Maine et Loire UN POINT SUR : : www.adil49.org : : Les notes de l observatoire de l habitat : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : n 7 / Février 2016 Les loyers du parc De Maine-et-Loire en 2015 Des loyers jusqu à 4 inférieurs à ceux du parc Les loyers des appartements du parc sont inférieurs de 4 à ceux du parc, ce qui représente une économie moyenne mensuelle de 85, hors charges. En maison, l écart atteint pour un gain moyen de loyer de 195 par mois, mais 400 pour la ville d Angers. D ordinaire en France, la maison tient une place plutôt marginale au sein du logement (14% du parc HLM national). En Maine-et-Loire au contraire, l offre en maison est importante, elle compte pour 1/3 du parc HLM. Ainsi, bon nombre de familles aux revenus modestes du département peuvent se loger, elles aussi, en maison, ce qu elles n auraient pu se permettre en secteur. Habiter en logement améliore donc substantiellement le niveau de vie de ses locataires, qui bénéficient d un parc de 60 000 logements au sein du département. On rappellera par ailleurs que le Maineet-Loire se distingue par l importance du taux de logement, 17%, contre en France et seulement 1 en Loire-Atlantique. La différence de loyer avec le parc dépend de la proximité aux villes principales : elle atteint en appartement -43% sur Angers, contre -27% en zone rurale. L explication tient avant tout à la hiérarchie des prix du locatif, relativement liée à la situation géographique. Alors que pour le parc, l influence de la localisation reste plutôt modérée, du fait des loyers plafonds nationaux (zonage «dit» 1/2/3). Le Maineet-Loire comprend seulement deux zones de loyer maximum : Angers avec sa 1 ère couronne (zone 2), et le reste du territoire (zone 3). 17% De logements sociaux en Maine-et-Loire 329 Le loyer médian d un appartement T3 en Maine-et-Loire + 4 D augmentation de loyer entre 2014 et 2015 Comparaison (1) des loyers sociaux et s des appartements de relocation /m² Loyer médian au 1 er janvier 2015 (hors charges) Relocation = nouveau locataire depuis moins d un an Zones de marchés du MAINE-ET-LOIRE Angers VILLE 10,0 5,7 Couronne 1 d'angers 9,0 5,8 Couronne 2 d'angers 8,3 5,3 Couronne 3 d'angers 7,4 5,3 6,9 Rural 5,0 Cholet VILLE 8,3 4,6 Saumur VILLE 7,6 4,8 Maine-et-Loire 9,1 5,5 ADIL 49 / Sources : RPLS 2015 ;
Comparaison (1) des loyers sociaux et s Pour les appartements T3 de relocation - au 1 er janvier 2015 (hors charges) ; Lecture graphique n 1 : Sur Angers, 9 des appartements sociaux T3 ont un loyer inférieur à 6.89 /m², contre 9% du. 1 Loyer /m² 3,0 3,9 4,7 5,6 6,4 7,3 8,1 9,0 9,8 10,7 Couronne 1 d angers 3,0 3,8 4,7 5,5 6,3 7,2 8,0 8,8 9,6 10,5 (en maison T4) 3,0 3,8 4,7 5,5 6,4 7,2 8,0 8,9 et : des loyers qui entrent peu en concurrence Comme l illustrent les graphiques ci-dessus, les deux parcs locatifs se font peu concurrence et leurs niveaux de loyers restent très distincts l un de l autre. Ainsi, dans le pôle urbain d Angers seuls à des logements affichent des loyers comparables. Cette zone de recouvrement correspond cependant à des logements aux caractéristiques bien distinctes : le logement y côtoie l entrée de gamme, moins qualitative, du. Par contre en secteur rural, la concurrence est plus large et concerne