LE PARADOXE DUFLOT Un dispositif incitatif, une perception négative des Français patrimoniaux, un décollage lent des résultats au rendez-vous pour l UFF ATELIER PRESSE Daniel Znaty Directeur immobilier 5 novembre 2013
Sommaire 1. Le dispositif Duflot et les Français patrimoniaux Hélène Sada-Sulim, directrice de la communication, UFF 2. Le dispositif Duflot et le marché de l investissement locatif Daniel Znaty, Directeur immobilier, UFF 3. L expérience de l UFF et de ses partenaires Nicolas Berthelot, Président, Ammonitia investissement Eric Bourse, Directeur, Eiffage immobilier Philippe Delhotel, Directeur commercial, La Française AM (SCPI Duflot) 4. Synthèse des échanges 05.11.13 Le dispositif Duflot 2
Le dispositif Duflot et les Français patrimoniaux
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Un intérêt pour l immobilier qui se maintient à un niveau élevé chez les Français patrimoniaux Sentiment que c est le bon moment pour investir dans L immobilier locatif d investissement 2011 2012 2013 53% 49% 56% Les parts de SCPI 44% 35% 44% Connection creates value 4
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Une approche qui prend davantage en compte des dimensions socio démographiques que la réalité du marché Q42. Si demain, vous deviez investir dans l immobilier, quels types d investissements parmi les suivants choisiriez-vous? Connection creates value * En 2011, l intitulé de l item était : «Scellier (immobilier locatif en logements neufs)» / En 2012, l intitulé de l item était : «L Immobilier locatif d investissement en logement neufs». 5
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Près d un an après son déploiement, le dispositif Duflot reste peu connu. Q52. Personnellement diriez-vous que vous connaissez très bien, assez bien, assez mal ou très mal le mécanisme et les avantages du dispositif Duflot, relatif à l investissement locatif dans l immobilier neuf? TOTAL BIEN 32% TOTAL MAL 68% Connection creates value + - = Différences significatives positives ou négatives à la moyenne pour la cible indiquée 6
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Le dispositif Duflot ne séduit guère les Français patrimoniaux Remise à niveau : Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Scellier, visant à soutenir l investissement immobilier locatif, a été remplacé par le dispositif Duflot. Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot. La réduction d impôt sur le revenu est de 18% du montant de l investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Le dispositif Duflot génère ainsi jusqu à 6 000 de réduction d impôt par an pendant 9 ans. Q53. Personnellement, envisagez-vous d investir dans l immobilier locatif afin de bénéficier du dispositif Duflot? + Détenteurs de produits de défiscalisation (25%) + - = Différences significatives positives ou négatives à la moyenne pour la cible indiquée Connection creates value 7
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Qui lui préférent le dispositif Scellier. Q54. Personnellement, diriez-vous que d un point de vue fiscal, le dispositif Duflot est plus ou moins intéressant que le Scellier? Le dispositif Duflot est? Connection creates value 8
UFF L observatoire UFF IFOP de la clientèle patrimoniale / Point 5 Plus d un quart des Français patrimoniaux serait «certainement» dissuadé d investir dans l immobilier locatif si les loyers venaient à être davantage encadrés par les pouvoirs publics Q55. Le gouvernement envisage d encadrer davantage les loyers dans les agglomérations où la demande de logements est la plus forte. La mise en œuvre d une telle mesure pourrait-elle vous dissuader d investir dans l immobilier locatif d investissement? + Ouverts aux risques (67%) Connection creates value + - = Différences significatives positives ou négatives à la moyenne pour la cible indiquée 9
Le marché de l investissement locatif et l expérience UFF
