La La règle du jeu 2 règle du jeu L immobilier d entreprise en France Edition 2004 en collaboration avec
Sommaire L ouvrage est composé de 81 fiches divisé en 6 chapitres, suivis d une liste des abréviations, d adresses à connaître et d un glossaire - index. Chapitre 1 Les acteurs de l immobilier Fiche 1 Le promoteur 13 Fiche 2 Le constructeur 15 Fiche 3 L investisseur 17 Fiche 4 Le marchand de biens 21 Fiche 5 Le conseil en immobilier d entreprise 22 Fiche 6 L administrateur de biens 25 Fiche 7 Les experts de l immobilier 29 Fiche 8 Les nouveaux métiers de l immobilier 32 Fiche 9 Le banquier 35 Fiche 10 Les professions du droit 39 Fiche 11 L architecte 43 Fiche 12 Le géomètre-expert 46 Fiche 13 L Etat 48 Fiche 14 Les collectivités locales 50 Fiche 15 La société d économie mixte locale 53 Fiche 16 Le service des Domaines 55 Chapitre 2 Les marchés de l immobilier d entreprise Fiche 17 Les valeurs du marché 59 Fiche 18 Bureaux : le marché locatif 64 Fiche 19 Le marché de l investissement 70 Fiche 20 Le marché des locaux d activité et des entrepôts 75 Fiche 21 Le marché des commerces 79 Fiche 22 L externalisation du patrimoine public 81 Chapitre 3 La production de l immeuble Fiche 23 La constructibilité de l immeuble 87 Fiche 24 Les autorisations administratives 91 Fiche 25 Les contraintes d urbanisme 95 Fiche 26 La fiscalité de la maîtrise foncière 97 Fiche 27 Le financement 101 Fiche 28 Le choix de la structure de réalisation 104 Fiche 29 L acquisition du foncier 106 Fiche 30 Le contrat de promotion immobilière 109 Fiche 31 Le contrat d entreprise 113 Fiche 32 Les assurances de la construction 117 Fiche 33 Le chantier de travaux : formalités et sécurité 124 Fiche 34 L achèvement et la réception 128 Fiche 35 La responsabilité des constructeurs 133 Fiche 36 La pollution des sols 136 Chapitre 4 L utilisation de l immeuble Fiche 37 Le bail commercial : champ et durée 143 Fiche 38 Bail commercial : le déroulement 147 Fiche 39 La propriété commerciale 152 Fiche 40 La fin du bail commercial 157 Fiche 41 Le crédit-bail immobilier 163 Fiche 42 La location-accession 169 Fiche 43 Les baux de longue durée 170 Fiche 44 Le bail d habitation 175 Fiche 45 Le logement aidé et conventionné 183 Fiche 46 Le bail professionnel 185 Fiche 47 L administration locataire 186 Fiche 48 Les changements d affectation et de destination 188 Fiche 49 Le statut et la fiscalité des bureaux 191 Fiche 50 Les commerces intégrés 194 Fiche 51 Les équipements commerciaux 196 Fiche 52 Les bâtiments industriels 200 Fiche 53 Les hôtels et les résidences hôtelières 203 Fiche 54 L immobilier de loisirs 205 Chapitre 5 Le transfert de propriété de l immeuble Fiche 55 Les pourparlers 211 Fiche 56 La due diligence juridique de l immeuble 214 Fiche 57 L expertise de l immeuble 216 Fiche 58 Les avant-contrats 220 Fiche 59 La signature de l acte authentique 225 Fiche 60 La vente à la découpe d un immeuble d habitation 227 Fiche 61 Les modes d acquisition 230 Fiche 62 La vente en l état futur d achèvement 236 Fiche 63 Le financement et les sûretés de l acquisition directe 239 Fiche 64 Les garanties du vendeur 245 Fiche 65 La protection de l environnement : amiante, plomb, termites 248 Fiche 66 La vente des terrains pollués 252 Fiche 67 La fiscalité de l acquisition immobilière 256 Fiche 68 L acquisition de la société