www.cnrs.fr DEVENIR PROPRIETAIRE ADIL 75 www.adil75.og Janvier 2009
Ce guide est destiné aux agents CNRS souhaitant accéder à la propriété. Il vous permettra de connaître l ensemble des prêts utilisables pour votre financement et tous les frais y afférents. Seront détaillées les étapes de l achat ou de la construction: de l avant contrat jusqu à la signature de l acte authentique. SOMMAIRE I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Le prêt à taux 0% p.1 à 5 L'épargne logement p.6 à 7 Le prêt 1% logement p.8 à 9 Le prêt fonctionnaire p.10 à 11 Les prêts départementaux et sociaux p.12 à 18 Le prêt relais p.19 II LES PRETS PRINCIPAUX Le PAS ou PC p.1 Le prêt bancaire p.2 à 3 Les aides au logement p.4 Enfin, en cas d achat à deux, il est prudent de savoir sous quel régime juridique le bien sera acheté et les conséquences qui en découlent : le mariage, le concubinage, le PACS Les conseillers de l ADIL restent à votre disposition pour de plus amples informations. III LES GARANTIES DES PRÊTS A - L'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers p.1 B - Le cautionnement p.2 C - Les assurances p.3 IV LES CONTRATS A - Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) p.1 à 3 B - Le contrat de maîtrise d'œuvre et le contrat d'architecte p.4 C - La vente sur plan p.5 à 6 D - L'achat d'un logement existant p.7 à 8 V LE DROIT DE LA FAMILLE A - Le mariage p.1 B - Les concubins p.2 C - Le PACS p.3 à 4 CNRS/ADIL75 2
I LES PRÊTS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Ils vont vous permettre d emprunter des sommes à un coût modéré. En fonction du type d opération envisagé, vous pourrez solliciter des prêts comme le prêt à taux 0%. Vous pouvez solliciter auprès du CNRS, le prêt rattaché à la mobilité et le prêt amélioration de l'habitat. CNRS/ADIL75 3
LE NOUVEAU PRÊT A TAUX 0 % A compter du 1 er février 2005, la loi de finances modifie les conditions du prêt à taux zéro. Plus social et plus familial, il vise un plus grand nombre de ménages. Une majoration du prêt est également applicable sous certaines conditions. CONDITIONS LIEES A L'EMPRUNTEUR Qui peut emprunter? Vous pouvez bénéficier du prêt à taux 0% pour l achat de votre résidence principale, si vous êtes primo-accédant. Vous ne devez donc pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt, il existe de rares exceptions notamment pour certains handicapés. En cas de mobilité professionnelle et de vente de votre résidence principale financée avec un prêt à 0%, vous pouvez solliciter un nouveau prêt à 0% pour acquérir une nouvelle résidence principale ou obtenir le transfert du prêt initial à 0% sur la nouvelle résidence, à condition que celle-ci réponde aux conditions d'octroi du prêt à 0%. Vous devrez occuper le logement au moins 8 mois par an. Pour des raisons professionnelles ou familiales des dérogations existent avec l obligation de louer le logement, il en est de même en cas d achat en vue de sa retraite. Le loyer est plafonné et la durée de location ne peut excéder 6 ans. Ressources Vos revenus ne doivent pas dépasser un plafond, variable en fonction de la taille du ménage et de la localisation. Il s'agit du revenu fiscal de référence de l année N-2 pour les offres de prêt émises entre le 1 er janvier et le 31 mai et N-1 pour les offres de prêt émises entre le 1 er juin et le 31 décembre. NOMBRE DE PERSONNES VIVANT DANS LE LOGEMENT ZONE A ZONE B et C Isolé 31.250 23.688 2 personnes 43.750 31.588 3 personnes 50.000 36.538 4 personnes 56.875 40.488 5 personnes et plus 64.875 44.425 Plafond de ressources applicable aux offres de prêt émises à compter du 1 er avril 2007. - zone A : agglomération parisienne, Côte d Azur et agglomération genevoise - zone B : agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères proches de l agglomération parisienne et zones frontalières ou littorales - zone C : reste du territoire Il n'y a pas de distinction entre couples mariés et concubins. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 1 sur 19 CNRS/ADIL75 4
CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT Les opérations finançables Vous pourrez acheter soit dans le neuf, soit dans l ancien sans condition de travaux contrairement au dispositif antérieur. CARACTERISTIQUES DU PRET À 0% Son montant Ce prêt ne pourra excéder un double plafond : - 50% du montant du ou des autres prêts (d'une durée > à 2 ans) - 20% du coût total de l'opération envisagée (porté à 30% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles) Montant maximum du prêt à 0% : Dans le neuf : Dans l'ancien : Nombre de personnes au foyer Zone A Zone B et C Isolé 16.000 11.000 2 personnes 22.500 16.500 3 personnes 25.000 19.000 4 personnes 27.500 21.500 5 personnes et plus 30.000 24.000 6 personnes et plus 32.500 26.500 Nombre de personnes au foyer Zone A Zone B Zone C Isolé 14.400 8.800 8.250 2 personnes 20.250 13.200 12.375 3 personnes 22.500 15.200 14.250 4 personnes 24.750 17.200 16.125 5 personnes 27.000 19.200 18.000 6 personnes et plus 29.250 21.200 19.875 - zone A : agglomération parisienne, Côte d Azur et agglomération genevoise - zone B : agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères proches de l agglomération parisienne et zones frontalières ou littorales - zone C : reste du territoire Ces montants sont majorés de 50% dans les zones franches urbaines et zones urbaines sensibles. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 2 sur 19 CNRS/ADIL75 5
Conditions de remboursement Les conditions de remboursement du prêt dépendent du revenu fiscal de référence. Zone A, B et C - A compter du 1 er avril 2007 REVENU FISCAL DE REFERENCE Moins de 15.801 De 15.801 à 19.750 De 19.751 à 23.688 De 23.689 à 31.588 Durée totale du prêt 22 ans 21 ans 17 ans 8 ans 31.589 et plus 6 ans Période de différé 18 ans 100% du prêt 18 ans 75% du prêt 15 ans 50% du prêt Période de remboursement des sommes restant dues à l issue du différé 4 ans 3 ans 2 ans PAS DE DIFFERE La demande Toutes les banques et tous les établissements financiers, après avoir passé une convention avec l Etat, peuvent distribuer ce prêt. Vous devez vous renseigner auprès des établissements financiers. Aucun frais de dossier, frais d'état des lieux ou intérêts intercalaires ne sont perçus sur le prêt à 0%. Peuvent en revanche être perçus, les primes d'assurances décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail ainsi que les frais d'actes et de garanties. MAJORATION DU PRET A TAUX ZERO (à compter du 1 er janvier 2007) La loi ENL prévoit un dispositif de majoration du prêt à 0%, pour des opérations réalisées entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. Les conditions à remplir simultanément : - Achat d un logement neuf au sens du PTZ - Respect des plafonds de ressources du PLUS - Une ou plusieurs collectivités territoriales doit intervenir au titre soit d une subvention soit d une bonification permettant l octroi d un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché, soit d une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d implantation du logement moyennant un loyer < à 15 par an. RETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 3 sur 19 CNRS/ADIL75 6
