«Quelques Réflexions sur...»

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1 Numéro 7 Mai 2006 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy L Obligation d information en cas de vente d un terrain pollué ou potentiellement pollué Parmi les obligations à respecter lors de la vente d un bien immobilier, en l espèce un terrain pollué ou potentiellement pollué, existe l obligation d information. Cette obligation pèse sur le vendeur du terrain, et trouve son fondement tant dans les dispositions générales du Code Civil que les dispositions particulières du code de l environnement. Par ailleurs, elle est différente selon la qualité du vendeur. Laurence DEUBELLE Avocat au Barreau de Paris I Une obligation différente selon qu'elle est fondée sur les dispositions du Code Civil ou du Code de l'environnement I. 1. L obligation générale d information résultant des dispositions du Code Civil a) Les dispositions applicables Plusieurs dispositions du Code Civil organisant le droit commun de la vente, mettent à la charge de tout vendeur une obligation générale d'information. Le titre VI du Code Civil intitulé «De la Vente» organise en effet en son chapitre IV les obligations du vendeur en matière d information de l acquéreur. Partant, ces dispositions s appliquent en matière de vente d un terrain pollué ou potentiellement pollué. SELAS - N. Sarkozy Avocats 52, boulevard Malesherbes Paris Vestiaire R.175 Tél. : (+33 ) Fax : (+33) contact@claude-sarkozy.com SELAS au Capital de RCS Paris D SIRET APE 741 A TVA intracommunautaire : FR

2 Page 2 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy C'est ainsi que l'article 1602 dispose «Le vendeur est tenu d expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur». Et l'article 1603 du même code d ajouter «Il y a deux obligations principales : celle du délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend». En application de la jurisprudence judiciaire, il est également possible de référer aux dispositions de l article 1147 du code civil qui prévoit que «le débiteur est condamné, s il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l obligation (de faire ou de ne pas faire), soit à raison du retard dans l exécution, toutes les fois qu il ne justifie pas qu une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu il n y ait aucune mauvaise fois de sa part». Dès lors, quelles sont précisément les sanctions auxquelles s expose le vendeur en cas de non respect de cette obligation d information. b) Les sanctions L acquéreur peut invoquer le non respect par le vendeur de son obligation générale d information, ou ses obligations de loyauté et de bonne foi contractuelle. Par ailleurs le chapitre IV du Titre VI du code civil relatif à la vente prévoit en sa section III un paragraphe intitulé «De la garantie des défauts de la chose vendue». A cet égard, l article 1641 prévoit expressément que «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu». En d autres termes, en cas d acquisition d un terrain pollué, la garantie contractuelle des vices cachés fondée sur l article 1641 permet à l acquéreur d obtenir soit la résolution de la vente, soit une baisse du prix si les vices sont constatés dans un délai bref et qu ils affectent gravement l usage envisagé du terrain. Et l article 1643 de prévoir que le vendeur «est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il ait stipulé qu il ne sera obligé à aucune garantie». Dès lors, le vendeur est tenu des vices cachés et ce, même s'il ne les connaissait pas ; la seule cause d'exonération étant stipulé dans l'acte de vente qu'il n'était obligé à aucune garantie pour les vices cachés.