à 3 des maisons. LES LOYERS SOCIAUX EN MAINE-ET-LOIRE De l ensemble des locataires Loyers des MAISONS 2015 TOUS les LOYERS détaillés sur notre Atlas cartographique à la rubrique «prix/loyer» Loyer médian mensuel du parc au 1 er janvier 2015 Loyer principal et accessoire (hors charges) de l ensemble des locataires Loyers des APPARTEMENTS 2015 Loyer Loyer /m² Surface habitable m² T2 T3 T4 T5 + TOT T2 T3 T4 T5 + TOT T2 T3 T4 T5 + TOT Angers VILLE 239 299 365 485 398 5,5 5,2 4,9 4,9 5,0 48 60 77 97 83 Couronne 1 335 408 501 533 457 6,3 6,1 5,9 5,6 5,9 53 67 83 97 81 Couronne 2 323 386 456 528 414 5,9 5,6 5,4 5,3 5,5 54 68 83 98 77 Couronne 3 326 389 440 430 403 5,8 5,6 5,3 4,4 5,4 54 69 83 96 78 Rural 315 394 448 426 402 5,9 5,6 5,3 4,4 5,4 51 69 82 96 75 Cholet VILLE 350 425 498 544 460 6,6 6,1 5,9 5,4 5,9 53 66 82 99 79 Saumur VILLE 225 342 409 481 356 5,5 5,0 4,9 4,7 5,1 44 69 83 100 73 Maine-et-Loire 316 389 448 474 410 5,9 5,6 5,3 4,8 5,4 52 68 82 97 77 Par type (T1, T2...) Maison/appartement Intercommunalité... Loyer médian mensuel du parc au 1 er janvier 2015 Loyer principal et accessoire (hors charges) de l ensemble des locataires Loyer Loyers /m² Surface habitable m² T1 T2 T3 T4 T5 + TOT T1 T2 T3 T4 T5 + TOT T1 T2 T3 T4 T5 + TOT Angers VILLE 233 297 339 376 431 343 6,9 6,0 5,2 4,9 4,7 5,3 33 51 66 79 93 66 Couronne 1 203 297 346 376 441 341 6,2 6,0 5,3 4,8 4,4 5,3 35 50 66 80 95 67 Couronne 2 181 268 348 381 353 327 5,9 5,4 5,1 4,6 4,5 5,1 32 49 65 82 96 64 Couronne 3 172 263 327 339 404 289 5,9 5,4 4,9 4,2 3,8 5,1 33 51 66 84 105 64 Rural 182 249 296 310 337 280 5,5 5,0 4,6 4,2 3,9 4,7 33 51 66 76 87 61 Cholet VILLE 183 245 293 323 372 300 5,6 5,2 4,4 4,3 4,3 4,5 32 50 66 77 89 66 Saumur VILLE 180 250 301 345 396 303 5,8 5,2 4,6 4,4 4,3 4,6 33 52 66 78 89 66 Maine-et-Loire 215 285 329 368 424 328 6,4 5,7 5,1 4,8 4,6 5,1 33 50 66 79 93 66 : : ADIL 49 Un point sur n 7 Février 2016 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Page 2
LES LOYERS SUR Sur Angers, le logement joue un rôle central, il représente plus de 29% des résidences principales de la commune, pour 22.000 habitations. Parmi les villes les plus peuplées de France, Angers se classe 4 ème au regard de son taux de logement, loin devant Nantes ou Rennes. Une dispersion des loyers et un effet quartier sur les prix La dispersion des loyers existe également dans le parc. Par exemple, le loyer d un appartement T3 sur Angers varie entre 300 et 400, pour la moitié d entre-eux. Ces écarts de prix résultent d une diversité de superficies, du ciblage du logement (financements PLAI, PLUS, PLS...), de l époque de construction, de l ancienneté d emménagement. Mais également des travaux d entretien et de réhabilitation, et de l étiquette énergie. Loyers médians (hors charges) mensuels De l ensemble des locataires du parc Par quartier d Angers au 1 er janvier 2015 Quartiers d Angers 3 pièces Le quartier exerce lui aussi un impact sur le niveau des prix. Trois quartiers proposent des loyers inférieurs à la moyenne : Belle Beille, Monplaisir et La Roseraie. Cela s explique tout d abord par les caractéristiques du parc qui y sont proposées ; les logements, plus anciens et «très sociaux» 2, se composent d une très large majorité de PLAI