LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION Le parc immobilier de l'etat Développement Construction 0 Le Santos Dumont Bât A 23 Avenue Louis Bréguet 78140 VÉLIZY VILLACOUBLAY France Tél : 01 30 67 65 25 Fax : 01 39 46 06 17 www.developpement construction.com
Le patrimoine immobilier de l Etat Le patrimoine immobilier propriété de l Etat approche les 78 millions m² de surfaces utiles brutes (SUB) en France entière et à l étranger. Ce parc de bâtiments est particulièrement hétérogène : bureaux, mais également musées, monuments, prisons, casernes, palais de justice, bâtiments d enseignement supérieur, logements, usines, Il est occupé par les ministères (services centraux et déconcentrés) ainsi que par les opérateurs de l Etat ; Une gestion immobilière unifiée par l Etat-propriétaire a été mise en œuvre à partir de 2009 (réforme de la politique immobilière de l Etat), avec pour principal objectif la professionnalisation de la gestion de ce patrimoine, et pour finalités la faculté de : - disposer d un parc moins coûteux (rationalisation des surfaces occupées), - valoriser le patrimoine immobilier afin, notamment, de céder les immeubles inadaptés ou devenus inutiles, - jouir d un parc immobilier en bon état et répondant aux objectifs d un «Etat exemplaire» (respect des objectifs d accessibilité et de performance énergétique et environnementale). Un budget annuel d environ 2 milliards est consacré à l immobilier de l Etat (volet entretien-amélioration) ce dernier étant jugé insuffisant pour couvrir les besoins réels en matière d entretien et de mise en conformité aux nouvelles normes (accessibilité, sécurité, performance énergétique). La maîtrise d ouvrage est assurée par les ministères occupants. L administration centrale est constituée des services à compétence nationale de chaque Ministère. Les services déconcentrés qui y sont rattachés ont une compétence territoriale et assurent le relais au niveau local des décisions prises par l administration centrale. Les opérateurs de l Etat sont des organismes distincts de l Etat, au statut juridique public ou privé, auxquels est confiée une mission de service public de l Etat. Placés sous le contrôle direct de l Etat (rattachement aux différents Ministères), ils sont financés par l Etat. En 2013, ces opérateurs de l Etat étaient au nombre de 550. Ils sont désormais 570. Parmi eux, on mentionnera par exemple les universités, les ARS (Agences régionales de la santé), Météo France, le CNRS, l INSERM, l ADEME, l ANRU, l ANAH, les CROUS, le Musée du Louvre, etc. Développement Construction 1
IMPORTANCE DU PARC IMMOBILIER OCCUPÉ PAR L ÉTAT ET SES OPÉRATEURS L Etat reste majoritairement (à 77-78 %) propriétaire des bâtiments que son administration (services centraux et déconcentrés) et ses opérateurs occupent Ce patrimoine en propre se chiffre à près de 78 millions m² (SUB) sur un total de 100-101 millions m² SUB occupés. Bâtiments occupés par l'etat et ses opérateurs Périmètre de 100 566 837 m² SUB au 31/12 /2012 (France entière et étranger) Etat propriétaire < 78 millions m² 77,4 % 22,6 % Propriétaires autres > 22,5 millions m² Les Ministères de la Défense, de l Education Nationale, de l Enseignement Supérieur et de la Recherche, de même que les opérateurs rattachés à ces deux ministères (en particulier les universités et les grandes écoles) occupent près de 56 % des surfaces utilisés par l Etat, soit un peu plus de 56,1 millions m² (SUB) ; Dans ce périmètre, un peu plus de 81 % des surfaces sont la propriété de l Etat, soit 45-46 millions m² SUB. Le patrimoine de l Etat est occupé majoritairement (à hauteur de 58,6 % des surfaces utiles brutes) par les services de 2 ministères (et opérateurs rattachés à ces ministères) : La Défense et l Education Nationale/Enseignement supérieur. Bâtiments dont l'etat est propriétaire Périmètre de 77 830 190 m² SUB au 31/12 /2012 (France entière et étranger) Ecologie 9,4 % Intérieur 6,7 % Défense, Education Nationale/Ens. Sup. 58,6 % Justice 4,4 % Culture 4,4 % Autres Ministères 12,4 % Locaux vacants 4,1 % Développement Construction 2
