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Présentation de l UNEP Créée 2000, l UNEP s inscrit comme la plateforme spécialisée sur les SCPI au sein des contrats d assurance vie et de capitalisation. 5 contrats (Assurance vie, capitalisation, Madelin, PERP) proposés par le biais de plus de 600 partenaires conseillers indépendants agréés 3 partenaires assureurs: Oradea Vie (100% filiale Société Générale), Swiss Life et Suravenir Plus de 6000 adhérents sur toute la France. Depuis 2011, Partenariat avec Alptis : des passerelles entre l épargne et la prévoyance 2
3 L équipe commerciale
SOFIDY et UNEP: Les Equipes SOFIDY* Création en 1987. Siège social à EVRY, antennes en régions, 1 er acteur indépendant français en SCPI, 5 ème collecteur français (collecte brute), Président : Christian FLAMARION, 150 personnes, 3 services :. Service collecte,. Service Achat,. Service gestion (80 pers.), UNEP* Création en 2000, Siège social à PARIS 8 ème, bureaux en régions, Président : Christian CACCIUTTOLO, 14 personnes, 4 services :. Équipe commerciale,. Backoffice,. Service comptabilité,. Service conformité et RH. Site internet : www.unep.asso.fr Site internet : www.sofidy.com www.sofimap.eu/carte (carte interactive qui recense tous les actifs immobiliers détenus par Sofidy (pat.2015), en France et en Europe). * Société financière de développement de la ville d Evry * Union nationale d Epargne et de Prévoyance 4
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La SCPI (Société civile de placement immobilier) Comment peut-on acheter de l immobilier? On peut : - soit acheter un bien immobilier physique - Soit acheter des parts ou des actions de sociétés qui elle-même achètent des immeubles : c est la «pierre-papier». Exemple : la SCI
La SCPI (Société civile de placement immobilier) La Société civile de placement immobilier (SCPI), créée en 1970, est une société civile immobilière d un genre particulier : Elle fait publiquement appel à l épargne. Du fait de la collecte de fonds auprès du grand public, les SCPI sont soumises à l autorité de l AMF et elles sont strictement règlementées par le code monétaire et financier. Son objet exclusif est l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerce, entrepôts, logements ).
La SCPI (Société civile de placement immobilier) En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, la SCPI leur remet des parts sociales. Avec l'argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. La société de gestion va gérer ces immeubles, Et après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux,...), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion de leur nombre de parts. Elle n est pas cotée en bourse. Son patrimoine est expertisé chaque année et peut donner lieu à une réévaluation du prix de la part. Les porteurs de parts sont représentés au sein d un CS (au moins 7 associés).
La SCPI (Société civile de placement immobilier) Associés Achètent des parts de SCPI SCPI Achètent des immeubles Clients Revenus trimestriels Baux fermes Loyers charges et frais de gestion Variation du prix de la part Expertise 9
610 Résultats : les couples rentabilités / risque 10 ans (2002-2012)
SOMMAIRE 1 Comment choisir une SCPI? 2 Comment choisir un contrat avec de la SCPI? 2.1 : Au stade de la souscription du contrat 2.2 : Au stade de la vie du contrat DEVELOPPEMENT DES CARRIERES 7
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Comment choisir une SCPI? Qualité de la société de gestion et politique de collecte? Liquidité du marché de ses parts? Taille et ancienneté? Taux d occupation financier? Qualité et répartition de son patrimoine? RAN? Rendement? 13