immobilière 262 Fiche 69 La due diligence de la société immobilière 268 Fiche 70 Le contrat de garantie 270 Fiche 71 Le financement et les sûretés de l acquisition en société 273 Chapitre 6 La vie et la pérennité de l immeuble Fiche 72 Le droit de propriété 277 Fiche 73 Préemption, réquisition et expropriation 281 Fiche 74 L indivision et la mitoyenneté 286 Fiche 75 La copropriété et son organisation 291 Fiche 76 Les rapports entre copropriétaires 295 Fiche 77 La division en volumes 297 Fiche 78 La gestion technique de l immeuble 299 Fiche 79 La fiscalité de la détention de l immeuble 302 Fiche 80 L amortissement de l immeuble 305 Fiche 81 L action des créanciers et la saisie immobilière 307 Abréviations 313 Adresses utiles 318 Glossaire - Index 321
Notre Règle du jeu par Philippe Leigniel, Président du groupe DTZ France Chaque nouvelle édition de notre Règle du Jeu est pour nous l occasion d attester que notre environnement professionnel change. De touche en touche, nous voyons apparaître les signes d une évolution. L immobilier n est pas immobile. Des professions s organisent, de nouvelles compétences naissent, des règles se précisent, des contraintes émergent ou disparaissent. 8 Selon l angle choisi, chacun trouvera dans ce vaste domaine l expression d une dimension commerciale, financière, technique, urbanistique, économique, sociale ou de communication. Nous ne prétendrons pas, à travers cet ouvrage, épuiser tous ces sujets, mais apporter un ensemble de réponses organisées et claires aux questions du lecteur dans le spectre le plus large possible. Nous remercions ici nos amis de Lefèvre Pelletier & associés dont les équipes ont apporté cette fois encore, sous la direction de Marie-Odile Vaissié, leur grande compétence en complément des nôtres. Chaque collaborateur du groupe DTZ se tient prêt à vous accompagner pour vous apporter le service que vous attendez.
Un ouvrage différent par Marie-Odile Vaissié, Associée - Responsable du département immobilier Lefèvre Pelletier & associés, Avocats. Mise en œuvre de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains, reconnaissance jurisprudentielle du droit à la propriété commerciale des franchisés, invention de l'archéologie préventive, renforcement de la protection des acquéreurs immobiliers contre les risques naturels, instauration d'un régime fiscal spécifique pour les SIIC, réforme du régime des plusvalues immobilières des particuliers : l'actualité du droit et de la fiscalité de l'immobilier a été, ces dernières années, foisonnante. 10 La Règle du Jeu se devait d'en rapporter la teneur. Cette réactualisation a été pour Lefèvre Pelletier & associés un plaisir et un pari : plaisir de retrouver, sous le pilotage dynamique de Philippe Leigniel, les équipes de DTZ qui, par leur connaissance fine du marché de l'immobilier d'entreprise, ont prolongé notre réflexion juridique, pari de mobiliser les quarante avocats de notre département immobilier pour réaliser, dans de brefs délais, une synthèse facilement accessible mais rigoureuse, de l'ensemble des questions juridiques et fiscales, auxquelles sont confrontés les acteurs de l'immobilier d'entreprise. Nous espérons que ce guide pratique, désormais disponible en version anglaise, apportera ainsi une contribution efficace à vos projets immobiliers de demain.