Montant de la majoration : Nombre de personnes destinées à occuper le logement ZONE A ZONE B ET C 3 et moins 12 500 10 000 4 et plus 15 000 12 500 Cette majoration s ajoute au montant de base du prêt à 0%. Conditions de remboursement REVENU FISCAL DE REFERENCE Moins de 15.801 De 15.801 à 19.750 De 19.751 à 23.688 Durée totale du prêt 24 ans 22 ans et demi 18 ans Période de différé 18 ans 100% du prêt 18 ans 75% du prêt 15 ans 50% du prêt Période de remboursement des sommes restant dues à l issue du différé 6 ans 4 ans et demi 3 ans De 23.689 à 31.588 12 ans 31.589 et plus 9 ans PAS DE DIFFERE Lorsque le revenu de référence n est pas très élevé tout ou partie du prêt est différé pour pouvoir permettre un remboursement à l issu du prêt principal, afin d augmenter la capacité de remboursement DOUBLEMENT DU PRET A TAUX ZERO (à compter du 15 janvier 2009) A compter du 15 janvier 2009 et jusqu au 31 décembre 2009, les montants du prêt à taux zéro sont doublés pour toutes opérations d achat d un logement neuf. MAJORATION DU PRET A TAUX ZERO POUR LES LOGEMENT NEUFS présentant un niveau élevé de performance énergétique Le prêt à taux zéro sera majoré pour les opérations portant sur la construction ou l acquisition de logements neufs ou en l état futur d achèvement qui atteignent un niveau élevé de performance énergétique globale supérieur à celui qu impose la réglementation en vigueur. Ce niveau de performance sera déterminé par un décret à paraître et devra être justifié par l emprunteur. La majoration sera de 20.000 maximum. L entrée en vigueur de cette majoration est soumise à la publication d un décret et se fera au plus tard à compter du 1 er janvier 2010. RETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 4 sur 19 CNRS/ADIL75 7
L ECO PRET A TAUX ZERO dans l ancien La loi de finance pour 2009 crée un éco-prêt à taux zéro destiné à financer des travaux d économie d énergie dans les logements existants. Personnes éligibles Cette avance peut être consentie aux propriétaires occupants, sans conditions de ressources, ou bailleurs. Le prêt concerne les logements achevés avant le 1 er janvier 1990 et utilisés comme résidence principale. Les opérations finançables Trois types de travaux éligibles : Les travaux doivent correspondre à une combinaison d au moins 2 des 6 catégories de travaux suivantes : o Travaux d isolation thermique performants des toitures o Travaux d isolation thermique performants des murs donnant sur l extérieur o Travaux d isolation thermique performants des parois vitrés et portes donnant sur l extérieur o Travaux d installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants ou de production d eau chaude sanitaire performants o Travaux d installation d équipements de chauffage utilisant une source d énergie renouvelable o Travaux d installation d équipements de production d eau chaude sanitaire utilisant une source d énergie renouvelable Travaux permettant d atteindre une performance énergétique globale minimale du logement Travaux de réhabilitation de systèmes d assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d énergie. L avance pourra concerner des travaux dans les parties communes ou des équipements communs lorsque le logement sera en copropriété. Montant et durée. Le montant maximum sera de 30.000 par logement, remboursable sur 10 ans maximum. Formalités L emprunteur devra fournir un descriptif et un devis détaillé des travaux envisagés. Dans les deux ans à compter de l octroi de l avance, il fournit les éléments justifiant que les travaux ont été réalisés. Cette avance sera distribuée par des établissements de crédit ayant signé une convention avec l Etat. L éco prêt entrera en vigueur 3 mois après la publication de son décret d application jusqu au 31 décembre 2013. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 5 sur 19 CNRS/ADIL75 8
L EPARGNE LOGEMENT Vous avez peut-être constitué une épargne en vue de l acquisition d un logement en choisissant d ouvrir un plan ou un compte épargne logement. Il vous permet d accumuler des fonds et de bénéficier d un prêt. Le montant de ce dernier est fonction de l'épargne constituée et de la durée de remboursement. Le prêt épargne logement peut intervenir en financement principal ou être constitutif d'apport personnel. LE PLAN EPARGNE LOGEMENT Le plan est souscrit pour une durée minimale de 4 ans et peut être prolongé jusqu à dix ans. Les fonds déposés demeurent bloqués durant la phase d épargne. Le plafond d épargne est fixé à 61.200. A l ouverture, un versement de 225 est exigé, complété par des versements ne pouvant être inférieurs à 540 par an. Les sommes déposées sont rémunérées en fonction de la date d ouverture du plan : - depuis le 1/08/2007 : 2,5% hors prime d Etat, - entre le 12/12/2002 et le 31/07/2003 : 4,5% prime incluse. Le taux d intérêt du prêt est fixé selon la date d ouverture du plan : - à compter du 1/07/2000 : 4,97%, - à compter du 1/08/2003 : 4,2%. A l issue de la phase d épargne obligatoire, il est possible d emprunter jusqu à 92.000 sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Ce montant dépend des intérêts acquis et de la durée de remboursement. LE COMPTE EPARGNE LOGEMENT Les fonds déposés restent disponibles pendant la phase de l épargne soit 18 mois au minimum. Le versement initial minimum est fixé à 300. Les dépôts ultérieurs ne peuvent être inférieurs à 75. Le montant maximum de l'épargne est de 15.300. La rémunération de l épargne fixée à la date d ouverture du compte peut évoluer.depuis le 1 er avril 2004, la rémunération est fixée au 2/3 du taux du livret A de la Caisse d Epargne, soit 1,75% à compter du 1 er février 2009 au 31 juillet 2009. Le prêt est plafonné à 23.000 au taux de 3,5% pour les comptes ouverts depuis le 1 er août 2007. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 6 sur 19 CNRS/ADIL75 9
Qui peut être emprunteur? Vous êtes en principe le titulaire du compte et du plan. Il ne peut être ouvert qu'un seul compte et qu'un seul plan par personne. Une même personne peut posséder un plan et un compte à condition qu'ils soient gérés par le même organisme. Les droits à prêt, des comptes et plans, peuvent être cédés au conjoint, ou ascendants, descendants, collatéraux. La cession est prohibée entre concubins. Vous pouvez également demander la transformation de votre PEL en CEL. Les intérêts seront alors calculés au taux du CEL en vigueur au jour de la transformation. CONDITIONS LIEES AU LOGEMENT Résidence principale - Construction, acquisition d'un logement neuf ou ancien mais aussi financement des travaux d'extension ou d'amélioration. - Investissement locatif si le logement constitue la résidence principale du locataire ; le bail devra être régi par les dispositions de droit commun. - Acquisition en viager : l'achat d'une résidence principale en viager peut-être financé au moyen d'un prêt épargne logement à condition que le montant du prêt ne soit pas supérieur à celui du bouquet réglé au vendeur. - Acquisition d'un parking : un prêt d'épargne logement peut financer un parking si l'acquéreur est propriétaire de sa résidence principale, et si le parking est situé à proximité. Résidence secondaire - Construction, acquisition d'un logement neuf, financement des travaux d'extension ou d'amélioration Où vous adresser pour obtenir un prêt? Vous déposez votre demande de prêt auprès de l'établissement qui gère votre épargne ou de celui qui vous accorde le prêt principal. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 7 sur 19 CNRS/ADIL75 10
LE PRÊT 1% LOGEMENT Le prêt 1% logement est un prêt complémentaire. Il peut participer à la constitution de votre apport personnel. Il est consenti aux salariés d une entreprise privée sur les fonds versés chaque année par les employeurs assujettis à la participation obligatoire à l'effort de construction (employeur de 10 salariés et plus). Vous pouvez en bénéficier si votre conjoint ou concubin travaille dans une entreprise privée de plus de 10 salariés (en dehors des dirigeants de l entreprise et exploitants individuels). ACCESSION λ λ λ λ Le 1% finance uniquement la primo-accession ou l'achat dans le cadre de la mobilité professionnelle. Le prêt ne peut dépasser 50% du coût de l'opération (60% si le ménage dispose de revenus inférieurs aux plafonds de ressources PAS). Le montant maximum du prêt : 17.600 en zone I, 14.400 en zone II et 11.200 en zone III au taux de 1,5% sur une durée de 5 à 15 ans. Sont concernés tout type de logements neufs ou anciens λ Conditions particulières : - ancien avec travaux : logement de plus de 20 ans avec une obligation de travaux d'amélioration correspondant à un montant minimum de 20% du prix de revient total, - ancien sans travaux : conditions de ressources à ne pas dépasser (voir p.1 "prêts principaux"). λ Le logement devra être votre résidence principale ou celle de votre conjoint ou de vos ascendants ou descendants. Attention : l'obtention du prêt 1% n'est pas un droit pour le salarié, mais une faculté librement consentie par l'employeur. Il faut donc se renseigner auprès de l employeur de votre conjoint. Un taux d'endettement limité à 30% est souvent demandé. TRAVAUX : LE PRET PASS-TRAVAUX Il permet de financer les travaux portant sur la résidence principale : revêtements des sols et murs, mise aux normes (chauffage, sanitaire, toiture, fenêtres), économie de l énergie, sécurité, travaux en copropriété, adaptation du logement aux personnes handicapées... PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 8 sur 19 CNRS/ADIL75 11
