Retail only. Klépierre Rapport Annuel 2014

Retail only Klépierre Rapport Annuel 24

PROFIL Avec une implantation dans 57 métropoles et 16 pays, et un accès privilégié à 150 millions de consommateurs, Klépierre est le spécialiste de l immobilier de centres commerciaux en Europe continentale. La valeur de son patrimoine s élève à 21 milliards d euros au 31 décembre 24. Klépierre procure aux enseignes leaders une plateforme unique de centres commerciaux, qui attire chaque année plus d 1,2 milliard de visiteurs. www.klepierre.com

SOMMAIRE Only at Klépierre L expérience Klépierre vue par nos clients 03 17 Keep retail moving forward Éditorial de David Simon & Laurent Morel Gouvernance Performance boursière et actionnariat Performance opérationnelle et financière Performance environnementale, sociétale et sociale Indicateurs de performance EPRA 18 25 We are retail Un business modèle efficace Rassembler les meilleures enseignes La satisfaction client : une force au service des marques 26 35 A new dimension for growth Des centres leaders dans des zones leaders L acquisit ion de Corio : un levier de croissance fort Un portefeuille plus large pour une croissance plus forte Les perspectives d un développement sélectif Nos projets de développement 36 43 Our good choices Une stratégie de développement durable au cœur de l activité Une ambition forte, des objectifs clairs La gestion des compétences au service de l excellence 44 48 Finance Bilan et compte de résultat St. Lazare, Paris, France Emporia, Malmö, Suède Ne ratez rien de l expérience du rapport annuel Klépierre 24 en vous connectant sur : www.klepierre. com/ra24/ Téléchargez l intégralité du rapport financier 24 sur : www.klepierre.com/ espace-finance/ communicationfinanciere/rapports

KLEPIERRE EN QUELQUES CHIFFRES Chiffres clés Klépierre () 178 centres commerciaux 21,4 Mds d euros, valeur du patrimoine au 31/12/24 1,2 Md de visiteurs 1 240 M d euros, montant total des loyers bruts Répartition des centres commerciaux par zone géographique. France - Belgique : 39,1 %. Scandinavie : 16,8 % 03. Italie : 16,2 % 04. Pays-Bas : 8,3 % 05. Ibérie : 6,3 % 06. Allemagne : 5,2 % 07. Autres : 8,1 % 04 05 06 07 () Proforma de l acquisition de 93,6 % de Corio en janvier 25. Valeur de patrimoine droits compris. 03 Des centres leaders en Europe continentale Les centres Klépierre donnent accès à près de 150 millions de consommateurs dans les bassins de consommation les plus prometteurs. 04 03 05 France Paris, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, Marseille Belgique Bruxelles 03 Suède Malmö, Göteborg, Örebro 04 Norvège Oslo, Bergen, Stavanger, Larvik 05 Danemark Copenhague, Aarhus, Vejle 06 Italie Milan, Rome, Venise, Turin, Naples, Bologne 07 Pays-Bas Amsterdam, Utrecht, Rotterdam 08 Espagne Madrid, Barcelone, Tenerife, Valence 09 Portugal Lisbonne, Porto, Portimão 10 Allemagne Berlin, Dresde 11 Turquie Istanbul, Ankara 12 République tchèque Prague 13 Pologne Varsovie, Cracovie, Poznan 14 Hongrie Budapest 15 Slovaquie Bratislava 16 Grèce Thessalonique 09 08 07 10 06 12 13 15 14 16 11

LE MODÈLE KLEPIERRE Un positionnement pure play : plus de valeur pour les parties prenantes Qualité Des centres design et connectés en harmonie avec l espace urbain Trafic Une implantation au cœur des régions les plus dynamiques d Europe Investisseurs Enseignes Attractivité Le meilleur mix de marques internationales leaders et concepts innovants Territoires Klépierre : le leader pure play des centres commerciaux en Europe continentale Clients des centres Responsabilité Good Choices : 20 engagements de performance environnementale, sociale et sociétale Collaborateurs Partenaires Expérience L expérience ClubStore : un parcours client ludique, inspirant et attentionné Innovation Des solutions digitales innovantes pour répondre aux nouvel les pratiques client RAPPORT ANNUEL 24

Only at Klépierre Klépierre met en relation les enseignes et leurs clients. Aux nouvelles exigences du retail nous apportons une réponse associant confort, innovation et expérience émotionnelle. Une valeur ajoutée créative qui tient lieu de signature. 3 392 enseignes locataires dans les centres commerciaux Klépierre en Europe 97 % C est le taux d occupation moyen des centres commerciaux Klépierre à fin 24 KLEPIERRE

L EXPÉRIENCE RETAIL ONLY KLEPIERRE RAPPORT VUE ANNUEL PAR NOS 24 CLIENTS Rendez-vous avec les marques à succès Plaire au premier coup d œil, fidéliser en inspirant confiance : Klépierre fait vivre les fondamentaux du commerce en offrant aux enseignes les plus attractives et les plus performantes la meilleure plateforme de centres. 3 200 m 2 C est la surface du magasin Zara dernier concept nouvellement ouvert à Créteil Soleil. Leur plus grand point de vente en France 33 % C est la contribution des enseignes habillement/ prêt-à-porter aux loyers totaux de Klépierre Parcourez les produits des plus grandes marques des centres Klépierre sur : klepierre.com/ra24/ #leadingbrands RAPPORT ANNUEL 24 031

L EXPÉRIENCE KLEPIERRE VUE PAR NOS CLIENTS Repartir avec le rêve d une journée entière Un parcours récréatif renouvelé, une offre de restauration gourmande, des facilités et animations accessibles à tous L esprit retail, c est avant tout une attention extrême portée au client. Pour qu il se sente chez nous comme chez lui! Visionnez l expérience unique du Clubstore sur : klepierre.com/ra24/ #clubstore ClubStore Concept exclusif décliné dans les centres Klépierre dans une approche centrée sur les clients 76 % des clients des Passages, le 1 er centre ClubStore, trouvent le centre très accueillant et s y sentent bien pour leurs achats 2 KLEPIERRE

L EXPÉRIENCE RETAIL ONLY KLEPIERRE RAPPORT VUE ANNUEL PAR NOS 24 CLIENTS En ligne directe avec le développement durable L amélioration de la performance environnementale, sociale et sociétale des centres est un facteur de compétitivité et d attractivité. Elle est intrinsèque à l activité et fait l objet d un pilotage renforcé à l échelle du Groupe. Retrouvez les principaux chiffres clés développement durable sur : klepierre.com/ra24/ #sustainability N 1 des principaux indices développement durable GRESB Leader mondial du secteur Retail au travers de Steen & Strøm DJSI Leader en France Co-leader en Europe RAPPORT ANNUEL 24 3

L EXPÉRIENCE KLEPIERRE VUE PAR NOS CLIENTS Les envies naissent au bout des doigts Pas de marketing efficace sans solution digitale au goût du jour. En donnant accès aux catalogues des enseignes partenaires à partir d une plateforme unique, nous sommes en phase avec les attentes des clients connectés. Parcourez l annuaire de tous les sites web des centres Klépierre sur : klepierre.com/ra24/ #webecosystem 50 % du trafic sur les sites web des centres Klépierre provient d un smartphone ou d une tablette 82 % des personnes préparent leur shopping depuis leur smartphone ou leur ordinateur 4 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Une place naturelle dans la physionomie des villes Ancrés dans leur environnement urbain et l économie locale, lieux de vie et sources d emplois comme de richesses, les centres commerciaux sont des acteurs clés du dynamisme des métropoles. Retrouvez nos plus beaux projets architecturaux en vidéo sur : klepierre.com/ra24/ #architecture 12 000 m 2 d espaces verts au bord des canaux au centre du Millénaire (Aubervilliers) 32 % des visiteurs d Odysseum (Montpellier) s y rendent en tramway RAPPORT ANNUEL 24 5

L EXPÉRIENCE KLEPIERRE VUE PAR NOS CLIENTS Un instant de pause parfois s impose Le centre commercial n est plus l endroit anonyme où l on vient faire ses courses mais un lieu de vie à part entière. Klépierre enrichit l expérience client en y implantant des espaces de bien-être et de restauration. Pour prolonger le shopping et tester de nouveaux concepts. 10 % C est la contribution des restaurants et cafés aux loyers totaux de Klépierre 15 cafés et restaurants à Field s, la destination shopping préférée des danois. En France, dans l Est parisien, le foodcourt du centre Val d Europe s étend sur 5600 m 2 Découvrez nos espaces restauration plébiscités par les internautes sur : klepierre.com/ra24/ #lunchbreak 6 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Shoppez les marques qui créent l événement Celles qui font la mode, celles qui portent des concepts inédits, mais aussi les incontournables : entre les enseignes et leur public, Klépierre fait le lien. Une atmosphère surprenante, innovante et vivante : quoi de mieux pour valoriser le commerce? Visionnez les marques les plus innovantes des centres Klépierre sur : klepierre.com/ra24/ #nextbrands 1 er et unique Primark accessible par le métro en région parisienne : l enseigne de prêt-à-porter a choisi Créteil Soleil pour poursuivre son expansion européenne. Klépierre est le premier bailleur de Primark en Europe continentale 1 200 m 2 dédiés à la marque japonaise Uniqlo, qui a ouvert sa nouvelle boutique à Belle Épine en octobre 24 RAPPORT ANNUEL 24 7

L EXPÉRIENCE KLEPIERRE VUE PAR NOS CLIENTS Plus l émotion est intense, plus le souvenir est durable Il ne suffit pas de valoriser le visiteur, il faut encore le surprendre. Ainsi se crée une relation authentique, engagée et complice. Avec le supplément d âme qui fait toute la différence. Retrouvez en images les événements marquants de l année 24 sur : klepierre.com/ra24/ #lookback 11 centres européens déclineront le concept Let s Play en 25, après un lancement à Val d Europe en 24 7 centres Klépierre ont accueilli en 24 l événement exclusif La Semaine des Femmes en or 8 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Keep retail moving forward D un groupe immobilier commercial, Klépierre est devenu en quelques années un véritable acteur du retail. Cette transformation stratégique, de même que le recentrage sur une expertise forte, se traduit aujourd hui par une amélioration des performances dans tous les domaines. RAPPORT ANNUEL 24 03