Les acteurs de l immobilier Chapitre 0 1 L investisseur, le constructeur, l utilisateur d immeubles rencontrent, dans leur parcours, intermédiaires et conseils qui ont un même objectif : assurer la bonne fin de l opération immobilière projetée. A l occasion de leur participation à la négociation et à la réalisation du projet, ces divers intervenants sont en contact avec les administrations concernées. Il a paru en conséquence bienvenu, en ouverture de ce guide, de décrire à grands traits les acteurs privés et publics de l immobilier. Il s agit en somme de répondre à la question : qui fait quoi? Sommaire Fiche 1 Le promoteur 13 Fiche 2 Le constructeur 15 Fiche 3 L investisseur 17 Fiche 4 Le marchand de biens 21 Fiche 5 Le conseil en immobilier d entreprise 22 Fiche 6 L administrateur de biens 25 Fiche 7 Les experts de l immobilier 29 Fiche 8 Les nouveaux métiers de l immobilier 32 Fiche 9 Le banquier 35 Fiche 10 Les professions du droit 39 Fiche 11 L architecte 43 Fiche 12 Le géomètre-expert 46 Fiche 13 L Etat 48 Fiche 14 Les collectivités locales 50 Fiche 15 La société d économie mixte locale 53 Fiche 16 Le service des domaines 55
Chapitre 1 1 : Les : Les acteurs de de l immobilier Fiche 1 1 : Le promoteur Le promoteur Paradoxalement, il n existe pas de définition légale du promoteur, mais la loi n en a pas moins réglementé son activité. Le promoteur se situe entre l investisseur et le constructeur. Constructeur non réalisateur, il fait construire un immeuble qu il commercialise, mais il peut aussi concevoir un projet à la demande d un maître d ouvrage et le mener à son terme. Il est selon le cas, vendeur ou prestataire de services. Dans tous les cas, c est un coordonnateur, intermédiaire essentiel dont l intervention englobe diverses opérations techniques, financières et juridiques. L exercice de la profession : Les structures d intervention : 13 Le promoteur peut être une personne physique, mais en fait, il centralise le plus souvent l essentiel de ses activités en une ou plusieurs sociétés de promotion autour desquelles gravitent des sociétés d opération. Ces dernières, qui n existent que pour le temps Définition jurisprudentielle La diversité dans les formes de l intervention du promoteur incite la jurisprudence à voir en lui celui qui "a pris l initiative et le soin principal de l affaire". Selon l'article 3 des statuts de la Fédération Nationale des Promoteurs-Constructeurs (FNPC) "est constructeur-promoteur, celui dont la profession est de prendre, de façon habituelle et dans le cadre d'une organisation permanente, l'initiative de réalisations immobilières et d'assurer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers, des programmes à réaliser". d un programme, ont généralement l une des formes suivantes : société de construction-vente : elles ont pour objet la construction d immeubles destinés à être vendus à des tiers, soit en totalité, soit par fractions. société d attribution : elles font construire ou acquièrent des immeubles en vue de leur division par fractions, destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Le promoteur-vendeur et le promoteur-mandataire : Le promoteur-vendeur investit des fonds dans l opération de promotion. En pratique, il constituera une société de construction-vente qui vendra les immeubles dans le cadre d une vente d immeuble à construire telle qu une vente en l état futur d achèvement (voir la fiche 62 "La vente en l état futur d achèvement"). Il peut aussi constituer une société d attribution et céder les parts aux tiers acquéreurs qui détiendront un droit de créance sur l immeuble. Cette dernière opération est réglementée dans le cadre du secteur protégé. Le promoteur-mandataire ou promoteur prestataire de services n investit
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 1 : Le promoteur pas de fonds propres, mais il s engage à édifier une construction pour le compte d autrui, moyennant un prix et un délai convenus, dans le cadre d un contrat de promotion immobilière. Il prend donc un risque capitalistique. Accès à la profession : le promoteur ne doit pas être sous le coup d une interdiction ou déchéance, ou failli non réhabilité, ou frappé d interdiction de gérer ou contrôler une entreprise commerciale. Il ne doit pas avoir fait l objet de certaines condamnations pénales. Les obligations du promoteur : Les contrats du promoteur La responsabilité et les engagements du promoteur dépendent du type de contrat souscrit. le promoteur-vendeur sera tenu aux garanties légales relevant notamment des vices et défauts de conformité de l immeuble, en sa qualité de vendeur d immeuble à construire (voir la fiche 62 "La vente en l état futur d achèvement") ou encore en sa qualité de cédant de parts de sociétés d attribution, le promoteur-mandataire verra sa responsabilité engagée, soit qu il ait signé un contrat de promotion immobilière, soit sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil, qu il ait agi ou non en qualité d entrepreneur (voir la fiche 30 "Le contrat de promotion immobilière"). L obligation d assurance : le promoteur sera tenu de souscrire les polices d assurances inhérentes à l opération de construction et à sa responsabilité civile. 