Confiance envers le marché hypothécaire canadien Mai 2012 Préparé pour : l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning Économiste en chef de l ACCHA
Confiance envers le marché hypothécaire canadien Préparé pour : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning Économiste en chef de l ACCHA Mai 2012
Table des matières Page 1.0 Introduction et sommaire 3 Des approches en évolution 3 Choix hypothécaires 4 Paramètres financiers 5 Une offre soutenue de crédit hypothécaire est essentielle 7 Perspectives pour les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire 7 L ACCHA 8 L auteur 8 Maritz 9 Déni de responsabilité 9 2.0 Choix hypothécaires 10 Dimensions du marché hypothécaire 10 L activité hypothécaire en 2011 10 Taux fixes et taux variable 12 Gel de taux 13 Périodes d amortissement hypothécaire 14 Hausse des versements et paiements forfaitaires 16 Paiements hypothécaires non effectués 19 Types de représentants hypothécaires consultés 21 3.0 Paramètres financiers 22 Taux d intérêt 22 Rabais de taux hypothécaires 23 Valeur nette 24 Emprunt sur la valeur nette 26 Niveau de préoccupation envers la dette 27 Impacts des hausses futures des taux d intérêt 28 4.0 Une offre de crédit hypothécaire soutenue est essentielle 29 Attitudes des locataires envers l accession à la propriété 29 Disponibilité des mises de fonds 29 Recours aux prêts hypothécaires à quotité de financement élevée 30 Conclusions 31 5.0 Perspectives pour les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire 32 Le contexte économique 32 Effets sur l habitation 32 Prévisions du marché de l habitation 34 Implications pour le crédit hypothécaire 35 Prévisions de l activité hypothécaire 37 «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page1
Liste des tableaux Tableau Contenu Page Tableau 1-1 Estimations de la dynamique du marché hypothécaire en 2011 5 Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type et par groupe d âge 12 Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, pour les nouveaux prêts hypothécaires et les renouvellements récents 12 Tableau 2-3 Hypothèques renouvelées en 2011, types d hypothèques avant et après le renouvellement 13 Tableau 2-4 Pourcentage des prêts hypothécaires selon la durée de période d amortissement initiale 14 Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiales et prévues (moyennes), par année d achat de l habitation 15 Tableau 2-6 Périodes d amortissement initiales et réelles (moyennes), pour les hypothèques remboursées, par année de remboursement 16 Tableau 2-7 Part des titulaires de prêt hypothécaire qui ont fait des versements supplémentaires au cours des 12 derniers mois, selon l année où la maison a été achetée 17 Tableau 2-8 Part des titulaires de prêt hypothécaire qui ont fait des versements supplémentaires au cours des 12 derniers mois, selon la durée de la période d amortissement initial, pour des maisons achetées en 2007 ou après 19 Tableau 2-9 Pourcentage des propriétaires de maisons qui ont déjà manqué des paiements de prêt hypothécaire, selon l année où la maison a été achetée, et par programme de prêteur Tableau 2-10 Recours des consommateurs aux représentants hypothécaires, en 2011 21 Tableau 3-1 Taux d intérêt hypothécaires moyens 22 Tableau 3-2 Les changements dans les taux d intérêt pour les prêts hypothécaires renouvelés en 2011 et en 2012 23 Tableau 3-3 Estimation de la valeur nette au Canada, en date du printemps 2012, prêt hypothécaire et MCABI inclus 26 Tableau 4-1 Raisons des locataires pour louer plutôt que d acheter 29 Tableau 4-2 Disponibilité des mises de fonds 30 20 «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page2
1.0 Introduction et résumé Les marchés de l habitation sont stables et en bonne santé dans la majeure partie du Canada. En fait, l habitation a joué un rôle majeur dans la reprise après la récession de 2008-2009 : la construction d habitations, l activité du marché de la revente, et les prêts hypothécaires ont contribué directement à la création d emplois. Plus important encore, la valeur des habitations a soutenu la hausse de confiance des consommateurs et les dépenses de consommation, et donc conduit à la création d emplois. Le marché hypothécaire résidentiel est, bien sûr, étroitement dépendant de l évolution du marché de l habitation, ainsi que de l ensemble de l économie canadienne. L environnement des prêts hypothécaires est également stable et sain. Ce rapport a été préparé pour l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités («ACCHA») par Will Dunning, économiste en chef de l ACCHA. Il donne un aperçu de l évolution du marché hypothécaire au Canada. Les principales sections de ce rapport sont les suivantes : Introduction et résumé Choix hypothécaires Paramètres financiers Impact de la hausse des taux d intérêt Une offre soutenue de crédit hypothécaire est essentielle Perspectives pour les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire Les données utilisées dans ce rapport ont été obtenues à partir de diverses sources, y compris un sondage en ligne auprès de 2000 Canadiens. Quarante pour cent (800 Canadiens) étaient propriétaires ayant une hypothèque, et le reste étaient locataires, des propriétaires sans hypothèque, ou d autres qui vivent avec leurs familles et n'étaient pas responsables des paiements hypothécaires ou des loyers. L enquête a été menée par Maritz Research Canada (une firme nationale de sondages et d études de marché) pour l ACCHA, en avril et mai 2012. Des approches en évolution L ACCHA a mené des enquêtes semestrielles auprès des consommateurs depuis l automne 2005. Elle a ainsi accumulé un ensemble de données sur le marché hypothécaire résidentiel. Mais, le contenu a évolué au fil du temps, à mesure que l ACCHA cherchait à contribuer à une meilleure compréhension du marché hypothécaire. L ACCHA a compilé de nouvelles données, afin d appuyer une meilleure prise de décision par les consommateurs, les prêteurs et les décideurs. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page3
