CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES D AQUITAINE

CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES D AQUITAINE Le Président Bordeaux, le 24 avril 2007 Références à rappeler : JP/CB/RODII/040023999 Monsieur le Président, Par lettre du 27 novembre 2006, je vous ai fait connaître les observations retenues à titre provisoire par la chambre lors de la séance du 2 novembre 2006, en vous demandant de bien vouloir y répondre dans le délai de deux mois. Une copie de ce rapport avait été adressée à Messieurs LAPORTE et BONAMY en leur qualité d anciens ordonnateurs. Vous avez répondu par courrier du 27 décembre 2006, réponse enregistrée au greffe le 12 janvier 2007. La chambre en a délibéré au cours de sa séance du 22 février 2007 et arrêté les observations définitives ci-après qui vous ont été notifiées le 12 mars 2007: Le délai légal d un mois imparti aux destinataires des observations définitives pour adresser leur éventuelle réponse à la chambre régionale des comptes étant expiré, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint, le rapport d observations définitives de la chambre. - la présentation de l Office ; - l analyse financière ; - le recouvrement des loyers ; - la commission d attribution des logements. I/ LA PRESENTATION DE L OFFICE L Office public municipal d HLM de DAX gérait au 31 décembre 2005, 1 745 logements dont 1 713 conventionnés. Le parc locatif est constitué d environ 25 % de logements individuel et petit collectif, 45 % de logements collectifs de type résidence et de 30 % de type grand ensemble. Le taux de vacance (logements vacants de plus de 3 mois) est relativement faible ; il est de 0,33 % pour une médiane nationale de 1,5 % en 2003, dernière comparaison disponible à ce jour. L occupation du parc de logements correspond à la vocation sociale de l institution ; en effet, sur les 105 ménages entrés en 2004 ou ayant bénéficié d une mutation, 97 % ont des niveaux de ressources inférieurs à 60 % des plafonds HLM. La précarité et les difficultés de la population logée sont encore plus accentuées à l Office de DAX ; en effet, au vu de la nature des revenus, la fragilité touche ici la majorité des entrants (environ 60 %) alors qu elle se situe autour de 40 % pour la région Aquitaine. Monsieur Jacques VERGES Président de l OPMHLM de DAX 62, rue Neuve BP 114 40103 - DAX Cedex 3, place des Grands-Hommes CS 30059 33064 Bordeaux Cedex Tél. : 05 56 56 47 00 Fax : 05 56 56 47 77

2 En se référant à la taille des ménages entrés, il apparaît qu en 2005, 78 % des entrants sont des personnes seules ou des ménages de 2 personnes et disposent de ressources se situant autour de 800 par mois. Dans ce contexte d occupation très sociale, la chambre relève que, de 2001 à 2004, aucun logement neuf n a été livré ni aucun achat effectué, bien que le stock de demandes en cours (746 en janvier 2006) représente environ la moitié des logements loués. Cette absence de stratégie patrimoniale paraît être le trait marquant de cette période. La chambre observe toutefois la relance de l activité construction depuis 2005 où 76 logements neufs ont été livrés. Elle prend acte également de la délibération du conseil d administration de l Office en date du 24 mars 2006, adoptant un plan stratégique de patrimoine, soit près de 4 ans après la publication du texte instituant lesdits plans ; ce plan prévoit la construction ou acquisition/amélioration de 430 logements sur 10 ans. II/ L ANALYSE FINANCIERE Tous les ratios évoqués ci-après sont calculés conformément aux définitions données dans la publication du ministère de l'equipement, des Transports et du Logement (Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction), éditée au mois de septembre 2005. 2-1/ la marge brute locative La marge brute locative (2,9 M en 2005), différence entre les loyers quittancés et les charges directes afférentes aux logements (hors entretien), doit être suffisante pour couvrir les dépenses de fonctionnement de l'organisme, ainsi que les charges d'entretien du patrimoine. Rapportée au montant des loyers encaissés par l'office (5,4 M en 2005), elle permet d'apprécier la rentabilité de l'organisme et d'effectuer des comparaisons entre ceux-ci. A cet égard, il apparaît que l'opmhlm de DAX a une rentabilité qui se situe dans la médiane des offices d HLM telle qu elle apparaît au vu des statistiques nationales. La marge brute locative, soit 99 % de la marge brute totale, représente 54,94 % (en 2005) du montant des loyers encaissés (52,87 % en 2004), la dernière médiane connue des offices (2003) étant de 55,80 %. Par ailleurs, la chambre relève que la valeur ajoutée (2,08 M en 2005) qui exprime la création ou l accroissement de valeur apportée par la collectivité dans l exercice de ses missions, est en amélioration constante sur la période, ainsi que l excédent brut d exploitation qui s élève à 1,05 M en 2005. Le résultat d exploitation, négatif en début de période, s élève à 0,8 M en 2005. 2

