Lettre de L habitat 4 e édition JuiLLet 2017
Les chiffres cles sur Le territoire de Mba une croissance démographique préoccupante 75 907 habitants +0,28% / an de croissance démographique entre 2008 et 2013* : 209 habitants supplémentaires par an 1400 ménages ont emménagé pour la 1 ère fois sur la MBA entre 2012 et 2013 2,2 personnes par ménage en 2013 (2,3 en 1999) Indice de jeunesse de 92 37% des ménages sont composés d une seule personne 1 672 /mois de revenu médian par Unité de Consommation (1 610 /mois en Saône et Loire*) 55% des ménages éligibles à un logement social (64% sur le département **) (15% des ménages sous le seuil de pauvreté**) évolution de La population taux de variation annuel 2008-2013 40 693 LogeMents en 2013 dont La MaJorité de propriétaires occupants 54% de propriétaires occupants et 30% de locataires dans le parc privé** 11,3% de logements vacants en 2013 dont 30% depuis + de 3 ans** 51% des logements construits avant 1974 ; 355 logements mis en chantier par an entre 2008 et 2014*** Le LogeMent et La demande en LogeMents Locatifs sociaux 8 100 logements locatifs sociaux (24%) Charnay-Lès-Mâcon et La Chapelle-de-Guinchay concernées par l obligation de 20% de logements sociaux ; 2 170 ménages demandeurs d un logement social sur la MBA ; Une pression de la demande (hors mutations internes) de 2,4 demandeurs pour une attribution en 2016 ; 79% des demandes datent de moins d un an * INSEE 2013 **FILOCOM 2013 *** SITADEL 2008-2014 Les demandeurs d un LogeMent social à fin octobre 2016 comparaison des financements de LogeMents sociaux 2013-2016 et Les objectifs du plh Source : bilan de programmation CAMVAL 237 Logements locatifs sociaux financés depuis 2013 53 logements sociaux financés en 2016 dont 42 logements sur Charnay-Lès-Mâcon ; 33 logements PLUS et 20 PLAI ; Les chiffres clés Objectifs PLH 2013-2018 : 70 logements locatifs sociaux par an ; Programmation portée par le pôle urbain Même si les objectifs du PLH sont quasi atteints, en matière de production de logements sociaux, la répartition par commune et par pôle n est pas respectée. Il est important de maintenir une vigilance sur l enjeu de mixité socio-spatiale en assurant la diffusion du logement social sur l ensemble des communes de l agglomération. 2
Le fonctionnement du marché de l habitat Des prix en baisse sur le marché de la revente en collectifs A l échelle de la CAMVAL en 2015, les prix des appartements anciens sont en diminution par rapport aux années précédentes avec un prix moyen de 1 344 /m² (sur la base de 170 transactions). La tendance est à la diminution sur Mâcon à la différence des prix pratiqués sur les autres communes du pôle urbain. Ainsi, l écart se creuse entre les prix sur Mâcon et hors Mâcon pour la vente d appartements anciens. Une hausse des prix de maisons dans l ancien Le prix médian d acquisition des maisons anciennes en 2015 se situe à 188 000 (sur la base de 190 transactions) et souligne une augmentation (180 000 en 2013). De manière générale, les prix ne sont pas homogènes sur le territoire. On constate des prix plus élevés sur la CAMVAL hors Mâcon, notamment sur le pôle périurbain Ouest et le pôle viticole. PRIX MOYEN DES MAISONS VENDUES EN 2015 Une surface médiane de terrains à bâtir de 900 m² en 2015 La taille médiane des parcelles acquises en 2015 est de 900 m² (seulement 29 transactions) contre 835 en 2013. Le prix médian est passé de 79 /m² en 2013 à 64 /m² en 2015. S agissant de la construction pour soi, l enveloppe financière s élève à 170 000 pour l achat du terrain et la construction de la maison sur un terrain de 600 m². PRIX de VENTE des TERRAINS à bâtir depuis 2017 sur la CAMVAL Un marché de la promotion immobilière avec des prix en collectif entre 2.400 et 2.600 /m² Le marché de la promotion immobilière est concentré sur les villes du centre de l agglomération : Mâcon, Sancé, Charnay- Lès-Mâcon et Saint-Laurent sur Saône. Les prix en collectifs oscillent entre 2 400 et 2 600 /m² et on note un sursaut d activité en 2016, avec plusieurs programmes lancés principalement sur le pôle urbain. Sur Mâcon, les programmes sont valorisés entre 2 500 et 3 000 /m². On notera également la forte présence de programmes en Prêt Social Location Accession (PSLA) sur le territoire, dispositif conçu pour solvabiliser les ménages locaux, notamment en début de parcours résidentiel. Les capacités d acquisition d un bien neuf pour les ménages Le budget potentiel pour l accession en promotion libre des ménages composant la classe moyenne sur l agglomération est compris entre 135 000 et 249 000 en primo-accession et jusqu à 295 000 en secundo accession. L apport du PTZ leur permet de grossir leur capacité d emprunt de 20 à 50.000K, passant de 157K à 343K. 3
