1 er SEMESTRE 2015 IMMOBILIER DE RENDEMENT FOCUS IMMOBILIER INDIRECT 80 4.74% 2.5 capitalisation de l ensemble des placements immobiliers indirects référencés dans notre étude, en milliards de CHF moyenne des rendements des placements collectifs immobiliers cotés en Suisse fin 2014 (source : SFAMA) nombre moyen de placements collectifs immobiliers autorisés par année depuis 10 ans L après taux-plancher et ses répercussions sur les placements immobiliers Après avoir marqué le pas au cours du 3ème trimestre 2013, en raison d un optimisme opportuniste des investisseurs dans les actions, les fonds immobiliers ont repris leur croissance, jusqu au début de cette année. La crise boursière a toutefois laissé des traces, avec le repli des agios dans le segment de l immobilier (-10% en moyenne). Depuis janvier 2015, la hausse est subitement stoppée suite à la décision de la BNS (Banque Nationale Suisse) d arrêter le soutien du taux de change plancher, cumulée aux incertitudes qui planent actuellement sur les marchés, notamment asiatiques (-6% entre mars et septembre 2015). La politique monétaire européenne, avec le cas de la Grèce notamment, et la volatilité boursière créent artificiellement un dérèglement dans le choix des investissements, avec une aversion au risque plus marquée. Cette instabilité est d ailleurs perceptible à chaque annonce ayant trait à des facteurs macro-économiques clés. Néanmoins, lorsque l on compare les indices des différentes catégories d actifs (fig. 1), les évolutions sont rassurantes, puisque les valeurs immobilières restent un placement recherché grâce à l assurance d une rentabilité à long terme. Par ailleurs, la décorrélation avec les obligations semble actuellement très profitable à l investissement indirect dans la pierre, d autant plus que le rendement obligataire à 10 ans offert par la Confédération est actuellement négatif (fig. 2). ALEXANDRE BAETTIG Expert immobilier Auteur de l étude FIG. 1 INDICE DE PERFORMANCE DES FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIERS, ACTIONS, OBLIGATIONS ET IMMOBILIER DIRECT DEPUIS 2000 (BASE 100=30.06.2000) SOURCES: SIX SWISS EXCHANGE, CIFI FIG. 2 INDICE DE PERFORMANCE DES FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIERS (BASE 100 = 30 JUIN 2000) ET NIVEAU DE RENDEMENT DES OBLIGATIONS DE LA CONFÉDÉRATION À 10 ANS SOURCES: BNS, SIX SWISS EXCHANGE La politique des taux d intérêts négatifs accentue l attractivité des placements immobiliers indirects, notamment pour la clientèle institutionnelle détentrice de liquidités importantes.
RENDEMENTS DIRECTS ANNUELS: OBLIGATIONS -0.10% VS IMMOBILIER 2.77% (SEPTEMBRE 2015) Cependant, l indice IPD, société spécialisée dans l analyse du marché immobilier international, démontre une légère baisse depuis 2012 sur le marché suisse (- 9% sur le rendement direct, - 40% sur le rendement en capital) due à la hausse des prix, principalement dans les grandes villes (tab. 3). Avec 49 placements immobiliers recensés par la FINMA dans son rapport annuel 2014, l immobilier ne représente que 3.27% du nombre de placements collectifs suisses ouverts. Toutefois, la croissance des capitalisations, et par la même occasion, l augmentation des nouveaux volumes investis, illustrent la forte attractivité du placement immobilier dans la diversification des portefeuilles. immobiliers ont d ores et déjà atteints cette maturité avec une entrée en bourse avant 2010. Lors du bouclement annuel, chaque fonds est tenu de publier une série d indicateurs (directives SFA) dont les résultats illustrent la bonne gestion ainsi qu une partie de sa stratégie. Comme vous pourrez l observer dans les classements ci-dessous (fig. 4), il est généralement rare de trouver un fonds à plusieurs reprises dans le top 5. En effet, ces indices sont fortement imbriqués. Par exemple, LA CAPITALISATION