Immobilier 2013 : une année logique Une progression marquée du chiffre d affaires immobilier en 2013, à l UFF Une hausse de 20% du CA à octobre 2013 par rapport à octobre 2012 : 170 M de CA 800 lots vendus Dans un marché national plus nuancé Hausse de 6% du nombre de logements neufs vendus sur le 1 er semestre 2013 Dont environ ½ en investissement 05.11.13 Le dispositif Duflot 11
Le «paradoxe Duflot» Comparatif du dispositif Scellier avec le dispositif Duflot Réduction d impôt : En 2012, le dispositif Scellier proposait 13 % En 2013, le dispositif Duflot affiche 18% Nombre d acquisitions par an (dans la limite de 300 K ) Scellier : une seule Duflot : deux Plafond de loyers plus bas en Duflot mais cohérents avec le marché Plafonnement de la réduction d impôt Duflot en fonction de la surface, qui pénalise les grandes surfaces (T3 et T4), hors marché de l investissement. 05.11.13 Le dispositif Duflot 12
L immobilier à l UFF Une sélection rigoureuse des programmes immobiliers Situation géographique Demande locative Réputation et solidité du promoteur Prix cohérents avec le marché Une approche patrimoniale de l investissement Un projet à long terme Pour les clients qui en ont les moyens L avantage fiscal reste «la cerise sur le gâteau» 05.11.13 Le dispositif Duflot 13
Les modes de détention Acquisition en direct Ticket d entrée à partir de 180 K Propriété d un immeuble Acquisition par le biais de SCPI Immobilier d habitations ou de bureaux et commerces Ticket d entrée à partir de quelques centaines d euros Propriété de parts Un conseil adapté à chaque client, en fonction de ses objectifs et ses moyens 05.11.13 Le dispositif Duflot 14
Synthèse des échanges
Les freins au Duflot 1. Le plafond des niches fiscales rapidement atteint (propos : Daniel Znaty) Le plafonnement à 10 000 constitue un frein pour les investisseurs les plus argentés. Mais, pour un investisseur moyen, un investissement de 180 000 à 200 000 dans un dispositif Duflot laisse la place pour cumuler un autre dispositif de défiscalisation. 05.11.13 Le dispositif Duflot 16
Les freins au Duflot 2. Les freins «psychologiques» des clients au dispositif Duflot (propos : Daniel Znaty, Philippe Delhotel, Martine Simon-Claudel Directeur Général Délégué) Le premier frein est le plafonnement des loyers. Le nom ou l image du ministre associé à un dispositif fiscal ne devraient pas avoir d impact sur la perception du dispositif. Mais, force est de constater qu on peut observer ce phénomène pour le «Duflot». Enfin, la confusion sur la réduction d impôts constitue un frein supplémentaire : le dispositif Scellier offrait 25% de réduction lors de sa mise en place, mais seulement 13% fin 2012. Le dispositif Duflot en propose lui 18%, soit 5 points de plus. 05.11.13 Le dispositif Duflot 17
Les freins au Duflot 2. Les freins «psychologiques» des clients au dispositif Duflot - Suite (propos : Daniel Znaty, Philippe Delhotel, Martine Simon-Claudel Directeur Général Délégué) Il y a un vrai travail de démystification du dispositif à faire, travail qui est notamment opéré par les conseillers de l UFF, afin que le dispositif soit perçu différemment par les Français patrimoniaux. D ailleurs, ces conseillers de l UFF proposent un «bien» à leurs clients, et non un «investissement en Duflot». «Le principe d accroche, c est l immobilier. S il n y avait pas de fiscalité sur l immobilier et une volonté d encadrer les loyers via un dispositif PLS/PLI, cela fonctionnerait très bien. Avec l exonération des taxes foncières, la TVA réduite et l engagement sur 15 ans, nous travaillerions sur de l immobilier pur, sans prendre en compte la fiscalité.» (Daniel Znaty) A chaque changement de loi fiscale, il y a une baisse relative de l investissement immobilier. Dans ces cas-là, il faut simplement savoir être opportuniste. 05.11.13 Le dispositif Duflot 18