et de HLM/O construits avant 1975. Par ailleurs, ces trois quartiers sont relativement moins prisés que les autres, en raison d une forte concentration de logements sociaux (5) et de grands ensembles. Ils comprennent chacun un «quartier prioritaire» qui remplace les Zones Sensibles (ZUS) depuis 2015. Ces territoires prioritaires, déterminés par décret, sont les plus en difficultés de France, les plus touchés par la pauvreté. C est pourquoi, l on y focalise les Comparaison (1) des loyers sociaux et s des appartements d - Loyer médian de relocation en janv. 2015 - En /m² (hors charges) 12,4 7,8 moyens financiers et les interventions, comme les opérations de renouvellement urbain. A l inverse, deux quartiers d Angers affichent des loyers plutôt élevés, au regard des appartements T3. Il s agit de Capucin/Verneau et de Saint- Serge dont les logements, plus récents, regroupent à eux-deux 3 des constructions en logement HLM à Angers, de ces 10 dernières années. De plus, Capucin/Verneau propose peu de logements «très sociaux» 2, en comparaison des autres quartiers, tandis que Saint-Serge recense une part non négligeable de PLS, aux loyers parmi les plus élevés du parc HLM. 9,8 6,3 8,6 5,5 7,8 7,7 5,1 4,8 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces ; - Loyer /m² Quartiers d Angers 2 pièces + Loyers médians mensuels (hors charges) des appartements sur Angers au 1 er janvier 2015 - De l ensemble des locataires du parc - Loyer bas (Q1) Loyer central (Médiane) Loyer haut (Q3) Nb. Logt loués T1 211 233 251 2 011 T2 263 297 344 4 529 T3 302 339 407 8 032 T4 344 376 450 5 583 T5 + 396 431 499 1 787 Classement des 30 premières villes de France selon leur taux de logement 1 11% 11% 1 1 13% 14% 17% 18% 18% 18% 21% 21% 2 2 2 23% 28% 29% 29% 3 Angers 4 ADIL 49 / Source : INSEE RP 2012 Page 3: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ADIL 49 Un point sur n 7 Février 2016 : :
ÉVOLUTION DES LOYERS En augmentation de 4 (+1%) Évolution des loyers du parc de Maine-et-Loire Loyer principal médian au 1 er janvier /mois de l ensemble des locataires (hors loyers accessoires et hors charges) Les loyers du parc ont faiblement augmenté en 2014, avec une progression de 4. Depuis 3 ans, la hausse s est réduite de moitié, passant de +2.6% en 2012 à +1. aujourd hui. 368 377 381 385 +1. +2.4% +1.1% +1.6% +0.9% +2.6% 310 318 323 326 Maison Appartement Pour les locataires avec un bail en cours, la loi encadre l augmentation de loyer qui ne peut excéder celle de l IRL (3) (du troisième trimestre de l année précédente), soit +0.9% pour les loyers de 2014, sauf travaux et cas particuliers. Pourtant, cette année là, les bailleurs sociaux ont souvent appliqué une hausse inférieure à celle de l IRL. A l occasion de la relocation du logement, si le montant du loyer n est pas soumis à l IRL, il reste cependant plafonné au loyer maximum. La hausse constatée pour ces logements est un peu plus élevée que pour la moyenne et peut provenir par exemple de travaux effectués au départ de l occupant ou d une réhabilitation. Ajoutons que lors d une relocation, 1 des logements ont connu une baisse ou un gel de leur loyer. 