Le montant du prêt est de 9.600 maximum par logement si les revenus de l emprunteur ne dépassent pas 60% des plafonds d obtention du prêt à taux zéro ou de 8.000 si les ressources excèdent ce plafond. La durée de remboursement est fixée à 10 ans, modulable d un commun accord. Le déblocage des fonds est réalisé sur présentation des factures de travaux. Lorsque les conditions sont remplies, ce prêt ne peut être refusé. Important : Tous les salariés du secteur privé, quel que soit le nombre de salariés de l'entreprise, peuvent prétendre au Pass-Travaux, qu il s agisse d un propriétaire occupant ou d un locataire. Il est cumulable avec le prêt 1% accession. Attention : les prêts PASS Travaux sont suspendus. AIDE A LA MOBILITE POUR RAISONS PROFESSIONNELLES : LE MOBILI- PASS Elle concerne les salariés occupant un emploi permanent ou temporaire dans une entreprise versant sa cotisation au titre du 1% logement et qui doivent déménager pour raisons professionnelles. La distance entre l ancienne et la nouvelle résidence doit être supérieure à 70 Kms. Il s agit d une subvention de 1.600 euros sans intervention de l entreprise, portée à 3.200 euros avec l accord de celle-ci. L aide peut couvrir jusqu à 6 mois de loyers et charges locatives en cas de double charge de logement ainsi que les dépenses afférentes au changement de logement (frais d agence, frais de notaire, intérêts intercalaires ). Comment obtenir les prêts 1% logement Le salarié dépose sa demande de prêt auprès de son employeur ou de l'organisme collecteur. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 9 sur 19 CNRS/ADIL75 12
LE PRÊT FONCTIONNAIRE Les fonctionnaires qui ont obtenu un prêt conventionné ou un prêt à l accession sociale pour la construction ou l achat d un logement neuf, peuvent obtenir en complément un prêt fonctionnaire. Qui peut obtenir le prêt? Vous devez être fonctionnaire ou agent, en état de service. En qualité d agent CNRS vous êtes éligible au prêt fonctionnaire dont les conditions sont peu favorables. Conditions liées au logement? Le logement doit constituer votre résidence principale et celle de votre famille dans un délai maximum d un an après la date d achèvement des travaux ou la signature du contrat de vente. Le délai peut être porté à 6 ans en cas d achat en vue de sa retraite. Si vous êtes obligé(e)s de quitter votre logement pour raison familiale ou mutation professionnelle, vous pouvez le mettre en location dans les conditions prévues pour l obtention de votre prêt principal. Conditions liées à l emprunt? Vous choisissez la durée du prêt (10 à 15 ans) lors du dépôt de votre demande de prêt. Où faire votre demande? Vous devez vous adresser au Crédit Foncier de France, en même temps que la demande de PC ou PAS. Vous souscrirez une assurance groupe décès-invalidité auprès du Crédit Foncier de France jusqu à 60 ans. RETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 10 sur 19 CNRS/ADIL75 13
Montant du prêt En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Les logements de 6 pièces et qui ne sont pas destinés à être occupés dès leur achèvement par six personnes au moins, donnent lieu à l'octroi des prêts prévus pour les logements de 5 pièces principales Composition des logements Type Zone I Zone II Zone III 1 pièce I bis 1.586 1.403 1.220 Avec cuisine, 2 pièces II 1.982 1.753 1.524 WC, salle d'eau, 3 pièces III 2.287 2.012 1.753 dégagements et 4 pièces IV 2.698 2.393 2.089 volume de 5 pièces V 3.156 2.790 2.424 rangement 6 pièces VI 3.506 3.110 2.698 7 pièces VII 3.886 3.415 2.973 Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. En cas de construction ou acquisition d'un logement (neuf ou existant avec ou sans travaux) Composition des logements Zone I Zone II Zone III Le montant maximum est fixé forfaitairement par m² de surface pris en compte pour l'octroi du prêt principal Agrandissement par addition ou surélévation Mise aux normes d'habitabilité 31,25 29,73 28,20 19,82 19,06 18,29 Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans et dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans, les montants maxima de prêts sont multipliés par 1,42. Taux (arrêtés du 22.6.72 et du 21.12.77) Pendant les 3 premières années (période de différé d'amortissement) : - fonctionnaires de l'etat et des Etablissements Publics de l'etat : 4%, - autres catégories de fonctionnaires : 7%. Pendant le reste de la période de remboursement : 7% PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 11 sur 19 CNRS/ADIL75 14
LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX ET SOCIAUX I - LES PRÊTS DEPARTEMENTAUX LE PRET VILLE DE PARIS Si vous habitez à Paris et souhaitez acheter votre logement à Paris, vous pouvez depuis le 2 mai 2004 solliciter le Prêt Paris Logement 0%. Depuis le 1 er novembre 2006, son champ d application s élargit considérablement par la suppression de certaines conditions. Quelles sont les opérations concernées? Le Prêt Paris Logement 0% peut financer l acquisition d un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Deux conditions préalables : - le logement doit être situé dans Paris "intra muros", - l acquéreur doit y établir sa résidence principale dans l année de son achat Trois conditions liées au ménage : λ λ λ Justifier au moment de l offre de prêt d une résidence principale à Paris depuis au moins 1 an (cette condition ne s applique pas aux personnes handicapées, aux agents de la Ville, aux Sapeurs Pompiers et au personnel soignant AP-HP), ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l achat, ni l avoir été au cours des 3 dernières années, respecter un plafond de ressources, établi sur la base du revenu fiscal de référence de l année N-2 ou N-1 s il est disponible. Plafonds de ressources du Prêt Paris Logement 0% applicables à compter du 1 er janvier 2007 Nombre de personnes Revenu fiscal de référence Revenu fiscal de référence du ménage (année N-1) (année N-2) 1 33.472 31.781 2 47.225 44.839 3 61.906 58.779 4 73.910 70.176 5 et plus 87.935 83.493 PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 12 sur 19 CNRS/ADIL75 15
Quel est le montant du prêt? - 24.200 pour une personne seule, sans personne à charge, - 39.600 dans toutes les autres situations, quel que soit le nombre de personnes à charge. Ce montant est le même pour tout type d opération, dans le neuf ou dans l ancien, avec ou sans travaux. Quelles sont les conditions de remboursement? Le Prêt Paris Logement 0% est remboursable sur 15 ans. Aucun intérêt n est perçu sur ce prêt. Où vous adresser? Le Prêt Paris Logement 0% est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier de France, la Caisse d Epargne LE PRET PARCOURS RESIDENTIEL (PARIS) Si vous êtes locataires du parc social parisien, vous pouvez solliciter le prêt parcours résidentiel à taux zéro. Ce prêt est disponible à compter du 1 er février 2009. Quelles sont les opérations concernées? Ce sont les mêmes opérations que pour le prêt à taux zéro de la ville de Paris. Quelles sont les bénéficiaires? Les locataires d un logement social peuvent prétendre à ce prêt. Il n est pas cumulable avec le Prêt Paris logement. Ils doivent respecter les mêmes plafonds de ressources que pour le Prêt Paris logement. Quel est le montant du prêt? - 27 500 pour une personne seule - 45 000 pour un couple sans enfant - 60 000 pour un couple avec un enfant - 70 000 pour un couple avec deux enfants - 80 000 pour un couple avec trois enfants ou plus. Ce prêt est remboursable sur 15 ans. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 13 sur 19 CNRS/ADIL75 16
