MAJ 02/01/2010 : 026 332 026 GSM : 0497 301 007 e-mail : info@newdeal-immo.be Photo1 Photo 2 Photo 3 Photo 4 Adresse :.1420 Braine-l'Alleud - A l'attention de Monsieur xxxxxxxxxx Etude et valorisation Réalisation : Guy Flament - Agent immobilier agréé IPI : 502 599 Synthèse en page 6 - Explications et interprétations en page 7 Remarque générale : les signaux d'achat sont indiqués en impression de couleur verte dans les pages qui suivent Les données à introduire dans la modélisation sont en impression de couleur rouge. Document informatif et non contractuel Ces calculs et approches chiffrées, ne constituent pas et ne remplacent en aucune façon une estimation du bien. Page 1
Recherche des valeurs locatives Valeurs locatives de la totalité du bien Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez 190 90,00 18% Prix de location annuel, to = 100 % : 59.820 Loyer annuel Bureaux étage 152 90,00 14% Loyer annuel brut de 1m², to =100 % : 56,01 net Entrepôt 726 40,00 68% Loyer annuel net 1 m², to réel: 56,01 Frais de propriété/ m²/an : 1,32 (<= voir page 4 ) Loyer annuel net 1 m² to réel - frais de propriété : 54,69 58.410 Taux d'occupation ( to ) : 100,00% Valeurs locatives des surfaces occupées par le nouveau propriétaire (totalité ) Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez 190 90,00 18% Prix de location annuel, to = 100 % : 59.820 Loyer épargné Bureaux étage 152 90,00 14% en 15 ans Entrepôt 726 40,00 68% Frais de propriété/ m²/an : 1,32 1.072.688 Taux d'occupation ( to ) : 100,00% en valeurs actualisées => 875.415 Valeurs locatives des surfaces restantes à mettre en location par le nouvel acquéreur Nombre de m² Prix de location 1m² / an % de la surface totale Bureaux rez 0 90,00 / Prix de location annuel, to = 100 % : / Loyer "net" Bureaux étage 0 90,00 / Loyer annuel brut de 1m², to =100 % : / perçu en 15 ans Entrepôt 0 40,00 / Loyer annuel net 1 m², to réel: / Frais de propriété/ m²/an : / Loyer annuel net 1 m², frais de propriété déduits, to réel : / / Taux d'occupation ( to ) : 100,00% en valeurs actualisées => #VALEUR! A - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du loyer net et du rendement désiré - et calcul de l'écart avec le prix payé Prix demandé : 895.000 Rendement si acquisition au prix demandé => 5,77% Prix payé : 805.500 Rendement => 6,41% Frais d'achat estimés à 13,15% Marge de négociation estimée à 10,00% Rendement Loyer net / m² /an Loyer annuel net Investissement Ecart prix payé / prix d'achat calculé Prix d'achat calculé PV/ m² Prix de vente 6,00% 54,69 58.410 973.500-54.862-6,38% 860.362 644 955.958 7,00% 54,69 58.410 834.429 68.047 9,23% 737.453 516 819.393 8,00% 54,69 58.410 730.125 160.228 24,83% 645.272 420 716.969 B - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du coût construction + coût terrain + TVA et/ou droits d'enregistrement Prix/ m² Nombre de m² Investissement Prix d'achat Bureaux rez 750 190 142.500 142.500 Bureaux étage 500 152 76.000 76.000 Entrepôt 300 726 217.800 217.800 Architecte 17.452 0 Autre(s) frais 0 0 TVA oui / non non 0 0 Terrain 40 6.700 268.000 268.000 Droits d'enregistrement 33.500 0 Aménagements extérieurs 25.000 25.000 Divers - plus value ou moins value 0 Total 780.252 729.300 Le rapprochement des méthodes A et B donne une fourchette de prix d'achat et de prix de vente,à correler avec une réelle estimation du bien. Page 2
