Page 1/7 ANCEfVlENT... fixe ou taux révisable : comment réussir son montage financier? Instrument nécessaire à l'acquisition d'un bien immobilier, le crédit est actuellement à la portée de toutes les bourses. Depuis trois ans, les taux n'ont /amo/5 été aussi attractifs, en dessous de 4 % pour les fixes et de 3 % pour les révisables en moyenne sur une durée de 20 ans. C'est donc le moment d'emprunter et de regarder particulièrement les prêts à taux révisable, Avec un point de moins que les fixes, ils génèrent une capacité à emprunter plus ou à rembourser moins mensuellement pour un même montant emprunté. Une occasion à saisir en ce début d'année 2010 sous réserve de souscrire un prêt à taux révisable sécurisé et donc plafonné. En 16 mois, les taux d'intérêt ont baissé d'au moins 1,20 point passant, pour un prêt immobilier de 5 % à 3,70 % sur 15 ans, de 5,05 % à 3,80 % sur 20 ans ou de 5,40 à 3,85 % sur 25 ans Ils se situent désormais au niveau des taux de 2007 En 2007, les prix de l'immobilier étaient au plus haut En 2010, après avoir chuté de 15 à 20 % en trois ans, le m 2 neuf revient à des prix de 2006/2007 La baisse des prix cumulée avec celle des taux améliore le pouvoir d'achat des ménages et augmente leur capacité d'emprunt d'environ 7 % Et selon les spécialistes de la pierre et du crédit, la conjugaison de ces deux facteurs n'est sans doute pas prête de se représenter aussi favorablement En effet, le stock de programmes neufs ayant été écoulé par les promoteurs, les nouvelles opérations mises en commercialisation en 2010 affichent des prix conformes à ceux du marché, sans rabais et sans négociation Par ailleurs, les promoteurs ayant différé un certain nombre d'opérations pendant la crise, une pénurie risque de se faire sentir à la fm de l'année 2010. Côté crédit, la politique de la 4 Jl Banque Centrale Européenne, (BCE) s'est avérée très prudente depuis une bonne année, avec une forte baisse de son taux directeur passant de 4,25 % en octobre, 0,8 % à 1 % en novembre 2009 En revanche, depuis décembre, le taux reste stable à 1 %. Il devrait le rester jusqu'en mars ou avril 2010. Après ce premier trimestre, la BCE pourrait, selon les économistes, remonter son taux directeur. Saut si la situation économique se dégradait. Maîs alors, les banques seraient également plus regardantes et plus réticentes en matière d'octroi de crédit. Mieux vaut donc se décider très rapidement en faisant le tour de diverses banques, en contactant les courtiers tels Cafpi, Meilleurtaux, ACE, Empruntis, IN&FI... qui se chargeront de vous trouver la meilleure offre selon votre profil de client à savoir primo accédant, secundo accédant ou investisseur. fixe ou taux révisable, comment ça marche? L es taux fixes sont indexés sur l'oat 10 ans (obligations assimilables du trésor) ou sur les emprunts obligataires
de l'etat français à 10 ans Ce qui signifie que pour faire un prêt à taux fixe, les banques s'approvisionnent sur ce marché financier. Or depuis 16 mois, l'oat affichant une baisse régulière pour arriver à 3,54 %, les banques répercutent cette baisse des taux des marchés financiers au profit des emprunteurs. Ce qui permet de proposer des taux autour de 3,70 % sur 15 ans, 3,80 % sur 20 ans et 3,85% sur 25 ans. Les taux révisables sont indexés des taux courts, la principale référence étant l'eunbor. Là encore, alors qu'en novembre 2008, l'euribor à un an était à 4,84 %, il est actuellement à 1,49 %. Ce qui occasionne des taux de prêts distribués par les banques, marge moyenne de 1,20 % des établissements comprise, autour de 2,70 % sur 15 ans, 2,80 % sur 20 ans et 2,85 % sur 25 ans Soit un point de moins que le taux fixe à durée du prêt et profil de l'emprunteur comparables. Malgré tout, une étude réalisée par Meilleurtaux montre que même s>i en cette période d'attractivité des prêts à taux révisable, ceux-ci représentent 10,4 % du marché contre 6,1 % voici un an, les prêts à taux fixe restent la formule de financement la plus demandée des Français avec 89,6 % de part de marché. fixe : simple, lisible, sans surprise Le crédit à taux fixe est donc une préférence nationale. Même lorsque le crédit à taux fixe affichait des taux vertigineux, il a toujours