3 2-2/ le coût moyen de gestion locatif Le coût moyen de gestion locatif, c'est-à-dire le coût de gestion ramené au logement, est un des indicateurs de la performance des organismes de logement social. Ce coût est déterminé hors toutes charges exceptionnelles ou charges liées à l'investissement et déduction faite des charges récupérées. Sur la période 2002/2005, le coût moyen de gestion locatif a augmenté de 36,6 %, passant de 1 294 par logement en 2002 à 1 768 en 2005 ; il se situe ainsi sensiblement au-delà du niveau de la médiane nationale en 2003, soit 1 300. Outre la légère diminution du nombre de logements gérés entre 2002 et 2005, il peut être noté que parmi les dépenses d'exploitation contribuant à ce coût moyen, les charges de personnel (charges non récupérables y compris impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations) ont augmenté de 12 % entre 2002 et 2005. La juridiction relève que l OPMHLM de DAX fait partie des 20 % d offices ayant les charges de personnel par logement (8 décile) les plus importantes. En réponse à la recommandation de la chambre sur la nécessité de rester vigilant sur ce poste de dépenses, vous avez indiqué, dans votre courrier du 27 décembre 2006, que l office va procéder dans le courant de l année 2007 à l élaboration d un projet d entreprise. Celui-ci aurait comme objectifs un meilleur service aux locataires par une optimisation des performances de la régie technique et l exploration de pistes de développement principalement orientées sur l accession sociale à la propriété. La chambre prend acte de ces orientations. 2-3/ les frais financiers Entre 2002 et 2005, les frais financiers (intérêts sur opérations locatives) connaissent une baisse de près de 32 %, passant de 1,4 M en 2002 à 0,97 M en 2005. Le ratio des frais financiers rapportés au loyers encaissés (28,31 % en 2002 17,98 % en 2005) se situe légèrement en deçà de la médiane des offices d'hlm (20,05 % en 2003). Que ce soit en tendance ou en niveau, l évolution est donc favorable sur la période. 2-4/ l auto autofinancement net L'autofinancement net consiste en un dégagement de ressources générées par les activités d'exploitation et indique la ressource finale restant à l'organisme après les remboursements d'emprunts. L autofinancement est constamment positif sur la période ; en 2002, il représente 0,03 M et s élève à 1,09 M en 2005. Rapporté au «chiffre d affaires», il situe l OPMHLM de DAX dans les 30 % d offices dégageant une épargne nette importante. Il convient toutefois de préciser que l amélioration très nette de ce ratio doit être tempérée par la prise en compte du taux de réalisation des dépenses relatives à la maintenance. Ainsi, en 2003 et 2004, ce type de charges (entretien courant, gros entretien) n a été réalisé qu à hauteur respectivement de 68 % et 61 % des prévisions. En 2005, le pourcentage de réalisation atteint 48 % seulement.

2-5/ la structure financière de l'office 4 Le calcul du pourcentage des ressources propres de l'organisme par rapport aux capitaux permanents dont il dispose pour financer ses investissements permet de mesurer les conséquences de la politique d'autofinancement menée par l'organisme. Cette situation n'est pas sans incidence sur le résultat dans la mesure où l'importance de l'endettement influence directement le volume des charges financières. Le «taux de couverture» des capitaux permanents par les ressources internes (ratio Boléro) évolue favorablement au cours de la période ; en 2005, ce taux est de 30,47 %, se situant très légèrement au-dessus de la médiane nationale connue (29,82 %). Il résulte de ce qui précède une moindre dépendance de l office, notamment vis-à-vis des organismes prêteurs. L encours de dette est de 26 391 736 au 31 décembre 2005, en diminution par rapport à 2002 (29 177 899 ), aucun emprunt nouveau n ayant été souscrit entre 2002 et 2004. La majeure partie de cette dette (72 %) est constituée d emprunts à plus de 5 ans. Dans ces conditions, une relative stabilité de l annuité locative (charges d intérêts sur opérations locatives plus remboursements en capital d emprunts locatifs) est à prévoir à moyen terme. Le poids de l annuité locative par rapport au montant des loyers perçus reste supérieur (48,4 %) à la dernière médiane connue (44,16). Enfin, le ratio de liquidité immédiate, qui permet de comparer les disponibilités de l organisme à ses dettes exigibles à très court terme, est d un niveau élevé (6,08) positionnant dès 2004, l OPMHLM de DAX dans les 25 % d offices ayant le ratio le plus élevé. III/ LE RECOUVREMENT DES LOYERS Les impayés sont constitués par les créances sur les locataires échues avant le 15 décembre de l exercice. La dette totale au 31 décembre 2005 s élève à 796 558. La juridiction observe sur la période une relative stabilité du poids des impayés sur l ensemble des loyers et charges quittancés. Leur niveau se situe au dessous de la médiane des offices. Pour 2003, les impayés de l exercice ne représentent que 1% des loyers et charges, et les impayés totaux 8 %, pour une médiane nationale à 8,2 %. Ce positionnement par rapport à la médiane des offices est d ailleurs confirmé par un autre ratio (boléro) qui rapporte l ensemble des créances locataires et organismes payeurs d APL (montant brut du compte 411) + créances douteuses et litigieuses (montant brut du compte 416) + les pertes sur créances irrécouvrables, à la somme des loyers et charges récupérées (montants des comptes 703 et 704). En 2004, l Office se situe à 12,9 %, pour une médiane nationale à 14,9 % en 2003, dernière comparaison disponible. La chambre relève néanmoins une légère dégradation de ce ratio entre 2002 (11,07 %) et 2004 (12,9 %). Les admissions en non valeurs (ANV, compte 654, pertes sur créances irrécouvrables) sont relativement limitées (0,4 % pour une médiane de 0,5 % en 2003). 4

