LE GRAND PARIS ET SES FUTURES GARES : OÙ EN EST LE MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF AU 1 er TRIMESTRE 2015? Dans la continuité de sa note de conjoncture sur le logement neuf en Ile-de-France, l ADIL 75 vous présente ici les tendances du marché du Grand Paris pour le premier trimestre 2015. Outre les mouvements pour chaque département qui compose le Grand Paris (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), nous avons souhaité relier les données du logement neuf avec les futures gares du Grand Paris Express ou les extensions des lignes actuelles (lignes 11 et 14). Ainsi, les tendances observées donnent un aperçu des territoires où potentiellement l offre et la demande devraient s accroître. Il est à noter qu à Paris, compte-tenu de son attractivité déjà avérée, nous ne sommes pas en mesure d apprécier la plus-value des nouvelles gares du Grand Paris dans la capitale. Vous trouverez en annexe la liste des communes retenues pour analyse, où une future implantation de métro est prévue. Les commentaires relatifs à ces villes à fort potentiel en logements sont mentionnés en italique. Ont été retirées de l analyse les communes de Grande Couronne qui accueilleront une gare du Grand Paris, mais qui ne font pas partie du périmètre administratif tel que défini initialement. Les ventes : Au premier trimestre 2015, on recense dans le Grand Paris (Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de- Marne) 1 274 ventes, soit 45% du total francilien. Ces transactions sont en hausse de 50% par rapport à l année dernière. A l échelle départementale, la situation est cependant plus contrastée. Avec respectivement 481 et 377 ventes soit plus des 2/3 des ventes du Grand Paris, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne gagnent plus du double de leurs transactions sur un an. A l inverse, les Hauts-de-Seine (-6,8%) et Paris (-39,3%) affichent un nombre de transactions en baisse. Dans les Hauts-de-Seine, les communes qui devraient bénéficier du nouveau réseau de transports cumulent 70% de l ensemble des ventes alto-séquanaises (soit 228 logements). En Seine-Saint-Denis, les villes porteuses représentent quant à elles 54% (261 transactions) des ventes du département. Dans le Val-de-Marne, 48% des contrats conclus (181 ventes) se concentrent sur les communes qui devraient accueillir une gare du Grand Paris. Les communes ayant le plus attré les acheteurs, pour chaque département : 92 : Asnières-sur-Seine (45), Châtenay-Malabry (40), Antony (32), Rueil-Malmaison (29). 93 : Saint-Denis (68), Stains (60), Romainville (50), Drancy (47), Aubervilliers (40). 94 : Choisy-le-Roi (42), Villiers-sur-Marne (40), Gentilly (30), Thiais (29).
Les mises en vente : 1 064 logements neufs ont été commercialisés dans le Grand Paris au cours du 1er trimestre 2015, soit un regain de 48% sur un an. Hors Paris (-60,2%), tous les départements sont concernés par cette hausse : les Hauts-de-Seine (12,1%), la Seine-Saint-Denis (+37,2%) et le Val-de-Marne (>100%). En volume, le département alto-séquanais domine ce trimestre avec 445 mises en vente, soit 16% de l ensemble en Ile-de-France. Il faut toutefois relativiser cette augmentation, compte-tenu d un premier trimestre 2014 à la peine, suite à la période des élections municipales, cause de projets avortés ou retardés. Pour preuve, ce volume rassemble 38% de l ensemble francilien, contre 59% au premier trimestre 2014. Par ailleurs, on notera que 3/4 des commercialisations des Hauts-de-Seine ont vu le jour au sein des communes supports des futures stations de métro du Grand Paris. En Seine-Saint-Denis, il s agit d une mise en vente sur 4. Enfin, dans le Valde-Marne, 42% des lancements de programmes ont été effectués dans une commune où le nouveau réseau de transports devrait passer. Les communes ayant accueilli le plus de nouveaux logements, pour chaque département : 92 : Nanterre (64), Gennevilliers (63), Asnières-sur-Seine (62), Châtillon (55), Puteaux (46). 93 : Aulnay-sous-Bois (41), Romainville (39), Le Pré-Saint-Gervais (30), Pantin (29). 94 : Chennevières-sur-Marne (62), Nogent-sur-Marne (58), Villecresnes (56), Villejuif (37). Les logements disponibles : Le stock de logements neufs a peu évolué entre les premiers trimestres 2014 et 2015 (+1% sur un an), pour atteindre 7 970 unités au 31 mars 2015. Cet encours représente 46% de l offre totale en Ile-de-France ; les Hauts-de-Seine représentant à lui seul plus du tiers de l offre du Grand Paris (2 670 unités à pourvoir). Par ailleurs, les évolutions annuelles diffèrent selon les départements. Ainsi, avec un apport conséquent en nouveaux logements et face à des ventes en retrait, les Hauts-de-Seine connaissent une hausse de +1,7% du stock disponible. Mais l augmentation la plus sensible touche le Val-de-Marne avec un stock qui croît annuellement de +17,1%. A l inverse, après avoir atteint des niveaux particulièrement élevés, l offre disponible est en baisse en Seine-Saint-Denis (-8,4%) ainsi qu à Paris (-10,9%). En observant le stock de logements au 31 mars 2015, on note que dans les Hauts-de-Seine, 1 687 logements (soit 63%) sont disponibles parmi les communes phares du Grand Paris. Les villes séquano-dyonisiennes à fort potentiel concentrent quant à elle près des 2/3 de l encours départemental. Dans le Val-de-Marne, 45% des logements disponibles au sein du département (soit 935 unités) se situent dans les communes stratégiques du Grand Paris. Les communes ayant le plus de logements disponibles, pour chaque département : 75 : 15 e (165), 19 e (125), 20 e (90), 17 e (85). 92 : Asnières-sur-Seine (273), Nanterre (222), Châtenay-Malabry (194), Clichy (169), Antony (166). 93 : Saint-Denis (303), Romainville (226), Drancy (153), Aubervilliers (152), Pantin (146). 94 : Choisy-le-Roi (192), Orly (152), Sucy-en-Brie (142), Villecresnes (138), Thiais (133).