ÉDITORIAL DE DAVID SIMON & LAURENT MOREL Klépierre est désormais le spécialiste incontournable du centre commercial en Europe continentale Plus que jamais persuadés de la pertinence du modèle économique de Klépierre, le Président du Conseil de surveillance et le Président du Directoire débattent. À l ordre du jour : les performances enregistrées par l entreprise au cours de l année écoulée et les perspectives ouvertes par la fusion avec Corio. En 24, Klépierre a accéléré la mise en œuvre de sa stratégie axée sur les centres commerciaux pour se positionner en leader pure play à l échelle de l Europe. Quels en ont été les bénéfices? Laurent Morel : L évolution s est poursuivie sur plusieurs fronts. Avec la sortie des derniers bureaux et l opération de cession de 126 galeries commerciales, Klépierre a tout d abord terminé son recentrage sur les centres commerciaux de destination implantés dans des zones urbaines à forte croissance démographique et bien connectées aux infrastructures de transport. En second lieu, l entreprise a optimisé son bilan avec un ratio d endettement abaissé autour de 40 %. Cela nous a permis d accéder à un meilleur rating dans la catégorie A chez Standard & Poor s et de nous financer à des taux historiquement bas. Nous avons notamment émis une obligation de 500 millions d euros en novembre 24 avec un coupon de 1,75 %. Enfin, Klépierre a continué à travailler sur son organisation pour améliorer sa performance opérationnelle. Avec pour conséquence de très bons résultats puisque, pour la seconde année consécutive, la croissance du revenu locatif net s établit à plus de 3 %. Les attentes des enseignes évoluent. Quels sont les choix de Klépierre pour y répondre au mieux? L.M : La première responsabilité de Klépierre vis-à-vis des enseignes, c est de leur fournir un immobilier de qualité : emplacement, gestion, flux, sécurité, animation, etc. Être spécialiste nous permet d être meilleurs : meilleurs dans la sélection de nos actifs, meilleurs dans l optimisation de notre portefeuille d actifs, meilleurs dans leur gestion et meilleurs dans leur commercialisation. Laurent Morel, Président du Directoire Pour les aider à faire des profits, nous leur devons aussi un bon mix merchandising, c est-à-dire la garantie d être installé parmi d autres enseignes complémentaires et performantes. De ce point de vue, Klépierre se distingue par sa capacité à anticiper les évolutions du retail et à conserver une longueur d avance dans la sélection des marques. C est le résultat d une culture d entreprise fondée sur la proximité avec les enseignes et renforcée depuis deux ans par un effort de recrutement et de renouvellement des équipes commerciales. Dans un environnement européen parfois incertain, comment capitaliser sur les bonnes performances enregistrées lors du dernier exercice? David Simon : Après le recentrage mené au cours des dix-huit derniers mois, la transaction visant à intégrer l acteur néerlandais Corio pour créer le pure play n 1 de l immobilier commercial en Europe a été annoncée en juillet 24. Les actionnaires de Corio et de Klépierre ont apporté un fort soutien à ce projet stratégique ambitieux et témoigné de leur confiance dans la capacité du management de Klépierre à le mener : Klépierre et Corio fusionneront le 31 mars 25. Ce rapprochement est une nouvelle étape importante pour le Groupe ; elle achève d imposer Klépierre comme le spécialiste incontestable du centre commercial en Europe continentale, avec les moyens nécessaires pour assurer la croissance future. 04 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Ci-dessus à gauche Laurent Morel Président du Directoire Ci-dessus à droite David Simon Président du Conseil de surveillance Quels sont à vos yeux les principaux atouts du nouvel ensemble constitué avec Corio? D.S : Le Groupe aura un périmètre d action véritablement paneuropéen, avec une implantation dans 16 pays représentant un portefeuille de 178 centres commerciaux et une valeur totale de 21 milliards d euros. J y vois une occasion unique de continuer à impulser le changement dans le secteur de l immobilier, d anticiper sur les standards de demain et de créer de la valeur supplémentaire pour les actionnaires du Groupe mais aussi pour l ensemble des parties prenantes. L.M : La fusion avec Corio s inscrit dans la continuité de notre stratégie. Elle va nous permettre d accélérer notre recentrage sur les lieux de commerce incontournables. Elle se situe dans une logique de complémentarité non seulement géographique et patrimoniale mais aussi opérationnelle, en alliant le savoir-faire local de nos équipes. Enfin, elle va contribuer à dégager des synergies significatives. Les gains associés sont évalués à 60 millions d euros par an d ici trois à cinq ans, en diffusant activement les meilleures pratiques au sein du portefeuille. Pour continuer à délivrer de la croissance dans la période à venir, quels sont les leviers de création de valeur? D.S : Je crois que la qualité et la cohérence du portefeuille de Klépierre, combinées à une expertise de premier ordre en matière de centres commerciaux, représentent une proposition de valeur très convaincante. Une offre Le Groupe combiné nous donne une occasion unique de continuer à anticiper sur les standards du retail de demain et de créer de la valeur supplémentaire pour l ensemble des parties prenantes. David Simon, Président du Conseil de surveillance innovante, flexible et cohérente à travers l Europe : c est précisément ce que recherchent les enseignes pour sélectionner leurs emplacements. L.M : La deuxième clé, c est de continuer à travailler sur la performance opérationnelle. Encore et toujours améliorer la qualité de nos équipes, le management et le training pour délivrer de meilleures performances : c est ainsi que nous pérenniserons la croissance des revenus locatifs nets et des dividendes année après année. Une offre innovante, flexible et cohérente à travers l Europe : c est précisément ce que recherchent les enseignes pour sélectionner leurs emplacements. RAPPORT ANNUEL 24 05

GOUVERNANCE Le Directoire Le Directoire assure la direction opérationnelle de Klépierre et s appuie sur les membres de l équipe de direction. Laurent Morel Président du Directoire Laurent Morel est Président du Directoire de Klépierre depuis le 1 er janvier 2009. Il est membre du Directoire depuis juin 2005, année où il a rejoint le Groupe pour en diriger le pôle Centres commerciaux. Il œuvre depuis cette date au renforcement de l activité de développeur et de gestionnaire des centres commerciaux de Klépierre et à son expansion européenne. Auparavant, Laurent Morel a occupé plusieurs fonctions de direction, plus particu lièrement dans le secteur du financement des équipements profes sionnels. Après avoir commencé sa carrière à la Compagnie Bancaire, il a participé à la création du groupe Arval en 1989, puis à son développement international en tant que Directeur Financier. En 1999, au moment de sa création, il a pris en charge la Direction Générale d Artegy, filiale de BNP Paribas, spécialisée dans la location de véhicules industriels, dont il a développé l activité en France et au Royaume-Uni. 52 ans, diplômé de l École centrale de Paris. Jean-Michel Gault Directeur Général Délégué Jean-Michel Gault est Directeur Général Délégué de Klépierre en charge des Finances depuis le 1 er janvier 2009. Il est membre du Directoire de Klépierre depuis le 1 er juin 2005. Jean-Michel Gault rejoint Klépierre en 1998 en tant que Directeur Financier, après avoir passé dix ans au sein du En haut à gauche Laurent Morel En haut à droite Jean-Michel Gault En bas à droite Jean-Marc Jestin groupe Paribas. En 2009, ses fonctions sont élargies à la direction du pôle Bureaux. Dans ses dernières fonctions, il avait supervisé la fusion de Klépierre avec la Compagnie Foncière, dont il assumait la Direction Financière au sein du département Investissement Immobilier de Paribas. Auparavant, Jean-Michel Gault était entré chez Cogedim, alors filiale de Paribas, en tant que Responsable des Services Financiers, puis Directeur Financier. Jean- Michel Gault a commencé sa carrière chez GTM International (groupe Vinci) comme Contrôleur Financier. 54 ans, diplômé de l École supérieure de commerce de Bordeaux. Jean-Marc Jestin Directeur des Opérations Jean-Marc Jestin est Directeur des Opérations et membre du Directoire de Klépierre depuis le 18 octobre 22. Auparavant, Jean-Marc Jestin a occupé différentes fonctions dans des sociétés foncières. Il a notamment été Directeur Financier, puis Chief Operating Officer de la plate-forme paneuropéenne Simon Ivanhoé de 1999 à 2007, date à laquelle il a rejoint les équipes internationales d Unibail-Rodamco en tant que Deputy Chief Investment Officer en charge des acquisitions, des cessions et des opérations de M&A. Jean-Marc Jestin a commencé sa carrière en 1991 chez Arthur Andersen en audit, où il a participé au développement de la Practice Immobilier. 46 ans, diplômé de HEC. 06 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 L équipe de direction Cette équipe, qui rassemble les membres du Directoire et les principaux dirigeants de la Société, participe à l élaboration de la stratégie. Fonctions Groupe Marie-Thérèse Dimasi Juridique et Ressources Humaines Frédéric Fontaine Développement Frédéric de Klopstein Investissements Beñat Ortega Opérations Sandrine Quesnel Communication et Marketing Gontran Thüring Commercial Groupe Bruno Valentin Finance et Systèmes d information Régions Guillaume Lapp France-Belgique Philippe Grenet Scandinavie Ermanno Niccoli Italie Jan Willem Weissink Pays-Bas RAPPORT ANNUEL 24 07

GOUVERNANCE Le Conseil de surveillance Afin d accomplir au mieux sa mission et de veiller aux intérêts des actionnaires, le Conseil s appuie sur les travaux de 4 comités spécialisés : le Comité des investissements, le Comité d audit, le Comité des nominations et des rémunérations, et le Comité du développement durable. Le Conseil de surveillance exerce un contrôle sur la direction opérationnelle de la Société assumée par le Directoire, qui lui rend compte de l activité et des orientations stratégiques du Groupe sur une base au moins trimestrielle. Le portefeuille du Groupe est parfaitement positionné pour offrir les meilleures performances de croissance de revenus et surperformer le secteur. David Simon Président du Conseil de surveillance, Président du Comité des investissements De gauche à droite Bertrand de Feydeau Président du Comité des nominations et des rémunérations, Membre indépendant Jeroen Drost De gauche à droite Rose-Marie Van Lerberghe Membre indépendant John Carrafiell Membre indépendant 08 KLEPIERRE

La réalisation de nos objectifs ambitieux passe par une sélection d actifs rigoureuse qui ne transige pas avec les fondamentaux de notre métier. RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 85 % taux de participation 11 réunions en 24 De gauche à droite Dominique Aubernon Vice-Président du Conseil de surveillance Steven Fivel Président du Comité de développement durable François Kayat De gauche à droite Bertrand Jacquillat Président du Comité d audit, Membre indépendant Catherine Simoni Membre indépendant Voir le chapitre 4 du Rapport Financier 24 pour plus d informations. Klépierre a une vision, une ambition et un plan d action qui fédèrent toutes les compétences du Groupe. RAPPORT ANNUEL 24 09

PERFORMANCE BOURSIÈRE ET ACTIONNARIAT Performance boursière et actionnariat La capitalisation boursière de Klépierre s est accrue de 4,5 Mds suite à l acquisition de Corio en janvier 25, représentant une amélioration majeure du profil boursier et de la liquidité du titre. Agenda de communication financière 25 Résultats annuels 24 () 12 février 25 Assemblée générale 14 avril 25 Date de détachement 17 avril 25 du dividende () Paiement du dividende () 21 avril 25 Chiffre d affaires 29 avril 25 du 1 er trimestre 25 () Résultats semestriels 25 () 29 juillet 25 Chiffre d affaires 29 octobre 25 du 3 e trimestre 25 () () Communiqué de presse après bourse. () Soumis à un vote des actionnaires réunis en assemblée générale le 14 avril 25. Fiche signalétique de l action Code ISIN Code mnémonique Marché FR001964 LI Euronext Paris Compartiment A, Euronext Amsterdam Nombre de titres 307 036 886 () Indices CAC Next 20, CAC Large 60, SBF80, SBF120, SBF250, EURONEXT 100, SIIC FRANCE, CAC ALL SHARES, CAC FINANCIALS, CAC REAL ESTATE, DJ STOXX 600, EPRA Euro Zone, GPR 250 Index Indices développement durable DJSI World et Europe, FTSE4Good, STOXX, Global ESG Leaders, Euronext Vigeo France 20, Eurozone 120 et World 120 () Au 19 janvier 25, après l acquisition par Klépierre de 93,6 % des actions ordinaires Corio. Keep retail moving forward. Keep retail moving forward. 10 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Performance de l action Klépierre sur un an (Source : Thomson Reuters base 100 au 30/12/23) 130 120 110 100 90 /14. Klépierre. CAC 40 03 03/14 05/14 07/14 09/14 11/14 /15 03. Moyenne hebdomadaire des volumes échangés sur Euronext Paris 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2008 2009 20 21 22 23 24 Cours de clôture (en euros) 17,50 28,39 27,00 22,04 30, 33,69 35,73 % de progression annuelle - 48,6 % + 62,2 % - 4,9 % - 18,4 % + 36,2 % + 12,2 % + 6,1 % % de progression de l indice CAC 40-42,7 % + 22,3 % - 3,3 % - 17,0 % + 15,2 % + 18,0 % - 0,5 % (Source : Thomson Reuters) Répartition de l actionnariat () Klépierre a pour principaux actionnaires Simon Property Group, leader mondial de l industrie des centres commerciaux, BNP Paribas et APG. Plus de la moitié du capital est du flottant, très majoritairement détenu par des investisseurs institutionnels. () Données proforma au 31 mars 25 post-fusion avec Corio. 04 03. Simon Property Group : 18,3 %. APG Group : 13,5 % 03. BNP Paribas Group : 13,5 % 04. Autres actionnaires (flottant y compris autocontrôle) : 54,7 % RAPPORT ANNUEL 24 11

PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ET FINANCIÈRE Performance opérationnelle et financière Exécution rapide de la stratégie de repositionnement : création du leader pure play des centres commerciaux en Europe et performances 24 robustes. 24 2 e semestre 24 : Juillet. Annonce de l offre publique d échange de Klépierre sur Corio Octobre. Lancement de l offre sur les actions Corio 25 24 1 er semestre 24 : Optimisation et recentrage du portefeuille grâce aux cessions effectuées 2,3 Mds Montant de cessions de galeries commerciales en France, Italie, Espagne et Suède 131 centres cédés en 24 Désengagement total du secteur Bureaux Janvier. Klépierre détient 93,6 % des actions ordinaires de Corio au 16//25 et devient le leader pure play centres commerciaux en Europe continentale Keep retail moving forward. 12 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Performance des loyers nets Forte réduction du coût de la dette Notation de crédit Dette nette Forte génération de cash-flow +3,1 % -50 pbs A- -1,8 Md 2,07 Revenus locatifs nets des centres commerciaux à périmètre constant 3,0 % en moyenne pour l année Parmi les meilleures foncières mondiales Réduction de l endettement sur 12 mois Cash-flow net courant par action, au-dessus de l objectif Dividende (en euro par action) () Soumis au vote des actionnaires réunis en assemblée générale le 14 avril 25. Loyers bruts (part totale, en millions d euros) Loyers 22 et 23 retraités suite à l adoption d IFRS 10/11. Loyers 24 proforma l acquisition de Corio. 1,50 22 1,55 23 24 1,60() 926 22 945 1240 23 24 RAPPORT ANNUEL 24 13

PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE, SOCIÉTALE ET SOCIALE Performance environnementale, sociétale et sociale Données environnementales 325 000 321 000 279 000 Consommation d énergie en forte baisse (Périmètre constant, en MWh) Soit une réduction de 14 % en 2 ans, preuve de la véritable performance opérationnelle du Groupe. Les actions engagées en matière environnementale, sociétale et sociale du Groupe participent à créer de la valeur sur ses actifs et à établir des relations plus responsables avec ses parties prenantes. Les résultats enregistrés en 24 prouvent la volonté, le dynamisme et le leadership de Klépierre sur ces sujets. 68 % 22 23 24 du portefeuille équipé de systèmes de télémesure de l énergie en temps réel 40 % de l énergie consommée est d origine renouvelable 5,3 M d économies sur la facture énergétique depuis 22 Données environnementales 42 centres certifiés à fin 24 (Part du patrimoine certifié en valeur) 25 % 22 38 % 23 54 % 24 Part de déchets valorisés 65 % de déchets valorisés 36 % de déchets recyclés, réutilisés ou compostés 14 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Ratings extra-financiers Best in class Données sociales combinées Klépierre et Corio au 31/12/24 DJSI 82 / 100 30 % vs. 22 Co-leader en Europe en France Répartition des effectifs par zone géographique () 06 07. France-Belgique : 34 %. Scandinavie : 16 % 03. Italie : 13 % 04. Pays-Bas: 10 % 05. Ibérie: 8 % 06. Allemagne: 4 % 07. Autres : 15 % 05 GRESB 78 / 100 59 % vs. 22 Score Corio : 76/100 World Retail Au travers de Steen & Strøm 04 03 95 % des collaborateurs en CDI () Répartition au 31/12/24 proforma suite à l acquisition de Corio. Données sociétales 178 M d achats sur les actifs gérés par le Groupe, dont 63 % au travers de prestataires présents quotidiennement sur site 49 M de taxes locales versées en 24 par les centres commerciaux du Groupe Répartition des effectifs hommes / femmes 44 % 56 % RAPPORT ANNUEL 24 15

INDICATEURS DE PERFORMANCE EPRA Indicateurs de performance EPRA Les indicateurs de performance suivants ont été établis conformément aux bonnes pratiques définies par l EPRA (European Public Real estate Association) dans son guide Best Practices Recommendations disponible sur le site de l EPRA (www.epra.com). Keep retail moving forward. Keep retail moving forward. EPRA net initial yield Centres commerciaux : 5,3 % Commerces () : 6,7 % 24 Centres commerciaux : 5,6 % Commerces () : 6,6 % 23 Ratio rapportant les revenus locatifs annualisés, net des paliers/abattements accordés et des charges à la valeur de marché brute des actifs (droits inclus). EPRA Earnings (en millions d euros) 384,3 384,9 365,2 22 24 23 Mesure de la performance opérationnelle d une société foncière qui ne prend pas en compte les évolutions de juste valeur, l impact des cessions d actifs et d autres éléments considérés comme ne faisant pas partie de l activité récurrente d une société foncière. EPRA topped-up net initial yield Centres commerciaux : 5,5 % Commerces () : 6,7 % 24 Centres commerciaux : 5,8 % Commerces () : 6,6 % 23 Le Topped-up Net Initial Yield se différencie du Net Initial Yield en raison de la réintégration dans les revenus locatifs des paliers et abattements accordés. () Commerces se réfère à l activité de Klémurs, qui représente 3,7 % du patrimoine total de Klépierre (hors droits) au 31/12/24. EPRA vacancy rate 3,0 % Ratio rapportant le loyer de marché des surfaces vacantes au loyer de marché de la surface totale des actifs du portefeuille du Groupe (y compris surfaces vacantes). Ce taux de vacance est calculé pour le segment des centres commerciaux au 31 décembre 24. 16 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Keep retail moving forward. Keep retail moving forward. EPRA NAV (en euros par action) EPRA NNNAV (en euros par action) 32,4 32,2 24 23 Mesure de la juste valeur de l actif net d une société foncière. Cet indicateur part du prérequis suivant : la 29,6 29,9 24 23 34,0 22 société foncière doit détenir et gérer les actifs en question sur une longue période. Sont ainsi exclus du calcul de cet indicateur les impôts sur les plus-values latentes, les droits et frais de cession des actifs, ainsi que la juste valeur de la dette et des instruments financiers. 30,2 22 Indicateur dont la base de calcul est identique à celle de l EPRA NAV. Le calcul de l EPRA NNNAV prend cependant en compte la juste valeur des impôts sur plus-values latentes, de la dette et des instruments financiers. EPRA Cost Ratio Le but de l EPRA Cost Ratio est de présenter les coûts administratifs et opérationnels du secteur de la manière la plus appropriée. Il se calcule en exprimant la somme des coûts opérationnels (nets des charges locatives et des frais de gestion perçus pour la gestion d actifs tiers) et des coûts administratifs (hors éléments exceptionnels) comme pourcentage du revenu locatif brut total. 17,7 % hors coût de vacance 19,5 % y compris coût de vacance Retrouvez les indicateurs de performance EPRA dans le chapitre 1 du Rapport Financier 24. RAPPORT ANNUEL 24 17

We are retail Pour anticiper les évolutions du commerce, Klépierre propose une plateforme paneuropéenne de centres de destination shopping dont les atouts sont multiples : un portefeuille localisé dans des régions de premier ordre, une offre constamment étendue et renouvelée, des concepts marketing différenciants. De quoi offrir aux enseignes des opportunités de développement uniques. 18 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 9 137 baux dans les centres commerciaux Klépierre, dont près de 1 700 baux signés en 24 11 % est la contribution des 10 premières enseignes locataires aux loyers Klépierre RAPPORT ANNUEL 24 19

WE ARE RETAIL Un business model efficace Avec l optimisation du portefeuille d actifs par des cessions et l acquisition de Corio, l année 24 a été remarquable et structurante pour Klépierre. L entreprise s impose aujourd hui comme le leader pure play des centres commerciaux en Europe. Sa plateforme permet d offrir aux enseignes le meilleur format pour leur croissance. Créer de la valeur dans un monde du retail en évolution rapide Klépierre opère dans un environnement où la différentiation des performances s accentue. Pour Jean-Marc Jestin, Directeur des Opérations, ce contexte nécessite, afin de continuer à créer de la valeur, de déployer une politique de spécialisation et de concentration à tous niveaux. Au plan géographique, en ciblant les régions les plus dynamiques et connectées. En matière de gestion commerciale, en privilégiant les enseignes les plus performantes dans une logique de renouvellement du mix merchandising. Dans le domaine de la relation avec les consommateurs, en cherchant à enrichir l expérience d achat à travers de nouveaux programmes et événements ainsi que des services améliorés. En ce qui concerne enfin l allocation du capital, en constituant un portefeuille cohérent de centres commerciaux incontournables. Un profil de portefeuille optimisé Au cours de l année écoulée, Klépierre a achevé le programme de cession d actifs non stratégiques débuté en 22. 126 galeries commerciales attenantes à des hypermarchés Carrefour en France, en Espagne et en Italie ont fait l objet d une transaction d un montant de 2 milliards d euros. Le produit net de cession (1,5 milliard d euros) a été directement consacré au désendettement et à l optimisation du profil financier. Standard & Poor s a relevé Posséder les actifs les plus pertinents dans leur zone de chalandise, voilà le modèle gagnant. Jean-Marc Jestin, Directeur des Opérations Superdry Campagne de publicité Let s Play la notation de crédit de Klépierre de BBB+ à A- à la suite de l opération. Quelques mois plus tard, une nouvelle cession a porté sur cinq centres commerciaux implantés en Suède pour 354 millions d euros. À la vente de ces centres s est ajoutée la sortie complète du secteur des bureaux ; les trois derniers immeubles détenus ont été cédés pour 122 millions d euros. Corio, en parallèle, a aussi déployé une stratégie de recentrage sur des actifs leaders, avec notamment 31 actifs vendus entre 23 et 24. Logique industrielle, vision de marché Lorsque, comme Klépierre, on se positionne en pure play, la sélection des centres commerciaux et des enseignes revêt une importance capitale. Posséder les actifs les plus pertinents dans leur zone de chalandise, c est-à-dire ceux qui correspondent aux besoins de développement des enseignes nationales et internationales dans une dimension paneuropéenne : voilà le modèle gagnant, précise Jean-Marc Jestin. Le niveau de pouvoir d achat, le dynamisme démographique, l environnement concurrentiel, la connexion aux transports collectifs et aux infrastructures routières font partie des critères analysés. Du côté des enseignes, Klépierre souhaite s associer avec des marques ayant la capacité de croître sur ses différents marchés. Le périmètre idéal se situe entre 50 et 200 points de vente en commun, estime Jean-Marc Jestin. Autre pré - requis : une forte sensibilité à l e-commerce et une stra tégie de développement omnicanal. Réussir le mariage entre 20 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 03 un centre commercial et une grande marque, c est faire en sorte que le premier devienne un véritable média pour la seconde à travers des espaces suffisamment vastes pour accueillir des magasins emblématiques, des outils digitaux propres à accélérer la mise en relation avec les clients et des événements promotionnels. 04 Let s Play fait bouger les codes du retail et de la mode Inaugurée avec le nouveau parcours client ClubStore, la dynamique de transformation des centres commerciaux Klépierre se poursuit à travers le concept Let s Play. Une approche ludique du shopping, un style tout en fantaisie, des exclusivités brand events (Nickelodeon, The Voice, Les Femmes en Or...) : la prise de parole des malls prend une tonalité récréative. Let s Play est décliné dans les centres en fonction 03 Bershka 04 Publicité pour le centre commercial Val d Europe, Marne-la-Vallée, France de leur personnalité propre. Événements annuels ou inédits, animations gratuites et expériences numériques se succèdent pour aider les enseignes à promouvoir leurs produits. Lancée à Val d Europe, en septembre 24, la campagne publicitaire y a raconté l histoire d Alice au pays du shopping merveilleux. Let s Play se déploiera dans 11 autres centres commerciaux européens courant l année 25. + 3,1 % C est le rythme de progression des loyers nets enregistré par Klépierre en 24 (à périmètre comparable, c est-à-dire en excluant les centres cédés, acquis ou récemment ouverts) 3,6 Mds d euros d actifs ont été cédés par Klépierre entre 22 et 24 pour optimiser le portefeuille Un modèle pour grandir avec les enseignes Opter pour un modèle 100 % retail, c est se donner les moyens de sélectionner de façon rigoureuse ses centres commerciaux et partenaires mais aussi de construire, actif par actif, une vision, une ambition et un plan d action détaillé en vue de fédérer toutes les compétences de l entreprise. Avec à la clé une meilleure symbiose entre l expertise de Klépierre, d une part, les attentes des enseignes et de leurs clients, d autre part. Un effort conséquent d adaptation des actifs a déjà été engagé (voir encadré). La constitution d une plateforme élargie avec Corio va permettre d aller plus loin en discutant avec les enseignes sur un nombre significatif de positions dans une logique de moyen-long terme. Avec Corio, une plateforme plus attractive Après le succès de l offre publique d échange lancée en octobre 24, Klépierre a acquis le 16 janvier 25 93,6 % de Corio, un des principaux acteurs du marché de l immobilier commercial en Europe. Il est ainsi devenu le leader pure play des centres commerciaux en Europe. C est la perspective de s implanter solidement dans de nouveaux pays comme les Pays-Bas et l Allemagne mais aussi de consolider nos positions en France, en Italie et dans la péninsule ibérique, souligne Jean-Michel Gault, DirecteurGénéral Délégué. Grâce à cette présence renforcée dans les régions à forte croissance démographique et/ou à haut pouvoir d achat, le Groupe pourra bénéficier des tendances de consommation les plus porteuses et créer une offre plus large et plus attractive pour les enseignes leaders. De quoi leur garantir les conditions de leur croissance tout en assurant à Klépierre une visibilité accrue. RAPPORT ANNUEL 24 21