2012 2013 2014 2015 Évolution entre le 1 er janv. 2014 et 2015 du loyer principal des logements sociaux de Maine-et-Loire Relocation 2014 Ensemble logements 8% 27% 47% 37% 14% 11% Baisse loyer Loyer stable à 0, 0, à 1, 1, à 44% > LES LOYERS ACCESSOIRES Le loyer accessoire s ajoute au loyer principal et correspond aux annexes à usage exclusif : parking, box, terrasse, cour ou encore jardin. Près de 28% des locataires du parc versent un loyer accessoire, pour un montant médian de 33 par mois en 2015. Le locataire d une maison est plus fréquemment concerné, 54%, contre seulement 14% en appartement. Certains locataires d appartement peuvent renoncer à l usage du parking et donc au versement du loyer accessoire. Dans les autres cas, la majorité, comme par exemple pour le jardin attenant à la maison, ou le balcon d un appartement, il n est pas possible de s y soustraire sans renoncer au logement lui-même. Montant des loyers accessoires en janv. 2015 Niveau bas (Q1) Niveau central (médiane) Niveau haut (Q3) Appartement 7 11 27 Maison 32 35 52 Ensemble 16 33 47 Locataires du parc s acquittant d un loyer accessoire en janv. 2015 11 14% 35 54% 33 28% Appartement Maison Total Champ d observation : Loyer médian du mois de janvier 2015 de l ensemble des logements sociaux occupés par un locataire, soit 58.796 logements en Maine-et-Loire. Loyer = Loyer principal + loyer accessoire (hors charges) Loyer /m² = Loyer / Surface habitable (1) Comparaison des loyers avec ceux du parc : dans un souci d harmonisation des méthodes, les loyers observés sont ceux de relocation, des baux signés au cours de l année 2014. Les loyers sont pondérés des effets de localisation géographique et de superficie. (2) Logement «très» : financement PLAI et assimilé (HLM/O ; PLA d intégration ; Définition et méthodologie PLA LM/PLATS/PLAI ; PLR/PSR) (3) IRL : l Indice de Référence des loyers, publié par l INSEE chaque trimestre, «correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.» Loyer médian (ou central) : la médiane sépare les logements en deux parties identiques, ainsi 5 des logements ont un loyer inférieur à ce seuil (quartile 2). Loyer bas : des logements ont un loyer inférieur à ce seuil (quartile 1). Loyer haut : des logements ont un loyer supérieur à ce seuil (quartile 3). En savoir plus? Consulter la méthodologie détaillée sur notre atlas cartographique ; rubrique «Loyer» ADIL 49 L ADIL, agréée par le Ministère chargé du logement, vous offre un conseil complet, neutre et gratuit sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales. Locataire ou futur locataire? Pour toute information sur : L accès à un logement locatif public ou Une demande de logement Le montant du loyer et des charges Le coût des honoraires De l entrée dans les lieux à la fin du contrat de bail, l ADIL vous informe sur les rapports locatifs. Prenez contact avec l ADIL Tél. 02.41.81.89.40 Les loyers du parc de Maine-et-Loire en 2015 Février 2016 - Publication de l ADIL 49 Directeur de publication : Jack DUPÉ Rédaction et statistique : Audrey CORBIERRE : : ADIL 49 Un point sur n 7 Février 2016 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :Page 4