Dans cette édition de l enquête : Une tentative a été faite pour disséquer les flux (nouveaux prêts hypothécaires, ainsi que les remboursements) qui contribuent à la croissance de l endettement hypothécaire total. Cette édition contient une nouvelle section qui explore brièvement l importance des prêts hypothécaires à quotité de financement élevée. Choix hypothécaires Types de prêts hypothécaires et périodes d amortissement Pour les maisons qui ont été achetées récemment (de 2011 à nos jours), les prêts hypothécaires à taux fixe sont les plus populaires, avec une part de 66 %. Les prêts hypothécaires à taux variables ont une part de 28 %, et les taux combinés, 6 %. Au cours de ces dernières années, les prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement prolongées sont devenus de plus en plus répandus. Pour les prêts hypothécaires obtenus entre l année 2011 et l heure actuelle, 60 % ont des périodes d amortissement de 25 ans ou moins et 40 % ont des périodes d amortissement prolongées. L analyse dans cette édition de la recherche de l ACCHA compare les attentes des emprunteurs au sujet de leurs horizons de remboursement avec les horizons originels. En outre, pour les propriétaires qui ont entièrement remboursé leur prêt hypothécaire, les périodes d amortissement réelles sont mises en contraste avec les périodes originelles. Dans les deux analyses, les horizons de remboursement sont considérablement devancés : Pour les hypothèques qui ont été remboursées au cours des deux dernières décennies, les périodes de remboursement réelles ne représentent que les deux tiers des périodes prévues au contrat. Pour les prêts hypothécaires actuels, les emprunteurs font des efforts considérables pour accélérer le remboursement, y compris d augmenter leurs paiements réguliers et de faire des paiements forfaitaires. La plupart des emprunteurs font des versements réguliers plus élevés que nécessaire, et à peu près la moitié paient 100 $ par mois (ou plus) au-delà des montants requis. Pour les acheteurs récents, les horizons d amortissement devraient être plus courts d un cinquième par rapport aux périodes prévues au contrat. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page4
Les flux dans le marché hypothécaire Les données de l enquête ont été combinées pour produire les estimations suivantes des flux sur le marché hypothécaire au cours de 2011. Tableau 1-1 Estimations de la dynamique du marché hypothécaire en 2011 Activité G $ Prêts hypothécaires à l achat 138 $ Acquittement ou transfert à une autre maison - 32 $ Augmentation du principal lors d un emprunt sur la valeur nette 29 $ Remboursement du principal par le biais des paiements réguliers - 55 $ Paiements forfaitaires par les détenteurs d hypothèques - Hypothèques non intégralement remboursées - 14 $ - Intégralement remboursées - 4 $ Augmentation totale du crédit hypothécaire 62 $ Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Parmi les emprunteurs qui ont souscrit un nouveau prêt hypothécaire au cours de 2011, 50 % ont obtenu le prêt hypothécaire auprès d une banque canadienne et 31 % par le truchement d un courtier en hypothèques. Les autres catégories représentaient 19 % des nouveaux prêts hypothécaires. Paramètres financiers Il y a actuellement environ 9,85 millions de propriétaires au Canada, dont environ 5,85 millions ont des hypothèques. On estime que 3,75 millions de propriétaires n ont pas d hypothèques, bien qu ils puissent avoir d autres formes de dettes. Le principal moyen est de 170 000 $. Les marges de crédit adossées à des biens immobiliers (MCABI) sont en moyenne de 70 700 $ pour les propriétaires qui ont une MCABI seulement, et pour ceux qui ont une hypothèque et une MCABI, la MCABI moyenne est de 58 600 $. Selon les résultats de l enquête, on estime que le solde des prêts hypothécaires (994 G$) plus les MCABI sur les résidences principales (161 G$) faisaient un total de 1150 G$. Taux d intérêt En examinant les taux d intérêt, les données de l'étude ACCHA/Maritz indiquent ce qui suit : Le taux hypothécaire moyen est de 3,64 %, ce qui est inférieur aux 4,04 % d il y a un an. Pour les hypothèques sur les maisons achetées récemment (au cours de 2011 et 2012 à ce jour), le taux moyen est de 3,48 %. Pour les prêts hypothécaires renouvelés récemment, la moyenne est de 3,24 %. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page5
Chez les emprunteurs qui ont récemment renouvelé leur prêt hypothécaire, le taux d intérêt moyen est maintenant inférieur (de 0,56 point de pourcentage) aux taux d avant le renouvellement. Parmi les emprunteurs qui ont renouvelé, 74 % (environ 800 000) ont vu leur taux baisser, 27 % (200 000) ont connu des augmentations, et 8 % (75 000) n ont eu aucun changement. Pour les emprunteurs qui ont vu leurs taux d intérêt augmenter au moment du renouvellement, les augmentations étaient mineures pour la plupart. On estime qu environ 75 000 de ces emprunteurs ont vu leur taux augmenter de plus d un point de pourcentage. Ce qui revient à moins de 2 % des 5,85 millions de propriétaires canadiens qui ont des hypothèques. Les rabais de taux hypothécaires demeurent très répandus au Canada. De 2011 à nos jours, le taux effectif moyen pour 5 ans (prêts hypothécaires à taux fixes) a été de 1,77 point de pourcentage inférieur aux taux annoncés. Valeur nette L étude de l ACCHA posait des questions visant à estimer la valeur nette. Parmi les propriétaires qui ont des hypothèques (mais pas de MCABI), la valeur nette représente 49 % de la valeur de leurs maisons. Pour les propriétaires avec des hypothèques et des MCABI, le ratio de valeur nette est de 41 %. Pour les propriétaires sans hypothèque, mais avec des MCABI, la part de valeur nette est de 82 %. Pour les propriétaires sans hypothèque ni MCABI, la valeur nette est (bien sûr) de 100 %. La valeur totale des habitations occupés par le propriétaire au Canada est estimée à 3 480 G$ (en hausse par rapport aux 3 170 G$ estimés il y a un an). Les prêts hypothécaires et les MCABI sur ces maisons font un total de 1150 G$, ce qui laisse 2320 G$ en valeur nette. Ce capital est égal à 67 % de la valeur totale de l habitation. Emprunt sur la valeur nette Environ 18 % des emprunteurs hypothécaires ont emprunté sur la valeur nette de leur maison dans l année écoulée. Le montant moyen est estimé à 43 500 $. Ces résultats impliquent que le montant total des emprunts sur la valeur nette au cours de la dernière année a été de 46 G$. Les utilisations les plus courantes pour les fonds empruntés sur la valeur nette sont les rénovations (environ 17,25 G$), suivies par 10 G$ pour les placements, 9,25 G$ pour le remboursement des dettes, 7,5 G$ pour des achats (y compris des études) et 2 G$ pour «d autres fins». Environ 29 G$ des fonds empruntés sur la valeur nette l ont été par des hypothèques, y compris de nouvelles hypothèques de premier rang (3 G$), des hypothèques de second rang (8 G$) et des augmentations de l hypothèque de premier rang existante (18,5 G$). On estime que 16 G$ ont été empruntés par le biais des MCABI. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page6