WE ARE RETAIL Rassembler les meilleures enseignes Le monde du commerce vit une formidable accélération sous l influence des effets de mode de plus en plus éphémères et d une emprise croissante d internet sur les pratiques d achat. Dans ce contexte, Klépierre se démarque en accompagnant au mieux les enseignes et en modernisant sans cesse son offre commerciale. Accompagner les enseignes dans leur développement Entre les enseignes historiquement performantes, les nouveaux concepts et les marques exclusives, Klépierre recherche en permanence le bon équilibre. Le centre commercial n est plus seulement l endroit où l on fait ses courses, c est aussi un lieu de promenade et un espace social. Pour y attirer les clients, il faut lui donner une tonalité fashion, souligne Guillaume Lapp, Directeur Général Centres commerciaux France. Afin de suivre les tendances tout en s adaptant aux différentes zones de chalandise, la rotation des enseignes s accélère. À cette condition, Klépierre peut répondre aux attentes des plus performantes d entre elles. Par exemple en offrant à Zara et H&M des surfaces accrues pour les aider à faire progresser leur chiffre d affaires ou à déployer de nouveaux concepts. Une prime aux concepts différenciants Il y a quelques années, les centres commerciaux Klépierre ont été les premiers à accueillir les cosmétiques Kiko. Avec ses produits bon marché rehaussés par un packaging de qualité, la marque italienne offre l exemple d une réussite commerciale fondée sur un concept innovant. Un profil que Klépierre privilégie dans sa démarche de recherche de nouveaux entrants. Dans chaque filiale, un travail suivi est réalisé en vue d identifier les enseignes nationales susceptibles de s exporter. Gontran Thüring, Directeur commercial Groupe L arrivée à Créteil Soleil de Primark (voir encadré), le champion du textile irlandais à prix imbattable, participe de cette logique. Tout comme la confiance accordée à la chaîne Hema ou à Undiz, une marque d Etam Lingerie. En montant des boutiques éphémères, Klépierre se donne un bon moyen de repérer les idées en phase avec les besoins contemporains. Plusieurs réussites éclatantes ont ainsi émaillé l année 24, à l image de la collection glamour proposée par Tati et Chantal Thomass à St. Lazare Paris. Les moyens pour anticiper les tendances L ADN de Klépierre réside dans sa proximité avec le monde du retail. Depuis deux ans, cette culture d entreprise se renforce par un effort de recrutement et de renouvellement des équipes commerciales. En résulte, notamment, la mise en œuvre d une veille permanente sur les modes de consommation et les enseignes. Nous avons la chance d avoir une implantation paneuropéenne qui va s élargir encore grâce au rapprochement avec Corio. Dans chaque filiale, un travail suivi est réalisé en vue d identifier les enseignes nationales susceptibles de s exporter, explique Gontran Thüring, Directeur commercial Groupe. La présence de Corio aux Pays-Bas, en Allemagne et en Turquie, et sa bonne connaissance du paysage de la distribution auront pour effet d améliorer le sourcing dans ces trois pays. 22 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Kiko Primark 03 Undiz À la recherche des effets d entraînement Comment faire progresser la fréquentation d un centre commercial qui accueille déjà 18 millions de visiteurs annuels? Confronté à cette question à Créteil Soleil, Klépierre a répondu en offrant à Primark l opportunité de créer un flagship sur près de 5 500 m 2 tout en profitant pour la première fois d un accès direct en métro depuis Paris. Grâce à l agrandissement du magasin Zara, à la rotation des enseignes et à l implantation d une aire de restauration, la partie du centre où s est installé Primark a gagné en dynamisme. Bilan à l échelle du centre commercial : + 15 % de fréquentation par jour depuis juin 24. Les enseignes qui montent, qui montent M.A.C. fait partie des marques aspirationnelles qui ont fait leur entrée dans les centres commerciaux Klépierre en 24. Trois magasins ont été inaugurés en France (Val d Europe), en Belgique (L esplanade) et en République tchèque (Prague). Un quatrième est prévu en Italie (Milan). En vue également : l enseigne italienne Pitta Rosso, spécialisée dans la chaussure et les accessoires en cuir, qui a ouvert son premier magasin français à Toulouse (Grand Portet). Parmi les retailers déjà implantés, Uniqlo (désormais présent à Belle Épine), Kiko, Tati et Khiel s ont nettement amplifié leur visibilité au cours de l année écoulée. Autre dimension intéressante de la fusion : le brassage culturel des effectifs, qui répond à un enjeu de crédibilité vis-à-vis des enseignes. Des marques, mais pas seulement... 03 Pour que chaque centre soit un parcours valorisant pour les marques et les consommateurs, les lieux de commerce doivent se renouveler mais aussi être situés dans un environnement donnant envie de revenir plus souvent et de rester plus longtemps. D où le choix fait par Klépierre de développer des services et des animations accessibles à toutes les cibles de clients, et notamment aux familles. L une des priorités, par exemple, consiste à faire évoluer l offre de restauration dans un sens plus qualitatif, en associant gourmandise et équilibre nutritionnel. Plusieurs concepts novateurs et performants ont déjà été recensés. Améliorer le confort d achat, offrir une circulation libre et récréative, proposer des facilités en phase avec l évolution des goûts et des modes de vie, créer des lieux d échanges et de contacts, faire en sorte de bannir toute source de stress : c est ainsi que Klépierre envisage son rôle de créateur de f lux. Ce qui suppose non seulement d être irréprochable sur les fondamentaux du retail, mais aussi de faire preuve d audace et de détermination en ouvrant de nouvelles voies pour des services pertinents et inédits. RAPPORT ANNUEL 24 23

WE ARE RETAIL La satisfaction client : une force au service des marques Répondre aux ambitions de développement des enseignes suppose de leur offrir les meilleures conditions pour mettre en scène leurs produits. Être attentif à chaque détail du parcours d achat, accorder à la qualité des services et de l accueil une place prioritaire, sans oublier de renforcer la connexion entre les mondes physique et digital : c est en déployant ces talents que Klépierre attire et fidélise les partenaires les plus performants. ClubStore, résolument customer-centric Klépierre promeut l expérience shopping à travers un design original. L enjeu? Apporter un supplément d âme en mettant en valeur chaque point de contact sensoriel. De là est né le concept ClubStore, qui fait aujourd hui l objet d un plébiscite de la part des clients. Le parcours se déroule en quatre séquences : Bonne impression (pour faciliter l accès aux enseignes et aux services), Respiration (pour inviter à la détente grâce à des espaces scénarisés), Connexion (pour favoriser les échanges et les expériences innovantes) et Récréation (avec des événements et des décors conçus pour offrir des moments de surprise et de légèreté). La volonté de se démarquer n empêche pas Klépierre de viser le zéro défaut sur la qualité de l accueil, la sécurité, la propreté et le confort d achat. Renforcer l empreinte digitale des malls Klépierre propose une collection de marques aussi diversifiées et adaptées aux goûts des consommateurs que possible. Encore faut-il promouvoir ce portefeuille en utilisant les canaux digitaux. Car, aujourd hui, 82 % des personnes préparent leur shopping depuis leur smartphone ou leur ordinateur La réalité du parcours client est virtuelle autant que physique, ce qui nous conduit à renforcer notre arsenal digital pour dynamiser le chiffre La réalité du parcours client est virtuelle autant que physique. Sandrine Quesnel, Directeur communication et marketing d affaires des enseignes, explique Sandrine Quesnel, Directeur communication et marketing. Depuis début 24, Klépierre déploie ainsi une solution numérique innovante basée sur une plateforme commune gérant des contenus générés et adaptés pour chaque centre commercial (voir encadré). Autre initiative destinée à créer du trafic : le lancement d un service click & collect grâce auquel les e-shoppers peuvent venir retirer des articles après les avoir réglés sur le web. Une expérience marchande pionnière En expérimentant Inspiration Corridor, Klépierre a ouvert la voie à un nouveau profil de solutions digitales répondant aux exigences du retail. Le visiteur pénètre dans un couloir de shopping où il est analysé par un dispositif qui identifie son sexe, sa catégorie d âge et le style de ses vêtements avant de lui recommander des produits. Il peut également démarrer une séance de lèche-vitrine, synchroniser sa sélection avec l application mobile Klépierre afin de la retrouver en boutique par géolocalisation ou encore scanner le code barre d un article acheté dans le centre commercial pour repérer des produits assortis. Pour l utilisateur, c est la satisfaction de retrouver dans le monde physique des pratiques e-commerce devenues familières. Pour les enseignes, c est un vecteur d attractivité et de fidélisation des consommateurs, résume Sandrine Quesnel. Le déploiement du concept est prévu pour le premier semestre 25. 24 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 95 % des clients ont plébiscité le concept du ClubStore * 60 sites web sur plateforme unique nouvelle génération 82 % des clients préparent leur visite sur internet * Source : étude clients aux Passages (Boulogne), novembre 23 03 Plateformes digitales : les produits et les marques à l honneur Nouvelle plateforme commune, nouveau design, nouvelles fonctionnalités Les sites internet des centres Klépierre font peau neuve et facilitent la vie des clients. Outre les catalogues des enseignes présentes sur chaque centre, on y trouve des news sur les tendances, des idées cadeaux et les bons plans des marques. Au premier trimestre 25, 60 sites web de nouvelle génération sont opérationnels. Également prévue : la connexion à la plateforme digitale des directories, ces panneaux d information positionnés à l entrée des malls. Depuis le mois de février, douze d entre eux fonctionnent et renseignent les shoppers sur l actualité des lieux. 04 Uniqlo Kusmi Tea 03 04 L espla nade, région de Bruxelles, Belgique RAPPORT ANNUEL 24 25

A new dimension for growth Le rapprochement avec Corio donne aujourd hui naissance au leader pure play des centres commerciaux en Europe. Le partage d une même vision stratégique et la complémentarité géographique des deux groupes accélèrent le repositionnement du portefeuille, créant de nouvelles opportunités de développement à moyen et long terme. 21 Mds d euros, valeur totale du patrimoine à fin janvier 25 suite à l acquisition de Corio 16 pays en Europe continentale dans lesquels une enseigne ou un client peuvent trouver un centre Klépierre 26 KLEPIERRE

L EXPÉRIENCE RETAIL ONLY KLEPIERRE RAPPORT VUE ANNUEL PAR NOS 24 CLIENTS Emporia, Malmö, Suède Des centres leaders dans des zones leaders La stratégie pan-européenne élargie de Klépierre a, une fois de plus en 24, démontré sa pertinence : tous les territoires d implantation ont contribué positivement à la croissance du Groupe. RAPPORT ANNUEL 24 351

