CONTRATS DE SYNDICS RESPECT DES TEXTES, LISIBILITE, COUT OU EN EST-ON?

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1 CONTRATS DE SYNDICS RESPECT DES TEXTES, LISIBILITE, COUT OU EN EST-ON? Novembre 2010

2 SYNTHESE Les contrats de syndic sont régulièrement source de contentieux, d'interrogations ou de contestations. L'avis du Conseil national de la consommation (CNC) rendu le 27 septembre 2007 avait pour objectif de fixer une liste de prestations de gestion courante, permettant ainsi aux copropriétaires d'effectuer une réelle comparaison entre plusieurs contrats proposés et de prévoir, avec une certaine précision, le coût global de la rémunération du syndic. En mars 2009, nous avions publié une première enquête sur le sujet et qui concluait que, sur l'échantillon étudié, 12,73% seulement des contrats reprenaient intégralement l'avis rendu par le CNC. Enfin, en mars 2010, un arrêté a été publié, reprenant, dans l'ensemble, les travaux du Conseil national de la consommation. Nous avons donc voulu savoir si, un an après notre précédente enquête, les pratiques des syndics s'étaient améliorées. Mais, indépendamment de cela, nous nous sommes attachés également à la lisibilité des contrats, leur rédaction ainsi qu'au coût de certaines prestations. Dans le cadre de cette enquête, nous avons collecté, sur l'ensemble du territoire, 140 contrats. Ceux proposés par des syndics appartenant à un grand groupe (Foncia, Loiselet & Daigremont, Lamy ) représentent 28,57% de l'échantillon étudié contre 71,43% pour ceux proposés par des cabinets dits "indépendants". I- DES CONTRATS PEU LISIBLES ET LACUNAIRES Seulement 27,86% des contrats reprennent la terminologie et la présentation de l'avis du CNC. Par ailleurs, sur les 44 items que comporte ce texte, les contrats en reprennent à peine 35. De fait, les contrats sont lacunaires et ne permettent pas aux copropriétaires de procéder efficacement à des comparaisons entre plusieurs offres. 57,14% des contrats prévoient l'instauration d'un forfait (pour procéder aux convocations en assemblée générale ou pour l'édition de divers documents en cours de mandat par exemple), en sus des honoraires de base. La façon de procéder consistant à scinder les honoraires du syndic en deux parties, lesquelles ne figurent pas au même endroit dans le contrat, induit ainsi en erreur les copropriétaires sur la rémunération totale demandée par le gestionnaire. II- UNE APPLICATION VARIABLE DE L'AVIS DU CNC Seuls 21,43% des contrats respectent intégralement l'avis rendu par le Conseil national de la consommation. Toutefois, 53,57% en reprennent entre 41 et 43 items (sur 44) : nous constatons donc, comme lors de notre enquête de 2009, une faible application intégrale de l'avis mais une reprise importante d'une grande partie de ses dispositions. Le point de l'avis le moins repris concerne les assurances : seuls 35,71% des contrats respectent intégralement les dispositions concernant ce thème. 2