Impacts des hausses futures de taux d intérêt Les faibles taux d intérêt au Canada ont fortement stimulé l activité de l habitation, et par conséquent entraîné une croissance rapide de l endettement hypothécaire. Il est très raisonnable de se demander comme beaucoup l ont fait si les consommateurs seront en mesure de faire leurs paiements lorsque les taux d intérêt augmenteront. L ACCHA a abordé cette question importante dans plusieurs forums, y compris un rapport de recherche spécial («Revue du marché hypothécaire le risque est minime») paru en janvier 2011. Cette recherche a conclu que les emprunteurs hypothécaires et les prêteurs canadiens ont fait preuve de prudence et qu ils ont une marge de manœuvre substantielle pour absorber des hausses de taux d intérêt. Toute personne ayant un intérêt envers ce sujet devrait lire ce rapport, qui est disponible sur le site de l ACCHA, sous la rubrique Ressources. Une offre soutenue de crédit hypothécaire est essentielle Les acheteurs de maisons potentiels continuent d avoir des difficultés considérables à accumuler la mise de fonds initiale. Plus de la moitié des locataires soulignent l absence de mise de fonds comme raison pour louer plutôt que de devenir propriétaire. Les données recueillies dans cette étude suggèrent que si la mise de fonds minimum au Canada avait été de 10 % plutôt que les 5 % qui ont cours, entre 2007 et l heure actuelle, on aurait compté 100 000 achats de moins par année. Les implications d un niveau de ventes réduit incluraient une moins forte création d emplois dans la construction et les industries connexes, un ralentissement de la croissance des prix des habitations (en fait, les prix auraient pu subir une chute), la perte de confiance des consommateurs, moins de création «indirecte» d emplois et le resserrement des marchés locatifs avec des taux plus rapides d augmentation des loyers. Il est essentiel pour la santé du marché de l habitation, et donc pour l ensemble de l économie canadienne, de maintenir l accès aux prêts hypothécaires à quotité de financement élevée. Perspectives pour les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire Les marchés canadiens de l habitation et du crédit hypothécaire ont connu une forte croissance pour la majeure partie de la dernière décennie, grâce surtout à la rapidité de la création d emplois. Si la récession de 2008-2009 et ses conséquences ont ralenti l activité de l habitation, en termes historiques, les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire demeurent vigoureux. La création d emplois est le principal moteur de la demande de logements. Si on se fie aux tendances récentes et aux prévisions de l emploi, l activité (dans la revente et la construction) est susceptible d être similaire à l évolution récente pendant un certain «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page7
temps. Les prévisions indiquées dans la section 5 du présent rapport (basées sur une enquête auprès d éminents prévisionnistes canadiens) suggèrent que : Le volume d activité de revente va augmenter des 166 G$ de 2011 à 168 G$ en 2012 et rester à 168 G$ en 2013. Les mises en chantier pourraient s élever à 191 500 en 2012 et 183 000 en 2013. Ce serait moins qu avant la récession, mais représenterait quand même un niveau d activité vigoureux, conforme à la croissance de la population. Si l on se fie aux attentes pour l activité de l habitation : Le volume des encours du crédit hypothécaire résidentiel devrait continuer à croître, mais à un rythme plus lent qu avant la récession. Pour 2012, on prévoit un taux de croissance de 8,5 % (95 G$), suivi de 8,2 % en 2013 (près de 100 G$). À titre de comparaison, le taux de croissance moyen a été de 9,1 % au cours des 10 dernières années. La cause principale de la croissance des prêts hypothécaires est l achèvement d'habitations neuves. À la fin de 2012, le solde des prêts hypothécaires à l habitation, au Canada, pourrait s élever à 1200 G$, et à la fin de 2013, il pourrait être de 2300 G$. L ACCHA L ACCHA est l association nationale représentant l industrie hypothécaire au Canada. Avec 12 500 membres, l ACCHA représente le plus grand réseau de conseillers hypothécaires au pays, et le plus respecté. L ACCHA représente les intérêts de ses membres auprès des gouvernements, des médias et des consommateurs, dans le but de rehausser le professionnalisme de son industrie. En 2004, l ACCHA a créé le titre de conseiller hypothécaire accrédité (CHA) pour relever les normes de formation et de déontologie parmi les conseillers hypothécaires canadiens. L autre grand rôle de l ACCHA est celui de défenseur des consommateurs. Sur une base continue, l ACCHA vise à informer le public sur l industrie hypothécaire. Grâce à son vaste répertoire de membres, l ACCHA aide les consommateurs à trouver les conseillers les plus respectés et les plus intègres d un bout à l autre du pays. L auteur Will Dunning et un économiste qui se spécialise, depuis 1982, dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. En plus d agir comme économiste en chef de l ACCHA, il dirige une entreprise d analyse économique, Will Dunning Inc. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page8