DES 25 FONDS RÉFÉRENCÉS DEPUIS PLUS D UNE ANNÉE À LA BOURSE SUISSE S ÉLÈVE À PRÈS DE 33 MILLIARDS DE FRANCS. une stratégie avec très peu d endettement aura forcément des répercussions sur le niveau de performance (effet de levier moindre). Bien que le nombre de fonds soient restés stables depuis notre dernière parution (25), la progression des capitalisations a augmenté de 12% sur un an. Les 2 grandes banques suisses (CS et UBS) trustent toujours une part très importante du secteur (11 fonds enregistrés). On relèvera la bonne présence des fonds romands, notamment en termes de rendement sur distribution, puisqu ils occupent 3 des 5 premières places. A cause des prix élevés, les jeunes fonds (entrées en bourse après 2005) se concentrent principalement sur la distribution avant d atteindre une phase de maturité. Au niveau de l échantillon des fonds, il est à noter le regroupement des compartiments de la SICAV Edmond de Rothschild Real Estate (Helvetia et Swiss). Acceptée début 2014 par la FINMA sur le motif que les stratégies étaient trop similaires, cette réunion est effective dès le mois de juin de la même année. Seul nouvel entrant à proprement parler (hors fonds de fonds), le fonds CS Green Property. Lancé en mai 2009, sa stratégie consiste à investir dans des constructions neuves de régions dynamiques et qui satisfont à des critères de durabilité élevés (aspects économiques, sociaux et environnementaux). Au 31 décembre 2014, le portefeuille comptait 31 immeubles et 3 projets, répartis majoritairement dans le canton de Zürich, pour une valeur vénale à près de CHF 790 millions. représente la part des 5 plus grosses capitalisations boursières sur 47.5% l ensemble des fonds immobiliers. Nous observons que la rentabilité brute des portefeuilles de biens immobiliers (médiane aux alentours de 6.0%) est bien supérieure aux dividendes versés au détenteur de part. Il faut cependant rester très attentif sur le risque d évaluation des immeubles, dont l une des 1. FONDS IMMOBILIERS TAB. 3 TAUX DE RENDEMENT MOYEN DE L IMMOBILIER D INVESTISSEMENT RÉSIDENTIEL EN SUISSE (AU 31.12) SOURCES: IPD, WUEST & PARTNER Les fonds immobiliers tels que nous l entendons dans ce chapitre, comprennent les fonds ouverts, soumis à la FINMA et cotés à la bourse suisse depuis plus d une année. En théorie, les fonds immobiliers se conforment à un cycle de vie en deux phases ; la phase de croissance (durée d environ 5-10 ans) et la phase de maturité. La frontière est délimitée par un objectif de taille critique. On estime cette dernière dans une fourchette comprise entre CHF 700 millions et CHF 1 milliard, soit un volume suffisant pour optimiser les charges de gestion et assurer un certain roulement. 70% des fonds 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 RENDEMENT GLOBAL PROGRESSION RENDEMENT DIRECT RENDEMENT CAPITAL 5.9% 4.8% 1.1% 7.1% 20% 4.8% 2.3% 6.1% -14% 4.9% 1.2% 5.5% -10% 4.8% 0.7% 6.0% 9% 4.6% 1.4% 7.6% 27% 4.6% 3.0% 6.7% -12% 4.4% 2.3% 6.0% -10% 4.2% 1.7% 6.1% 2% 4.2% 1.8%
mesures principale se nomme taux d escompte ou taux d actualisation. Ce paramètre est employé dans la méthode d évaluation DCF (Discounted Cash-Flows) imposée aux fonds immobiliers. Il est assimilé parfois à un taux net, car il actualise les flux projetés, déduction faite des charges d exploitation, sur une durée donnée. Les taux d escompte des fonds sont compris entre 3.25% et 5.75%, avec un taux moyen pondéré à 4.55%. Les jeunes fonds auront tendance à être plus agressifs (prix de transaction élevés) que les fonds anciens plus conservateurs (portefeuilles acquis dans des conditions plus avantageuses et qui bénéficient aujourd hui de la valorisation du secteur). FIG. 4 TOP 5 DES FONDS IMMOBILIERS (DONNÉES FIN JUIN 2015) SOURCES: WUEST & PARTNER, SIX SWISS EXCHANGE, REALSTONE CAPITALISATION BOURSIÈRE (CHF