DES CENTRES LEADERS DANS DES ZONES LEADERS Les 15 premiers actifs 04 14 03 13 06 12 09 10 08 07 15 05 11 Créteil Soleil (région parisienne, France) 19,3 millions de visiteurs 123 400 m 2 Val d Europe (région parisienne, France) 16,5 millions de visiteurs 82 900 m 2 03 Field s (Copenhague, Danemark) 7,9 millions de visiteurs 87 400 m 2 04 Hoog Catharijne (Utrecht, Pays-Bas) 24,0 millions de visiteurs 89 500 m 2 05 Porta di Roma (Rome, Italie) 18,4 millions de visiteurs 130 000 m 2 07 Grand Littoral (Marseille, France) 13,0 millions de visiteurs 110 500 m 2 08 Blagnac (Toulouse, France) 7,1 millions de visiteurs 48 400 m 2 09 Rives d Arcins (Bordeaux, France) 5,5 millions de visiteurs 52 500 m 2 11 Campania (Naples, Italie) 11,6 millions de visiteurs 108 000 m 2 12 Boulevard Berlin (Berlin, Allemagne) 11,2 millions de visiteurs 87 100 m 2 13 L esplanade (région de Bruxelles, Belgique) 8 millions de visiteurs 55 700 m 2 14 Bruun s Galleri (Åarhus, Danemark) 10,3 millions de visiteurs 34 900 m 2 La stratégie de développement est exigeante et sélective. Elle se met au service d une valorisation des actifs qui doivent répondre à 3 critères a minima : une bonne localisation, une zone de chalandise croissante avec un fort pouvoir d achat et un environnement concurrentiel protégé. Bernard Deslandes, Directeur adjoint du Développement 06 Emporia (Malmö, Suède) 6,2 millions de visiteurs 65 800 m 2 10 Le Gru (Turin, Italie) 12,3 millions de visiteurs 78 500 m 2 15 La Gavia (Madrid, Espagne) 12,9 millions de visiteurs 86 400 m 2 www.klepierre.com/ nos-centres/ 36 2 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 France-Belgique La cession de galeries commerciales en avril 24 et l acquisition de centres grâce à l opération Corio remodèlent les contours du portefeuille désormais concentré sur les actifs des aires urbaines et périurbaines les plus dynamiques comme celles de Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille ou Bruxelles. St. Lazare, Paris, France Odysseum, Montpellier, France 1,2 million de personnes, dont 500 000 voyageurs, transitent tous les jours par la gare Saint-Lazare. Porte d entrée d un des plus grands quartiers commerçants d Europe, le centre commercial est conçu pour accompagner un consommateur de plus en plus mobile et soucieux d optimiser son temps. 47 Nombre de centres de la région 7936 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (39,1% de la valeur totale du patrimoine combiné) 397,3 M d euros, montant des loyers nets de la région (36,8% des loyers nets totaux combinés) RAPPORT ANNUEL 24 3

DES CENTRES LEADERS DANS DES ZONES LEADERS Emporia, Malmö, Suède Field s, Copenhague, Danemark Scandinavie Présent en Norvège, en Suède et au Danemark, Klépierre conserve sa place de leader en Scandinavie grâce aux bonnes performances enregistrées par un portefeuille récemment recentré sur les meilleurs actifs de la région. 20 Nombre de centres de la région 3413 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (16,8% de la valeur totale du patrimoine combiné) 162,1 M d euros, montant des loyers nets de la région (15,0 % des loyers nets totaux combinés) Emporia impressionne par sa façade incurvée comme une immense vague, à chaque entrée ; par ses 3 étages de positionnement spécifique, du basique au rez-de-chaussée au plus tendance au dernier étage ; et par sa terrasse permettant les plus bénéfiques des pauses. 4 KLEPIERRE

L EXPÉRIENCE RETAIL ONLY KLEPIERRE RAPPORT VUE ANNUEL PAR NOS 24 CLIENTS Italie Combinant les positions stratégiques de Klépierre dans la région de Milan et de celles de Corio dans les régions de Rome, Venise ou Naples, le Groupe devient le premier opérateur de centres commerciaux du pays et offre aux enseignes une plateforme unique de développement. Porta di Roma est le plus grand centre commercial d Italie, situé dans la zone urbaine de Rome. Sur 97 000 m 2 GLA, ce site parmi les plus modernes en Europe accueille 18,4 millions de visiteurs par an. 37 Nombre de centres de la région 3288 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (16,2% de la valeur totale du patrimoine combiné) 181,5 M d euros, montant des loyers nets de la région (16,8% des loyers nets totaux combinés) Romagna Shopping Valley, Rimini 03 Porta di Roma, Rome 03 RAPPORT ANNUEL 24 5

DES CENTRES LEADERS DANS DES ZONES LEADERS Pays-Bas Markthal, Rotterdam Alexandrium Shopping Center, Rotterdam Grâce au portefeuille Corio, Klépierre occupe d emblée la place de numéro 1 dans le marché néerlandais. Opérateur historique de ce marché, le Groupe est présent dans les principales villes du pays avec des centres leaders sur leur zone de chalandise. 13 Nombre de centres de la région 1693 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (8,3 % de la valeur totale du patrimoine combiné) 94,9 M d euros, montant des loyers nets de la région (8,8% des loyers nets totaux combinés) Hoog Catharijne constitue le coeur marchand d Utrecht et accueille 26 millions de visiteurs par an. Avec l acquisition de Corio, son extensionrénovation devient le plus gros projet du nouveau pipeline. 6 KLEPIERRE

L EXPÉRIENCE RETAIL ONLY KLEPIERRE RAPPORT VUE ANNUEL PAR NOS 24 CLIENTS Ibérie Profondément remanié depuis la cession de 63 galeries commerciales en 24, le portefeuille, recentré sur ses deux actifs leaders, compte désormais de nouvelles positions stratégiques à Madrid et Barcelone grâce à l opération Corio. Les centres de La Gavia et de Meridiano enregistrent des performances très positives, soutenues par un élan macroéconomique favorable, et confirment ainsi leurs positions de leaders dans cette région. 23 Nombre de centres de la région 1273 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (6,3 % de la valeur totale du patrimoine combiné) 85,6 M d euros, montant des loyers nets de la région (7,9 % des loyers nets totaux combinés) La Gavia, Madrid, Espagne Europe centrale La Pologne, la Hongrie et la République tchèque ont enregistré une hausse de leurs revenus locatifs nets, surperformant l indexation. 26 Nombre de centres de la région 1095 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (5,4 % de la valeur totale du patrimoine combiné) 71,8 M d euros, montant des loyers nets de la région (6,7 % des loyers nets totaux combinés) Budapest et Varsovie sont identifiées comme les nouvelles capitales touristiques qui ont la cote. Le centre de Corvin enregistre une hausse de son activité de 13,8 %, tirant la performance hongroise. Nový Smíchov, Prague, République tchèque RAPPORT ANNUEL 24 7

DES CENTRES PORTRAITS LEADERS CLIENTS DANS DES ZONES LEADERS Allemagne Boulevard Berlin, Berlin Porte d entrée sur la première économie européenne qui affiche une croissance annuelle d un peu plus de 1,6 %, le portefeuille acquis concentre ses actifs dans les régions et les métropoles florissantes d Allemagne. 5 Nombre de centres de la région 1052 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (5,2 % de la valeur totale du patrimoine combiné) 56,3 M d euros, montant des loyers nets de la région (5,2% des loyers nets totaux combinés) Boulevard Berlin est un des plus grands centres urbains d Allemagne. Il dispose d une position centrale, s imposant comme un élément incontournable de la Schloßstraße. Il déploie une architecture audacieuse et contemporaine dans un immeuble ancien ce qui le rend unique dans le paysage des centres commerciaux berlinois. Turquie L opération Corio permet au Groupe Klépierre d entrer dans un pays fort de plus de 80 millions d habitants et d implanter ses centres dans les principales villes du pays, notamment Istanbul et Ankara. 7 Nombre de centres de la région 528 M d euros, valeur totale hors droits des centres de la région (2,6 % de la valeur totale du patrimoine combiné) 29,7 M d euros, montant des loyers nets de la région (2,8% des loyers nets totaux combinés) 03 03 Tarsus, Tarsu Situé sur la rive européenne du Bosphore à Istanbul, dans une zone résidentielle privilégiée, le centre d Akmerkez n est rien moins qu un phénomène, la réunion de boutiques haut de gamme et d enseignes nationales et internationales reconnues. 42 8KLEPIERRE KLEPIERRE

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A NEW DIMENSION FOR GROWTH L acquisition de Corio : un levier de croissance fort Corio et Klépierre ont des histoires parallèles. Tous les deux spécialistes retail, leur rapprochement est porteur de sens stratégique et créateur de valeur. Il s accompagne d opportunités de croissance et de synergies portées par un partage des expériences et des bonnes pratiques. 57 nouveaux centres commerciaux 04 66 % de salariés travaillant hors de France Opération Corio : les bénéfices opérationnels 60 M Synergies de revenus et d optimisation opérationnelle 3 nouveaux marchés dont Allemagne et Pays-Bas 03 04 La création d un centre commercial peut prendre 15 ans. Avec Corio, Klépierre en ajoute 57 d un seul coup. 60 millions d euros de synergies annuelles vont être réalisées dans les 3 à 5 années à venir. 03 Klépierre s ouvre les portes de l Allemagne et des Pays-Bas, deux pays majeurs en termes de potentiel. Avec Corio, Klépierre s internationalise un peu plus. Un multiculturalisme créateur de valeur. 28 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Un partage des meilleures pratiques en marketing Le Groupe identifie les meilleures pratiques pour les déployer sur l ensemble des centres commerciaux. Il va accélérer la diffusion des outils numériques avec les enseignes et les clients et déploiera des événements à grande échelle avec les meilleures marques sur un plus grand nombre de sites : Initiatives centrées sur les clients basées sur l amélioration du parcours client et des programmes de fidélité, attention accrue sur le sentiment de bien-être, atmosphère récréative. Développement d animations uniques et inoubliables qui contribuent à enrichir l expérience client. Poursuite du déploiement des Innovative Digital Solutions dans les centres commerciaux. Connexion de tous les centres commerciaux et appareils mobiles à une plateforme digitale unique. 03 Le Millénaire, Aubervilliers, France Val d Europe, Marne-la-Vallée, France 03 Bruun s Galleri, Aarhus, Danemark Attirer et fidéliser les meilleures enseignes Klépierre a tissé une relation large et approfondie avec de nombreuses enseignes. Grâce à la fusion, le Groupe devient incontournable pour des acteurs internationaux à la recherche des conditions d un développement maîtrisé en Europe et d un environnement de qualité. Avec une plateforme élargie de 178 centres commerciaux, implantés dans des régions stratégiques d Europe continentale qui allient croissance démographique et essor économique, le Groupe est le seul en mesure d offrir aux meilleures enseignes autant de destinations shopping leaders en nombre et en qualité pour développer leur activité. Plus attractive, la plateforme permet d enrichir la qualité de l offre commerciale en multipliant les opportunités de renouveler les concepts et de moderniser le mix-merchandising de chaque actif en fonction de la zone de chalandise de la clientèle ciblée. Un rapprochement créateur de valeur Klépierre a développé des savoir-faire reconnus en matière de gestion, de commercialisation, de marketing et d animation. Corio exerçant le même métier, il y a un bénéfice immédiat à déployer de manière coordonnée les meilleures pratiques et les expériences les plus probantes pour gagner en efficacité et générer des économies d échelle. Être partenaire des enseignes, c est pouvoir leur proposer les meilleurs emplacements et être capable de dire par exemple à Camaïeu : vous voulez vous développer en Italie? Voilà notre portefeuille. Guillaume Lapp, Directeur général des Centres commerciaux France Près de 60 millions d euros de synergies annuelles ont été identifiés qui seront effectifs dans les trois à cinq ans à venir. La moitié proviendra de ces améliorations opérationnelles, en particulier du partage des savoir-faire et de la réduction des coûts d exploitation liée à la massification des achats au bénéfice des enseignes. L autre moitié viendra notamment de l augmentation des revenus locatifs grâce à la mise en œuvre d actions de gestion locative, de re-tenanting, de marketing et de speciality leasing. Porté par des équipes de professionnels expérimentés, le rapprochement est une occasion unique d impulser des changements majeurs dans le secteur au bénéfice des clients, des collaborateurs et des actionnaires. Intégrer de nouveaux marchés d Europe continentale En se rapprochant de Corio, Klépierre franchit un pas supplémentaire dans son internationalisation. Le Groupe devient notamment l acteur de référence en Italie avec un patrimoine unique de destinations shopping incontournables. Il consolide et complète ses positions en France et en Ibérie. Enfin, il s ouvre à deux pays majeurs en termes de pouvoir d achat, de stabilité ou de dynamisme démographique : l Allemagne et les Pays-Bas, où Corio est leader. La Turquie est l opportunité d explorer un nouveau marché en croissance en bénéficiant des acquis de Corio. RAPPORT ANNUEL 24 29

