Volet «copropriété» du projet de loi ALUR (Pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové)

n 2013 12 Un conseil complet, neutre et gratuit sur toutes les questions du logement le financement du logement les contrats de vente immobilière et de construction les assurances et les garanties les rapports locatifs la fiscalité la copropriété UNE INFORMATION NEUTRE ET GRATUITE L ADIL 13 est présidée par le Conseil Général des Bouchesdu-Rhône et vice-présidée par la Préfecture des Bouches-du- Rhône. Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l article L 366-1 du Code de la construction et de l habitation. Volet «copropriété» du projet de loi ALUR (Pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) Le projet de loi ALUR (pour l Accès au logement et à l Urbanisme Rénové) comporte différentes mesures modifiant les dispositions relatives à la copropriété (articles 23 à 40). Celles-ci peuvent être regroupées sous deux sections : - repérer et prévenir l endettement et la dégradation des copropriétés, - redresser les copropriétés dégradées. Le texte, adopté par le Sénat le 26 octobre 2013, a été déposé à l Assemblée Nationale pour deuxième lecture. Cette note présente, de façon non exhaustive, le contenu d un texte qui peut faire l objet de modifications lors des discussions parlementaires. Repérer et prévenir l endettement et la dégradation des copropriétés Création d un registre d immatriculation des copropriétés (art 23) Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, les copropriétés à usage partiel ou total d habitation devraient faire l objet d une immatriculation sur un registre national. Pour les copropriétés existantes, cette tâche serait dévolue au syndic. Pour les immeubles neufs et pour ceux mis en copropriété, les démarches d immatriculation incomberaient aux notaires. Ce registre, qui devrait être tenu par un établissement public de l Etat, comporterait les principales informations relatives à la copropriété (nom et adresse du syndicat, nom du syndic, date de création du syndicat, nombre de lots et nature des lots qui composent la copropriété, informations financières et physique et le cas échéant, la mention de la désignation d un administrateur provisoire ou d un mandataire ad hoc). Au moment de la vente d un lot en copropriété, le numéro d immatriculation devrait figurer dans tous les actes de vente. Le projet de loi prévoit une mise en place de l obligation d immatriculation progressive et selon la taille de la copropriété: pour les syndicats de copropriété de plus de 200 lots, l obligation d immatriculation devrait intervenir à compter du 31 décembre 2016,

ceux qui comportent plus de 50 lots à compter du 31 décembre 2017, et à compter du 31 décembre 2018 pour les autres. L absence d immatriculation, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, donnerait lieu à une amende pour le syndic ainsi qu à l application d une astreinte qui courrait jusqu à l immatriculation du syndicat de copropriété. Le défaut d immatriculation pourrait être signalé par toute personne intéressée, par le notaire ou par celle qui tient le registre. Renforcement de l information des acquéreurs de lots de copropriété (art. 25) Les annonces relatives à la vente d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) devraient obligatoirement mentionner certaines informations complémentaires (le fait que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et de copropriétaires, le montant moyen des charges payées par le vendeur au cours des deux dernières années, et si le syndicat de copropriété fait l objet de procédures relatives aux copropriétés en difficultés. Par ailleurs, en cas de vente portant sur un lot de copropriété ou de cession d un droit réel immobilier relatif à un lot dans un immeuble à usage total ou partiel d habitation, certains documents devront obligatoirement être annexés à l'avant-contrat ou à l'acte de vente : - les documents relatifs à l organisation de l immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années) ; - les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (montant des charges du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, sommes pouvant restées dues par le vendeur au syndicat et sommes qui seront dues par l acquéreur, état global des impayés de charges au sein du syndicat et dette vis-à-vis des fournisseurs, le cas échéant le montant des cotisations au fonds de prévoyance versées par le vendeur au titre de son lot) ; - le carnet d'entretien de l immeuble ; - l attestation des superficies des parties privatives du lot vendu ; - une notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, dont le contenu sera fixé par arrêté) ; - le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Lorsque certains de ces documents ne seront pas annexés à l acte de vente notifié, le délai de rétraction ou de réflexion ne courra qu à compter du