RÉVISION DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX PROFESSIONNELS, QUELS IMPACTS SUR LE COÛT FISCAL IMMOBILIER? 29.11.2016 Florence PRETET Expert en fiscalité locale Jean-Philippe DUPUY Expert en fiscalité locale
Intervenants Florence PRETET Expert en fiscalité locale Jean-Philippe DUPUY Expert en fiscalité locale 2
Sommaire Préambule Ce qui va changer en 2017 Les nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives Prise en compte progressive des variations Neutralisation, planchonnement et lissage Critique de la révision Des perdants et des gagnants Les obligations déclaratives Pour les propriétaires et pour les occupants 3
Préambule Il importe de souligner que les précisions qui suivent sont dépourvues de toute valeur réglementaire. En aucune manière, le présent document ne saurait se substituer aux textes législatifs et réglementaires en vigueur ou aux instructions fiscales applicables en la matière. Il ne saurait non plus se substituer à des recommandations ou à des conseils de nature fiscale, juridique ou sociale. Enfin, l ensemble des informations contenues dans ce document ne constitue aucunement un conseil personnalisé susceptible d engager, à quelque titre que ce soit, la responsabilité des auteurs. 4
Impôts locaux TF - TEOM CFE -TH Pourquoi une réforme Avant la révision 1970 A partir de 2017 Valeur locative figée au marché locatif de 1970 Valeur locative actualisée chaque année en fonction du marché locatif Déconnexion du marché locatif actuel Disparition des locaux-type inscrits en 1970 5
Impôts locaux TF - TEOM CFE -TH Les locaux concernés par la révision Il s agit des immeubles visés à l article 1498 du CGI Ne sont pas concernés : Les locaux d habitation Les locaux industriels évalués par méthode comptable (Usines ) Tous les autres locaux sont concernés : Bureaux Commerces Locaux d activité Que leur valeur locative soit évaluée : Par bail (Locaux loués en 1970) Par comparaison (Locaux comparés à des locaux loués en 1970) Par appréciation directe (Locaux exceptionnels / Valeur vénale) 6
Impôts locaux TF - TEOM CFE -TH Historique de la mise en œuvre de la révision 29 décembre 2010 Article 34 de Loi de finances pour 2010 (lancement de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels) 2011 Expérimentation sur 5 départements 2013 Généralisation de la campagne déclarative Automne 2015 Présentation au Parlement du rapport sur les simulations de la révision avec des propositions d adaptation du dispositif 29 décembre 2015 Article 48 de la Loi de finances pour 2015 (intégration des adaptations techniques : lissage sur 10 ans, planchonnement ) Eté 2016 Publication des secteurs d évaluation, des grilles tarifaires et des coefficients de localisation Après plusieurs reports, une application en 2017 en TF et en CFE 7
01 CE QUI VA CHANGER EN 2017 La nouvelle valeur locative pour la TF, CFE, TH, TEOM des Locaux Professionnels
Ce qui va changer en 2017 Avant la révision A partir de 1970 2017 MÉTHODE PAR COMPARAISON MÉTHODE TARIFAIRE Surface pondérée Surface pondérée Tarif de local-type loué au 1 er janvier 1970 Tarif actualisé annuellement en fonction du marché locatif (39 catégories de locaux) 9
A partir de 2017 Le nouveau système Révision MÉTHODE TARIFAIRE 2013 Rattachement à une catégorie Déclaration de la surface réelle Calcul de la surface pondérée Tarif du secteur Coefficient de localisation En 2017, cette valeur est déjà en retard de 4 ans par rapport au marché locatif Valeur locative de l année 10
A partir de 2017 Un système déclaratif maintenu Un nouvel imprimé 6660-REV avec 39 (38 + 1) catégories pré-définies : Magasins et lieux de vente MAG 7 catégories Bureaux et locaux divers BUR 3 catégories Dépôts, stockages et parcs de stationnements DEP 5 catégories Ateliers ATE 3 catégories Hôtels HOT 5 catégories Etablissements de spectacles SPE 7 catégories Etablissement d enseignement ENS 2 catégories Secteur sanitaire et social Carrières et établissements industriels hors méthode comptable CLI IND 4 catégories 2 catégories Etablissements exceptionnels EXC 1 catégorie 11
A partir de 2017 Une définition identique de la surface réelle Surface de chaque niveau mesurée au sol entre murs ou séparations La surface réelle est la surface dite balayable, y compris celle des locaux d une hauteur sous-plafond < à 1,80 m. 12
