Mise en copropriété des immeubles HLM Opportunités et risques Soraya DAOU, architecte DPLG
Sommaire Anah Enjeux de la vente HLM PLH et politique de l habitat Leviers
L Anah L'Anah, établissement public à caractère administratif régi par les articles L.321-1 et suivants du CCH, a pour missions : D'aider à l'amélioration des logements appartenant à des propriétaires privés, de participer à la lutte contre l habitat indigne et à l amélioration des structures d hébergement Faciliter l'accès des personnes défavorisées et des ménages à revenus modestes ou intermédiaires aux logements privés locatif Améliorer la connaissance du parc privé et des conditions de son occupation Thématiques prioritaires : habitat indigne et dégradé, adaptation à la perte d uatonomie, précarité énergétique, copropriétés fragiles ou en difficulté
Le contexte
Les copropriétés fragiles en France
L Anah et le traitement des copropriétés Copropriétés fragiles Agir en prévention POPAC Copropriétés fragiles avec besoins en travaux Agir en amélioration de l habitat OPAH, OPAH RU, PIG Copropriétés en difficulté remédiables Agir en redressement OPAH, Copro OPAH RU Volet copro Plan de sauvegarde ORCOD Copropriétés en difficulté non remédiables Agir en recyclage Opération isolée ou d aménagement Budget Anah sur les copropriétés : 50 millions d euros par an
Modalités d intervention de l Anah Redressement des copropriétés en difficulté (procédure administrative) Financement des études / diagnostic / définition de stratégie de traitement (collectivité) Financement de l ingénierie d accompagnement destinée au redressement de la copropriété (juridique, sociale, technique, financière, ) (collectivité) Financement des surcoûts liés à la gestion (syndicat) Financement du portage ciblé de redressement (porteur) Financement des travaux des parties communes (aides au syndicat) et parties privatives (aides aux propriétaires bailleurs et occupants) sous conditions En lien avec la procédure judiciaire (administration provisoire)
La copropriété et les HLM Vente de logements HLM Production de logements (copropriétés intégrant du logement locatif social, de l accession sociale et souvent de la promotion privée dans un objectif de mixité) Achats de lots dans des copropriétés en difficulté (portage provisoire)
Le contexte de la vente des immeubles HLM Volonté de développer l accession à la propriété Loi SRU : contraintes de construction de logements HLM dans certaines communes (seuil minimal de 20 à 25% de logements sociaux à atteindre dans certaines communes) Rareté du foncier Enjeu de la rénovation énergétique du parc (loi transition énergétique) Diminution des aides à la pierre (aides de l Etat pour la construction /réhabilitation du parc)
Les logements du parc social en copropriété
Enjeux de la mise en copropriété des immeubles HLM Enjeu territorial Assurer une mixité de statuts/ profils de propriétaires dans des territoires ou des immeubles Renforcement du lien avec les collectivités locales Enjeu social : Permettre de parcours résidentiel sécurisé de ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires Favoriser la mobilité professionnelle Enjeu financier et patrimoniaux Disposer de fonds propres qui permettent une nouvelle offre de logements (Ventes pour financer des logements sociaux PLUS ou PLAI par exemple) Disposer de fonds propres qui permettent la rénovation, notamment thermique, d une partie du parc. Enjeu d expertise Evolution des compétences du bailleur (métiers de la copropriété)
Enjeux de la mise en copropriété des immeubles HLM En zone non tendue la vente HLM peut être une occasion de rééquilibrer l accession sociale dans l ancien et de limiter l étalement urbain source de coûts collectifs (environnement etc ) et de vacance dans les HLM. En zone tendue, La vente HLM doit contribuer à accroitre l offre et/ou de mieux l adapter au contexte local (accord des autorités locales maire ou président EPCI). d administration de l ESH approuvant la vente.