Les freins au Duflot 3. Malgré tout, des résultats au rendez-vous à l UFF (propos : Daniel Znaty) 65% du chiffre d affaires réalisé par l UFF en immobilier direct correspond à de l investissement en Duflot. Le reste de l activité constitue de l investissement en nue-propriété, EPHAD, résidences étudiantes, mais peu de résidences de tourisme et de résidences seniors. En effet, 90% des +75 ans préfèrent rester à domicile lorsqu ils sont valides. Parmi les 10% restants, il y a 85% de veuves, qui reçoivent une pension de réversion estimée entre 900 et 1 200. Le profil des locataires rend donc le marché des établissements seniors peu rentable et très étroit. 05.11.13 Le dispositif Duflot 19
Les SCPI Duflot 1. Les profils concernés et avantages de ce véhicule d investissement (propos : Philippe Delhotel) Les investissements indirects, tels que les SCPI, sont préférables pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l immobilier, mais qui n en ont pas les moyens. Bien que l avantage fiscal soit important, l intérêt premier de l investissement en SCPI est qu il permet un achat en bloc et une sortie diffuse pour le client final. La délégation à une société de gestion est un autre avantage. Il est conseiller de conserver cet investissement pendant 15 ans environ. L absence de turnover dans la location est un facteur de performance finale, cela améliore la valorisation du bien à la sortie. 2. Réalité de la compétition entre immobilier direct et SCPI? (propos : Philippe Delhotel) Le ticket d entrée étant moindre pour les SCPI (50 000 en moyenne), ce produit est aujourd hui considéré comme un complément de l immobilier direct. 05.11.13 Le dispositif Duflot 20
Les SCPI Duflot 3. Etat de la collecte des SCPI à date (propos : Philippe Delhotel) Le calendrier s étale du 1er novembre au 31 décembre, la collecte vient donc de commencer. A noter toutefois, le volume maximum cette année est de 48 millions d euros. Pour l instant, la collecte réalisée par la Française AM a atteint 10 millions d euros. La voilure a été réduite pour l année 2013. En effet, la collecte lors d années très toniques se situait autour des 100 millions d euros. 4. Influence de la taille d une SCPI sur sa gestion (Propos : Philippe Delhotel) La taille d une SCPI n a aucun impact pour le client. En 2008, le véhicule était de 36 millions d euros. Cette année reste pourtant l un des meilleurs millésimes. 05.11.13 Le dispositif Duflot 21
Conseils des professionnels 1. Le profil cible pour un investissement immobilier (propos : Daniel Znaty) Il ne faut pas investir dans l immobilier, en-dessous d un certain seuil de TMI. Les personnes très peu imposées n ont pas d intérêt à faire de l immobilier direct. Il est préférable de se créer des liquidités sur le moyen ou le longterme, avant de réaliser un investissement immobilier. Les primo-investisseurs - non propriétaires de leur résidence principale - n ont en général pas d intérêt à faire de l investissement en lots gérés. Exemple : si un investisseur propriétaire de sa résidence principale, a des revenus fonciers positifs et souhaite améliorer sa rentabilité pour optimiser sa situation fiscale, et qu il est conscient de ses difficultés de liquidités car lié par un bail commercial, alors il lui est recommandé d investir dans des lots gérés. Toutefois, ce n est pas seulement la situation fiscale d une personne qui détermine l investissement, ses objectifs patrimoniaux sont aussi à prendre en considération. 05.11.13 Le dispositif Duflot 22
Conseils des professionnels 2. Les principales règles pour investir dans l immobilier au sein de grandes agglomérations (propos : Daniel Znaty) Il n existe pas de règles absolues. Mais, il est important de noter que l aspect psychologique entre en compte dans le choix d un investissement immobilier. «Il n y a de toute façon pas de bon ou de mauvais moment pour acheter.» Exemple : un appartement dans le centre de Montauban, avec parking, cave et buanderie et donnant sur une rue piétonne. Un professionnel aurait tort de ne pas évaluer cette offre. Pourtant, psychologiquement, pour le client, ce type de bien n est pas attractif, à moins qu il ne maitrise très bien son marché. Il s agit alors d un investisseur habitant la région. Ce profil d investisseur n a plus besoin de conseiller pour réaliser son investissement locatif. De manière générale, les investisseurs ont une tendance à l héliotropisme, préférant investir à Montpellier plutôt qu à Lille, Valenciennes ou Tourcoing. Paris n est pas l unique agglomération à considérer lors d un investissement. 05.11.13 Le dispositif Duflot 23
