L OBSERVATOIRE des marchés de l ancien Avril 2007 Lettre de conjoncture - N 48 E N B R E F +6.5 % DE HAUSSE DES PRIX DE L ANCIEN AU 1 ER TRIMESTRE 2007. Doucement, le rythme annuel de progression des prix ralentit toujours. L ENVIRONNEMENT DU MARCHÉ L'ÉVOLUTION GÉNÉRALE En ce début d année 2007 et sans surprise, comme en 2005 et 2006 à la même époque, le rythme de progression des prix des logements anciens amorce un nouveau fléchissement. Après 10.4 % La Lettre de Conjoncture de la FNAIM propose, chaque trimestre, d apprécier les grandes tendances des marchés immobiliers privés. Elle s appuie désormais sur un puissant réseau de mobilisation des informations nécessaires à une bonne appréhension de la réalité du secteur : le réseau des Professionnels de la FNAIM, bien sûr, qui a su faire face à l enjeu et permet de compter chaque année sur près de 140 000 références représentatives de l ensemble du marché ; les ressources de l Observatoire du Financement du Logement (CSA) qui présente une photographie détaillée du marché de l accession à la propriété ; l expertise de MeilleurTaux.com qui apporte des points de repères efficaces sur l environnement du marché des crédits immobiliers aux particuliers ; ainsi que les outils d analyses et de prévisions économiques d Asterès. Pour son édition d avril 2007, elle s est enrichie, en outre, de l analyse des tendances du marché locatif privé. et 7.1 % de hausse en 2005 et 2006, il s est établi à 6.5 % à la fin du 1 er trimestre 2007, confirmant son retour à plus de modération. En outre, au terme de six mois de baisses et de hausses alternées, les prix sont quasiment restés stables au cours du 1 er trimestre 2007 avec +0.5 % d augmentation. Alors, au-delà du caractère préoccupant du niveau des prix pratiqués aujourd hui, près de deux fois supérieur à celui observé en 2000 sur l ensemble du territoire, si le marché ne semble pas amorcer de repli, c est sans aucun doute parce qu il est resté équilibré au regard des fondamentaux qui le soutiennent. Avec une progression des prix s approchant progressivement des 5.0 %, le marché semble, en effet, avoir réagi mécaniquement à l appréciation des taux d intérêt des crédits immobiliers. Seuls, un allongement de la durée des emprunts et une amélioration sensible du revenu des ménages n auraient pas permis de compenser de nouvelles hausses à deux chiffres. +3.6 % DE HAUSSE ANNUELLE MOYENNE DES LOYERS EN 2006. Après 4.4% de hausse annuelle moyenne entre 2000 et 2005, la hausse des loyers est désormais moins rapide. DES CONDITIONS DE CRÉDIT TOUJOURS FAVORABLES AUX EMPRUNTEURS. Et qui compensent encore les hausses de prix désormais plus modérées. ACHETER OU LOUER? Les projets d accession des ménages ne sont toujours pas remis en cause. INVESTIR? Où et pour qui le «Borloo Populaire» est-il attractif? Des pistes de réformes pour développer l offre locative à loyers maîtrisés.
190 170 Sous l action conjuguée : d une reprise attendue de la croissance, après son «trou d air» de fin d année, et de ses bénéfices sur le marché de l emploi et sur les revenus des ménages, d une amélioration du pouvoir d achat stimulé par le contrecoup de la fiscalisation des PEL de plus de 10 ans, le reflux de l inflation et l allègement de la fiscalité prévu dans la Loi de Finances 2007 (nouvelle hausse de la Prime Pour l Emploi, baisse de l Impôt sur le Revenu, bouclier fiscal ), de conditions de crédits toujours favorables, alors que la BCE, après avoir relevé ses taux directeurs de 25 points de base en mars dernier, devrait mettre un terme à leur relèvement et que la concurrence entre les établissements financiers reste vive, de l impact de la revalorisation du barème du PTZ et de l allongement de sa période de différé de remboursement, la solvabilité des ménages pourrait encore s améliorer dans les prochains mois. Après un recul de 10.4 % entre 2002 et 2004, l indicateur synthétique de solvabilité de la demande ne fléchit toujours pas, affichant même une progression de 0.7 % comparable à celles observées à fin 2005 (+1.0 %) et fin 2006 (+0.6 %). INDICES FNAIM DES PRIX DES LOGEMENTS (Graphique 1) Sur le marché locatif