Maritz Maritz Research Canada est une filiale en propriété exclusive de Maritz Inc., la plus grande firme d amélioration du rendement au monde, dont le siège se trouve à St-Louis, au Missouri. Depuis plus de 20 ans, Maritz Inc. a été le plus grand fournisseur de recherche sur la satisfaction des clients aux États-Unis et un fournisseur important de recherches sur les l héritage de marque. Au Canada, Maritz développe des solutions de recherche marketing pour les clients canadiens sous la marque Maritz-Thompson Lightstone depuis 1977 et a grandi pour devenir un des plus grands consultants en marketing avec service complet au Canada. Déni de responsabilité Ce rapport a été compilé à l aide de données et de sources considérées comme fiables. L ACCHA, Maritz, Will Dunning, et Will Dunning Inc n assument aucune responsabilité pour les données ou les conclusions contenues dans ce document. Les opinions et conclusions présentées dans ce rapport sont celles de l auteur et ne reflètent pas nécessairement celles de l ACCHA ou de Maritz. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page9
2.0 Choix hypothécaires Cette section utilise les données de l enquête auprès des consommateurs pour mettre en évidence les choix des consommateurs dans le marché hypothécaire. Comme dans les éditions antérieures, cette section fournit des données sur les types de prêts hypothécaires et les périodes d amortissement. Pour cette édition du rapport de l ACCHA, l enquête et l analyse ont été élargies pour examiner les attentes concernant les horizons de remboursement effectifs (en contraste avec la période d amortissement prévue au contrat) et les efforts des consommateurs pour accélérer l amortissement. Dimensions du marché hypothécaire On compte environ 13,7 millions de ménages au Canada 1 incluant... 9,6 millions de propriétaires, dont 5,85 millions ont des prêts hypothécaires et 3,75 millions sont sans hypothèque. Parmi les 5,85 millions de propriétaires qui ont des hypothèques, environ deux millions ont aussi des marges de crédit adossées à des biens immobiliers (MCABI). Parmi les propriétaires sans hypothèque, environ 600 000 à 650 000 ont des MCABI. Cela laisse environ 3,1 millions de propriétaires de maisons qui n ont ni hypothèques ni MCABI. On compte environ 4,1 millions de locataires. Les données de l étude ACCHA/Maritz indiquent que le montant moyen qui reste à payer sur le prêt hypothécaire est de 170 000 $. Les MCABI font une moyenne de 89 000 $ pour les propriétaires qui ont une MCABI seulement, et pour ceux qui ont une hypothèque et une MCABI, la MCABI moyenne est de 52 500 $. Les dettes combinées totalisent environ 1150 G$. L activité hypothécaire en 2011 En combinant les diverses données de l étude auprès des consommateurs, on estime qu en 2011 : Entre 600 000 et 625 000 ménages ont acheté des maisons et ont contracté un prêt hypothécaire (comme nouveau prêt hypothécaire, comme transfert d hypothèques d une propriété qu ils possédaient déjà ou en prenant en charge un prêt hypothécaire existant). Le montant du prêt hypothécaire moyen était de 224 000 $, ce qui fait un principal de 138 G$. (En outre, environ 150 000 maisons ont été achetées sans prêt hypothécaire. Au total, environ 750 000 maisons ont été achetées.) 1 Les estimations des ménages selon le mode d'occupation sont basées sur les données du Recensement de 2006, mises à jour par cet auteur sur la base des habitations achevés, des changements dans les postes vacants, et pour la sous-estimation (la part estimée de la population qui n'a pas été comptée dans le recensement de 2006). «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page10
Parmi les 750 000 ménages qui ont acheté des maisons, entre 275 000 et 300 000 ont vendu une maison existante. De ce nombre, entre 175 000 et 200 000 avaient déjà une hypothèque, avec un principal moyen d environ 175 000 $, ce qui fait un total combiné de 32 G$. Les quittances ou les transferts de ces hypothèques compenseraient partiellement la croissance du crédit hypothécaire. La croissance nette des prêts hypothécaires en raison d achats de maisons est la différence entre les deux chiffres estimés sur la page précédente ou environ 106 G$. En outre, il y aurait eu quelques emprunts sur la valeur nette en raison de situations où les maisons ont été vendues sans que les vendeurs n achètent une autre propriété. Aucune estimation n est disponible pour ce facteur. Environ 200 000 propriétaires canadiens ont entièrement remboursé leurs prêts hypothécaires au cours de 2011. Entre 575 000 et 600 000 propriétaires de maisons avec des hypothèques ont renouvelé ou refinancé leurs prêts. Le principal moyen était de 139 000 $ pour un total combiné de 81 G$. Dans une section ultérieure de ce rapport, on estime que les détenteurs de prêts hypothécaires existants ont ajouté 29 G$ à leur principal au cours de la dernière année par des emprunts sur la valeur nette. Par conséquent, l addition totale au principal des prêts hypothécaires était estimée à environ 135 G$. Sur la base de diverses informations fournies par les consommateurs, on estime que les paiements hypothécaires réguliers ont abouti à un remboursement de 55 G$ de principal. En outre, il est estimé plus loin dans cette section que les paiements forfaitaires par les détenteurs de prêts hypothécaires actuels ont totalisé entre 13,5 G$ et 14 G$ dans l année écoulée. Parmi les 200 000 Canadiens qui ont complètement remboursé leur hypothèque en 2011, les paiements forfaitaires ont fait un total d environ 4 G$. En combinant ces estimations des ajouts et soustractions au total de la dette hypothécaire globale, on estime que la croissance se monte entre 60 et 65 G$. C est moins que l estimation de la croissance publiée par la Banque du Canada (77 G$ pour l année terminée en décembre 2011). Toutefois, les chiffres de la Banque du Canada incluent des immeubles de placement, des résidences secondaires et des habitations vacantes, alors que les estimations de l ACCHA ne concernent que les résidences principales occupées par leurs propriétaires. Les calculs évoqués ci-dessus sont résumés dans le tableau 1-1, à la page 4. Il semble que le sondage auprès des consommateurs de l ACCHA a donné une représentation raisonnablement fiable de la dynamique du marché hypothécaire. Le lecteur est averti que les estimations sont fondées sur une enquête par sondage et en tant que telles sont sujettes à variation. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page11