Où vous adresser? Le Prêt parcours résidentiel est proposé par toutes les banques et établissements de crédits signataires d une convention avec la Ville de Paris, comme par exemple le Crédit Foncier de France, la Caisse d Epargne LE PRÊT DU DEPARTEMENT DE LA SEINE ET MARNE Qui peut emprunter? Si vous résidez ou travaillez en Seine et Marne ou si vous souhaitez vous y installer en vue de votre retraite, vous pouvez demander à bénéficier de ce prêt. Vos ressources ne doivent pas dépasser les plafonds suivants. COMPOSITION DU FOYER PLAFONDS DE RESSOURCES MONTANT DU PRET 1 20.500 7.000 2 29.500 7.000 3 35.500 7.000 4 41.000 7.000 5 46.500 7.000 6 53.000 7.000 7 et plus 59.000 7.000 Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de sa résidence principale en Seine et Marne, dans le neuf ou l ancien avec ou sans travaux et les travaux d agrandissement et d amélioration. Les conditions liées à l emprunt? Le montant du prêt est fixé à 7.000. La durée du prêt sera de 3 à 10 ans. Le taux est de 2,5%. Où vous renseigner? Vous pouvez vous renseigner auprès de la Caisse départementale d aide au logement, Hôtel du département 77010 MELUN, 01 64 14 73 91 PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 14 sur 19 CNRS/ADIL75 17
PRET DU DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE Les conditions liées au ménage Primo-accédant Respect du plafond de ressources PTZ Justifier de 3 ans de résidence dans les Hauts de Seine pour les ménages locataires Les conditions liées au logement Obligation de l occuper à titre de résidence principale (interdiction de le transformer, de le louer ) En cas de revente du logement dans les cinq premières années : l aide est revue et au-delà, un remboursement du capital restant du est demandé Les conditions liés à l emprunt Le montant du prêt est accordé en fonction de la taille du ménage sur une durée de 15 ans : NOMBRE DE PERSONNES MONTANT DU PRET 1 20.000 2 25.000 3 30.000 4 35.000 5 40.000 6 et plus 50.000 Où se renseigner? Sept établissements bancaires sont actuellement partenaires du département. AUTRES PRETS DES COLLECTIVITES LOCALES Il est possible de les consulter sur le site : www.anil.org PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 15 sur 19 CNRS/ADIL75 18
II - LES PRÊTS SOCIAUX LES PRETS BONIFIES DU CNRS Le prêt bonifié d accession à la propriété d une résidence principale dans le cadre d une mobilité géographique professionnelle Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS, titulaires ou contractuels permanents, âgés au plus de 55 ans, ayant effectué une mobilité géographique dans les trois ans à compter de la date de la décision de mutation. Les conditions liées au logement? Il s agit de l achat de la résidence principale, dans le neuf ou dans l ancien avec ou sans travaux. Les conditions liées à l emprunt? Le montant varie de 15.000 à 31.000 remboursable sur une durée de 2 à 15 ans. Le taux fixe varie entre 0,80% à 1,90% (agent mutualiste ou non) selon le barème de la CASDEN et en fonction des revenus des demandeurs. Où vous adresser? Les dossiers de demande de prêt sont à retirer auprès des assistantes sociales de la délégation d'affectation de l'agent. Le prêt bonifié d accession à la propriété d une résidence principale dans le cadre de la primo accession Ce prêt est actuellement suspendu PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 16 sur 19 CNRS/ADIL75 19
LE PRÊT A LA MOBILITE GEOGRAPHIQUE EN FAVEUR DES AGENTS DU CNRS Il s'agit d'un prêt personnel, l'agent n'a pas à justifier l'utilisation des fonds. Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en activité, titulaires ou contractuels permanents, âgés de moins de 55 ans dans le cadre d une mobilité géographique. Les conditions liées à l emprunt? Le montant maximal est de 8.000 accessible par tranche de 1.600, remboursable sur une durée de 5 ans. Le taux varie en fonction du taux de rémunération du livret A. Un seul prêt est attribué pour chaque mutation de l agent. Lorsque les deux conjoints sont agents CNRS, un seul prêt est accordé par foyer. Un second prêt peut être attribué, dans le cas d une nouvelle mutation, après remboursement intégral du premier. Le délai pour solliciter ce prêt est de trois ans, à compter de la date de la décision de mutation. Où vous adresser? Le dossier est à retirer auprès du service du personnel et des ressources humaines de la délégation régionale CNRS de l agent. Le délégué régional en fonction du dossier décide de l octroi du prêt. PRÊT AMELIORATION DE L HABITAT CNRS Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS propriétaires, locataires, sous-locataires ou occupants de bonne foi effectuant des travaux d amélioration dans leur habitation principale. Les conditions liées aux travaux? Ces prêts peuvent financer : - la réalisation de travaux de faible importance : réparations - les travaux d amélioration : installation du gaz - la mise en état de pièces impropres à l habitation, la division et l aménagement du logement à l exclusion de travaux relevant de l entretien courant, - sont exclus, les travaux d'embellissement (tapisserie, moquette ). PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 17 sur 19 CNRS/ADIL75 20
Les conditions liées à l emprunt? Deux prêts cumulatifs : - prêt principal (réservé aux agents non allocataires de prestations familiales) : 80% du coût des travaux dans la limite de 1.067 sur 36 mois. Taux : 1%, - prêt complémentaire (allocataire ou non) : 1.525 sur 36 mois. La somme des deux prêts est plafonnée à 2.591,49, sans pouvoir dépasser 80% du coût des travaux. Taux : 1%, - pour les agents prestataires de la CAF, s'adresser directement à la Caisse dont ils dépendent. Où vous adresser? Ces prêts sont attribués par le CNRS et versés par le CAES. Les formulaires de demande sont à retirer auprès de l assistante sociale de la délégation de l agent ou à télécharger sur le site du CAES. PRÊT STARDEN PREMIUM Qui peut en bénéficier? Les agents CNRS en 1 ère année de titularisation et les personnels non titulaires à condition que la dernière échéance du prêt ne dépasse pas la date de fin de contrat. Les conditions liées à l emprunt? Prêt de 1.500 à 2.000 à taux zéro à rembourser sur 36 mois maximum. Il n y a ni frais de dossier ni justificatif à fournir. Où vous adresser? Auprès de la CASDEN. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 18 sur 19 CNRS/ADIL75 21
LE PRÊT RELAIS Vous pouvez bénéficier de ce prêt si vous êtes déjà propriétaire de votre logement et que vous souhaitez le vendre pour financer l achat de votre nouvelle habitation. Les conditions liées au prêt? La banque finance 70 à 80% de la valeur du bien mis en vente. Cette somme sera remboursée à court terme par le produit de la vente. Pour le reste, elle consentira un crédit traditionnel. Il existe différents types de crédit relais : - Formule à différé partiel de remboursement : vous payez uniquement l assurance et les intérêts. Le capital est remboursé après la vente. - Formule à différé total de remboursement : à chaque échéance, seule la prime d assurance est remboursée. Les intérêts sont dus et remboursés en même temps que le capital, c'est-à-dire après la vente de votre bien. Le taux du prêt et la durée sont librement fixés par la banque. Où vous adresser? Vous pouvez vous adresser auprès des banques. LE PRET RELAIS DU 1% LOGEMENT En cas de mobilité professionnelle, si votre conjoint ou votre concubin est salarié d une entreprise privée, vous pouvez obtenir un prêt relais dans le cadre du 1% pour acheter un nouveau logement. Ce prêt est accessible sans condition de ressources. Le taux est fixé pour la 1 ère année à 1%. Il peut être renouvelé une fois. Le montant du prêt est de 70% de la valeur de l ancien logement dans la limite de 105.600 à Paris et dans les communes limitrophes, de 86.400 en Ile de France et de 67.200 dans le reste de la France. PRETS CONSTITUTIFS D'APPORT PERSONNEL Page 19 sur 19 CNRS/ADIL75 22
