Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SAVOIR VENDRE Deuxième édition Éditions d'organisation, 2003 De Particulier à Particulier, 2003 ISBN : 2-7081-2821-3
Sommaire PREMIÈRE PARTIE Le compromis de vente De l avant-projet à la vente Principes de base...3 Les étapes d une vente immobilière...3 La réservation...3 La vente définitive...4 Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente?...4 Promesse de vente avec ou sans notaire?...6 Compromis sans notaire...6 La promesse d achat...6 Promesse de vente devant notaire...7 Délai de rétractation et délai de réflexion...8 Le délai de rétractation...8 Le délai de réflexion...9 Signataires, nombre d exemplaires et procuration...10 Qui signe le compromis de vente?...11 Éditions d Organisation V
Savoir vendre Le vendeur... 11 L acquéreur... 13 La procuration... 13 Le contenu de la promesse de vente... 15 L identification du bien immobilier... 15 L obligation de superficie... 15 Le bornage des terrains... 17 Les déclarations du vendeur... 18 La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques... 18 Date et modalités de l entrée en jouissance... 19 Servitudes et urbanisme... 19 Travaux... 20 Amiante... 20 Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb obligatoire... 21 Lutte contre les termites... 22 Ce que l acquéreur doit savoir, ce qu il doit déclarer... 24 Carnet d entretien et diagnostic technique de l immeuble...24 Les vices cachés, les vices apparents... 25 Les impôts locaux et fonciers... 28 Les conditions suspensives de la vente... 29 Condition suspensive d urbanisme... 29 Les droits de préemption... 30 La condition suspensive d obtention du crédit... 32 Les autres conditions suspensives... 34 Le changement d affectation... 34 La possibilité de construire... 35 La possibilité de modifier des parties communes... 35 Les conditions potestatives... 35 Les conditions financières de la vente... 37 Le prix... 37 Le versement d une somme d argent... 37 Acompte ou dépôt de garantie... 38 VI De Particulier à Particulier
Sommaire Arrhes...38 La clause pénale...39 Le séquestre...39 La réalisation de la vente...41 Le délai de réalisation...41 La possibilité de substitution...41 L élection de domicile...42 Les mots ou lignes «rayés nuls»...42 La vente...42 Le paiement du prix au vendeur...43 Le titre de propriété...44 Questions-réponses...45 DEUXIÈME PARTIE Vendre en viager Les principes de base...53 Qu est-ce qu une vente en viager?...53 Pourquoi vendre en viager?...54 Un contrat toujours aléatoire...54 Quelques définitions...55 Viager libre ou viager occupé...55 Petit lexique du viager...55 Le contrat, sa forme et son contenu...57 Le compromis de vente...57 L acte authentique...58 Les signataires...59 Le contenu des actes...59 Le viager occupé...60 Éditions d Organisation VII
Savoir vendre La répartition des charges et des travaux... 62 Cas d un viager libre... 62 Cas d un viager occupé... 62 La rente... 65 Quelques généralités... 65 La détermination de la rente... 66 La nécessité d un prix véritable... 66 La fixation du prix... 67 Le taux de la rente... 68 La notion de rentabilité d un bien... 69 La rente réversible et réductible... 69 L évaluation de l occupation... 71 Comment évaluer l usufruit?... 71 Comment évaluer le droit d usage?... 72 L indexation de la rente... 74 Les majorations légales... 75 Les arrérages... 77 Les garanties du vendeur... 77 L extinction du viager... 79 Le décès du crédirentier... 79 Le décès dans les 20 jours... 79 La renonciation du crédirentier... 80 Le rachat de la rente... 80 Autres cas d extinction... 81 La fiscalité du viager... 83 L impôt sur la mutation... 83 L impôt sur le revenu... 85 Les plus-values immobilières... 86 Les impôts locaux... 87 Tableaux... 88 Questions-réponses... 93 VIII De Particulier à Particulier