Taux fixes et taux variables L étude ACCHA/Maritz a montré que 65 % des détenteurs d hypothèques (3,8 millions sur 5,85 millions) ont des hypothèques à taux fixe, 29 % (un peu moins de 1,7 million) ont des hypothèques à taux variable, et 7 % (environ 375 000) ont des hypothèques combinées, dans lesquelles une partie du paiement est basée sur un taux fixe et une autre sur un taux variable. Dans cette édition de l étude ACCHA / Maritz (comme c était le cas il y a un an) les prêts hypothécaires à taux variables sont les plus populaires auprès des emprunteurs de 35 à 54 ans. Tableau 2-1 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, Par groupe d âge Type de prêt hypothécaire 18-34 35-54 55 + Total À taux fixe 67 % 63 % 66 % 65 % Taux variable ou révisable 26 % 31 % 28 % 29 % Combiné 7 % 6 % 6 % 7 % Tous les types 100 % 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Comme on le voit dans la première colonne du prochain tableau, parmi les hypothèques pour des maisons qui avaient été achetées ou parmi les renouvellements d hypothèque entre 2011 et l heure actuelle, la distribution est très similaire. Les prêts hypothécaires à taux fixes restent le choix majoritaire. Tableau 2-2 Pourcentage des prêts hypothécaires par type, Pour les prêts hypothécaires à l achat et les renouvellements récents Type de prêt hypothécaire Achat pendant 2011-2012 Renouvellement ou refinancement en 2011-2012 Tous les prêts hypothécaires À taux fixe 66 % 64 % 65 % Taux variable ou révisable 28 % 28 % 29 % Combiné 6 % 8 % 7 % Tous les types 100 % 100 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Les données du sondage de l ACCHA montrent aussi les types de taux d intérêt avant le renouvellement. Le tableau 2,3, ci-dessous, résume les données pour les titulaires d hypothèques qui ont renouvelé entre 2011 et l heure actuelle. En voici comment on doit lire ce tableau en prenant la première rangée de données : «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page12
51 % des prêts hypothécaires qui ont été renouvelés au cours de l année avaient un taux fixe avant le renouvellement et un taux fixe par la suite. 11 % des prêts hypothécaires à taux variable avant le renouvellement ont été remplacés par des prêts à taux fixe. D autre part, en regardant la deuxième rangée de données, 12 % des hypothèques avaient un taux fixe avant le renouvellement, mais ont été convertis en taux variable. La majorité des emprunteurs n ont pas changé leur type de prêt hypothécaire les trois résultats en caractères gras le long de diagonale s additionnent à 71 %. Pour le reste (une minorité substantielle de 29 %), on a changé de type de prêt hypothécaire. Dans l ensemble, le déplacement était à peu près équilibré, laissant les parts par type de prêt hypothécaire essentiellement inchangées. Tableau 2-3 Prêts hypothécaires renouvelés de 2011 à nos jours Types de prêts hypothécaires avant et après le renouvellement Type de prêt hypothécaire antérieur Type de prêt hypothécaire actuel Taux variable ou Tous les Taux fixe Combiné révisable types À taux fixe 51 % 11 % 1 % 63 % Taux variable ou révisable 12 % 16 % 1 % 29 % Combiné 4 % 0 % 4 % 8 % Tous les types 68 % 27 % 5 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Gel des taux hypothécaires L enquête a révélé qu il y a eu une quantité considérable de «gel» (la conversion de taux variable à des prêts hypothécaires à taux fixe). Parmi les 3,8 millions de propriétaires canadiens ayant une hypothèque à taux fixe, 14 % on gelé leur taux au cours des 12 derniers mois (un peu plus de 500 000) et 11 % l ont fait il y a plus d un an (environ 425 000). Parmi ceux qui ont gelé leur taux au cours de la dernière année, un tiers (ou environ 175 000) avaient acheté leur maison récemment (entre 2008 et 2010). Ces données confirment les commentaires émis par les prêteurs indiquant qu ils ont un nombre élevé de nouveaux emprunteurs qui commencent avec les hypothèques à taux variable, mais optent ensuite pour des taux fixes. Parmi ceux qui ont des hypothèques à taux variable, la grande majorité (94 %) sont conscients du fait qu ils ont la possibilité de geler leur taux : environ 100 000 ne sont pas conscients de cette possibilité. Environ 250 000 détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable envisagent de les convertir en taux fixe. D autre part, la majorité (environ 1,3 million sur 1,7 million) n ont soit pas sérieusement pris en considération le gel de leur taux, ou ont envisagé la possibilité, mais ont décidé de s abstenir. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page13
Périodes d amortissement hypothécaire On a posé plusieurs questions aux titulaires de prêts hypothécaires à propos de la période d amortissement. On visait d abord à tracer le profil de leurs choix. Mais, plus important encore, l information a été obtenue sur la mesure dans laquelle les consommateurs ont accéléré le remboursement de leurs prêts hypothécaires. Les titulaires de prêts hypothécaires se sont fait demander quand ils s attendent à avoir remboursé. Ces données sont utilisées pour comparer les attentes actuelles aux durées d amortissement d origine. En outre, les données ont été recueillies auprès des propriétaires qui n ont plus de prêts hypothécaires, pour comparer leurs périodes d amortissement effectives aux périodes initiales. Dans la section suivante (sur les hausses de paiement et les paiements forfaitaires), on trouve des informations sur les mesures prises par les emprunteurs hypothécaires afin de raccourcir leurs durées d amortissement. Une minorité d emprunteurs hypothécaires (25 %) ont des périodes d amortissement de plus de 25 ans, comme on le voit dans la première colonne du prochain tableau. La part a augmenté au cours de la décennie et demie en raison de la disponibilité d hypothèques à plus long terme : la deuxième colonne de données montre la distribution pour les maisons qui ont été achetées au cours de 2011 et à ce jour en 2012. Ces données indiquent que la majorité des nouveaux prêts hypothécaires (60 %) ont des périodes d amortissement standard de 25 ans, mais qu une minorité importante (40 %) ont un amortissement prolongé. À l automne de 2008, le gouvernement fédéral a cessé de garantir les nouveaux prêts hypothécaires avec des périodes d amortissement supérieures à 35 ans (ce qui explique l absence de périodes d amortissement de 40 ans pour les achats récents). En mars 2011, les garanties fédérales ont été retirées pour des périodes d amortissement de plus de 30 ans. Il y aura sans doute une évolution future de la distribution en raison de ces changements de politique. Tableau 2-4 Pourcentage des prêts hypothécaires selon la durée de la période d amortissement initiale Période d amortissement Tous les prêts hypothécaires Habitations achetées en 2011-2012 Jusqu à 25 ans 75 % 60 % Plus de 25 ans 25 % 40 % Y compris... 26-30 ans 15 % 33 $ 31-35 ans 7 % 7 % 36-40 ans 3 % 0 % Total 100 % 100 % Période d amortissement moyenne 23 ans 23 ans Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page14