privé, le ralentissement de la hausse des prix est également sensible ; les rythmes de progression des loyers y sont en effet moins rapides pour s établir à + 3.2 % en rythme annuel à la fin du 1 er trimestre 2007 (contre + 3.6 % en 2006, + 3.5 % en 2005 et + 4.4 % de hausse annuelle moyenne entre 2000 et 2005). Un résultat qui tient essentiellement à des hausses de loyers moins rapides sur le marché des appartements (+ 3.5 % au 1 er trimestre 2007 contre + 4.1 % et + 4.0 % en 2006 et 2005) que sur celui des maisons où les loyers progressent toujours de l ordre de + 1.0 % depuis 3 ans. Sans aucun doute, les clientèles hésitantes à l aube des échéances électorales, ou celles qui, dans le contexte d une hausse des prix ininterrompue depuis plus de dix ans, ont renoncé à leur projet immobilier, pourraient bien passer à l acte en 2007. Au total, avec une rentabilité brute moyenne oscillant entre 4.6 % sur les maisons et 4.9 % sur les appartements au 1 er trimestre 2007 (contre une fourchette comprise entre 6.7 % et 7.3 % en 2001 à la même époque), le marché ne semble pas justifier la remise en cause de leurs projets d accession. D autant que leur opportunité d acheter devrait se renforcer si les prix de l ancien étaient amenés à progresser en 2007 à un rythme comparable à celui des valeurs locatives. 185,1 150 130 128,4 110 90 100,0 Vente Location 70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Taux de croissance annuel des prix (Graphique 2a) Taux de croissance annuel des loyers (Graphique 2b) 20% Tendance 2007 + 6,5 % 10% 8% 7,9% Tendance 2007 +3,2 % 15% 14,3% 15,4% 6% 10% 10,1% 10,4% 7,5% 10,4% 7,1% 4% 2% 2,9% 2,3% 4,6% 3,7% 3,5% 3,6% 2 5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Observatoire FNAIM des Marchés de l Ancien 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
LA BANQUE DE DONNÉES IMMOBILIÈRES DE LA FNAIM La banque de données immobilières de la FNAIM rassemble aujourd hui plus 800 000 références concernant des ventes réalisées sur le territoire métropolitain depuis 1995 et 700 000 concernant des mises en location nouvelles non meublées pour lesquelles les professionnels ont été mandatés depuis 1990. Elle bénéficie d une alimentation soutenue de l ordre de 140 000 références «transaction» et 90 000 références «location» par an. Les informations recueillies sont restituées au sein d un réseau de plus de 11 500 entreprises réparties dans toute la France, garantissant, de ce fait, une bonne couverture géographique. Avec un tiers des transactions sur logements existants réalisées par des agents immobiliers FNAIM, les références enregistrées apparaissent représentatives de l ensemble des transactions réalisées sur le marché immobilier. L INDICATEUR SYNTHÉTIQUE DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE (Graphique 3) 105 100 95 +1,0% +0,6% +0,7% 90 85 80 75 T1-95 T1-96 T1-97 T1-98 T1-99 T1-00 T1-01 T1-02 T1-03 T1-04 T1-05 T1-06 T1-07 La hausse des prix, dont le ralentissement est amorcé depuis plus de deux ans maintenant, ne participe plus autant à la dégradation de la solvabilité des ménages. L indicateur synthétique de solvabilité de la demande tire partie d une configuration des prêts toujours favorable. L'INDICATEUR SYNTHÉTIQUE DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE DES LOGEMENTS ANCIENS PAR LES MÉNAGES En base 100 en 2000, cet indicateur synthétise les effets de quatre facteurs explicatifs principaux : l évolution du revenu disponible brut des ménages (= revenus d activités + prestations sociales + revenus financiers nets - impôts directs), les conditions de remboursement des prêts du secteur concurrentiel (taux d intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l accession à la propriété dans l ancien, l évolution du prix des logements. Avril 2007 - Lettre de conjoncture - N 48 3
