Sommaire des propositions 3. Introduction 4. Dépenses de programme liées au secteur de l habitation 5. Coût des programmes 5

Table des matières Sommaire des propositions 3 Introduction 4 Dépenses de programme liées au secteur de l habitation 5 Coût des programmes 5 Contribution du secteur de l habitation 5 Importance du secteur de l habitation 5 Création d emplois 7 Retombées fiscales au niveau provincial 7 Retombées fiscales et frais locaux 7 Enjeux et propositions 8 Revoir le financement du logement social afin de privilégier l aide à la personne 8 Impact du retrait du financement fédéral 8 Aide à la pierre : une approche plus coûteuse 9 Parc d habitations vieillissant 9 Logement social et logement abordable : un enjeu collectif qui appelle au financement public 9 Rôle de l état et nécessité de revoir les façons de faire 10 Approche possible : le programme «Low Income Housing Tax Credit» 10 Aide à l accès à la propriété, un levier à utiliser 11 Bénéfices de l accès à la propriété 11 Enjeu de l accès à la mise de fonds 12 Premiers acheteurs de moins en moins au rendez-vous 12 Une proposition pour une aide à la mise de fonds ciblée 13 Impact économique et effet de levier du programme Rénovation Québec 13 Programme Rénovation Québec : interventions à coûts partagés 13 Allègement réglementaire dans le secteur de la construction résidentielle 15 Simplification administrative pour la TVQ et la TPS 15 Attestation de Revenu Québec 15 Conclusion 16 Annexe 1 17 Impacts économiques et financiers des activités du secteur de l habitation 17 Annexe 2 22 Programme d accession à la propriété : exemple de modalités et application 22 Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 2

Sommaire des propositions L Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ) recommande au gouvernement : 1. En matière de financement des logements sociaux, réallouer les budgets afin de bonifier l aide directe aux personnes ayant des besoins et réduire l intervention directe (aide à la pierre), et ce, dans la perspective d une utilisation plus efficace des fonds publics. De plus, l APCHQ suggère d explorer et d analyser des mécanismes de financement alternatifs pour les logements sociaux et d éviter de transférer les coûts au secteur privé. 2. D instaurer une mesure d aide à l accès à la propriété. Cette mesure, complémentaire au régime épargne-propriété qui a fait l objet d engagements électoraux, qui pourrait se réaliser à coût nul pour le gouvernement permettrait de stimuler l économie ainsi que de rehausser le taux de propriété au Québec. Ce que nous proposons s inspire du programme Accès Condo de Montréal. 3. De maintenir ses programmes d aide à la rénovation, notamment Rénovation Québec. Afin de ne pas se priver des bénéfices économiques et sociaux de ces programmes, il serait possible d envisager de partager les coûts et d élaborer une telle mesure en tenant compte d un taux d aide provincial approprié selon le contexte budgétaire. 4. Dans une perspective d allègement réglementaire, poursuivre le travail de simplification et jumelage des formulaires de demande de remboursement de la taxe de vente du Québec (TVQ) et de la taxe sur les produits et services (TPS) relatifs aux immeubles locatifs neufs. Cette mesure devrait idéalement être mise en place le plus rapidement possible. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 3

Introduction Fondée en 1961, l Association des professionnels de la construction et de l habitation du Québec (APCHQ) est un organisme privé à but non lucratif et à adhésion volontaire, qui transige avec plus de 17 000 entreprises réunies au sein de 15 associations régionales. L APCHQ occupe une place prépondérante dans l industrie de la construction et de la rénovation. Les membres de l Association effectuent près de 80 % des travaux sous garantie au Québec. Depuis 1997, l APCHQ est la plus importante gestionnaire de mutuelles de prévention du domaine de la construction, regroupant près de 4 400 entreprises. À titre d agent négociateur patronal des relations du travail dans le secteur résidentiel, elle défend les intérêts de plus de 14 500 employeurs qui embauchent plus de 57 000 salariés. L APCHQ désire saisir cette occasion afin de faire valoir certains enjeux et partager certaines propositions à la Commission de révision permanente des programmes (Commission), qui a pour objectif de s assurer que les programmes répondent aux besoins des citoyens et relèvent de la mission de l État. L importance de l habitation en termes d activité économique, de dépenses de programmes et fiscales et de revenus pour le gouvernement rend incontournable un examen des programmes et activités publiques liées à ce secteur. De plus, le mandat de la Commission est de veiller à ce que ces programmes soient administrés avec efficience et efficacité et que le mode de financement soit cohérent avec la capacité de payer des Québécois. L APCHQ aborde ces consultations avec une compréhension globale de ce mandat et considère que la révision des programmes devrait idéalement conduire à des économies pour le gouvernement ainsi qu une simplification pour le secteur privé, d où la pertinence pour l Association de mettre de l avant quelques idées touchant l allègement réglementaire. Considérant que les dépenses de programme provinciales en matière d habitation avoisinent les 2 G$, l APCHQ compte faire valoir l enjeu de l utilisation efficace des fonds publics dans un contexte budgétaire présentant des défis. En outre, dans une perspective d amélioration de l efficacité des interventions de l état, l APCHQ voudra mettre en lumière les choix qui s offrent au gouvernement en matière de financement du logement social. L APCHQ tient à rappeler les bénéfices associés à certaines interventions visant à favoriser l accès à la propriété et à stimuler la construction et la rénovation résidentielles. Finalement, la question de l impact économique associé à certains programmes gouvernementaux, avec exemples à l appui, sera aussi soulevée. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 4

