Estimation Immobilière (Actualisation 2017) Villa contiguë d'angle Parcelle n 2885 Rue des Maraissettes 23 Commune de Grône 3979 Grône Propriétaire THEODOLOZ Claude Alain 1
Répertoire : Page 3 Page 4 Page 5 Page 5 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 8 Page 9 Page 9 Page 9 Page 10 Page 10 Page 11 Page 12 20 Mandat - Recommandations Eléments du registre foncier Zone concernée Description de la parcelle Description de la construction Description du logement Surfaces et volume Localisation Plan cadastral Valeur cadastrale Valeur d assurance Valeur intrinsèque Valeur de rendement Valeur pondérée Estimation de la valeur vénale Photos Annexes : Extrait du cadastre du 30.03.2016 Déclaration des charges du 04.04.2016 2
Mandat : Par courrier recommandé daté du 16 mars 2016, l Office des poursuites et faillites de Sierre par l intermédiaire de Mr. J.-Ch. EMERY, a mandaté M. Serge SCHEFER, membre du SVIT et de la Chambres Immobilière Valaisanne, associé gérant de Finstoy Real Estate Sàrl pour procéder à l estimation de la valeur vénale de la parcelle n 2885 de la Commune de Grône. Le 30 mars 2016, en présence de la locataire, le mandataire a effectué la visite de la propriété. Sur la base de cette visite, le mandataire a procédé à l estimation de la valeur vénale de l objet et a remis 3 exemplaires de son rapport d estimation à la mandante. Recommandations : Ce rapport est destiné à l usage exclusif de la mandante. Sa publication ou reproduction même partielle ne peut être faite qu avec l autorisation expresse de la mandante ou d un représentant de Finstoy Real Estate Sàrl. Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant certifient n avoir aucun lien passé ou présent avec l objet de l estimation. Ils relèvent que les déclarations et les informations contenues dans ce rapport sont celles dont ils avaient connaissance au moment de son élaboration et que le mandat a été réalisé selon les règles en la matière. De ce fait, Finstoy Real Estate Sàrl ou son représentant ne pourront pas être tenu responsables des informations fausses ou erronées qu ils auraient obtenu par des tiers. 3
Eléments du registre Foncier Commune : Grône Parcelle n 2885 Nom local : «Le Coujou» Plan n : 13 Surfaces : Place de 212 m2 Habitation a) de 82 m2 Couvert b) de 19 m2 Surface totale de 313 m2 Taxes cadastrales : Bâtiments CHF 219'175.- Biens-fonds CHF 5'300.- (cf. extrait du cadastre annexé) Propriété : Mentions : Servitudes : Charges foncières : THEODOLOZ Claude Alain Aucune En faveur et à charge de la parcelle n 2885 et en faveur et à charge de la parcelle n 1191, servitude de mitoyenneté. En faveur et à charge de la parcelle n 2885 et en faveur et à charge des parcelles n 1191 à 1193 + 1196, servitude de passage à pied 1,5 m. (Pj n 9261 de 1991) Aucune Annotation : Séquestre n 192350 (Pj n 5146 de 2014) Séquestre n 192349 (Pj n 5147 de 2014) Droits de gages immobiliers : (cf. déclaration des charges annexée) 4
Zone: La parcelle n 2885 se trouvent en zone à bâtir, zone de moyenne densité, indice 0.4, selon les indications obtenues auprès du service du cadastre communal. Description de la parcelle: La parcelle n 2885 forme un polygone irrégulier à base trapézoïdale et est située à proximité du centre du village de Grône, en bordure immédiate du chemin communal des Marraissettes, à la limite Nord du territoire communale. Terrain naturel plat, équipé et bâti. Bon dégagement visuel. Ensoleillement pouvant être limité en période hivernale. Secteur résidentiel moyennement densifié, à proximité des installations sportives et des écoles. Description de la construction : Villa contiguë d'angle construite en 1990 faisant partie d'un groupe de quatre habitations au total. Construction massive, maçonnerie en pierre et béton, sur radier général, non excavée, toiture à quatre pans, charpente bois, couverture en tuiles de ciment, ferblanterie en cuivre. Menuiseries intérieures et extérieures en bois, vitrages isolants, stores à paquets en aluminium. Chauffage et production d'eau chaude par chaudière à gaz (2015) distribution de chaleur par le sol. Distribution verticale intérieure par un escalier bois. 5
