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Sommai rre CONVENTION D'OPERATION 4 Préambule 5 1. Objet de la convention 8 2. Champ et modalités d application 8 Champ d application 8 3. Objectifs de l opération de réhabilitation 8 Objectifs qualitatifs et quantitatifs de l opération 9 4. Financement des actions 10 4-1 Les engagements de la Ville de Montpellier 10 4-2 Les engagements de l ANAH et par délégation la Communauté d agglomération de Montpellier 11 4-3 Les engagements de la Communauté d agglomération de Montpellier 13 4-4 Les engagements du Département de l Hérault 13 5. Les actions d accompagnement 15 6. Conduite de l opération 16 Animation 16 Rapport d avancement et rapport final 17 7. Pilotage 18 8. Durée de l opération 18 2
9. Résiliation et révision de la convention 19 ANNEXES 21 Plan de la copropriété 22 Tableau de financement prévisionnnel 23 3
CONVENT IION D' 'OPERATIION Vu, La loi d orientation pour la ville n 91.682 du 13 j uillet 1991 et notamment ses titres I et III, La loi solidarité et au renouvellement urbain n 200 0-1208 du 13 décembre 2000 et notamment son article 185, La circulaire MELT/DGUHC 2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées de l habitat et aux programmes d intérêt général, La circulaire du 7 juillet 1994 relative aux OPAH visant à la requalification des ensembles immobiliers en copropriétés en difficultés, Les instructions de l ANAH, n I-2002-04 du 27 mai 2 002 et n I-2004-05 du 5 novembre 2004, relatives aux travaux réalisés dans les parties communes des immeubles situés dans le périmètre d une OPAH «copropriétés dégradées», La loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998, Le règlement général de l Agence Nationale de l Habitat approuvé par arrêté interministériel du 02 octobre 2009, La convention de délégation de compétences des aides à la pierre du 29 juin 2009 conclue entre la Communauté d Agglomération de Montpellier et l Etat, La convention de gestion des aides à l habitat privé du 29 juin 2009 conclue entre l ANAH et la Communauté d Agglomération de Montpellier, Les priorités de la Commission Locale de l Habitat définies le 13 avril 2010. La Ville de Montpellier, représentée par son Maire, Madame Hélène MANDROUX, dûment habilitée à l effet des présentes par délibération du Conseil Municipal du 03 mai 2010, La Communauté d Agglomération de Montpellier, par délégation de l Agence Nationale de l Habitat (ANAH) représentée par son Premier Vice-Président, Monsieur Jean-Pierre MOURE, dûment habilité par délibération n 9520 du Conseil d Agglomération du 27 mai 2010, La Communauté d Agglomération de Montpellier, représentée par son Vice-président, délégué dans le domaine Politique de Ville, Logement, Habitat», Monsieur Christian BOUILLE, habilité par délibération n 9520 du Conseil d agglomération du 27 mai 2010, Le mandataire de la copropriété. La copropriété. 4
Préambule Contexte et enjeux La copropriété Cévennes 1 a été construite à partir de 1964 et est située entre l avenue Louis Ravaz et l avenue Paul Rimbaud. C est un ensemble immobilier composé de 7 bâtiments (nommés de H à N ; cf. plan en annexe) représentants 444 logements et près de 2000 personnes. À l origine peuplée de rapatriés d Algérie, la copropriété a vu son peuplement changer de façon significative durant la dernière décennie ; les propriétaires occupants de la première heure ont vieilli, ont vendu leur logement ou l ont mis en location. Les locataires sont devenus légèrement majoritaires et de leur côté, les propriétaires occupants, encore très nombreux, se sont paupérisés. À ce jour, 208 logements sont occupés par leurs propriétaires et 236 sont destinés à la location. Cet ensemble immobilier est en voie de déqualification et fait donc l objet d une attention particulière de la Ville de Montpellier. A proximité, des opérations à forte plus value urbaine ont donc déjà été engagées par les collectivités territoriales et l État, tels la 3ème ligne de tramway ou le Projet de Rénovation Urbaine sur le quartier du Petit Bard Pergola à l ouest du quartier. Par ailleurs, l observatoire communal des copropriétés a recensé cette copropriété comme une «copropriété en difficulté». Les dysfonctionnements constatés sont d ordre divers : - urbain, inhérent à un projet urbain inadapté datant du début des années 1960, avec aujourd hui un fort enclavement (voiries sans issue, cloisonnement) dû notamment à la résidentialisation récente de la sous copropriété voisine, - social, lié à un manque de mixité qui s est amplifié durant la dernière décennie, - économique avec une population dont la précarisation est croissante, - technique, liés au bâti. Autant de facteurs qui se traduisent sur l ensemble du quartier pour en donner une image négative et dégradée. Les nouveaux propriétaires occupants sont le plus souvent des primo accédants qui n auraient pas pu devenir propriétaires ailleurs à Montpellier, le quartier Cévennes étant le moins cher de la commune. Ces «jeunes» propriétaires connaissent de réelles difficultés à financer de gros programmes de travaux en raison de leur récent endettement. Ce changement de peuplement est en partie à l origine d un glissement de la copropriété vers le statut de «copropriété en difficulté» entraînant des conflits d usage, cloisonnement arbitraire et anarchique des espaces extérieurs avec les copropriétés voisines (Cévennes 2 et Résidence des Arceaux). La dégradation de l état de la copropriété et, par voie de conséquence, celle de son image porte par ailleurs en elle les germes d une aggravation de la situation. On assiste ainsi à une accélération de la paupérisation, à une dépréciation sur le marché immobilier et à l installation d un phénomène d instabilité chez les locataires (86% d entre eux sont arrivés dans la copropriété après 2000 et 3 locataires sur 4 se considèrent vivant à Cévennes 1 en situation de transit). 5
Pourtant, l ensemble Cévennes 1 possède de nombreux atouts. Sa situation, proche du centre de Montpellier, la qualité potentielle de ses espaces extérieurs arborés, la proximité des commerces en font un secteur suffisamment attractif pour intéresser des démarches patrimoniales à petits moyens et tenir relativement à l écart les marchands de sommeil. La présence d un conseil syndical très investi ainsi que le choix d un syndic compétent et expérimenté sont autant de signes de l intérêt des copropriétaires pour la pérennité de leur patrimoine immobilier. Les enjeux de l intervention publique La mise en place d un dispositif incitatif adapté à la mise en œuvre d un programme de travaux ambitieux qui toucherait à la fois les parties communes des immeubles, les logements et les espaces extérieurs, complété d outils financiers et d accompagnement adaptés aux populations les plus démunies, permettrait d envisager une action de requalification globale ambitieuse, à la hauteur des opérations d ores et déjà engagées par la Ville de Montpellier sur le quartier des Cévennes. Requalification globale du bâti et développement durable : Le parc de logements est constitué d immeuble «en barre» dont l état général varie en fonction des bâtiments mais reste dans l ensemble assez dégradé du fait de travaux d amélioration de confort et de sécurité pas toujours réalisés soit volontairement soit par nécessité. De manière générale les travaux d entretien courant ne sont pas assurés. Les bâtiments ont pour caractéristiques communes des déperditions thermiques importantes liées notamment aux menuiseries, aux manques d isolation des logements et à de mauvaises utilisations du chauffage. Répondre à la fois à des objectifs d embellissement, de requalification d image et faire des économies d énergie, nécessite la mise en œuvre d un programme de travaux complet qui traiterait l ensemble de l enveloppe des bâtiments : pour l essentiel, isolation et réfection de l étanchéité des toitures, isolation par l extérieur des façades. Afin d harmoniser le traitement des façades et d apporter une solution globale sur les déperditions énergétiques au niveau des ouvrants, il est également inclus dans les parties communes la réfection de l ensemble des menuiseries. Le montant estimatif de ces travaux fait apparaître un coût moyen d environ 15 000 TTC par logement et relèvent pour la plupart de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui implique la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne sont ni présents, ni représentés. L implication morale et financière du plus grand nombre de copropriétaires est donc capitale pour mener à bien ce projet. La remise aux normes des logements : L obsolescence des installations sanitaires, de chauffage et plus particulièrement des installations électriques implique la prise en charge de travaux plus ou moins lourds de remise aux normes ( 6000 à 17 000 TTC pour un T4). La mise en œuvre de tels travaux relève de décisions individuelles qui seront parfois difficiles à prendre de façon concomitante avec l engagement, pourtant nécessaire, d interventions lourdes sur les parties communes des bâtiments. Le dispositif devrait également lutter contre l indécence et l insalubrité constatées de certains logements. 6
Le maintien des propriétaires occupants La pérennisation de l intervention de la collectivité sur un programme de requalification ambitieux relève en partie de l engagement des copropriétaires. Les propriétaires qui occupent leur logement, souvent très engagés dans les conseils syndicaux et plus que les autres concernés par le bon fonctionnement de la copropriété, sont les garants d une bonne gestion dans le temps. Il est donc intéressant pour la collectivité de favoriser le maintien d'une représentation suffisante de cette catégorie de copropriétaires. Le bilan de l étude pré-opérationnelle a permis de montrer l intérêt d un dispositif opérationnel d OPAH sur la copropriété des Cévennes. La réalisation de l OPAH devra s appuyer sur une communication active et un accompagnement social des habitants. Elle se déroulera sur 5 ans. À l issue de ce constat, il a été convenu ce qui suit : 7