MIO) JUIN 2015 JUIN 2014 PROGRESSION PART. UBS Swiss Sima 6 872 6 291 9% 20.82% CS REF Living Plus 2 503 2 402 4% 7.58% UBS Swiss Anfos 2 352 2 140 10% 7.13% CS REF Interswiss 2 248 2 103 7% 6.81% UBS SW Swissreal 1 724 1 531 13% 5.22% Total 25 fonds cotés 33 003 29 475 12% 100% MEILLEURE MARGE D EXPLOITATION (EN%) 2015 CS REF Interswiss 79.39% Immo Helvetic 79.37% CS REF Property Plus 78.63% Schroder ImmoPlus 77.80% Immofonds 77.20% Moyenne 25 fonds cotés 69.85% MEILEUR RATIO D ENDETTEMENT (EN%) 2015 Solvalor 61 0.00% UBS Direct Plus 12.50% UBS Swiss Anfos 13.60% FIR 13.60% SwissInvest Real 13.78% Moyenne 25 fonds cotés 20.90% MEILLEURE PERFORMANCE DE PLACEMENT (EN%) 2015 UBS Foncipars 6.20% FIR 5.79% Procimmo 5.51% UBS Swiss Sima 5.50% Swisscanto IFCA/ SwissInvest Real 5.31% Moyenne 25 fonds cotés 4.58% Remarque: Les fonds immobiliers référencés dans notre échantillon sont soumis au négoce boursier depuis minimum 1 année. MEILLEURE DISTRIBUTION (EN % NAV) MEILLEUR TER GAV (EN %) Moyenne des 25 fonds cotés: 2.77% Moyenne des 25 fonds cotés: 0.79%
2. FONDATIONS IMMOBILIÈRES Soumises dans une moindre mesure aux fluctuations boursières car non cotées, les fondations offrent une rentabilité stable à long terme très recherchée. Le volume d investissement global de ce véhicule de placement est très similaire à celui des fonds, avec 27 entités inscrites auprès de la CAFP/KGAST (Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement) pour une fortune nette de plus de CHF 31 milliards. Préféré par la catégorie des institutionnels, l indice progresse ces dernières années de manière exponentielle. Même si son niveau de performance reste en-deçà des titres cotés, le LA PLUPART DES FONDATIONS IMMOBILIÈRES SONT RÉSERVÉES AUX INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS. risque en termes de volatilité est sensiblement plus faible (fig. 5). Cet attrait s illustre également par le fait que la croissance des capitalisations des fondations est sensiblement supérieure aux fonds (+ 7.2% annuelle depuis 2012 contre + 5.4% pour les fonds). Considérées comme illiquides par définition sans l existence d un marché secondaire, la plupart des fondations assure toutefois une facilité au rachat des parts. FIG. 5 INDICE DE PERFORMANCE DES FONDATIONS DE PLACEMENT IMMOBILIERS, FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER ET DE L IMMOBILIER DIRECT (BASE 100 = 1995) SOURCES: SIX SWISS EXCHANGE, CIFI, KGAST Trois nouvelles fondations immobilières sont dorénavant référencées depuis notre dernière parution Il s agit de la Fondation Adimora, lancée en 2010 par la société Pensimo, et inscrite au registre CAFP. Elle est destinée aux institutionnels qui souhaitent investir dans des régions dynamiques d habitation. La stratégie consiste à offrir un rendement équivalent à de la détention directe. La valeur du portefeuille est estimée à CHF 170 millions répartie sur 10 bâtiments et 3 projets de construction. Avec une première émission en septembre 2012, la Fondation Helvetia Immobilier Suisse est la seconde venue dans le cercle CAFP. Elle comptabilise un portefeuille d une vingtaine de bâtiments pour une valeur estimée à près de CHF 250 millions pour des investissements dans des immeubles à prépondérance résidentielle. Au 31.12.2014, elle boucle son exercice avec des avoirs en banque à hauteur de CHF 120 millions, prêts à être investis. Côté romand, la Fondation de placement Greenbrix a été créée en mai 2013. Après une période de souscription réussie, elle constitue actuellement son parc immobilier avec l acquisition de ses premiers bâtiments. Egalement réservée aux institutionnels et misant sur une stratégie davantage orientée sur la durabilité, elle a publié son premier rapport annuel au 30 septembre 2014. Son portefeuille compte 8 objets pour une fortune de CHF 50 millions.