3 Les contournements ou violations de l'avis concernent notamment : - la déclaration de sinistre ou la souscription d'une assurance dommagesouvrage ; - la remise des archives au syndic successeur ; - la gestion du personnel, notamment l'impression des bulletins de paie ; - la mise à jour du carnet d'entretien. III- DES PRESTATIONS BEAUCOUP TROP CHERES POUR CERTAINES Tout d'abord, nous nous sommes concentrés sur la majoration des honoraires du syndic lorsque l'assemblée générale demande l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le compte du syndicat. En effet, il s'agit, de par la loi, du mode normal de gestion d'une copropriété. Or, dans la pratique, les syndics augmentent considérablement leurs honoraires de sorte que les copropriétaires n'acceptent que très rarement l'ouverture d'un tel compte. Ensuite, nous avons voulu connaître l'éventail des rémunérations demandées pour des prestations précises, notamment celles où le syndic est, en droit ou en fait, en position de monopole. Il s'agit, par exemple, de la transmission de l'état daté (document demandé par le notaire au syndic et qui est indispensable en cas de vente d'un lot) ou de la communication des informations nécessaires à l'établissement du Diagnostics de performance énergétique (DPE). Enfin, nous avons étudié si un accident de paiement pouvait constituer une occasion pour le syndic d'obtenir une rémunération supplémentaire. Ainsi : 60,71% des contrats prévoient une majoration des honoraires en cas d'ouverture d'un compte séparé. L'augmentation qui en résulte peut atteindre jusqu'à 49,99%. Le coût moyen de l'état daté est de 271,95. Il varie entre 50 et 534,25. Soit un rapport de 1 à 10! Le coût moyen de la transmission des informations nécessaires à l'établissement du DPE est de 63,77. Il va de la gratuité à ,85% des contrats prévoient, en cas d'impayés, tout d'abord une mise en demeure avant de procéder à plusieurs relances. En d'autres termes, le syndic va ensuite procéder à des actes n'ayant aucun intérêt procédural dans le seul but d'obtenir une rémunération supplémentaire. Le coût moyen de la première relance est de 15,46. Il va de la gratuité à 54. Le coût moyen de la mise en demeure est de 30,35. Il va de la gratuité à 95,68. 3

4 IV- CONCLUSION Au regard des abus constatés et des insuffisances inhérentes à l'avis luimême, nous demandons : - que le projet de loi concernant la modification de la loi du 10 juillet 1965 et qui impose, sans dispense possible, le compte bancaire séparé soit enfin présenté au Parlement ; - que l'arrêté du 19 mars 2010 reprenant l'avis du Conseil national de la consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des syndics soit modifié et complété ; - que les honoraires pour la transmission de l'état daté, du carnet d'entretien et des informations nécessaires à l'établissement du Diagnostic de performance énergétique soient encadrés. 4

5 L es syndics sont régulièrement l'objet d'enquêtes, de témoignages, qui montrent, à tort ou à raison, la défiance que bon nombre de copropriétaires ressentent à leur égard. Il est vrai qu'il s'agit d'une profession difficile, qui nécessite de multiples compétences, qu'elles soient d'ordre juridique, comptable ou technique, ainsi, il faut bien l'avouer, qu'une bonne dose de psychologie. D'où des conflits, parfois inévitables, entre copropriétaire et syndic. Pourtant, si de nombreux syndics accomplissement tout à fait convenablement l'ensemble de leurs tâches, d'aucuns prêtent, malheureusement de façon trop récurrente et à juste titre, le flanc aux reproches et contestations. A cela se rajoute un discours des fédérations professionnelles des syndics on ne peut plus confus et qui laisse penser que la situation actuelle résulte d'un immobilisme qu'elles entretiennent. Pour preuve la position des syndics au moment des négociations, au sein du Conseil national de la consommation (CNC), portant sur l'avis relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire de leurs prestations. Si les fédérations professionnelles ont indiqué qu'elles acceptaient l'application de cet avis, elles se sont fortement opposées à ce que cet avis devienne obligatoire Autrement dit, elles acceptent d'appliquer un texte lorsqu'il est facultatif, mais refusent de le faire s'il devenait obligatoire. D'aucuns ont d'ailleurs crié à la "trahison" lors que M. Hervé NOVELLI avait annoncé la publication d'un arrêté reprenant les termes de l'avis du CNC, pour ensuite dire que cette décision était une bonne chose Un discours confus donc, que les copropriétaires ne peuvent que mal interpréter, renforçant d'autant la tension qui peut exister entre eux et les syndics. L'OBJET DE LA PRESENTE ETUDE Opaques, complexes, contenant pour certains des clauses illicites, les contrats sont régulièrement source de contentieux entre les copropriétaires et leurs gestionnaires, notamment en ce qui concerne la facturation de certaines prestations. Les conventions sont arrivées à un tel niveau de complexité qu'il est devenu quasiment impossible pour un simple copropriétaire d'en comparer plusieurs entre elles : définition des prestations de gestion courante différentes, modalités de facturation spécifiques (forfait, vacation, pourcentage ), multiplication des prestations exceptionnelles De plus, ces pratiques empêchent, de part la multiplication des prestations exceptionnelles, toute prévisibilité par les copropriétaires du coût final de leur syndic. L'avis du CNC a permis d'améliorer sensiblement la comparabilité des offres et la prévisibilité des coûts en instituant un socle commun de prestations relevant de la gestion courante. Encore faut-il que les syndics jouent le jeu En mars 2009, nous avions publié une première enquête sur le sujet et qui concluait que, sur l'échantillon étudié, 12,73% seulement des syndics appliquaient intégralement l'avis rendu par le CNC. A noter cependant que 71,82% des contrats respectaient 40 items ou plus de l'avis (sur 44). Autrement dit, si une grande partie de l'avis était majoritairement respecté, il ne l'était intégralement que dans très peu de cas. 5