14 Le devoir de renseignement : C est une obligation normale du promoteur-vendeur et aussi du promoteur-mandataire (voir la fiche 30 "Le contrat de promotion immobilière"). Le promoteur doit en outre se soumettre désormais aux dispositions de la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU), plus particulièrement aux stades de la production et de l'acquisition de l'immeuble. Le promoteur et la jurisprudence La jurisprudence fait peser sur le promoteur une véritable obligation de résultat. Ce dernier ne peut s'en libérer qu'en établissant la force majeure ou la faute du maître d ouvrage, ou encore lorsqu'il est intervenu à titre bénévole. La jurisprudence n'hésite pas à faire application de ce principe d'obligation de résultat, même si le contractant du promoteur est un commerçant. NOTIONS VOISINES A titre d'illustrations, ne relèvent pas de la qualification de promoteur : le bailleur de fond qui n'intervient pas dans le choix des constructeurs ni dans l'exécution ou la surveillance des travaux, le marchand de biens qui transforme un bien en vue de sa revente, le gérant d'une société civile immobilière en cas de vente après achèvement d'un immeuble. Contact : Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) 106, rue de l Université - 75007 Paris Tél : +33 (0)1 47 05 44 36 - Fax : +33 (0)1 47 53 92 73 on trouvera l intégralité des adresses et contacts à la fin de l ouvrage
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 02 : Le constructeur Le constructeur Le constructeur est d abord l entrepreneur chargé de la réalisation matérielle de tout ou partie de l immeuble. Son client est le maître d ouvrage, vis-à-vis duquel il assume diverses responsabilités, notamment en cas de vices ou de malfaçons. Mais le constructeur peut aussi être membre de l une ou l autre des professions qui concourent à l acte de construction et auxquelles la loi étend les responsabilités de l entrepreneur de travaux. L ENTREPRENEUR DE TRAVAUX L ORGANISATION ET LE FONCTIONNEMENT DE LA PROFESSION 15 Accès à la profession, classification, certification et qualification des entreprises : la profession d entrepreneur ne nécessite aucune condition de diplôme ou d aptitude professionnelle. Aussi, Qualibat, association régie par la loi de 1901 et contrôlée par des représentants de la profession, est investie par les pouvoirs publics d une mission de service public qui permet de distinguer les meilleures entreprises du secteur. La qualification, accordée pour une période de 5 ans, distingue notamment le niveau technique de l entreprise dans sa catégorie. La classification est fondée sur le chiffre d affaires et les effectifs. La certification professionnelle d assurance qualité atteste du niveau atteint en la matière par l entreprise, celle-ci pouvant aussi prétendre à l obtention de la norme internationale ISO 9000. L entreprise recevra un certificat professionnel valable un an. Qualibat en assure la publicité par voie de répertoires et de communication sur son site Internet : www.qualibat.com. Nature de l activité : l entrepreneur est un artisan ou un commerçant. Contact Dans ce dernier cas, il ne doit pas être sous le coup d une interdiction Qualibat d exercer les professions commerciales. Il lui faut s immatriculer au répertoire 55, avenue Kléber - 75116 Paris des métiers, ou au registre du commerce et des sociétés, supporter des Tél : +33(0)1 47 04 26 01 Fax : +33(0)1 47 04 52 83 engagements rigoureux avec présomption de solidarité en cas de pluralité de débiteurs, respecter de strictes obligations en matière comptable. Il a droit à la juridiction du tribunal de commerce pour les conflits entre commerçants et peut recourir à l arbitrage. Il a aussi droit à un bail commercial avec bénéfice du statut protecteur. LE CONSTRUCTEUR ET LES INTERVENANTS Le constructeur et le maître d ouvrage Prééminence du contrat d entreprise : leurs rapports sont marqués par cette convention qui assure à l entrepreneur une certaine part d autonomie, puisqu'il n est pas placé sous la dépendance directe du maître d ouvrage (voir la fiche 31 "Le contrat d entreprise").
