Prospectus Crédit Hypothécaire au particulier 01/06/2012
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Avant-propos Devenir propriétaire: une des décisions les plus importantes de votre vie! Cette décision nécessite une information préalable, détaillée et objective, concernant de nombreux aspects : le bien immobilier lui-même, la fiscalité, la durée, la variété des formules de crédit hypothécaire,... Depuis de très nombreuses années, Allianz permet à des milliers de clients de réaliser leurs rêves. D abord en leur procurant toutes les informations utiles sur le Crédit Logement, ensuite en les aidant à financer leur projet, tout en apportant des solutions concrètes. Le présent prospectus constitue une première base d informations précieuses, précises et transparentes. De plus, Allianz, ayant adhéré au Code de Conduite Européen en matière de crédit hypothécaire, complète cette information en vous délivrant une Fiche Standardisée, personnalisée et chiffrée en même temps que l offre de crédit. Mais le plus important, à nos yeux, est d en parler. Vous avez déjà bien commencé en consultant un courtier Allianz, il vous aidera à bien ficeler votre projet, en vous proposant le plan financier et les assurances les plus adéquates. Cordialement, Philippe Jonckheere, Directeur Crédits 3
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1. Définition du crédit hypothécaire 11 Le crédit hypothécaire 11 Le crédit hypothécaire réglementé 11 Le crédit hypothécaire permanent d Allianz aux personnes physiques 11 Les conventions d avance consenties par Allianz aux personnes physiques 12 2. Coût d un investissement immobilier 12 Frais d acte d achat 13 Frais d acte d ouverture de crédit hypothécaire ou de mandat hypothécaire 13 3. Comment établir son plan financier? 14 4. Combien pouvez-vous emprunter? 15 5. Mode de remboursement des conventions d avance ou de crédit hypothécaire 17 Remboursement par amortissement du capital 17 Remboursement par reconstitution du capital 20 5
Remboursement du capital à terme fixe 26 Combinaison de divers modes de remboursement 26 6. Durée des conventions d avance ou de crédit hypothécaire 27 En premier rang 27 En second rang 27 7. Taux d intérêt des conventions d avance ou de crédit hypothécaire 28 Comment le taux d intérêt est-il exprimé? 28 Sur quel montant payez-vous des intérêts? 28 Taux fixe ou taux variable? 28 Taux fixe 28 Taux variable 28 Avantages et désavantages d un taux fixe par rapport à un taux variable 32 8. Réductions d intérêt proposées par Allianz 34 9. Majorations de taux réclamées par Allianz 35 10. Affectation ou mandat hypothécaire? 35 11. Application particulière : le crédit de pont 36 12. Conventions d avance ou de crédit hypothécaire à la construction ou à la transformation 37 Fonctionnement 37 Mode de libération des fonds 37 Modalités 38 6
13. Frais propres aux conventions d avance ou de crédit hypothécaire 39 Frais d expertise 39 Frais de dossier 39 Frais légaux inhérents à l hypothèque et autres frais qui pourraient être dus en vertu d autres dispositions légales ou réglementaires 40 14. Indemnités propres aux conventions d avance ou de crédit hypothécaire 40 Indemnité de remploi 40 Indemnité pour mise a disposition 40 15. Tarif des taux d intérêts et frais 40 16. Modalités de paiement des charges des conventions d avance ou de crédit hypothécaire 41 Notre conseil 41 17. Remboursement(s) anticipé(s) 41 18. Contrats d assurance annexés 41 Souscription obligatoire 41 L assurance temporaire décès 42 L assurance contre l incendie et les périls connexes 43 19. Contrats d assurance libres 43 20. Election de domicile et législation applicable 44 7
21. Avantages fiscaux 44 La nouvelle fiscalité hypothécaire habitation unique & propre au 1er janvier 2005 45 La fiscalité hypothécaire classique 46 Avantages fiscaux cumulables avec la fiscalité nouvelle ou la fiscalité classique 49 22. Aides régionales 50 Région Wallonne 50 Région de Bruxelles-Capitale 51 Région flamande 52 23. Code de conduite européen 54 24. Centrale des crédits aux particuliers 54 25. Protection de la vie privée et droits des personnes enregistrées 55 26. Etapes à suivre pour réaliser votre crédit hypothécaire 56 Information générale : prospectus et tarif 56 Demande de crédit et/ou d avance hypothécaire 56 Accusé de réception 56 Examen de votre dossier 56 Offre 57 Signature de l acte d ouverture de crédit hypothécaire contenant la première convention d avance ou du mandat hypothécaire 57 8
Signature de la convention d avance ultérieure ou de la convention de crédit sous seing privé et remise des fonds 57 Assurances-vie adjointes et assurances décès annexées à prime unique 58 Assurances annexées à primes périodiques 58 Modalités de libération des fonds en cas de construction ou de transformation 58 Annexe 1 60 Frais d acte 60 Annexe 2 61 Tableau des mensualités constantes pour un capital prélevé de 100.000 euros 61 Annexe 3 63 Documents et renseignements indispensables à l examen de votre demande d ouverture de crédit hypothécaire et/ou de la convention d avance qui en résulte 63 9
10 Allianz - Crédit hypothécaire au particulier - 01/06/2012
1. Définition du crédit hypothécaire Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme, garanti par l affectation hypothécaire d un ou de plusieurs biens immobiliers, composé de deux conventions : le crédit qui constitue la convention financière par laquelle vous, crédité, reconnaissez avoir reçu une somme d argent et vous engagez à la rembourser selon certaines modalités. la garantie hypothécaire d un ou plusieurs immeubles, qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer la somme d argent que vous avez prélevée ou empruntée. Le crédit hypothécaire réglementé est un crédit hypothécaire bénéficiant de la protection de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire ainsi que de ses arrêtés royaux d exécution. Quel est son but? Le crédit hypothécaire réglementé doit être destiné au financement de l acquisition ou de la conservation de biens immobiliers et servir à : acheter un terrain à bâtir construire, acquérir et/ou transformer une habitation, à occuper ou à louer par le propriétaire, une première ou seconde résidence, un immeuble de rapport se constituer un patrimoine immobilier payer des droits de