A NEW DIMENSION FOR GROWTH Un portefeuille plus large pour une croissance plus forte La création du leader pure play des centres commerciaux en Europe continentale accroît la visibilité de Klépierre auprès des enseignes internationales incontournables. Elle permet d accélérer le renforcement de la qualité globale du patrimoine grâce à une flexibilité accrue dans le choix des actifs détenus. Le partenaire incontournable des enseignes leaders Sur un marché où l acquisition d une destination shopping leader se paye cher, l opération avec Corio est pour Klépierre une opportunité unique et historique d enrichir son portefeuille de 57 centres commerciaux, dont la plupart comptent parmi les leaders en Europe. D une valeur de plus de 21 milliards d euros, le portefeuille combiné accroît significativement son empreinte en Europe continentale. L opération lui permet de se conforter en France, en Italie et dans la péninsule ibérique, et de s implanter solidement dans trois nouveaux pays, l Allemagne, les Pays-Bas et la Turquie. Présent dans 16 pays d Europe continentale, le Groupe offre aux enseignes une plateforme élargie de destinations commerciales attractives et s affirme comme un partenaire incontournable des meilleures marques. Il possède la taille pour peser sur le marché et accompagner la croissance de leur chiffre d affaires en soutenant leurs plans de développement. La fusion est une opportunité de déployer une stratégie dynamique de gestion locative et de retenanting qui vise à proposer aux enseignes les plus performantes le format le plus adapté à leur concept, accélérer à travers les pays la croissance des enseignes internationales et accompagner celle des nouveaux concepts retail. La plateforme ouvre un accès privilégié au marché européen et à plus de 1 200 millions de visiteurs par an. 1200 M de visiteurs par an 21 Mds d euros, c est la valeur du nouveau portefeuille combiné Une plateforme encore plus qualitative Depuis 22, Klépierre a réalisé un programme de cession de 3,6 milliards d euros d actifs non stratégiques, ses résultats venant démontrer l efficacité de sa gestion opérationnelle. L amélioration récente de son patrimoine va permettre, avec le support de ses actionnaires de référence, de déployer rapidement un plan d efficacité opérationnelle sur le périmètre Corio et un repositionnement du portefeuille sur les centres commerciaux les plus porteurs de croissance. Avec l objectif d être reconnu comme la plateforme européenne la plus attractive d Europe, le Groupe se focalise sur les centres 30 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Maremagnum, Barcelone, Espagne Sephora 03 Principe Pio, Madrid, Espagne 04 Calzedonia 05 Créteil Soleil, Créteil, France 04 05 03 commerciaux implantés dans les régions européennes les plus dynamiques, dans des métropoles à forte croissance démographique et à haut pouvoir d achat. Dans les critères de sélectivité, la qualité des connexions avec les réseaux de transports publics est un facteur essentiel de succès. Le rapprochement avec Corio permet de gagner en agilité dans la rotation des actifs et dans le renouvellement de l offre à destination des enseignes. Une hausse continue de la capitalisation boursière Klépierre voit sa stratégie volontariste de gestion active opérationnelle, d amélioration constante de son patrimoine et d optimisation de sa gestion financière porter ses fruits. Le Groupe combiné présente un profil financier en ligne avec les meilleurs standards du secteur, notamment une notation de crédit Standard & Poor s de niveau A. La forte croissance de la liquidité à travers l offre publique d échange avec Corio améliore le profil boursier de Klépierre. Le Groupe est ainsi coté depuis janvier 25 sur Euronext Amsterdam en plus de Paris. Les investisseurs disposent désormais d un véhicule d investissement liquide, entièrement dédié aux centres commerciaux en Europe. Il a gagné en poids dans plusieurs indices boursiers de référence. Avec un Loan-to-Value combiné de 40 % et un rating A-, le niveau d endettement reste modéré conformément à la stratégie de Klépierre. La taille est importante à deux égards : sur le plan de la relation avec les enseignes leaders, et sur le plan financier à travers la taille boursière et l accès aux marchés de capitaux. Jean-Michel Gault, Directeur Général Délégué Un accès aux meilleurs financements Dans une activité très capitalistique, l accès à la ressource financière au coût le plus bas est un élément clé de réussite. Cet accès dépend largement de la solidité de la structure financière du Groupe. La solidité du bilan du Groupe combiné, le poids de la nouvelle capitalisation boursière et le maintien d un ratio d endettement maîtrisé de 40 % confortent cette position. Profitant d un environnement de taux d intérêts et de crédit bas, le Groupe va engager une gestion active de la dette de Corio. La force du modèle repose sur la construction d un portefeuille de qualité avec un profil de risque relativement modéré qui conditionne l accès aux marchés financiers à un coût d endettement réduit. Rotation des actifs : une gestion active et qualitative du portefeuille Klépierre mène une stratégie active de rotation du patrimoine qui lui permet d allouer le produit de la cession de centres matures au financement de son pipeline de développement et à l acquisition d actifs sélectionnés, plus porteurs de croissance. Elle repose sur des arbitrages réguliers qui fondent la décision de vendre ou de conserver en fonction de la taille, de la rentabilité, de la qualité de la zone de chalandise, des capacités de développement ou encore de la situation concurrentielle de chaque centre commercial. RAPPORT ANNUEL 24 31

A NEW DIMENSION FOR GROWTH Les perspectives d un développement sélectif Le Groupe combiné soutient un programme ambitieux de développement de 3,7 milliards d euros, principalement en France, en Scandinavie et aux Pays-Bas. Au service de la valorisation des actifs, il accompagne une stratégie de montée en gamme du portefeuille. La valorisation du patrimoine existant Klépierre et Corio ont démontré leur savoir-faire dans la sélection, la gestion et la commercialisation de projets de développement. Sur des marchés matures en Europe, globalement équipés, l activité de développement se traduit d abord par la valorisation des actifs existants. L enjeu n est pas une course à la taille, mais bien la rénovation et la modernisation du patrimoine pour disposer de centres commerciaux leaders dans leur zone de chalandise. La majorité des projets en développement sont ainsi des projets d extension-rénovation qui accélèrent le renouvellement de l offre commerciale grâce à l arrivée de nouvelles enseignes. Les critères de sélection des projets La priorité donnée à la modernisation n exclut pas de lancer de nouveaux projets comme l emblématique centre commercial du Prado en plein cœur de Marseille ou encore à Besançon. Face à la complexité grandissante de l activité de construction, ces projets doivent répondre à des critères de rentabilité des plus exigeants. C est ainsi que plus de 200 000 m 2 de nouvelles surfaces commerciales sont programmées d ici 28, concentrées dans les régions et les métropoles d Europe les plus dynamiques sur les plans démographique et économique. Au sein de ces grandes métropoles confrontées aux défis des mobilités et de Il n y a pas de course à la taille, il y a une course aux meilleurs actifs. Bernard Deslandes, Directeur adjoint du développement Voir chapitre 1.4.2 du Rapport Financier 24 pour plus d informations. la transition énergétique, la qualité de la desserte et des connexions avec les transports en commun est un critère déterminant. Néanmoins, c est la demande des enseignes qui guide en premier tout choix de développement. Ce choix prend également en compte le calendrier administratif et politique propre à toute opération d aménagement, ainsi que la durée de l opération. Conjuguer le temps long de l immobilier et le temps de plus en plus court du commerce est une difficulté du métier qui incite Klépierre comme Corio à retenir des projets à court terme répondant à une exigence accrue de rentabilité. Des pipelines complémentaires par la géographie et similaires dans l approche Une des principales motivations de la fusion a été la complémentarité géographique des portefeuilles. Elle doit permettre de délivrer plus de croissance sur un ensemble à l image du portefeuille existant. En Italie par exemple, Klépierre est implanté à Milan et sa région, Corio est n 1 avec des centres commerciaux leaders à Venise, Turin, Rome, Bologne et Naples. À Marseille, les centres Grand Littoral, Bourse et bientôt Prado couvrent de manière optimale la géographie de la cité entre le nord plus populaire, le centre-ville touristique et le sud plus aisé. Les revues de portefeuille vont se poursuivre pour se concentrer sur les actifs les plus incontestables après examen de la position que chaque centre a acquis dans sa zone. 32 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 200 000 m 2 de nouvelles surfaces commerciales d ici 28 17 000 m 2 GLA supplémentaires en 27 à Val d Europe 2,4 Mds d euros, taille du pipeline de développement de projets engagés et contrôlés * * Au 31/12/24, proforma de l acquisition de Corio. Projets en cours de réalisation pour lesquels Klépierre contrôle le foncier et a les autorisations nécessaires et projets en stade d étude avancée avec la maîtrise du foncier. 03 Des ambitions commerciales réaffirmées Après les inaugurations récentes de Vinterbro à Oslo, Jaude à Clermont- Ferrand et Bègles Rives d Arcins, plusieurs projets sont en cours de développement : Bourse (Marseille) 2 700 m 2 GLA d extension / 3 moyennes unités et 10 boutiques supplémentaires. Val d Europe (Paris) 17 000 m 2 GLA d extension / 4 moyennes unités et 25 boutiques supplémentaires. Les Passages Pasteur (Besançon) 15 000 m 2 GLA / Monoprix, 20 boutiques et 4 moyennes unités. Galleria Boulevard (Kristianstad - Suède) 27 000 m 2 GLA / 70 boutiques. Field s (Copenhague - Danemark) 8 500 m 2 / 1 cinéma et boutiques adjacentes. Okern (Oslo - Norvège) 50 000 m 2 /150 magasins. 04 Rives d Arcins, Bègles, France Økernsenteret, Oslo, Norvège 03 Romagna Shopping Valley, Rimini, Italie 04 Pasteur, Besançon, France RAPPORT ANNUEL 24 33

A NEW DIMENSION FOR GROWTH Nos projets de développement Sur l ensemble des projets inscrits dans le pipeline de développement de Klépierre et Corio, quatre illustrent particulièrement leur vision partagée de la montée en gamme du portefeuille dans les bassins de consommation les plus prometteurs. Val d Europe, une métamorphose spectaculaire Un centre régional et international incontournable au cœur de la première destination touristique d Europe Situé à 40 minutes de Paris, à proximité immédiate de Disneyland Paris, Val d Europe est un centre exceptionnel idéalement desservi par l autoroute, le RER et le TGV. Depuis son ouverture, il enregistre la croissance la plus dynamique de France avec plus de 16 millions de visiteurs par an. En 27, avec un parcours client revisité, Val d Europe renforcera son statut de leader en accueillant de nouvelles enseignes internationales dont Primark et Uniqlo. Le projet d extension s organise autour d une place monumentale surplombée d une majestueuse verrière. Sur plus de 17 000 m 2, 29 magasins viendront s ajouter aux 160 boutiques et 120 000 m 2 existants. La capacité de stationnement sera également augmentée pour accueillir une clientèle toujours plus nombreuse. Les travaux ont débuté en juin 24. Pour en savoir plus : www.club-onlyou.com/val-d-europe Field s 7,2 M de visiteurs par an 91400 m 2 8500 m 2 d extension 3000 places de parking Val d Europe, Marne-la-Vallée, France Field s, Copenhague, Danemark Field s, rénovation-extension du centre emblématique du Danemark La destination préférée des Danois s offre une cure de jouvence Au cœur du Grand Copenhague, Field s s impose par son architecture, alliance parfaite du design et du confort scandinaves. À 10 minutes de la capitale danoise en métro, train, bus ou voiture avec un accès direct depuis l autoroute, ce centre commercial est la destination shopping préférée des Danois avec 150 enseignes, 15 cafés et restaurants, 2 niveaux de parking, des aires de jeux pour les petits et un espace fitness pour les plus grands. L extension de 8 500 m 2 va permettre d enrichir l offre et la qualité de l accueil à travers le déploiement des derniers concepts de Klépierre ClubStore et Let s Play. Ouverture prévue au deuxième trimestre 25. Pour en savoir plus : dk.club-onlyou.com/fields 34 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 03 03 04 Prado, Marseille, France 05 06 Hoog Catherijne, Utrecht, Pays-Bas 05 06 Prado à Marseille, une destination emblématique Le Prado entend s imposer comme le centre urbain de référence à Marseille Klépierre a signé en novembre un accord portant sur l acquisition de 60 % de Massalia Shopping Mall, la société d investissement en charge du développement du centre commercial du Prado. Sur quatre niveaux, ce nouveau centre commercial est idéalement situé en plein cœur de Marseille, la deuxième ville de France. À proximité du stade Vélodrome et des plages, le site bénéficie d une accessibilité unique, point de convergence de plusieurs lignes de métro, de treize lignes de bus et d un tunnel qui permet de relier les trois principales autoroutes desservant la ville. Le Prado accueillera une cinquantaine de magasins. Les Galeries Lafayette, figure de proue premium de ce nouvel espace, ont déjà signé un bail de neuf ans pour s installer sur 9 400 m 2. Les meilleures enseignes internationales devraient suivre, attirées par la richesse et la densité de la zone de chalandise mais également par la dimension environnementale du projet. Le centre a été conçu pour répondre aux critères du niveau excellent de la certification de performance environnementale BREEAM. L ouverture est prévue pour le second semestre 27. 04 Pour en savoir plus : prado-shopping.fr Hoog Catherijne, une opération ambitieuse à Utrecht Ce projet urbain phare aux Pays-Bas illustre parfaitement la similarité des stratégies de développement de Klépierre et Corio Hoog Catherijne est un centre commercial situé à Utrecht dans le centre du pays. Directement connecté à la gare, il accueille près de 26 millions de visiteurs par an. Le projet d extension-rénovation s inscrit dans un vaste plan de réaménagement urbain qui prévoit l agrandissement de la gare pour accueillir 100 millions de passagers par an d ici à 2030 contre 65 actuellement. La qualité de la desserte du centre commercial devrait bénéficier également de la refonte de la gare routière et du tramway. Des cinémas, plusieurs tours et un casino viendront enrichir la destination commerciale. Hoog Catherijne 26 M de visiteurs par an 89500 m 2 100 M de passagers accueillis en 2030 dans la gare rénovée et agrandie Pour en savoir plus : www.hoogcatharijne.nl RAPPORT ANNUEL 24 35