On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quand ils s attendaient à finir de rembourser leurs prêts. Ces données ont été utilisées pour calculer ce que les périodes d amortissement réelles pourraient être. Le tableau suivant compare ces estimations avec les périodes d amortissement initiales. Si l on se concentre sur les acheteurs qui ont acheté en 2000 ou par la suite (et qui ont toujours des prêts hypothécaires), on constate ce qui suit : Les périodes d amortissement moyen figurant dans les contrats se sont allongées (première colonne). Les périodes prévues d'amortissement total sont demeurées essentiellement inchangées (deuxième colonne). Par conséquent, le montant de «l accélération» (troisième colonne) a augmenté. Année d achat Tableau 2-5 Périodes d amortissement initiale et prévue (moyennes), par année de l achat de l habitation Période d amortissement initiale Période maintenant prévue Variation 2000-2003 20,7 21,3 + 0.7 2004-2007 23,1 19,3-3,8 2008-2012 24,1 19,3-4,8 Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Une analyse encore plus ciblée porte sur un petit sous-ensemble de données : les prêts hypothécaires pour des maisons achetées entre 2008 et nos jours, avec des périodes d amortissement prolongées. Ces données indiquent que la période d amortissement moyenne attendue (22,8 ans) est beaucoup plus courte que la période prévue au contrat (31,9 ans). Le raccourcissement attendu (9,1 ans) s élève à environ 30 % de la période initiale sous contrat. Les interprétations possibles (qui sont étroitement liées) pour ces résultats sont les suivantes : Ces emprunteurs n ont pas l intention de prolonger leur période d amortissement jusqu au maximum prévu dans le contrat. Ils agissent énergiquement pour rembourser leurs prêts hypothécaires (les données indiquées ci-dessous sur les augmentations de paiement et les paiements forfaitaires appuient cette interprétation). Les emprunteurs profitent avec prudence des faibles taux d intérêt actuels ils se laissent des marges de manœuvre budgétaires considérables, qu ils peuvent utiliser pour accélérer le remboursement ou pour absorber les futures hausses de taux d intérêt. D autres recherches de l ACCHA, y compris le rapport de janvier 2011 intitulé «Revue du marché hypothécaire Le risque est minime» viennent étayer cette interprétation. Les emprunteurs qui choisissent des périodes d amortissement prolongées agissent souvent pour se donner de la souplesse pour gérer les incertitudes futures, plutôt que «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page15
par nécessité. Encore une fois, les recherches antérieures de l ACCHA, en particulier les données sur les ratios de service de la dette qui sont contenues dans la «Revue» appuient cette interprétation. L analyse (qui est dérivée plus loin, dans la recherche sur les taux hypothécaires) des versements hypothécaires réels des consommateurs par rapport à ce qui était prévu dans leur calendrier d amortissement donnent à penser que ces emprunteurs paient beaucoup plus qu ils ne le doivent. Même pour ceux qui ont acheté récemment, les paiements «supplémentaires» sont estimés en moyenne à environ 250 $ par mois, ou 3000 $ par année. Cette section se termine par les données de l enquête sur les prêts hypothécaires qui ont été remboursés. Elle montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été remboursés au cours des années 1990 et jusqu à présent, les périodes réelles ont été beaucoup plus courtes que les périodes prévues. La dernière colonne du tableau indique que généralement les périodes d amortissement réelles n ont été que d environ deux tiers des périodes sous contrat. Ces données sur les résultats pour les générations passées d emprunteurs ne prouvent rien sur ce qui sera réalisé par les emprunteurs actuels, mais Pour ceux d entre nous qui croient que les Canadiens ont une culture de remboursement de la dette rapide, les données des tableaux 2-6 et 2-7 fournissent une confirmation. Ils montrent qu il est très possible d accélérer le remboursement de prêts hypothécaires. En combinaison avec les données indiquées ci-dessus et dans la section suivante, nous devrions nous sentir encouragés par les perspectives pour les emprunteurs actuels. Tableau 2-6 Périodes d amortissement initiale et prévue (moyennes), Pour les prêts hypothécaires acquittés, par année d acquittement Année d acquittement Période d amortissement initiale Période d amortissement réelle Variation % de la période initiale années 1990 18,5 12,1-6,4 65 % 2000-2003 18,2 12,6-5,6 69 % 2004-2007 16,8 11,6-5,2 69 % 2008-2012 18,4 11,3-7,1 62 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Hausse des versements et paiements forfaitaires Le sondage ACCHA/Maritz du printemps 2012 a montré que les titulaires de prêt hypothécaire spécialement ceux qui ont acheté leur maison récemment font des efforts considérables pour accélérer le remboursement. Le sondage demandait aux titulaires de prêts hypothécaires «Avez-vous augmenté le montant de vos versements «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page16