A l avenir, la capitalisation des fondations, si elle poursuit sur ce rythme, pourrait bien dépasser la catégorie des fonds immobiliers. Contrairement aux idées reçues, on s aperçoit que les fondations de petite taille distribuent davantage de dividende que celles possédant une fortune nette supérieure à CHF 700 millions (tab. 6). Ce constat s explique par une sélection peut-être plus rigoureuse des objets au détriment du volume de placement. Pourtant, la capacité d investir dans des bâtiments de grande ampleur (plus de CHF 50 millions) devrait améliorer les rendements. On relèvera tout de même que plus de la moitié des fondations décident de réinvestir les dividendes. A l inverse des fonds, aucune 6.8% croissance annuelle depuis 10 ans de l indice des fondations de placement en immobilier. (source : CAFP/KGAST) fondation ne domine le marché. Cependant, les 5 plus grosses fortunes représentent quand même plus de 53% du secteur. A travers la moyenne du TER (0.53% sur l ensemble des fondations de l échantillon), il ressort que les frais de gestion et d administration sont considérablement plus bas que pour les fonds immobiliers. Cela est d autant plus vrai que la méthode de calcul usuelle est basée sur la valeur d inventaire (ou NAV, Net Asset Value), soit un ratio avec comme dénominateur une valeur nette, moins élevée que la brute. Attention toutefois, car lors de notre étude nous avons relevé que certains rapports contenaient souvent des calculs sur la fortune 40% moins chères que les fonds immobiliers (source : Présentation PPCmetrics) brute (TER GAV ) ne permettant pas la comparaison. Principal poste de cet indicateur, les honoraires de régies restent relativement semblables entre les produits proposés. En revanche, les commissions perçues par les sociétés de direction ou les directions déléguées creusent des différences allant du simple au triple. De plus, la présence de frais à l entrée n est pas rare pour ce type de placement. Les fondations destinées aux institutions de prévoyance suisses, soumises à la nouvelle autorité de surveillance (Commission de Haute Surveillance de la Prévoyance Professionnelle CHS PP) depuis janvier 2012, ont vu leur contrôle fortement renforcé. En effet, l objectif d uniformiser la gestion ainsi que la présentation des résultats implique la mise en place de certaines mesures (ratios, annexes aux comptes, présentation comptable, système de contrôle interne et transparence) nécessitant un champ d action plus restreint. Les directives CAFP et la nouvelle ordonnance sur les fondations de placement (OFP), dont la dernière mise à jour date de juillet 2014, constituent le cadre de cette réforme déjà bien avancée. A terme, on imagine toutefois mal comment les Fondations ne pourraient pas être rassemblées sous le giron de la FINMA... TAB. 6 TOP 5 DES FONDATIONS IMMOBILIÈRES (DONNÉES FIN JUIN 2015) SOURCES: KGAST, WUEST & PARTNER, RAPPORTS ANNUELS FORTUNE NETTE (CHF mio) 2015 2014 PROGRESSION PART. Swisscanto Immobilien Schweiz 5 479 5 263 4% 17.58% CSA Real Estate Schwitzerland 4 783 4 580 4% 15.34% Turidomus Casareal 2 763 2 620 5% 8.87% Avadis Immobilien Schweiz Wohnen 2 001 1 913 5% 6.42% UBS Immobilien Schweiz 1 684 1 538 9% 5.40% Total 27 fondations KGAST 31 170 28 393 10% 100.00% MEILLEURE PERFORMANCE DE PLACEMENT 2015 FIDIP Immobilienanlagestiftung 7.30% Adimora Omega 6.81% Zürich Immobilien - Wohnen Schweiz 6.57% Turidomus Casareal Habitation 6.35% Zürich Immobilien - Traditionell Schweiz 6.00% Moyenne 32 fondations immobilières 5.05% MEILLEURE DISTRIBUTION MEILLEUR TER GAV (EN%) Moyenne 12 fondations immobilières: 4.16% Moyenne 32 fondations immobilières: 0.53%
3. SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES Bien que les sociétés immobilières aient été directement impactées par le regain d intérêt pour les obligations courant 2013, elles conservent néanmoins une progression similaire aux fonds (+ 4% depuis 2014 et 5.2% annuelle depuis 2012). Plus volatiles, elles présentent généralement une L INTÉRÊT POUR LES ACTIONS DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES DÉPASSE DEPUIS PLUS DE 10 ANS L INDICE SPI (FIG. 7). part de fonds étrangers considérablement plus élevée, puisqu elles ne sont pas contraintes de respecter un plafond maximum autre que celui dicté par les établissements de financement. Malgré une fiscalité moins avantageuse et des coûts de gestion significativement plus chers que les fonds, la détention d actions immobilières offre toutefois une performance en adéquation avec le niveau de risque (fig. 8, tab. 9 et fig.10). La distribution moyenne de dividende est supérieure de plus de 1% à celle des fonds, mais reste inférieure à celle des fondations. Cette bonne performance est encore plus visible à travers la rentabilité des fonds investis (ROE) des 3 meilleures sociétés, qui affichent plus de 10% en moyenne. Malgré la plus grande facilité de création d une société (par rapport à un fonds ou une fondation), le nombre de sociétés investissant dans l immobilier n a pas évolué depuis 2012. Cette tendance trouve peut-être une part d explication dans le fait que le secteur est fortement dominé par 3 entités ; Swiss Prime Site, PSP Swiss Property et Allreal Holding. Elles détiennent à elles seules plus des trois quarts du marché. Cette catégorie d investissement comptabilise une capitalisation de quasiment CHF 14 milliards. Comme pour les fonds et les fondations, cette stagnation L AFFECTATION COMMERCIALE PLUS PRÉSENTE DANS LES PORTEFEUILLES DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ENGENDRE UN RISQUE SUPPLÉMENTAIRE EN TERMES DE VACANCE. relative du nombre de nouvelles sociétés découle d une certaine saturation, cumulée à une phase conjoncturelle peu propice à la constitution d un portefeuille immobilier (prix élevés des immeubles de rendement). Par ailleurs, historiquement bon nombre de sociétés immobilières cotées ont été créées dans le but de séparer les actifs immobiliers de l activité principale. FIG. 7 INDICE DE PERFORMANCE DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET DE L INDICE BOURSIER SPI (ACTIONS) SOURCE: SIX SWISS EXCHANGE FIG. 8 MEILLEURE DIVIDENDE (SUR COURS DE BOURSE) SOURCES: SIX SWISS EXCHANGE, WUEST & PARTNER Moyenne des 10 sociétées cotées: 3.71%
TAB. 9 CAPITALISATION BOURSIÈRE (CHF MIO) SOURCES: SIX SWISS EXCHANGE, WUEST & PARTNER FORTUNE NETTE (CHF mio) 2015 2014 PROGRESSION PART. Swiss Prime Site AG 4 942 4 447 11% 35.40% PSP Swiss Property AG 3 669 3 830-4% 26.28% Allreal Hodling AG 2 057 2 009 2% 14.73% Total 11 sociétés cotées 13 961 13 432 4% 100.00% FIG. 10 MEILLEURE RENTABILITE DES FONDS INVESTIS (ROE) SOURCES: SIX SWISS EXCHANGE, WUEST & PARTNER Moyenne des 10 sociétées cotées: 6.78% 4. NOUVELLES EXIGENCES POUR LA DÉTENTION INDIRECTE Après plusieurs modifications de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC du 23 juin 2006), force est de constater que le nombre de nouveaux véhicules de placements immobiliers autorisés poursuit sa lente croissance (fig. 11). Souhaitant dynamiser le secteur avec de nouvelles formes juridiques telles que les fameuses SICAV, la loi de 2006 était ambitieuse et l échec est aujourd hui d autant plus saisissant, puisque seuls 2 véhicules de ce type existent. La dernière version, entrée en vigueur au 1 er juillet 2015, ainsi que celles adoptées en 2013, comportaient la limitation de l endettement à 