II LES PRETS PRINCIPAUX Une fois définis vos prêts constitutifs d apport, il vous reste à trouver votre prêt principal. Qu il soit bancaire ou réglementé, ce prêt est sollicité auprès d un établissement financier. CNRS/ADIL75 23
LE PAS OU PC Le PAS (Prêt à l'accession Sociale) est un prêt conventionné, qui ouvre droit à une APL, selon les ressources de l emprunteur. Pour tout autre accédant, il est possible de solliciter un PC (prêt conventionné). Ces deux prêts obéissent au même régime. Ils permettent d acheter un logement neuf ou ancien (des normes de surface doivent être respectées). CONDITIONS LIEES A L'EMPRUNTEUR Ressources Vos revenus ne doivent pas excéder un plafond réglementaire. Il faut prendre en considération le revenu fiscal de référence de l année N-2 pour les offres de prêts émises entre le 1 er janvier et le 31 mars et N-1 pour les offres de prêts émises entre le 1 er avril et le 31 décembre. A compter du 1 er novembre 2008, les plafonds PAS sont les mêmes que ceux du prêt à taux zéro. Attention, il ne peut être accordé un prêt conventionné "classique" à une personne qui remplit les conditions d'exigibilité du PAS. Seul celui-ci peut être sollicité. CARACTERISTIQUES DU PRET Le PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Il est remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s'ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté. Le taux varie selon la quotité d apport personnel et la durée du prêt. Où déposer votre demande de prêt? La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de Gestion du FGAS (Fonds de Garantie à l'accession Sociale). PRÊTS PRINCIPAUX Page 1 sur 4 CNRS/ADIL75 24
LE PRÊT BANCAIRE LE PRET A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS CONSTANTS Il s'agit du prêt le plus classique où le taux d'intérêt est négocié et fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il est identique pendant la durée du prêt. Les mensualités de remboursement sont constantes et comprennent le remboursement d'une fraction du capital emprunté et une part d'intérêt représentant le coût de celui-ci. Plus la durée du prêt est courte, plus le coût sera réduit. LE PRET A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS PROGRESSIFS OU SEMI-PROGRESSIFS La mensualité de remboursement va progresser dans le temps selon un échéancier fixé à l'origine. Le taux de progression choisi permet de faire évoluer les mensualités. Cette formule, appréciée en période de forte inflation, est aujourd'hui à déconseiller en l'absence d'une perspective d'évolution proportionnelle des revenus. D'autres formules plus sophistiquées peuvent s'adapter à chaque cas particulier. Ces formules dites "sur mesure" se justifient essentiellement lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts sur des durées variées, et qu'il souhaite supporter un effort financier identique sur toute la vie de son financement. Ainsi, un prêt principal dit "à paliers" tient compte de l'importance des remboursements des prêts complémentaires consentis sur une courte durée et réintègre, à leurs termes, la mensualité correspondante. La méthode de paliers va permettre de maintenir une mensualité fixe ou du moins d'éviter des changements brusques de celle-ci. Ce "lissage" accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois possible une opération qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser dans les conditions optimales. Ce type de barème rencontre aujourd'hui un vif succès avec le prêt à 0%, les prêts des Caisses de retraite ou encore les prêts Epargne Logement, lorsque ceux-ci sont utilisés sur de courtes durées. PRÊTS PRINCIPAUX Page 2 sur 4 CNRS/ADIL75 25
LE PRET A REMBOURSEMENTS MODULABLES Nouvelle génération de prêt à taux fixe, le prêt à remboursements modulables permet à l'emprunteur de faire varier le montant de la mensualité de son prêt sans remettre en cause le taux d'intérêt initialement fixé. Les conditions de modulation du remboursement sont définies au départ, lors de la conclusion du contrat de prêt. En règle générale, l'emprunteur pourra modifier le montant de sa mensualité à la hausse ou à la baisse après une période de franchise plus ou moins longue selon les établissements financiers. LE PRET A TAUX VARIABLE Ce prêt, appelé aussi prêt à taux ajustable, révisable ou encore référencé, présente un taux de départ fixé pour une durée prévisionnelle. Le plus souvent le taux est calculé à partir d un taux de référence, celui-ci est le plus fréquemment l'euribor sur 3 mois auquel l'établissement financier ajoute une marge calculée selon la qualité de l'emprunteur. Par exemple, l'euribor au 10 mars 2004 (2,05%) avec 1,5% de marge donnerait un taux de 3,55%. Selon l'évolution de l'indice de référence, le taux est revu à la hausse ou à la baisse et modifie ainsi le coût du crédit à acquitter par l'emprunteur. Ainsi, le montant de l'échéance peut se réduire ou augmenter par rapport au tableau d'amortissement initial. L'évolution du taux peut être encadrée dans certaines limites (prêt à taux "capé"), ou au contraire suivre purement et simplement les mouvements de l'indice de révision. Certaines banques ne touchent pas à la mensualité mais imputent la fluctuation de l'indice sur la durée initiale du prêt, revue ainsi à la hausse ou à la baisse. LES PRÊTS A LONG TERME Il est de plus en plus fréquent de rencontrer des prêts sur 25, voire 30 ans. Les taux d intérêts restent attractifs mais le coût total du crédit est onéreux. Sachez que la banque peut vous demander de régler des frais de dossier dont le montant est libre. Il correspond à un montant forfaitaire ou à un pourcentage de la somme empruntée. PRÊTS PRINCIPAUX Page 3 sur 4 CNRS/ADIL75 26
LES AIDES AU LOGEMENT Pour vous aider dans le remboursement de vos prêts, vous pouvez solliciter des aides auprès de la caisse d allocations familiales. Il existe deux types d aides au logement : l AL (l Allocation Logement) ou l APL (l Aide Personnalisée au Logement). Ces aides sont destinées à diminuer vos mensualités dans le cas d un achat de votre résidence principale. Pour bénéficier de ces aides, vous devez respecter les conditions de ressources qui varient selon votre composition familiale. Vous demanderez l aide personnalisée au logement si vous empruntez avec un prêt conventionné et l aide au logement dans tous les autres cas. En général, l aide est versée directement à votre banque. Où vous renseigner? Vous devez vous adresser auprès de la CAF du lieu de votre construction ou d achat de votre futur logement. Le conseiller de l ADIL peut lors de l établissement d un diagnostic financier chiffrer le montant de ces aides. PRÊTS PRINCIPAUX Page 4 sur 4 CNRS/ADIL75 27
III LES GARANTIES DES PRÊTS En plus du coût du prêt lui-même, il ne faut pas oublier d intégrer à votre plan de financement le coût des garanties exigées par l établissement financier. La banque veut se garantir contre toute défaillance lors du remboursement du prêt : elle exigera soit une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou un cautionnement. Elle vous impose également de souscrire une assurance pour garantir le remboursement en cas de décès ou d invalidité. CNRS/ADIL75 28
A - L HYPOTHEQUE ET LE PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS Il s agit d inscrire une garantie sur le bien acquis : une hypothèque ou un privilège du prêteur de deniers (PPD). Pour l achat d un appartement neuf ou la construction d une maison, seule l hypothèque est utilisable. LES FORMALITES L acte est obligatoirement notarié donc coûteux. Les honoraires dépendent du montant emprunté et du type de prêt demandé. LES EFFETS En cas de vente du logement avant le remboursement de la totalité du prêt ou dans l année suivant la fin du remboursement, il vous sera nécessaire de procéder à une main levée devant notaire. En cas d impayé, la banque pourra déclencher une saisie immobilière sur le bien et se payer sur le prix de la vente. LE COUT Pour 75.000 empruntés, il faudra compter environ 1.305 pour un PPD et 1.858 pour une hypothèque. GARANTIES DES PRÊTS Page 1 sur 3 CNRS/ADIL75 29