1.. Obje tt de la l conven tti ion La Ville de Montpellier, l ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier, la Communauté d Agglomération de Montpellier, le Département de l Hérault décident de réaliser l Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) Copropriété dégradée dénommée «OPAH copropriété dégradée Cévennes 1». 2.. Champ ett modalittés d applica tti ion Champ d application Le champ d application de la présente convention se définit comme suit : une copropriété, sise entre l Avenue Louis Ravaz et l avenue Paul Rimbaud, composée de 7 bâtiments, soit un total de 444 logements ainsi répartis : Bâtiment H 35 logements Bâtiment I 95 logements Bâtiment J 56 logements Bâtiment K 90 logements Bâtiment L 80 logements Bâtiment M 24 logements Bâtiment N 64 logements Leur situation est portée sur le plan joint en annexe à la présente convention. 3.. Objectti i ffs de l opé rra tti ion de rréhabi ilittatti ion Objectifs généraux - Informer, mobiliser et aider les copropriétaires pour qu ils réalisent les travaux sur parties communes. - Informer et aider au cas par cas les copropriétaires bailleurs et occupants à réhabiliter leur logement. - Revaloriser les espaces extérieurs et le quartier. - Veiller au maintien des populations présentes tout en favorisant l installation de nouveaux occupants. - Développer une offre mixte de logements. - Améliorer le fonctionnement de la copropriété. - Réaliser en priorité des travaux de mise aux normes et en sécurité des immeubles. - Prioriser les mises aux normes thermiques, électriques et acoustiques de la copropriété notamment par des travaux visant à réduire la précarité énergétique (économie de charges ). 8
Objectifs qualitatifs et quantitatifs de l opération D une manière générale, l OPAH copropriété vise à requalifier durablement tant le bâtiment (parties communes) que les logements (parties privatives) de cette copropriété. Il s agit d engager une démarche incitative auprès des copropriétaires, qu ils soient bailleurs ou propriétaires occupants. En parallèle, une action coercitive pourra être menée dans le cas de situations d indécence ou d insalubrité non solutionnées par l action incitative. L OPAH a également pour objectif la revalorisation de l image du quartier en traitant l aspect visible des bâtiments mais également les espaces extérieurs. Les objectifs qualitatifs: La réhabilitation des parties communes : La priorité est donnée aux travaux de mise aux normes et d amélioration des parties communes (étanchéité à l eau, réduction de la déperdition énergétique, réduction des charges, sécurité incendie à préciser avec expertise approfondie pour chaque copropriété). Il s agit, sur l ensemble des bâtiments, d intervenir sur la réfection des façades, toitures/couvertures, halls d entrée, cages d escaliers, structures, et/ou réseaux (individualisation des compteurs d eau) ainsi que sur l ensemble des travaux pouvant améliorer notablement le confort des logements. L état des parties communes pouvant varier d un bâtiment à l autre, le programme détaillé des travaux par immeuble sera reprécisé au démarrage de l opération. Une exception est faite pour les travaux de réfection des menuiseries extérieures, qui sont pris en compte de manière collective dans l objectif d améliorer l isolation thermique et phonique de l ensemble de l immeuble, par la pose de fenêtres à double vitrage. Ces travaux sont considérés dans le cadre de l OPAH comme des travaux privatifs d intérêt commun et entendus comme des travaux privatifs décidés collectivement. Ainsi, ils sont financés au titre des parties communes. Les honoraires de maîtrise d œuvre (architectes, bureaux d études) et de maîtrise d ouvrage (syndic) liés aux travaux financés, sont également subventionnés. La mises aux normes des parties privatives et l amélioration énergétique Les travaux d amélioration des parties privatives des logements sont également financés (réfection des équipements de confort mal entretenus tels que le réseau électrique, les installations de plomberie et sanitaires, les ventilations, l adaptation des sanitaires pour les personnes à mobilité réduites ). L amélioration des performances énergétiques des logements est une priorité de l opération. Ainsi, les travaux liés à l amélioration du chauffage et de la production d eau chaude sont à favoriser. Les honoraires de maîtrise d œuvre (architectes, bureaux d études ) sont également financés s ils sont suivis de travaux. 9
