Appel à manifestation d intérêt pour la réalisation d'un entrepôt logistique en froid négatif et froid positif en tant qu'investisseur et exploitant du «Pôle froid» Objet de l appel à manifestation d intérêt Cette note présente le projet de réalisation d'un entrepôt logistique en froid négatif et froid positif (le pôle «froid») localisé sur le domaine portuaire de Montoir-de-Bretagne porté par le Grand Port Maritime de Nantes Saint-Nazaire. L objet de cet appel à manifestation d intérêt est d identifier des entreprises ou des groupements d entreprises qui souhaitent investir et exploiter cet entrepôt «froid». Dans cette perspective, les entreprises intéressées devront s identifier en adressant un courrier. Retour attendu du/des candidats au plus tard pour le 4 septembre 2015 par courrier à l adresse suivante : a.hamon@nantes.port.fr Dans une seconde étape, le Grand Port Maritime de Nantes Saint-Nazaire rencontrera les entreprises suivant le planning prévu au point 5.2 de cet appel à manifestation d'intérêt.
Sommaire Partie 1 : Une collaboration privé-public pour le développement de la filière agro-alimentaire en Pays de la Loire 3 Partie 2 : Les caractéristiques de l entrepôt «froid»... 3 Partie 3 : Le montage juridico-financier... 4 Partie 4 : Comment se positionner sur ce projet?... 5 Partie 5 : Précisions sur l appel à manifestation d intérêt / calendrier... 7 Annexe : Plan de localisation...8 2
Partie 1 : Une collaboration privé-public pour le développement de la filière agro-alimentaire en Pays de la Loire 1.1 Le contexte : un entrepôt froid pour le développement de la filière agro-alimentaire et des flux maritimes Deuxième région agricole française, les Pays de la Loire sont également l une des régions leader en matière d industrie agroalimentaire : elle se situe en deuxième position des régions françaises au regard du nombre d entreprises, des effectifs et de la valeur ajoutée dans le secteur de l agroalimentaire. Cette forte activité est génératrice de flux maritimes import et export sur le terminal à conteneurs et marchandises diverses et sur le terminal roulier de Montoir-de-Bretagne (44), un des sites majeurs du Grand Port Maritime de Nantes Saint Nazaire. Sur l année 2014, près de 500 000 tonnes de marchandises agroalimentaires, hors vrac, ont transité par le Grand Port Maritime de Nantes Saint Nazaire. Les principales zones imports et exports des flux maritimes en produits agroalimentaires sont : Antilles, Côte Ouest Africaine, Europe, Océan Indien, Proche et Moyen Orient, Asie. 1.2 Un outil structurant pour le développement de la filière agro-alimentaire en Pays de la Loire Le Grand Port Maritime de Nantes Saint-Nazaire souhaite accompagner le développement de l'activité agroalimentaire en se dotant de capacité d'accueil de marchandises avec la mise en place d'un entrepôt logistique en froid positif et froid négatif (le «pôle froid»). Il s'agit pour le Grand Port Maritime de Nantes Saint- Nazaire de conforter les trafics maritimes au service de l économie et de l emploi et de mettre en place les infrastructures permettant de nouveaux développements. La construction de cet «entrepôt froid» doit répondre aux enjeux suivants : - développer de nouveaux flux maritimes, - apporter et structurer une offre logistique complète et compétitive pour la filière agroalimentaire du Grand Ouest, - valoriser le passage de la marchandise agroalimentaire via le Grand Port Maritime de Nantes Saint Nazaire, - créer de l'emploi sur le territoire. Partie 2 : Les caractéristiques de l entrepôt «froid» 2.1 Une logistique froid localisée au sein d une plateforme de 40 hectares dédiée à des projets d implantations logistiques La plate-forme logistique s'étend sur une surface totale de 40 hectares. Elle est située sur la commune de Montoir-de-Bretagne et dépend du domaine public (Grand Port Maritime de Nantes Saint-Nazaire). La vocation de cette plateforme est d accueillir, à terme, plusieurs projets d implantation logistiques. L atout principal de cette plateforme tient à sa localisation : à proximité des quais de la Loire et adossée aux terminaux conteneurs et roulier. Ces terminaux ont enregistré en 2014, un flux de 2,8 millions de tonnes de marchandises (imports et exports), soit un peu plus