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 2 : Le constructeur Responsabilités. Dans ce cadre, l entrepreneur assume de lourdes responsabilités : il a une obligation de résultat qui est celle de remettre dans les délais prévus un ouvrage conforme aux stipulations du contrat. Il doit remédier aux vices apparents révélés lors de la réception de l ouvrage. En outre, il est tenu aux diverses garanties : garantie décennale, garantie de bon fonctionnement et garantie de parfait achèvement, pour certains dommages qui affectent l ouvrage construit, et ce, de façon quasi automatique, sans réelle possibilité de dégager sa responsabilité. Il est à noter qu'en droit public, la responsabilité décennale des constructeurs repose sur une présomption. Il s'agit donc d'une responsabilité de plein droit qui ne nécessite pas la preuve d'une faute du constructeur poursuivi et ne s'accommode pas davantage de la preuve d'une absence de faute. La jurisprudence enfin lui impose de réparer les "dommages intermédiaires" hors du champ de ces garanties, ou les "dommages consécutifs", quand le maître d ouvrage peut prouver une faute. Le constructeur doit faire assurer sa responsabilité, notamment en matière de garantie. Il peut aussi en matière extra-contractuelle être responsable vis-à-vis du maître d ouvrage des "dommages à l existant" dans le cadre d opérations de rénovation, de surélévation ou d agrandissement d un bâtiment. Le constructeur et les autres intervenants La sous-traitance : le constructeur peut sous-traiter tout ou partie des travaux. Il doit alors principalement faire agréer le sous-traitant par le maître d ouvrage et garantir les sommes payées à ce sous-traitant. Le sous-traitant est tenu envers l entrepreneur principal d une obligation de résultat. Le groupement d entreprises : pour la conduite des chantiers importants, les entreprises peuvent constituer un groupement avec désignation d un mandataire pour le représenter. Elles peuvent aussi constituer un groupement d intérêt économique doté de la personnalité morale. La maîtrise d œuvre : en principe celle-ci sera assurée par l architecte qui possède alors certains pouvoirs sur l entrepreneur, comme la vérification des situations de travaux et des décomptes définitifs. Le constructeur et les tiers Il peut être responsable vis-à-vis des tiers, notamment en cas de dommages au voisinage. Il est aussi gardien de l immeuble et des engins de chantier. Il assume des responsabilités en matière d accidents du travail. LES AUTRES CONSTRUCTEURS Définition jurisprudentielle La Cour de cassation consacre une définition large de la notion de constructeur, par une application stricte et littérale de l'article 1792-1-2 du code civil selon lequel "toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu elle a construit ou fait construire, est réputée constructeur" considérant désormais que relève de la catégorie des constructeurs, tout vendeur particulier dès lors qu'il a fait exécuter des travaux sur son bien, alors même que ces travaux n'ont pas été réalisés en vue de la revente dudit bien (Cass. 3e civ., 2 octobre 2002). Cette définition a pour effet de faire peser sur un particulier qui a fait faire les travaux par un professionnel, à qui il a fait confiance et qu il a rémunéré, une responsabilité de plein droit à raison des vices de construction qu il ne maîtrise pas. D autres entreprises peuvent être amenées à intervenir pour des prestations intellectuelles. La loi en matière de garantie décennale assimile à l entrepreneur : l architecte, le technicien ou toute autre personne liée au maître d ouvrage par un contrat de louage d ouvrage. L architecte possède le monopole des plans et assure la maîtrise d œuvre (voir la fiche 11 "L architecte"). Les bureaux d études, ingénieurs et techniciens sont eux aussi liés au maître d ouvrage par un contrat d entreprise. Ils ont également une obligation de résultat. 16