6 Nous avons voulu savoir si les syndics avaient amélioré leurs pratiques ou si, au contraire, la situation s'était détériorée. Mais plus encore, nous nous sommes attachés à leur rémunération, du moins pour certaines prestations, notamment celles qui peuvent être contestables, soit en raison de leur illicéité, soit en raison de la situation particulière du syndic. A titre d'exemple, nous avons voulu savoir quelle rémunération pouvait être demandée par un syndic concernant l'état daté, document obligatoire que seul le gestionnaire, de par la loi, peut remettre à un copropriétaire vendeur. Enfin, nous avons voulu nous pencher sur la lisibilité du contrat, indépendamment de sa conformité aux textes en vigueur : est-il clair, accessible, pour un copropriétaire lambda ou, au contraire, comporte-t-il quelques "subtilités" pouvant ne pas être visibles lors d'une première lecture? UN PEU D'HISTOIRE L'avis rendu le 27 septembre 2007 par le Conseil national de la consommation n'est pas le premier texte de ce type à concerner les syndics. Le 17 novembre 1995, la Commission des clauses abusives rendait une recommandation sur les contrats de syndics. Cette recommandation n'a pas été suivie d'effet. Quinze mois plus tard, soit le 18 février 1997, le CNC rendait, déjà, un premier avis sur le sujet et fixait ainsi une liste des prestations relevant de la gestion courante. Là encore, aucun changement n'a été constaté dans les pratiques des professionnels, ces derniers n'ayant manifestement pas la volonté d'appliquer un avis dont ils ont pourtant contribué à l'élaboration. Il aura donc fallu attendre dix ans et l'aggravation de la situation pour que le Conseil national de la consommation se saisisse à nouveau de la question et rende, en 2007, un nouvel avis relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. Une nouvelle liste de prestations relevant de la gestion courante y est alors annexée. Nous étions rapporteur du Collège consommateur dans le cadre de ce groupe de travail et si l'avis rendu peut être amélioré, il a l'avantage de résoudre certains problèmes récurrents (transmission des archives, tenue du carnet d'entretien, gestion du personnel ). Mais, surtout, l'intérêt de ce texte, c'est qu'il faisait peser sur les professionnels une épée de Damoclès : si, à la fin 2008, il apparaît que les syndics ne respectent pas l'avis rendu, un arrêté fixant la liste des prestation de gestion courante sera publié. Ce qui fut finalement le cas, l'arrêté du 19 mars 2010 conférant une valeur juridique à l'avis en y apportant quelques modifications rédactionnelles. 6

