PROPOSITION Projet de loi Logement et Urbanisme LOCATION Le «bail solidaire» : une alternative à l encadrement des loyers loi 1989 C.C.H. Une proposition pour accroître l offre locative à loyers maîtrisés. L accès au logement à loyers maîtrisés ne peut pas se dispenser du parc privé. Propositions : Pour encourager le parc privé à pratiquer des niveaux de loyers proches des niveaux de loyers HLM, afin de garantir l accès au logement à des familles modestes, il convient d alléger la pression fiscale qui pèse sur le bailleur privé tout en lui garantissant le paiement des loyers (Cf. La Garantie des Risques Locatifs). En contrepartie, le locataire pourrait bénéficier d un logement décent et éco-performant pour un loyer proche du niveau des loyers HLM. L état et les collectivités territoriales bénéficieraient d un parc privé social à moindre coût, avec une disponibilité immédiate car le parc locatif privé ancien n est pas à construire.
CONTEXTE Les limites du logement locatif social HLM Les chiffres du mal-logement publiés par la Fondation Abbé Pierre au mois de février 2012 ne peuvent pas laisser les acteurs du logement et les pouvoirs publics indifférents : «10 millions de personnes sont aujourd hui touchées, de près ou de loin par la crise du logement». Le nombre des demandeurs de logements sociaux n a cessé de croître pour atteindre aujourd hui plus de 1,4 million de ménages 1. Si seulement 400 000 demandes sont satisfaites en moyenne chaque année, ce sont les personnes les plus précaires, privées de domicile personnel, qui sont directement affectées par cette pénurie. Le parc HLM n est pas prioritairement occupé par des personnes à revenus modestes, voire très modestes. Tant que ceux qui, étant dans les lieux et qui présentent des ressources supérieures aux plafonds imposés, ne seront pas davantage incités à quitter les lieux, au moyen d une politique de suppléments de loyers véritablement dissuasive pour les guider vers le parc privé locatif, ou la primo-accession à la propriété, la pénurie de logements locatifs dans le parc HLM continuera de pénaliser les plus modestes d entre eux. 1 Source : Mouvement HLM, extrait dépêche de presse AFP du 19 janvier 2012. 2 Source : Logement, habitat et cohésion sociale. Au-delà de la crise. Quelle société voulons-nous pour demain?, André YCHE, éd. Mollat. 3 Une zone tendue se distingue d une zone moins tendue par rapport au délai d attente entre le dépôt d une demande de logement HLM et son attribution (ce délai peut atteindre dix ans en région parisienne). Source : www.vie-publique.fr «Construction, attribution : comment faciliter l accès au logement social?». S il en est besoin, pour renforcer ce constat, il suffit de se référer au taux de rotation dans le parc social HLM qui est passé en vingt ans de plus de 15 % à moins de 10 % : «la réduction de 5% du taux de rotation équivaut chaque année à l évaporation de 200 000 logements, c est-à-dire à près de trois années de constructions neuves» 2. Une étude de 2009 de l Atelier parisien d urbanisme estime que le nombre de ménages ayant bénéficié d une attribution de logement à Paris est de l ordre 12 000 en 2009. Cette faible mobilité locative limite ainsi le nombre d appartements disponibles pour l accueil de nouveaux ménages. Pour autant, cette étude ne manque pas de relever que si elle est très marquée à Paris, la faiblesse du taux de rotation est également observée ces dernières années aux niveaux régional et national. Outre la construction encore insuffisante de logements sociaux et le taux de rotation atone dans le parc, la pénurie aurait pu tendre à s aggraver par la vente des logements à leurs occupants. Pour financer de nouveaux logements sociaux en zones tendues 3, l État incite la vente à leurs occupants dans les zones où la pression est moins forte. Peu enclins à se résoudre à cette solution, pour diverses raisons, les organismes HLM, auxquels un objectif de vendre 40 000 logements par an, soit 1 % du parc, était assigné en 2007, n ont, en fait, cédé que 4 000 logements à leurs occupants en 2009.
AVANTAGE LOCATAIRE : Le «Bail Solidaire» pour un allègement du poste «logement» Le locataire serait bénéficiaire d une offre locative à caractère social dans le parc privé, non pas au loyer de marché, mais à un niveau de loyer social, déduction faite, le cas échéant, d une aide au logement proportionnelle au loyer pratiqué. Conditions de ressources Seuls les locataires ne dépassant un plafond de ressources pourraient être logés dans le parc privé social. Les plafonds fixés dans le cadre des logements PLUS peuvent servir de référence. Logement décent et éco-performant Outre une condition relative à la décence du logement constatée avant son entrée dans les lieux par un professionnel habilité, si par ailleurs une condition d éco-performance du logement s impose (logement classé de A à D sur l échelle du DPE), le locataire est garanti d une dépense énergétique maîtrisée. A défaut, pour ouvrir son logement au «Bail Solidaire», le bailleur devra préalablement réaliser les travaux d économie d énergie nécessaire à l obtention d une étiquette «D» au minimum. AVANTAGE BAILLEUR : La reconnaissance d un statut économique et social 1 Art. L. 411-2 du code de la construction et de l habitation. «Les organismes d habitations à loyer modéré bénéficient d exonérations fiscales et d aides spécifiques de l État au titre du service d intérêt général.» 1 Si un bailleur privé sert le même intérêt général, une égalité de traitement devant l impôt doit pouvoir lui être reconnue. Quelle que soit la forme que prendrait l allégement de la pression fiscale, que ce soit une déduction spécifique sur les revenus bruts fonciers comme en matière de conventionnement avec l Anah, ou un amortissement comme le préconisait encore l ANIL, il s agit de placer le curseur à un niveau suffisant pour garantir au bailleur un taux de rentabilité équivalent à celui qu il obtiendrait en pratiquant un loyer de marché. Il s agit de lui assurer une fiscalité comparable à celle dont les organismes HLM et assimilés bénéficient, en contrepartie du service d intérêt général rendu.
