L ajustement du secteur immobilier espagnol Janvier 2012
Chiffres-clés du secteur immobilier espagnol
La hausse des prix en Espagne 1996-2008: les fondamentaux Environnement macroéconomique favorable. Croissance du PIB sur la moyenne UE Augmentation de population importante, et facteurs socioéconomiques: immigration, formation des ménages Permanent effet réel de réduction des taux d'intérêt, ce qui implique une hausse permanente de la valeur des actifs Macroeconomic permormance, housinge price and wages 1995-2004, Number of households and population in Spain (Annual growth rates) 4% 3% 2% 1% 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Source: Bank of Spain Source: Statistics National Institute Household units Population
L immobilier espagnol: principales caractéristiques Taux élevé de propriétaires: 85% pour 17% de locations. Dualité du marché: 67% de résidences principales pour 33% de résidences secondaires Taux de propriétaires (%) Logements vacants ou Population par type d occupant résidences secondaires 2009 (en %) Empty or secondary housing (per 1.000 (pour 1 000 hab) hab) 180 160 140 120 100 80 Allemagne Danemark Hollandes France Suède R-U Irlande Portugal Belgique Italie Espagne Source: Rapport sur la stabilité financière mondiale FMI Avril 2011 Italie Espagne Portugal Source: Eurostat 2009 Irlande France Belgique Autriche Locataire Prix du marché Locataire Prix réduit ou gratuit Propriétaire occupant avec hypothèque ou emprunt Propriétaire occupant sans hypothèque ni emprunt RU 60 40 20 0 Germany Denmark Source: Eurostat 2004 France Greece Holand Italy Portugal UK SPAIN EU Average
L immobilier espagnol: principales caractéristiques Préférence pour les biens immobiliers: 80% de la totalité Pourcentage de logements sociaux inférieur à la moyenne européenne: 11% pour 16% Fonds d investissement 0.8% Actifs privés 0.9% Actions en Bourse 1.0% Plans de retraites 2.0% Répartition de la valeur des actifs des foyers Revenu fixe 0.2% Autres 0.7% Main Résidence residence; principale 54.7% Proportion de logements sociaux en 2008 Logements sociaux 11% Comptes bancaires 5.3% Freelance Bijoux, oeuvres Freelance d art, antiquités bussinesses; 0.4% Business 9.2% Source: Banque d Espagne, étude sur les finances des familles, 2008 Other Autres real actifs estate immobiliers 24.8% Logements privés 89% Source: Ministère des Travaux Publics
Surestimation des prix La littérature économique disponible fait état d un degré de surestimation des prix compris entre 13 % et 30% Selon le rapport Perspectives de l Économie Mondiale (FMI Avril 2008), la hausse des prix des logements en Espagne a montré des signes de surestimation plus faibles que dans les autres pays, principalement basés sur: Les facteurs socio-économiques et démographiques (immigration, composition des ménages) L effet de la réduction du taux d intérêt réel, impliquant une hausse constante de l évaluation des actifs 35,0% 35,0% 30,0% 30,0% 25,0% 25,0% 20,0% 20,0% 15,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0,0% Ecarts House des price prix gaps de (IMF logements 2008) Ecart IMF (2008) des prix des logements (FMI 2008) 32,1% 32,1% 29,2% 28,0% 29,2% 28,0% 21,8% 21,8% 17,0% 17,0% 16,2% 16,2% 11,8% 11,8% 1,7% Ireland Netherlands UK France SPAIN Sweden Italy Germany Source: Source: FMI FMI Études estimant la surestimation des prix sur le marché de l immobilier espagnol Auteur et année Année d estimation Surévaluation estimée BBVA - Balmaseda et al. (2002) 2002 28% Banque d Espagne- Ayuso and Restoy (2003) 2002 20% Banque d Espagne- Martínez-Pagés and Maza (2003) 2002 8-17% FMI (2004) 2003 20% FMI (2005) 2004 20-30% OCDE (2005) 2004 13% BCE (2006) 2004 30% Ayuso and Restoy (2006) 2004 29% FMI (2008) 2007 20% FEDEA - Sosvilla (2008) 2007 7-15% Source: étude économique de l OCDE: Espagne 2010
