. - SITUATION DU LOGEMENT COMARAISON AVEC LA CROISSANCE DÉMOGRAHIQUE EVOLUTION DU ARC DE LOGEMENTS L analyse du parc de logements et de son évolution permet de connaître la manière dont celui-ci répond à la croissance démographique communale. S 968-75 975-8 98-90 990-99 Croissance de la population (valeur ajoutée) -6 7 8-9 Croissance de la population ( %) -,6%,6%,6% -,% Croissance du parc de R (VA) -5 67 5 Croissance du parc de R (%) -,5% 0,% 8,8%,8% Croissance du parc de R en moyenne par an -0,7 9,6,, Gain d'habitant pour un logement*,9 0,5 999-006 -7 -,%,%,6 00 00 000 800 600 00 00 0,0 0 7 Croissance du parc de logements et croissance démographique,0 008,8 5 99,7 5 Le tableau ci-dessus montre clairement qu il n existe pas toujours de corrélation directe entre croissance de la construction et croissance démographique :, 0, 057 55 69 968 975 98 990 999 006 opulation Résidences principales Nombre de personnes par logement,5,0,5,0,5,0 0,5 0,0 968-75 : la diminution du parc des résidences principales du parc des résidences principales se traduit par une diminution proportionnelle de la population communale, 975-98 : croissance du parc de résidences principales et croissance démographique suivent des courbes identiques 98-990 : alors que le parc de logements suit un rythme encore soutenu, la croissance démographique ralentit 990-006 : le parc de résidences principales augmente régulièrement. Malgré cela, la commune entame, depuis le début des années 90, une phase de déficit démographique LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT 5
S ETUDE DU OINT-MORT Calcul du point mort sur la période 999-006 Total 999-006 Ensemble des logements 555 598 L absence de corrélation entre construction et croissance démographique s explique entre autre par la présence d un «point mort*», correspondant au nombre de logements construits sur la période et qui ont seulement permis un maintien de la population. L évaluation faite de ce point mort pour la période 999-006 fait état de logements. Cela signifie que, sur cette période, logements auraient été nécessaires uniquement pour maintenir la population communale à son niveau de 999. Ces logements ont été destinés à compenser : Annuel 999-006 Variation RS et LV 9,8 Renouvellement - -,8 Desserrement 5, oint mort 5, Logements «construits» Effet démographique, -7,9 999 006 - la variation du parc de logements vacants et de résidences secondaires : le cumul de ces deux parcs montre fait état d une croissance importante du parc de ces logements (cf. ci-après pour analyse du taux de vacance et de résidences secondaires). - le renouvellement : il correspond à la compensation des logements détruits, désaffectés ou transformés. Ce renouvellement est fortement négatif, signe de la réhabilitation de certains bâtiments soit du fait d un changement de destination soit du fait d une transformation (ex : un logement scindé en plusieurs unités), - le desserrement : il correspond à l impact de la variation du nombre moyen d occupant par logement. Entre 999 et 006, la compensation de cette variation a nécessité la réalisation de 5 nouveaux logements. Résidences principales 55 69 Sur la période 999-006, la commune a réalisé logements (nombre de permis de construire délivrés pour la création de nouveaux logements sur Chenehutte Treves Cunault). Ces logements ont permis de limiter le déficit démographique communal durant la période mais il a manqué 7 nouveaux logements pour stabiliser la population communale à son niveau de 999. *oint mort: seuil minimal de logements à réaliser pour maintenir le niveau démographique communal sur une période donnée, c'est-à-dire pour ne pas perdre de la population. Cet indice prend en compte : - le desserrement de la population, correspondant aux décohabitations (divorces, départs des jeunes du foyer familial.) - le renouvellement du parc, correspondant aux logements abandonnés, détruits ou transformés, - ainsi que les variations du nombre de résidences secondaires et de logements vacants. 6 LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT
UN ARC DE LOGEMENTS ANCIEN Répartition du parc de logements selon l'époque d'achèvement,0%,% 0,0% L analyse de la structure du parc par âge permet de visualiser les grandes périodes de production de logements sur la commune ainsi que la fréquence de renouvellement du parc. Sur la commune, le parc de logements a connu un renouvellement relativement important depuis le milieu des années 70. 5,7% Av ant 99 99-97 975-989 990-00 TYOLOGIE DU ARC DE LOGEMENTS Globalement la commune a connu grandes phases dans le développement de son parc de logements : avant 99 : en 006, le parc de logements est composé à près de 55% de logements construits avant 99. Cette proportion supérieure à celle observée dans le département (environ % en 006) témoigne de l antériorité du développement communal, entre 975 et 990 : sous l impulsion du phénomène de périurbanisation, la demande en logements croît sur la commune et se traduit par une augmentation importante du parc de logements. S UNE OFFRE DE LOGEMENTS DÉSÉQUILIBRÉE En 006, la commune recensait 598 logements parmi lesquels : - 69 résidences principales (78,% du parc), - 90 résidences secondaires et logements occasionnels (5% du parc), - 9 logements vacants (6,5% du parc). Sur l ensemble des résidences principales, la répartition de l offre de logement apparaît comme étant très largement en faveur de l accession à la propriété (cf. graphique page suivante) puisqu en 006, les propriétaires représentaient 76,5% des logements de la commune, une proportion qui a fortement augmenté depuis 999 (- points). Face à cela, le parc locatif a globalement vu sa part diminuer (-0,5 points). Ce chiffre cache toutefois quelques disparités puisque le parc locatif social communal a augmenté durant cette même période. LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT 7