de 10% de l activité du port. La plateforme dispose également de toutes les connexions multimodales : mer, fleuve, route, fer, aérien. L entrepôt froid sera construit sur une parcelle appartenant au domaine public portuaire (terrain en location sous le régime d'une autorisation d occupation temporaire). La surface de terrain prévue pour la construction (bâtiments, aménagements extérieurs, voies d accès) est de 15 000 m², le lotissement de la plate-forme logistique permet une extension jusqu'à 5ha. 2.2 Un entrepôt de 5 000 m² équipé pour la production du «froid» Le rôle de cet entrepôt «froid» est d'apporter une solution logistique auprès des industriels, des producteurs, des professionnels maritimes en assurant les missions suivantes : - la massification de flux maritimes internationaux pour les produits frais et congelés, - services de groupage / dégroupage, 3
- la distribution des produits par voie fluviale, routière, ferroviaire. La superficie totale prévue pour l entrepôt est de 5 000 m² dont : - 2 000 m² pour une cellule «froid négatif», - 2 000 m² pour une cellule «froid positif», - 1 000 m² pour une cellule en sec. Il est précisé que cette répartition de surface pourra être modifiée en tenant compte des besoins de l exploitant retenu. Le budget d investissement total de cette opération (clos/couvert, équipement froid, honoraires architecte et bureaux d études, mandat de maitrise d ouvrage, étude techniques, travaux de gros œuvres, second œuvre ) est estimé à 5,5 millions d euros hors taxes. Le montant final de l investissement dépendra : - des analyses géotechniques qui seront lancées à l'automne 2015 - de la répartition, au sein de l entrepôt, des surfaces froid et sec (à valider avec les partenaires du projet) Partie 3 : Le montage juridico-financier 3.1 Le montage : une société de portage immobilier avec un actionnaire privé et des actionnaires «publics» Le modèle juridico-financier repose sur la création d une société par actions simplifiée détenue par un ou plusieurs investisseurs privés qui détient(nnent) près de 60% des actions et des partenaires «publics» Les investisseurs privés seront «majoritaires» au capital afin que la société créée puisse être considérée comme purement privée. Le montant total des apports des associés (capital, avances en compte courants) est évalué au minimum à 1,3M. Il pourra atteindre au maximum 30% du budget d investissement. Les investisseurs privés devront acquérir au terme d'une période de 10, 15 ou 20 ans les actions détenues par les partenaires «publics» pour devenir propriétaire à 100% du pôle froid. Au-delà des statuts de la SAS de portage immobilier, un pacte d associés sera rédigé afin de convenir des modalités de fonctionnement de la société (versement des dividendes, fonctionnement du conseil d administration ). La SAS aura à sa charge le remboursement des prêts qu elle aura contracté pour la construction du «pôle froid» et devra s acquitter, entre autres, d une redevance foncière (AOT du Port). La principale ressource de cette SAS proviendra des loyers qu elle percevra de l exploitant. Deux critères seront appliqués pour évaluer le montant du loyer : - dégager un rendement locatif cible (loyer annuel HC HT / coût total de la construction HT) de +/- 8%. - proposer à l'exploitant des ratios de loyers au m² conformes aux prix de marché. 4
Partie 4 : Comment se positionner sur ce projet? Les entreprises doivent répondre à cet appel à manifestation d intérêt en se positionnant simultanément sur les volets exploitation et investissement. Il s agit de retenir un binôme composé d un exploitant et d un investisseur. Dans cette optique, plusieurs cas peuvent se présenter (liste non exhaustive) : - L exploitant et l investisseur forment une même personne morale (même entreprise). - Il existe un lien capitalistique entre l exploitant et l investisseur. Par exemple, l entreprise qui investit est une filiale (SAS immobilière ou SCI ) de l entreprise qui exploite le pôle froid (l inverse est également possible). - L exploitant et l investisseur qui répondent à cet appel à manifestation d intérêt sont des entreprises totalement indépendantes. Elles décident, à l occasion de ce projet, de collaborer pour porter ce projet de développement. Les entreprises appartenant aux secteurs suivants seront privilégiées : transports / logistique / agro-alimentaire / investisseurs immobiliers (foncières). 5
