Étude sur l'immobilier tertiaire de Seine-et-Marne 27 Mars 2008

Étude sur l'immobilier tertiaire de Seine-et-Marne 27 Mars 2008

Plan Introduction : la base de données IPD Présentation des résultats de l'étude : Caractéristiques du marché de la Seine-et-Marne Performances de marché Évolution des flux d investissement Résultats de l enquête de marché 2

Introduction : la base de données IPD 3

Évolution de la base IPD en France Le périmètre analysé au 31 décembre 2006 : Valeur totale des patrimoines analysés : Nombre de portefeuilles analysés : 99,6 Mds 95 Nombre d actifs : 7 518 Couverture estimée à 59 % de la valeur des actifs détenus par les investisseurs institutionnels 4

Les résultats 2007 de l'indice de l immobilier d'investissement français Le périmètre analysé 48 sociétés différentes : 15 foncières (41% en valeur vénale) Affine, Altarea, Corio France, Foncière des Régions, Gecina, Hammerson France, Icade EMGP, Icade Foncière des Pimonts, Klépierre, Mercialys, Redevco, Rodamco France, Silic, Société de la Tour Eiffel, Société Foncière Lyonnaise 15 compagnies d assurance et assimilées (39% en valeur vénale) Aviva France, Axa France, BNP Paribas Assurance, Caisse Centrale de Réassurance, CNP Assurances, Caisse de Retraite du Personnel Navigant Professionnel de l Aéronautique Civile (CRPN), Fonds de Garantie, Generali Immobilier, Groupama Immobilier, Maif, Medicis, MMA Assurances, Predica, SMABTP, Sogecap 8 sociétés de gestion de SCPI (9% en valeur vénale) BNP Paribas REIM, CAAM Real Estate, Ciloger (Caisse d Epargne), HSBC REIM France, Natexis Asset Management Immobilier, Perial, Société Générale AM, UFG REM 10 gestionnaires de fonds non cotés (11% en valeur vénale) Axa REIM France, Caisse des Dépôts et Consignations, CDP Real Estate Europe, GE Real Estate France, Grosvenor France, GViO, ING Immobilier, IXIS AEW Europe, Prologis, Standard Life Investment 5

Évolution de la base IPD en France Le périmètre analysé Univers de référence en % de la valeur vénale : 16% 4% 19% Bur. Paris QCA Bur. Paris autres Bur. Crois. W & La Déf. 25% Bur. 1ère couronne Bur. 2ème couronne 29% 3% Bur. Mét. Régionales 4% Rés. Paris WCN Rés. Reste Paris 10% Rés. Reste IDF Rés. Mét. Régionales 6% Centres com. Autres commerces 54% Logistique Commerces Logistique Bureaux Locaux d'activité Locaux d'activité Mixte/Autres Résidentiel Autres 0 5 10 15 20 6

Évolution de la typologie de produits dans le patrimoine des investisseurs en Seine-et-Marne (1/3) Nombre d'actifs à fin d'année 2002 2003 2004 2005 2006 Bureaux 21 27 31 32 32 Commerces 8 14 23 30 36 Industriel 49 47 57 63 64 Autres 1 1 13 13 13 TOTAL 79 89 124 138 145 Valeur vénale brute à fin d'année en millions d'euros 2002 2003 2004 Bureaux 35,2 81,9 90,4 Commerces 67,0 398,8 477,2 Industriel 329,7 344,7 353,5 Autres - - 21,8 TOTAL 432,0 825,4 942,9 2005 128,3 647,2 526,8 26,3 1 328,6 2006 193,9 924,1 744,5 26,7 1 889,2 7

Évolution de la typologie de produits dans le patrimoine des investisseurs en Seine-et-Marne (2/3) Surface de l'échantillon - en milliers de m² 2002 2003 2004 2005 2006 Bureaux 37 33 65 89 81 Commerces 24 21 52 140 172 Industriel 393 527 505 575 656 Autres - - 21 21 21 TOTAL 454 581 643 825 930 Taux de vacance moyen à fin d année 2002 2003 2004 2005 2006 Bureaux - - 9,9 18,1 21,4 Commerces 0 1,1 2,3 1,1 2,7 Industriel 6,1 10,6 13,1 3,5 3,9 MOYENNE 3,1 5,9 8,4 7,6 9,4 8

Distribution des actifs de placement en fonction des dates de construction à fin 2006 Bureaux 2020 Benchmark (Île-de-France) Seine-et-Marne 2000 1980 1960 1940 1920 1900 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 9