lendemain de la communication des annexes (sauf carnet d entretien) à l acquéreur. Modifications des règles applicables au syndic Désignation du syndic lors de la mise en copropriété (art. 26-1 ) Afin d''assurer la transparence lors de la désignation du premier syndic en cas de mise en copropriété (en cas de vente HLM ou d'immeuble neuf notamment), le projet de loi prévoit que la nomination du syndic provisoire nécessiterait obligatoirement la tenue d'une assemblée générale avec mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic. Dans l'hypothèse où aucun syndic ne serait désigné à l'issue de la tenue de cette assemblée générale, ce dernier pourrait être désigné par le Président du TGI ainsi que par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Clarification des missions du syndic (art. 26-2 ) Le projet de loi prévoit de confier de nouvelles missions au syndic et d'en modifier certaines : - mise à disposition des copropriétaires du carnet d'entretien (et non plus seulement son établissement et la mise à jour) ; - inscription au registre d'immatriculation des copropriétés, suivi et transmission (sous peine de sanctions); - précisions sur l'établissement du budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ; ADIL Vous Informe Décembre 2013 2

- ouverture obligatoire d'un compte séparé au nom du syndicat auprès d'un établissement bancaire choisi par le syndic ou par le syndicat sous peine de nullité du mandat du syndic trois mois suivant sa désignation ; - obligation de respecter un préavis en cas de démission du syndic. Transparence de la rémunération du syndic (art. 26-3 ) Il est proposé que la rémunération du syndic soit désormais déterminée de manière forfaitaire, avec pour les prestations complémentaires une liste limitativement définie par décret. Mise à disposition des comptes et des pièces justificatives de la copropriété (art. 26-4 ) Le projet de loi prévoit de préciser par décret la liste des pièces justificatives des charges de copropriété devant être mises à disposition des copropriétaires avant la tenue de l'assemblée générale. Mise en concurrence des contrats de syndic (art. 26-8 ) Avant la désignation du syndic, la mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic deviendrait obligatoire sauf lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical ou lorsque le marché local ne permet pas de mise en concurrence (uniquement sur proposition du conseil syndical). Le projet de loi prévoit également la possibilité pour tous copropriétaires d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, l'examen de contrats de syndic. Enfin, l'avis du conseil syndical sur tous les projets de syndic avant l inscription à l'ordre du jour de l'assemblée général est proposé. Travaux d intérêt collectif (art. 28-1 ) Le syndic est désigné comme le maître d'ouvrage des travaux jusqu'à la réalisation des travaux d'intérêt collectif. Abaissement de majorité pour certaines opérations (art.28-3 à 28-6 ) Certaines opérations relevant initialement de la majorité double (majorité de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25) relèveraient de la majorité simple (majorité des copropriétaires présents et représentés/loi du 10.7.65 : art. 24). Ce serait le cas notamment des travaux nécessaires à : - la conservation de l'immeuble, - à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, - et la mise en conformité : travaux intérêt collectif (notamment). Par ailleurs, d'autres opérations relevant initialement de la majorité renforcée (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix/loi du 10.7.65 : art. 26) seraient soumises à une majorité moins contraignante, celle de la majorité double (majorité de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25). Ce serait le cas des travaux comportant transformation, addition, amélioration et des travaux réalisés en vue de l'individualisation de contrats de fourniture d'eau. Enfin, la passerelle de majorité (loi du 10.7.65: art.25-1) ne serait pas applicable aux travaux comportant transformation, addition, amélioration et des travaux réalisés en vue de l'individualisation de contrats de fourniture d'eau. Nouvelles obligations lors de la vente de lots de copropriété (art. 26-7 et 27) Etat daté (art. 26-7 ) Lors de la vente d'un lot en copropriété, le notaire devra notifier au syndic le nom de l'acquéreur ou du dirigeant et de ses associés avant l'établissement de l acte de vente. Le syndic quant à lui devrait adresser au notaire un certificat de moins d'un mois attestant que l'acquéreur est ou non déjà copropriétaire et s'il a fait l'objet d'une mise en demeure d'impayés de charges restée infructueuse pendant 45 jours. ADIL Vous Informe Décembre 2013 3