Taille et ancienneté de la SCPI Taille de la SCPI?. Le montant de sa «capitalisation» = nombre de parts en circulation x prix de souscription,. Plus la taille de la SCPI est importante, plus le portefeuille est diversifié, plus le risque est mutualisé, meilleure est la liquidité.. SCPI récentes et opportunités? Ancienneté de la SCPI?. Date de création,. Appréciation de la régularité des rendements,. Appréciation de la qualité de la gestion (= capacité à s adapter aux évolutions),. Attention aux parcs vieillissant ou avec un besoin de mise aux normes, 14
Qualité et répartition de son patrimoine La nature des biens détenus?. Commerces/bureaux/habitations et autres,. Rapport rendement/risque,. Discussion : Commerce physique/internet, l avenir pour le bureau,.. Et la localisation des biens?. Tandem : risque/rendement,. France et étranger. 15
Taux de rendement «PRIME» - Janvier 2012 16 PATRICK LE MAIRE DIRECTEUR DEVELOPPEMENT UNEP AVRIL 2016
Rendement et revalorisation Rendement *? RENDEMENT = REVENUS / CAPITAL INVESTI (ex : achat d un studio : loyers/prix d achat) Ex: Immorente RENTABILITE = (REVENUS + PLUS ou MOINS VALUES) / CAPITAL INVESTI Ex : Immorente 2. En SCPI : rendement = dividendes (ordinaires et exceptionnels) divisé par le prix d achat de la part,. Rendement actuel et historique,. Rendement et report à nouveau (= réserves qui permettent d anticiper les baisses de revenus locatifs). Revalorisation du prix d achat des parts * 1er juillet 2012, le "Rendement" devient le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" 17
Liquidité du marché des parts «Combien de temps me faut-il pour revendre mes parts?» Liquidité en direct :. Rappel : le client est le porteur des parts,. Liquidité «extrinsèque» : c est-à-dire que la vente des parts par un associé ne peut se faire que si un autre associé les rachète ( SCPI à capital fixe) ou si un autre associé souscrit de nouvelles parts permettant le retrait des parts initiales (cas des SCPI à capital variable).. Comparatif SCPI et SCI. Liquidité dans le contrat d assurance vie.. Rappel : l assureur est le porteur des parts 18
Taux d occupation financier Définition : rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI devrait encaisser si l ensemble de son patrimoine était loué. Permet de mesurer l importance des biens qui ne sont pas loués et de ceux qui sont en travaux, Le taux doit être d au moins 90 %. 19
Qualité de la société de gestion et Politique de collecte Qualité de la société de gestion :. Historique, indépendance,. moyens matériels : siège social, antennes en régions, site internet,.. moyens humains : les services et leur répartition. Politique de collecte :. Collecte intensive Ou. Collecte contrôlée. 20
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1.2 Choisir un contrat avec de la SCPI : La souscription Le client achète des UC au sein d un contrat. La diversité et la qualité des SCPI proposées, L allocation autorisée en SCPI, La faculté d acheter des parts grâce à des versements complémentaires, Les planchers et plafonds autorisés, Le prix d achat des parts, La possibilité de réaliser des versements programmés en SCPI, Le commissionnement (frais d entrée et UP front). 22
SCPI en direct : Focus sur les valeurs (ex : SCPI IMMORENTE) TRESORERIE VALEUR EXPERTISE IMMEUBLES (HORS FRAIS) FRAIS D ACQUISITION IMMEUBLES VALEUR DE REALISATION + ou 10% PRIX DE SOUSCRIPTION 325 - FRAIS DE SOUSCRIPTION (10%) 32,5 VALEUR DE RETRAIT 292,5 VALEUR DE REALISATION 266,65 VALEUR DE RECONSTITUTION 319,27 23
2.1 Choisir un contrat avec de la SCPI : La vie du contrat Le réinvestissement des dividendes (montant et support), La date d entrée en jouissance et la possibilité d investissement immédiat en cours de trimestre (à l ouverture du contrat), Les frais de gestion du contrat et le commissionnement. 24