3 Numéro 7 Page 3 La Cour d appel de Paris a déjà eu l occasion de prononcer la résolution d une vente immobilière et d exclure l application de la clause d exonération de la garantie des vices cachés, dès lors qu il était établi que le vendeur avait connaissance à la date de la vente, de l existence d une pollution (CA Paris 8 décembre 2005 «Epx Léonard c. Epx Picard»). Pour les besoins du raisonnement, on ajoutera que les clauses contractuelles ne sont opposables ni aux tiers ni à l administration, en vertu de l effet relatif des contrats. Ainsi par un arrêt du 16 mars 2005 concernant la vente d un terrain ayant précédemment accueilli une installation classée pour la protection de l environnement, la Cour de Cassation est venue apporter des précisions intéressantes sur ce point (Cass. Civ. 3e, 16 mars 2005). En l espèce, une clause de l acte de vente précisait que le terrain était vendu dans son état actuel. Pour la Haute Juridiction, les dispositions contractuelles sont inopposables à l administration lorsqu elle impose des mesures de remise en état ou de dépollution. Quoi qu il en soit, l'article 1644 indique ensuite «Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert». Par ailleurs, comme le prévoit l article 1645, "Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur". En revanche, "Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente" (article 1646). Enfin, cette action en versement de dommages et intérêts peut également être engagée par l acheteur mal ou non informé de l état exact du terrain envisagé sur le fondement de l article 1110 du Code Civil relatif à l erreur sur la substance même de la chose, ou de l article 1116 du même code qui vise l action en nullité pour dol. Mais à cette obligation d information résultant des dispositions du Code Civil, s ajoute une obligation résultant expressément du code de l environnement.

4 Page 4 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy I. 2. L obligation spéciale d information résultant du code de l environnement Toute autre est l obligation d information prévue à l article L du Code de l Environnement introduit par l'article 35 de la loi n du 30 juillet 2003 modifiant l'article 85-1 de la loi du 19 juillet Cet article dispose en effet : «Lorsqu'une installation soumise à autorisation est exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente». Cette disposition spécifique du Code de l'environnement en matière d'obligation d'information ne bénéficie tout de même pas du même champ d'application que les dispositions précitées du Code Civil. A ce stade de nos développements, mais sans aller plus avant dans l'analyse de cette disposition législative, il convient de relever que : cette obligation est circonstanciée à l'information de l'acquéreur d'un terrain ayant accueilli une installation soumise à autorisation ; cette information doit se faire par écrit ; dans l'hypothèse où le vendeur serait également exploitant de l'installation, il a l'obligation d'informer par écrit l'acheteur de la manipulation éventuelle ou du stockage éventuel de substances chimiques ou radioactives. D où la nécessité de rappeler brièvement la distinction faite par la législation environnementale entre les installations classées pour la protection de l environnement (ICPE) soumises à simple déclaration, et les ICPE soumises à autorisation. Cette distinction résulte de la nomenclature des installations classées pour la protection de l environnement, qui est revue périodiquement pour tenir compte des évolutions technologiques et industrielles et à laquelle tout exploitant doit se référer.

5 Numéro 7 Page 5 Cette nomenclature classe, schématiquement, les activités et substances employées selon leur degré de nocivité. C est ainsi que les moins dangereuses, ou les moins polluantes, seront soumises à une simple déclaration préalable avant le commencement de l'activité. Quant aux installations polluantes ou dangereuses, elles seront soumises à un régime spécial d'autorisation préalable très contraignant. Or, force est de constater, que l obligation d information prévue par l article L du Code de l Environnement ne concerne que la vente des terrains ayant accueillis une installation classée soumise à autorisation préalable. Mais quels sont précisément le champ et la portée de cette obligation spéciale d'information? II Analyse de l'obligation spéciale d'information résultant de l'article L du Code de l'environnement II.1 Des obligations proches, et renforcées, si le vendeur est exploitant de l'installation ou un professionnel de l'immobilier a) Champ d application L'article L du Code de l'environnement prévoit que, dès lors qu'une installation soumise à autorisation est exploitée sur le terrain mis en vente, le vendeur de ce terrain doit : en informer l'acheteur par écrit ; l informer également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation de l'installation. Une obligation supplémentaire existe également à la seule charge du vendeur exploitant de l'installation classée, qui se doit d indiquer par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. En d autres termes, et en premier lieu, en ce qui concerne l information relative au fait de savoir si une installation soumise à autorisation a été exploitée sur le terrain, il convient de relever que la jurisprudence judiciaire, notamment par un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 13 février 2003, indique :