Les loyers du parc de Maine-et-Loire en 2015 ADIL49 Un point sur n 7 Février 2016 LES ANNEXES ANNEXE n 1 Comparaison des loyers sociaux et s Pour les APPARTEMENTS de relocation - au 1 er janvier 2015 (hors charges) ; 3 (en appartement T2) 1 3,1 4,7 6,2 7,8 9,4 10,9 12,5 14,0 Lecture graphique n 1 : Sur Angers, 9 des appartements T2 sociaux ont un loyer inférieur à 7.51 /m², contre seulement du 3,9 4,7 5,6 6,4 7,3 8,1 9,0 9,8 10,7 Lecture graphique n 2 : Sur Angers, 9 des appartements sociaux T3 ont un loyer inférieur à 6.89 /m², contre 9% du. (en appartement T4) 3,8 4,5 5,3 6,1 6,9 7,6 8,4 9,2 9,9 Lecture graphique n 3 : Sur Angers, 9 des appartements T4 sociaux ont un loyer inférieur à 6.27 /m², contre 9% du. 3 Couronne 1 d angers (en appartement T2) 1 3,0 4,0 4,9 5,9 6,8 7,8 8,7 9,7 10,6 11,6 Lecture graphique n 4 : En couronne 1 d Angers, 9 des appartements T2 sociaux ont un loyer inférieur à 7.54 /m², contre 3% du. Couronne 1 d angers 0 3,8 4,7 5,5 6,3 7,2 8,0 8,8 9,6 10,5 Lecture graphique n 5 : En couronne 1 d Angers, 9 des appartements T3 sociaux ont un loyer inférieur à 6.95 /m², contre 1% du. Avertissement Pour le rural et la couronne 3 d Angers, les graphiques en annexes 1 et 2 constituent des ordres de grandeur, en raison de la taille de l échantillon, d une 100 aine de loyers du parc par graphique. 3 (en appartement T2) 1 3,0 4,2 5,4 6,6 7,9 9,1 10,3 11,5 Lecture graphique n 6 : En rural et en couronne 3 d Angers, 9 des appartements T2 sociaux ont un loyer inférieur à 6.24 /m², contre 9% du. 0 3,9 4,8 5,7 6,6 7,5 8,4 9,3 Lecture graphique n 7 : En rural et en couronne 3 d Angers, 9 des appartements T3 sociaux ont un loyer inférieur à 5.83 /m², contre du. : : ADIL 49 Un point sur n 7 Les annexes Février 2016 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Page 5
ANNEXE n 2 Comparaison des loyers sociaux et s Pour les MAISONS de relocation - au 1 er janvier 2015 (hors charges) ; 3 (en maison T4) 1 3,0 3,8 4,7 5,5 6,4 7,2 8,0 8,9 Lecture graphique n 8 : En rural et en couronne 3 d Angers, 9 des maisons T4 sociaux ont un loyer inférieur à 6.29 /m², contre 26% du. (en maison T5+),0 3,6 4,2 4,7 5,3 5,9 6,5 7,0 7,6 8,2 Lecture graphique n 9 : En rural et en couronne 3 d Angers, 9 des maisons T5+ sociaux ont un loyer inférieur à 5.82 / m², contre 34% du. et sa couronne 1 (en maison T5+) 0 3,8 4,5 5,3 6,0 6,8 7,6 8,3 9,1 9,8 Lecture graphique n 10 : Sur Angers et sa couronne 1 ; 9 des maisons es T5+ ont un loyer inférieur à 7.60 /m², contre 27% du. ANNEXE n 3 Loyer médian au 1 er janvier 2015 (hors charges) des MAISONS T4+ de relocation /m² par mois ANNEXE n 4 Loyer médian au 1 er janvier 2015 (hors charges) des logements en relocation par mois Angers VILLE Couronne 1 d'angers Couronne 2 d'angers Couronne 3 d'angers Rural Cholet VILLE Saumur VILLE Maine-et-Loire 8,4 5,2 8,2 6,0 7,2 5,4 6,8 5,6 6,5 5,4 7,0 5,9 6,7 4,9 6,9 5,5 Maisons T4 et + En appartement En maison (T4+) Angers VILLE 446 357 874 466 Couronne 1 d Angers 474 376 807 571 Couronne 2 d Angers 450 351 761 503 405 315 675 488 Rural 358 297 624 477 Cholet VILLE 391 290 684 530 Saumur VILLE 404 321 674 425 Maine-et-Loire 429 345 685 491 ANNEXE n 5 Loyers médians (hors charges) mensuels de l ensemble des locataires du parc Par quartier d Angers au 1er janvier 2015 +5 pièces 1 pièce 4 pièces - Loyer /m² + : : ADIL 49 Un point sur n 7 Les annexes Février 2016 : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :: : Page 6