La dynamique de construction et la diversification de l offre L année 2014 marque un coup d arrêt dans la construction de logements Alors que s observait depuis 2009 une dynamique de reprise, notamment au travers du nombre de logements autorisés et d une année 2013 marquée par une forte progression des mises en chantier, l année 2014 semble marquer un coup d arrêt. En effet, 236 mises en chantier sont enregistrées, soit l année avec le plus faible nombre d ouvertures de chantiers depuis 2009. L analyse du nombre de logements autorisés en 2015 (chiffres restant à confirmer) montre une reprise possible de la dynamique de la construction sur la CAMVAL. Elle est liée à une forte production sur les communes du pôle urbain, notamment à Charnay-Lès- Mâcon et Sancé. Avec un objectif de plus de 400 logements à produire par an, le PLH était relativement ambitieux, ayant été élaboré dans un contexte économique plus favorable et n ayant pas anticipé le ralentissement généralisé du marché du logement. Au regard de ces objectifs, le volume de logements commencés en 2012-2013 était conforme. En 2014, l écart entre les objectifs et la production effective se creuse puisqu il manque environ 190 logements à produire. Une dynamique soutenue par la construction pour soi et l individuel en dehors du pôle urbain En matière de forme urbaine de la production neuve, le pôle urbain est le seul secteur où il existe une réelle production en collectif (53% des logements commencés sur le pôle urbain sur la période 2008-2014 sont en effet des logements collectifs). Sur tous les autres secteurs hors pôle urbain, les logements produits sont très majoritairement des logements en individuel pur. Le logement individuel pur représente plus de 90% des logements commencés sur les autres sous-secteurs étudiés. L individuel groupé est plus présent sur le pôle urbain et le pôle périurbain nord, mais cette forme urbaine reste très peu présente dans la construction neuve sur le territoire. Les chiffres clés 236 logements commencés en 2014 dont 168 sur le pôle urbain ; 136 logements individuels et 100 logements collectifs construits ; 4,7 logements commencés / an / 1000 hbts sur la CAMVAL ; Objectifs PLH 2013-2018 : 400 logements par an. Si les objectifs de production de logement sont globalement conformes à ceux fixés par le PLH, il convient d être vigilant au regard de la faible dynamique démographique observée sur la dernière période (0,1% / an entre 2008 et 2013 loin des perspectives démographique attendues dans le PLH -4% d augmentation de population sur la durée du PLH) dans un contexte de périurbanisation et d une construction majoritairement sous forme individuelle. L enjeu de limitation de consommation foncière et de lutte contre l étalement urbain est important sur le territoire. Le prochain PLH de l agglomération devra prioritairement aborder la question de la mise en œuvre d une politique foncière, de façon à définir des objectifs opérationnels de production de logements en termes de densité, renouvellement urbain et d assurer la mise en compatibilité des documents d urbanisme communaux avec le PLH. 4
La stratégie de diversification de l habitat sur le quartier de Chanaye-Résidence à Mâcon Mâconnais-Beaujolais Agglomération, en lien avec la ville de Mâcon, est le pilote stratégique de la politique de la Ville, notamment du contrat de ville et du projet de rénovation urbaine du quartier de la Chanaye Résidence. Ce quartier a été désigné par l Etat et l ANRU comme «quartier d intérêt régional» au titre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. Dans le cadre du protocole de rénovation urbaine du quartier de la Chanaye Résidence, MBA réalise une étude sur la stratégie de l habitat. Elle a pour objectif de dresser un bilan du marché de l habitat à l échelle de la ville de Mâcon et du quartier prioritaire afin de définir une stratégie sur l offre de logements. Le diagnostic de l étude a mis en avant les atouts et faiblesses du quartier : Atouts / faiblesses du quartier pour le développement d une offre en logements privés Eléments de valorisation La localisation du quartier, et son bon niveau d accessibilité au centre-ville, aux commerces et services, aux transports en commun et à l échangeur A6 La variété des activités économiques et la proximité des pôles d emploi, présents aux franges du quartier, notamment la présence de vastes zones d activités (ZI des Bruyères) La possibilité de développer une offre abordable (grâce notamment au levier d une TVA à 5.5% qui constitue un élément d attractivité certain pour une clientèle de propriétaires-occupants) Entrée de gamme Gamme moyenne - Gamme moyenne + Gamme supérieure attractivité résidentielle / gamme de marché Freins au développement Un quartier qui pâtit d une image fortement connotée, un quartier stigmatisé pouvant s avérer