succession refinancer un crédit hypothécaire en cours contracté dans un des buts précités. Remarques : Les crédits hypothécaires mixtes, ceux destinés partiellement à des fins privées et principalement à des fins commerciales, professionnelles ou artisanales, sont traités aux mêmes conditions ; ils sont toutefois gérés de manière distincte en fonction de leur destination privée et professionnelle afin de tenir compte de leur traitement fiscal différent. Les crédits hypothécaires aux personnes morales (sociétés, asbl,...), aux non-résidents ou à des fins professionnelles sont traités à des conditions comparables. Qui peut contracter le crédit hypothécaire? Trois conditions doivent être remplies pour pouvoir contracter un crédit hypothécaire réglementé : être une personne physique (salarié, indépendant, titulaire de profession libérale,...) avoir son domicile ou sa résidence habituelle en Belgique, au moment de la conclusion du crédit agir principalement à des fins privées, donc étrangères à ses activités commerciales, profes sionnelles ou artisanales. Le crédit hypothécaire permanent d Allianz aux personnes physiques vous permet, dans le cadre de l affectation hypothécaire existante, de solliciter de nouveaux crédits ou de nouvelles avances, sans pour autant devoir repasser devant le notaire prend la forme d un acte notarié d ouverture de crédit hypothécaire contenant la convention de crédit cadre d une durée indéterminée, les conditions générales de ce crédit ainsi que la première ou les deux premières conventions d avance. 11
L affectation hypothécaire (d une durée indéterminée) au profit d Allianz est constituée pour sûreté de créances futures. L affectant hypothécaire peut à tout moment résilier l hypothèque moyennant préavis de six mois ; en cas de résiliation, seules restent garanties par l hypothèque les créances existantes à l expiration des six mois du préavis. Votre avantage : des frais notariaux largement réduits. Les conventions d avance consenties par Allianz aux personnes physiques Le montant de la première convention d avance peut être égal ou inférieur au montant de l affectation hypothécaire et doit s élever à 25.000 euros minimum. Les nouvelles avances se réalisent par conventions sous seing privé. Celles-ci doivent porter sur un montant de 10.000 euros minimum. Toutes ces avances ont une durée déterminée et tombent sous le champ d application de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire (voir page 5). Ces avances se réalisent sous forme : de prêt en cas de prélèvement total des fonds lors de la signature de la convention d avance d ouverture de crédit en cas de libération des fonds par tranches dans le cadre d une construction ou de transformations (voir point 12). 2. Coût d un investissement immobilier En plus du prix d acquisition de votre futur bien immobilier, vous devez tenir compte de certains frais non négligeables. TVA et honoraires d architecte Si vous faites construire un nouvel immeuble (également clé sur porte), ou achetez un immeuble construit récemment dont le revenu cadastral n a pas encore été fixé, vous êtes redevable d une TVA de 21% (appliquée sur l ensemble des factures établies par les différents entrepreneurs ou sur le prix stipulé au contrat en cas d achat d un immeuble clé sur porte ou récemment construit). Un taux TVA réduit à 6% est applicable pour toutes transformations réalisées dans un immeuble d habitation de plus de quinze ans. Les honoraires d architecte varient en fonction de l importance des études et du volume des travaux ; ils doivent être augmentés de la TVA. Le barème est établi par le Conseil de l Ordre des Architectes. 12
Frais d acte d achat Les frais d acte d achat comprennent les droits d enregistrement, les honoraires du notaire, les frais divers, et pour certaines formes de vente les frais de publicité et de procédure. Les droits d enregistrement normaux représentent en régions wallonne et de Bruxelles- Capitale 12,50% du prix déclaré dans l acte de vente pour des terrains ou des immeubles construits qui ne sont plus soumis au régime de la TVA ; ils représentent 10% dudit prix en région flamande. En région de Bruxelles-Capitale la base imposable est réduite de 60.000 euros, voire de 75.000 euros, sous certaines conditions ; en région flamande de 15.000 euros. Sauf en région de Bruxelles-Capitale, un taux réduit est prévu pour les habitations dites modestes, c est-à-dire dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros augmenté en fonction du nombre d enfants à charge. Ce taux est d application immédiate si le revenu cadastral est fixé ; s il n est pas encore fixé ou s il est sujet à révision, l enregistrement procédera à l encaissement du taux le plus élevé et à un remboursement ultérieur le cas échéant. Les honoraires du notaire sont tarifés par arrêté royal. Les frais divers de l acte sont les autres frais nécessités pour la rédaction de l acte : certificats hypothécaires, droit d écriture, recherches fiscales, relevé cadastral, etc... Aux droits d enregistrement, frais divers et honoraires du notaire dus en cas de vente de gré à gré, s ajoutent les frais de publicité en cas de vente publique volontaire ou judiciaire et les frais de procédure en cas de vente publique judiciaire. Ces frais sont payables dans les quel ques jours de l adjudication définitive ; ce délai est déterminé au cahier des charges de la vente. Les frais divers et les honoraires sont soumis à la TVA de 21%. Nous vous conseillons vivement de consulter votre notaire afin d obtenir de plus amples informations. Frais d acte d ouverture de crédit hypothécaire ou de mandat hypothécaire Donnés à titre indicatif en annexe 1 en ce qui concerne les frais d acte d ouver ture de crédit. L affectation hypothécaire nécessite un acte notarié en droit belge, ce qui entraîne des frais. Ils comprennent les droits d enregistrement, les droits d hypothèque, les frais divers et les honoraires du notaire. Les frais divers et les honoraires sont soumis à la TVA de 21%. La région flamande accorde une exonération du droit d enregistrement de 1% à concurrence de la première tranche de 100.000 euros dans le cadre du crédit hypothécaire destiné à financer l habitation unique. Cette exonération est convertie en une augmentation de l abattement de 15.000 euros pour l acquisition à 25.000 euros en cas d application du droit d enregistrement normal de 10% et à 35.000 euros en cas d application du droit d enregistrement réduit de 5%. Le mandat hypothécaire nécessite également un acte notarié. Il est moins coûteux mais non tarifé. 13