Les prix : Hormis la Seine-Saint-Denis (+3,6%), territoire le plus abordable du Grand Paris (4 132 /m²), tous les départements connaissent une baisse annuelle sensible de leur prix. Ainsi, les Hauts-de-Seine diminuent de -1,5% (pour un prix moyen de 6 407 /m²) et Paris de -3% (et 10 264 /m²). La baisse la plus prononcée concerne le Val-de-Marne avec -3,2%, pour un prix moyen qui s établit à 4 672 /m². Les 5 communes les plus chères et les 5 moins chères, par département * : * Prix moyen des logements disponibles, au 31 mars 2015 75 : 15 e : 12 249 /m² 17 e : 11 235 /m² 18 e : 11 034 /m² 14 e : 10 850 /m² 10 e : 10 533 /m² 12 e : 10 448 /m² 11 E : 10 216 /m² 20 e : 8 834 /m² 13 e : 8 261 /m² 19 e : 8 219 /m² 92 : Neuilly-sur-Seine : Levallois-Perret : Issy-les-Moulineaux : Saint-Cloud : Boulogne-Billancourt : 12 262 /m² 9 227 /m² 8 840 /m² 8 556 /m² 8 067 /m² Bagneux : Nanterre : Colombes : Châtenay-Malabry : Gennevilliers : 5 175 /m² 5 173 /m² 5 054 /m² 5 008 /m² 4 626 /m² 93 : Les Lilas : Le Pré-Saint-Gervais : Neuilly-Plaisance : Pantin : Bagnolet : 7 045 /m² 5 976 /m² 5 625 /m² 5 203 /m² 5 089 /m² Montfermeil : Neuilly-sur-Marne : Sevran : Pierrefitte-sur-Seine : Clichy-sous-Bois : 3 270 /m² 3 261 /m² 3 258 /m² 2 917 /m² 2 896 /m² 94 : Charenton-le-Pont : Nogent-sur-Marne : Saint-Maur-des-Fossés : Joinville-le-Pont : Le Perreux-sur-Marne : 9 387 /m² 7 529 /m² 6 965 /m² 6 696 /m² 6 306 /m² Orly : Santeny : Limeil-Brévannes : Valenton : Villeneuve-St-Georges : 3 760 /m² 3 718 /m² 3 622 /m² 3 234 /m² 3 096 /m² Pour toute information juridique, contactez la ligne téléphonique ADIL Plus réservée aux adhérents : 01 42 79 50 46 - un juriste à votre écoute.
Annexe 1 : les communes phares du Grand Paris (1/2)
Annexe 1 : les communes phares du Grand Paris (2/2) Source : ECLAIR (Enquête sur la Commercialisation des Logements par les Agences d Information d Ile-de-France - ADIL Ile-de-France 1 er trimestre 2015. Dispo : logements neufs disponibles à la vente au 31 mars 2015. Mises en vente : nouvelles commercialisations entre janvier et mars 2015 Ventes : transactions conclues entre janvier et mars 2015. Le prix moyen au m² correspond à la moyenne des prix des logements au 31 mars 2015. Total Communes GP 92 : total de l ensemble des villes bénéficiant d une nouvelle gare du Grand Paris Express, dans les Hauts-de-Seine. Total Communes GP 93 : total de l ensemble des villes bénéficiant d une nouvelle gare du Grand Paris Express, en Seine-Saint-Denis. Total Communes GP 94 : total de l ensemble des villes bénéficiant d une nouvelle gare du Grand Paris Express, dans le Val-de-Marne.
Annexe 2 : la carte du réseau de transports Grand Paris Express