En cas d impayés de charges (avec mise en demeure), le notaire devrait notifier aux parties l'impossibilité de conclure l'acte. Trente jours à l'issu de cette notification, l'avant-contrat serait nul. Fiche synthétique (art. 27) Un nouvel article dans la loi du 10 juillet 1965 pourrait obliger le syndic à établir une fiche synthétique de l immeuble regroupant les données financières et technique de la copropriété. Cette fiche devrait être mise à jour chaque année par le syndic et tenue à disposition des copropriétaires. Le contenu de ce document serait défini par décret. Des sanctions seraient prévues à l encontre du syndic à défaut de réalisation ou de transmission de ce document : à défaut de réaliser cette fiche synthétique, le syndic pourrait être révoqué par le syndicat de copropriété et à défaut de transmission dans les quinze jours, une pénalité forfaitaire automatique serait déduite de sa rémunération. Autres mesures Diverses mesures sont également proposées : - l extension du privilège immobilier spécial (art.27-4 ) aux dommages et intérêts et aux dépens (auparavant uniquement pour les participations aux charges et travaux) ; - l application de nouvelles règles en cas de retrait de la copropriété (art.28-7 ) : répartition des dettes et ouverture de la procédure aux divisions en volume d ensemble immobilier complexe ; - la mise à charge exclusive du copropriétaire en impayés des frais d avocat liés au recouvrement de la créance (art.28-3 et 4 ) ; - la non-prise en compte du vote du copropriétaire défaillant en cas de vente judiciaire de son lot (art.26-7 ) ; - nouvelles précisions sur le mandat de vote : le copropriétaire qui ne peut ou ne souhaite pas venir à l assemblée générale aurait l obligation de désigner expressément le nom du mandataire et le cas échéant sa fonction au conseil syndical ; - la possibilité, lorsque la copropriété fait partie d un syndicat principal, de mandater le président du conseil syndical pour toutes les assemblées générales du syndicat principal (art.26-9 ). - la possibilité de communiquer par voie électronique dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et syndic (art.26-11 ). Cette disposition permettrait notamment l utilisation du courriel dans le cadre des convocations d assemblée générale sous réserve que l article 64 du décret du 17 mars 1967 soit modifié. Constitution d un fonds pour travaux (art.27) Dans les immeubles à destination partielle ou totale d habitation, le syndicat des copropriétaires devrait constituer un fonds à l issue de la période de 10 ans prévue à l art. 1792-4-1 du code civil (garantie décennale) pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements ainsi que des travaux décidés en assemblée générale. Pour les immeuble de 10 lots ou plus, le fonds de prévoyance serait alimenté par une cotisation annuelle obligatoire votée en assemblée générale et ne pouvant être inférieure à 5% du budget prévisionnel. Pour les immeubles de moins de 10 lots, un fonds de provisions serait constitué dans les mêmes conditions mais sans pouvoir être inférieur à 3% du budget prévisionnel. Réalisation d un diagnostic technique global (art. 27) Afin d assurer l information des copropriétaires sur la situation générale de l immeuble, et le cas échéant, sur l opportunité d élaborer un plan pluriannuel de travaux, l assemblée générale se prononcerait sur la réalisation d un diagnostic technique global comportant une analyse du bâti, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et règlementaires au titre de la construction et de l habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble ainsi qu un diagnostic de performance énergétique de l immeuble. Pour les immeubles construits avant le 1 er janvier 2007, le diagnostic technique global devrait être mise à jour tous les 10 ans ; pour les immeubles construits après le 1 er janvier 2007, il serait réalisé 10 ans après sa création. ADIL Vous Informe Décembre 2013 4

Redresser les copropriétés dégradées La procédure d alerte ou de mandataire ad hoc (art. 29) Réforme de la procédure Le projet de loi ALUR réforme la procédure d alerte, mise en place par la loi Molle n 2009-323 du 25 mars 2009, en prévoyant la possibilité de faire désigner un mandataire ad hoc par le président du tribunal de grande instance pour décider de mesures d urgence dès lors qu un pourcentage d impayés de charges est dépassé. Cette procédure qui a vocation à être mise en place dès lors qu un pourcentage de 25% d impayés de charges est constaté par le syndic, est modifiée en vue d en améliorer l efficacité. Il est prévu : -un seuil de déclenchement plus bas, fixé à 15% au lieu de 25%, pour les copropriétés de plus de deux cents lots dont le redressement est plus difficile ; -une saisine plus large du juge, ouverte aux communes, Etablissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ainsi qu au préfet et au procureur de la République. Articulation des procédures de mandataires ad hoc et d administration provisoire Si le syndicat a fait l objet de la procédure d alerte, le mandataire ad