DÉFISCALISER DANS L IMMOBILIER mode d emploi
DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE SOMMAIRE 1. L investissement locatif...3 2. L immobilier de prestige...6 3. Les départements d Outre-mer...8 4. Les SCPI fiscales...9 Investir dans l immobilier offre de nombreux atouts aux investisseurs à la recherche d une solution pour diminuer leur charge fiscale. Le caractère tangible de la pierre, par ailleurs toujours considérée comme valeur refuge, rassure. Mais il ne faut pas se tromper : la défiscalisation immobilière est avant tout un placement immobilier. Tirer un avantage fiscal d un investissement (qu il s agisse d une réduction d impôt, de la diminution du revenu imposable ou de la production de revenus non fiscalisés) est un plus, et non pas un fin en soi. C est pourquoi il est primordial de bien s informer avant toute démarche. 2
L INVESTISSEMENT LOCATIF LE DÉFICIT FONCIER Ce mécanisme fiscal permet, en tant que bailleur, de déduire des revenus fonciers (qui sont donc défiscalisés) et du revenu global, les charges supportées (gestion, travaux ). Vous avez le choix entre deux déductions : la déduction forfaitaire qui correspond à un abattement de 30%. la déduction des frais réels qui reprend l ensemble des charges supportées. Ce régime devient obligatoire à partir du moment où les revenus fonciers annuels sont supérieur à 15 000 euros. Si les frais réels sont supérieurs à vos revenus locatifs, l exédent de charges (hors intérêts d emprunt) diminue votre revenu imposable global dans la limite de 10 700 euros. Au dessus de ce seuil, le déficit foncier est reporté sur l année d après et reste imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. LE DISPOSITIF PINEL Successeur des dispositifs Duflot et Scellier, le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 par an, en contrepartie d un investissement locatif dans le neuf et d un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2016 et le 31 décembre 2017 un logement neuf ou en état futur d achèvement, peut bénéficier de ce dispositif. La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location. Durée Taux de Réduction d impôt Pinel* Loi Pinel sur 6 ans 12% Loi Pinel sur 9 ans 18% Loi Pinel sur 12 ans 21% * Le pourcentage de réduction d impôt s applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 Sur une année, le dispositif Pinel permet de réduire la facture fiscale à hauteur de 6 000 euros maximum. Ce montant est soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros. 3
La réduction d impôt peut être remise en cause si le bailleur ne respecte pas les plafonds de loyer suivants. Ces derniers peuvent légèrement varier en fonction de la surface habitable du logement : plus la surface est réduite, plus le plafond de loyer est relevé, dans la limite d un coefficient de 1,2. Dispositifs Pinel en métropole Plafonds 2016 de loyer au mètre carré Zone A bis 16,83 Zone A 12,50 Zone B1 10,07 Zone B2 (sur agrément) 8,75 De même, le ménage locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus. Dispositifs Pinel en métropole Plafonds 2016 de revenus des locataires Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 36,993 36,993 30,151 27,136 Couple 55,287 55,287 40,265 36,238 Avec 1 personne à charge Avec 2 personnes à charge Avec 3 personnes à charge Avec 4 personnes à charge Par personne à charge en plus 72,476 66,460 48,422 43,580 86,531 79,606 58,456 52,611 102,955 94,240 68,766 61,890 115,851 106,049 77,499 69,749 12,908 11,816 8,646 7,780 Ces seuils sont revalorisés chaque année au 1er janvier. Ne pas respecter ces conditions ou laisser le logement vide pendant une année pleine entraîne la remise en cause de l avantage fiscal depuis le début de l engagement de location. Depuis 2015, le Pinel permet de louer à ses ascendants ou descendants sans risque de requalification. LE LMP / LMNP Investir dans la location meublée permet de bénéficier d un avantage fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de générer des revenus non fiscalisés sur plusieurs années grâce à l amortissement du bien et la déduction des charges. 4
Le statut de loueur professionnel est obtenu lorsque les revenus locatifs excèdent 23 000 euros par an, qu ils représentent au moins la moitié des ressources du ménage et lorsque le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est plus contraignant que le LMNP, notamment en termes de formalités administratives. Pour les assujettis à l ISF, le statut LMP est plus avantageux puisque le meublé n est pas imposé. L investisseur peut choisir de réduire ses revenus locatifs imposables en profitant d un abattement forfaitaire de 50% ou en déclarant ses charges réelles. Le régime réel, obligatoire au-delà de 32 900 euros de revenus fonciers annuels, permet de réduire davantage son revenu imposable. La TVA acquittée à l achat d un logement neuf en résidence de services peut être remboursée. LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD Variante du LMNP réservée aux investisseurs en résidence de services, le Censi Bouvard ouvre droit à une réduction d impôt de 11%. Peu optimale pour des investisseurs déjà fortement imposés : la réduction d impôt maximale (3 666 euros par an pendant neuf ans) est dans la majorité des cas moins puissante que la défiscalisation des revenus locatifs. Par ailleurs, elle est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros. 5