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 3 : L investisseur L investisseur L investisseur est parfois une personne physique, mais plus souvent une personne morale qui acquiert des biens immobiliers dans le cadre d une politique patrimoniale et de gestion à long terme en vue d en retirer des revenus et/ou des plus-values. Outre la constitution d un patrimoine immobilier par voie d acquisition directe ou de sociétés immobilières, l activité de l investisseur se caractérise par la gestion locative et l arbitrage entre ses actifs afin d accroître et d améliorer son portefeuille immobilier. LES PRINCIPAUX INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS LES SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI) 17 L'objet exclusif des SCPI est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine locatif grâce à l'émission de parts dans le public. L'activité de construction leur est interdite. Seuls les travaux d'aménagement, d'amélioration ou d'agrandissement sont autorisés s'ils sont réalisés par la SCPI à titre accessoire. Les SCPI sont les seules sociétés civiles autorisées à faire appel public à l épargne. Leur capital minimum est de 760.000 divisé en parts sociales d une valeur nominale d'au moins 150. Bien qu elles soient soumises au contrôle de l Autorité des marchés financiers (AMF) qui a succédé à la Commission des opérations de bourse (COB), elles ne sont pas pour autant cotées en Bourse. Les SCPI, qui sont administrées par des sociétés de gestion souvent contrôlées par des banques ou des compagnies d assurances, se sont Contacts Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) 46, rue de Rome - 75008 Paris Tel.: +33 (0)1 44 90 82 30 Fax: +33 (0)1 44 90 82 36 diversifiées pour tirer parti de leur transparence juridique et fiscale : certaines recherchent le rendement par l achat d immeubles industriels ou commerciaux à forte valeur locative, d autres la plus-value par l acquisition d immeubles situés en périphérie des grandes villes ou en centre-ville, d autres encore ont une politique soumise à un dispositif fiscal de faveur : on parle alors de SCPI Méhaignerie, de SCPI Malraux, de SCPI Pons ou de SCPI Robien. L absence de cotation en Bourse constitue le principal handicap de ces sociétés en les privant d un véritable marché de la revente des parts. Association professionelle des sociétés civiles de placement immobilier (ASPIM) 18, rue de Vienne - 75008 Paris Tel.: +33 (0)1 44 70 32 90 Fax: +33 (0)1 42 93 60 22
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 3 : L investisseur Les règles d'organisation du marché des parts de SCPI ont été aménagées par la loi n 2001-602 du 9 juillet 2001. Ces nouvelles dispositions sont précisées par le règlement de la COB n 2001-06 modifiant le règlement n 94-05 relatif aux SCPI, avec en annexe une instruction d application, homologuée par un arrêté du 26 avril 2002. LES SOCIETES DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER ET LES SICOMI Les sociétés de crédit-bail immobilier sont des sociétés commerciales autorisées à faire appel public à l épargne sur le marché financier. Leur activité s exerce surtout autour du crédit-bail et de la location. Elles dispensent le crédit-bail pour financer la construction, l achat ou la vente d immeubles à usage professionnel, industriel, commercial ou agricole destinés à des entreprises. Le crédit-bail étant une activité bancaire, les sociétés de crédit-bail immobilier sont tenues d adopter le statut d établissement de crédit, plus précisément celui de société financière, ce qui les astreint au respect de strictes obligations en matière notamment de capital minimum, à l obtention d un agrément des autorités bancaires et à la soumission à leur contrôle. Elles constituent un patrimoine composé du même type d immeuble en vue de leur location à des entreprises. Ces sociétés sont obligatoirement constituées sous forme de sociétés anonymes ou de SARL. En raison de leur statut de sociétés financières, l activité de ces sociétés est contrôlée en permanence, de telle sorte que si elles s écartent de leurs obligations statutaires ou réalisent des opérations non prévues par leur statut législatif, elles s exposent à des sanctions telles qu un retrait d agrément. LES SOCIETES IMMOBILIERES D INVESTISSEMENT (SII) Les SII sont des sociétés anonymes cotées en bourse dont l objet exclusif, lors de la promulgation de leur statut en 1963, était l exploitation d immeubles locatifs situés en France et affectés pour les 3/4 au moins de leur superficie à l habitation. Elles bénéficiaient d un régime fiscal de faveur : exonération de l impôt sur les sociétés pour la fraction des bénéfices provenant de la location des immeubles d habitation, exonération de droits de première mutation à titre gratuit par