3. Comment établir son plan financier? Avant d examiner les possibilités en matière de crédit hypothécaire, nous vous conseillons vivement d établir le passif et l actif de l opération immobilière envisagée. Vous devez, en d autres termes, comparer le coût global de l opération immobilière (prix d achat, coût des travaux, TVA, frais d acte d acquisition, frais d acte d ouverture de crédit hypothécaire et/ou mandat hypothécaire) d une part aux moyens financiers (fonds propres et fonds du crédit hypothécaire) d autre part, selon le schéma suivant : Acquisition d un logement existant Schéma Exemple Acquisition : prix 125.000 frais notariés 18.200 Crédit : frais notariés pour un crédit de 100.000 2.800 Total : 146.000 Fonds propres : 46.000 Résultat final = montant du crédit 100.000 Acquisition d un logement existant à transformer Schéma Exemple Acquisition : prix 100.000 frais notariés 15.000 Transformation : coût des travaux 25.000 TVA relative aux travaux (au taux de 6%*) 1.500 frais d architecte TVA comprise (au taux de 21%) 3.040 Crédit : frais notariés pour un crédit de 100.000 2.800 Total : 147.340 Fonds propres : 47.340 Résultat final = montant du crédit 100.000 Nouvelle construction, acquisition sur plan ou à l état neuf Schéma Exemple Terrain : prix d acquisition 75.000 frais notariés 11.800 Construction : coût des travaux 150.000 TVA relative aux travaux (au taux de 21%) 31.500 frais d architecte TVA comprise (au taux de 21%) 14.218 frais de raccordement 1.250 Crédit : frais notariés pour un crédit de 200.000 4.500 Total : 288.268 * en cas d habitation de plus de quinze ans et de 21% dans les autres cas. Fonds propres : 88.268 Résultat final = montant du crédit 200.000 14
4. Combien pouvez-vous emprunter? Le montant qui vous sera accordé par Allianz dépend de votre solvabilité, de la nature de la garantie hypothécaire, de sa valeur ainsi que de la quotité d intervention. Votre solvabilité Le remboursement de votre crédit hypothécaire (intérêts, capital et primes d assurance) ne doit pas menacer l équilibre de votre budget. L examen du budget des ménages démontre qu il est difficile de consacrer plus de 30 à 35% du revenu mensuel net total (salaires, appointements, loyers,...) au paiement des mensualités d un crédit hypothécaire et d autres crédits éventuels (financement auto,...). La nature de la garantie hypothécaire En fonction du but de l opération de crédit sont acceptés comme garantie hypothécaire les immeubles d habitation (maison, villa, bungalow, appartement, maison de rapport,...) et les terrains à bâtir. La valeur de la garantie hypothécaire Pour tous les crédits, la valeur prise en considération est la valeur en vente normale (de gré à gré). Cette valeur consiste en une estimation du prix que peut normalement demander et espérer obtenir pour son habitation un propriétaire à l occasion d une vente de gré à gré dans un délai de six mois, compte tenu du marché immobilier local. Elle tient compte de critères tels que la situation, la qualité, la conception et la facilité de réalisation de la garantie hypothécaire,... Cette estimation est réalisée selon des critères objectifs, par un expert agréé et désigné par Allianz ou, le cas échéant, sur base d un compromis. Allianz n accorde pas de crédits hypothécaires sur des habitations d une valeur inférieure à 75.000 euros. Les quotités d intervention La quotité d intervention est le pourcentage de la valeur prise en considération (voir La valeur de la garantie hypothécaire ci-avant) de la garantie hypothécaire qu Allianz vous permet d emprunter. La quotité d intervention varie en fonction de la solvabilité, du rang occupé par l inscription hypothécaire, de la nature de la garantie hypothécaire, du mode de remboursement et de l objet du crédit ou de l avance. En premier rang L inscription hypothécaire occupe le premier rang lorsqu aucune autre hypothèque n a été prise antérieurement sur le même bien. En second rang L inscription hypothécaire occupe le second rang lorsque l immeuble est déjà hypothéqué au profit d un créancier autre qu Allianz. 15
La décision d octroi d un crédit en second rang tient compte du montant restant dû de la créance existant en premier rang augmenté de deux ans d intérêts et des accessoires. Dans les deux hypothèses, la quotité peut s élever jusqu à 100% du plus petit des deux montants entre le prix de vente repris au compromis, à confirmer à l acte de vente notarié, et la valeur de vente de gré à gré reprise à l expertise. En cas de vente publique, la quotité peut s élever jusqu à 100% du plus petit des deux montants entre le prix d adjudication, repris à l attestation du notaire, et la valeur de vente de gré à gré déterminée par expertise. En cas de construction ou d acquisition d un logement existant à transformer, la quotité peut s élever jusqu à 100% du plus petit des deux montants entre le prix de vente repris au compromis (à confirmer à l acte de vente notarié) ou à l acte de vente notarié selon le cas, majoré du coût total des travaux, TVA comprise, d une part et la valeur de vente de gré à gré reprise à l expertise d autre part. En cas de refinancement d un crédit logement en cours, la quotité peut s élever jusqu à 100% de la valeur de vente de gré à gré, fixée à l expertise. La quotité d intervention de 100% maximum est ramenée à : 90% en cas d immeuble(s) de rapport intégralement destiné(s) au logement 80% en cas de crédit supérieur à 500.000 75% en cas d immeuble(s) de rapport partiellement destiné(s) au logement. Si le capital demandé dépasse le seuil, fixé au tarif en annexe, une expertise sera toujours exigée. Des quotités particulières sont prises en considération en cas de crédit reconstitué par assurance-vie liée à des fonds d investissement ou remboursable à terme fixe (voir point 5 Modes de remboursement des conventions d avance ou de crédit hypothécaire). 16