A partir de 2017 Une surface pondérée Mais avec des pondérations fixées par décret 0,20 1,00 0,50 0,20 0,50 13
A partir de 2017 Les grilles tarifaires 6 à 7 secteurs d évaluation par département Délimitation des secteurs d évaluation par les CDVLLP* : Au sein de chaque département, regroupement des communes ou des sections cadastrales qui présentent un marché locatif homogène. Mise à jour des secteurs d évaluation : 1 ère mise à jour possible en 2021 Puis mise à jour possible tous les 6 ans, l année qui suit le renouvellement des conseils municipaux. * Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels 14
A partir de 2017 Les grilles tarifaires Un tarif par secteur et par catégorie Exploitation des déclarations souscrites en 2013 par les propriétaires. Une mise à jour permanente via Décloyer, par les occupants. 15
A partir de 2017 Les grilles tarifaires Un éventuel coefficient de localisation Défini par la CDVLLP, ce coefficient prend en compte la situation de la parcelle d assise dans le secteur d évaluation. D une amplitude limitée à + ou -15 % en 2017, la LF2015 permet une variation de + ou - 30% à partir de 2018. Une mise à jour annuelle possible éventuellement suite à contestation. 16
02 PRISE EN COMPTE PROGRESSIVE DES VARIATIONS Des mécanismes provisoires d atténuation
A partir de 2017 Un 1 er mécanisme d atténuation Les coefficients de neutralisation de la valeur locative Destinés à faire cohabiter, dans les impositions : Des bases révisées (les locaux professionnels) Et des bases non révisées (locaux d habitation, locaux industriels ) Pour maintenir à niveau les recettes fiscales (ni hausse, ni baisse), ces coefficients sont déterminés pour chaque collectivité : Plusieurs coefficients de neutralisation pour un même immeuble Les coefficients ne seront déterminés par l Administration qu au cours du 1 er trimestre 2017 18
A partir de 2017 Un 2 ème mécanisme d atténuation Le planchonnement de la valeur locative Destiné à limiter les variations de valeur locative en majorant ou minorant celle-ci d un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée. S appliquera de 2017 à 2026. 1 000 VL révisée et neutralisée 600 VL non révisée revalorisée pour 2017 800 VL révisée, neutralisée et planchonnée Avant révision Après révision 19
A partir de 2017 Un 3 ème mécanisme d atténuation Le lissage des cotisations Destiné à amortir l impact de la révision sur les perdants comme sur les gagnants : Lissage de 2017 à 2025 Prise en compte progressive par palier de 1/10 e de la différence entre la cotisation 2017 avant révision et la cotisation 2017 avant lissage 3 000 Cotisation 2017 avant lissage 2 000 Cotisation 2017 avant révision Cotisation payée 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20
03 CRITIQUE DE LA RÉVISION Des perdants et des gagnants
Critique du nouveau système Une révision à produits constants Une révision à produits constants pour les collectivités, mais avec des transferts de charges pour les redevables. Les simulations présentées au Parlement à l automne 2015 montrent que : Pour les collectivités, l application du coefficient de neutralisation maintient les recettes fiscales Révision à produits constants En revanche, pour les contribuables, les effets de transfert existent avec un nombre de gagnants identique à celui des perdants. Au niveau national, il a été observé : Des grands perdants : - Secteur sanitaire et social (maisons de retraite) - Etablissements d enseignement - Magasins de centre-ville - Petits magasins situés dans les centres commerciaux Des grands gagnants : Les grandes surfaces (hypermarchés et supermarchés) Autant de perdants que de gagnants 22
Critique du nouveau système Les perdants et les gagnants ne sont pas les mêmes selon la localisation L idée préconçue selon laquelle les bureaux récents (BUR2) ont une valeur locative supérieure aux bureaux anciens (BUR1) est parfois contredite Exemple des Yvelines : Dpt Catégories Secteur 1 Secteur 2 Secteur 3 Secteur 4 Secteur 5 Secteur 6 Secteur 7 78 BUR1 174,9 174,9 208,3 220,5 264,5 276,4 276,4 78 BUR2 158,6 174,2 197,9 226,3 235,5 235,5 235,5 La plus forte amplitude des tarifs grâce à une sectorisation plus fine permet de mieux prendre en compte les capacités contributives Exemple des bureaux récents dans les Hauts de Seine: L amplitude des nouveaux tarifs varie de 1 à 3 suivant les secteurs alors que dans l ancien système elle n était que de 1 à 1,5. Pour apprécier les impacts, chaque cas doit faire l objet d une analyse. 23