Dépenses de programme liées au secteur de l habitation Le gouvernement du Québec, par l entremise de la Société d habitation du Québec (SHQ), fournit une aide au logement et intervient dans le secteur de l habitation par l entremise de différentes mesures et programmes. Programmes de la SHQ - AccèsLogis Québec - Logements adaptés pour aînés autonomes - Programme de Réparations d'urgence - Programme favorisant l accession à la propriété et la rénovation résidentielle dans la région Kativik - RénoVillage - Allocation-logement - Nouveau projet AccèsLogis Québec - Programme d adaptation de domicile - Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite - Supplément au loyer - Habitation à loyer modique - Programme d'aide aux organismes communautaires - Programme d appui au développement de l'industrie québécoise de l'habitation - Rénovation Québec Coût des programmes En 2011-2012, la SHQ a fourni un appui à près de 240 916 ménages ou unités d habitation à un coût total estimé à plus de 2,1 G$ 1. - 73 524 ménages habitaient une habitation à loyer modique (public ou privé), coût moyen mensuel par ménage ou unité : 581 $ - 102 423 ménages recevaient une allocation-logement, coût moyen mensuel par ménage : 57 $ - 22 269 ménages recevaient un supplément au loyer, coût moyen mensuel par ménage : 262 $ - 20 504 ménages recevaient une prestation du programme AccèsLogis Québec, coût moyen mensuel par ménage : 277 $ - 8 557 ménages ont bénéficié d interventions dans le cadre du programme Logement abordable Québec, coût moyen mensuel : 356 $ - 13 639 ménages ont bénéficié d interventions dans le cadre de programmes d amélioration de l habitat, coût moyen mensuel : 389 $ De plus, il importe de noter que les activités de la SHQ entraînent des retombées économiques et sociales. Une étude réalisée en 2011 a permis d établir que pour chaque dollar versé par la SHQ à titre de subvention, 2,3 G$ ont été injectés dans l économie québécoise. Sur le plan de la valeur ajoutée, c est-à-dire la création de richesse, on estime les retombées à 1G$. Contribution du secteur de l habitation Importance du secteur de l habitation L APCHQ désire souligner la contribution du secteur de l habitation à la prospérité du Québec, notamment par la création d emplois et les retombées fiscales pour le 1 Les données citées dans cette section proviennent du tableau 15 : Les interventions 2011-2012 de la SHQ auprès des ménages québécois, page 133 du document : «ABORDABILITÉ ET DIVERSITÉ. Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec» de l APCHQ, septembre 2012. http://www.apchq.com/montreal/files/provincial/migration7/_master//pdf/documents_annexes_manifeste.pdf Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 5

Milliards de dollars gouvernement du Québec. Au-delà de son importance en matière de contribution à la qualité de vie et à la prospérité individuelle et collective, représentant plus de 8 % de l économie du Québec (en 2012), le secteur de l habitation est important 2. Répartition des activités du secteur de l'habitation au Québec en 2013 : 26 G$ Construction de logements neufs 32 % Rénovation 45 % Autres 9 % Entretien et réparation 14 % Sources : STATISTIQUE CANADA (2014). Tableau 026-0009 - Dépenses d entretien et de réparation dans le secteur du logement, annuel (dollars), CANSIM (base de données), de Statistique Canada, Ottawa, Ontario. (Site consulté : juin 2014) STATISTIQUE CANADA (2014). Tableau 026-0013 - Valeurs résidentielles, selon le type d investissement, trimestriel (dollars), CANSIM (base de données), de Statistique Canada, Ottawa, Ontario. (Site consulté : juin 2014) Évolution de la construction, rénovation, entretien et réparation et autres activités du secteur de l'habitation au Québec, 2000-2013 12 10 8 11,5 8,1 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rénovations Construction de logements neufs Entretien et réparation Autres 3,7 2,4 Sources : STATISTIQUE CANADA (2014). Tableau 026-0009 - Dépenses d entretien et de réparation dans le secteur du logement, annuel (dollars), CANSIM (base de données) de Statistique Canada, Ottawa, Ontario. (Site consulté : juin 2014) STATISTIQUE CANADA (2014). Tableau 026-0013 - Valeurs résidentielles, selon le type d investissement, trimestriel (dollars), CANSIM (base de données) de Statistique Canada, Ottawa, Ontario. (Site consulté : juin 2014) 2 Le secteur de l habitation est défini comme suit : 1) les investissements en construction résidentielle neuve, 2) les investissements en rénovation, 3) les dépenses de réparation et d entretien, et 4) les autres éléments, soit les travaux de transformation, les constructions de maisons mobiles et chalets ainsi que les coûts liés à l acquisition de logements neufs (incluant les taxes de vente sur les services, les frais de développement de terrain, les frais de service, les frais de dossier et les primes d assurance hypothécaire). Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 6