eu la faveur des emprunteurs hexagonaux. Contrairement aux Anglo-Saxons depuis longtemps de farouches adeptes des taux révisables. Le crédit à taux fixe obéit à un schéma très simple et très lisible. Il s'agit en effet d'un crédit dont l'emprunteur a toutes les clés en main au départ que sont la durée, le taux et le coût. C'est donc une formule sans répercussion en cas de hausse des taux sur 7, 10, 15, 25 ou 35 ans. Si les taux baissent, le calcul est moins judicieux, la baisse ne pouvant être répercutée. Pour éviter d'être enfermé dans un carcan pendant 10 ou 15 ans, voire davantage avec les prêts longue durée, la plupart des crédits à taux fixe proposent la possibilité de moduler les échéances, à la hausse comme à la baisse. En effet et notamment en cas de prêt long, la modulation permet de s'adapter aux circonstances de la vie. L'échéance modulable pour s'adapter aux circonstances de la vie L'allongement de la durée des prêts induit inévitablement, dans le parcours de l'emprunteur, une modification de sa vie familiale ou professionnelle, avec des phases d'euphorie ou des phases plus délicates à assumer. Divers cas de figure peuvent exister dans un sens positif : un enfant vient de décrocher un emploi, un des conjoints retrouve une activité professionnelle ou si l'un des crédits, immobilier ou à la consommation, arrive à terme... Résultat la possibilité d'augmenter le montant de l'échéance et de rembourser plus rapidement le prêt A l'inverse, si les enfants entreprennent de longues et sans doute coûteuses études, si un heureux événement intervient ou si l'un des conjoints décide de ne plus travailler, l'emprunteur peut diminuer le montant de ses mensualités et allonger la durée de son crédit. Selon les établissements, le fonctionnement, les modalités et le coût de la modulation varient La variation peut s'effectuer à la hausse ou à la baisse, à la date anniversaire du prêt ou à n'importe quelle date dans l'année, au bout de quèlques mois de fonctionnement du prêt ou de quèlques années. Elle est parfois possible une fois par an pendant toute la durée du crédit, seulement plusieurs fois ou en nombre illimité. Par ailleurs, les variations comportent des limites Ainsi, de nombreux établissements fixent un seuil à la mensualité, en général + 30 % Page 2/7 par rapport à la mensualité initiale. La variation peut être aussi orientée à la baisse par rapport à la mensualité d'origine, de 10 à 30% selon les banques. Avec un bémol : la modulation à la baisse ne peut se pratiquer que si l'emprunteur a déjà antérieurement augmenté sa mensualité. Enfin, la diminution des mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt, limité à 2 ou 5 ans. Côté coût, tout dépend là encore des établissements, certains ne prennent aucun frais D'autres en prélèvent à chaque modulation. révisable : un pari à tenter sous réserve de précautions Introduit sur le marché à la fm des années quatre-vingt par des banques anglo-saxonnes, le prêt à taux révisable reste minoritaire. Il a néanmoins toute sa place. Il peut, en effet, s'avé rer intéressant sur de très courtes durées ou à l'opposé sur de longues durées et très longues durées. Sur 20, 25, 30 ou 40 ans, l'effet dents de scie va se gommer. A condition bien sûr de prendre un prêt révisable «cape». Le fonctionnement du prêt Un prêt à taux révisable est indexé sur un indice de référence qui peut varier à la hausse comme à la baisse et engendre, de ce fait, une hausse ou une baisse du taux d'intérêt. L'indice de référence le plus courant est l'euribor (Euro Interbank Offered Rate), sur 3 mois ou 12 mois. Une fois cet indice de référence fixé, le taux, appliqué au prêt, résulte de l'addition de l'index de référence et d'une marge que prend le prêteur. Le taux reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur du court terme. Et la marge, qui oscille entre 0,60 % et 1,20 %, est destinée à couvrir le risque de nonpaiement, les frais administratifs de gestion du prêt et du profit de la banque. Le niveau de cette marge est un élément déterminant du prêt et