Critique du nouveau système De nouvelles inégalités Les immeubles neufs ou transformés après le 1 er janvier 2016 seront plus fortement imposés - les 10 premières années - que les immeubles déjà existants : Ni planchonnement Ni lissage Il n est plus prévu de prendre en compte la dégradation des locaux liée à leur vétusté Plus d ajustement possible pour différencier au sein d une même catégorie l état des locaux ; seule la distinction BUR1(ancien) et BUR2 (récent) est prévue Pour les immeubles en restructuration, il faudra démontrer que les travaux impactent le gros-œuvre pour pouvoir obtenir leur démolition fiscale. Des inégalités sources de contestation 24
Critique du nouveau système Fin du régime favorable aux associations et professions libérales Les bureaux occupés par des associations et des professions libérales ne bénéficieront plus de l allégement lié à l application du coefficient réduit de l actualisation 1980 Sur Paris : l allègement actuel de 17% sur la base d imposition TF et CFE est supprimé Fin d un régime de faveur 25
Critique du nouveau système Le découpage en invariants Des inégalités Exemple d un Restaurant Inter Entreprises dans la commune de Saint Denis Cas d un invariant unique regroupant bureaux et RIE Cas d un invariant spécifique RIE Catégorie BUR 2 MAG 4 Surface réelle P2 = 600 m² (RIE et ses annexes) P1 = 400 m² (Salle de restaurant) P2 = 200 m² (Cuisines et annexes) Surface pondérée SP = 300 m²p SP = 500 m²p Secteur 5 5 Tarif de la catégorie dans le secteur 242,80 par m² pondéré 307,80 par m² pondéré Valeur locative révisée 72 840 153 900 (+ 111%) 26
Critique du nouveau système Le découpage en invariants Des inégalités Exemple des stationnements dans la commune d Evry (annexe de bureaux) Cas d un invariant unique regroupant bureaux et stationnements Catégorie BUR 2 DEP 4 Surface réelle Pk1 = 3 750 m² Pk1 = 3 750 m² Surface pondérée SP = 1 875 m² p SP = 3 750 m² p Secteur 4 4 Tarif de la catégorie dans le secteur Cas d un invariant spécifique stationnements 180,10 par m² pondéré 63,60 par m² pondéré Valeur locative révisée 337 688 238 500 (-30 %) 27
Critique du nouveau système Une question en suspens Que se passera-t-il en 2026 à la fin de la période du planchonnement? Y aura-t il un nouveau lissage après 2026 pour les 50% de valeur locative non prise en compte? Un futur incertain... 28
04 LES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES Pour les propriétaires Pour les occupants
Les obligations incombant aux propriétaires Constructions nouvelles Changements de consistance (Agrandissement, démolition totale ou partielle) Changements d affectation (Habitation transformée en local professionnel) Changements d utilisation (BUR1 transformé en BUR2, regroupement de petites surfaces commerciales) Possibilité de souscrire, à toute époque, des déclarations rectificatives pour corriger les erreurs ou préciser les déclarations souscrites en 2013. 30
Une nouvelle obligation incombant aux occupants La procédure Decloyer devient obligatoire avec la mise en œuvre de la révision en 2017 : Procédure dématérialisée via EDI-REQUETE Procédure déjà mise en place depuis 2015, sans pénalité en cas de manquement, pour permettre une adaptation par les services comptables des entreprises, mais sanctions applicables à partir de 2017 Sur la déclaration de résultat pré-remplie avec les adresses des locaux imposés en CFE l année N-1pour lesquels l occupant doit déclarer son mode d occupation et le loyer de l année N Les informations collectées permettront la mise à jour annuelle des grilles tarifaires. Rapprochement technique difficile entre les références de l administration (invariants) et les données connues par les entreprises (Adresses) 31
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Notre proposition de valeur 33
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Ayming sera présent au SIMI, le salon de l immobilier d entreprise 35
Notre baromètre du coût fiscal de l immobilier est en ligne 36
CONTACTS AYMING Pour toute information ou question : Florence PRETET fpretet@ayming.com Jean-Philippe DUPUY jpdupuy@ayming.com 37