Les objectifs quantitatifs: L OPAH vise à atteindre les objectifs suivants : Réhabilitation de l ensemble des parties communes de la copropriété, c'est-à-dire l ensemble des 7 bâtiments (nommés de H à N ; cf. plan en annexe) correspondant à 444 logements. Réhabilitation des parties privatives de 174 logements. Les objectifs quantitatifs concernant les parties privatives sont déclinés de la manière suivante : 104 logements réhabilités ou acquis et améliorés par des propriétaires occupants dont : - 65 logements de propriétaires occupants très sociaux (dont les ressources sont inférieures ou égales à 50% du plafond majoré fixé pour bénéficier des aides), - 39 logements de propriétaires occupants à revenus modestes (dont les ressources sont inférieures ou égales au plafond fixé pour bénéficier des aides). - 70 logements locatifs privés réhabilités ou acquis et améliorés par des propriétaires bailleurs dont: - 5 logements à loyer conventionné très social (dans le cadre du Programme Social Thématique départemental), - 25 logements à loyer conventionné social, - 25 logements à loyer intermédiaire, - 15 logements à loyer libre. 4.. Engagemen tt des pa rrttenai i rres Pour les parties communes, les subventions publiques seront attribuées de manière collective au syndicat de copropriété dûment mandaté. L octroi des subventions publiques n est pas soumis à des critères de revenus des propriétaires. Les subventions sont donc allouées hors conditions de ressources des copropriétaires. Pour les parties privatives, les aides publiques seront accordées en fonction de l engagement des propriétaires pour les logements locatifs et en fonction des revenus et du nombre d occupants pour les propriétaires occupants selon la réglementation de l ANAH en vigueur à la date du dépôt de dossier. Pour le suivi des travaux et l accompagnement des copropriétaires, une équipe opérationnelle sera financée par la Ville, le Délégataire ANAH, la Communauté d Agglomération et le Conseil Général pendant toute la durée de l OPAH. 4-1 Les engagements de la Ville de Montpellier Aide pour les parties communes des immeubles La Ville s engage à mettre en place une aide pour la réalisation des travaux sur parties communes au taux de 10% du montant des travaux subventionnables par l ANAH. L objectif est de traiter la totalité des parties communes des 7 bâtiments de la copropriété représentant 444 logements pendant 5 ans, soit un montant estimatif total de subventions de 597 043. 10
Aide aux propriétaires occupants La Ville s engage à mettre en place une aide pour la réalisation de travaux par des propriétaires occupants de 10% lorsque celui-ci à des revenus inférieurs au plafond majoré de l ANAH et de 15% lorsque ses revenus sont supérieurs ou égal au plafond majoré de l ANAH mais inférieurs ou égal à 120% du plafond majoré de l ANAH. L objectif quantitatif est d aider 104 propriétaires occupants soit 21 par an en moyenne pendant 5 ans pour un montant estimatif total de subventions de 83 791. Mise en place d une équipe opérationnelle La Ville s engage à financer un dispositif de conduite de projet (équipe opérationnelle) pour le suivi animation de cette OPAH. L équipe opérationnelle devra faire apparaître plusieurs compétences : urbaine, technique, architecturale, financière et sociale. 4-2 Les engagements de l ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier "Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'anah, c'est à dire du Code de la Construction et de l'habitation, du Règlement Général de l'agence, des décisions du Conseil d'administration, des instructions du Directeur Général, des dispositions inscrites dans des conventions particulières, du contenu du programme d'actions local et des conventions de gestion passées entre l'anah et la Communauté d Agglomération de Montpellier, en vigueur au moment du dépôt de la demande de subvention auprès de la Communauté d Agglomération de Montpellier. " Aide au syndic pour les parties communes des immeubles L ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à accorder une aide financière pour la réalisation de travaux sur parties communes selon les modalités suivantes, dans la limite des dotations annuelles budgétaires disponibles. Le montant de cette aide est de 35% + 5 % du montant des travaux subventionnés définis par le règlement de l ANAH. Le plafond de travaux subventionnables est de 150 000 par bâtiment + 15 000 par lot d habitation soit un montant maximum de travaux de 7 710 000 HT non compris les honoraires de maîtrise d œuvre pour l ensemble de la copropriété Cévennes 1. L objectif quantitatif est de traiter l ensemble des 7 bâtiments (nommés de H à N ; cf. plan en annexe) représentant 444 logements, soit une dépense estimative de 5 970 430 HT (travaux et honoraires compris), pour un montant estimatif total de 2 388 172 de subvention à réserver. 11