varie en fonction du profil de l'emprunteur Selon les etablissements, les variations de taux se repercutent sur la mensualité ou sur la duree. Quand les taux diminuent, une baisse de la duree s avère plus intéressante puisqu elle permet de reduire le coût du credit A l'inverse quand les taux montent, il est préférable d'augmen ter la mensualité pour limiter le coût du credit Toutefois, dans l'optique d'un budget trop «serre» en dopant la mensualité, certaines banques autorisent un allongement de la duree, de 3 a 5 ans Par ailleurs, en souscrivant ce type de prêt pour une longue durée, il faut savoir que l'emprunteur ne rembourse au depart que les intérêts et pratiquement rien du capital, et ce pour bénéficier de mensualités allégees Le passage du taux révisable à taux fixe La plupart des etablissements offrent la possibilite de passer du taux révisable au taux fixe Encore faut-il, avant de souscrire ce prêt, s'assurer que ce passage figure bien au contrat et poser les bonnes questions ce passage est-il gratuit ou payant? a partir de combien de mois de remboursement peut-il se mettre en place? quel va être l'indice fixe utilise a la date de mise en place du prêt? (DAT) 10 ans IME (taux moyen des emprunts d'etat)? quel impact ce passage a taux fixe peut-il avoir sur la mensua lite ' quelle est la marge prise par la banque? souvent entre 1,20 et 2 %? Dans tous les cas, le coût de la conversion est eleve Un prêt à taux révisable: deux grandes familles Les emprunteurs voulant souscnrent un au prêt a taux révisable peuvent choisir entre deux formules, plus ou moins risquées Les révisables «secs» en principe, ce sont les plus attractifs puisqu ils offrent le meilleur taux, maîs ce sont aussi ceux qui sont les plus risques et prennent de plein fouet la hausse des taux n'avant aucun butoir Ainsi, en souscrivant ce type de prêt, l'emprunteur verse certes de petites mensualités Maîs sur une longue duree, il est fort probable que l'eunbor a 3 mois ou a un an joue au yo-yo et parfois tres fortement Pendant quèlques annees, par exemple, si le taux frise les trois points de plus, le coût du credit s'alourdit D'autant qu'il ne sera peut-être pas facile d'absorber une forte hausse de la mensualité et qu'il faudra allonger la duree du credit et encore renchérir le coût En revanche, pour un prêt sur courte duree et sur une petite somme, dans le cas, par exemple, d une revente assortie d'un petit credit sur 7 ans, le pan vaut le coup d être tente Reste que les banques sont réticentes a distribuer ce type de prêt sauf a un certain type de clientele pour laquelle elles font du «sur mesure» Les révisables «capes» le taux de ce type de prêt est révisable maîs doit rester dans les limites prévues lors de la signature du prêt Le taux est assorti d'un «cap» appelé butoir ou plafond Ce cap peut varier de 1 2 et plus rarement 3 points Deux formes de limites existent soit un cap a la hausse et aucun a la baisse et dans ce cas les emprunteurs ne pourront bénéficier des indices de references a la baisse, soit un plafond a la hausse et un plancher a la baisse, appelé «tunnel» Compte tenu des taux actuels, peu proposent ce fameux tunnel En revanche, l'emprunteur doit prévoir le cap a la hausse sachant qu'avec un cap 1 le taux de depart sera plus élevé qu'avec un cap 2 ou 3 A savoir : dans le cas d'un prêt revisa ble, choisir comme index de referen ce l'eunbor 1 an, moins volatile que l'eunbor 3 mois Négocier l'indemnité de remboursement anticipé Cette indemnite est plafonnée par la loi a un semestre d'intérêts dans la limite de 3 % du capital rem- Page 3/7 bourse par anticipation Maîs elle peut se négocier Et elle n'est pas due pour un prêt contracté apres le 1 er juillet 1999 dans les cas suivants vente du bien a la suite d'une mutation professionnelle, décès de l'emprunteur ou du conjoint, cessation forcée d'activité comme le licenciement de l'emprunteur ou du conjoint Hormis ces cas de «force majeure», l'emprunteur peut avoir envie de rembourser le prêt avant son terme lors d'une rentree d'argent de la revente d'un bien, d'un heritage Ce remboursement par anticipation ne peut être refuse, sauf s'il est inférieur a 10 % du prêt Toutefois, il est toujours mal perçu par les banques qui y voient une perte d'intérêts sur le capital rembourse Un manque à gagner important pour les prêts à taux fixe le taux proposé actuellement aux clients étant inférieur a celui qu il facturait lors de la souscription du prêt, il y a 6 ans par exemple En revanche, avec les taux révisables, cette indemnite ne se justifie plus car le taux du prêt que le client rembourse étant en principe équivalent voire inférieur en cas de cap au taux des nouveaux emprunteurs, la banque n est pas perdante D ailleurs, normalement, en cas de taux révisable, la banque ne prend pas d'indemnité lorsque 'emprunteur revend son bien Ce qui n'empêche pas pour autant de faire figurer cette clause dans le contrat de prêt