Les revenus des locataires HLM
Les revenus des locataires HLM
Le montant moyen des charges de copropriété en France (source ARC) Pour une copropriété dotée de tous les services, le ratio annuel global est de 47 /m2 et la répartition selon les principaux postes de dépenses est la suivante : Pour un logement de 50m², le montant mensuel des charges atteint 200 /mois
Cadre d intervention loi du 23 décembre 1986, article L.443-7 du CCH, Engagements HLM/Etat les logements acquis ou construits depuis plus de 10 ans (sauf cas exceptionnels : décision préfet) répondant aux normes d habitabilité fixées par l articule R.443-11 du CCH Suffisamment entretenus Le prix de vente est fixé par le bailleur HLM qui consule France/ Domaine Dossier de vente transmis au préfet qui peut s opposer à la vente Si logements mal entretenus Si réduction excessive du nombre de logements sociaux locatifs Le logement occupé vendu à son locataire
Risques Risques endogènes (liés à la copropriété) Fonctionnement / juridique : Complexité juridique et foncière ne facilitant pas le fonctionnement de la copropriété Techniques : Spécificités architecturales ou constructives générant des coûts élevés de travaux à terme, non supportables par les nouveaux acquéreurs Financiers : Equipements : ouvrages communs aux coûts de gestion et maintenance trop élevés Sociaux Faiblesse des ressources des accédants : endettement Revente du patrimoine acquis : finalité du produit Risques exogènes (extérieurs à la copropriété) Valeur vénale Environnement / marché immobilier déqualifié, vacance
Risques Immeubles de grande taille Spécificités des enjeux et positionnements urbain Un certain nombre d enjeux partagés Fin de cycle technique, faible performance thermique De forts niveaux de charges en cas de multiplicité d équipements Des enjeux fonciers et juridiques : complexité des organisations juridiques et techniques, délimitation des espaces, espaces et équipements privés à usage public, difficulté de compréhension de la complexité de fonctionnement par les futurs copropriétaires Le parc de la reconstruction des centres villes un positionnement urbain plutôt favorable, mais un contexte immobilier où le parc collectif de la reconstruction est en concurrence avec du parc individuel pavillonnaire Une conception bâtie de qualité, mais pas aux normes Une diversité des fonctionnalités (commerces, équipements publics ) Le parc périurbain Un contexte urbain peu favorable, des quartiers politique de la Ville, des ZSP Des enjeux techniques parfois renforcés par la qualité médiocre du bâti Un parc accueillant des populations très modestes
Risques Clarification de l'organisation juridique Rétrocession foncière Requalifier, Programme de travaux hiérarchisé Sensibiliser / former Mettre en place des instances de gestion Accompagnement social Baisser les charges Eviter les impayés Projet urbain?
Etudier la faisabilité au regard des risques, définition des critères : Outillage méthodologique développé par l USH : Faisabilité politique : besoins et positionnement des acteurs locaux Faisabilité foncière : propriété Faisabilité gestion et juridique : conditions juridiques de gestion, devenir des gardiens Faisabilité financière : prix de vente, rentabilité de la vente Faisabilité patrimoniale : ancienneté, vacance, localisation (urbain, rural, quartier sensible), état technique Faisabilité socio-et économiques : âge/ composition familiale, capacité économique des ménages
Stratégie juridique et administrative La situation foncière : le bailleur social est-t- il le seul propriétaire du foncier Possibilité de séparer juridiquement un bâtiment La complexité des équipements / contrats existants Faisabilité de la répartition des charges entre les accédants et les locataires Stratégie technique Respect des normes minimales d habitabilité Les travaux nécessaires à réaliser pour la vente (grosses réparations, amélioration des parties communes De la faisabilité de la division des équipements techniques collectifs (chaufferie collective par exemple)