Aides aux propriétaires occupants L ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à accorder une aide financière pour l amélioration des logements des propriétaires occupants selon les modalités suivantes, dans la limite des dotations annuelles budgétaires disponibles. Propriétaires occupants standards majorés : 30% dans la limite de 13 000 HT de travaux par logement Propriétaires occupants très sociaux : 35% + 5% dans la limite de 13 0000 HT de travaux par logement Les subventions de droit commun telles que les Eco-primes peuvent également être accordées sur les parties privatives. L objectif quantitatif est d aider à l amélioration de 91 logements de propriétaires occupants dont 26 logements relevant des critères des propriétaires occupants standards majorés et 65 logements des propriétaires occupants très sociaux, soit environ 18 logements par an en moyenne pendant 5 ans pour un montant estimatif total de 256 303 de subventions à réserver. Aides aux propriétaires bailleurs pour les logements locatifs L ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à accorder une aide financière pour l amélioration des logements locatifs selon les modalités suivantes, dans la limite des dotations annuelles budgétaires disponibles. Il est rappelé que seuls les logements répondant aux normes de décence et de salubrité seront financés. Les travaux subventionnables sont ceux définis par le règlement de l ANAH, Ils sont plafonnés à 650 HT par m² de surface utile majoré des honoraires de maîtrise d œuvre le cas échéant. Les taux varient de la façon suivante, en fonction de l engagement pris par le propriétaire bailleur. - Loyer intermédiaire : 30% de la dépense subventionnée. - Loyer conventionné social : 50% de la dépense subventionnée. Et en complément dans le cadre du Programme Social Thématique (PST) du Département de l Hérault, selon les modalités suivantes : - Loyer très social : 70% de la dépense subventionnée. Les logements locatifs en loyer libre sont financés sous réserve d amélioration de la performance énergétique ou de mise en sécurité (électricité, porte palière ) et uniquement pour les logements occupés à hauteur de 15 %. Les subventions de droit commun telles que les Eco-primes et les primes pour mise sur le marché de logements vacants peuvent également être accordées. L objectif quantitatif est de produire 55 logements à loyer maîtrisé et 15 logements à loyer libre, soit 70 logements locatifs, pendant 5 ans, pour un montant estimatif total de 240 427 de subventions à réserver ; auquel s ajoute dans le cadre du PST un montant estimatif de 37 820. Aide à la conduite de projet L ANAH et par délégation la Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à subventionner le coût hors taxe de la mission de suivi-animation à hauteur de 35%, dans la limite de 130 000 de dépense subventionnable par an. 12
4-3 Les engagements de la Communauté d Agglomération de Montpellier Aide aux propriétaires occupants La Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à mettre en place une aide de 20 % des travaux subventionnés par l ANAH, réalisés par des propriétaires occupants, dans la limite d un plafond de subventions de 2 600 par logement. L objectif quantitatif est d aider à l amélioration de 91 logements de propriétaires occupants en complément de l ANAH soit 18 par an en moyenne pendant 5 ans, pour un montant estimatif total de 138 009 de subventions à réserver. Aide de majoration des logements locatifs à loyer maîtrisé La Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à mettre en place une aide pour la réalisation de travaux de rénovation de logements pour des propriétaires bailleurs qui s engagent à pratiquer un loyer maîtrisé. Loyer conventionné social : Le montant de cette prime sera de 15% du montant des travaux subventionnés par l ANAH dans la limite du plafond de subventions de 3000 par logement. L objectif quantitatif est de produire 25 logements à loyer conventionné social pendant 5 ans. Loyer intermédiaire : Le montant de cette prime sera de 5% du montant des travaux subventionnables par l ANAH dans la limite du plafond de subventions de 1500 par logement. L objectif quantitatif est de produire 25 logements à loyers intermédiaire pendant 5 ans. L objectif quantitatif est de produire 50 logements à loyers maîtrisés, soit 10 par an en moyenne pendant 5 ans pour un montant estimatif total de 54 028 de subventions à réserver. Aide à la conduite de projet La Communauté d Agglomération de Montpellier s engage à subventionner le coût hors taxe de la mission de suivi-animation, à hauteur de 20 % et dans la limite 26 000 de subvention par an. 4-4 Les engagements du Département de l Hérault Aide complémentaire à celle de l ANAH dans le cadre du Programme Social Thématique (PST) Départemental Le montant de cette aide est de 10% du montant des travaux subventionnables par l ANAH, plafonné à 3000 par logement. L objectif quantitatif est de traiter 5 logements de propriétaires bailleurs, soit 1 logement par an en moyenne pendant 5 ans pour un fond de 15 000 maximum. Aide à la conduite de projet Le Département de l Hérault s engage à contribuer au financement de la conduite de projet (équipe opérationnelle) pour le suivi animation à hauteur de 20 % maximum du coût HT au titre de l équipe opérationnelle, dans la limite de 15 250 par an de subvention. 13