hypothécaires ou fait des paiements forfaitaires?» Les réponses au sondage indiquent que des minorités importantes d emprunteurs hypothécaires ont profité de ces options, ce qui réduira les horizons de remboursement pour leurs prêts hypothécaires : Vingt-trois pour cent des titulaires de prêts hypothécaires ont augmenté leurs paiements mensuels au cours de l année écoulée, et 17 % ont augmenté leurs paiements au cours des années antérieures (mais pas dans l année écoulée). Ce qui laisse 60 % qui ont déclaré qu ils n avaient jamais augmenté leurs paiements. Dix-neuf pour cent ont fait un versement forfaitaire sur leur prêt hypothécaire dans la dernière année, et 14 % l ont fait dans les années antérieures (mais pas dans l année écoulée). Ce qui laisse 67 % qui ont déclaré qu ils n avaient jamais effectué de paiements forfaitaires. Certains emprunteurs (10 %) ont fait les deux formes de paiements supplémentaires au cours de l année écoulée. D autre part, 50 % déclarent qu ils n ont fait ni l un ni l autre. Ces paiements sont effectués en plus de l amortissement qui aurait lieu au moyen des paiements réguliers. Parmi ceux qui ont renouvelé leur prêt récemment (de 2011 à nos jours), 30 % ont volontairement accru leur paiement dans l année écoulée (plus élevée que la part de 23 % pour tous les détenteurs de prêts hypothécaires). La part des paiements forfaitaires (16 %) est légèrement inférieure à la moyenne globale de 19 %. En regardant les acheteurs les plus récents (qui ont acheté en 2009 ou après) parmi ceux qui ont des hypothèques, 21 % ont augmenté leurs paiements durant l année écoulée et 19 % ont fait des paiements forfaitaires. Les deux tableaux suivants examinent les augmentations de paiement et les paiements forfaitaires sous deux perspectives : la première est basée sur la longueur du délai qui s est écoulé depuis les propriétés ont été achetées, la seconde est basée sur les périodes d amortissement d origine des prêts hypothécaires. Le premier tableau montre que ceux qui ont acheté leurs propriétés le plus récemment sont aussi les plus susceptibles de faire ces efforts particuliers. Tableau 2-7 Part des détenteurs d hypothèques qui ont fait des paiements supplémentaires au cours des 12 derniers mois, par année où la propriété a été achetée Période d achat On augmenté le Ont fait un paiement paiement forfaitaire Avant 1990 19 % 14 % 1990-1999 20 % 10 % 2000-2003 23 % 18 % 2004-2008 25 % 20 % 2009-2012 21 % 19 % Total 23 % 19 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page17
L enquête a également recueilli des données sur les montants en dollars de ces efforts volontaires supplémentaires, et les données d enquête peuvent être combinées pour calculer les montants totaux. Pour ceux qui, volontairement, ont augmenté leurs paiements réguliers au cours de l année écoulée, le montant moyen d augmentation était de l ordre de 400 $ à 450 $ par mois. Sur près de 5,85 millions de détenteurs de prêts hypothécaires, environ 1,35 million ont volontairement augmenté leurs paiements. Il en résulte une quantité combinée d un peu moins de 600 M$ par mois, ou environ 7 G$ par an. C est l effet des augmentations qui ont été faites au cours de l année écoulée. En outre, les augmentations volontaires qui ont été faites au cours des années antérieures contribuent à un remboursement anticipé des prêts hypothécaires. Les remboursements forfaitaires des détenteurs de prêt hypothécaire ont atteint en moyenne 12 500 $. Environ 1,1 million de débiteurs ont fait ces paiements, ce qui a produit un remboursement global estimé à 13,75 G$. De plus, pour la première fois, le sondage a demandé aux propriétaires sans hypothèque à quel moment ils avaient acquitté leurs prêts hypothécaires, et à ceux qui avaient des dates d acquittement récentes, on a demandé de quel montant, le cas échéant, leur paiement forfaitaire avait été durant la dernière année du prêt hypothécaire. Les données du sondage indiquent que près de 5 % des propriétaires sans hypothèque avaient remboursé leur prêt hypothécaire au cours de 2011 (environ 200 000 sur 3,75 millions de propriétaires sans hypothèque). Ils ont fait un paiement forfaitaire moyen de 21 000 $. En combinant les données, le montant total de cette activité en 2011 était de 4 G$. En ce qui concerne l analyse des périodes d amortissement, l analyse s en tient aux maisons achetées en 2007 ou après, du fait que les périodes prolongées sont une option récente. Ces données indiquent que les propriétaires avec 25 périodes d amortissement par an sont légèrement plus susceptibles d augmenter leurs paiements réguliers ou d effectuer des paiements forfaitaires que ceux qui ont une période d amortissement plus longue. Même ainsi, parmi ceux avec des périodes d amortissement plus longues, les proportions de ceux qui font ces efforts 20 % ont augmenté leur paiement et 18 % ont fait des paiements forfaitaires sont similaires à l ensemble de la population (les taux de 23 % et 19 % indiqués dans le tableau cidessus). «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page18
Tableau 2-8 Par des débiteurs hypothécaires qui ont fait des paiements supplémentaires au cours des 12 derniers mois, selon la durée de la période d amortissement initiale pour les habitations acquises en 2007 ou plus tard Période d amortissement Ont augmenté le paiement Ont fait un paiement forfaitaire Jusqu à 25 ans 24 % 21 % Plus de 25 ans 20 % 18 % Y compris... 30 ans 18 % 14 % 35 ans 20 % 26 % 40 ans 31 % 19 % Total 22 % 20 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Remarque : Les totaux font plus de 100 % car certains consommateurs ont fait les deux types de paiement supplémentaires. Cet instantané illustre l activité pendant une courte période de seulement 12 mois. Il semble très raisonnable de supposer que sur des périodes plus longues, un pourcentage aussi élevé d emprunteurs hypothécaires prendra ces mesures pour raccourcir les délais de remboursement. Au cours des dernières années, il y a eu de nombreuses expressions de préoccupation quant à l utilisation des périodes d amortissement prolongées. Les nouvelles données présentées dans ce rapport suggèrent fortement qu au fil du temps, une part importante des emprunteurs se servent de leurs augmentations de salaire pour rembourser plus rapidement leurs prêts hypothécaires. Cela devrait atténuer les préoccupations sur le danger des amortissements prolongés. Versements hypothécaires non effectués Dans l étude du printemps 2012, on a demandé aux propriétaires s ils avaient