B LE CAUTIONNEMENT Vous pouvez opter, en accord avec la banque, pour une solution alternative : le cautionnement par un organisme de caution ou par une mutuelle (ex : crédit logement). La société s engage à rembourser à votre place en cas de non remboursement du prêt. Il est possible d avoir recours au cautionnement pour tout type d opérations. La demande de la caution est en général intégrée à la demande de prêt. Elle ne nécessite aucun acte notarié. LE COUT S il s agit d une mutuelle, elle est gratuite, mais peut être limitée dans la somme garantie. En cas de cautionnement par une société de caution, le coût est proportionnel au montant du prêt mais varie d un établissement à l autre. Vous obtiendrez le remboursement partiel de la somme versée, en fin de prêt, si aucun incident de paiement n'est intervenu pendant toute la durée du remboursement. Si vous êtes mutualiste MGEN, sachez qu elle assure le cautionnement avec les organismes suivants : UCB, Caisse d épargne, CASDEN BP, Crédit mutuel enseignants de certains départements et la Poste. Ce cautionnement est à demander lors de la mise en place du prêt afin d'éviter toute autre forme de garantie comme l'hypothèque. GARANTIES DES PRÊTS Page 2 sur 3 CNRS/ADIL75 30
C LES ASSURANCES Deux types d assurances : l assurance décès invalidité imposée par la banque et l assurance chômage laissée à votre appréciation. L assurance chômage ne vous intéresse que si votre conjoint ou concubin n est pas fonctionnaire. COMMENT VOUS ASSURER? En général, il s agit d une assurance groupe proposée et souscrite auprès de la banque directement. Vous pouvez également passer par une délégation d assurance : vous trouverez un organisme extérieur accepté par la banque. Si vous êtes mutualiste MGEN, cette dernière assure cette prestation auprès des banques précédemment citées. La demande d assurance comporte une déclaration ou un questionnaire succinct sur votre état de santé et celui de votre conjoint ou concubin et sur sa situation professionnelle si l un de vous demande à bénéficier de la garantie perte d emploi. LES DIFFERENTES GARANTIES L assurance décès-invalidité couvre trois types de risques : le décès, l invalidité et l incapacité temporaire de travail. Il est important de se référer au contrat pour la définition des différents risques. L assurance chômage n est en général possible que si l emprunteur est titulaire d un CDI. Les périodes d indemnisation et le montant de la mensualité sont fixés lors de la souscription du contrat. Attention : cette assurance chômage peut assurer un remboursement partiel ou un report des remboursements. Des franchises importantes peuvent exister, il faut donc lire attentivement le contrat. LE COUT Dans tous les cas, la banque demande de garantir 100% du capital emprunté. Cette garantie est généralement répartie sur chaque coemprunteur en fonction de sa contribution au remboursement de l emprunt : par exemple, 50% sur chaque tête. Mais il est possible de s assurer tous deux pour la totalité du capital emprunté (100% sur chaque tête). Cette formule est plus coûteuse, mais en cas de décès de l un ou l autre, plus protectrice. Le coût varie d une banque à l autre. Il s ajoute aux taux d intérêt de 0,17% à 0,45%. Ce taux peut augmenter en fonction de l'état de santé des emprunteurs. L'accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé est désormais facilité par la convention AERAS : loi du 31.1.07 Code de la Santé Publique (www.aeras-infos.fr). GARANTIES DES PRÊTS Page 3 sur 3 CNRS/ADIL75 31
IV LES CONTRATS Connaître l environnement juridique de votre accession est primordial. Il vous permettra avant toute signature de détecter les principaux problèmes et de poser les bonnes questions aux professionnels. Vous trouverez, de manière chronologique, les étapes détaillées d une accession. Vous souhaitez faire construire votre maison, vous disposez de plusieurs possibilités. Vous pouvez faire appel à un constructeur de maison individuelle, qui se chargera de toute l opération ou déléguer la maîtrise d œuvre à un architecte par exemple. CNRS/ADIL75 32
LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI) LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DU PLAN Conditions - Le terrain vous appartient déjà ou vous êtes titulaire d une promesse de vente - Vous avez un seul interlocuteur : le constructeur qui vous fournit le plan - Vous aurez à choisir une maison, généralement sur catalogue Il vous appartient en principe de faire les démarches préalables : demande de permis de construire, demande de prêt, demandes de branchement au réseau, vous pouvez donner mandat exprès au constructeur pour tout ou partie des démarches. Il en est de même pour la souscription de la garantie «dommages-ouvrage» obligatoire. Vérifiez le contenu du contrat Il comporte le plan et la notice descriptive des travaux. L ensemble des travaux, y compris les travaux d adaptation au sol, est à la charge du constructeur. Vous pouvez vous réserver certains travaux, comme la décoration, et leurs coûts doivent être précisés. Si vous changez d avis, vous disposez de 4 mois à compter de la signature pour en confier la réalisation au constructeur. Le prix de la construction : le prix est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat, en application des dispositions légales. La date d ouverture du chantier : elle correspond à la déclaration faite en mairie et détermine la date de livraison. La garantie de livraison : un organisme se porte caution pour intervenir afin d achever le chantier ou reprendre les malfaçons. En cas de défaillance du constructeur, le garant désigne la personne chargée de terminer le chantier et prend en charge les dépassements de coûts supérieurs à 5%. Les modalités de paiement : - Avant ouverture du chantier :. 5% à la signature du contrat, et 10% à la délivrance du permis de construire, si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement.. Un dépôt de garantie limité à 3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement. CONTRATS Page 1 sur 8 CNRS/ADIL75 33
- Vos versements sont échelonnés :. 15% à l ouverture du chantier (déduction éventuelle des paiements précédents),. 25% à l achèvement des fondations,. 40% à l achèvement des murs,. 60% hors d eau (pose du toit),. 75% à la mise hors d air (pose des fenêtres et portes),. 95% à l achèvement des équipements, de la plomberie et de la mise hors d air. - Le solde du prix (5%) Il est versé dans les 8 jours la réception, si vous n avez émis aucune réserve sur les travaux et que vous ne vous êtes pas fait assister lors de cette opération par un professionnel. Si vous étiez assisté d un professionnel, en l absence de réserve vous devez régler le solde immédiatement. Vous pouvez vous faire assister lors de cette opération par un professionnel. En cas de réserves : le solde doit être consigné sur un compte bloqué ouvert dans une banque ou chez un notaire. Attention, la consignation du solde ne doit pas empêcher pas la remise des clés. LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DU PLAN Ce contrat, beaucoup moins utilisé est moins réglementé. Conditions Une entreprise réalise au moins le gros œuvre, les mises hors d eau et hors d air sans proposer le plan de la maison. Obligations Un contrat écrit doit mentionner :. la désignation du terrain. la consistance et les caractéristiques de l ouvrage, ce contrat est conclu sous condition suspensive de l obtention des prêts, d autres conditions suspensives peuvent être introduites, il est souhaitable de prévoir une telle clause pour l obtention du permis de construire. le prix et sa révision, il est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat. les modalités de règlement du prix : en fonction de l avancement des travaux. Le solde du prix (5%) est libéré dans les mêmes conditions que dans les contrats avec fourniture de plan. les délais de réalisation. la référence de l assurance dommages-ouvrage obligatoire. CONTRATS Page 2 sur 8 CNRS/ADIL75 34