5. Mode de remboursement des conventions d avance ou de crédit hypothécaire Remboursement par amortissement du capital Principe Chaque mois vous payez une fraction en intérêts et une fraction en capital ; le montant en intérêts est dégressif, celui-ci étant calculé sur le capital solde restant dû. Mensualités constantes Chaque mois vous payez une charge constante comprenant une partie en intérêts et une partie en capital. La partie en intérêts, importante en début de crédit est dégressive, tandis que la partie en capital est progressive. 17
Exemple : Capital prélevé : 100.000 Durée : 20 ans Taux fixe : mensuel : 0,407% Mensualité constante : 653,56 annuel : 5,00% Décomposition de la charge mensuelle lors de la 1ère année ainsi qu à la fin de chaque année 5 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Intérêts Capital Mensualité Les intérêts étant calculés sur le solde restant dû et la charge restant constante, les intérêts diminuent au fur et à mesure que vous amortissez le capital, ce qui vous permet d amortir de plus en plus de capital (voir tableau en annexe 2). Mois Mensualité Fraction en intérêts Fraction en capital Capital amorti Capital solde restant dû 1er 653,56 407,00 246,56 246,56 99.753,44 2ème 653,56 405,99 247,57 494,13 99.505,87 3ème 653,56 404,98 248,58 742,71 99.257,29 4ème 653,56 403,97 249,59 992,30 99.007,70 5ème 653,56 402,96 250,60 1.242,90 98.757,10 6ème 653,56 401,94 251,62 1.494,52 98.505,48 7ème 653,56 400,91 252,65 1.747,17 98.252,83 8ème 653,56 399,89 253,67 2.000,84 97.999,16 9ème 653,56 398,85 254,71 2.255,55 97.744,45 10ème 653,56 397,81 255,75 2.511,30 97.488,70 11ème 653,56 396,78 256,78 2.768,08 97.231,92 12ème 653,56 395,73 257,83 3.025,91 96.974,09 24ème 653,56 382,85 270,71 6.202,97 93.797,03 36ème 653,56 369,33 284,23 9.538,71 90.461,29 48ème 653,56 355,13 298,43 13.041,06 86.958,94 60ème 653,56 340,23 313,33 16.718,35 83.281,65 72ème 653,56 324,57 328,99 20.579,32 79.420,68 84ème 653,56 308,15 345,41 24.633,13 75.366,87 96ème 653,56 290,89 362,67 28.889,43 71.110,57 108ème 653,56 272,77 380,79 33.358,32 66.641,68 120ème 653,56 253,76 399,80 38.050,42 61.949,58 132ème 653,56 233,79 419,77 42.976,88 57.023,12 144ème 653,56 212,82 440,74 48.149,42 51.850,58 156ème 653,56 190,81 462,75 53.580,31 46.419,69 168ème 653,56 167,70 485,86 59.282,46 40.717,54 180ème 653,56 143,43 510,13 65.269,43 34.730,57 192ème 653,56 117,94 535,62 71.555,44 28.444,56 204ème 653,56 91,19 562,37 78.155,42 21.844,58 216ème 653,56 63,10 590,46 85.085,06 14.914,94 228ème 653,56 33,61 619,95 92.360,83 7.639,17 240ème 653,56 2,64 650,92 100.000,00 0,00 Total des intérêts payés : 56.854,40 18
Area diagram 25 20 15 Amortissements mensuels constants Chaque mois, vous payez une charge constante comprenant une partie en intérêts et une partie en capital. La partie en intérêts, importante en début de crédit est dégressive, tandis que la partie en capital est progressive. 10 5 0 82 84 86 88 90 92 94 96 98 Lorem Autem Ipsum Exemple : Capital prélevé : 100.000 Durée : 20 ans Taux fixe : mensuel : 0,407% Amortissement mensuel constant : 416,67 annuel : 5,00% Décomposition de la charge mensuelle lors de la 1ère année ainsi qu à la fin de chaque année Mois Charge mensuelle Intérêts Amortissement mensuel en capital soit Capital amorti Capital solde restant dû 100.000 / 240 1er 823,67 407,00 416,67 416,67 99.583,33 5 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Intérêts Capital Charge mensuelle Cette formule qui amortit plus rapi dement le capital est la formule la moins chère à long terme mais entraîne toutefois une charge plus lourde en début de crédit. Remarque importante en cas de nouvelle construction uniquement : Vous pouvez être dispensé, à votre demande, d amortir le capital pendant une période initiale de vingt-quatre mois maximum qui correspond en général à la période de prélèvement du capital en tranches ; cette période initiale sera suivie par la formule à mensualités ou à amortissements constants. Le tableau d amortissement prendra alors cours le premier jour du deuxième mois suivant le prélèvement de la dernière tranche et au plus tard le premier jour du vingt-cinquième mois. 2ème 821,96 405,30 416,66 833,33 99.166,67 3ème 820,28 403,61 416,67 1.250,00 98.750,00 4ème 818,58 401,91 416,67 1.666,67 98.333,33 5ème 816,88 400,22 416,66 2.083,33 97.916,67 6ème 815,19 398,52 416,67 2.500,00 97.500,00 7ème 813,49 396,82 416,67 2.916,67 97.083,33 8ème 811,79 395,13 416,66 3.333,33 96.666,67 9ème 810,10 393,43 416,67 3.750,00 96.250,00 10ème 808,41 391,74 416,67 4.166,67 95.833,33 11ème 806,70 390,04 416,66 4.583,33 95.416,67 12ème 805,02 388,35 416,67 5.000,00 95.000,00 24ème 784,67 368,00 416,67 10.000,00 90.000,00 36ème 764,32 347,65 416,67 15.000,00 85.000,00 48ème 743,97 327,30 416,67 20.000,00 80.000,00 60ème 723,62 306,95 416,67 25.000,00 75.000,00 72ème 703,27 286,60 416,67 30.000,00 70.000,00 84ème 682,92 266,25 416,67 35.000,00 65.000,00 96ème 662,57 245,90 416,67 40.000,00 60.000,00 108ème 642,22 225,55 416,67 45.000,00 55.000,00 120ème 621,87 205,20 416,67 50.000,00 50.000,00 132ème 601,52 184,85 416,67 55.000,00 45.000,00 144ème 581,17 164,50 416,67 60.000,00 40.000,00 156ème 560,82 144,15 416,67 65.000,00 35.000,00 168ème 540,47 123,80 416,67 70.000,00 30.000,00 180ème 520,12 103,45 416,67 75.000,00 25.000,00 192ème 499,77 83,10 416,67 80.000,00 20.000,00 204ème 479,42 62,75 416,67 85.000,00 15.000,00 216ème 459,07 42,40 416,67 90.000,00 10.000,00 228ème 438,72 22,05 416,67 95.000,00 5.000,00 240ème 418,37 1,70 416,67 100.000,00 0,00 Total des intérêts payés : 49.043,40 19