hoc pourrait être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après avoir entendu le conseil syndical. Le mandataire qui constaterait d importantes difficultés financières et de gestion, pourrait saisir le juge aux fins de désignation d un administrateur provisoire. Professionnalisation des mandataires ad hoc Les personnes physiques ou morales qui pourraient être désignées comme mandataire ad hoc seraient les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste (CCH: L.811-2) et les personnes justifiant d une expérience et d une qualification particulières et remplissant des conditions qui seront définies par décret. Les administrateurs provisoires désignés ne devraient pas, au cours des cinq années précédentes avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un des créanciers ; s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ; avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné. Des mesures réglementaires seraient prises en complément pour la fixation d un barème de rémunération. L administration provisoire (art. 30) Modifications de la procédure La procédure d administration provisoire serait modifiée et de nouveaux outils seraient mis à la disposition de l administrateur. La possibilité de saisine du juge en vue de la désignation d un administrateur provisoire serait ouverte aux maires du lieu de situation de l immeuble, aux présidents d EPCI compétents en matière d habitat, au préfet, au procureur de la République ainsi qu au mandataire ad hoc désigné. La mission de l administrateur provisoire pourrait être modifiée, à tout moment, sur demande du maire ou du président de l EPCI alors qu aujourd hui seuls l administrateur provisoire lui-même, les copropriétaires, le procureur ou le préfet peuvent effectuer cette demande. L ordonnance de désignation serait adressée par le greffe du tribunal, aux copropriétaires ainsi qu aux diverses parties prenantes (maire, président de l EPCI ). L ordonnance de désignation emporterait la suspension de l exigibilité des créances antérieures à cette désignation pour une période de douze mois (prorogation possible à trente mois) ainsi que la suspension ou l interdiction des actions en justice des créanciers. ADIL Vous Informe Décembre 2013 5

Une procédure de recensement des créanciers par l administrateur provisoire serait organisée (mesures de publicité, déclaration de créances dans un délai fixé par décret, liste des créanciers, délai de contestation). Puis l administrateur établirait le plan d apurement pour une durée de cinq ans prorogeable, homologué par le juge et opposable aux créanciers. L administrateur pourrait demander au juge l effacement partiel ou total des dettes irrécouvrables après évaluation de leur montant. Dès lors que cela ne compromet pas la réalisation du plan d apurement, l administrateur provisoire pourrait conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat. Professionnalisation des administrateurs provisoires Comme pour la profession de mandataire ad hoc, les fonctions d administrateurs provisoires seraient encadrées. Pourraient être désignés, les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste, les personnes physiques ou morales justifiant d une expérience ou d une qualification particulières et remplissant des conditions définies par décret, le mandataire ad hoc. Des conditions déontologiques identiques à celles fixées pour les mandataires ad hoc seraient également prévues. Administration provisoire "renforcée" Lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété, l administrateur conclurait une convention avec un opérateur (un établissement public d aménagement, local ou national, l Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), une société publique locale d aménagement, un bailleur social, une société d économie mixte). Cette convention prévoirait les missions de l opérateur, notamment la maîtrise d ouvrage d un programme de travaux défini par l administrateur, la mise au point du plan de financement. Les modalités de sa rémunération à la charge des copropriétaires seraient précisées par décret. La convention serait homologuée par le juge pour garantir les droits des copropriétaires. Une fois la copropriété redressée, le syndic pourrait conclure un avenant en vue de confier à l opérateur des travaux supplémentaires qui seraient votés par l assemblée générale. La rémunération de l opérateur par les copropriétaires occupants pourrait ouvrir droit à l allocation de logement. Définition des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCD) (art. 31, 32, 33) Les opérations de portage massif de lots de copropriété (ORCD) dont le but est d enrayer le processus d indignité et de dégradation du bâti seraient conduites à l initiative de l Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, sur un périmètre défini par ces mêmes autorités dans le cadre d un projet urbain et social