Garanties Une garantie de livraison est obligatoire, sa justification doit être fournie avant l ouverture du chantier. Un organisme habilité (banque, assurance) se porte garant de l achèvement des travaux en cas de défaillance de l entreprise. Les modalités de mise en œuvre sont les mêmes que pour le contrat avec fourniture de plan. Délai de rétractation Le contrat de construction, quelle que soit la formule choisie, vous est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez 7 jours à partir du lendemain de la date de première présentation de la lettre recommandée, pour renoncer au projet. CONTRATS Page 3 sur 8 CNRS/ADIL75 35
Vous souhaitez opter pour une maison très personnalisée, vous pouvez confier ce projet à un professionnel, comme l architecte ou le maître d oeuvre. LE CONTRAT DE MAITRISE D ŒUVRE ET LE CONTRAT D ARCHITECTE LE CONTRAT D ENTREPRISE Vous signez un contrat avec chaque entreprise et par corps de métier. Vérifiez le contenu du contrat, celui-ci n est pas réglementé : - Avant de signer faites mentionner :. les plans et devis descriptifs (qualité des matériaux),. le prix, les modalités de sa révision et de son paiement :.. le marché à forfait est le plus sûr, le prix ne peut être révisé, sauf avenant prévoyant des modifications du contrat,.. vous pouvez stipuler que chaque acompte fera l objet d une retenue de 5%.. des pénalités de retard peuvent être prévues si l entreprise dépasse les délais d exécution. - N oubliez pas de vérifier que le chantier est garanti par une assurance professionnelle et décennale. Il vous appartient de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Vous devez suivre le chantier et coordonner les différents professionnels. LE CONTRAT D ARCHITECTE OU DE MAITRISE D OEUVRE Ce professionnel vous assiste dans votre projet et assure la définition de l opération et le suivi du chantier. Vous êtes le maître d ouvrage. Vous choisissez les entreprises de construction et vous signez directement avec elles. Au moment de signer le contrat de maîtrise d œuvre :. exigez un contrat écrit. Celui-ci précise la mission exacte du maître d œuvre, ses honoraires, les assurances obligatoires, ainsi que le coût financier maximum du projet,. faites le point sur le coût global du projet avant le commencement des travaux. Si vous acceptez que le contrat prévoie une marge de dépassement, pensez à celle-ci dans votre plan de financement. CONTRATS Page 4 sur 8 CNRS/ADIL75 36
La construction d une maison individuelle ne correspond pas à votre budget ou à vos souhaits, vous voulez acheter un appartement neuf sur plan. LA VENTE SUR PLAN LES DIFFERENTES ETAPES 1 ère étape : comparer les programmes et se renseigner sur le promoteur. 2 ème étape : signature de l avant contrat : le contrat de réservation. 3 ème étape : signature chez le notaire de l acte d achat. 4 ème étape : la livraison du bien. LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION Bien avant la construction, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation. Toute autre forme d avant contrat est interdite. Doivent figurer dans le contrat de réservation : - les caractéristiques du futur logement (surface habitable, la situation de l appartement dans l immeuble.), - le calendrier des différentes étapes de l opération : le délai d exécution des travaux et la date à laquelle l acte notarié de vente pourra être signé, - les conditions financières : prix prévisionnel et conditions de sa révision, le recours à un emprunt, - le dépôt de garantie : 5% si la signature de l acte notarié est prévue moins d un an après celle du contrat de réservation, 2% si ce délai est compris entre un et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt ne peut être demandé, - une notice technique descriptive doit être annexée au contrat qui précise de façon sommaire la qualité de la construction ainsi que des matériaux utilisés. Le règlement de copropriété doit vous être remis avant la signature de l acte d achat. Une possible rétractation? Vous bénéficiez d un délai de réflexion de 7 jours durant lequel vous pouvez annuler la réservation sans frais. Passé ce délai, la renonciation est encore possible dans certains cas prévus par la loi, par exemple l abandon du programme par le promoteur. CONTRATS Page 5 sur 8 CNRS/ADIL75 37
L ACTE AUTHENTIQUE Le projet d acte doit vous être notifié au moins un mois avant la date de la signature devant le notaire. Il vous permet d examiner le contrat et ses annexes. Le contenu du contrat est réglementé. Il doit indiquer : - le prix, ses modalités de paiement et ses conditions de révision éventuelle ; le paiement s effectue au fur et à mesure de la construction :. 35% du prix à l achèvement des fondations,. 70% à la mise hors d eau,. 95% à l achèvement des travaux, - la date de livraison du logement, - la condition suspensive de l obtention du crédit, - la garantie d achèvement ou de remboursement. La livraison de l appartement Si vous émettez des réserves, il est possible de consigner les 5% restant. A défaut de consignataire précisé dans le contrat ou désigné à l amiable avec le promoteur, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l immeuble. La consignation ne doit pas faire obstacle à la remise des clefs. LES GARANTIES La livraison marque le point de départ des garanties dont vous bénéficiez. La garantie décennale : Couvre les dommages compromettant la solidité de l ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination. La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d équipement : Tous les éléments d équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment (volets) sont garantis par le vendeur pendant deux ans. La garantie des vices apparents : Le promoteur est tenu pendant un mois à compter de la prise de possession par l acquéreur. Faute de reprise par le constructeur, le tribunal doit être saisi dans le délai d un an. La garantie du défaut d isolation phonique : Délai d un an pour demander l intervention du vendeur en cas de non-conformité aux normes et dix ans lorsque le défaut rend l immeuble impropre à sa destination. N.B. : il existe la possibilité d'acheter un logement clé en main, c'est-à-dire achevé. Cette forme d'accession peu utilisée est caractérisée par la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique. CONTRATS Page 6 sur 8 CNRS/ADIL75 38
Vous préférez le charme des vieilles pierres aux immeubles neufs, vous pouvez donc vous lancer dans l achat d un logement ancien. L ACHAT D UN LOGEMENT EXISTANT Après de nombreuses visites, vous trouvez enfin l appartement de vos rêves. Avant toute signature, consulter les documents suivants : - PV d assemblée générale, décompte annuel de charges, carnet d entretien, règlement de copropriété. - Taxe d habitation et taxe foncière. - Attestation d assurance dommages ouvrage pour les maisons de moins de 10 ans. L AVANT CONTRAT Les négociations sur le prix terminées et tous les documents consultés, vous allez signer une promesse ou un compromis de vente. La promesse de vente permet à l acquéreur de renoncer à l opération en abandonnant le montant de l indemnité d immobilisation. Cette signature peut avoir lieu directement entre les parties ou en présence d un professionnel ou d un notaire. Leur contenu est très important, il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Vérifiez : - le prix, - la description détaillée du bien (surface, équipements..).si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, la surface doit figurer dans cet avant contrat, - les modalités de la condition suspensive relative aux prêts, - la date de signature chez le notaire, - le montant des honoraires de l agence et qui les paie, - la somme versée à la signature, - la présence de l attestation sur la recherche d amiante, - la répartition équitable des charges entre l acquéreur et le vendeur - vous pouvez faire ajouter une condition suspensive si un élément ne vous a pas été communiqué et qu il est décisionnaire de votre choix. - les annexes : les diagnostiques (amiante, CREP, DPE) VOUS DISPOSEZ D UN DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS Ce délai court à compter du lendemain de la remise de l acte par le professionnel ayant prêté son concours à l acte ou du lendemain de la présentation de la lettre recommandée. CONTRATS Page 7 sur 8 CNRS/ADIL75 39