Remboursement par reconstitution du capital Principe Une assurance-vie mixte, souscrite ou à souscrire sur votre tête auprès d Allianz, vous permettra de reconstituer le capital de l avance ou du crédit. Elle sera adjointe à votre avance ou à votre crédit hypothécaire dont elle garantit le remboursement, soit immédiatement en cas de décès, soit au terme du contrat en cas de vie de l assuré-crédité à ce moment. Le capital assuré au terme en cas de vie, égal à celui en cas de décès, correspond donc au capital de l avance ou du crédit. Dans certains cas, la reconstitution du capital s opère au moyen d un contrat d assurance distinct. Le capital décès, égal au capital vie, fait alors l objet d un contrat d assurance annexé (voir point 18 - Contrats d assurances annexés). Assurance-vie mixte individuelle flexible Plan for Life + et/ou Invest for Life En Plan for Life +, le taux de capitalisation appliqué aux primes versées est garanti pendant toute la durée du contrat. Aucune garantie de taux n est accordée pour les primes avant leur versement. Le produit Plan for Life + est basé sur des primes périodiques, tandis que le produit Invest for Life fait l objet d une prime unique. Le taux de capitalisation en Invest for Life est garanti pendant huit ans maximum. Ces produits flexibles font partie de la branche 21 et participent aux bénéfices de la compagnie d assurances. Il est permis de combiner Plan for Life + et Invest for Life. Extrait de notre tarif Plan for Life + : Primes annuelles assurant un capital de 50.000 euros (sous réserve d un questionnaire ou d un examen médical favorable) : Terme Assuré = Fumeur Age de l'assuré 25 ans 30 ans 35 ans 40 ans 45 ans 65 ans/homme non 840,18 1.026,03 1.276,52 1.627,77 2.148,93 65 ans/homme oui 865,92 1.057,22 1.315,21 1.676,70 2.211,45 65 ans/femme non 811,47 990,24 1.231,69 1.571,51 2.078,43 65 ans/femme oui 829,99 1.012,31 1.258,84 1.605,90 2.123,09 Il en résulte qu afin de garantir la reconstitution au terme, les primes futures seront majorées dès que le taux de capitalisation baisse ; elles peuvent être diminuées à votre demande si le taux de capitalisation augmente. 20
Exemple : Pour un capital prélevé de 100.000 euros reconstitué à concurrence de 50.000 euros sur la tête de Monsieur, âgé de 35 ans, et de 50.000 euros sur la tête de Madame, également âgée de 35 ans, au taux mensuel fixe de 0,407% (taux annuel de 5,00%), vous payerez chaque mois pendant 30 ans : Intérêts mensuels Primes d assurance-vie individuelle Plan for Life + mensuelles Monsieur (terme 65 ans fumeur âge 35 ans) Madame (terme 65 ans non-fumeuse âge 35 ans) Total 407,00 euros 113,92 euros 105,97 euros 626,89 euros Assurance-vie mixte individuelle classique à taux de capitalisation garanti Le taux de capitalisation initial est garanti pendant toute la durée du contrat d assurancevie, ce produit fait partie de la branche 21. L assurance-vie mixte ne participe pas aux bénéfices de la compagnie d assurance, à concurrence du montant reconstituant l avance ou le crédit hypothécaire. Aux primes de l assurance-vie mixte individuelle, dont le montant dépend de l âge de l assuré-crédité, viennent s ajouter les intérêts. Les primes d assurance sont payables par anticipation. Ces primes sont annuelles et peuvent être fractionnées. En cas de fractionnement semestriel, trimestriel ou mensuel, les primes sont majorées respectivement de 2%, 3% ou 4%. Il y a lieu d ajouter aux primes, des frais de quittance. Si le ménage compte deux revenus professionnels, il est préférable de répartir la reconstitution par assurance-vie mixte individuelle sur les deux têtes proportionnellement aux deux revenus. Cela s avère d autant plus indiqué que le tarif pratiqué pour les femmes, vu leur espérance de vie plus longue, est plus intéressant et que la répartition permet d optimiser le bénéfice fiscal (voir point 21 - Avantages fiscaux). Exemple : Les revenus d un ménage proviennent, à concurrence de 70%, de Monsieur qui travaille à temps plein et à concurrence de 30% de Madame, qui travaille à mi-temps. Dans la mesure où les deux revenus cumulés sont nécessaires au remboursement de l avance, il semble indiqué de répartir la reconstitution par assurance-vie mixte individuelle dans la même proportion. Allianz ne commercialise plus ce produit d assurance-vie mixte individuelle classique ; la reconstitution au moyen d un contrat existant reste bien entendu possible. 21
Assurance-vie groupe classique à taux de capitalisation garanti Le taux de capitalisation initial est garanti pendant toute la durée du contrat d assurance-vie groupe ; ce produit fait partie de la branche 21. Si votre employeur a souscrit, à votre profit, une assurance de groupe classique auprès d Allianz et si le règlement d assurance de groupe le permet, cette assurance peut reconstituer votre avance ou votre crédit hypothécaire. Elle garantit le remboursement du capital prélevé, soit immédiatement en cas de décès, soit au terme du contrat en cas de vie de l assuré-crédité. Elle sera adjointe à votre avance ou à votre crédit hypothécaire. Le paiement des primes est effectué au moyen d allocations (à charge de l employeur) et de cotisations (à charge de l assuré) ; ces dernières sont prélevées par l employeur sur le salaire de l assuré. En plus des contrats réglementaires (contrats «allocation» et contrats «cotisation») établis sur base du règlement d assurance de groupe, vous pouvez également souscrire des contrats personnels complémentaires auprès d Allianz. L assurance groupe continue à participer aux bénéfices de la compagnie d assurance même si elle reconstitue une avance ou un crédit hypothécaire. Si l avance ou le crédit hypothécaire est reconstitué par des contrats d assurance groupe réglementaire, l opération immobilière doit être réalisée dans le chef de l assuré-crédité et porter sur un bien sis dans l E(space) E(conomique) E(uropéen), ceci pour des raisons fiscales. Remarques importantes : Les modes de remboursement par assurance-vie mixte individuelle et assurance-vie groupe classiques et/ ou flexible peuvent se combiner. Ce sera le cas lorsqu un des deux conjoints bénéficie des avantages de l assurance de groupe souscrite par son employeur auprès d Allianz, pour autant que les taux soient fixes. Le tarif des taux d intérêt et frais (voir point 15) établira des taux différents en cas de reconstitution tant par assurance-vie mixte individuelle que par assurance-vie groupe en fonction de la date de souscription du contrat d assurance. En effet, le taux technique ou de capitalisation de 4,75% l an a progressivement diminué depuis le 1er janvier 1999. Exemple : Vous participez à l assurance de groupe que votre employeur a souscrit auprès d Allianz. Vous affectez vos contrats réglementaires au remboursement de votre avance ou crédit hypothécaire. Pour un capital prélevé de 100.000 euros au taux mensuel fixe de 0,407% (taux annuel de 5%), vous payerez chaque mois 407 euros à titre d intérêts. Au terme de l avance ou du crédit et de l assurance de groupe, le capital de l avance ou du crédit hypothécaire sera prélevé sur les capitaux liquidés de votre assurance groupe. Assurance-vie groupe flexible Le mécanisme de l assurance de groupe flexible est identique à celui de l assurance de groupe classique : paiement des allocations par l employeur et des cotisations par l assuré-crédité maintien de l attribution des participations bénéficiaires réalisation d une opération immobilière dans l E(space) E(conomique) E(uropéen) en cas de reconstitution par les contrats réglementaires. Ce produit flexible fait partie de la branche 21 comme l assurance-vie groupe classique. Le taux de capitalisation flexible peut, par définition, évoluer dans le temps ; pour assurer la reconstitution au terme, les primes (allocations et/ou cotisations) augmenteront ou diminueront selon que le taux de capitalisation baissera ou augmentera (voir, à ce sujet, Assurance-vie mixte individuelle flexible Plan for Life +, ci-avant). 22