Quel que soif le type de prêt retenu, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de W jours Cette disposition est inscrite dans la loi Scnvener du 13 juillet 1979 ou révisable 10 jours pour réfléchir sur le crédit immobilier Elle oblige ainsi le banquier à adresser a l'emprunteur une offre de prêt complète par lettre recommandée et avec accuse de réception Cette offre doit contenir l'identité des parties, le coût total du crédit, la description des assurances ainsi qu'un tableau d'amortissement Cette offre ne peut être signée par le ou les coemprunteurs et par les cautions éventuelles que dix fours après sa reception Pendant ce délai, l'emprunteur peut se rétracter sans avoir à se justifier et sans subir de préjudice Passé ce délai, l'emprunteur accepte ou décline l'offre En cas d'acceptation, il doit la renvoyer à son banquier et le crédit peut alors se mettre en place S'il refuse, il doit également en avenir le prêteur qui ne peut réclamer aucun frais. fixe ou révisable, comment choisir? I n'existe pas de leponse toute faite. Comme le montrent les simulations effectuées en exclusivité par Cafpi pour Seloger Neuf Pour un prêt très court de 7 ans sur 100000 euros, le taux révisable est gagnant (tableau 1 ) Pour les autres durées, tout dépend de C'est le moment d'emprunter et de regarder particulièrement les prêts à taux révisable. Page 4/7 l'année où l'indice de référence fluctue, (tableaux 2, 3, 4) Maîs dans tous les cas, pour un effort de remboursement identique et donc des mensualités égales, le recours au prêt révisable favorise un emprunt plus important et plus la durée est longue, plus le capital emprunte peut augmenter (tableaux A, B, Ç, D) Par ailleurs, le taux révisable permet, à remboursement sensiblement égal de diminuer la duree du prêt (tableaux E, F, G, H.). Tableau 1 1 Comparaison entre un taux fixe et un taux révisable cape + 2 sur une courte durée, 7 et 10 ans Montant de l'emprunt 100 000 euros, apport 100 000 euros 7 ans 100 DOO 100 DOO 2,99% 1,85% I 1 320,88 1 270,14 1 334,63 ^J_0954 6692 10561 Difference de 1,1 4 point sur le taux Dans le cas d'une revision en fin de deuxième année, la mensualité sera plus chere de 1 3,75 que le prêt à taux fixe Economie de 4 262 Le révisable est plus intéressant Quand faut-il rembourser pour que le crédit révisable Cape 2 coûte moins cher que le prêt à taux fixe? Pour cet exemple, l'écart de taux est tel qu'il permet au prêt a taux révisable d'être toujours plus intéressant que le prêt à taux fixe (révision maximale dès la fin de la deuxième année). Tableau 2 10 ans Nominal emprunte! 1 00 000 ' 1 00 DOO 2,99 % 2,05 % 965,1 5 922,38 996,59 15818 10658 17 810 Différence de O 94 point sur le taux moins cher de 43 Dans le cas d'une revision en tm de deuxieme annee, la mensualité sera plus chère de 32 que le prèt a taux fixe Economie de 5 1 33 Le taux fixe este moins chei de I 992 si le révisable est revu dès la fm de la deuxieme année. Quand faut-il rembourser pour que le credit révisable Cape 2 coûte moins cher que le prêt à taux fixe? Pour cet exemple (révision fm de deuxieme année), le consommateur sera certain d'être avantage par le révisable jusqu'à la 45 '"" mensualité, correspondant a 3 années et 9 mois