4.1 Documents à transmettre pour répondre à cet appel à manifestation d intérêt (échéance : 4 septembre 2015) Chaque entreprise devra fournir les informations suivantes : - Une lettre de candidature dans laquelle le ou les candidats précisent leur identité, leurs coordonnées et expliquent leurs intérêts pour le projet du pôle froid. - Un extrait K bis ou tout document équivalent établissant les pouvoirs des personnes habilitées à représenter le candidat ou, le cas échéant, le groupement des candidats. - Les bilans et comptes de résultat certifiés sur les trois derniers exercices du ou des candidats. S il s agit d une société en cours de création, fournir un business plan du projet. - Une présentation de l activité (couverture géographique / chiffres d'affaires / connaissance du marché agroalimentaire et du monde maritime / références, expertise en investissement immobilier) du ou des candidats. - La structure du capital social, la présentation des dirigeants, les effectifs et la stratégie de développement. 4.2 Documents à transmettre en vue des entretiens bilatéraux (échéance 28 septembre 2015) Nota bene : les documents mentionnés ci-dessous devront être remis à échéance du 28 septembre 2015. 4.2.1 Informations à transmettre pour la partie investissement Il s agit de se positionner en tant qu actionnaire / associé «majoritaire» de la SAS de portage immobilier avec une détention majoritaire aux alentours de 60% du capital. L investisseur devra préciser le montant de sa prise de participation dans la Sas immobilière et donner des informations, si possible, sur le rendement attendu de sa mise de fonds initiale, ainsi que sur les loyers de sorties et la redevance foncière. 4.2.2 Informations à transmettre en tant qu exploitant L'exploitant devra transmettre les éléments suivants : la durée de location, le montant du loyer sur lequel il peut s engager et un plan d affaires à 5 ans qui décrive : - les flux maritimes associés au projet et les moyens mis en œuvre pour aller capter ces flux (démarches commerciales à entreprendre). - les utilisateurs potentiels du pôle froid accompagné d'une estimation du volume généré, dimension modale dans le projet (identifier les besoins en pré/post acheminements). - une estimation du montant des investissements nécessaires à son exploitation et la manière de les financer. Les compétences recherchées sont naturellement celles qui sont liées à la logistique, au stockage et prestations à valeur ajoutée sur la marchandise, au transport et à la distribution. Une attention particulière sera portée sur la capacité de l'exploitant à proposer le pôle froid à un plus grand nombre d'utilisateurs. 6
Partie 5 : Précisions sur l appel à manifestation d intérêt / calendrier 5.1 cadre juridique de cet appel à manifestation d intérêt Cet appel à manifestation d intérêt et la sélection d une entreprise ou d un groupement d entreprises pour le choix d un investisseur et d un exploitant est une procédure ouverte qui n est soumise ni au Code des marchés publics, ni à l ordonnance n 2005-649 du 6 juin 2005, ni aux dispositions de la loi n 93-122 du 29 janvier 1993 modifiée. 5.2 Calendrier prévisionnel Juin 2015 : avis de publication dans un journal professionnel 17 juillet 2015 : date limite de demande de l'appel à manifestation d'intérêt 4 septembre 2015 : retour courrier des candidats avec présentation de l'entreprise (voir 1 ère partie point 4) 28 Septembre 2015 : retour des dossiers complets en vue des entretiens bilatéraux (point 4.2.1 et point 4.2.2) octobre 2015 : entretiens bilatéraux début novembre 2015 : sélection d'un/ des candidats Pour obtenir les renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires, les entreprises devront s adresser : au Grand Port Maritime de Nantes Saint-Nazaire : Madame Amélie Hamon, Responsable commerciale Tél : 02 40 44 20 48 Courriel : a.hamon@nantes.port.fr 7
Le pôle froid Plan du terminal marchandises diverses et conteneurs, roulier, et plate-forme logistique de Montoir-de-Bretagne Le pôle froid photo : André Bocquel Photo du site : plate-forme logistique de Montoir-de-Bretagne 8