Présentation Agence SADONE mardi 7 octobre 2014
Plus-values immobilières Assiette Ø Prix d acquisition majoré de 7,5 % pour frais d acquisition + majoration des frais de travaux (si détention supérieure à 5 ans, la majoration pour travaux peut se faire sur la base d un forfait de 15 % du prix d achat).; Ø Impôt sur le revenu : abattement de 6% par année de détention au-delà de la 5ème, soit une exonération totale après 22 ans ; Ø Prélèvements sociaux : abattement progressif, soit 1,65 % par année de détention au-delà de la 5ème, 1,6 % la 22ème année et 9 % au-delà de la 22ème année, soit une exonération totale après 30 ans
Plus-values immobilières Assiette Ø Pour mémoire, un abattement exceptionnel de 25% s appliquait aux cessions d immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 ; l'application de cet abattement exceptionnel a été prorogée, pour les cessions d'immeubles bâtis, situés en zones tendues, réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, à la condition que le cessionnaire s'engage, après démolition, à réaliser et achever dans un délai de 4 ans des locaux destinés à l'habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le coefficient d'occupation des sols (COS). Ø Pour mémoire, suite à la censure du Conseil constitutionnel de la loi de Finances pour 2014, les cessions de terrains à bâtir bénéficiaient de l ancienne exonération pour durée de détention, c est-à-dire une exonération progressive avec exonération totale après 30 ans (la loi de Finances pour 2014 prévoyait de supprimer tout abattement pour durée de détention à partir du 1er mars 2014). Suite à l annonce faite le 29 août par le Premier ministre d un plan de relance du logement, l Administration a confirmé en modifiant le BOFiP que l abattement pour durée de détention des terrains à bâtir serait identique à celui des immeubles bâtis pour les cessions intervenus à compter du 1er septembre 2014. Il n y a donc plus de différence de traitement entre immeubles bâtis et non bâtis.
Plus-values immobilières Assiette Abattement exceptionnel de 30 % pour ces cessions de terrains à bâtir (appliqué après abattement pour durée de détention) si la promesse de vente a acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et que la cession intervient avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine ; L abattement s applique aux cessions réalisées par des personnes physiques ou par des sociétés ou groupements qui relèvent de l article 8 du CGI. Il s applique également aux cessions réalisées par des non résidents. L abattement ne s applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit : de son conjoint, son partenaire PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l une de ces personnes ; d une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l une de ces personnes est un associé ou le devient à l occasion de cette cession.
Plus-values immobilières Taux Plus-value taxable soumise à l IR au taux proportionnel de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Taxe sur plus-values élevées : s applique aux plus-values imposables supérieures à 50.000 ; ne s applique pas aux terrains à bâtir ; le taux, compris entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value, s applique au montant de la plusvalue imposable, c est-à-dire prise après abattements éventuels ; en cas de co-cédants, le seuil de 50.000 s apprécie à chaque niveau individuel.
Revenus locatifs Location nue, foncier : Micro-foncier : limitation à 15K brut ; 30% forfaitaire de charges. Réel foncier : revenus bruts frais déductibles (art. 13 et 31 du CGI). Location meublée, BIC : Micro-BIC : limitation à 32.600 ; 50 % forfaitaire de charges. RSI : revenus bruts frais déductibles (identiques réel foncier + possibilité d amortir les locaux et le mobilier s ils sont inscrits à l actif du bilan).
Distinction pro, non-pro Loueur professionnel : 3 conditions : Un membre du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au RCS. Les recettes annuelles de la location sont supérieures à 23K. Ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Conséquences : Loueur pro : déficits imputables sur revenu global sans limitation (sauf amortissements exclus des charges déductibles) ; si 5 ans d activité et pas de recettes supérieures à 90K HT au cours des 2 dernières années civiles, les PV sont exonérées ; exo partielle si recettes entre 90K et 126K HT. Loueur non-pro : déficits imputables sur BIC l année de leur réalisation et sur les 10
Comparatif de la fiscalité immobilière Pays Revenus fonciers Plus-value France Barème progressif IR (entre 5,5 % et 45 %) + PS au taux de 15,5 % Allemagne Barème progressif IR (entre 14 % et 45 %) + contribution de 5,5 % + éventuellement impôt d Eglise de 8 % à 9 % Royaume-Uni Barème progressif de l IR (entre 10 % et 45 %) IR au taux de 19 % + PS au taux de 15 % + éventuelle taxe sur plus-values élevées Assiette réduite par le jeu des abattements et de la majoration du prix d acquisition Barème IR et exonération totale après 10 ans de détention IR au taux de 18 % si revenus inférieurs à 32 K ; 28 % si les revenus sont supérieurs à ce seuil ; exonération RP
Comparatif de la fiscalité immobilière Pays Revenus fonciers Plus-value Belgique Tous les immeubles, mêmes non loués, génèrent un revenu fiscal théorique (revenu cadastral) ; précompte de 1,25 % + IR des personnes physiques IR au taux de 16,5 % si l immeuble est détenu depuis moins de 5 ans ; exonération au-delà Suisse Impôt cantonal Impôt cantonal (assiette réduite par le jeu d abattement pour durée de détention à partir de 4-5 ans)
Comparatif de la fiscalité immobilière Pays Revenus fonciers Plus-value Espagne Italie Barème progressif IR (entre 24,75% et 52%) + abattement 40% pour les locations de plus de 2 ans Montant le + élevé entre les RF 5% (forfait charges) ou le revenu cadastral (idem Belgique) ; possibilité d opter pour un impôt de substitution de 21% IR au taux de 21% < 6.000 IR au taux de 25% de 6.000 à 24.000 IR au taux de 27% > 24.000 Exonération de la RP si le produit de la vente est utilisé pour acquérir une autre RP. Barème progressif IR (entre 23% et 43%) ; exonération RP + exo si l immeuble est détenu depuis plus de 5 ans