Création d emplois En utilisant ces données et le modèle intersectoriel 3 de l Institut de la statistique du Québec, on estime que plus de 69 000 emplois équivalents à temps complet découlant des 8,1 G$ d activités liés à la construction d habitations neuves ont été créés au Québec en 2013 4. En outre, plus de 105 000 emplois équivalents à temps complet découlant des 11,5 G$ d activités liés au secteur de la rénovation ont été créés au Québec en 2013 5. Retombées fiscales au niveau provincial En 2013, les activités de construction et de rénovation ont engendré des retombées économiques et fiscales, et les 8,1 G$ d activité de construction auraient rapporté près de 923 M$ au gouvernement du Québec. De plus, la TVQ perçue sur les habitations neuves vendues en 2013 s élève à 639 M$. On peut ainsi estimer que l activité économique liée à la construction a rapporté près de 1,6 G$ au gouvernement du Québec. De plus, les 15,2 G$ d activité économique liée à la rénovation et réparation auraient rapporté environ 2 G$ au gouvernement du Québec en 2013. Au total, les retombées fiscales provenant de la construction et de la vente d habitations neuves et des activités de rénovation, réparations et entretien sont estimées à environ 3,6 G$ en 2013. Afin d illustrer concrètement l ampleur des retombées fiscales, il est possible d utiliser le cas de la construction d une habitation de 250 000 $ qui rapportera un total de 59 790 $ en taxes et prélèvement sur la masse salariale et taxes de vente aux gouvernements fédéral et provincial. Par ailleurs, la réalisation d un projet de rénovation de 35 000 $ rapportera un total de 10 488 $ en taxes et prélèvement sur la masse salariale et taxes de vente aux gouvernements fédéral et provincial. Retombées fiscales et frais locaux Les villes et municipalités bénéficient aussi de retombées fiscales parmi un ensemble de frais de développement locaux. On estime que les activités de construction ont généré des frais de développement et d infrastructures et autres redevances totalisant près de 1,2 G$ en 2013. Pour une maison de 1 200 pieds carrés, les frais prélevés pour l infrastructure, les charges complémentaires, les frais d aménagement de parcs et autres participations totalisent environ 54 000 $. Pour une unité de copropriétés de 1 000 pieds carrés, ces coûts sont estimés à 23 400 $ 6. En 2013, la mise en chantier de 17 411 habitations unifamiliales aurait généré 940 M$ et la mise en chantier de 11 779 copropriétés a généré 3 Chiffres adaptés de la publication Étude d impact économique pour le Québec de dépenses d opération liées à une production des secteurs de la construction résidentielle et de la construction (réparations) au Québec pour l année 2013, de l Institut de la statistique du Québec, août 2013, réalisée pour l APCHQ. Référence : 20130808-1-1-2009T-2013T (2013T). 4 Impact économique pour le Québec de dépenses de fonctionnement de 8,1 G$ liées à une production du secteur de la construction résidentielle au Québec pour l année 2013. Ce total n inclut pas la valeur des terrains. 5 Impact économique pour le Québec de dépenses de fonctionnement de 11,5 G$ liées à une production du secteur de la construction résidentielle (réparation) au Québec pour l année 2013. L Annexe 1, illustre ces calculs en détails. 6 Les données relatives aux redevances, frais d infrastructure et mises en valeur des terrains proviennent de l étude réalisée par Pierre Bélanger : Rapport d étude sur l érosion de l abordabilité Évolution des coûts (note technique), septembre 2013, Montréal, Québec http://www.apchq.com/boisfrancs/files/provincial/migration7/_master/missiongeneration/rapport_evolution_des_couts_pb elanger.pdf Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 7

276 M$ avec ces mêmes frais et charges. Au total, les villes et municipalités ont récolté des revenus totalisant près de 1,2 G$ en 2013. Le total des frais et taxes imposés par l ensemble des niveaux de gouvernement (provincial et municipalités) est considérable. L abordabilité et l accès à la propriété sont menacés par un tel cumul de charges. On peut concevoir qu une révision de la fiscalité mènerait à un nouvel équilibre de la répartition entre les niveaux de gouvernement. Mais globalement, selon l APCHQ, il serait mal avisé d accroître le fardeau fiscal supporté par le secteur de l habitation et, plus particulièrement, par les acheteurs d habitation. Il faudrait au contraire alléger ce fardeau une fois l équilibre budgétaire atteint et donner au secteur de solides bases fiscales pour assurer son développement à long terme. Enjeux et propositions À la lumière de ce constat illustrant l importance économique et fiscale des activités associées au secteur de l habitation et en particulier la construction d habitations neuves et la rénovation, l APCHQ désire attirer l attention sur certaines questions et enjeux d intérêt dans le secteur de l habitation : La possibilité de revoir le financement du logement social afin de privilégier l aide à la personne; L importance de maintenir et même bonifier l aide à la rénovation et les mesures d accès à la propriété; et, La nécessité d un allègement réglementaire dans le secteur de la construction résidentielle. Revoir le financement du logement social afin de privilégier l aide à la personne Impact du retrait du financement fédéral Le modèle de financement du logement social est remis en question par le retrait du gouvernement fédéral. Au Québec, la gestion des programmes de logement social et abordable est assumée par la SHQ, dont la plupart des interventions impliquent la participation financière de la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL). Le gouvernement canadien qui fut très activement impliqué, par l entremise de la SCHL, dans la production du logement social de la fin des années 1960 jusqu au début des années 1990, et qui a par la suite financé plus de 60 % des déficits d exploitation encourus à ce chapitre a indiqué son intention de se retirer complètement du financement du logement social après 2014. Entre 2015 et 2035, selon certaines estimations, le déficit de financement cumulatif du parc de logements sociaux devrait ainsi s établir à quelque 32 G$ pour l ensemble du pays et à 6,7 G$ pour le Québec 7. 7 Montant estimé provenant du document «ABORDABILITÉ ET DIVERSITÉ. Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec» de l APCHQ, septembre 2012, page 124. http://www.apchq.com/montreal/files/provincial/migration7/_master//pdf/documents_annexes_manifeste.pdf Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 8

Aide à la pierre : une approche plus coûteuse Afin de favoriser l'accès des citoyens à des conditions adéquates de logement, les ménages à revenu modeste disposent de différents programmes d aide au logement. Le gouvernement du Québec, par l entremise de la SHQ, fournit cette aide. En 2011-2012, la SHQ a réalisé des interventions après de 240 916 ménages ou unités d habitation, d un coût total estimé à plus de 2,1 G$. Globalement, les données indiquent que l aide à la pierre (les ressources allouées à la construction, possession et entretien du bâti) représente une approche plus coûteuse; ce type d aide accapare 83 % des budgets et équivaut à 581 $ par mois par ménage. En revanche, l aide à la personne, qui représente 17 % des budgets, coûte en moyenne 262 $ par mois par ménage. Il y a lieu de privilégier ce type d intervention. Parc d habitations vieillissant Le parc d habitations à loyer modique, qui compte plus de 75 000 unités, commande des investissements importants pour son entretien. Le financement du déficit accumulé d entretien du parc de logements sociaux pourrait ainsi accaparer une portion de plus en plus importante des budgets, laissant peu de place à l ajout de nouvelles unités. On constate par conséquent, selon les données précédentes, que l aide à la pierre pourrait s avérer deux fois plus dispendieuse que l aide à la personne. Alors qu environ 40 000 ménages attendent une forme d aide au logement, que le rythme d ajout de nouvelles unités n excède jamais 3 000 unités par an, et que les budgets donneront nécessairement préséance à la sauvegarde des actifs, le logement social est confronté à une situation difficile. Dans le contexte budgétaire actuel, peut-on effectuer des choix différents? De prime abord, l aide à la personne semble une voie tout indiquée. Non seulement pourrait-on, à budget égal, aider davantage de personnes, mais celles-ci seraient libres de leurs options sur le marché résidentiel. Le marché privé y trouverait son compte : des locataires appuyés financièrement pourraient mieux payer leur loyer et les logements sociaux ne viendraient pas livrer compétition à l industrie privée. Un examen des pratiques américaines indique par ailleurs que certaines formules de partenariat privé-public semblent remporter du succès, particulièrement le Low Income Housing Tax Credit. Ne serait-il pas opportun d examiner les meilleures pratiques observées un peu partout dans le monde? Même si cela doit se traduire par une diminution des contrats pour la construction de certaines unités, n est-il pas sain d envisager d autres façons de répondre aux besoins d un plus grand nombre? Logement social et logement abordable : un enjeu collectif qui appelle au financement public Par ailleurs, l APCHQ considère que l État doit assumer ses responsabilités et assurer le financement pour tout ce qui concerne les immeubles sociaux et, de manière plus large, le logement abordable. Une ville, un arrondissement ou un projet résidentiel ne devrait pas Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 9