rédhibitoire pour une clientèle extérieure au quartier. Un quartier pris «en tenaille» par les voies de communication (voies ferrées, RD169D) Les faibles revenus des ménages qui pourraient représenter des cibles de clientèles. Le caractère détendu des marchés immobiliers connexes : notamment avec des prix de l ancien très bas sur le secteur. La difficulté potentielle à attirer les opérateurs privés. Le NPNRU a pour objectif essentiel de «changer l image» des quartiers qui en bénéficient pour y renforcer la mixité sociale. La réalisation de cet objectif implique entre autres que soit élargie la gamme de logements proposés sur le quartier, pour les habitants présents et futurs. Dès lors, la programmation habitat proposée pour le quartier Chanaye Résidence correspond à un double objectif : Reconstituer les parcours résidentiels des ménages à l échelle de l intercommunalité ; Proposer un volume de logement suffisant pour opérer un vrai changement d image grâce à une variété de produits habitat (logements locatifs intermédiaires, accession sociale et libre et une offre spécifique pour les personnes âgées). Au total, le potentiel se situe autour de 100 à 120 logements avec la répartition suivante envisageable : 15 logements en locatif intermédiaire (PLS/PLI) ; 40 à 50 logements en accession (sociale + libre) avec un objectif de mixité forme urbaine (individuel/ intermédiaire/collectif) ; 45 à 55 logements (maximum) en résidence sénior (non médicalisé) en social (PLS). 5
ZOOM SUR LA CONFÉRENCE INTERCOMMUNALE DU LOGEMENT ET LES DISPOSITIFS EN FAVEUR DE LA MIXITÉ SOCIALE À METTRE EN PLACE pourquoi une conférence intercommunale du LogeMent? L intercommunalité a été définie comme l échelle pertinente de définition des politiques de l habitat. La volonté de l État est de réformer la gestion de la demande de logement social et des politiques en matière d attribution afin de les rendre plus lisibles, plus transparentes et plus équitables. À cette fin, le législateur a prévu l installation d une Conférence intercommunale du logement (CIL) dans les intercommunalités qui ont adopté un programme local de l habitat et mis en œuvre un contrat de ville, ce qui est le cas de la MBA. que doit faire La cil? La CIL doit concevoir un document cadre définissant à l échelle intercommunale les orientations concernant les attributions de logements sociaux. Celui-ci se décline ensuite dans une Convention Intercommunale d Attribution (CIA), conformément à la loi Egalité et Citoyenneté de janvier 2017. Elle définit, en tenant compte, par secteur géographique, des capacités d accueil et des conditions d occupation des immeubles des objectifs de mixité sociale : Des objectifs d attribution à des ménages à bas revenus hors QPV : Au moins 25% des logements sociaux disponibles dans les quartiers les plus attractifs devront être attribués aux 25% des ménages les plus modestes et aux ménages relogés dans le cadre du renouvellement urbain (contre 19% en moyenne aujourd hui) ; Des objectifs d attribution en QPV à des demandeurs autre que les ménages à bas revenus ; Des objectifs de relogement des personnes prioritaires au titre du DALO et de l article L. 441-1 du CCH ainsi que celles relevant des opérations de renouvellement urbain. L ensemble des réservataires (Action Logement, Etat, collectivités territoriales, bailleurs sociaux) devront consacrer 25% de leurs attributions de logement aux ménages prioritaires. Les travaux Menés et à réaliser sur Mba Sur MBA, la démarche a été engagée par délibération du Conseil Communautaire le 2 juillet 2015 avec la création de CIL. Elle s est réunie par 2 fois en février et mai 2016. L ensemble des travaux, ponctués de différents groupes de travail, a permis l élaboration d un document cadre et d une convention d équilibre territoriale, signée le 24 octobre 2016 qui vient traduire, de façon contractuelle entre les signataires, les orientations stratégiques adoptées en CIL en matière d attribution de logements sociaux, Par la suite, deux importants chantiers sont à venir sur MBA sur la thématique «peuplement» : Mettre en conformité la Convention d Equilibre Territoriale avec la récente loi Egalité et Citoyenneté qui prévoit de contractualiser une Convention Intercommunale d Attribution ; Elaborer un Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d Information des Demandeurs qui fixera les orientations destinées à assurer la gestion partagée de la demande et l information aux demandeurs. Pour plus d informations : http://www.saone-et-loire.gouv.fr/ convention-intercommunale-d-equilibre-territorial-a8876.html Contact direction des services techniques et du cadre de vie 67 Esplanade du Breuil CS 20 811 71 011 MÂCON Tél. : 03 85 21 07 70 www.mb-agglo.com Crédits photos : Fotolia et MBA - Impression Typocentre