5 IV/ LA COMMISSION D ATTRIBUTION DES LOGEMENTS En application des dispositions combinées des articles L. 441-2 et R. 441-9 du code de la construction et de l habitation (CCH), l Office a créé une commission d'attribution des logements (CAL) chargée d'attribuer nominativement chaque logement locatif ; elle est composée de six membres qui ont élu en leur sein un président. Dans ses observations provisoires, la chambre avait relevé que la CAL ne disposait pas de règlement intérieur, bien que celui-ci soit expressément prévu par l article R. 441-9, paragraphe IV, du CCH. En effet, aux termes de cet article, le conseil d administration établit le règlement intérieur fixant les règles d organisation et de fonctionnement de la commission et précise, notamment les règles de quorum qui régissent les délibérations. En réponse à cette observation, vous avez indiqué dans votre courrier précité du 27 décembre 2006, que le conseil d administration avait récemment approuvé un règlement intérieur pour la CAL, règlement dont la chambre prend acte. Par ailleurs, la juridiction a examiné les 107 dossiers d attribution traités en 2005 ; l objectif du contrôle était double : d une part, déterminer le pourcentage des régularisations (la commission est invitée à approuver une attribution déjà réalisée dans les faits) dans les attributions effectuées et, d autre part, évaluer la proportion des dossiers pour lesquels il n a pas été possible d obtenir la date de passage en CAL. En premier lieu, sur le fonctionnement effectif de la commission et notamment l information donnée aux membres de la commission, la chambre avait relevé que le document de synthèse remis à la CAL contenait un nombre insuffisant d informations. Les informations nécessaires au respect des critères de choix exposés à l article R 441-3 du code de la construction n y figuraient pas, à savoir la composition, le niveau des ressources et les conditions actuelles de logement, l éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs, la mixité sociale des villes et des quartiers. Le dossier de présentation ne classait pas les demandes dans l ordre des priorités qui est rappelé dans le même article du CCH. De même, il ne signalait pas si la demande présentée rentrait ou non dans le cadre de l accord départemental, et ne donnait pas de renseignement sur l ancienneté de la demande. La chambre prend note toutefois que chaque dossier fait l objet d une présentation orale par la présidente aux membres de la commission, et peut être consulté une semaine avant la tenue de la CAL. Elle constate également que le nouveau règlement intérieur intègre les différentes dispositions législatives et règlementaires qui encadrent les attributions et définissent notamment les critères et priorités que la CAL doit mettre en oeuvre.

6 Sur les 107 dossiers ayant donné lieu à une attribution en 2005, 10 présentent une anomalie, soit 9,3 % des dossiers. Sur les 10 anomalies relevées, 4 révèlent l absence de passage en commission d attribution, et 6 autres constituent des régularisations (date de passage en CAL postérieure à la date de signature du bail ou, pour un cas, date d effet du bail antérieure au passage en CAL et à la signature du bail). S agissant du délai d attribution d un logement, et selon les informations saisies dans les 107 dossiers d attribution, la moyenne du délai d attribution entre la demande et le début du bail est de 465,6 jours, soit 15,5 mois. Toujours à partir des mêmes données, la médiane se situe à 250 jours, soit 8 mois. Enfin, concernant la communication des décisions prises aux candidats locataires, la chambre note que l office laisse 10 jours aux clients pour accepter ou refuser l offre de logement, ce délai étant conforme à l article R. 441-10 du CCH. En application des dispositions de l article L. 241-11 du code des juridictions financières, le présent rapport d observations définitives de la chambre doit faire l objet d une inscription à l ordre du jour de la plus proche réunion de l assemblée délibérante. Il doit être joint à la convocation de chacun de ses membres et doit faire l objet d un débat. La chambre vous serait obligée de lui faire connaître dans quelles conditions aura été réalisée cette communication. En outre, j appelle votre attention sur le fait que ce rapport deviendra communicable à tout tiers demandeur dès qu aura eu lieu la réunion précitée. Je vous informe que copie du présent rapport est transmise au préfet et au trésorier-payeur général du département, en application de l article R. 241-23 du code des juridictions financières. Une copie de ce rapport est également adressée au Directeur de la Mission Interministérielle d inspection du Logement Local. Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l expression de ma considération distinguée. Bernard GIREL conseiller maître à la Cour des comptes 6