être tenu responsable d une portion de financement autre qu une participation à l effort commun, généralement financé par les impôts et taxes «nationaux». La Stratégie d inclusion de logements abordables, adoptée en 2005 à Montréal, et le Fonds créé en 2012 constituent de bons exemples d une telle pratique, qui impose indûment des coûts sociaux à des projets privés 8. Des ajustements s imposent, car dans un même projet, ces coûts sociaux nuisent à l abordabilité que l on veut favoriser. Il serait illusoire de penser que des obligations financières d importance n affectent pas le coût de commercialisation des unités non subventionnées, car elles font finalement l objet d une taxe déguisée. Rôle de l état et nécessité de revoir les façons de faire Pour l APCHQ, il importe que le gouvernement continue de répondre aux besoins de logement des plus démunis tout en considérant que différentes approches peuvent être possibles. Cependant, le gouvernement doit optimiser son intervention dans le logement social en réévaluant l importance relative de l aide à la pierre par rapport à l aide directe aux ménages. Pour l APCHQ, le gouvernement doit assumer la responsabilité du financement collectif et non chercher à la reléguer aux communautés locales, qui à leur tour se tournent vers les promoteurs locaux. Il faut nationaliser le financement et non le privatiser. Les responsabilités touchant l ensemble de la collectivité doivent être assumées et financées par l ensemble de la collectivité. En aidant les personnes à se loger elles-mêmes, par un supplément de revenu par exemple, le gouvernement doit chercher à offrir davantage d options résidentielles, en encourageant une réelle mixité et en permettant un meilleur financement des immeubles locatifs privés. Il faut par ailleurs innover, en instaurant de nouveaux modèles de financement et de partenariat, par exemple. Approche possible : le programme «Low Income Housing Tax Credit» 9 Le programme Low Income Housing Tax Credit a permis aux États américains de produire la majeure partie des unités de logement social du pays depuis le milieu des années 1980. Les États recevaient, selon leur poids démographique, un certain montant en crédits d impôt, qui étaient ensuite revendus à des investisseurs (privés, publics ou institutionnels) qui 8 Par exemple, à Montréal lorsque la Stratégie d inclusion de logements abordables a été adoptée en 2005, la Loi sur l'aménagement et de l'urbanisme ne permettait pas aux municipalités d'exiger une telle inclusion dans les projets résidentiels. La Ville a donc adopté une approche incitative. Afin de favoriser la réalisation de logements sociaux communautaires et abordables, la ville de Montréal a créé en 2012 un Fonds de contribution à la Stratégie d'inclusion de logements abordables. La Stratégie vise l'inclusion de 15 % de logements sociaux et communautaires et de 15 % de logements abordables privés ou pour familles dans les projets résidentiels de 200 unités et plus. Source : Premier bilan du Fonds de contribution à la Stratégie d'inclusion de logements abordables. http://www.newswire.ca/en/story/1144593/premier-bilan-du-fonds-de-contributiona-la-strategie-d-inclusion-de-logements-abordables 9 De plus amples explications sur le fonctionnement de ce type de crédit sont présentées dans le document «La réglementation dans l industrie de la construction résidentielle au Québec et ses effets sur la production des logements locatifs», de François Des Rosiers, Université Laval, rapport final préliminaire soumis à la SCHL, dossier 6585-D033-12, 28 mars 2011. La section 7 du document «Politique d habitation : contexte, évolution et tendances» traite du fonctionnement de ce programme. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 10