6 Page 6 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy «Il appartenait à la Société Dassault Aviation de se renseigner sur l'existence d'une éventuelle exploitation d'une installation classée soumise à autorisation sur le site industriel par elle acquis de la Société Savienne et de rechercher l'existence d'une éventuelle pollution causée par une telle installation puis de l'informer de cette exploitation, même ancienne, la SCI Clavel Pasteur à qui elle vendait un immeuble à usage industriel en vue de la construction d'une ensemble immobilier à usage d'habitation ; que le seul fait que la Société Dassault Aviation indique n'avoir pas eu connaissance de l exploitation par la Société Latil d une installation classée ne la dispensait de l'obligation légale d'informations relative à l'existence de cette installation, après mise en œuvre, autant que de besoin, desdites recherches» (CA Paris 13 février 2003 n «SCI Clavel Pasteur»). Il résulte de ce dispositif que le vendeur d'un terrain ayant accueilli une installation soumise à autorisation doit véritablement rechercher si le terrain qu il souhaite mettre en vente a été le siège d'une exploitation soumise à autorisation. Allant encore plus loin, aux termes d un arrêt du 12 janvier 2005, la Cour de Cassation a censuré la Cour d Appel de Lyon au motif que l obligation d information est due par le vendeur à l acquéreur, alors même que ce dernier est nécessairement informé de l état du terrain. Précisément dans cette espèce, la commune de Dardilly acquéreur, connaissait l existence d une ancienne décharge, puisqu elle avait été rendue destinataire de courriers de la société exploitante, qu elle avait participé à des réunions, et qu elle s était vue notifier des arrêtés préfectoraux. Toutefois, pour la Haute Juridiction, l obligation d information de l article L du code de l environnement n était pas remplie en l espèce car le vendeur s était abstenu d informer par écrit l acheteur à l occasion de la vente (Cass. Civ. 3e, 12 janvier 2005 n «Commune de Dardilly»). En d autres termes, cette obligation d information est opposable quelle que soit la qualité du vendeur, c'est-à-dire exploitant d'installation, professionnel de l'immobilier ou même encore simple propriétaire non professionnel. En deuxième lieu, tel que le prévoit précisément l'article L , cette information doit se faire par écrit. Cette obligation de procéder par écrit a d'ailleurs été confirmée par l arrêt précité de la Cour de Cassation du 12 janvier 2005, qui indique que la certitude de la connaissance acquise par l'acquéreur, de l'existence d'une installation soumise à autorisation, ne dispense absolument pas le vendeur de l'informer par écrit lors de la vente (Cass. Civ. 3e, 12 janvier 2005, précité).

7 Page 7 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy On mentionnera également que pour clarifier la situation la Cour de Cassation a, par un arrêt en date du 17 novembre 2004, défini la notion d installation soumise à autorisation (Cass. Civ. 3e, 17 novembre 2004). Aux termes de cet arrêt, l obligation d information ne pèse sur le vendeur qu à condition que l installation à l origine de la pollution ait été, au moment de son exploitation, au regard de la réglementation en vigueur à cette date, soumise à autorisation. Néanmoins, à notre sens, même si au moment de son exploitation l installation n est soumise à aucune autorisation, le vendeur qui en a connaissance doit en informer l acheteur. A défaut, il s expose à la nullité de la vente pour réticence dolosive, ou bien encore au jeu de la garantie des vices cachés puisqu une clause de non garantie ne peut alors être opposée dans ce cas. En troisième lieu, et tel que cela a été mentionné précédemment, à cette obligation spéciale d information opposable à tout vendeur d'un terrain ayant accueilli une installation soumise à autorisation, l'article L impose une obligation supplémentaire au vendeur qui est exploitant de l'installation. En effet, en sa qualité d exploitant, il doit indiquer par écrit à l'acheteur si son activité a ou non entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. Ce sera une fois encore l'acte de vente qui attestera de l'accomplissement de cette formalité. Enfin on indiquera une autre obligation commune au vendeur exploitant du site et au vendeur qui est un professionnel de l immobilier : celle d informer l'acquéreur d'éventuels dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. b) Les conséquences du non-respect de cette obligation Puisque dans la première partie de cette note on a vu les sanctions prévues par le code civil en cas de non respect de l obligation d information, il convient de s interroger sur les sanctions prévues par le code de l environnement en cas de non respect des dispositions de l article L du Code de l Environnement. Force est de constater que cet article prévoit expressément en son alinéa 3 que «A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne

8 Page 8 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente». En d autres termes, le code de l environnement met à la charge du vendeur une partie du coût de la remise en état, dans la mesure toutefois où ce coût n est pas disproportionné au prix de la vente. La possibilité de choisir entre la résolution de la vente, la restitution d une partie du prix ou bien encore la remise en état au frais du vendeur semble offrir un large panel de possibilités à l acquéreur «trompé». Toutefois, on observera que la possibilité de choisir de demander la remise en état aux frais du vendeur nécessite de connaître précisément le coût de cette remise en état. Or, le temps nécessaire à cette évaluation peut éventuellement être vécu par les parties au contrat comme un rallongement inutile des pourparlers. Dès lors, il est loisible de penser qu elles auront tendance à choisir la restitution d une partie du prix, en se contentant d estimer approximativement le coût de la remise en état. On ne pourra à cet égard que mettre en garde l acquéreur quant au coût parfois astronomique d une telle opération. Quoi qu il en soit, dans l'hypothèse où l'acheteur exercerait ce droit pour défaut d'information, le vendeur aura la possibilité d engager une action en responsabilité à l'égard du Notaire. En effet, la jurisprudence judiciaire sanctionne sévèrement le défaut d'information, voire de conseil d'un Notaire en cas de manquement dans la rédaction d'un acte de vente d'un terrain pollué ou potentiellement pollué. Le Notaire doit ainsi veiller à intégrer dans l'acte de vente l'obligation d'information instaurée par l'article L du Code de l'environnement. Il doit, plus précisément, rappeler au vendeur qu'il lui incombe véritablement de se renseigner pour informer l'acquéreur de l'existence tant de l'exploitation d'une installation soumise à autorisation que des dangers ou inconvénients importants qui résulteraient de cette exploitation.

9 Page 9 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy II.2. Des obligations atténuées si le vendeur n'est qu'un simple propriétaire. A la différence des obligations mises à la charge du vendeur «exploitant» ou «professionnel de l immobilier», l'article L ne laisse au vendeur, simple propriétaire, qu'une obligation d'information sur le fait qu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur le terrain. En effet, l'alinéa 2 de l'article L relatif à l'information d'une éventuelle manipulation ou de stockage de substances chimiques ou radioactives n'est opposable qu'au vendeur exploitant de l'installation. Par un arrêt en date du 16 janvier 2003, la Cour d'appel de Paris a indiqué qu'à partir du moment où le vendeur a rempli son obligation de renseignements sur l'existence d'une installation soumise à autorisation, aucune disposition légale ne vient poser de supporter le coût d'une telle recherche (CA Paris 2e Chambre B 16 janvier 2003 «SA Entreprise Industrielle / Sam Messer France»). Cette atténuation de la responsabilité du vendeur, en sa simple qualité de propriétaire, s inscrit en réalité dans l évolution qu a connue la problématique de la remise en état d un site pollué. En effet, si les juridictions administratives ont, un temps, considéré que le propriétaire d un terrain pouvait être tenu responsable de la remise en état (CAA Paris 14 juin 1994 «SCI Les Peupliers»), ou même être mis en cause en l absence d exploitant solvable (CAA Lyon 10 juin 1994 «Zoegger»), elles ont évolué depuis. Désormais, le propriétaire ne peut plus, en cette seule qualité, être tenu à une obligation de remise en état. Au surplus on relèvera que le décret n du 13 septembre 2005 modifiant le décret n du 21 septembre 1977 pris pour l application de la loi n du 19 juillet 1976 relative aux ICPE, vise désormais exclusivement l exploitant. Mais une fois encore, en cas de non respect de son obligation d information, le vendeur pourra décider d engager une action en responsabilité à l encontre son notaire. La prochaine Lettre sera publiée au mois de septembre