EVOLUTION DE L' INVESTISSEMENT - DU PRIX D'ACHAT ET DU PRIX DE VENTE EN FONCTION DU TAUX DE RENDEMENT DESIRE Frais de propriété / m² / an : 1,32 Taux d'occupation : 100% Marge de négociation: 10,00% Frais d'achat : 13,15% Prix payé : 805.500 Investissement : 911.423 Financement en 15 ans taux fixe de 5% : 85.858 / an Rendement sur base du prix payé : 6,41% Financement en 15 ans taux fixe de 6% : 91.357 / an Taux de rendement désiré Taux de rendement désiré Taux de rendement désiré Milliers 974 6,00% 860 780 956 Milliers 7,00% 834 737 780 819 Milliers 8,00% 730 780 717 645 60 58 60 58 60 58 Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Loyer annuel brut Loyer annuel net Investissement Prix d'achat Valeur à neuf Prix de vente Différences entre le prix payé et les prix d'achat calculés (sur base du loyer net et en fonction du taux de rendement désiré) -54.862 68.047 160.228 Annuités des financements des investissements (prix d' achat + frais) en 15 ans aux taux fixes de 5% et de 6 % Crédit à 5% => 91.706 / an Crédit à 5% => 78.605 / an Crédit à 5% => 68.780 / an Crédit à 6% => 97.579 / an Crédit à 6% => 83.639 / an Crédit à 6% => 73.184 / an Comparaisons entre investissements aux prix calculés et location ( financements des investissements - loyers indexés pendant 15 ans) Si la différence est négative cela implique que le coût fixe du crédit à l'acquisition (frais d'achat inclus) est inférieur à celui de la somme des loyers indexés payés pendant la même période La deuxième colonne compare l'achat à la location en y incluant les frais de propriété cumulés sur toute la durée du crédit soit 25.284 ( voir tableau en page 5 ) Crédit à 5% => 269.353 328.188 Crédit à 5% => 106.391 131.675 Crédit à 5% => -40.994-15.710 Crédit à 6% => 390.998 416.282 Crédit à 6% => 181.900 207.184 Crédit à 6% => 25.077 50.361 Page 3
RAPPEL DES DONNEES Prix demandé 895.000 Prêt total 15 ans - taux fixe de 5 % : 1.287.875 Diminution sur prix demandé 89.500 10,00% Prêt total 15 ans - taux fixe de 6 % : 1.370.352 ===> Prix payé 805.500 Loyers indexés (2,50 % /an) en 15 ans : 1.072.688 Frais d'achat 105.923 Rendement sur investissement : 6,4087% Investissement / emprunt 911.423 L'amortissement sur le bâtiment rend souvent l'acquisition plus avantageuse que la location Taux d'occupation 100% Effets des variations de prix de location du m² Composition Frais propriété/m²/an Nombre de m² Loyer / m² / an Loyer annuel brut Si prix du m² => variation % loyer brut % invest. Bureaux rez 2,00 190 90,00 17.100,00 95,00 950,00 1,59% 0,10% Bureaux étage 2,00 152 90,00 13.680,00 95,00 760,00 1,27% 0,08% Entrepôt 1,00 726 40,00 29.040,00 45,00 3.630,00 6,07% 0,40% Total 1.068 59.820,00 5.340,00 8,93% 0,59% RECHERCHE DU LOYER AU M ² / AN POUR OBTENIR LE RENDEMENT INDIQUE EN TÊTE DE COLONNE Rendement souhaité => 6,25% 6,50% 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Loyer net annuel 56.964 59.243 61.521 63.800 66.078 68.357 70.635 Frais de propriété 1.410 1.410 1.410 1.410 1.410 1.410 1.410 Vide locatif 0 0 0 0 0 0 0 Total location brut annuelle 58.374 60.653 62.931 65.210 67.488 69.767 72.045 Bureaux rez 16.687 17.338 17.989 18.641 19.292 19.943 20.595 Bureaux étage 13.349 13.870 14.391 14.913 15.434 15.955 16.476 Entrepôt 28.338 29.444 30.550 31.656 32.763 33.869 34.975 Prix du m² Bureaux rez 87,82 91,25 94,68 98,11 101,54 104,97 108,39 Bureaux étage 87,82 91,25 94,68 98,11 101,54 104,97 108,39 Entrepôt 39,03 40,56 42,08 43,60 45,13 46,65 48,17 MARGES DE MANŒUVRE - ECARTS PAR RAPPORT AUX HYPOTHESES DE PRIX DE LOCATION DE LA PAGE 2 ( si chiffres positifs => il faut augmenter le loyer au m² indiqué à la page 2 pour obtenir le rendement indiqué en tête de colonne) Rendement sur investissement 6,25% 6,50% 6,75% 7,00% 7,25% 7,50% 7,75% Ecarts en => Bureaux rez -2,18 1,25 4,68 8,11 11,54 14,97 18,39 Bureaux étage -2,18 1,25 4,68 8,11 11,54 14,97 18,39 Entrepôt -0,97 0,56 2,08 3,60 5,13 6,65 8,17 Ecarts en % => Bureaux rez -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Bureaux étage -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Entrepôt -2,42% 1,39% 5,20% 9,01% 12,82% 16,63% 20,44% Appréciation => Sans objet Facile Réalisable Réalisable Possible Difficile Aléatoire Page 4