obtenaient en échange un crédit d impôt sur dix ans. Le produit de la vente des crédits servait à financer une partie des coûts de construction des projets locatifs. Les promoteurs qui bénéficiaient de ce financement devaient en contrepartie s engager pour un terme de 30 ans à louer les unités ainsi subventionnées aux clientèles visées par le programme à un loyer «abordable», soit inférieur au loyer du marché en vigueur dans le secteur. Ainsi, l APCHQ recommande au gouvernement, en matière de financement des logements sociaux, de réallouer les budgets afin de bonifier l aide directe aux personnes ayant des besoins et réduire l intervention directe (aide à la pierre). De plus, l APCHQ suggère d explorer et d analyser des mécanismes de financement alternatifs pour les logements sociaux. De plus, l APCHQ invite le gouvernement à limiter et même à abolir la capacité de municipalités d obtenir des contributions financières de la part des promoteurs aux fins de financement du logement abordable, le tout n étant qu une taxe déguisée évitant de faire appel à un véritable mécanisme de financement collectif d une responsabilité collective. Aide à l accès à la propriété, un levier à utiliser Bénéfices de l accès à la propriété Le parc immobilier résidentiel constitue sans contredit un important réservoir de richesse individuelle et collective. Dans un contexte de vieillissement de la population, il est démontré que la propriété résidentielle constitue une source importante de richesse des ménages. Cette richesse se compose également des épargnes dans des fonds de pension ou d autres actifs. Mais un fait demeure : globalement, les propriétaires ont un net avantage. La société dans son ensemble tire un grand avantage à ce qu un plus grand nombre de ménages soient propriétaires et jouissent ainsi d une certaine autonomie financière. Au Québec, selon les données les plus récentes de Statistique Canada, l ensemble des ménages propriétaires détiennent un avoir net médian de 464 500 $ comparativement à 18 000 $ pour les ménages locataires 10. En plus de l habitation dont jouissent les propriétaires au cours de leur vie active, la valeur nette accumulée par les propriétaires occupants grâce aux investissements dans leurs logements représente une importante contribution aux finances des ménages au moment où ils prennent leur retraite. On estime que la propriété procure aux ménages retraités l équivalent d une augmentation du revenu disponible de 10 % à 13 % pour ceux âgés de 60 à 69 ans et de 12 % à 15 % pour ceux de 70 ans et plus 11. 10 STATISTIQUE CANADA, Enquête sur la sécurité financière 2012, compilation spéciale préparée pour l APCHQ, mars 2012. Il est à noter que ce montant représente la valeur nette médiane de l ensemble des ménages propriétaires québécois, la valeur nette médiane des ménages propriétaires québécois sans hypothèque s élève à 666 000 $ alors que la valeur nette médiane des ménages propriétaires québécois qui ont une hypothèque s élève à 337 600 $. 11 BROWN, W. Mark, Feng HOU et Amélie LAFRANCE. «Revenus des Canadiens à l'âge de la retraite et en âge de travailler : prise en compte de la propriété», Série de documents de recherche sur l'analyse économique, Statistique Canada, 11F0027M No 064 ISSN 1703-0412 ISBN 978-1-100-95115-7, juillet 2010. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 11

Enjeu de l accès à la mise de fonds Sur le plan des finances publiques, le secteur résidentiel compte pour 76 % de la richesse foncière taxable des municipalités. À la faveur d une progression depuis les années 1970, le taux de propriété des ménages québécois atteint 61,2 %, ce taux demeurant cependant nettement inférieur à la moyenne canadienne, qui se situe à 69 %. Selon un sondage réalisé en 2013 pour le compte de L APCHQ, près de 90 % des jeunes adultes âgés de 19 à 39 ans souhaitent acheter une première propriété au cours des prochaines années 12. Malgré la prospérité qu engendre le secteur de l habitation résidentielle au Québec (tel qu illustré précédemment) et le désir des plus jeunes d accéder à une première propriété, le marché connaît présentement un ralentissement. Au-delà des raisons conjoncturelles liées à l économie, les resserrements successifs des conditions d accès à la propriété imposés par le gouvernement du Canada depuis 2008 ont mis un frein à l accession à la propriété. L abordabilité résidentielle est également menacée au Québec en raison du cumul d interventions gouvernementales et de politiques restrictives, tant au niveau municipal que provincial. Lorsqu interrogés quant à leur désir d accéder à la propriété, 70 % des répondants ont indiqué qu une mise de fonds insuffisante constitue l obstacle principal à l acquisition d une habitation. De plus, ils évaluent le temps nécessaire pour économiser la mise de fonds nécessaire à près de 8 années 13. Il importe de rappeler que l importance de cet enjeu avait été reconnue lors de la campagne électorale du printemps 2014. En effet, le Parti libéral du Québec, afin de favoriser l accès à la propriété, avait indiqué son intention d aider les familles à accumuler une mise de fonds pour l achat d une première résidence principale en créant le régime épargne-propriété (REP). Selon cette proposition, les citoyens pourraient verser au REP un montant maximum de 5 000 $ par année pour un maximum 10 ans et ces versements seront déductibles d impôt à 100 %. L APCHQ avait salué cette proposition. Premiers acheteurs de moins en moins au rendez-vous Traditionnellement, les premiers acheteurs représentent près de 50 % des ventes de maisons neuves; le plus récent sondage réalisé auprès des acheteurs de maisons neuves indique qu en 2013, avec 37 % des ventes d habitations neuves, les premiers acheteurs ne sont plus autant au rendez-vous 14. Cette baisse de 11 % en deux ans est préoccupante. 12 Sondage réalisé pour le compte de l APCHQ : «Près de 90 % des 18 à 39 ans souhaitent devenir propriétaires». Le communiqué est disponible à : http://www.missiongenerations.ca/images/resultats-sondage-jeunes-18-39-ans.pdf. Les résultats de l enquête «Le désir d accession à la propriété au Québec parmi les 18 39 ans, août 2013» sont disponibles à : http://www.missiongenerations.ca/images/rapport-sondage-ad-hoc_accession-18-39.pdf 13 Sondage réalisé pour le compte de l APCHQ : «Près de 90 % des 18 à 39 ans souhaitent devenir propriétaires». 14 Selon les résultats de l enquête réalisée par l APCHQ auprès des acheteurs de maisons neuves, Communiqué de presse «Enquête 2014 de l APCHQ sur les acheteurs de maisons neuves : Le niveau de satisfaction atteint 96 %», 10 septembre 2014 http://www.apchq.com/montreal/fr/tous-les-communiques.html_enquete-2014-de-l-apchq-sur-les-acheteurs-de-maisonsneuves-le-niveau-de-satisfaction-atteint-96-10-09-201.html Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 12