7 L'ECHANTILLON ETUDIE ET LES MODALITES DE DEPOUILLEMENT DE L'ENQUETE Nous avons collecté, sur l'ensemble du territoire, 140 contrats émanant de 123 cabinets différents, eux-mêmes représentant 96 enseignes distinctes (par exemple, les contrats des différents cabinets Foncia étudiés représentent une seule et même enseigne). Les contrats proposés par des syndics appartenant à un grand groupe (Foncia, Loiselet & Daigremont, Lamy ) représentent 28,57% de l'échantillon étudié contre 71,43% pour ceux proposés par des cabinets dits "indépendants". Echantillon étudié 28,57% 71,43% Grands groupes Indépendants Nous nous sommes attachés aux contrats proposés aux copropriétaires en 2009 (certains contrats proposés en 2008 ont cependant été pris en compte lorsque la durée du mandat du syndic était de deux ou trois ans). A noter que toutes les sommes mentionnés dans cette enquête sont Toutes taxes comprises (TTC). L'étude des contrats s'est faite au regard de l'avis du CNC mais également de la législation relative à la copropriété, à savoir la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et de la Recommandation n de la Commission des clauses abusives. Bien évidemment, nous n'avons pas pris en compte les textes publiés postérieurement à 2009 (l'arrêté du 19 mars 2010 ou le décret du 20 avril 2010 par exemple). De même, nous ne nous sommes pas attachés aux modifications apportées par la loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 dans le domaine de la copropriété (obligation de faire voter en assemblée générale les honoraires du syndic pour les travaux réalisés notamment) : nous avons estimé que certains syndics n'auraient pas forcément eu le temps d'adapter leurs contrats. Lors de l'étude des conventions, nous avons veillé à respecter au maximum l'esprit de l'avis rendu par le CNC. Aussi n'avons-nous pas considéré comme violant l'avis du 27 septembre 2007 des dispositions tendant à facturer la présence du syndic, en dehors des heures ouvrables, à l'assemblée générale ou 7

8 au conseil syndical la précédent ou prévoyant des forfaits pour l'acheminement de divers documents. De même, nous avons considéré comme conforme le contrat qui reprenait les termes de l'avis sans pour autant les compléter lorsque cela est demandé (le nombre de visites de la copropriété incluses dans la gestion courante par exemple). Lorsque les termes de l'avis ne sont pas repris à l'identique, nous avons recherché si les prestations mentionnées les recoupaient ou non. Et, lorsque les termes ne sont repris que partiellement, nous avons vérifié si la partie manquante constituait ou non une part importante de la prestation en question. A titre d'exemple, nous avons considéré comme conforme le contrat qui mentionne le paiement des factures au titre de la gestion courante alors que l'avis prévoit vérification et paiement des factures. En effet, nous avons estimé qu'un syndic pouvait difficilement payer des factures sans les vérifier préalablement, car il s'agit d'une question de bon sens liée à une bonne gestion. De même, il nous paraissait difficilement concevable qu'un syndic puisse prévoir une rémunération spécifique pour la vérification des factures. En revanche, nous avons considéré que le contrat pouvait être non conforme lorsqu'il prévoyait la souscription de l'assurance multirisques, alors même que l'avis ne distingue pas la nature des polices d'assurance qui doivent être souscrites pour le compte du syndicat. Enfin, il est un point qui nous a posé problème : il s'agit de la gestion des sinistres. Plusieurs contrats reprennent, dans la gestion courante, les items de l'avis du CNC (souscription des polices d'assurances, déclaration de sinistres ), mais prévoient, dans les prestations exceptionnelles, une facturation spécifique pour la gestion des sinistres ou l'ouverture d'un dossier assurance. Nous avons ici considéré que le contrat qui facturait, sans précision particulière, la gestion des sinistres, ne respectait pas l'avis du CNC. En revanche, lorsque la gestion des sinistres était détaillée (présence aux expertises par exemple), la clause pouvait être considérée comme conforme. Au regard de chaque contrat étudié, les prestations de l'avis ont été réparties en trois catégories : - Conformes (C) : cela signifie que le contrat respecte cet item. - Non prévues (NP) : la prestation visée par l'avis n'est pas reprise dans le contrat. - Non conformes (NC) : le contrat viole directement l'avis du CNC. Cela signifie que le syndic facture expressément une prestation relevant normalement de la gestion courante. Lorsque le contrat contient une même prestation dans la gestion courante et dans les prestations exceptionnelles, nous avons considéré qu'il n'était pas conforme à l'avis du CNC. Comme on peut le voir, le principal problème pour le dépouillement des contrats concerne la façon dont nous allons interpréter les prestations classées NP : de par leur absence, devions-nous en déduire automatiquement que l'avis du CNC n'était pas respecté? Pour cela, nous nous sommes basés sur la Recommandation n de la Commission des clauses abusives. 8