L IMMOBILIER DE PRESTIGE LE DISPOSITIF MALRAUX La loi Malraux permet aux investisseurs fortunés de réduire leur impôt sur le revenu en contrepartie de lourds travaux de restauration d immeubles protégés. L avantage fiscal est de 30% du montant des travaux pour l immobilier en secteur sauvegardé ou 22% pour les bâtiments en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Le montant des travaux est pris en compte jusqu à 100 000 euros sur une année. Le dispositif Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros. La réduction d impôt maximale peut ainsi atteindre 30 000 euros par an pendant trois ans. Par contre, un excédent d avantage fiscal ne peut être reporté sur l année suivante : si la réduction d impôt n est pas utilisée, elle est perdue définitivement. L investisseur doit s engager à louer les logements pendant au moins neuf ans. La location doit démarrer dans les douze mois suivant l achèvement des travaux. Aucune condition de loyer ou de revenus des locataires n est exigée mais il est impossible de louer à un ascendant ou un descendant. LES MONUMENTS HISTORIQUES Jusqu au 31 décembre 2017, il est possible d investir en Malraux dans un nouveau type de quartiers présentant une concentration élevée d habitat dégradé. Ces investissements donneront droit à l avantage fiscal maximal de 30%. A date de publication, la liste des quartiers concernés n est pas encore connue. L investissement dans des monuments historiques permet d effacer plusieurs milliers d euros d impôt sur le revenu. Pour ce faire, il faut se porter acquéreur d un immeuble classé et le réhabiliter, ce qui demande des travaux de restauration très onéreux. Qui plus est, le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans. Outre les immeubles classés, ceux inscrits à l inventaire supplémentaire ainsi que les immeubles qui ont obtenu le label de la Fondation du Patrimoine sont éligibles à la défiscalisation. L avantage fiscal reprend le mécanisme du déficit foncier, avec cependant un ajustement de taille. Le déficit foncier généré est déductible du revenu imposable global sans aucune limite. Dans le cadre de l investissement dans des monuments historiques, si aucun revenu foncier n est généré (pas de locataire), les charges peuvent être directement déductibles du revenu global. 6
Atout spécifique de ce dispositif, les donations ou les successions sont exonérées de droits de mutation si l investisseur a conclu une convention au préalable avec l État. Un avantage qui vaut aussi bien pour l immeuble que pour le mobilier d intérieur. Cependant, le ministère de la Culture garde un oeil attentif sur le patrimoine historique classé. Son accord est requis pour de nombreuses opérations, y compris en cas de revente ou de don. 7
LES DÉPARTEMENTS D OUTRE-MER La défiscalisation Outre-mer est un peu à part. Tout d abord, si vous êtes vousmême basé en métropole, l évolution de votre investissement (la construction de logements neufs par exemple) sera plus difficile à suivre. Pour autant, la défiscalisation Outremer ne manque pas d intérêt, en particulier pour les ménages fortement imposés. En effet, le plafonnement des niches fiscales est fixé à 18 000 euros, un seuil significativement supérieur à celui imposé à la plupart des régimes de défiscalisation immobilière. A ce jour, il ne reste qu un seul véritable dispositif de défiscalisation immobilière en Outre-mer : le dispositif Pinel. LE DISPOSITIF PINEL Les investissements locatifs réalisés en outre-mer dans le cadre de la loi Pinel permettent de bénéficier d une réduction d impôt. Cette réduction varie selon la durée de l engagement locatif choisie par l investisseur : 23 % pour un engagement de 6 ans 29 % pour un engagement de 9 ans Le principe du dispositif reste globalement le même, à quelques détails près. Par exemple, les plafonds de loyer et de ressources des occupants sont plus bas qu en métropole. 8
LES SCPI FISCALES SCPI PINEL L avantage fiscal des sociétés civiles de placement immobilier Pinel est similaire à celui du régime d investissement direct. Le calcul de la réduction d impôt est sur 100% du montant souscrit. Les règles à suivre sont les mêmes, mais l investisseur n est pas en prise directe avec les locataires : la société de gestion qui pilote la SCPI en est responsable. SCPI DÉFICIT FONCIER Les SCPI de déficit foncier reprennent les mêmes principes qu un investissement locatif direct. L investisseur perçoit des revenus locatifs, défiscalisés pour tout ou partie par les charges et l amortissement du ou des biens. Si le déficit foncier excède les revenus générés, il est possible de déduire jusqu à 10 700 euros par an sur le revenu global. SCPI MALRAUX Ces SCPI se basent sur le montant des travaux effectués. Les sociétés de gestion qui proposent de souscrire aux SCPI Malraux s engagent sur un objectif d avantage fiscal rapporté à la souscription de l investisseur. Elles doivent réaliser leurs engagements, en effectuant les travaux pour atteindre la réduction d impôt. 9
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