Etablir une stratégie : politique et technique Définir une stratégie territoriale (besoins des populations) Identifier le patrimoine qui ne peut être mis en vente (en raison de l âge des bâtiments, des communes qui ne produisent pas assez de logements sociaux, vacance ) Identifier le patrimoine qui pourrait faire l objet d une vente ainsi que la part de logements à vendre Identifier les contraintes juridiques ou techniques : De la faisabilité de la division des bâtiments et équipements techniques collectifs (chaufferie collective par exemple), Equipements communs avec d autres immeubles Répartition des charges Abandon des services et équipements collectifs (eau, chauffage, ) par l individualisation, quand c est possible? Modalités de gestion particulières Respect des normes minimales d habitabilité Les travaux nécessaires à réaliser pour la vente (grosses réparations, amélioration des parties communes
Etablir une stratégie socio-économique Enquête socio-économique : Cerner finement la situation sociale et financière des ménages (dissuader un ménage dont la situation professionnelle et sociale de lui permettent pas d acquérir) Sécuriser et accompagner au mieux les acquéreurs, et notamment les anciens locataires HLM Fixation d un prix en priorisant le locataire en place Etre incitatif sans pour autant être trop bas (impact sur marché immobilier local, équilibre financier du bailleur Effectuer un travail de pédagogie et de communication auprès des acquéreurs potentiels sur les coûts engendrés par l accession (charges de copropriété, provisions pour travaux, taxe foncière..) Accompagnement de l acquéreur calcul du taux d effort et du reste à vivre Rendre le produit attractif pour le client (vision long terme sur le patrimoine), s assurer de la qualité technique de l immeuble proposé à la vente Organiser le passage à la copropriété
Mise en place de la copropriété Le rôle de syndic Etre syndic jusqu à la dernière vente du logement Etre syndic provisoire pendant un certain temps et faire appel à un syndic professionnel à terme Confier directement la gestion à un syndic extérieur Présence du bailleur dans la copropriété : Le bailleur est majoritaire Il conserve par son nombre de voix en AG et en étant membre du conseil syndical, la maitrise de la gestion de la copropriété Le bailleur est minoritaire : Si plus de 50% des lots sont vendus, le bailleur doit réinterroger son positionnement au sein de la copropriété
La problématique de la copropriété «mixte» les copropriétaires privés et «publics» poursuivent des logiques patrimoniales qui peuvent être divergentes, ce qui induit des risques multiples pour la copropriété, les copropriétaires, et les habitants. Un élément clé qui peut expliquer ces logiques divergentes : la solvabilité limitée des copropriétaires privés. Les risques respectifs sont les suivants : lorsque le bailleur social est minoritaire : risque de refus de décider et financer des travaux, qui conduit à terme à la dépréciation et perte d attractivité du bien. Lorsque le bailleur social est majoritaire : risque d engagement d un programme de travaux trop ambitieux, non compatible avec la solvabilité des copropriétaires, ce qui peut entrainer l éviction des copropriétaires les plus modestes et/ou un climat de défiance susceptible de créer des dysfonctionnements internes.
La prévention dispositif opérationnel un intérêt à agir en préventif sur ce type de parc en forte croissance, afin d aider à trouver une convergence dans le fonctionnement, la gestion financière et la démarche patrimoniale des copropriétaires privés et bailleur social. un accompagnement des mises en copropriété et des copropriétés mixtes durant la phase transitoire. le recours à un «tiers garant», médiateur, qui permette de maintenir ou de restaurer le dialogue entre les différents types d acteurs, aussi bien dans les instances de fonctionnement, de gestion, qu en termes d élaboration de plan de travaux.
La prévention dispositif opérationnel Contenu et financement du POPAC Caractère souple du dispositif, mis ne ouvre par la collectivité Missions (3 ans) Repérage Animation Diagnostic multicritères de la copropriété ou expertise spécifique ponctuelle L accompagnement individualisé pour résoudre les premières difficultés Mission de suivi et signalement Financement de l ingénierie du POPAC Taux = 50%, plafond = 100 000 HT/ an pendant 3 ans Aide au redressement de la gestion : - Financement : forfait = 150 /lot/an