Une proposition pour une aide à la mise de fonds ciblée Tel que mentionné précédemment, le taux de propriété au Québec se situe sous la moyenne canadienne. Le Québec est caractérisé par un large bassin d accédants potentiels à la propriété. En 2011, selon l Enquête nationale auprès des ménages au Québec, on dénombrait 812 000 ménages locataires de moins de 55 ans, dont 480 000 avaient un revenu d au moins 30 000 $. Force est de constater qu en dépit de la mesure fédérale instaurée en 2009 (un crédit d impôt non remboursable de 5 000 $ pouvant donner droit à un allègement de 750 $ pour les premiers acheteurs d une résidence admissible), le taux de propriété au Québec n a pas beaucoup augmenté. L importance des premiers acheteurs dans l activité économique découlant des mises en chantier au Québec met en lumière l impact d éventuelles mesures incitatives visant à faciliter l accès à la propriété. N oublions pas que la mise de fonds constitue l obstacle principal à l accession à la propriété pour les premiers acheteurs. Une mesure d aide à la mise de fonds pourrait prendre la forme d un prêt sans intérêt équivalant à la mise de fonds déjà accumulée par un ménage jusqu à concurrence de 15 000 $ pour une habitation neuve et de 10 000 $ pour une habitation existante, et le prêt pourrait être remboursable sur une période de sept années. Selon les modalités retenues, non seulement un tel programme d aide à la mise de fonds 15 pourrait être instauré à coût nul pour le gouvernement, mais le gouvernement pourrait en retirer des retombées fiscales pouvant varier entre 124 M$ et 159 M$ par année pour la durée de ce programme. Cette mesure devrait être ciblée et viser à combler l écart entre le taux de propriété des ménages québécois et des ménages canadiens ayant un revenu inférieur à 80 000 $, une mesure d aide viserait un bassin de 90 000 ménages accédant potentiels à la propriété. Ainsi, l APCHQ recommande au gouvernement d instaurer d une mesure d aide d accès à la propriété. Cette mesure, complémentaire au régime épargne- propriété qui a fait l objet d engagements électoraux, qui pourrait se réaliser à coût nul pour le gouvernement permettrait de stimuler l économie ainsi que de rehausser le taux de propriété au Québec. Ce que nous proposons s inspire du programme Accès Condo de Montréal. Impact économique et effet de levier du programme Rénovation Québec Programme Rénovation Québec : interventions à coûts partagés Le programme Rénovation Québec est un programme-cadre pour la rénovation résidentielle qui a été mis en œuvre afin d appuyer les municipalités de toutes tailles qui veulent se doter de programmes visant à améliorer les logements et le milieu bâti dans les secteurs résidentiels dégradés. Rénovation Québec s adresse autant aux grandes agglomérations qu aux petits et moyens centres urbains. La SHQ est responsable de l administration ce programme, en collaboration avec les municipalités participantes. Le financement des projets réalisés dans le cadre des 15 L Annexe 2 présente des exemples de modalités d application d une telle mesure d aide à la mise de fonds. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 13

programmes municipaux de rénovation résidentielle qui découlent de Rénovation Québec provient de trois sources : le gouvernement du Québec, la municipalité et le propriétaire du bâtiment concerné. Toutefois, dans le cas présent, et depuis le 16 juillet dernier, le financement du gouvernement du Québec n est plus disponible pour ce programme. En prenant comme exemple la mise en œuvre de ce programme à Montréal, il est possible d illustrer l effet de levier et de stimulation d un tel programme, en particulier pour la composante Rénovation à la carte 16. En vertu de ce programme, l aide financière est en moyenne d au minimum 1 000 $ par logement et peut atteindre 6 000 $ par logement en moyenne. L aide financière peut aussi atteindre 50 % du coût total des travaux 17. Cette aide peut aussi servir à financer une série de travaux de rénovation admissibles, incluant notamment le revêtement du bâtiment, les portes et fenêtres, les balcons, la toiture, les salles de bain, la cuisine et l aménagement d un sous-sol. Depuis que le gouvernement du Québec s est retiré, le financement de ce programme provient exclusivement de la ville de Montréal, qui assume jusqu à 50 % du coût des travaux. À l atteinte de l équilibre budgétaire, advenant que le gouvernement du Québec décide de rendre à nouveau disponible du financement pour appuyer de tels programmes de rénovation à coûts partagés, l aide consentie pourrait correspondre aux retombées. Par exemple, un projet de rénovation de 10 000 $ recevrait 5 000 $ en subvention. Les retombées fiscales d un tel projet totaliseraient 3 000 $, dont 2 175 $ en retombées fiscales totales pour le gouvernement du Québec et 825 $ en retombées fiscales pour le gouvernement fédéral. Dans le cas présent, les retombées fiscales pour le gouvernement du Québec sont nettes, car il n y a aucune participation au partage des coûts d un tel programme. Le gouvernement du Québec pourrait envisager de participer à une telle initiative sans affecter l équilibre budgétaire; toutefois, le pourcentage de participation pourrait être ajusté afin de s assurer que la proportion provinciale du taux d aide n excède pas le pourcentage de retombées fiscales correspondant à 21,75 % 18. Ainsi, l APCHQ recommande au gouvernement de maintenir ses programmes d aide à la rénovation, notamment Rénovation Québec. Afin de ne pas se priver des bénéfices économiques et sociaux de ces programmes, il serait possible d envisager de partager les coûts et d élaborer une telle mesure en tenant compte d un taux d aide provincial approprié selon le contexte budgétaire. 16 Source : Ville de Montréal, cinq nouveaux programmes municipaux, dont le programme «Rénovation à la carte», entreront en vigueur sous réserve de leur adoption par le conseil municipal du 27 octobre prochain. http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=9337,112625570&_dad=portal&_schema=portal Site consulté en septembre 2014é 17 Il s agit de l aide à la rénovation d un bâtiment résidentiel admissible de 1 logement (maison unifamiliale) OU bâtiment résidentiel admissible de 2 à 5 logements sans propriétaire occupant OU bâtiment résidentiel admissible de 6 logements et plus OU bâtiment mixte admissible, Source : Ville de Montréal, Programme Rénovation à la carte : http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=9337,112625570&_dad=portal&_schema=portal. (Site consulté : septembre 2014) 18 Voir le tableau : Impacts d un projet de rénovation de 35 000 $ au Québec (2013) pour le détail des calculs du partage des retombées fiscales à l Annexe 1 de ce document. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 14