Distribution des actifs de placement en fonction des dates de construction à fin 2006 Commerces 2020 Benchmark (Île-de-France) Seine-et-Marne 2000 1980 1960 1940 1920 1900 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 10

Distribution des actifs de placement en fonction des dates de construction à fin 2006 Industriel 2020 2000 Benchmark (Île-de-France) Seine-et-Marne 1980 1960 1940 1920 1900 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 11

Caractéristiques du marché de la Seine-et-Marne 12

Taux de vacance en surface, à fin 2006 Vacance en Seine-et-Marne en % 24 20 16 12 8 4 0 0 2 4 6 8 10 12 14 Vacance en Île-de-France en % Commerces Industriel Bureaux Segment plus vacant dans le portefeuille que dans le benchmark Segment moins vacant dans le portefeuille que dans le benchmark Bureaux Commerces Industriel Île-de-France (%) 10,7 3,5 12,0 Seine-et-Marne (%) 21,4 2,7 3,9 Le taux de vacance en Seine-et-Marne est supérieur à celui de l Île-de-France pour les bureaux. 13

Valeurs locatives de marché Distribution des valeurs locatives de marché ( /m²) 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Seine-et-Marne, tous produits Île-de-France, tous produits Croissance des VLM en % : 2006 Bureaux Île-de-France 4,2 Bureaux Seine-et-Marne 3,3 Seine-et-Marne, bureaux Île-de-France, bureaux Commerces Île-de-France Commerces Seine-et-Marne 2,8 0,7 Seine-et-Marne, commerces Île-de-France, commerces Industriel Île-de-France Industriel Seine-et-Marne -3,6-2,8 Seine-et-Marne, industriel Île-de-France, industriel VLM moyennes : Île-de-France, bureaux : 334 /m² Seine-et-Marne, bureaux : 146 /m² 14

Valeurs vénales hors droits au 31/12/2006 Distribution des valeurs vénales (en /m²) Seine-et-Marne, tous produits Île-de-France, tous produits 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 Seine-et-Marne, bureaux Île-de-France, bureaux Seine-et-Marne, commerces Île-de-France, commerces Seine-et-Marne, industriel Île-de-France, industriel Valeurs vénales : Île-de-France, bureaux : 4 667 /m² Seine-et-Marne, bureaux : 1 575 /m² 15

Taux initiaux au 31/12/2006 Distribution des taux initiaux (en %) Seine-et-Marne, tous produits Île-de-France, tous produits 2 4 6 8 10 12 14 16 Seine-et-Marne, bureaux Île-de-France, bureaux Seine-et-Marne, commerces Île-de-France, commerces Seine-et-Marne, industriel Île-de-France, industriel Taux initial = Loyer couru / Valeur vénale droits inclus 16

Performances de marché 17

Rendement global en Seine-et-Marne Rendement global en % par an et par secteur : 30 25 Bureaux Île-de-France : 22,1% Seine-et-Marne : 24,0% Lognes : 13,2% 20 15 10 Bureaux Commerces Industriel 5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 18

Rendement locatif en Seine-et-Marne Rendement locatif en % par secteur et par an : 12 10 8 6 4 Bureaux Île-de-France : 5,8% Seine-et-Marne : 7,2% Lognes : 5,6% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2 0 Bureaux Commerces Industriel 19

Rendement en capital en Seine-et-Marne Rendement en capital en % par secteur et par an : 20 15 10 5 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Bureaux Île-de-France : 15,4% Seine-et-Marne : 15,8% Lognes : 7,2% 0 Bureaux Commerces Industriel -5 20

Comparaison Comparaison des rendements 2006 en Île-de-France et en Seine-et-Marne (en %) : Bureaux Île-de-France Bureaux Seine-et-Marne Commerces Île-de-France Commerces Seine-et-Marne Industriel Île-de-France Industriel Seine-et-Marne 0 5 10 15 20 25 Rendement locatif 2006 Rendement en capital 2006 21

Résultats de l enquête de marché 22

Méthodologie Diversité des métiers : Nous avons réalisé l interview auprès de 25 investisseurs, parmi lesquels : - des directeurs de l investissement - des asset managers - des responsables de la gestion immobilière - des analystes Diversité des acteurs : Les fonds d investissement et les foncières représentent chacun près d un tiers de l échantillon, suivis par les assureurs et les banques. 23