déjà manqué un versement hypothécaire. (Cela comprend ceux qui ont des prêts hypothécaires et ceux qui ont acquitté leur hypothèque on n a pas posé ces questions à ceux qui n avaient jamais eu de prêt hypothécaire.) Puisque certains prêteurs offrent des programmes qui permettent de manquer des paiements, on a sondé pour deux options. Dans les deux cas, la grande majorité des emprunteurs hypothécaires n ont jamais manqué un paiement : 10 % ont manqué un ou plusieurs paiements qu ils ont été autorisés à manquer; 6 % ont manqué un ou plusieurs paiements qu ils n étaient pas autorisés à manquer. Ceux qui ont acheté plus récemment sont plus susceptibles d avoir manqué des paiements que les acheteurs de plus longue date. (Toutefois, il est également probable que les acheteurs précédents ont oublié les paiements manqués et par conséquent, le pourcentage global, et les pourcentages pour les périodes antérieures d achat, peuvent être sous-estimés.) «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page19
% d'arriérés Taux d'emploi Tableau 2-9 Pourcentage des propriétaires de maisons qui ont déjà manqué des paiements de prêt hypothécaire, selon l année où la maison a été achetée, et par programme de prêteur Période d achat Paiement(s) manqué(s) qui ont été autorisés Paiement(s) manqué(s) non autorisés Avant 1990 8 % 1 % 1990-1999 9 % 2 % 2000-2006 9 % 4 % 2007-2012 11 % 8 % Total 10 % 6 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. Un autre point de vue s appuie sur les données sur les arriérés hypothécaires de l Association des banquiers canadiens, qui couvrent sept grandes banques (ce qui montre les hypothèques qui sont trois mois ou plus en retard). Les données indiquent qu il y a eu une augmentation des arriérés hypothécaires au cours de la récession, même si les taux d arriérés n ont pas augmenté aussi fortement que lors de la récession du début des années 90. Au cours de la dernière année, le taux d arriérés a diminué. Le taux le plus récent (environ 0,38 % en janvier) montre des signes de reprise, mais il reste au-dessus du 0,25 % observé avant la récession. Le taux actuel ne semble pas préoccupant le taux actuel des arriérés représente moins de 1 emprunteur sur 250. Dans le contexte canadien, la plupart des défauts de paiement sont dus à la capacité réduite à payer, surtout en raison de la perte d emploi, mais aussi des réductions de revenus dues à des heures réduites ou à une réduction des taux de rémunération horaire. La rupture conjugale est aussi une cause de difficultés financières (qui pourrait être classée dans la catégorie de la capacité réduite de payer). Le graphique ci-contre illustre l importance des changements dans la situation de l emploi. Il compare les taux d arriérés avec le «taux d emploi» du Canada (à ne pas confondre avec le taux de chômage ces données montrent le pourcentage d adultes qui ont un travail). Ces données montrent très clairement que les changements à la hausse ou à la baisse du taux d emploi sont suivis quelques mois plus tard par des changements dans le taux d arriérés (dans la direction opposée). Les 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% Taux d'arriérés et taux d'emploi % d'arriérés Taux d'emploi 0.00% 1990 1995 2000 2005 2010 pertes d emplois enregistrées au cours de la récente récession peuvent être considérées comme la principale cause de la hausse récente des arriérés de paiement hypothécaire, car une forte baisse du taux d emploi a été suivie quelques mois plus tard «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page20 65 63 61 59 57 Source : Association des banquiers canadiens, Statistique Canada
d une hausse des taux d arriérés. De même, le taux d emploi à peu près stable depuis la fin de la récession semble expliquer pourquoi le taux d arriérés a diminué lentement. L avenir des taux d arriérés sera fortement influencé par les tendances économiques, et notamment par le taux de création d emplois. Types de représentants hypothécaires consultés On a demandé aux emprunteurs hypothécaires quel type de représentant ils avaient consulté pour obtenir leur prêt hypothécaire actuel et, deuxièmement, par l entremise de quel type de représentant hypothécaire ils avaient obtenu leur hypothèque. Pour tous les prêts hypothécaires actuels (indépendamment du moment où ils ont été obtenus), 55 % ont été obtenus auprès d une banque, 26 % par le truchement d un courtier en prêts hypothécaires, 10 % à partir d une caisse de crédit, 5 % à partir d une assurance-vie ou société de fiducie, et 4 % à partir d une «autre» source. Le tableau ci-dessous se concentre sur les consommateurs qui ont obtenu leur prêt hypothécaire actuel en 2011 (soit une nouvelle hypothèque ou un renouvellement d une hypothèque existante). Le tableau montre les parts pour les nouveaux prêts hypothécaires séparément des prêts hypothécaires qui ont été renouvelés, renégociés, ou transférés. La deuxième colonne de données montre que pour les nouveaux prêts hypothécaires, 50 % ont été obtenus auprès d une banque, 31 % par le truchement de courtier en hypothèques, et 19 % par l entremise d autres types de représentants hypothécaires. La quatrième colonne de données montre que pour les prêts hypothécaires qui ont été renouvelés, 64 % ont été obtenus auprès d une banque, 22 % par le truchement d un courtier en hypothèques, et 14 % par d autres types de représentants. Tableau 2-10 Consultation des conseillers hypothécaires par les consommateurs en 2011 Nouvelle hypothèque Renouvellement Le Prêt obtenu Le Prêt obtenu Type de représentant hypothécaire consommateur par le consommateur par le a consulté un truchement a consulté un truchement conseiller hypothécaire de conseiller hypothécaire conseiller hypothécaire de conseiller hypothécaire Représentant hypothécaire d une banque canadienne 70 % 50 % 79 % 64 % Courtier en hypothèques 62 % 31 % 39 % 22 % Représentant hypothécaire d une caisse populaire 32 % 12 % 14 % 10 % Représentant hypothécaire d une société d assurance-vie ou de 25 % 5 % 7 % 2 % fiducie Autre 5 % 2 % 2 % 2 % Total 192 % 100 % 141 % 100 % Source : Étude Maritz pour l ACCHA, printemps 2012; analyse de l auteur. «Confiance envers le marché hypothécaire canadien» Page21