Conseils des professionnels 3. Evaluer la rentabilité d un bien (propos : Daniel Znaty) Il est tout d abord nécessaire de calculer le loyer net. Pour cela, il faut se baser sur le loyer brut, soustraire entre 6% et 7% pour rémunérer le travail du gestionnaire (11% avec les assurances) et ôter entre 4% et 5% des charges attribuées aux propriétaires. On divise ensuite le loyer net obtenu par le prix d achat du bien. Pour le prix de revient de son appartement, il suffit de faire la balance entre ce qu un investisseur a dépensé et ce qu il a encaissé (c est-à-dire les loyers) en prenant compte la fiscalité perçue. Par exemple, l achat d un bien à 200 000 il y a 15 ans a un coût de revient de 137 000 aujourd hui. En règle générale, la rentabilité est estimée entre 3,2% et 3,8% nette, hors fiscalité (décote de 13-15% de charges à appliquer). Exemple : pour un investissement à Courbevoie ou Boulogne, la rentabilité atteint 2,8-3% nette hors fiscalité ; a contrario, pour un investissement à Lyon, Bordeaux, Montpellier, Nantes, la rentabilité avoisine les 3,2-3,8% nette hors fiscalité. 05.11.13 Le dispositif Duflot 24
Conseils des professionnels 4. L obtention de son financement par les banques (propos : Daniel Znaty) Les financements ont été assouplis cette année. L UFF collabore avec des partenaires, notamment le Crédit Foncier de France, qui sont désormais plus souples sur les conditions d octrois des prêts. Cependant, l accès au crédit peut dépendre de la propre banque des clients, puisque ces-derniers n ont pas obligation de faire appel aux banques partenaires de l UFF. Dans ces cas-là, les établissements concurrents sollicités peuvent bloquer l octroi du crédit, puisqu ils disposent de leurs propres produits d investissement. 05.11.13 Le dispositif Duflot 25
Incertitudes autour du dispositif 1. Les réglages attendus sur le dispositif Duflot (propos : Nicolas Berthelot, Eric Bourse) Les arrêtés qui devraient baisser le plafond actuel pour certaines communes ou imposer des modifications dans les classements des zones sont en attente. En Île-de-France, des zones devraient être divisées en plusieurs sous-zones. A priori, la zone B1 ne serait pas concernée. La liste des communes concernées existe mais elle est provisoire, il est possible qu il y ait encore des allers retours entre le Gouvernement et les communes. Aujourd hui, cela relève d un problème purement politique. 05.11.13 Le dispositif Duflot 26
Incertitudes autour du dispositif 2. Les conséquences de la loi ALUR sur le dispositif Duflot (propos : Daniel Znaty) Matignon a lancé une enquête de deux semaines qui a montré que le projet ALUR était inapplicable. La profession va donc attendre les décisions finales du Gouvernement et définira à ce moment-là sa position. «Si l ALUR se déroule comme prévu, alors un bailleur privé devra avoir un loyer imposé, et devra même dans certains cas baisser le loyer qu il encaissait auparavant. Ce serait une nouvelle loi de 1948. On se demande même si cette mesure est constitutionnelle.» La GUL n apparaît pas non plus comme un projet viable. L Etat devrait payer les bailleurs, qui ne reçoivent pas le loyer de leur locataire, or l Etat a souvent une image de «payeur difficile». Il y a parfois un délai d un ou deux ans pour récupérer une somme due. L étude menée par Matignon a d ailleurs souligner ce problème. 05.11.13 Le dispositif Duflot 27