Allègement réglementaire dans le secteur de la construction résidentielle Simplification administrative pour la TVQ et la TPS Finalement, l APCHQ veut attirer l attention sur une mesure qui, bien qu assez modeste, pourrait alléger le fardeau administratif. Il serait bien avisé que le gouvernent poursuive et accélère le travail en vue de simplifier et jumeler les formulaires de demande de remboursement de la TVQ et de la TPS relatifs aux immeubles locatifs neufs. Le rapport du Groupe de travail sur la simplification réglementaire et administrative, intitulé «Simplifier et mieux réglementer» (Rapport Audet), publié en janvier 2012, présentait 63 recommandations visant à alléger le fardeau administratif afin d assurer aux entreprises un environnement d affaires encore plus attrayant et propice à l amélioration de leur compétitivité. À cet égard, dans le cadre du budget 2013-2014, le gouvernement avait signifié son engagement à mettre en œuvre les 63 recommandations du rapport. En septembre 2013, le ministre des Finances réitérait la volonté du gouvernement d accomplir des progrès dans son «Rapport sur la mise en œuvre des mesures gouvernementales d allègement réglementaire et administratif». L APCHQ encourage le gouvernement à poursuivre dans cette voie, et en particulier à veiller au jumelage et à la simplification des formulaires de demande de remboursement de la TVQ et de la TPS relatifs aux immeubles locatifs neufs (un des éléments de la recommandation No 39). Cependant, l APCHQ note que Revenu Québec entend mettre en œuvre cette recommandation en 2015. Idéalement, cette mesure devrait être mise en place le plus tôt possible. Ainsi, l APCHQ recommande au gouvernement de poursuivre le travail de simplification et de jumelage des formulaires de demande de remboursement de la TVQ et TPS relatifs aux immeubles locatifs neufs. L APCHQ exhorte le gouvernement d accélérer la mise en place de cette mesure. Attestation de Revenu Québec Lors du budget provincial présenté le 28 février 2014, on indiquait que «à compter de l automne 2014, avant la conclusion de tout contrat de travaux de construction de 25 000 $ et plus, un entrepreneur titulaire d une licence valide de la Régie du bâtiment du Québec, devra obtenir une attestation de Revenu Québec et la transmettre au donneur d ouvrage.» 19 Le ministre des Finances a aussi annoncé l instauration de l Attestation de Revenu Québec (ARQ) pour les contrats privés de travaux de construction de 25 000 $ et plus afin de lutter contre l évasion fiscale et le travail au noir, et ce, à compter du 1 er janvier 2015. Tel qu indiqué par l APCHQ au Ministre, il est essentiel que les consultations se poursuivent et apportent des solutions à certains enjeux notoires pour ne pas imposer des contraintes importantes aux entrepreneurs honnêtes, sans pour autant empêcher les fraudeurs de les contourner. 19 Budget 2104-2015, gouvernement du Québec, Plan budgétaire, page G.7 Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 15

Cette nouvelle Attestation de Revenu Québec constitue un exemple qui va à contresens de la volonté du gouvernement de procéder à une simplification administrative, puisque l ensemble des entreprises du secteur de la construction seront assujetties pour l ensemble de leurs contrats au lieu de cibler des interventions selon le risque réel. L APCHQ déplore cette approche «mur-à-mur» qui assujettit une vaste majorité d entreprises honnêtes à des contrôles inutiles et inefficaces. Conclusion L intervention de l APCHQ dans le cadre de ces consultations vise aussi à porter à l attention du gouvernement l importance de la contribution du secteur de l habitation à l économie et à la société québécoise. Il importe que le secteur résidentiel puisse opérer dans un environnement sain et compétitif à long terme. Cet environnement est influencé, entre autres, par la mise en œuvre des programmes, les occasions de partenariat et l application des règles qui n alourdissent pas le fardeau des entreprises. De plus, certains programmes ciblés peuvent jouer un rôle de premier plan dans la réduction de l évasion fiscale, favoriser l accès à la propriété et contribuer à maintenir le parc de logements en bon état. De telles interventions gouvernementales doivent contribuer à répondre de manière efficace aux besoins des ménages, selon leurs attentes et leur capacité de payer. Le gouvernement peut et doit faire des choix quant à l intervention dans le domaine de l habitation. Avec ce mémoire, l APCHQ souhaite avoir apporté un éclairage sur certaines options et offre sa collaboration à la Commission pour la suite de ses travaux. Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 16

Annexe 1 Impacts économiques et financiers des activités du secteur de l habitation Impact économique de la construction d habitations neuves au Québec en 2013 20 20 Impact économique pour le Québec de dépenses de fonctionnement de 8,1 G$ liées à une production du secteur de la construction résidentielle au Québec pour l'année 2013. Ce total n inclut pas la valeur des terrains ni les taxes de vente (nettes de remboursement) prélevées au moment de la vente des logements neufs. Chiffres adaptés de la publication Étude d'impact économique pour le Québec de dépenses d'opération liées à une production des secteurs de la construction résidentielle et de la construction (réparations) au Québec pour l'année 2013, de l Institut de la statistique du Québec, août 2013, réalisée pour l APCHQ. Référence : 20130808-1-1-2009T-2013T (2013T). Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 17

Impact économique des activités de rénovation résidentielle au Québec en 2013 21 L impact sur les revenus gouvernementaux découlant de la construction d une maison de 250 000 $ est présenté dans le tableau ci-dessous. Taxes et prélèvements sur une maison de 250 000 $ Revenus gouvernementaux prélevés pendant la construction - Impôts, taxes indirectes et parafiscalité prélevés pendant la construction : 31 840 $ Taxes de ventes, nettes de remboursement, prélevées au moment de la vente : - TPS : 250 000 $ x 5 % = 12 500 $ 4 500 $ (crédit de 36 %) : + 8 000 $ - TVQ : 250 000 $ x 9,975 % = 24 937,50 $ 4 987,50 $ (remboursement de TVQ) : + 19 950 $ Total des impôts, taxes et parafiscalité : = 59 790 $ Taux effectif : 59 790 $ / 250 000 $ = 23,9 % 21 Impact économique pour le Québec de dépenses de fonctionnement de 11,5 G$ liées à une production du secteur de la construction résidentielle (réparation) au Québec pour l'année 2013. Chiffres adaptés de la publication Étude d'impact économique pour le Québec de dépenses d'opération liées à une production des secteurs de la construction résidentielle et de la construction (réparations) au Québec pour l'année 2013, de l Institut de la statistique du Québec, août 2013, réalisée pour l APCHQ. Référence : 20130808-1-1-2009T-2013T (2013T). Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 18