succession ou donation. A savoir LES SOCIETES IMMOBILIERES POUR LE COMMERCE ET L INDUSTRIE (SICOMI) : Les SICOMI étaient un type particulier de société de crédit-bail immobilier constituées en sociétés anonymes et soumises à un régime fiscal particulier. Ainsi procuraient-elles à leurs actionnaires des revenus mobiliers non assujettis à l impôt sur les sociétés. En contrepartie, préalablement à leur entrée en activité, leurs statuts étaient soumis à l approbation du ministre de l économie et des finances. Ce régime fiscal de faveur a été supprimé pour les contrats signés depuis le 1er janvier 1996. De plus, ces sociétés ne peuvent plus conserver la dénomination de SICOMI. Toutefois, si elles conservent un secteur exonéré d impôt sur les sociétés et une obligation de distribution au titre des contrats conclus avant le 1er janvier 1996, elles demeurent alors soumises à certaines obligations. 18
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 3 : L investisseur Ce dernier avantage fiscal a été supprimé en même temps que leur statut juridique a évolué mais sans que les contraintes les plus fortes soient supprimées. En conséquence, la plupart des SII ont opté pour le statut plus souple des sociétés foncières traditionnelles. LES SOCIETES FONCIERES Les sociétés foncières ne sont pas dotées d un statut juridique particulier. Elles sont ainsi dénommées en raison de l activité qui les a caractérisées lors de leur création à partir du Second Empire et au début du XX e siècle : l acquisition de vastes terrains en vue de les lotir puis de les vendre ou de les construire. 19 A noter La loi de finances pour 2003 a créé un régime optionnel d exonération d impôt sur les sociétés en faveur des sociétés d investissements immobiliers cotées ("SIIC" ou "foncières cotées"). Ce nouveau dispositif prévoit que les foncières cotées et leurs filiales soumises à l impôt sur les sociétés qui ont opté pour le nouveau régime, seront exonérées d IS sur la fraction de leurs bénéfices provenant : - de la location d immeubles, - des plus-values sur la cession d immeubles à des personnes non "liées", - des plus-values sur la cession, à des personnes non "liées", de titres dans des sociétés de personnes ou dans des filiales soumises à l IS ayant opté pour le régime des SIIC, - des produits distribués par leurs filiales ayant opté pour le régime, - de leurs quote-part de bénéfice dans des sociétés de personnes. Cependant, en contrepartie de cette exonération, les sociétés qui optent en faveur du nouveau régime sont tenues de distribuer : - 85% des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, - 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles ou titres des sociétés de personnes ou filiales soumises au régime. De plus, ces sociétés sont soumises à une imposition immédiate ("exit tax"), au taux réduit de 16,5% des plusvalues latentes relatives à leurs immeubles et à leurs titres de sociétés de personnes lors de leur entrée dans le dispositif de transparence fiscale. Aujourd hui, leur activité consiste essentiellement à constituer, à gérer et à arbitrer un patrimoine immobilier constitué d immeubles bâtis ou à rénover. Ce sont généralement des sociétés de droit commun dont l objet social n est soumis à aucune contrainte et qui sont souvent cotées en Bourse. Les sociétés foncières sont aujourd hui les principaux acteurs du marché immobilier. L INVESTISSEUR ETRANGER Celui-ci peut investir directement dans une acquisition immobilière. Il peut aussi choisir d exercer une profession commerciale. LA REGLEMENTATION DES INVESTISSEMENTS DIRECTS Il n existe plus depuis 1996 de différence de régime selon que l investisseur est ou non un ressortissant de l Union européenne. Le principe C est celui de la liberté pour tous les investisseurs étrangers sous la seule réserve de procéder à une déclaration administrative adressée au ministre de l économie et des finances (direction du Trésor) qui contient des renseignements sur l investisseur et sur l investissement. Les exceptions Certains investissements sont dispensés de déclaration préalable : par exemple, la création de sociétés, de succursales ou d entreprises nouvelles ou encore les opérations d investissements directs réalisés dans des entreprises exerçant une activité immobilière autre que la construction d immeubles destinés à la vente ou la location.