Evolution des différents paramètres Emprunt en 15 ans - taux fixes mentionnés ci-dessous - capital emprunté ( totalité de l'investissement ) de : 911.423 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Loyers bruts Loyers nets Prêt à 5% Prêt à 6% Frais de propriété Année Loyers bruts Loyers nets Prêt à 5% Prêt à 6% Frais de propriété Evolution des loyers "bruts"annuels 1 59.820 58.410 85.858 91.357 1.410 59.820 100,00% 2 121.136 118.280 171.717 182.714 2.855 61.316 102,50% 3 183.984 179.647 257.575 274.070 4.337 62.848 105,06% 4 248.403 242.548 343.433 365.427 5.855 64.420 107,69% 5 314.434 307.022 429.292 456.784 7.411 66.030 110,38% 6 382.114 373.108 515.150 548.141 9.007 67.681 113,14% 7 451.487 440.845 601.008 639.497 10.642 69.373 115,97% 8 522.594 510.277 686.867 730.854 12.318 71.107 118,87% 9 595.479 581.443 772.725 822.211 14.036 72.885 121,84% 10 670.186 654.390 858.583 913.568 15.797 74.707 124,89% 11 746.761 729.159 944.442 1.004.925 17.602 76.575 128,01% 12 825.250 805.798 1.030.300 1.096.281 19.452 78.489 131,21% 13 905.701 884.353 1.116.159 1.187.638 21.348 80.451 134,49% 14 988.164 964.872 1.202.017 1.278.995 23.292 82.463 137,85% 15 1.072.688 1.047.404 1.287.875 1.370.352 25.284 84.524 141,30% Total loyers bruts - (total crédit + total frais de propriété) -240.471-322.948 En 15 ans, à raison d'une indexation de 2,50% l'an, le locataire paie 17,93 fois le loyer annuel brut de départ! Le loyer annuel brut de la dernière année est augmenté de 41,30% par rapport au loyer annuel brut de départ Page 5
SYNTHESE ACHAT POUR INVESTISSEMENT ET MISE EN LOCATION DE LA TOTALITE DU BIEN Prix demandé 895.000 Négociation : 89.500 soit 10,00% Prix payé 805.500 Frais d'achat : 105.923 soit 13,15% Investissement : 911.423 Loyer brut 1 année: 59.820 Loyers payés en 15 ans : 1.072.688 ( indexation annuelle moyenne de : 2,50% ) Taux d'occupation : 100% Frais de propiété : 1,32 /m²/an ( voir frais de propriété en page 4 ) Loyer net 1 année : 58.410 Loyers perçus en 15 an s: 1.047.404 Rendement sur investissement : 6,41% ( voir page 4 pour augmentation possible du rendement ) Financement de l'investissement total en 15 ans au taux fixe de 6% : 1.370.352 => montant annuel fixe du financement 91.357 Frais de propriété en 15 ans 25.284 Total 1.395.636 Loyer net 1 année requis pour égaliser les coûts sur la durée du crédit ===========> 77.830 Loyer annuel brut correspondant ===========> 79.240 augmentation de 32,46% Loyer/ m²/an correspondant => Bureaux rez 119,22 Loyer/ m²/an correspondant => Bureaux étage 119,22 Loyer/ m²/an correspondant => Entrepôt 52,99 NB:en 20 ans la somme des loyers nets est de 1.492.063 et les frais (crédit 15 ans + frais de propriété en 20 ans) sont de 1.406.370 ACHAT DE LA TOTALITE PAR L'EXPLOITANT ET MISE EN LOCATION OU NON DES SURFACES RESTANTES Loyer annuel (brut = net ) pour activités de l'acquéreur ( voir p 2 ) : 59.820 => Montant qu'il aurait du payer la 1 année s'il avait loué la même sur face Loyer en 15 ans (brut = net ) pour activités de l'acquéreur : 1.072.688 => Montant qu'il aurait du payer en 15 ans s'il avait loué la même surface Solde de la surface à louer => loyer brut perçu la 1 année : 0 => détail des surfaces à donner en lo cation voir page 2 Solde de la surface à louer => loyer net perçu la 1 année : 0 => loyer net 1 année compte tenu de s vides locatifs et des frais de propriété ( nombre de m² x / /m²/an - voir page 2 ) Montant net encaissé en loyers après 15 ans : 0 Coût réel en cas d'achat : 1.370.352 ( coût du financement total - loyers encaissés en 15 ans ) Gain ou perte en 15 ans par rapport à la location : -297.664 (comparaison entre coût réel et ce qu'il aurait du payer de loyers en 15 ans) Réévaluation de la valeur d'achat après 15 ans : 1.394.865 ( indexation annuelle moyenne de : 4,00% ) Réévaluation de la valeur d'investissement nécessaire après 15 ans : 1.578.290 Gain total par rapport à une location en 15 ans : 1.071.918 Valeur après 15 ans - coût financement - frais de propriété + loyer épargné + loyers nets perçus Page 6