9 Celle-ci précise que la gestion courante est une notion extensive que l'on doit opposer aux prestations exceptionnelles, lesquelles doivent être limitativement énumérées. Cela signifie que toutes les prestations qui ne sont pas visées en tant que prestations exceptionnelles sont considérées comme relevant de la gestion courante, même si cette dernière ne les avait pas expressément prévues. En d'autres termes, la gestion courante constitue le principe de la rémunération, les prestations exceptionnelles, comme leur nom l'indique, l'exception. Par conséquent, nous avons distingué deux situations. Lorsque le contrat de syndic contient, sans précision, une liste de prestations de gestion courante et une autre de prestations particulières, nous avons considéré, dans cette hypothèse, que les prestations manquantes de l'avis étaient incluses dans la gestion courante et que le contrat, sur ces points, lui était conforme. En revanche, lorsque le contrat contient une clause précisant expressément que la liste des prestations de gestion courante est limitative ou que la liste des prestations exceptionnelles n'est pas exhaustive, c'est-à-dire lorsque le contrat est contraire sur ce point à la Recommandation n 96-01, nous avons considéré que les prestations NP étaient finalement non conformes à l'avis du CNC et celles-ci ont donc été classées comme NC. 9

10 I- LISIBILITE DES CONTRATS ET PREVISIBILITE DU COUT Indépendamment de leur conformité à l'avis, nous nous sommes avant tout attachés à la lisibilité des contrats. Nous cherchions par là même à savoir si les conventions proposées par les professionnels étaient suffisamment claires pour les copropriétaires ou si, au contraire, elles pouvaient être source d'incompréhensions. Ensuite, nous avons voulu savoir si, au regard des informations contenues dans le contrat, le consommateur qu'est le copropriétaire pouvait faire une estimation assez correcte des honoraires du syndic. I- PRESENTATION DE L'AVIS DU 27 SEPTEMBRE 2007 L'avis rendu par le CNC fixe une liste de prestations devant relever de la gestion courante. Autrement dit, cela signifie que les prestations qui y figurent ne peuvent faire l'objet d'une facturation particulière en sus des honoraires de base. L'avis est divisé en six parties principales : I- Assemblée générale annuelle II- Comptabilité générale de la copropriété III- Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété IV- Assurances V- Gestion du personnel VI- Divers Il représente un total de 44 prestations devant figurer impérativement dans les contrats de syndic au titre de la gestion courante. II- LISIBILITE DU CONTRAT AU REGARD DE L'AVIS Nous avons regardé comment se positionnait le contrat par rapport à l'avis : en reprenait-il les termes? La présentation? Des modifications rédactionnelles importantes ont-elles été effectuées? A titre d'exemple, le contrat type proposé par la FNAIM n'a pas été considéré comme "lisible". En effet, bien qu'il reprenne les dispositions de l'avis, les items figurent dans un ordre différent et sont "noyés" au milieu d'autres prestations qui n'intéressent pas forcément les copropriétaires, ce qui n'en facilite ni la lecture, ni le contrôle. Au final, seuls 27,86% des contrats reprennent dans leur ensemble la terminologie et la présentation de l'avis du CNC (contre 72,14%). Il est possible d'affiner ces résultats en distinguant selon que le syndic appartienne ou non à un grand groupe : 10