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 3 : L investisseur En revanche, certaines opérations d investissement demeurent soumises au régime de l autorisation préalable pour la raison qu elles intéressent l ordre public, la sécurité publique, la défense nationale ou sont de nature à créer des risques sérieux pour la santé publique. Tel n est pas le cas des investissements immobiliers. Indépendamment des régimes de déclaration et d autorisation, certaines opérations, comme par exemple les acquisitions de terres agricoles donnant lieu à une exploitation viti-vinicole doivent faire l objet d un compte rendu. LA CARTE DE COMMERÇANT ETRANGER Tout étranger qui veut exercer une activité commerciale en France doit se munir d une carte de commerçant étranger. En pratique, cette règle concerne les étrangers, personnes physiques, qui : sont associés dans une société en nom collectif ou associés commandités dans une société en commandite, ou encore qui exercent des fonctions de direction tels que gérant d une SARL, président du conseil d administration, directeur général, président du directoire d une société anonyme ou président d'une société par actions simplifiée. La carte est requise à peine de sanction pénale et de la nullité absolue des actes passés par le commerçant étranger. Elle est délivrée par la préfecture au vu des renseignements sur l honorabilité du demandeur. Les titulaires de la carte de résident (valable dix ans) sont dispensés de la carte de commerçant. 20 A noter Les ressortissants de l Union européenne sont dispensés de l obligation d obtenir la carte de commerçant étranger, en application du principe de la liberté d établissement contenu dans le traité de Rome. D autres traités conclus avec certains Etats instituent des régimes favorables d octroi ou de dispense de cartes.
Chapitre 1 : Les acteurs de l immobilier Fiche 4 : Le marchand de biens Le marchand de biens Le marchand de biens est en quelque sorte un "commerçant en biens immobiliers" ainsi que le définit un rapport public de juin 1991 : il acquiert de façon habituelle des immeubles pour les revendre. Il en est ainsi temporairement le propriétaire avec la plénitude des droits et obligations qui s attachent à cette qualité. L activité de marchand de biens consiste principalement à valoriser l immeuble acquis en vue de sa revente : une division de l immeuble par lots, des travaux de rénovation des parties communes ou privatives, une libération des locaux loués ou, au contraire, une relocation sont autant d outils tendant à améliorer l état et le rendement du bien. LE REGIME FISCAL Le terme "marchand de biens" est pratiquement absent des textes légaux et fiscaux français, mais les opérations que réalise ce professionnel sont décrites par le Code général des impôts. 21 Réalisant un achat en vue de la revente, le marchand de biens est dispensé à l achat des droits de mutation, à l exception d une taxe de publicité foncière de 0,60 %. Lors de la revente qui doit intervenir dans un délai fixé actuellement à quatre ans, l immeuble est soumis au régime fiscal de droit commun en matière d impôts directs. En matière de TVA, la particularité du régime fiscal dont relève le marchand de biens tient au fait que seule la marge constatée par ce dernier est soumise à cette taxe, et non pas la totalité du prix de revente. A défaut de revente dans le délai imparti, le marchand de biens est assujetti aux droits de mutation impayés lors de l achat, augmentés d intérêts de retard et d une pénalité de 1%. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l expiration dudit délai. LE MARCHAND DE BIENS EST UN COMMERÇANT Il n existe pas de statut juridique des marchands de biens : il s agit en effet d une activité commerciale accessible à chacun, le professionnel risquant ses fonds propres et le financement bancaire qui lui est offert et touchant, le cas échéant, la récompense du profit dégagé à la revente. Comme tout commerçant, le marchand de biens doit effectuer une déclaration d existence auprès du Centre des impôts dont il dépend pour l accomplissement de ses obligations fiscales (TVA et BIC), s inscrire au Registre du commerce et des sociétés, tenir un répertoire chronologique de ses opérations, enregistrer les actes qu il passe, accomplir ses obligations fiscales déclaratives, etc.