Explications des pages 2 à 4 Remarque générale : les signaux d'achat sont indiqués en impression de couleur verte dans les pages qui précèdent Page 2 ( Pages 2 et 3 => Les prix d'achat obtenus sont des prix d'achat théoriques obtenus en fonction du taux de rendement désiré) A - Calcul du prix d'achat et du prix de vente sur base du rendement net pour le propriétaire Il est tenu compte pour ce calcul - du prix de location par m²/an des différentes surfaces qui composent le bien ce qui donne le loyer annuel brut à payer par le locataire - des frais de propriété estimés à.. / m² / an pour les bureaux, show-rooms etc. et à.. /m²/an pour les entrepôts (voir page 4) - du taux d'occupation En divisant le loyer annuel net par le taux de rendement désiré on obtient le montant de l'investissement dont il faut soustraire les frais d'achat (droits d'enregistrement de 12,50 % + frais de notaire) pour obtenir le prix d'achat théorique à payer. Pour obtenir le prix de mise en vente du bien il faut encore prendre en considération la marge de négociation NB : en cas de vente de société les frais d'achat sont nuls ( car il s'agit de vente de parts sociales ) mais attention aux plus-values latentes si revente de l'immeuble. B - Cacul du prix d'achat et du prix de vente sur base du coût de construction + coût terrain + TVA et/ou droits d'enregistrement Il s'agit ici d'une approche grossière destinée à fixer les ordres de grandeurs Page 3 Cadre supérieur Rappel des paramètres de la page 2 Graphiques Visualisation des grandeurs et des résultats des calculs de la page 2 Cadres inférieurs Différence entre le prix payé et les prix d'achat "théoriques" (c.à.d qui résultent des calculs de rendement ) Charges annuelles du financement total ( des divers prix d'achats théoriques + frais ) en 15 ans, aux taux fixes indiqués Différence entre le coût du financement total et un loyer tel que calculé page 1, sur une période de 15 ans, en tenant compte d'une indexation du loyer au taux indiqué La deuxième colonne intègre en plus les frais de propriété, à charge du propriétaire, pour affiner la comparaison achat/location. Page 4 (Pages 4 et 5 => Les calculs sont effectués à partir du prix payé + frais, les prix théoriques n'interviennent pas dans ces calculs ) Reprise des données - calcul du coût de l'investissement et de son financement total ( frais inclus ) en 15 ans aux taux indiqués Comparaison avec un loyer indexé au taux indiqué pendant la même durée (voir graphique de la page 5 ) Cadre supérieur Calculs des effets des variations des prix de location du m² sur le loyer brut et sur le rendement sur investissement Il est également possible de faire varier le taux d'occupation, le tableur calcule alors le prix au m² à appliquer pour obtenir le rendement désiré. Cadre central Rrecherche, à partir d'un taux de rendement sur investissement désiré, du loyer brut annuel correspondant et du loyer annuel du m² de chacune des composantes Cadre inférieur A partir des prix de location au m² défini en page 1, détermination et évaluation des marges de manœuvre possibles ( variations possibles des prix au m² ) pour obtenir les rendements sur investissement définis en tête de colonne. Appréciation de la difficulté à obtenir les rendements désirés Page 7