33% par objet et pour l ensemble des portefeuilles détenus par les fonds d ici 2018. Avec une période transitoire accordée, la majorité des placements concernés par cette mesure ont d ores et déjà réduits leur endettement grâce notamment au remboursement des échéances hypothécaires à court terme. Les autres principales modifications concernaient davantage des éléments organisationnels (définition des gestionnaires de fonds et des transactions avec des personnes proches). Dernièrement, la FINMA a reconnu comme standard minimal une directive édictée par la Swiss & Asset Management Association (SFAMA), afin d améliorer la transparence des frais, rabais et rétrocessions. Elle contraint l ensemble des titulaires d autorisation, selon art. 13 LPCC, à communiquer les informations sur l imputation et l utilisation des frais et coûts liés au fonctionnement à travers des annexes au fonds. Un délai transitoire était accordé jusqu au 1 er juin 2015 pour soumettre les documents de fonds modifiés conformément à la directive. A ce titre, on rappellera que les placements cotés à la bourse suisse ne sont pas soumis au régime de la loi fédérale sur l acquisition d immeubles par des personnes à l étranger, allégeant ainsi les procédures administratives auprès des notaires. Du côté des fondations, l Ordonnance sur les fondations de placement (OFP du 10 et 22 juin 2011) est devenue la référence légale avec une nouvelle version entrée en vigueur au 1 er juillet 2014. Cette dernière reprend notamment la limite d endettement imposée aux fonds immobiliers. LES FONDS IMMOBILIERS INVESTISSANT DIRECTEMENT DANS DES BIENS IMMOBILIERS EN SUISSE BÉNÉFICIENT D AVANTAGES FISCAUX NOTAMMENT EN MATIÈRE D IMPOSITION SUR LE BÉNÉFICE. Avec les directives CAFP, elles définissent de manière plus précise le champ d application des fondations, jusqu alors trop souple et plutôt opaque. Ces mesures s appliquent principalement dans des domaines tels que la présentation des comptes, les informations obligatoires lors de la publication des rapports annuels et les devoirs d annonce et de loyauté. Elles spécifient également les tâches des différents organes d une fondation et les contrôles internes à prévoir afin de limiter au maximum les risques d erreur.
Ce nouveau cadre juridique imposé aux fondations permet une meilleure surveillance des activités par l autorité compétente. Comme nous le mentionnions déjà dans notre précédente édition, un regroupement des produits de placement en immobilier sous la même autorité semble inéluctable. Les sociétés immobilières devront probablement être mieux encadrées à l avenir, notamment du point de vue du ratio fonds propres fonds étrangers. La réforme de Bâle III actuellement en cours et la politique de la BNS vont d ailleurs dans ce sens en essayant de restreindre le volume hypothécaire. On peut toutefois s interroger si cette lourdeur administrative et de gestion n est pas en train de figer toutes les stratégies d investissement dans l immobilier. FIG. 11 EVOLUTION DU NOMBRE DE VÉHICULES DE PLACEMENTS COLLECTIFS AUTORISÉS DANS L IMMOBILIER SOURCE: FINMA ACANTHE SA Expertise immobilière À GENÈVE Avenue Eugène Pittard 14-16 Case postale 30 1211 Genève 17 T. 022 839 37 77 À LAUSANNE Chemin du Viaduc 1 Case postale 155 1000 Lausanne 16 Malley T. 021 318 77 53 www.acanthe.ch ALEXIA BONNET Sous-Directrice Acanthe T. 022 839 38 10 alexia.bonnet@acanthe.ch ALEXANDRE BAETTIG Expert immobilier T. 022 839 38 12 alexandre.baettig@acanthe.ch CAROLINE DUNST Expert immobilier T. 022 839 38 74 caroline.dunst@acanthe.ch NOS PUBLICATIONS Découvrez les dernières actualités sur notre site internet ainsi que plus de 150 indicateurs mis à jour régulièrement.