Impacts de la construction d une maison unifamiliale de 250 000 $ a au Québec (2013) 22 Effets Effets indirects Effets directs Premiers Autres totaux fournisseurs fournisseurs années-personnes de 2013 Main-d'œuvre Salariés 0,92 0,38 0,35 1,64 Autres travailleurs 0,15 0,03 0,04 0,22 Total 1,06 0,41 0,39 1,86 57 % 22 % 21 % 100 % dollars de 2013 Valeur ajoutée aux prix de base 81 995 31 799 29 735 143 529 Salaires et traitements avant impôt 45 671 17 725 14 913 78 309 Revenu net des entreprises individuelles 12 993 1 683 1 375 16 051 Autres revenus bruts avant impôt 23 331 12 391 13 446 49 169 Autres productions b 2032 593 2 625 Subventions -883-367 -534-1 793 Taxes indirectes 736 874 1 610 Importations 37 690 33 839 71 529 Total 81 112 71 890 64 498 217 500 37 % 33 % 30 % 100 % Revenus du gouvernement du Québec - Impôts sur salaires et Dont : traitements 4 270 1 604 1 247 7 120 - Taxes de vente 6 121 127 - Taxes spécifiques 582 458 1 040 Revenus du gouvernement fédéral - Impôts sur salaires et Dont : traitements 2 349 926 692 3 968 - Taxes de vente 1 110 111 - Taxes et droits d'accise 146 184 331 Parafiscalité c - Québécoise (RRQ, FSS, CSST, RQAP) 11 036 2 979 2 459 16 474 - Fédérale (assurance-emploi) 1 586 588 498 2 669 Total des revenus gouvernementaux et parafiscalité 19 238 6 833 5 770 31 840 60 % 21 % 18 % 100 % Notes : a Le prix total de 250 000 $ de la maison présentée en exemple inclut un terrain coûtant 32 500 $. Le coût de ce terrain n est pas pris en compte aux fins du calcul des impacts économiques et fiscaux (directs, indirects) mais est inclus dans le calcul des taxes de vente b Diminution des stocks et vente de biens et services de certains secteurs de la demande finale. c La parafiscalité comprend les contributions des employeurs et des employés.... N'ayant pas lieu de figurer Valeur nulle 22 Chiffres adaptés de la publication suivante : «Étude d'impact économique pour le Québec de dépenses d'opération liées à une production des secteurs de la construction résidentielle et de la construction (réparations) au Québec pour l'année 2013», de l Institut de la statistique du Québec, août 2013, réalisée pour l Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). Référence : 20130808-1-1-2009T-2013T (2013T). Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 19

Impacts d un projet de rénovation de 35 000 $ au Québec (2013) 23 directs Premiers Autres totaux fournisseurs fournisseurs années-personnes de 2013 Main-d'œuv re Salariés 0,19 0,05 0,04 0,28 Autres trav ailleurs 0,02 0,01 0,00 0,04 Total 0,22 0,06 0,05 0,32 Effets L impact sur les revenus gouvernementaux découlant d un projet de rénovation de 35 000 $ est présenté dans le tableau ci-dessous. Taxes et prélèvements sur des travaux de rénovation de 35 000 $ Revenus gouvernementaux prélevés pendant la construction - Impôts, taxes indirectes et parafiscalité prélevés pendant la construction : 5 247 $ Taxes de ventes, nettes de remboursement, prélevées au moment de la vente - TPS : 35 000 $ X 5 % = + 1 750 $ - TVQ : 35 000 $ * 9,975 % = + 3 491 $ Total des impôts, taxes et parafiscalité : = 10 488 $ Taux effectif : 10 488 $ / 35 000 $ = 30 % Partage des retombées fiscales : Portion du Québec = 21,5 % = ((1 125 $+17 $+ 165 $+2 807 $+3 491 $)/10 488$) / 35 000 $ Portion fédérale = 8,5 % = ((604$+12$+61$+456 $+1 750$)/10 488$) / 35 000 $ Effets 67% 18% 14% 100% dollars de 2013 Valeur ajoutée aux prix de base 16 823 4 062 3 540 24 425 Salaires et traitements avant impôt 9 035 2 052 1 748 12 835 Revenu net des entreprises indiv iduelles 2 098 279 175 2 552 Autres rev enus bruts av ant impôt 5 691 1 732 1 616 9 039 Autres productions ¹ 181 81 262 Subv entions -18-52 -70 Taxes indirectes 120 135 255 Importations 5 447 4 680 10 127 Total 16 823 9 793 8 384 35 000 48% 28% 24% 100% Rev enus du gouv ernement du Québec Dont : - Impôts sur salaires et traitements 806 174 146 1 125 - Tax es de v ente 1 16 17 - Taxes spécifiques 91 74 165 Rev enus du gouv ernement fédéral Dont : - Impôts sur salaires et traitements 426 97 81 604 - Tax es de v ente 0 12 12 - Tax es et droits d'accise 29 33 61 Parafiscalité ² - Québécoise (RRQ, FSS, CSST, RQAP) 2 177 347 283 2 807 - Fédérale (assurance-emploi) 330 68 58 456 Total des revenus gouvernementaux et parafiscalité 3 738 806 702 5 247 Notes : 71% 15% 13% 100% 1. Diminution des stocks et vente de biens et services de certains secteurs de la demande finale. 2. La parafiscalité comprend les contributions des employeurs et des employés.... N'ayant pas lieu de figurer Valeur nulle Effets indirects 23 Chiffres adaptés de la publication suivante : «Étude d'impact économique pour le Québec de dépenses d'opération liées à une production des secteurs de la construction résidentielle et de la construction (réparations) au Québec pour l'année 2013», de l Institut de la statistique du Québec, août 2013, réalisée pour l Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). Référence: 20130808-1-1-2009T-2013T (2013T). Mémoire de l APCHQ présenté à la Commission de révision permanente des programmes Page 20