Description du logement: Villa de 4,5 pièces à l'origine, transformée en 5,5 pièces par la création d'une chambre supplémentaire au rez-de-chaussée, dont la surface été prise sur celle du salon-séjour et comprenant: Rez-de-chaussée: Entrée avec dégagement et penderie Couloir de distribution WC visiteur avec lavabo Chambre avec accès terrasse pelouse Séjour avec accès terrasse pelouse Cuisine équipée standard Escalier accès étage Etage (mansardé) Palier dégagement avec accès terrasse Est Chambre Nord avec accès balcon Salle d'eau avec baignoire, douche, lavabo et wc. Chambre Sud "Ouest" avec accès balcon Chambre Sud "Est" avec accès balcon Les matériaux de finitions sont standard et constitués pour les sols de carrelages de parquets stratifiés ou de tapis tendus. Les murs sont crépis, ceux des salles d'eau sont en faïences. Cette maison nécessite un rafraîchissement et une remise en état des aménagements extérieurs. 6
Les surfaces et volumes : Entrée, dégagement, couloir WC visiteur Chambre Séjour Cuisine Palier Chambre Nord Salle d'eau Chambre Sud Ouest Chambre Sud Est Balcon Sud Balcon Nord Terrasse Est Couvert à voiture Buanderie chauffage Surface habitable publié Volume estimé 8.7 m2 2.0 m2 5.6 m2 20.8 m2 17.8 m2 8.8 m2 14.9 m2 7.3 m2 10.6 m2 12.1 m2 5.9 m2 3.2 m2 30.7 m2 19.1 m2 10.9 m2 137 m2 636 m3 7
Localisation: Commune de Grône Rue des Maraissettes 23 3979 Grône Plan cadastral : 8
Les valeurs : Valeurs cadastrales (Extraits du cadastre du 30.03.2016) Bâtiments CHF 219'175.- Biens-fonds CHF 5'300.- Total des valeurs cadastrales: CHF 224'475.- Valeur d assurance : Zürich Assurances, police n 13'721'724 n.c. Valeur intrinsèque (pour les lots analysés): Terrain: (CHF 250.- x 313 m2) CHF 78'250.- Construction: (Volumes considérés) Villa Couvert: 704 m3 80 m3 Valeur à neuf Villa CHF 750.- x 506 m3 CHF 379'500.- Couvert CHF 250.- x 130 m3 CHF 32'500.- Total valeur à neuf avant vétusté CHF 412'000.- Déduction pour vétusté et obsolescence (Année considérée 1990) soit 26 ans 26 x 1.5% = 39% admis 40% (CHF 412'000.- x 40%) = - CHF 164'800.- Aménagements extérieurs (à refaire) -- Taxes et raccordements (5%) CHF 20'600.- Total valeur construction CHF 267'800.- Total de la valeur intrinsèque CHF 346'050.- 9
Valeur de rendement (VR) : Revenu locatif annuel net envisageable Logement CHF 130.- x 137 m2 CHF 17'810.- Taux de capitalisation retenu : 4,5 % soit CHF 17'810.- / 4,5 % = CHF 395'780.- A déduire: Travaux pour mise en location CHF 40'000.- Valeur de rendement CHF 355'780.- Valeur pondérée: 1 x VR + 1 x VI / 2 soit: (CHF 355'780.- + CHF 346'050.-) / 2 = CHF 350'915.- 10
Estimation de la valeur vénale: En prenant en considération les éléments mentionnés précédemment, le marché actuel, la localisation et es caractéristique de l'objet, j'arrête la valeur vénale de cet objet à: Parcelle n 2885 CHF 350 000.- Remarque : Pour rappel, la valeur vénale est celle qu indiquerait une transaction libre entre un vendeur désireux mais non obligé de vendre et un acheteur désireux mais non obligé d acheter, dans le climat économique prévalant à la date de l estimation et au lieu de situation de l immeuble. D autre part, il faut pour cela qu un certain nombre d acteurs (acheteurs et vendeurs) agissent sur le marché en même temps. Par conséquent, seule une transaction permet de déterminer avec exactitude la valeur réelle d un objet. De ce fait, une certaine prudence s impose en matière d estimation et il faut accepter certaines tolérances. Fait en trois exemplaires. Uvrier, le 04.04.2016 Valeur confirmée le: Pour : Finstoy Real Estate Sàrl L estimateur : Serge Schefer 11
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