L hypothèque d investissement Le mécanisme de remboursement est identique à celui décrit pour l assurance-vie mixte individuelle classique et flexible. L assurance reconstitutive, d une durée égale à celle de l avance ou du crédit hypothécaire, est liée à des fonds d investissement. Cette assurance de la branche 23 ou d un produit mixte branches 21 et 23 doit être souscrite auprès d Allianz. Elle ne garantit pas de rendement ni de valeur au terme. En fonction de l évolution boursière celle-ci peut, par conséquent, être inférieure, égale ou supérieure au capital de l avance ou du crédit hypothécaire. Ce produit s adresse à des candidats emprunteurs ayant un profil boursier et peut se contracter pour un crédit de 75.000 euros minimum, d une durée de quinze ans minimum (voir point 6). Chaque mois, vous payez une prime d assurance ainsi que des intérêts. Votre intermédiaire peut vous communiquer une simulation prenant en considération les paramètres suivants : le capital à rembourser la durée de l assurance qui doit correspondre à celle de l avance ou du crédit une quotité d intervention de : 50% maximum pour l acquisition de la première habitation, et 80% maximum pour l acquisition d une seconde résidence ou d un immeuble de rapport. Ces quotités sont calculées de la manière décrite au point 4. un taux de reconstitution maximum renseigné au tarif en annexe, qui peut être diminué à votre demande par souci de prudence. le choix du ou des fonds (actions, obligations, etc. ) ; consultez notre documentation commerciale contenant des fiches spécifiques par type de fonds. Il est, en outre, vivement conseillé que la charge (composée de la prime d assurance périodique et des intérêts) ne soit inférieure à celle d un crédit à mensualités constantes aux mêmes conditions de taux et de durée. Exemple : Vous comptez contracter une avance ou un crédit hypothécaire de 100.000 euros pour financer partiellement l achat d une seconde résidence. Comparons un Crédit Logement à mensualités constantes et un Crédit Logement Capital Life remboursables tous les deux en 20 ans à taux fixe. Le taux de reconstitution de l assurance branche 23 composée majoritairement d actions s élève à 6%. 23
Crédit Logement à mensualités constantes Crédit Logement branche 23 Capital 100.000 Capital 100.000 Taux : Taux : - mensuel 0,407% - mensuel 0,407% - annuel 5,00% - annuel 5,00% Taux théorique de capitalisation des primes : - mensuel 0,487% - annuel 6,00% Mensualité (intérêts & capital) 653,56 Intérêts mensuels 407,00 Prime théorique mensuelle branche 23 : 236,05 Prime minimum recommandée : Mensualité Intérêts mensuels 653,56 407,00 = 246,56 Remboursement mensuel total 653,56 Remboursement mensuel total Avec prime théorique 407,00 + 236,05 643,05 Avec prime recommandée 407,00 + 246,56 653,56 Si la prime minimum recommandée de 246,56 euros est capitalisée au taux théorique de capitalisation des primes soit 6,00%, le montant obtenu sera de 104.454,38 euros. Le montant total des versements est, lui, identique à celui d un crédit logement à mensualités constantes. Par rapport au montant de 100.000 euros emprunté au départ, la différence, c est-à-dire la plus-value, est de 4.454,38 euros. Pour une assurance ou un crédit hypothécaire d une durée de quinze ans minimum, la prime mensuelle peut le cas échéant être remplacée, partiellement ou totalement, par une prime unique financée par fonds propres et dont le montant est déterminé en fonction du taux de reconstitution renseigné au tarif en annexe. Vous devez en outre souscrire une assurance temporaire décès à capital constant pour la même durée que celle de l avance ou du crédit hypothécaire (voir point 18 - Contrats d assurances annexés), qui peut bénéficier de la réduction d impôt (voir point 21 - Avantages fiscaux). Cette assurance temporaire décès à capital constant offre la meilleure garantie, mais a pour inconvénient une tendance à la surassurance et donc à un certain surcoût, étant donné que l assurance contient elle-même une couverture décès dont l évolution est difficile à prévoir. Deux alternatives se présentent toutefois : la souscription d une assurance temporaire décès du solde restant dû (voir point 18), qui peut, par contre, entraîner un effet de sous-assurance à un moment donné en fonction de l évolution boursière de l assurance. le prélèvement périodique (généralement mensuel) du risque décès sur la réserve de la police ; dans cette hypothèse la couverture décès comblera la différence entre le capital de l avance ou du crédit hypothécaire et la réserve déjà constituée ; comme cette couverture décès représente un coût, les taux de reconstitution maxima renseignés au tarif en annexe, doivent être diminués de 1% pour la financer. 24