L engagement «économique et social» du bailleur Afin d assurer une offre pérenne et permettre au dispositif de produire ses pleins effets sur la demande des ménages modestes éligibles, le bailleur qui souhaite entrer dans le dispositif doit prendre un engagement de louer le logement nu, à titre de résidence principale, pour une durée au moins égale à 9 ans à condition de respecter un plafond de loyer. Les plafonds PLUS peuvent servir de référence. La contrepartie de l engagement «économique et social» En contrepartie du loyer «social» pratiqué en faveur d un locataire répondant aux conditions de ressources requises, l engagement d intérêt général du bailleur pourrait notamment être compensé par : un abattement allant jusqu à 100 % de déduction spécifique au titre des revenus locatifs sociaux ; une exonération totale ou partielle de l impôt sur la plus-value immobilière réalisée en cas de cession du logement social à la sortie de l engagement au bout de quinze ans. Et en zones tendues (Zones A et A bis) par : au titre de l ISF, la non prise en compte de la valeur du logement social pendant toute la durée de l engagement ; une exonération totale ou partielle de taxe foncière sur la propriété bâtie du logement social pendant la durée de l engagement. AVANTAGES ÉTAT : Ce nouveau dispositif ne serait pas une nouvelle «niche» mais bien un «Pacte économique et social». S il ne dégage pas de recettes pour les finances publiques, il permet aux pouvoirs publics de loger rapidement dans le parc privé ancien toute une frange de la population qui, tout en étant éligible au parc social HLM, ne peut y accéder faute de logements disponibles. AVANTAGES COMMUNES : L ensemble de ce nouveau parc privé social viendrait abonder le nombre de ceux qui comptent déjà dans la proportion de logements sociaux au titre de l article 55 de la loi SRU, portée à 25%.
CE QU IL FAUT RETENIR : Pour encourager le parc privé à pratiquer des niveaux de loyers proches des niveaux de loyers HLM, afin de garantir l accès au logement à des familles modestes, il convient d alléger la pression fiscale qui pèse sur le bailleur privé tout en lui garantissant le paiement des loyers (Cf. La Garantie des Risques Locatifs). En contrepartie, le locataire pourrait bénéficier d un logement décent et écoperformant pour un loyer proche du niveau des loyers HLM, et les pouvoirs publics (État et collectivités territoriales) bénéficieraient quant à eux d un parc privé social à moindre coût, avec une disponibilité immédiate car le parc locatif privé ancien n est pas à construire. L État et les collectivités territoriales bénéficieraient d un parc privé social à moindre coût, avec une disponibilité immédiate car le parc locatif privé n est pas à construire.
Notes
INFOS + L engagement économique et social reposerait sur le volontariat. Il s agit d inciter les propriétaires de logements à louer à des niveaux de loyers qui justifient un allègement de la pression fiscale, en contrepartie de l intérêt général qui est servi. La fiscalité du bailleur privé comparée à celle des organismes HLM et assimilés. Fiscalité du propriétaire bailleur privé : Acquisition imposée soit sous le régime de la TVA au taux de 19,60 % en cas d achat d un logement neuf, soit sous celui des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,09 % en cas d achat d un logement ancien ; Détention : imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; Les revenus locatifs imposés à l impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux ; Le cas échéant, la valeur du logement vient s ajouter au patrimoine imposable à l ISF ; La revente imposée au titre de la plus-value immobilière, sauf à détenir le bien pendant au moins trente ans conformément à la réglementation actuellement en vigueur, éventuellement majorée de la nouvelle taxe sur les plus-values supérieure à 50 000. Fiscalité des organismes HLM et assimilés : TVA : dans le cadre de la politique sociale, les livraisons de logements sociaux neufs relèvent de la TVA au taux réduit de 7 % (art. 278 sexies CGI) ; IS : au titre du service d intérêt général, la gestion et la cession du parc sont exonérées d impôt sur les sociétés (art. 207, 1-4 CGI) ; Prélèvement sur le potentiel financier : supprimé par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier et au renforcement des obligations de production de logement social (article 33) ; TFPB : les constructions neuves affectées à l habitation principale sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans lorsqu elles ont fait l objet d un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré (art. 1384 CGI). N SIREN : 775 698 087 Reproduction interdite sauf avec le consentement de la FNAIM et mention d origine - Articles L. 111-1 et s. et L. 335-2 et s. du code de la propriété littéraire et artistique. Mise à jour :19 février 2013 Contact FNAIM: 129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75008 Paris Isabelle d Halluin - 01 44 20 77 46 - idhalluin@fnaim.fr PROPOSITION Projet de loi Logement et Urbanisme