LE MARCHÉ DES CRÉDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS Depuis le début de l année 2007, et malgré une hausse de 0,15 point de base environ, les taux d intérêt des prêts immobiliers sont restés attractifs et favorables aux emprunteurs : 3.80 % sur 15 ans (13 % des prêts environ), 3.95 % sur 20 ans (24 % des prêts), 4.05 % sur 25 ans (34 % des prêts). Ils retrouvent ainsi leurs niveaux observés en début d année 2005. Dans un marché fortement concurrentiel où les banques tardent à répercuter la hausse des taux des marchés financiers à long terme, les particuliers profitent de conditions de financement sensiblement inférieures à celles de l Etat Français! L écart de 0.35 point observé au 3 avril 2007 entre l emprunt d Etat à 10 ans (4.15 %) et le taux fixe pour un excellent dossier à 15 ans (3.85 %) reste nettement supérieur aux écarts enregistrés en moyenne au cours de l année 2006. Pour autant, les hausses successives du taux d intervention de la BCE intervenues entre octobre 2005 et mars 2007 n auront pas été sans conséquences. Plaçant le taux directeur à 3.75 %, elles ont entraîné : une hausse de 1.45 point, très importante et continue, des taux d intérêt à court terme utilisés comme indice pour les prêts à taux révisables : le taux d intérêt à 1 an se situe actuellement à 4.20 % (contre 4.00 % en janvier 2007 et 2.75 % en début d année 2006) ; une hausse plus modeste des taux d intérêt à long terme, le taux d intérêt à 10 ans se situe actuellement à 4.15 % contre 3.95 % en début d année 2007 et 3.28 % en début d année 2006 (+ 0.87 %). La durée des prêts, quant à elle, continue de s allonger durant les trois premiers mois de l année 2007, pour atteindre en moyenne 21,3 ans en 2007, contre 20,5 en 2006. La part des prêts à 30 ans est en forte progression : alors qu elle est restée inférieure à 10 % durant l année 2006, elle représente en mars 2007, 12.3 % des prêts. Une augmentation très importante qui s effectue au détriment de la part des prêts à 15 ans (en baisse de 2 %) et de celle des prêts à 20 ans (en baisse de 1 %). Dans un contexte de concurrence commerciale active, la politique de crédit des banques reste très dynamique et aucun durcissement significatif des critères de crédit n est à constater. La très grande majorité des projets trouve en effet une solution de financement, qu il s agisse des dossiers spécifiques ou sans apport. Même si les conditions tarifaires sont devenues plus sélectives, la politique de crédit des banques reste souple : elle s adapte au marché local dans un objectif de conservation de parts de marché ou de conquête plus ou moins agressive. Une volonté manifeste de s adapter à la hausse des prix de l immobilier et de conquérir de nouvelles cibles de clientèle (jeunes à profil évolutif notamment) se concrétise par le développement, dans toutes les régions, de nouvelles solutions de financement à taux fixe sur 30 ans. Rappelons que l allongement de la durée des prêts réduit la marge de garantie des banques en augmentant fortement l encours financier restant dû pendant les premières années du prêt. A titre d exemple, en cas d obligation de revente anticipée, la dette du client est nettement plus élevée pour un prêt à 30 ans que pour un prêt à 20 ans (après 5 ans 92 % contre 82 %, après 10 ans 79 % contre 60 %). LA CHRONIQUE CONJONCTURELLE DU CRÉDIT IMMOBILIER, AVEC NOTRE PARTENAIRE MEILLEURTAUX.COM Meilleurtaux, leader du courtage en crédits immobiliers sur Internet et partenaire de la FNAIM, propose, au travers de l Observatoire FNAIM des marchés de l ancien, d apporter des points de repère efficaces sur l environnement du marché des crédits aux particuliers. Avec 110 banques partenaires, le site meilleurtaux.com et son réseau de 48 agences en France offrent gratuitement aux particuliers la possibilité d obtenir très rapidement des propositions de crédits immobiliers détaillées et personnalisées. 4 Observatoire FNAIM des Marchés de l Ancien