En cours d avance ou de crédit hypothécaire, vous pouvez modifier le choix du ou des fonds ou passer d un fonds à un autre moyennant l accord préalable du créancier hypothécaire. En effet, en passant d un fonds de placement à risque élevé à un fonds de placement à risque moins élevé (plus d obligations et moins d actions), il n est pas exclu que la prime d assurance-vie Capital Life ou Multi-Invest doive être majorée. En cours d avance ou de crédit hypothécaire, vous pouvez toujours passer du contrat branche 23 à une assurance-vie mixte individuelle flexible Plan for Life + et/ou Invest for Life (branche 21). Cette option peut s avérer intéressante si vous vous trouvez suffisamment proche du terme et/ou si vous avez reconstitué un capital, en cas de vie, significatif par rapport au capital de l avance ou du crédit hypothécaire. Ainsi vous pourrez vous prémunir contre l éventuelle chute rapide de la valeur du fonds de placement et veiller de la sorte à ce que l avance ou le crédit hypothécaire puisse être remboursé intégralement au terme convenu. Les assurances-vie liées à des fonds d investissement ne bénéficient d aucun avantage fiscal. En cas d application de la fiscalité nouvelle habitation unique & propre (voir point 21 - Avantages fiscaux), l optimisation fiscale des intérêts hypothécaires uniquement risque d être plus difficile à atteindre. En cas d application de la fiscalité classique (voir point 21), nous vous conseillons vivement de ne recourir à ce type de reconstitution qu après épuisement des modes de remboursement bénéficiant de la réduction d impôt. Conclusion L hypothèque d investissement constitue à la fois une opportunité et un risque. Une opportunité Si au terme de l avance ou du crédit hypothécaire, la valeur reconstituée est supérieure au capital de l avance ou du crédit, vous disposerez librement de la différence. Un risque Si, au contraire, au terme de l avance, la valeur reconstituée est inférieure au capital de l avance ou du crédit, vous devrez combler la différence au moyen de votre épargne personnelle. La compensation entre le capital de l avance ou du crédit et la valeur reconstituée s opérera automatiquement au terme. Si vous ne disposez pas de fonds propres suffisants pour combler cette différence, Allianz vous accordera une nouvelle avance ou un nouveau crédit aux conditions du jour. Allianz s engage à ne pas imposer de nouvelles formalités médicales pour une assurance du solde restant dû ou temporaire décès constante dans cette hypothèse mais attire dès à présent votre attention sur le caractère potentiellement onéreux de cette prime déterminé e.a. par l âge à la souscription. L assurance de groupe flexible liée à des fonds d investissement Ce mode de remboursement est comparable à l hypothèque d investissement. La différence consiste dans son financement, partiellement à charge de l employeur. 25
Remboursement du capital à terme fixe Dans cette formule, le capital est stipulé remboursable en une fois au terme de l avance ou du crédit ; tout au long de l avance ou du crédit vous ne payerez que des intérêts. Cette formule est indiquée si vous attendez une rentrée d argent importante, par exemple par la vente d un immeuble d ici trois à cinq ans. Exemple : Capital prélevé : 100.000 Durée : 5 ans Taux fixe : mensuel : 0,407% Charge mensuelle 407 annuel : 5,00% constante en intérêts : Ce n est qu au terme de l avance ou du crédit (après cinq ans) que vous payerez l intégralité du capital en un seul virement. Cette formule de remboursement est réservée aux crédits en premier rang sur habitations bâties ou à bâtir, la quotité d intervention étant limitée à 60% calculée de la manière décrite au point 4 et la durée de l avance ou du crédit à trente ans maximum. Allianz réclame une majoration de taux, renseignée au tarif en annexe, par rapport aux crédits remboursables par amortissement du capital. Cette quotité de 60% peut être majorée jusqu à 80% maximum de la valeur de rachat nette d une assurance-vie individuelle ou groupe classique ou flexible (branche 21) ou liée à des fonds d investissement (branche 23) ou encore un produit de capitalisation (branche 26). L assurance-vie ou le produit de capitalisation doit avoir été souscrit auprès d Allianz moyennant cession de bénéfice, outre bien entendu l affectation hypothécaire. Le mandat hypothécaire est exclu dans ce mode de remboursement s il dépasse dix ans. Combinaison de divers modes de remboursement Deux de ces modes de remboursement, à savoir le remboursement : par mensualités constantes par amortissements mensuels constants par assurance-vie mixte individuelle flexible Plan for Life + et / ou Invest for Life par assurance-vie mixte individuelle classique à taux de capitalisation garanti par assurance-vie groupe classique à taux de capitalisation garanti par assurance-vie groupe flexible par assurance-vie liée à des fonds d investissement par assurance-vie groupe liée à des fonds d investissement à terme fixe peuvent être combinés au sein d un même acte d ouverture de crédit sous forme soit de panachage en cas de taux identique, soit de double convention d avance. 26
6. Durée des conventions d avance ou de crédit hypothécaire L ouverture de crédit hypothécaire est consentie pour une durée indéterminée. La durée du remboursement de chaque convention d avance ou de crédit peut varier d un an à quarante-cinq ans, en fonction du rang de l inscription hypothécaire, de l objet de l avance ou du crédit et du mode de remboursement. En premier rang Sur habitations bâties ou à bâtir : Remboursement par : mensualités ou amortissements mensuels constants : à taux fixe : acquisition : 40 ans maximum construction et transformation : 40 ans maximum, même en cas de démarrage différé du tableau d amortissement (voir point 12) à taux variable : 30 ans maximum. assurance-vie mixte individuelle classique et flexible : de longue durée, généralement déterminée en fonction de l âge de la pension et des avantages fiscaux (voir point 21) assurance-vie groupe classique et flexible et assurance de groupe reconstituée par des fonds d investissement : déterminée par le terme de l assurance de groupe hypothèque d investissement : jusqu à l âge de la pension et 15 ans minimum à terme fixe : 30 ans maximum sauf crédits de pont : 1 an maximum. Une durée supérieure à 30 ans entraine le renouvellement de l inscription hypothécaire dont les frais sont à votre charge (voir point 13 - Frais légaux inhérents à l hypothèque). Sur terrains à bâtir : Sans engagement de construction endéans les cinq ans de la date de l acte d ouverture de crédit hypothécaire : de 2 à 10 ans maximum. Moyennant engagement de construction endéans les cinq ans de la date de l acte d ouverture de crédit hypothécaire : de 2 à 30 ans maximum. En second rang Sur habitations bâties ou à bâtir : de 3 à 15 ans maximum. 27