Profil des investisseurs en 2007 Diversité des profils : Nous avons cherché à distinguer le profil des investisseurs interviewés en nous interrogeant dans un premier temps sur leur présence ou non sur le territoire de la Seine-et-Marne en 2007 en tant qu investisseur. Nous avons ensuite voulu voir s ils avaient déjà investi par le passé (avant 2007). 40 % des personnes interrogées ont investi en Seine-et-Marne en 2007 60 % des personnes interrogées n ont pas investi en Seine-et-Marne en 2007 60 % d entre eux y avaient déjà investi 40 % d entre eux y ont investi pour la 1 ère fois 67 % d entre eux y avaient investi avant 33 % d entre eux n y ont jamais investi 24

Stratégie pour 2008 : quatre familles d investisseurs La grande majorité des personnes ayant investi en 2007 et auparavant, restent à l écoute du marché. La totalité des répondants ayant investi pour la 1 ère fois en 2007 souhaite renouveler l opération. les «fidèles» 24 % les «nouveaux» 16% Stratégie 2008 les «occasionnels» 40% les «absents» 20% Les investisseurs ayant déjà investi avant, mais pas en 2007 sont partagés pour 2008 entre un choix d investissement certain (40%) et l étude des opportunités (50%). Cependant, 40% des investisseurs n ayant jamais acheté en Seine-et-Marne restent ouverts à d éventuelles opportunités en 2008. 25

Des intentions d investissement en 2009 à définir Avez-vous l intention d investir en Seine-et-Marne en 2009? Les «fidèles» Les «occasionnels» Les «nouveaux» Les «absents» OUI NON Selon les opportunités OUI NON Selon les opportunités OUI NON Selon les opportunités OUI NON Selon les opportunités 17 % 17 % 66 % 0 % 0 % 100 % 25 % 0 % 75 % 0 % 40 % 60 % La stratégie 2009 est moins déterminée, avec une majorité d investisseurs qui restent à l écoute du marché, quelle que soit leurs investissement antérieurs. 26

Des stratégies d investissement ciblées par produit Choix d investissement (en % des répondants) Bureaux 60% Locaux industriels 56% Commerces 28% Les bureaux et les locaux industriels sont les produits les plus recherchés à l acquisition par les acteurs interrogés, et vont de pair pour la majorité des investisseurs. Les commerces sont moins sollicités par les répondants, mais constituent l investissement prioritaire pour certains d entre eux du fait même de leur spécialisation dans ce type de produit. Par ailleurs, il s agit d un produit rare, plus difficilement accessible. 27

Les grandes zones d investissement en Seine-et-Marne Dans les analyses à suivre, nous distinguerons trois zones d investissement : Zone Nord : Meaux / Roissy Zone Centre : Marne-La-Vallée Zone Sud : Melun / Sénart, Provins, Fontainebleau, Seine-et-Marne Développement 28

Des spécialisations dans la localisation des investissements Sud 17% Sud 46% Centre 80% Centre 83% Centre 39% Nord 15% Nord 20% Bureaux Industriels Commerces Il est à noter que : la zone Centre est la plus diversifiée, avec les trois types de produits à parts quasi-égales la zone Sud et Nord sont majoritairement choisies pour des locaux industriels 29

Les atouts et les handicaps de la Seine-et-Marne (en % des réponses) Diversité de la demande locative Liquidité du marché Handicap principal Atout majeur Environnement fiscal Variété de l'offre Processus de construction Performances historiques Diversité des acteurs Accompagnement des acteurs Système locatif Prévisions de croissance Desserte routière Autres -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Pour la beaucoup d investisseurs (40%), la variété de l offre est l atout principal de la Seine-et-Marne, avec un parc de bureaux, des locaux industriels et des commerces nombreux et diversement localisés. La bonne desserte routière est également un atout souvent souligné (28%), mais c est aussi un handicap pour 20% des répondants, notamment en raison des problèmes fréquents de congestion de l A4. 30

Les qualités et les freins à l investissement en Seine-et-Marne Proximité de Roissy Trop de turnover, risque de gestion Bien desservi en transports Bonne desserte routière Parc de bureaux trop diffus, Seine-et-Marne Développement 31

Merci de votre attention Béatrice de Quinsonas Responsable du Département Études & Recherche IPD France & Southern Europe 80, avenue de la Grande Armée 75017 Paris Tel : 01 58 05 36 90 www.ipd.fr 32