4-5 Les engagements du Mandataire de la copropriété Le mandataire de la copropriété s engage sur le principe, pour les années d application de la présente OPAH à : 1. Transmettre à l animateur tout document relatif au fonctionnement de la copropriété nécessaire au suivi de l OPAH (comptes, contrat, devis, quote-part, listing des ventes ) 1. Favoriser le travail de prévention et traitement de l endettement mis en œuvre par l animateur et les partenaires de l opération, en articulation avec les stratégies mises en place dans la copropriété : - Transmettre trimestriellement à l équipe d animation de l OPAH les informations concernant les situations d impayés ; elles seront traitées dans le respect des règles de confidentialité. - Collaborer au suivi des plans d apurement qui pourront être bâtis par les partenaires sociaux de l OPAH avec les ménages objets d un suivi particulier. 2. Faciliter autant que possible la mission d observation du marché immobilier, de conseil à l accession et la mise en place d outils de soutien à ce marché notamment en : - Informant l équipe d animation d OPAH le plus en amont possible des projets de vente connus. - Informant les copropriétaires de l existence de ces outils. 3. Prévoir de présenter chaque année en assemblée générale, en relation avec le conseil syndical et l animateur d OPAH, un point de l avancement de l opération et de la mise en œuvre des actions. 4. Elaborer et préparer avec le conseil syndical, un programme de travaux suivant les éléments du diagnostic présenté en annexe et les conditions administratives et techniques présentées cidessous : - Proposer l ouverture et l alimentation régulière d un fonds de réserve travaux, s il n existe pas. Le compte travaux sur lequel ces sommes seront versées sera également nécessaire pour la perception des fonds publics adressés au syndicat. - Engager les études techniques préalables à la conduite des travaux. - Monter les projets de travaux avec le concours d un maître d œuvre. 14
4-6 Les engagements de la copropriété La copropriété s engage sur les principes suivants, pour les années d application de la présente OPAH : 1. Soumettre la présente convention d OPAH à la prochaine assemblée générale de copropriété s il ne l a pas été avant sa signature. 2. Mobiliser et informer les occupants et favoriser l investissement des copropriétaires dans la gestion commune de la copropriété avec l appui de l animateur de l opération. Cela se traduit notamment par les actions suivantes : - Mobiliser les copropriétaires par des actions collectives et individuelles à partir de l OPAH et suivant la convention; - Informer sur les droits et obligations du copropriétaire ; - Contribuer à la mise en place d un outil de communication interne à la copropriété durant le temps de l OPAH : par exemple un journal interne ; - Mettre en place au niveau du conseil syndical un outil permettant de suivre précisément les situations d endettement et le budget de la copropriété. Plan patrimoine? 3. Travailler avec le syndic afin de promouvoir des pratiques de gestion qualitative et une bonne lisibilité des comptes pour l ensemble des copropriétaires. 4. Elaborer et préparer un programme de travaux suivant les éléments du diagnostic présenté en annexe et les conditions administratives et techniques présentées ci-dessous : - Proposer l ouverture et l alimentation régulière d un fonds de réserve travaux, s il n existe pas. Le compte travaux sur lequel ces sommes seront versées sera également nécessaire pour la perception des fonds publics adressés au syndicat. - Engager les études techniques préalables à la conduite des travaux - Monter les projets de travaux avec le concours d un maître d œuvre 5. Faciliter autant que possible la mission d observation du marché immobilier, de conseil à l accession et la mise en place d outils de soutien à ce marché notamment en : - Informant l équipe le plus en amont possible des projets de vente. - Informant les copropriétaires de l existence de ces outils. 6. Participer aux réunions de travail du conseil syndical et aux séances de formation organisées à l attention des copropriétaires au cours de l opération et définies en fonction des besoins repérés pour consolider l action des conseils syndicaux et des syndicats de copropriété. 7. Accueillir le prestataire de l OPAH dans les locaux du conseil syndical. 15