Incertitudes autour du dispositif 3. L importance de rassurer les investisseurs dans ce moment d incertitude (propos : Daniel Znaty) L UFF proposera la fiscalité quand elle sera réellement effective. Dans l attente du décret, l UFF vend les biens avec la fiscalité du dispositif Duflot actuelle. Les investisseurs n ont pas à s inquiéter lors de leur achat car ils disposent de moyens pour figer leur investissement : le contrat de réservation tout d abord et l acte notarié par la suite. A partir du moment où l acte est signé, les plafonds des loyers sont bloqués et par conséquent la rentabilité l est aussi. «Le moment est propice à investir dans le sens où nous savons que les prix de l immobilier ne baisseront pas.» «Nos clients font globalement confiance aux conseillers UFF. Nous les avons déjà convaincus de réaliser des investissements avec nous, il sera donc plus facile de les orienter vers un investissement en Duflot». 05.11.13 Le dispositif Duflot 28
Analyse du marché immobilier 1. Un marché immobilier atone? (propos : Daniel Znaty) La situation de blocage du marché immobilier perçue ne provient pas d une pénurie de logement en France. Cependant, il y a des «personnes mal-logées» : leur logement ne correspond pas à leur profil de locataire. On constate un manque de produits adaptés, comme des logements éligibles au PLS (prêt locatif social), par exemple. Exemple : dans la région parisienne, à N-2, tous les salariés (sauf les cadres supérieurs) sont éligibles au PLS, c est à dire qu ils perçoivent des revenus nets inferieurs à 50 000 pour un couple. Pourtant, 90% de cette population est logée dans des logements libres, donc au plafond le plus haut. Aujourd hui, la France est un des seuls pays qui, en pleine crise économique, ne subit pas de crise immobilière. Les impayés sont rares (contrairement à l Espagne). Exemple : en 1991, il était plus facile d investir sur le court terme que dans l immobilier. Mais, en 1998, l immobilier était à nouveau sur le devant de la scène. Finalement, c était plutôt une bonne affaire d investir dans l immobilier en 1991 pour revendre en 2005. «Nous nous trouvons aujourd hui au prix du marché». 05.11.13 Le dispositif Duflot 29
Analyse du marché immobilier 2. Le dispositif Duflot dans l immobilier ancien (propos : Daniel Znaty) Tout le monde veut investir dans l ancien. Les biens de ce type se trouvent principalement en centre-ville. Les opérateurs en proposent beaucoup (Niort, Auxerre, etc.). Le problème principal concerne la rentabilité du bien, notamment à Paris, où le ticket d entrée moyen est très élevé. Exemple : un client achète un bien ancien à 2 000 le m². Les travaux de rénovation lui coûtent 600, le m² s élève alors à 2 600. Si la même opération est réalisée par un professionnel, alors le prix du m² s élève à 4000. Pourtant, le professionnel ne dégage pas de marge très conséquente, car il se doit de rénover la toiture, les parties communes, de mettre le bien aux normes de sécurité, etc. Généralement, quand le bien est bien placé, l effet «temps» (15 ans environ) permet de lisser le prix de revient de l appartement. 05.11.13 Le dispositif Duflot 30
Analyse du marché immobilier 3. Un risque inflationniste sur les prix du logement? (propos : Eric Bourse, Daniel Znaty) Le dispositif Duflot a été créé précisément pour éviter que le marché immobilier ne devienne trop inflationniste. L objectif a été atteint dans les zones éligibles. Toutefois, le but dans les zones proches de Paris (exemple : 1ère couronne de Paris, où on ne fait pas de Duflot) reste à confirmer. Exemple : La vente d appartements à Arcueil et Gentilly (5000-5500 /m²), dans les critères du Duflot n a pas généré d effet de hausse des prix dans les villes. Pour avoir un marché cohérent, il est nécessaire de définir un point d équilibre, avec la contribution des locataires. La situation devient un peu difficile aujourd hui, car certaines opérations peuvent être l occasion de tenter de renégocier les prix de loyers à la baisse 05.11.13 Le dispositif Duflot 31
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