L INDICATEUR DES TAUX (Tableau 1) 4 avril 2007 10 ans fixe 15 ans fixe 20 ans fixe 25 ans fixe 30 ans fixe Excellent 3,60% 3,80% 3,85% 3,95% 4,15% Bon 3,75% 3,90% 3,95% 4,10% 4,40% Moyen 3,90% 4,05% 4,10% 4,20% 4,55% Taux hors assurance LA DURÉE MOYENNE DES PRÊTS (Tableau 2) Part (en %) des crédits financés à Période 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans Durée moyenne 2002 6,5% 39,0% 32,5% 2,2% 0,0% 16,3 2004 5,4% 25,7% 32,6% 11,4% 1,2% 17,4 2005 5,6% 18,4% 28,4% 23,7% 2,3% 18,7 2006 4,1% 14,8% 24,9% 31,7% 8,4% 20,5 2007 3,5% 12,9% 23,9% 33,7% 11,6% 21,3 L ÂGE DES EMPRUNTEURS (Tableau 3) Structure par âge (en %) des emprunteurs Année/Age 18-25 26-30 31-35 36-40 40-50 51-55 56-60 + 60 ans 2002 0,1 10,6 41,1 24,0 3,8 2,9 1,3 0,9 2004 1,2 18,2 33,0 22,6 6,3 3,2 2,2 1,0 2006 6,5 24,6 27,0 17,5 6,5 3,7 2,2 1,0 2007 8,1 25,0 23,8 16,8 7,1 4,4 2,4 1,4 LA SENSIBILITÉ DES PRÊTS AUX MOUVEMENTS DE TAUX (Tableau 4) Mensualités (ass. comprise) pour 100 000 empruntés en Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans Variation Variation Variation en en en en % en en % en en %... aux conditions actuelles 760 - - 630 - - 559 - -... majorées de 0,1 point 765 5 0,7 635 5 0,9 564 6 1,0... majorées de 0,2 point 770 10 1,3 641 11 1,7 570 11 2,0... majorées de 0,3 point 775 15 2,0 646 16 2,6 576 17 3,1... majorées de 0,4 point 780 21 2,7 652 22 3,5 582 23 4,1... majorées de 0,5 point 786 26 3,4 657 27 4,3 588 29 5,2 Avril 2007 - Lettre de conjoncture - N 48 5
LES SPÉCIFICITÉS DES MARCHÉS A L A V E N T E Au terme de mois de baisse et de hausse alternées, les prix des logements sont quasiment restés stables au cours du 1er trimestre 2007 avec + 0.5 % de hausse, plaçant leur rythme de progression annuel à 6.5 % (contre + 9.6 % en 2006 à la même époque). Signe d un net ralentissement, ce dernier s établit à 5.4 % en glissement trimestriel (contre + 8.3 % au 1 er trimestre 2006). Ce constat s observe : tant sur le marché des appartements : +5.2 % en glissement au 1 er trimestre 2007 (contre +7.8 % en 2006 à la même époque), que sur le marché des maisons : +5.7 % en glissement au 1 er trimestre 2007 (contre +9.1 % en 2006 à la même époque). Sur le marché des appartements, le ralentissement touche une nouvelle fois tous les segments de marchés. Les prix y progressent d ailleurs de façon homogène désormais : de l ordre de +7.2 % pour les studios et une pièce (14.1 % du marché), de +6.8 % pour les deux pièces (24.6 % du marché), de +6.0 % pour les trois pièces (28.8 % du marché), et de +6.7 % pour les cinq pièces (11.1 % du marché). C est sur le segment des quatre pièces (21.4 % du marché) que les hausses de prix sont les plus lentes (+5.5 %). LES PRIX À LA TRANSACTION PAR TYPE DE BIENS (Tableau 5) Appartements Maisons Studios & 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces & plus Ensemble 4 pièces 5 pièces 6 pièces & plus Ensemble Part de marché (en %) Surface habitable en m 2 Prix* 2006 ( en / m 2 ) Prix* 2007 ( en / m 2 ) Taux de variation annuel 2006 en % (12 derniers mois / 12 mois précédents) Taux de variation annuel 2007 en % (12 derniers mois / 12 mois précédents) 14,1 24,6 28,8 21,4 11,1 100,0 23,2 30,2 46,6 100,0 27,0 44,3 66,1 83,3 117,3 64,6 95,4 114,6 167,9 135,0 3 382 3 174 2 779 2 469 2 500 2 864 2 165 2 112 1 981 2 063 3 624 3 389 2 945 2 604 2 667 3 046 2 294 2 248 2 107 2 193 15,5 8,8 9,7 7,3 5,7 9,5 9,9 10,4 9,7 9,9 7,2 6,8 6,0 5,5 6,7 6,4 5,9 6,4 6,4 6,3 Taux de variation annuel 2006 en glissement trimestriel en % 11,3 7,1 7,2 6,0 9,1 7,8 9,8 10,0 8,1 9,1 (1er trimestre 2006 / 1er trimestre 2005) Taux de variation annuel 2007 en glissement trimestriel en % 8,3 4,9 5,1 4,0 3,1 5,2 4,1 5,1 6,9 5,7 (1er trimestre 2007 / 1er trimestre 2006) * Moyenne annuelle au 1 er trimestre de chaque année considérée LES PRIX SELON LES RÉGIONS (Tableau 6) Appartements Maisons Ensemble au 1 er trimestre de chaque année considérée 12 derniers mois / 12 mois précédents en glissement trimestriel 12 derniers mois / 12 mois précédents en glissement trimestriel 12 derniers mois / 12 mois précédents en glissement trimestriel 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 Ouest 16,5 6,6 14,3 1,4 11,3 5,8 9,7 4,8 13,1 6,1 11,3 3,6 Ile-de-France 4,3 5,9 3,7 4,2 8,6 9,7 11,2 8,4 5,8 7,2 6,2 5,7 Nord et Est 11,0 9,6 9,4 10,6 11,6 8,0 11,0 6,4 11,4 8,5 10,4 7,8 Sud-Ouest 15,0 1,0 9,4 1,4 9,5 1,1 9,1-3,1 11,4 1,1 9,2-1,5 Centre et Alpes 11,2 6,5 9,1 4,3 8,0 7,7 6,1 7,3 9,6 7,1 7,6 5,8 Sud-Est 12,3 7,8 9,9 9,7 11,2 4,3 8,2 7,4 11,8 6,1 9,1 8,6 6 France entière 9,5 6,4 7,8 5,2 9,9 6,3 9,1 5,7 9,7 6,3 8,3 5,4 = variation Observatoire FNAIM des Marchés de l Ancien