11 Contrats reprenant les termes de l'avis Contrats ne reprenant pas les termes de l'avis Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 57,50% 16,00% 42,50% 84,00% Comme nous pouvons le voir, les contrats émis par les gros cabinets sont ceux le plus comparables à l'avis du CNC. Cela s'explique notamment par leurs modalités de fonctionnement, le même modèle de contrat d'une grande enseigne étant proposé par tous les franchisés sur l'ensemble du territoire. Lisibilité des contrats 27,86% 72,14% Contrats reprenant les termes de l'avis Contrats ne reprenant pas les termes de l'avis III- PREVISIBILITE DU COUT DU SYNDIC Le contrat du syndic fixe des honoraires forfaitaires pour l'accomplissement de toutes les prestations relevant de la gestion courante. Le reste est facturé au titre des prestations exceptionnelles selon les conditions fixées conventionnellement (vacation, forfait, pourcentage ). Toutefois, ces prestations ne peuvent pas être illimitées et ne doivent recouper que des actes précis et déterminés. C'est le sens de la Recommandation n de la Commission des clauses abusives qui préconise la suppression des clauses restreignant la notion de gestion courante. Cette répartition entre gestion courante de principe et prestations exceptionnelles a l'avantage de la clarté et permet aux copropriétaires d'évaluer avec un minimum de précision le coût des honoraires finalement facturé en fin d'exercice. Or, cela n'est pas le cas lorsque le syndic fixe une liste limitative de prestations relevant de la gestion courante car tout acte qui ne serait pas expressément mentionné dans le contrat pourra donner lieu à facturation. Certes, ce type de disposition est contestable mais il n'en demeure pas moins qu'en l'absence de procédure contentieuse, les copropriétaires devront s'acquitter de ces honoraires supplémentaires. Il en résulte donc une extrême difficulté pour déterminer à l'avance, le plus justement possible, la rémunération du syndic. 11

12 Contrats ayant une liste limitative de prestations relevant de la gestion courante 22,14% 77,86% Oui Non 22,14% des contrats contiennent une liste limitative de prestations relevant de la gestion courante. L'enquête que nous avions réalisée en 2009 montrait un résultat similaire (22,73%). La situation ne s'est donc pas améliorée et les syndics continuent toujours ce type de pratiques. Il s'agit de clauses que l'on retrouve essentiellement dans les contrats proposés par les grands groupes, comme le montre le tableau suivant : Contrats ayant une liste limitative de prestations relevant de la gestion courante Contrats ayant une liste non limitative de prestations relevant de la gestion courante Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 45,00% 13,00% 55,00% 87,00% Parallèlement à cela, 57,14% des contrats étudiés prévoient l'instauration d'un forfait, soit administratif, soit en sus pour la convocation à l'assemblée générale. Or, ce supplément ne figure jamais sur la ligne mentionnant les honoraires de gestion courante, mais dans un autre article, obligeant ainsi le lecteur à faire un rapprochement entre différentes données pour connaître le montant véritable de la rémunération du syndic. 12

13 IV- AU FINAL, DES CONTRATS PEU CLAIRS Comme nous l'avons dit, il ne s'agit pas ici de s'interroger sur la licéité des contrats mais sur leur accessibilité aux copropriétaires. Et force est de constater que les syndics ont encore de nombreux efforts à faire pour établir des contrats clairs. Clause limitative de la gestion courante, reprise imparfaite de la terminologie employée par l'avis du CNC, catalogue de prestations dont la plupart sont assez éloignées du quotidien des copropriétaires (représentation du syndicat au sein d'une ASL, élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical ) ou peuvent faire l'objet d'explication en assemblée générale sans nécessité de les mentionner directement dans le contrat (rémunération pour les travaux hors budget prévisionnel par exemple 1 ), un véritable travail de clarification est à entreprendre par les syndics. 1 En raison de la date de réalisation de l'enquête, de nombreux contrats n'avaient pu être mis en conformité avec les disposition de la loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement. Cette dernière prévoit notamment que la rémunération du syndic pour les travaux hors budget prévisionnel doit faire l'objet d'un vote spécifique en assemblée générale. Le contrat ne doit donc plus indiquer la rémunération du syndic pour ces prestations, sauf à titre purement indicatif. 13