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1.2 SCPI en direct et SCPI en assurance vie : La souscription En direct Souscriptions réalisées sur des BS fournis par la société de gestion, Le client achète directement des parts, L achat peut être réalisé à l aide de fonds propres ou à crédit, L achat peut être réalisé en PP ou en démembrement, Les planchers et plafonds sont de : SCPI IMMORENTE Minimum : 4 parts (1300 Euros) Maximum : 310 parts (100.000 ) SCPI EFIMMO Minimum : 10 parts (2300 Euros) Maximum : 435 parts (100.500 ) Pas de versements programmés possibles. En assurance vie UNEP Souscriptions réalisées sur des BS fournis par la plate-forme, Le client achète des UC au sein d un contrat, L achat peut être réalisé à l aide de fonds propres uniquement, L achat ne peut pas être réalisé en démembrement, Les planchers et plafonds sont de : Minimum : 1200 Euros SCPI IMMORENTE/SCPI EFIMMO Maximum : 100.000 Mais cumul possible avec le direct. Versements programmés possibles de 100 Euros/mois même en SCPI. 26
2.2 SCPI en direct et SCPI en assurance vie : La souscription En direct Prix : les parts sont achetées à 100 % de leur prix (ex : 325 Euros pour la SCPI IMMORENTE), Elles sont revendues à une valeur moindre (ex : 292,5 Euros IMMORENTE) Le client paie donc 10 % de frais de souscription (au moment de la revente de ses parts) En assurance vie UNEP Prix: les parts sont achetées à 95,5 %* de leur prix seulement (ex : 310,37 Euros SCPI IMMORENTE), donc :. Rendement meilleur (dividende/prix d achat),. Potentiel de plus-value plus important, Elles sont revendues à une valeur moindre (ex : 292,5 Euros IMMORENTE) Le client paie donc 5,76 % de frais de souscription (au moment de la revente de ses parts) * SCPI SOFIDY 27
2.1 SCPI en direct et SCPI en assurance vie : La vie du contrat En direct La société de gestion connait le porteur des parts (= le client), Le client participe à la vie de la société (AG annuelle en juin + projet CAP 15 pour les clients), Tous les trimestres, elle lui envoie par courrier le bulletin trimestriel + un relevé de situation + docs pour DF, Les dividendes sont versés sur le compte bancaire du porteur des parts. L entrée en jouissance : 1 er jour du 3 ème mois qui suit la date d investissement. En assurance vie UNEP La société de gestion ne connait pas le client. Elle ne connait que l UNEP et l assureur. C est donc l assureur qui communique avec le client (3 relevés de situation annuels), Le client ne participe pas à la vie de la société (AG,.), 100% des dividendes sont réinvestis sur le contrat, dans l achat de nouvelles parts, L entrée en jouissance : 1 er jour du trimestre qui suit la date d investissement (et investissement immédiat en cours de trimestre à l ouverture du contrat). 28
2.2 SCPI en direct et SCPI en assurance vie : La vie du contrat En direct Les rendements versés sont nets, La fiscalité applicable est celle des revenus fonciers + des plus-values immobilières + fiscalité en cas de transmission des parts, Le client peut revendre ses parts à tout moment, en s adressant à SOFIDY (15 jours de délai) ou de grès à grès (rare). En assurance vie Les rendements supportent les frais de gestion du contrat, La fiscalité applicable est celle de l assurance vie (revenus, plus-value et transmission), Les rachats sur le contrat se réalisent en priorité sur le fonds euro, puis sur les UC et enfin sur les SCPI, Pas d arbitrage possible en sortie pendant 5 ans du support SCPI vers un autre support, Liquidité totale (assureur porteur des parts) : rachat possible à tout moment. 29
SCPI en direct et SCPI en assurance vie : Focus sur les commissions En direct En assurance vie UNEP A l entrée : entre 5 % et 6 % (sur les 10% de frais), En cours de vie du contrat : pas de récurent. A l entrée : frais d entrée sur le contrat (incompressible UNEP à 0 %), + UP FRONT versé sur certaines SCPI, En cours de vie du contrat : 0,50 % par an (comme sur tous les supports). 30
31 Conclusion : la SCI SOFIDY CONVICTIONS IMMOBILIERES
32 Conclusion : la SCI SOFIDY CONVICTIONS IMMOBILIERES
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