Tableau 3 20 ans 2 Comparaison entre un taux fixe et un taux révisable cape + 2 sur 20 et 25 ans Montant de l'emprunt 200 DOO euros, apport 80 DOO euros 200 000 3,65 % I 17^^^^^ 82 095 200 000 2,55 % 1 064,68 I 251,11 55 523 95 793 KlteSH.*- Différence de 1,10 point sur le taux moins cher de 1 1 1 Economie de 26 572 Hl H Dans le cas d'une lévibion en tm cle deuxieme année, la mensualité sera plus chère de 76 que le piét a taux fixe Le taux fixe este moins cher de 1 3 698 si le revu dès la fin de la deuxième année. révisable est Quand faut-il rembourser pour que le crédit révisable Cape 2 coûte moins cher que le prêt à taux fixe? Pour cet exemple (révision fin de deuxième année), le consommateur sera certain d'être avantagé par le révisable jusqu'à la 54' mensualité, correspondant à 4 années et 6 mois. Page 5/7,, i Tableau 4 25 ans fixe. Quand faul-il rembour ser pour que le crédit révisable Cape 2 coûte moins cher que le prêt à taux fixe? Pour cet exemple (révi sion fin de deuxième année), le consommateur sera certain d'être avantagé par le révisable jusqu'à la 47 mensualité, co 'respondant à 3 années et 1 1 mois. 200 DOO 3,65 % 1 017,41 105 223 200 000, 2,70 % ' 917,51 1 1 18,49 75 253 Différence de 0,95 point sur le taux moins cher de 99,9 Dans le cas d'une révision en tm de deuxieme mensualité sera plus chère de 101,88 que Economie de 29 970 au meilleur cas _mm annee, la le prêt à tau» ^jj 1 30 723 Le taux fixe este moins cher de 25 500 si le révisable est Tableau A 7 ans 3 - Emprunter plus pour un effort de remboursement idendique 100 DOO 2,99 % 1 320,88 10 954 m 103 995 1,85% I 320,88 1 387,95 6 859 10 983 Augmentation de 4 % du nominal emprunté Différence de 1,14 point sur le taux égale.j^^^b mensualité sera plus chère de 67,07 que le prêt à taux fixe. I
Tableau B 10 ans IOU DOO 105 662 2,99 % 2,05 % 965,1 5 965,1 5 1 043,05 15 818 10 I56 17634 Page 6/7 ;^nd Augmentation de 5,6 % du nominal emprunté^^j HH Différence de 0,94 point sur le taux égale mensualité sera plus chère de 78 que le prêt à taux fixe. Tableau Ç 20 ans Source Cafpl 200 000 220 796 3,65 % 2,55 % 1 1 75,39 1 1 75,39 1 381,20 82 095 fil 298 105 75 î Augmentation de 10,4 % du nominal emprunté Différence de 1,10 point sur le taux égale mensualité sera plus chère de 206 que le prêt à taux fixe. ' Tableau O 25 ans Coùt total 200 DOO 221 777 3,65 % 2,70 % I 017,41 1 017,41 1 240,27 1 05 22 5 83 446 144 956,BB, g_-j g_g. ji_. ^ ^J Augmentation de 1 0,9 % du nominal^^^t^rœ^^^h Dittérence de 0,95 point sur le taux égale mensualité sera plus chère de 223 que le prêt à taux fixe.] 4 - Diminuer la durée de remboursement pour un Tableau E 7 ans 100 000 100 000 84 mois 81 mois 2,99 % 1,85 % 1 320,88 11 314,21 1 377,66 10 954 6451 t 10 067..Sni effort de remboursement approximativement légal! Différence de 1,14 point sur le taux approximativement égale mensualité sera plus chère de 57 que le prêt à taux fixe. i
Tableau F 10 ans Page 7/7 I 1 00 DOO 1 00 DOO 120 mois 2,99 % 114 mois 2,05 % Diminution d'une demi-année de remboursement Différence de 0,94 point sur le taux JH 1 1 1,..' ii-ii'fi't'ffi'wmwllh 965,1 5 966,1 3 approximativement égale Tableau G 20 ans 15818 I 1 039,08 10124 16 704 Dans le cas d une révision en fm de deuxième année, la mensualité sel a plus chere de 74 que le prêt a taux fixe 1 I 200 DOO 240 mois I 3,65% 200 DOO 212 mois 2,55 % "^HMifflfflBBBHH Diminution de 2 ans et 4 mois ^ibbhli Ditterence de 1,1 0 point sur le taux wffiuuh^^rih M 1 1 75,39 1 172,78 appioximatixement égale 1 352,61 Dans le cas d une revision en fm de deuxième année, la mensualité sera plus chère de 1 77 que le prêt à taux fixe. 82 095 48 629 82 438 Tableau H 25 ans Source Lalpi 200 000 300 mois 3,65 % 1 017,41 221 777 260 mois 2,70 % 1 01 6,88 I 1 209,39 64 389 Ife 1 09 794 Jj it jim i Diminution de 3 ans et 4 mois ^^SggWgjlk abbhh Ditteience de 0,95 point sur le taux approximativement égale " Dans le cas d une révision en fm de deuxième année, la mensualité sera plus chere de 192 que le pret a taux fixe '"I révisables: des emprunteurs mieux avertis En souscrivant un prêt a taux fixe, l'emprunteur dispose d'un tableau d'amortissement, du nombre de mensualités a régler et de leur montant Avec un taux révisable, ce tableau est certes difficile a faire Cependant, pour que l'emprunteur à taux révisable se projette dans l'hypothèse d'une hausse des taux dans la limite de son cap, le législateur oblige désormais les banques a lui fournir des simulations intégrants ces paramètres de hausse et a lui indiquer clairement le montant de ces mensualités maximales Elisabeth Lelogeais