Sommaire TROISIÈME PARTIE Les plus-values immobilières Les données fondamentales...99 Quand y a-t-il plus-value?...99 Qu est-ce qui est imposable?...100 Les biens...100 Les titres...100 Les personnes...100 Propriétaires de parts de SCI : attention!...100 Importance du lieu du domicile...102 Qu appelle-t-on cession à titre onéreux?...102 Partage ou retrait d une société transparente...103 Les cas d exonération...105 Cession de résidence principale...105 Qu est-ce qu une résidence principale?...106 Dépendances et superficie du terrain...106 Français installés à l étranger...107 Résidences secondaires et autres logements...107 Exonération relative à la durée de détention...109 Exonération relative au montant de la cession...110 Exonération relative au montant du patrimoine...110 Exonération en faveur des expropriés...111 Exonérations diverses...112 La détermination de la plus-value...115 Prix de cession, prix de revient...115 Qu appelle-t-on prix de cession?...115 Cas particuliers...116 À déduire...116 Qu appelle-t-on prix de revient?...117 Quelques cas particuliers...117 Éditions d Organisation IX
Savoir vendre Les successions... 118 Les donations... 120 Prix de revient et redressement... 120 Ce que l on peut ajouter au prix de revient... 121 Les frais d acquisition... 121 Les dépenses de construction ou d amélioration... 122 Les frais de voirie... 123 Les honoraires... 123 Les intérêts d emprunt... 123 Plus-value à court ou long terme... 124 Les plus-values à court terme... 124 Cas particuliers... 125 Les plus-values à long terme... 125 Le coefficient d érosion monétaire... 126 Cas particuliers... 127 La réduction de la plus-value... 128 Compensation entre plus-values et moins-values... 128 Cas des rapatriés d outre-mer... 129 Les abattements... 131 Cas général... 131 Cession à une collectivité publique... 131 Cession de résidence secondaire... 132 Les modalités particulières du paiement de l impôt... 135 La division par cinq... 135 Le paiement fractionné... 136 Les terrains à bâtir... 138 Les expropriations... 139 Les contribuables non domiciliés en France... 139 Le formalisme du régime... 140 Vente du bien que l on a construit... 141 Le bail à construction... 142 X De Particulier à Particulier
Sommaire Les formalités...145 L acte de cession...145 Les imprimés...145 Où trouver les imprimés?...146 Date de la déclaration...146 Qui peut vous aider?...147 Les sanctions...149 Le délai de reprise de l administration...149 Absence de dépôt de la déclaration de plus-value...149 Les intérêts de retard...150 Les majorations d impôt...150 Derniers conseils...153 QUATRIÈME PARTIE La TVA immobilière Notions de base...157 Champ d application de la TVA immobilière...157 Le taux de la TVA...158 La taxe sur quoi?...158 Le régime des déductions...158 TVA et «frais de notaires réduits»...158 La TVA sur les transactions de logements...161 Q appelle-t-on achèvement?...162 Le particulier et la taxe...163 La TVA lors de la vente du bien que l on a construit...164 Opérations et personnes imposables...164 Éditions d Organisation XI
Savoir vendre Détermination de la taxe... 164 Répartition des frais de notaire lors de la revente... 165 Les formalités à accomplir... 165 La TVA lors de l achat d un bien en cours de construction... 166 Opérations et personnes imposables... 166 Les frais réduits... 166 Les émoluments notariés... 166 Les émoluments de formalités et les frais divers... 168 La taxe de publicité foncière... 168 La TVA lors de la vente d un logement récent... 168 Opérations imposables... 169 Opérations exonérées... 169 Taux déduction formalités... 170 Cas des cessions de droits sociaux... 171 La TVA lors de l achat d un logement rénové... 173 Lexique juridique... 175 Annexes... 223 Adresses utiles... 224 Textes de Loi... 225 INDEX... 237 XII De Particulier à Particulier