5.. Les actti ions d accompagnementt Les actions d accompagnements de l OPAH contribueront à sa réussite. Elles reposent sur un niveau d incitation financière ainsi que sur la requalification et le réaménagement des espaces publics garant d un paysage urbain de qualité. La recomposition urbaine Pour traiter de manière globale la copropriété, une étude de recomposition urbaine a également été engagée sur l ensemble du site. Elle a abouti à une esquisse visant à désenclaver la copropriété et à hiérarchiser les espaces en fonction des usages. L esquisse propose de recomposer l entrée des Cévennes pour transformer radicalement la première image perçue et s appuie sur une nouvelle affectation des espaces permettant progressivement de passer d un espace public à un espace habité. Cette proposition est, dans l état actuel de la copropriété, la seule susceptible d anticiper la volonté des habitants à se résidentialiser. Il s agira de conforter l évolution des usages en intervenant sur la redéfinition des espaces extérieurs et sur leurs aménagements. Il est en effet prévu de recomposer l espace viaire en s appuyant sur les qualités paysagères du site. Les lieux de collecte des ordures ménagères seront réorganisés, assurant ainsi une organisation cohérente du ramassage. L amélioration de l accessibilité de chaque bâtiment sera par ailleurs garant d une appropriation par les habitants de leurs immeubles notamment pour les personnes à mobilité réduite. Il sera donc nécessaire, sur cette vaste unité foncière de 8,7 hectares, de réintroduire du domaine public pour assurer une cohérence et une continuité urbaine à la copropriété. La définition de ce nouveau domaine public doit conduire à des interventions programmées dans le temps pour innerver entièrement cette copropriété et lisser les investissements dans le temps. Ainsi, afin de dynamiser l initiative privée, un investissement de la Ville permettra de mener à bien un programme important de création et de requalification de voirie ainsi que de rénovation et d aménagement des espaces verts de la copropriété. La mise en place d une caisse de préfinancement La Ville de Montpellier mettra en place, grâce à un partenariat spécifique, un dispositif de préfinancement des aides publiques doublé d une possibilité de financement complémentaire au taux de 0%. Ce dispositif permettra d accompagner les propriétaires occupants dans la mise en œuvre de travaux sur les parties communes et les parties privatives. Ce partenariat permettra également la mise en œuvre d un système de «caisse d avance» auprès de la copropriété visant à préfinancer les subventions à percevoir. Le redéploiement du service action territoriale de la Direction Espace Public La collectivité a structuré ses interventions avec la création d un service transversal «Actions territoriales». Après les quartiers de la Mosson, Centre et Croix d Argent, ce service s est déployé courant 2009 sur le quartier des Cévennes et particulièrement sur le Petit Bard et la copropriété des Cévennes. Son action (gestion du quotidien, gestion durant les chantiers, identification des situations d insécurité et accidentogènes ) constitue souvent le motif du premier contact avec les copropriétaires à partir duquel peut s amorcer la négociation d un programme de réhabilitation. Par une présence humaine et la mise en place d actions de sensibilisation, le service action territoriale de la Direction «Espace Public» permet d ores et déjà d améliorer le fonctionnement de la copropriété Cévennes 1. 16
La scission de la copropriété La définition du nouveau domaine public doit poser les bases de la scission de la copropriété souhaitée par les habitants. La délimitation de nouvelles entités cohérentes par bâtiment permettra de diviser la copropriété en plusieurs copropriétés autonomes. Ceci assurera une gestion plus aisée de chaque copropriété avec des espaces extérieurs propres. La constitution d entités séparées permettra, à terme, d améliorer la gestion et le fonctionnement de la copropriété, pré requis à la résidentialisation des bâtiments. 6.. Conduitte de l opé rratti ion Animation Une équipe pluridisciplinaire de suivi-animation accompagnera les copropriétaires dans la réalisation de leurs projets de réhabilitation. Cette mission sera confiée à un opérateur sur la base d un marché unique. L équipe opérationnelle assurera les missions suivantes : Information - information des copropriétaires et des occupants (permanences, participation aux assemblées générales, édition de documents d information généraux sur l opération) ; - information des locataires sur leurs droits et devoirs et sur les aides au logement. Formation - formation des copropriétaires aux règles de fonctionnement de la copropriété ; Accompagnement social - signalement des ménages en difficultés socio-économiques aux services sociaux compétents, et la mise en œuvre des aides adaptées pour la réalisation des travaux; - suivi des procédures de recouvrement mises en œuvre par le syndic ; - signalement des situations de propriétaires nécessitant la mise en œuvre d un portage immobilier. Accompagnement technique et juridique - accompagnement technique du conseil syndical, du syndic et de leurs maîtres d œuvre pour la hiérarchisation des travaux, - accompagnement des copropriétaires les moins autonomes au dépôt des demandes d autorisations règlementaires, aux démarches de demandes de subventions et dans la relation avec les entreprises ou maîtres d œuvre, - vérification de la conformité des programmes de travaux aux objectifs qualitatifs de l opération ; - vérification de la conformité des délibérations proposées en assemblée générale pour le vote des travaux, de façon à assurer la sécurité juridique des opérations. 17
