençon ou la commune de Cherbourg Cotentin, que ce soit pour le parc individuel ou collectif. 14
En 3 ans, entre 2012 et 2015, sous l effet conjoint des démolitions de parcs anciens aux loyers peu élevés, des mises en service aux loyers plus élevés, ainsi que des opérations de réhabilitation, les loyers par m² ont augmenté. Dans le parc individuel, le segment le plus abordable à moins de 4,5 /m² représente moins de 20 % du parc contre un peu plus d un quart 3 ans plus tôt. Au sein des logements collectifs, en 3 ans, la proportion de ce même parc est passé de 35 % à 25 %. 15
Présentation de la source RPLS et définitions NB : sauf mention contraire, toutes les données utilisées sont extraites de la source RPLS au 1 janvier 2015 Le répertoire du parc locatif social recense l ensemble des logements appartenant aux bailleurs sociaux en les identifiant de façon unique permettant ainsi un suivi dans le temps des logements. Le terme parc locatif social désigne l ensemble des logements, conventionnés ou non. Afin d actualiser les données du répertoire, une enquête est réalisée annuellement auprès des bailleurs. Ceux-ci doivent fournir la situation (photographie) de leur patrimoine de logements au 1er janvier de l année en cours pour les données de stock (ex le dénombrement du parc) ou l année précédente pour les données de flux (ex les mises en service, les emménagements, les sorties du parc locatif social) Logements vacants : logements non loués mais proposés à la location au 1 janvier. Logements proposés à la location : logements loués ou vacants. Taux de vacance : (logements vacants parmi les logements proposés à la location (donc hors logements vides) ) / (logements proposés à la location). Nouvelles mises en service : ensemble des logements mis en service entre le 2 janvier 2014 et le 1er janvier 2015. L année de première mise en service est celle d entrée du logement dans le parc locatif social, elle peut-être différente de l année de construction en cas d acquisition-amélioration. Taux de mobilité : (emménagements dans les logements proposés à la location mis en service depuis un an ou plus) / (logements proposés à la location mis en service depuis un an ou plus). Les nouvelles mises en services ne sont donc pas intégrées dans le calcul de ce taux de mobilité. Les rotations successives dans un même logement au cours d une même année ne sont pas mesurées. Surface habitable : surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette notion remplace celle de surface corrigée utilisée jusqu en 2011 ; la surface corrigée étant la surface réelle du logement à laquelle on applique des coefficients qui tiennent compte de l état d entretien, de l équipement et de la situation du logement. Tranche loyer par m² de surface habitable : Le seul loyer principal rentre dans le calcul du numérateur du ratio. Le loyer principal se définit comme le montant mis en recouvrement, avant déduction éventuelle de l APL, si le logement a été quittancé pour la totalité du mois de janvier de l année de la collecte. Sont exclus de ce montant les taxes, surloyers, loyers accessoires et charges locatives. Définition des loyers accessoires : Ce sont les loyers relatifs aux locaux annexes réservés à l usage exclusif de l occupant du logement : combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons et loggias, s ils n entrent pas dans le calcul du loyer en principal. Diagnostic de la performance énergétique : Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d habitation, exceptés ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Pour mesurer la performance énergétique d un logement, le professionnel utilise une étiquette «énergie» indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures / m2) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures / m2), Taux de couverture DPE : (nombre de logements avec DPE étiquette énergie renseignée) / (nombre de logements avec DPE étiquette énergie renseignée + nombre de logements avec DPE étiquette énergie non renseignée). 16
Directeur de la publication : Patrick Berg, directeur régional Rédacteur : Erwan Pouliquen - Jean-Paul Raymond Conception graphique : Mission Communication - Atelier graphique Photos : DREAL ISBN : 978-2-11-151656-4 Juin 2016 Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Normandie Service du Management de la Connaissance et de l Appui aux Projets Bureau de l Observation et des Statistiques Cité administrative Saint-Sever 76032 Rouen cedex Tél. 02 35 58 52 81 www.normandie.developpement-durable.gouv.fr Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Normandie