Le marché de l immobilier a connu une phase de forte ajustement
L activité du secteur de la construction montre une phase de correction Le secteur de la construction est toujours sur la voie d un réajustement à la baisse. Vers le milieu de l année 2011, les investissements résidentiels ont enregistré 54% de baisse cumulée par rapport au taux maximum qu ils avaient atteint. Taille relative du secteur de la construction (Taux d emploi du secteur en fonction de l emploi total et part des investissements résidentiels dans le PIB) 14% 13,6% 12% 10% 9,5% 9,2% 8,7% 8% 8% 6% 4% 2% 4,7% 4,1% 4,3% 0% 1997 2007 2011 Residential investment Employment Source: Institut National des Statistiques (INE)
Ajustement des prix Les prix de l immobilier ont chuté de 19% par rapport au pic atteint au premier trimestre 2008, et de plus de 23% en termes réels. La ratio entre les locations et le prix des logements montre que la marge pour un ajustement supplémentaire est étroite 2500 Variation des prix du logement (Base :1995) /m 2 500 Rapport entre locations et prix des logements 2000 400 1500 300 1000 200 100 500 0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Logements Housing // Locations Rent Moyenne Average 1997-2010 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement Source: Ministère des Travaux Publics et Ministère de l Economie et des Finances
Comparaison internationale: un meilleur ajustement en Espagne Le prix des logements a moins augmenté en Espagne que dans les autres pays. Cependant, la différence de cette baisse par rapport au pic atteint est moins importante. Par conséquent, le taux d ajustement est comparativement plus fort en Espagne que dans les autres pays. 420 365 310 255 200 145 90 Variation des prix des logements neufs (Base 1996) 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 UK Ireland Spain Source: ESRI, Ministère des Travaux Publics et Département des Communautés Autonomes et du Gouvernement Local
Ajustement des prix: analyse régionale La moyenne nationale n est peut-être pas significative, étant donné que le marché requiert une analyse régionale - 16,3% - 16,9% - 16,7% - 15% Baisse des prix du logement par région 1er trim 2008 1er trim 2011-17% - 15,7% - 18% - 19% - 21,5% - 22,3% - 21,9% - 16% - 19,2% -17,5% - 18,4% - 16,7% - 16% - 15,7% - 21,6% - 21,1% - 19,2% > -20% -15% - -20% - 15,4% - 22,2% - 19,6% - 15,2% - 19,7% Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement
Communes de plus de 25.000 habitants connaissant la plus forte baisse des prix de logements neufs Baisse de prix moyen dans les grandes villes: -25% 1er trim 2008 4ème trim2010 Baisse de prix par rapport au pic
Réduction des stocks Le stock de logements invendus a commencé à diminuer en 2010. Stock Net stock net et and variation stock du variation stock Courbe de réduction du stock Stock net % variation annuelle 800 700 89,8% 100 90 80 600 70 700 000 500 400 300 200 100 102,825 195,184 40,1% 273,363 51,3% 413,642 48,3% 613,512 688,044 687,454 12,1% -0,09% 60 50 40 30 20 10 0 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement -10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Logements en construction Started housing construction Logements construits Finished housing construction Stock
Stock de logements : répartition régionale % stock /nombre total de logements % stock / stock total 2.5% 1.9% 2.5% 0.8% 1.2% 1.6% 4,7% 2.3% 2.6% 5.7% 1.7% 6,2% 0.4% 1.8% 0.7% 1.3% 0,77% 2.6% 15% 1,7% 7,4% 0.5% 4.3% 4.1% 2.8% 0.5% 7.8% 19.3% 2.4% 2.5% 3.7% 16.3% 4.3% > 4 3-4 3.8% 2-3 < 2 Source: Ministère des Travaux Publics, des Transports et du Logement >10% 5-10% 0-5% 5.9%
Merci de votre attention Fernando da Cunha Serantes fdacunha@fomento.es Pour plus d'informations, s'il vous plaît contacter: spanishrealestate@fomento.es www.fomento.gob.es/spanishrealestate