Dans le périmètre des bâtiments propriété de l Etat, 94-95 % de ce patrimoine est situé en France métropolitaine. 5 régions concentrent ensemble près de 51 % du patrimoine du territoire métropolitain. Bâtiments dont l'etat est propriétaire Périmètre de 77 830 190 m² SUB au 31/12 /2012 (France entière et étranger) France métropolitaine 94-95 % DONT : Ile de France : < 23 % PACA : 9-10 % Rhône-Alpes : 7-7,5 % Bretagne : 5,5-6 % Aquitaine : 5-5,5 % DROM/Etranger 5-6 % Source : Document de politique transversale, PLF 2014 Section Politique immobilière de l Etat Dans le patrimoine de l Etat (périmètre de près de 78 millions m² de SUB), les locaux d activité sont majoritaires, suivi des bureaux. Bâtiments dont l'etat est propriétaire Périmètre de 77 830 190 m² SUB au 31/12 /2012 (France entière et étranger) Locaux d'activité 65,8 % Bureaux 18,7 % Logements 7,3 % Culte et Monuments 1,3 % Bâts. culturels 3,5 % Infrastructures 3,4 % Développement Construction 3
LES GRANDES LIGNES DE LA POLITIQUE IMMOBILIÈRE DE L ÉTAT Pendant longtemps, l État n a pas défini de politique immobilière, avec pour conséquences une sous-occupation chronique de son patrimoine, et une méconnaissance des caractéristiques des biens, de leur état et de leur usage. Jusqu en 2008, bien que propriétaire d un patrimoine immobilier, l Etat n avait pas une véritable gestion patrimoniale identifiée. Chaque administration était «affectataire» de son domaine et le gérait comme elle l entendait. La réforme de l immobilier de l État (2009), en introduisant la notion d État propriétaire, a souligné la nécessité de concevoir une véritable gestion du patrimoine immobilier de l État avec pour objectifs d optimiser l utilisation des surfaces, rationaliser les implantations et réduire les coûts d entretien. - Le régime de l affectation des biens domaniaux a été abrogé et remplacé par un régime de conventions d utilisation signées entre l Etat-propriétaire (représenté par France Domaine, propriétaire unique des bâtiments de l Etat) et les utilisateurs (ses administrations centrales et leurs services déconcentrés ainsi que ses opérateurs publics) de ses biens immobiliers. La convention d'utilisation précise les obligations de l occupant (notamment le loyer budgétaire auquel il est désormais soumis, les critères d'amélioration de la performance immobilière, le ratio d'occupation cible des locaux -12 m² de surface utile nette par poste de travail- et les obligations de l Etat propriétaire, notamment concernant l'entretien immobilier des bâtiments mis à disposition. - A ce jour, les loyers budgétaires s appliquent à l ensemble des immeubles majoritairement de bureaux que l'état met à disposition de son administration en France métropolitaine, dans les départements et collectivités d outre-mer et à l étranger La politique immobilière de l Etat est, de ce fait, restée surtout concentrée depuis 2010, sur les immeubles de bureaux, qui ne représentent que :. 23 % des surfaces utilisées, si l on considère l ensemble des surfaces occupées par l Etat et ses opérateurs,. 18-19 % des surfaces appartenant à l Etat, si l on considère l ensemble des biens domaniaux de l Etat. Ceci s explique par le fait que la gestion du parc de bureaux est plus aisée à moderniser du fait du caractère relativement banalisé de ces locaux et de l existence de ratios définis et appliqués par le secteur privé qui ont pu servir de référence. La Cour des Comptes, dans un rapport remis en mars 2015 sur le bilan de la politique immobilière de l Etat, préconise désormais un élargissement du périmètre de la politique immobilière de l État, au-delà de l immobilier de bureaux, vers l immobilier dit «spécifique» (juridictions, bâtiments spécifiques culturels, locaux de la gendarmerie ou de la police nationale, etc.) et intégrant, par ailleurs, les locaux occupés par les opérateurs de l État. Développement Construction 4