7. Taux d intérêt des conventions d avance ou de crédit hypothécaire Comment le taux d intérêt est-il exprimé? Le taux est exprimé en pourcentage par période (pour Allianz toujours par mois), auquel les intérêts sont calculés pour la même période. A titre d information, nous renseignons systématiquement entre parenthèses le taux annuel correspondant, en abrégé, le taux annuel. Tous les calculs s établissent sur base du taux périodique. Les intérêts sont toujours payables à terme échu. Sur quel montant payez-vous des intérêts? Comme toutes les conventions d avance ou de crédit se réalisent sous forme d ouverture de crédit, vous ne paierez des intérêts que sur les sommes effectivement prélevées (voir point 12 Conventions d avance ou de crédit hypothécaire à la construction ou à la transformation). Taux fixe ou taux variable? Vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable. Taux fixe Par définition, le taux ne peut jamais varier pendant toute la durée de votre convention d avance ou de crédit. Selon le mode de remboursement, la durée maximale est fixée à 30 ans, voire 40 ans ou jusqu à l âge de la pension (voir point 6). Taux variable Principe Le taux de votre convention d avance ou de crédit est lié à un indice de référence et varie à la hausse comme à la baisse. L indice de départ, qui se rapporte au taux convenu à la signature de la convention d avance ou de crédit, est celui repris dans la liste publiée au Moniteur belge le mois civil précédant la date du tarif applicable. Modalités Formules proposées La variation annuelle ou la formule 1 + 1 + 1... : le taux varie tous les ans si l écart minimum est atteint. Le taux d intérêt applicable à la deuxième année ne peut augmenter que de 0,083% par mois (1% par an) et celui applicable à la troisième année que de 0,165% par mois (2% par an) par rapport au taux d intérêt initial. La variation triennale ou la formule 3 + 3 + 3... : le taux varie tous les trois ans si l écart minimum est atteint. 28
La variation quinquennale : la formule 5 + 5 + 5... : le taux varie tous les cinq ans si l écart minimum est atteint après une première période de taux fixe de dix ans ou la formule 10 + 5 + 5... : le taux varie tous les cinq ans si l écart minimum est atteint et pour la première fois au terme de 10 ans après une première période de taux fixe de quinze ans ou la formule 15 + 5 + 5... : le taux varie tous les cinq ans si l écart minimum est atteint et pour la première fois au terme de 15 ans. La variation septennale ou la formule 7 + 7 + 7... : le taux varie tous les sept ans si l écart minimum est atteint. La variation décennale ou la formule 10 + 10... : le taux varie tous les dix ans si l écart minimum est atteint. En fonction de l évolution des taux d intérêt sur les marchés financiers, certaines formules sont susceptibles d être abandonnées temporairement. Le tarif des taux d intérêt et frais, dont question au point 15, précisera les formules en vigueur. Seuil de variation (écart minimum) La variation du taux ne sera appliquée qu en cas de différence de 0,042% par mois (taux annuel de 0,50%) minimum par rapport au taux précédent. Variation maximale (écart maximum) La variation du taux est limitée à un écart déterminé par rapport au taux d intérêt initial. symétrique : l écart est identique à la hausse et à la baisse, ou symétrique : l écart à la baisse doit être supérieur à l écart à la hausse. Ces écarts sont renseignés dans le tarif en annexe. 29
Exemple 1 Durée 10 ans Taux d'intérêt mensuel 0,407% Taux d intérêt annuel correspondant 5,00% Variation quinquennale formule 5 + 5 Variation maximale (identique à la hausse et à la baisse) 0,327% par mois Taux d intérêt annuel correspondant 4,00% Taux d intérêt mensuel minimal 0,080% (0,407% 0,327%) Taux d intérêt annuel correspondant 0,96% Taux d intérêt mensuel maximal 0,734% (0,407% + 0,327%) Taux d intérêt annuel correspondant 9,17% Exemple 2 Durée : 15 ans Taux d'intérêt mensuel 0,427% Taux d intérêt annuel correspondant 5,20% Variation quinquennale après une période de taux fixe de dix ans formule 10 + 5 Variation maximale asymétrique après dix ans - à la baisse : taux d intérêt mensuel 0,347% taux d intérêt annuel correspondant 4,24% - à la hausse : taux d intérêt mensuel 0,307% taux d intérêt annuel correspondant 3,75% Taux d intérêt mensuel minimal 0,080% (0,407% 0,327%) Taux d intérêt annuel correspondant 0,96% Taux d intérêt mensuel maximal 0,734% (0,407% + 0,327%) Taux d intérêt annuel correspondant 9,17% 30
Indice de référence Les indices de référence sont publiés mensuellement au Moniteur belge. L indice de référence pris en considération est celui du mois civil qui précède la date déterminée pour la variation du taux d intérêt. Cet indice de référence est : en cas de variation annuelle (formule 1 + 1 + 1...), celui des certificats de trésorerie à douze mois, soit l indice A en cas de variation triennale (formule 3 + 3 + 3...), celui des obligations linéaires à trois ans, soit l indice C en cas de variation quinquennale (formules 5 + 5 + 5..., 10 + 5 + 5... et 15 + 5 + 5...), celui des obligations linéaires à cinq ans, soit l indice E en cas de variation septennale (formule 7 + 7 + 7...), celui des obligations linéaires à sept ans, soit l indice G en cas de variation décennale (formule 10 + 10...), celui des obligations linéaires à dix ans, soit l indice J. Les indices B, D,F, H & I, correspondant respectivement à ceux des obligations linéaires à deux, quatre, six, huit et neuf ans, sont utilisés également si la durée de la convention d avance hypothécaire ou de crédit l exige. Exemples : Convention d avance hypothécaire ou de crédit d une durée de : 5 ans en formule 3 + 2 : application de l indice B 11 ans en formule 10 + 1 : application de l indice A 12 ans en formule 10 + 2 : application de l indice B 13 ans en formule 10 + 3 : application de l indice C 14 ans en formule 10 + 4 : application de l indice D 16 ans en formule 10 + 6 : application de l indice F 17 ans en formule 10 + 7 : application de l indice G 18 ans en formule 10 + 8 : application de l indice H 19 ans en formule 10 + 9 : application de l indice I. Convention d avance hypothécaire ou de crédit d une durée de 17 ans en formule 10 + 5 + 2 : application de l indice E lors de la première variation après dix ans et de l indice B lors de la seconde variation après quinze ans. 31