Administration et financement - assistance auprès des propriétaires pour la définition du programme de travaux ; - recherche des financements mobilisables (subventions, prêts bonifiés); - incitation à la pratique d un loyer maîtrisé et au maintien des occupants sous forme de simulations et recherches d équilibre financier après travaux. - montage des dossiers de financement des travaux pour les parties communes et les parties ; privatives ; - préparation des dossiers de mise en paiement des aides publiques, - montage des dossiers de préfinancement des aides publiques et de financement des restes à charge - assistance, le cas échéant, sociale et financière auprès des bénéficiaires de prêts «missions sociale». Rapport d avancement et rapport final Des rapports annuels d avancement et un rapport faisant le bilan final de l opération seront établis par l équipe opérationnelle et présentés au Comité de pilotage. Ces rapports mettront notamment en évidence, les points forts et les points faibles des travaux de réhabilitation du parc privé programmés dans le cadre de l OPAH copropriété, les dysfonctionnements observés par rapport aux prévisions. Ils pourront comprendre des propositions éventuelles d adaptation en fonction des résultats. La réalisation de l opération sera suivie grâce à un ensemble d indicateurs de résultats suivants : - Analyse des notes en assemblées générales (part de participation et d approbation des travaux ), - Nombre de logements de chaque catégorie réhabilités :. statut d occupation, taille,. profil social d occupation (logement conventionné, accession, ),. logements vacants remis sur le marché,. logements insalubres repérés, traités et suites données, - Proportion de logements réalisés en loyer maîtrisé, - Montant des loyers avant et après travaux, - Part des marchés de travaux et de maîtrise d œuvre recueillis par les entreprises et les maîtres d œuvre locaux, - Indication sur le marché immobilier, - Impact économique et social global de l opération, - Etat d avancement des actions publiques, - Suivi des relogements provisoires et définitifs, - Montant des travaux dont travaux éligibles aux financements, subventions mobilisées, - Suivi du dispositif de préfinancement le cas échéant, - Taux de réalisation des subventions. 18
7.. Pilottage La présente convention doit permettre d atteindre les objectifs généraux définis dans le préambule et les objectifs quantitatifs et qualitatifs énumérés dans l article 3. Différentes organisations de travail seront mises en place : le Comité Technique (une fois par trimestre) associe l opérateur avec les différents services, le Comité de Pilotage (minimum une fois par an et chaque fois que nécessaire) qui prendra connaissance des bilans d avancement de l opération, proposera tant que de besoin les orientations pour la suite de la démarche et fera les arbitrages éventuellement nécessaires compte tenu de l avancement. Pourra s y adjoindre toute personne ayant compétence dans les domaines concernés. 8.. Du rrée de l opé rra tti ion La présente convention est conclue pour une durée maximale de 5 ans. Elle portera ses effets sur les années 2010 à 2015. Elle expirera à l échéance des exercices budgétaires correspondants des différents partenaires. Au-delà de la date d expiration de la convention, les demandes de subvention auprès de l ANAH ne pourront plus bénéficier des avantages de la présente convention et seront instruites selon la réglementation générale. Les subventions des collectivités locales ne seront plus attribuées. 9.. Résiliatti ion e tt rrévi ision de la l conven tti ion Si le suivi de l opération et l analyse des indicateurs en montrent la nécessité, chacune des parties peut demander des mesures de redressement nécessaires ou résilier le contrat. Les modifications éventuelles à la présente convention feront l objet d un avenant. 19
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ANNEXES Plan de la copropriété Tableau de financement prévisionnel 21
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Financement prévisionnel des actions Type de d actions Ville Délégataire ANAH Agglomération Conseil Général Parties communes Septembre 2010-39 806 159 211 décembre 2010 De 2011 à 2014 477 632 1 910 538 Janvier 2015-août 2015 79 605 318 425 Totaux / 5 ans 597 043 2 388 172 Aide aux propriétaires occupants Septembre 2010-5 584 17 090 9 203 décembre 2010 2011 16 760 51 260 27 600 2012 16 760 51 260 27 600 2013 16 760 51 260 27 600 2014 16 760 51 260 27 600 Janvier 2015- août 2015 11 168 34 173 18 406 Totaux / 5 ans 83 792 256 303 138 009 Aide aux propriétaires bailleurs PST Septembre 2010-16 030 2 521 3 603 360 décembre 2010 2011 48 085 7 564 10 805 1081 2012 48 085 7 564 10 805 1081 2013 48 085 7 564 10 805 1081 2014 48 085 7 564 10 805 1081 Janvier 2015-août 2015 32 057 5 043 7 205 719 240 427 37 820 Totaux / 5 ans 278 247 54 028 5 403 TOTAUX 680 835 2 922 722 192 037 5 403 23