Our good choices Les choix qui guident le Groupe en matière de RSE s inscrivent dans une vision résolument métier, au plus près de la gestion quotidienne des centres commerciaux. Excellence opérationnelle et performances environnementale, sociale et sociétale sont indissociables. 36 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 68 % du portefeuille équipé en système de mesures de l énergie 5,3 M d euros économisés en 2 ans sur la facture énergétique RAPPORT ANNUEL 24 37

OUR GOOD CHOICES Une stratégie de développement durable au cœur de l activité Les centres commerciaux sont des catalyseurs de leurs environnements urbains. Avec pragmatisme, Klépierre s engage à ce qu ils génèrent des impacts positifs et durables sur le territoire. Droits de l homme Déontologie Risques Sécurité Clients Conduite irréprochable Irréprochable Environnement sûr et durable Collaborateurs Promouvoir la dynamique Déchets Énergie Développement local Transports Bâtiments performants Empreinte locale positive Performant Innovant Irréprochable Assurer une gestion exemplaire de nos actifs Performant Se fixer des objectifs quantifiables et ambitieux Innovant Accorder une attention permanente aux meilleurs pratiques 38 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Créteil Soleil, Créteil, France Réunion de travail dans les nouveaux locaux Une démarche pragmatique, des progrès continus 3 réussites 24 Inscription en interne du développement durable comme un élément clé de la performance et amélioration très significative des ratings extra-financiers. Déploiement d outils performants et homogènes sur l ensemble du Groupe, en particulier d évaluation et de gestion des talents, et intensification du suivi environnemental et sociétal des actifs. Résultats probants sur les actifs du Groupe en matière d efficacité énergétique et de certification. 3 chantiers 24 à finaliser Accélérer le déploiement de la mesure énergétique à l échelle européenne. Augmenter le recyclage des déchets. Déployer un baromètre de satisfaction des collaborateurs. 3 challenges pour 25 Œuvrer au rapprochement opérationnel et à l intégration des équipes Corio. Décliner le concept de Good Choices à d autres problématiques du Groupe. Ouvrir Klépierre University au plus grand nombre, en tant que lieu d échange et de partage des expertises. Agir de façon pertinente, simple et efficace La démarche de Klépierre repose sur trois convictions fortes. La meilleure performance environnementale résulte de l excellence opérationnelle dans la gestion quotidienne des actifs. Les centres commerciaux bien intégrés dans leurs territoires, avec une empreinte locale positive, sont plus attirants pour les enseignes et les visiteurs. Enfin, le développement des talents et des compétences est un garant de performance collective et de dynamisme. Fort de telles convictions, le Groupe s est interrogé en 23 sur la pertinence de ses actions en matière de RSE au regard de ses propres enjeux, de ceux de ses centres commerciaux et de l ensemble de ses parties prenantes. Recensés, ces enjeux sont couverts dans leur intégralité par 20 thèmes. Le Groupe se focalise sur 9 d entre eux, les plus prégnants et les plus matériels dans la gestion d un centre commercial. Il y répond en s engageant à être irréprochable, performant et innovant. Ce concept de Good Choices structure sa stratégie et la définition des plans d action. Une création de valeur pour tous Les centres commerciaux sont des lieux d échanges et de vie, une source de richesse économique et d emplois qui contribuent à faire évoluer profondément Le développement durable se construit sur le terrain dans l excellence opérationnelle. Christophe Moureaux, Directeur Développement Durable l environnement urbain dans lequel ils s insèrent. Acteur clé du développement des territoires, Klépierre crée de la valeur pour l ensemble de ses parties prenantes. L activité des centres du Groupe génère environ 50 000 emplois induits. Il verse également 49 M de taxes locales qui alimentent le budget des collectivités territoriales et apporte un soutien financier au monde associatif à travers plus de 710 000 de contributions. Parallèlement, à l issue de l acquisition de Corio finalisée en janvier 25, le Groupe compte désormais 178 centres commerciaux qui représentent pour ses actionnaires et partenaires financiers un patrimoine de 21 milliards d euros. Présente dans 57 métropoles et 16 pays, Klépierre développe des relations de confiance avec désormais plus de 3 100 enseignes et 1,2 milliard de visiteurs qui fréquentent ses centres. Un réel ancrage au niveau opérationnel Klépierre a mis en place une organisation solide afin que les préoccupations environnementales, sociétales et sociales soient partagées par tous à l échelle du Groupe. La Direction développement durable s appuie sur un réseau de 40 correspondants qui relaient la démarche au plus près du terrain dans l ensemble des territoires d implantation. RAPPORT ANNUEL 24 39

OUR GOOD CHOICES Une ambition forte, des objectifs clairs Pour Klépierre, s engager sur la voie d un développement responsable, c est conjuguer irréprochabilité, performance et innovation. Irréprochable Assurer une gestion exemplaire de nos actifs Garantir un environnement sûr aux visiteurs et employés qui fréquentent ses centres commerciaux est la priorité n 1 de Klépierre. Se voulant exemplaire dans sa politique de prévention et de gestion des risques, le Groupe mène une démarche à deux niveaux : global à travers l actualisation de la cartographie des risques, actif par actif, la mise à jour des plans de continuation d activité et le renforcement des mécanismes de contrôle ; et sur le terrain, avec le déploiement de systèmes web de remontée des incidents et d exercice de gestion de crise dans les centres. L exemplarité concerne également les relations que le Groupe entretient avec ses fournisseurs et prestataires de services, pour 84 % d entre eux certifiés ISO 140 ou 90. Klépierre a mis en place en France une fonction achats, compétente à l international, dans le but d optimiser les processus d achats et d améliorer la marge opérationnelle. L évaluation et la sécurisation du pool de prestataires contribuent à renforcer le caractère responsable et durable de nos achats. Pour en savoir plus : www.klepierre.com/developpement-durable/ responsabilite-environnementale 100 % des centres commerciaux scandinaves certifiés ISO 140 depuis début 24 0,64 kwh/visite, en baisse de 13 % à périmètre constant depuis 22 St. Lazare, Paris, France Odysseum, Montpelier, France Performant Se fixer des objectifs quantifiables et ambitieux Klépierre s est engagée depuis plusieurs années à améliorer son efficacité énergétique. En 24, le Groupe a réduit de 11 % en un an sa facture énergétique et enregistré une baisse de 13 % de ses consommations à périmètre constant. Pour une consommation de 279 000 MWh, cette baisse représente 3,6 M d économies obtenues grâce à des mesures de sobriété énergétique, d amélioration des équipements techniques, d investissement sur le bâti et un dialogue constructif avec les enseignes. Dans le mix énergétique à 76 % électrique, 40 % de l énergie consommée était d origine renouvelable. Ces efforts ont permis au Groupe de réduire de 12 % ses émissions de gaz à effet de serre. En matière de traitement des déchets, les progrès sont constants. Sur 38 000 tonnes de déchets, 65 % ont été valorisées et 36 % recyclées. 40 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 03 03 Field s, Copenhague, Danemark 04 Passages, Boulogne- Billancourt, France 05 Emporia, Malmö, Suède 06 Le Millénaire, Aubervilliers, France 05 06 Innovant Accorder une attention permanente aux meilleures pratiques Soucieuse de l empreinte locale positive de ses centres commerciaux, Klépierre accorde une importance toute particulière à leur accessibilité et à la qualité des connexions avec les transports publics. Sur les nouveaux centres ouverts ces cinq dernières années, la part croissante des visites par les transports collectifs témoigne de cette volonté de se positionner sur des environnements urbains fortement intégrés. 98 % des centres commerciaux sont aujourd hui accessibles en transports en commun, 95 % sont équipés d emplacements réservés aux vélos et 46 % (contre 35 % en 23) sont équipés de bornes de recharge pour les véhicules électriques. 04 Suivi et action Des outils renforcés pour inscrire le développement durable dans l action Les outils déployés par le Groupe ont été renforcés en même temps que la revue de la stratégie et de la matérialité. Pour faciliter leur appropriation en interne, ils ont été regroupés en quatre volets : définitions, suivi, analyse et actions. Les indicateurs, clairement définis et communiqués aux équipes, constituent la colonne vertébrale de l engagement du Groupe. Les performances des 50 actifs les plus importants sont suivies chaque trimestre par le Directoire et le Conseil de surveillance. En 24, un outil de scoring qualitatif et quantitatif a été développé pour mesurer la qualité intrinsèque du bâtiment, mais aussi la maturité des équipes sur les sujets du développement durable et les efforts déployés. Sur ces bases, les équipes pays ont pu proposer des plans d actions précis et ambitieux. Répartition des visites par mode de transport 17 % de visites à pied et à vélo (+1 % vs. 23) 23 % de visites en transport en commun (+3 % vs. 23) 60 % de visites en voiture (-4 % vs. 23) Pour en savoir plus : www.klepierre.com/developpementdurable/excellence-operationnelle/nos-objectifs RAPPORT ANNUEL 24 41