LE CONTRAT DEFINITIF : la dernière étape Il est signé devant notaire. Vérifiez son contenu et la présence des annexes : diagnostic amiante, plomb, termites, loi Carrez, DPE, et si les installations ont plus de 15 ans un diagnostic de l installation électrique et à compter du 1 ER novembre 2007 le diagnostic gaz. Vous remettez ce jour-là, le chèque de banque représentant votre apport et le déblocage des différents prêts. CONTRATS Page 8 sur 8 CNRS/ADIL75 40
V LE DROIT DE LA FAMILLE Vous avez défini votre projet et votre financement. Il ne faut pas oublier de régler le statut juridique du bien. Pour les époux, la loi régit l essentiel mais dans les autre cas, il est prudent de prévoir des solutions en cas de problème. Ces informations vous permettront d avoir une vision générale de vos possibilités. Pour plus d informations, vous avez tout intérêt à contacter un notaire. CNRS/ADIL75 41
A LE MARIAGE Le statut des époux est réglementé par le code civil. Le logement de la famille bénéficie d une protection quel que soit le régime matrimonial. PENDANT LE MARIAGE Le régime de droit commun : Il s applique en dehors de tout contrat, il s agit de la communauté de biens réduite aux acquêts. Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs. Ainsi, le logement acheté pendant le mariage est commun. Il faut l accord des deux époux en cas de vente. La même protection existe lorsque le logement de la famille appartient à un seul époux (logement acheté avant le mariage ou reçu par donation ou succession). Le régime de séparation de biens : C est le régime le plus utilisé après celui de la communauté. Chaque époux a son propre patrimoine. En cas d achat en commun, les biens sont en indivision comme pour les concubins. Il existe d autres régimes matrimoniaux qui sont moins utilisés en pratique. EN CAS DE DIVORCE Pour les divorces sur consentement mutuel, les époux sont d accord sur toutes les conséquences du divorce et notamment le logement. Pour les autres formes de divorce : Pendant la procédure, le juge peut attribuer de manière provisoire le logement à un des époux, souvent le plus faible économiquement ou celui qui a la garde des enfants. Au prononcé du divorce : le juge décide du sort du bien : attribution à l un des conjoints, maintien dans l indivision, bail forcé. EN CAS DE DECES Depuis la loi du 3 décembre 2001, le conjoint survivant bénéficie d une protection renforcée pour la résidence principale de la famille. Pendant un an, il a un droit de jouissance gratuit et temporaire sur le logement familial. Ce droit ne peut pas être remis en cause d aucune manière. Au-delà de ce délai, il peut opter pour un droit d usage et d habitation sur le logement de la famille. La loi du 21 août 2007 exonère le conjoint survivant de droit de succession. Par ailleurs la loi TEPA du 21 août 2007 (Loi en faveur de l Emploi et du Pouvoir d Achat) a supprimé les droits de succession au profit du conjoint survivant. DROIT DE LA FAMILLE Page 1 sur 4 CNRS/ADIL75 42
B LES CONCUBINS Les concubins ne bénéficient pas de la même protection que les époux. Il faut donc organiser l acquisition du logement pour éviter les déconvenues en cas de mésentente, séparation ou de décès. Plusieurs formules d acquisition sont possibles : l achat en indivision, la société civile immobilière Il faut donc choisir la formule la plus adaptée à votre couple. L INDIVISION Le logement vous appartient soit par moitié, soit de façon inégale, en fonction de l apport personnel de chacun. Vous devez prendre les décisions à deux sur le logement : par exemple, si le logement est en copropriété, il faut décider qui aura le pouvoir de voter en assemblée générale. En cas de séparation, il faut être d accord sur la vente du logement. A défaut, il est nécessaire de recourir au tribunal. Au décès de l un de vous, l autre n a aucun droit sur l héritage : il sera en indivision avec les héritiers. Il est alors possible de se prémunir par un testament. Sur le plan fiscal, la succession sera imposée au taux maximum, c'est-à-dire 60%. Vous pouvez passer une convention d indivision devant notaire qui prévoit les modalités de gestion de l indivision et la situation en cas de séparation ou de décès. L ACHAT DU LOGEMENT EN SCI C est la société qui va acheter le bien et devient propriétaire du logement, vous êtes locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Il faut rédiger les statuts de la SCI, tenir une comptabilité régulière et des assemblées générales. En cas de décès, les statuts de la société peuvent prévoir que la société sera dissoute, qu elle continuera avec le seul associé survivant ou le rachat en priorité des parts aux héritiers du défunt. En cas de mésentente, il est plus difficile de sortir de la SCI, si les deux actionnaires ne sont pas d accord. Il faut alors se référer au statut de la société et en cas de désaccord saisir le tribunal. Attention : ce type de régime ne permet pas à un agent CNRS d'obtenir un prêt bonifié ou mobilité. DROIT DE LA FAMILLE Page 2 sur 4 CNRS/ADIL75 43
LA TONTINE Il s agit d une convention insérée dans l acte d acquisition, qui, au décès de l un d entre vous, rend le survivant seul propriétaire du logement. En cas de mésentente, il n est pas possible de vendre le logement si l un de vous s y oppose, ni de saisir le tribunal. En cas de décès, le survivant se retrouve seul propriétaire du logement et il est considéré l avoir été depuis la date d acquisition. Attention, la tontine est intéressante uniquement si la valeur du bien au jour du décès n excède pas 76.224,51. Si la valeur du bien excède ce montant, le survivant doit acquitter les droits de succession au taux de 60%. C LE PACS Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l objet d une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d instance du lieu de leur résidence commune. VOUS ACHETEZ ENSEMBLE Vous achetez ensemble, le logement est en indivision par moitié, si l acte n en décide pas autrement. Vous ne pouvez vendre, ni prendre une décision sur le logement sans l accord de l autre. Si l un d entre vous veut mettre un terme à l indivision contre l avis de l autre, il faut recourir au tribunal. Il est également possible de conclure une convention d indivision, concernant le logement, devant notaire, qui régira les rapports des deux partenaires, pendant le PACS, en cas de séparation ou de décès. Attention, vous êtes solidaires pour les dépenses de la vie courante sauf si elles sont manifestement excessives. En cas de décès, en l absence de convention et de testament, le survivant n a aucun droit sur l héritage. Vous serez donc en indivision avec les héritiers du défunt. Pour éviter les conflits, il est possible de léguer par testament l usufruit de sa part du bien ou prévoir l attribution préférentielle du logement. Fiscalement, depuis la loi du 21 août 2007, le partenaire pacsé n a plus à acquitter de droit mutation à l occasion du décès de son partenaire. En cas de séparation, si vous êtes d accord pour vendre le logement, le prix sera partagé proportionnellement à votre quote-part respective. En cas de désaccord, il faut saisir le tribunal. DROIT DE LA FAMILLE Page 3 sur 4 CNRS/ADIL75 44
UN SEUL DES PARTENAIRES ACHETE Un seul des partenaires achète, l acte d acquisition doit le préciser, sinon le logement est présumé indivis. En cas de décès ou de séparation, le partenaire non propriétaire n a aucun droit sur le logement et pourra être expulsé. DROIT DE LA FAMILLE Page 4 sur 4 CNRS/ADIL75 45