S Structure du parc par statut d'occupation ropriétaire Locataires HLM,7%,% 5,5% Le parc social a vu sa part légèrement augmenter pour atteindre 5,5% du parc en 006 soit 6 logements. Cette proportion est bien moins importante que celle de la Communauté de communes (8,7% du parc) et du département (7,5%). Les principes d aménagement Bien que énoncés la commune par les ne soit articles pas L.0 soumise et L.- du code de l urbanisme aux obligations s appliquent légales sur tout en le territoire. matière de réalisation de logements sociaux, il convient 76,5% de rappeler que les logements sociaux peuvent jouer un rôle important puisqu ils permettent d attirer, sur le territoire de la commune, une population jeune susceptible d accéder par la suite à la propriété. Locataires hors HLM Il permet également une rotation permanente Logés gratuitement de jeunes ménages avec enfants sur la commune et d assurer, de ce fait, une certaine stabilité des effectifs scolaires. DES LOGEMENTS DE GRANDE TAILLE L analyse de la taille des logements permet d apprécier leur adaptation à l évolution de la structure par taille des ménages. En 006, le parc communal est en grande partie composé de maisons individuelles (97,% contre,% d appartements). 60% 50% 0% 0% 0% 0% 0% Structures du parc par taille des logements (nombre de pièces par logement) en 005 pièce pièces pièces pièces 5 pièces et + Sur la base de ce constat, il apparaît que le parc de logements est composé de logements de grande taille puisque le nombre moyen de pièces par logement s établissait à,7 en 006 (,7 pièces pour les maisons;,6 pièces pour les appartements). Ces données doivent être mises en corrélation avec l évolution de la taille moyenne des ménages (cf.. Analyse démographique), qui fait état d une diminution progressive du nombre de personnes par logement. Ce parallèle peut dénoter une sousoccupation latente du parc de logement. 8 LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT
5% 0% 5% 0% 5% 0% UNE RESSION FONCIÈRE FAIBLE 0,% Evolution de la part des logements vacants et des résidences secondaires au sein du parc total de logements 0,9%,8%,0% 9,6% 5,% ANALYSE DU MARCHÉ DU LOGEMENT La comparaison de l évolution simultanée de la proportion de logements vacants et de résidences secondaires dans le parc permet de déterminer dans quelle situation économique se trouve le marché du logement. 8,% 8,6%,%,0% 5,% 6,5% 968 975 98 990 999 005 Taux de v acance Taux de résidences secondaires Sur Chenehutte Trèves Cunault, l analyse des parcs de résidences secondaires et de logements vacants montre : - une importante diminution du taux de résidences secondaires depuis les années 70, - une tendance à la hausse pour le taux de vacance. Ces observations semblent faire état d une pression foncière faible sur la commune car : le taux de résidences secondaires bien qu en recul reste important. Il peut traduire l attractivité touristique de la commune mais ne traduit pas véritablement une augmentation de la pression foncière qui pourrait inciter certains propriétaires de résidences secondaires à les intégrer dans le parc des résidences principales (vente ou location à l année). le taux de vacance est en hausse et a désormais dépassé le point d équilibre*. S LA RODUCTION : CARACTÉRISTIQUES DES CONSTRUCTIONS RÉCENTES L analyse du nombre de constructions neuves par an durant les 6 dernières années détermine de quelle manière l augmentation de l offre de logements répond à la demande. Depuis 00, 6 permis de construire ont été délivrés pour la réalisation de nouveaux logements sur la commune. Les graphique et tableau de la page suivante présentent les grandes caractéristiques des logements construits récemment sur la commune : - le cadre de la construction (constructions neuves hors ou dans le cadre d une opération groupée, réhabilitation). - le type d occupation. * Il est communément admis qu un taux de vacance compris entre % et 6% du parc de logements assure une rotation (achat/vente) équilibrée du parc de logements. Un taux de vacance inférieur à % traduit une tension du parc de logement. Un taux de vacance supérieur à 6% traduit un manque de reprise du parc, souvent dû à une inadaptation qualitative de ces logements (nécessité de rénovation par manque de confort). LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT 9
S 009 008 007 006 0085 00 ermis de construire délivrés entre 999 et 006 0 Restauration/réhabilitation Habitation nouv elle (en opération groupée) Habitation nouv elle (hors opération groupée) L analyse du cadre de réalisation des constructions montre que la totalité des nouveaux logements réalisés sur la commune l ont été hors du cadre d opération groupées. Cette urbanisation, la plus consommatrice d espaces conduit également souvent à une détérioration de la lisibilité urbaine (superposition de quartiers et de constructions sans cohérence les unes avec les autres). Il convient par ailleurs de noter que le rythme de construction sur la commune reste limité même s il faut observer une petite reprise de la construction depuis 008. Concernant les caractéristiques des logements, ils s inscrivent dans la continuité des observations faites auparavant sur la typologie du parc de logements : des logements vastes (50 m² en moyenne) sur un parcellaire élargi (supérieur à 500m² pour la majorité des permis de construire). une large prédominance de l accession à la propriété qui constitue le mode d occupation de nouveaux logements sur 6. 0 LAN LOCAL D URBANISME - CHENEHUTTE TREVES CUNAULT - RAORT DE RÉSENTATION -. - SITUATION DU LOGEMENT