LA GESTION DES COMPÉTENCES AU SERVICE DE L EXCELLENCE La gestion des compétences au service de l excellence Partenaire privilégié des enseignes en Europe, Klépierre renforce son expertise et sa culture retail en intégrant des compétences pointues dans ce domaine. Objectif : progresser ensemble pour être les meilleurs et atteindre l excellence dans chacun de ses métiers. Culture retail La politique de gestion des talents et des compétences de Klépierre est alignée sur sa stratégie retail. De plus en plus prégnante, celle-ci a clairement dicté le choix de l implantation du nouveau siège dans le quartier commercial phare de la capitale, à proximité des grands magasins et de St. Lazare Paris. Au quotidien, elle se traduit dans ce que l entreprise attend de ses 1 137 collaborateurs : passion du métier et rapidité d exécution, agilité, créativité, engagement et esprit digital-mind afin d améliorer en permanence l expérience shopping des marques et des clients. Formation et mobilité Pour accompagner cette transformation, Klépierre maintient son investissement dans la formation - avec près de 20 000 heures dispensées en 24 notamment grâce à son école des métiers. Riche d un catalogue de près de 80 formations, Klépierre University a renforcé son action à l international en adaptant ou en déployant certains modules aux nouveaux besoins du Groupe. Très actif, le campus a accueilli plus de 490 participants et touché 28 % des effectifs hors de France. La force du modèle repose sur l implication des collaborateurs puisque plus d un tiers des formations est assuré par certains d entre eux pour favoriser la diffusion et le partage des bonnes pratiques. Au-delà de la formation, Klépierre University favorise Nous devons mettre en place une organisation durable et performante, qui contribuera à valoriser les équipes pour progresser ensemble. Marie-Thérèse Dimasi, Directeur Juridique et Ressources Humaines Groupe La politique RH participe plus que jamais à la stratégie de l entreprise, tout en lui donnant les moyens de rester un acteur responsable. Marie-Pierre Cheroux, Responsable Relations sociales la diffusion d une culture retail en organisant des points enseignes deux fois par mois. Devenus des rendez-vous incontournables, ils visent à donner aux collaborateurs les moyens d avoir une longueur d avance sur les tendances fortes du commerce. Tournée vers l efficacité opérationnelle, Klépierre privilégie la mobilité interne aussi bien fonctionnelle que géographique pour dynamiser les parcours. C est un axe fort comprenant la mise en place d un accompagnement surmesure et d un programme de formation adapté qui permet aux collaborateurs concernés d être immédiatement opérationnels. La formation, via Klépierre University, et la possibilité de se créer un réseau grâce à la mobilité interne sont des leviers essentiels, qui joueront un rôle clé dans le processus d intégration. Klépierre University, un accélérateur de compétences Pour développer le niveau de compétences des collaborateurs et optimiser leurs parcours de carrière, Klépierre University développe des formations adaptées aux métiers et à la stratégie du Groupe. Cette école de formation interne à visée internationale accompagne les collaborateurs dans les évolutions de leurs métiers en leur proposant un dispositif de formations sur mesure. Cette offre de formation, régulièrement enrichie, classique ou en e-learning, permet le partage des expertises et savoir-faire. Les collaborateurs travaillent en équipe, pour un projet commun. 42 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 Le Konnect, espace d accueil pour les visiteurs et de détente pour les collaborateurs Espace Break 03 Espaces de travail Part des femmes dans le management 32 % 35 % 23 24 Témoin de l engagement du Groupe : Klépierre s est hissée à la 21 e place du palmarès établi par Ethics & Boards pour le Ministère du Droit des Femmes sur la féminisation des instances dirigeantes au sein du SBF120, et a reçu le prix de la meilleure progression en 24. Corio, une dimension multiculturelle supplémentaire Avec Corio, Klépierre s internationalise un peu plus. Plus de la moitié des actifs sont situés hors de France. Cette dimension internationale permettra de promouvoir des talents de différents pays et de favoriser un brassage culturel prometteur. Face à de grands clients, retailers internationaux déployés sur le territoire européen, s appuyer sur des équipes multiculturelles est un atout supplémentaire. L un des enjeux du rapprochement sera de construire une culture commune et partagée, propice à l innovation et à la capitalisation des savoir-faire. Transformations organisationnelles En 24, Klépierre a accéléré le recentrage de son portefeuille sur une plateforme plus homogène de centres commerciaux leaders. Ces cessions d actifs et l intégration prévisionnelle des équipes Corio à horizon 25 se sont traduites par une gestion prudente des effectifs. Selon les situations spécifiques à chaque pays, le Groupe a pris les mesures d accompagnement social nécessaires tout en poursuivant une politique de recrutement ciblée en ligne avec sa stratégie retail. Travailler autrement 03 Le 8 septembre 24, le regroupement des équipes du siège social a été finalisé avec succès. 450 collaborateurs ont déménagé pour s installer au centre d affaires Edouard VII, certifié BREEAM In-Use. La qualité des lieux, entièrement réaménagés pour refléter l identité Klépierre, a été perçue comme une marque de reconnaissance. Piloté par la Direction de l entreprise, le projet a été conduit de manière à faciliter le passage en open space et instaurer une nouvelle manière de travailler. Tout a été mis en œuvre pour garantir sa réussite : équipe projet, newsletters, groupes de travail, visites, choix du matériel informatique, etc. Les métiers et les fonctions sont réunis de manière à favoriser la circulation de l information et l efficacité opérationnelle. Le bâtiment, moderne et connecté, offre des lieux de vie et de détente à chaque étage, ainsi que des technologies favorisant la mobilité de chacun. RAPPORT ANNUEL 24 43

FINANCE Finance 03 Zara Aigle 03 Le Tanneur 04 Uniqlo 04 05 06 05 Les Secrets du Chef 06 Cabiron 07 07 Passages, Boulogne- Billancourt, France 44 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 08 08 Kusmi Tea 09 Bizzbee 10 Redskins 09 11 10 12 11 Passages, Boulogne- Billancourt, France 12 Lush 13 Lacoste 13 14 15 14 G-Star Raw 15 Le Millénaire, Aubervilliers, France RAPPORT ANNUEL 24 45

FINANCE État consolidé de la situation financière (format EPRA) En milliers d euros 31/12/24 31/12/23 retraité () Écarts d acquisition 129 914 130 767 Immobilisations incorporelles 46 459 36 648 Immobilisations corporelles et en cours 12 991 15 7 Immeubles de placement 8 451 005 9 207 798 Immeubles de placement en cours de construction 399 985 300 741 Participations dans les entreprises associées 443 504 470 549 Autres actifs non courants 173 8 209 226 Instruments dérivés non courants 118 100 118 703 Impôts différés actifs 48 687 53 744 Actifs non courants 9 823 663 10 543 191 Immeubles de placement destinés à la vente 3 506 1 079 391 Titres destinés à la vente 7958 Stocks 442 433 Clients et comptes rattachés 103 229 109 386 Autres créances 200 963 204 093 Créances fiscales 37 385 31 583 Autres débiteurs 163 578 172 510 Instruments dérivés courants 3 660 Trésorerie et équivalents trésorerie 140 618 127 496 Actifs courants 452 418 1 528 757 Total actif 10 276 081 12 071 948 Capital 279 259 279 259 Primes 1 773 630 1 773 630 Réserve légale 27 926 27 926 Réserves consolidées -299 4-45 7 Actions propres -82 030-93 500 Réserve de couverture -172 047-181 861 Autres réserves consolidées -45 325 230 334 Résultat consolidé 639 978 53 6 Capitaux propres part du groupe 2 421 392 2 089 390 Participations ne donnant pas le contrôle 1 144 5 1 308 065 Capitaux propres 3 565 894 3 397 455 Passifs financiers non courants 4 880 378 5 284 123 Provisions long terme 17 393 13 744 Engagements de retraite 17 581 14 666 Instruments dérivés non courants 173 412 172 771 Dépôts et cautionnements 110 756 143 939 Impôts différés passifs 322 333 352 995 Passifs non courants 5 521 853 5 982 238 Passifs financiers courants 697 357 2 122 431 Concours bancaires 53 820 31 152 Dettes fournisseurs 117 682 1 719 Dettes sur immobilisations 13 8 44 340 Autres dettes 182 803 204 186 Instruments dérivés courants 25 295 103 868 Dettes fiscales et sociales 98 349 83 559 Provisions court terme Passifs courants 1 188 334 2 692 256 Total passif et capitaux propres 10 276 081 12 071 948 () Retraité après l adoption d IFRS 10/11 le 1 er janvier 24, qui a eu pour conséquence la modification de la méthode de consolidation. 28 entités précédemment consolidées par intégration proportionnelle, que Klépierre ne contrôle pas, sont à présent consolidées par mise en équivalence. Le revenu de 23 a été retraité en conséquence. 46 KLEPIERRE

RETAIL ONLY RAPPORT ANNUEL 24 État du résultat global (format EPRA) En milliers d euros 31/12/24 31/12/23 retraité () Revenus locatifs 833 007 953 443 Charges sur terrain (foncier) -7 5-7 668 Charges locatives non récupérées -36 327-39 619 Charges sur immeubles (propriétaire) -43 963-61 159 Revenus locatifs nets 745 215 844 996 Revenus de gestion, d administration et d autres activités 70 756 81 230 Autres produits d exploitation 15 784 18 853 Frais d études -4 2-4 431 Frais de personnel -109 103-122 366 Autres frais généraux -47 584-44 482 Dotations aux amortissements et provisions des immeubles de placement -384 937-369 293 Dotations aux amortissements et provisions des immobilisations incorporelles et corporelles -12 448-11 6 Provisions -3 594-1 6 Produits sur cessions d immeubles de placement et de titres de participation 2 7 903 491 787 Valeur nette comptable des immeubles de placement et des titres de participation cédés -1 180 977-317 847 Résultat de cessions d immeubles de placement et titres de participation 846 926 173 940 Dépréciation des écarts d acquisition Résultat opérationnel 1 116 994 566 405 Dividendes et provisions nettes sur titres non consolidés 15 15 Produits financiers 99 507 105 109 Charges financières -369 065-423 189 Coût de l endettement net -269 558-318 080 Variation de valeur des instruments financiers -17 269-94 203 Effet des actualisations Quote-part résultat des sociétés mises en équivalence 8 281 12 812 Résultat avant impôts 838 463 166 950 Impôts sur les sociétés -30 382-29 930 Résultat net de l ensemble consolidé 808 081 137 0 dont Part du groupe 639 978 53 6 Participations ne donnant pas le contrôle 168 103 83 419 Nombre moyen d actions non dilué 195 912 339 195 400 982 Résultat net non dilué par action en euro 3,3 0,3 Nombre moyen d actions dilué 195 912 339 195 400 982 Résultat net dilué par action en euro 3,3 0,3 Résultat net de l ensemble consolidé 808 081 137 0 Autres éléments du résultat global comptabilisés directement en capitaux propres -65 986 137 974 Partie efficace des profits et pertes sur instruments de couverture de flux de trésorerie (IAS 39) -4 343 249 744 Profits et pertes de conversion -67 836-70 817 Impôt sur les autres éléments du résultat global 5 351-44 400 Sous-total des autres éléments qui peuvent être reclassés ultérieurement en Résultat net -66 828 134 527 Résultat de cession d actions propres 2 638 3 447 Ecarts actuariels -1 796 Sous-total des autres éléments qui ne peuvent pas être reclassés ultérieurement en Résultat net 842 3 447 Quote-part des autres éléments du résultat global des entreprises associées Résultat global total 742 095 274 994 dont Part du groupe 6 790 198 850 Participations ne donnant pas le contrôle 140 305 76 144 Résultat global non dilué par action en euro 3,1 1,0 Résultat global dilué par action en euro 3,1 1,0 () Retraité après l adoption d IFRS 10/11 le 1 er janvier 24, qui a eu pour conséquence la modification de la méthode de consolidation. 28 entités précédemment consolidées par intégration proportionnelle, que Klépierre ne contrôle pas, sont à présent consolidées par mise en équivalence. Le revenu de 23 a été retraité en conséquence. RAPPORT ANNUEL 24 47

CONTACTS Vous êtes Un actionnaire, un investisseur, un analyste Retrouvez l intégralité des informations, des communiqués financiers, des résultats, le cours de l action, les informations légales et vos contacts Klépierre sur www.klepierre.com/ espace-finance/ Une enseigne, un responsable marketing, un professionnel du retail Prolongez votre lecture et découvrez les actualités événementielles et commerciales de nos centres. Une visite virtuelle unique et paneuropéenne dans le monde du pure play des centres commerciaux. www.klepierre.com/retail/ Pour contacter l un de nos interlocuteurs commerciaux : www.klepierre.com/ nos-centres/ Un candidat expérimenté, un jeune diplômé L espace Carrière vous invite à découvrir nos ambitions et nos valeurs, les métiers performants du commerce auxquels vous aspirez et l offre d excellence de notre centre de formation Klépierre University. Connectez-vous sans plus attendre : www.klepierre.com/ carrieres/ Crédits photographiques Julien Magre / 75 W, Michel Labelle, Nathalie Oundjian. Mobilier ap par - tenant à la RATP conçu par l agence Wilmotte et Associés. BDC conseil, Alstom. Vélib, une marque de JC Decaux. Photothèque Klépierre. Conception & réalisation M&C Saatchi Little Stories www.mcslittlestories.com Gravure : Compos Juliot Impression : Label PPS Mars 25 48 KLEPIERRE

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