ou d une politique de l habitat. Elles feraient l objet d une convention fixant les actions à mener (acquisition et portage de lots, accompagnement social des occupants, recours aux dispositifs coercitifs de lutte contre l habitat indigne, recours aux opérations programmées d amélioration de l habitat ou le cas échéant, au plan de sauvegarde et à la procédure d administration renforcée). Réforme des outils de démembrement de propriété (art. 34) Le dispositif de bail à réhabilitation serait adapté au fonctionnement des copropriétés dégradées. Il permettrait de disposer de solutions alternatives permettant de réaliser les travaux à la place des copropriétaires occupants ou bailleurs modestes et de bonne foi sans pour autant en arriver jusqu au rachat ou à l expropriation du bien. ADIL Vous Informe Décembre 2013 6

Plan de sauvegarde (art. 35 et 36) L utilisation du plan de sauvegarde serait recentrée sur les copropriétés connaissant des difficultés particulièrement graves résultant notamment de leur grande complexité juridique ou technique. Le président de l EPCI compétent en matière d habitat ainsi que l administrateur provisoire pourraient demander la mise en place du plan de sauvegarde. Un coordonnateur nommé par le préfet veillerait au bon déroulement du plan dont le contenu serait précisé (mesures, échéancier, financement). Procédure de carence (art. 37) Les mesures proposées visent à améliorer la procédure pour la rendre plus efficace et plus rapide au regard des situations d urgence. L enchainement des étapes de la procédure est revu et les délais de mise en œuvre réduits. Le projet d appropriation publique serait élaboré en même temps que le dossier servant à la saisine du juge. Une fois la carence prononcée, il serait approuvé par l assemblée délibérante et mis à disposition du public. Le préfet prendrait ensuite l arrêté déclarant l utilité publique et la procédure d expropriation pourrait alors commencer. Le préfet et le maire devraient engager les procédures d habitat indigne, dès le prononcé de l état de carence pour que la valeur des biens puisse être appréciée en tenant compte de l état des parties privatives. A titre expérimental, pour une durée de 10 ans et afin d éviter l expropriation de la totalité de l immeuble, la possibilité de n exproprier que les parties communes au profit de la commune, de l EPCI ou d un opérateur désigné par eux serait instaurée. Centre d Information sur l Habitat NUMERO UNIQUE : 04 96 11 12 00 7, cours Jean Ballard - CS 10117-13231 MARSEILLE CEDEX 1 Du lundi au vendredi : 9h - 12h30 / 14h - 17h30 - Fermé le 3 ème lundi matin de chaque mois Permanence téléphonique en continu - Visites uniquement sur rendez-vous Pour connaître les adresses et horaires de nos 36 permanences ou prendre rendez-vous, vous pouvez nous appeler au 04 96 11 12 00 ou consulter notre site Internet : www.adil13.org ADIL Vous Informe Décembre 2013 7

EXPERTISE JURIDIQUE En tant qu appui technique, l ADIL rédige à la demande de ses membres, des notes juridiques sur des points précis dans le domaine du logement. SERVICE SVP En continu, et de manière prioritaire, un conseiller juriste et financier de l ADIL répond instantanément (ligne directe : 04.96.11.12.09) aux questions de ses partenaires, travailleurs sociaux et élus. ORGANISME DE FORMATION AGREE Un programme annuel de 3 cycles de formation pour ses membres (soit 15 formations) sur les thèmes du logement : rapports locatifs, politiques publiques en faveur du logement des plus démunis et copropriété. VEILLE JURIDIQUE L ADIL, assure pour les acteurs de l habitat, une veille sur l évolution de la réglementation dans tous les domaines du logement. Celle-ci prend la forme du bulletin l ADIL Vous Informe (mensuel) et du service Flash Info Logement (via les messageries électroniques des partenaires). OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVE L'ADIL 13 tient un Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé avec le concours de la FNAIM 13. Il a pour principal objet de connaître le niveau des loyers ainsi que leur évolution à l'échelle du département et des EPCI. SITE EXTRANET RESERVE AUX PARTENAIRES DE L'ADIL Le site Extranet de l'adil 13 permet à ses partenaires d'accéder à une véritable veille habitat (presse locale, flash info, veille juridique), aux barèmes du logement et à l'expertise juridique de l'agence. Les acteurs du logement y trouvent également les études et enquêtes réalisées par l'adil et des indications sur les prix de l'immobilier. Enfin, ils peuvent connaître, dans le détail, le programme de formation de l'adil et toutes autres informations utiles. L ADIL 13 participe également à la mise en œuvre des politiques publiques locales et nationales du logement (éradication de l Habitat Indigne, logement décent, copropriétés dégradées, prévention des expulsions locatives, O.P.A.H., Programme Local de l'habitat)