Concernant les travaux d entretien «lourd» : Bien qu elles ne soient qu utilisatrices des immeubles/bâtiments dont l Etat est propriétaire, les administrations occupantes (ministères et leurs services déconcentrés, opérateurs de l Etat) assurent la gestion et la conduite des travaux d entretien «lourd» sur ces immeubles. S agissant des immeubles soumis à loyer budgétaire (les bureaux essentiellement), l utilisateur convient, avec l Etat-propriétaire, d une programmation pluriannuelle des travaux, inscrite dans la convention d utilisation liant l Etat-propriétaire à l utilisateur. La réalisation des travaux d entretien «lourd» à la charge du propriétaire est confiée à l utilisateur qui les effectue, sous sa responsabilité, pour le compte du propriétaire avec les dotations du programme 309 du budget de l Etat «Entretien des bâtiments de l Etat». L utilisateur qui ne dispose pas des services et/ou compétences nécessaires, peut, après information du propriétaire, déléguer à un tiers l exécution des travaux sous sa responsabilité ; S agissant des immeubles non soumis à loyer budgétaire (les bâtiments spécifiques : installations techniques, logements, bâtiments spécifiques culturels, gendarmeries, universités, ), les crédits relatifs à l entretien de ces immeubles demeurent sur les programmes budgétaires ministériels et leur réalisation incombe également aux ministères. Concernant l entretien courant : L entretien courant est du ressort de l administration occupante qui le réalise et le finance sur son budget propre. LES MOYENS FINANCIERS CONSACRÉS A L IMMOBILIER PAR L ÉTAT Les crédits budgétaires consacrés à l immobilier par l Etat relèvent de plusieurs circuits : - le programme 309 «Entretien des bâtiments de l État» qui regroupe depuis 2009, sur un programme unique, des crédits ayant vocation à financer l entretien dit «lourd», c est-à-dire à la charge du propriétaire, des immeubles de l Etat. Ces crédits, auparavant dispersés sur les budgets des administrations occupantes, permettent d assurer l entretien des immeubles composés majoritairement de bureaux et occupés par des services de l Etat. Développement Construction 5
- Le compte d affectation spéciale (CAS) «Gestion du patrimoine immobilier de l'etat» a été créé pour financer l'évolution du parc immobilier de l'etat vers une organisation plus performante, au moyen des recettes de cession d'actifs immobiliers appartenant à l'etat. Aussi celui-ci finance-t-il des dépenses d'investissement et de fonctionnement liées aux restructurations du parc immobilier de l'etat, portant sur des biens dont l'etat est propriétaire. Ces dépenses sont donc liées à des opérations de cession, d'acquisition ou de construction d'immeubles. Le CAS «Gestion du patrimoine immobilier de l'etat» se limite aux opérations dites «structurantes», c est-à-dire celles augmentant la valeur vénale du bien concerné ; - Les programmes ministériels voués à l entretien lourd des bâtiments spécifiques des ministères et à l entretien courant de tous les bâtiments occupés. Au global, ce sont plus de 2 milliards par an qui auront été dépensés ces dernières années par l Etat en travaux d amélioration et d entretien (entretien courant compris) du parc immobilier occupé par l Etat et ses opérateurs, les travaux structurants et d entretien lourd totalisant, pour leur part, 70-71 % de ce montant. En incluant les moyens financiers consacrés aux travaux de construction et aux acquisitions immobilières, l enjeu financier se sera élevé entre 2,8 Mds et 3 Mds ces dernières années. Développement Construction 6