14 II- L'APPLICATION, PAR LES SYNDICS, DE L'AVIS RENDU PAR LE CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION Le dépouillement des différents contrats que nous avons recueillis met en évidence des disparités quant à l'application, dans son ensemble ou par poste thématique, des dispositions de l'avis. Mais, surtout, il met en avant le faible taux de syndics respectant réellement l'avis en question. I- UNE APPLICATION VARIABLE DE L'AVIS Sur l'ensemble des contrats dépouillés, seuls 21,43% respectent intégralement l'avis du CNC. En 2009, notre enquête mettait en évidence un taux de reprise de 12,73% seulement : nous constatons donc une amélioration sur ce point. Toutefois, 53,57% des contrats reprennent entre 41 et 43 items (sur 44) de l'avis. Le constat est donc globalement le même qu'en 2009, à savoir une faible application intégrale de l'avis mais une reprise importante d'une grande partie de son contenu. Nombre d'items respectés 2,14% 2,14% 2,86% 21,43% 17,86% 53,57% <25 Entre 25 et 30 Entre 31 et 35 Entre 36 et 40 Entre 41 et 43 Tous (44) Ici encore, la répartition entre grands groupes et syndics indépendants apporte des précisions importantes quant au respect de l'avis. Nombre d'items Syndic appartenant respectés à un grand groupe Syndic indépendant <25 2,50% 2,00% Entre 25 et 30 2,50% 2,00% Entre 31 et 35 2,50% 3,00% Entre 36 et 40 32,50% 12,00% Entre 41 et 43 47,50% 56,00% Tous (44) 12,50% 25,00% Ainsi, les syndics indépendants reprennent davantage les termes de l'avis que leurs confrères. En effet, 25% des contrats sont conformes à l'avis du CNC, contre 12,50%. Au total, si l'on devait prendre en compte les contrats 14

15 respectant entre 41 et 44 items, ils représentent 81% pour les indépendants, contre 60% pour les grands groupes. Le constat est donc sans appel. 1. Reprises de l'avis et omissions Comme nous l'avions indiqué, nous avons distingué trois types de clauses : celles qui sont conformes à l'avis du CNC, celles qui n'ont pas été reprises et celles qui ne sont pas conformes. Si nous devions nous intéresser aux seules clauses conformes ou non prévues (à condition qu'aucune clause limitative de la gestion courante ne soit insérée dans le contrat, voir la section L'échantillon étudié et les modalités de dépouillement de l'enquête), nous constatons que les contrats ne sont pas assez rigoureux dans leur rédaction et que de nombreux items ne sont pas repris. Nombre d'items de l'avis expressément repris* Nombre d'items de l'avis non repris* Moyenne Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 35,38 38,78 34,02 5,59 1,47 7,24 Total* 40,97 40,25 41,26 * Sur un total de 44 prestations En moyenne, les contrats reprennent à peine plus de 35 items des 44 de l'avis et 5 ne sont pas repris. Ce dernier chiffre va de 1,47 à 7,24 selon que le syndic appartienne à un grand groupe ou est indépendant. On peut donc constater que les contrats des "petits" cabinets sont généralement moins précis que ceux présentés par leurs confrères issus des grands groupes. Ces éléments confirment ainsi ce que nous dénoncions préalablement, à savoir le défaut de lisibilité des contrats proposés aux copropriétaires en raison de leur caractère lacunaire. 2. Violations de l'avis Aux côtés des clauses conformes ou omises, nous avons des clauses qui, soit violent directement l'avis du CNC, soit n'ont pas été expressément prévues dans le contrat mais peuvent faire l'objet d'une facturation en raison d'une disposition rendant limitative les prestations relevant de la gestion courante. Nombre d'items non respectés* * Sur un total de 44 prestations Moyenne Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 3,03 3,75 2,74 15

16 En moyenne, à peine plus de 3 clauses de l'avis ne sont pas respectées. La proportion est légèrement plus élevée pour les grands groupes (3,75) que pour les indépendants (2,74). II- L'APPLICATION DE L'AVIS PAR ITEM Si de nombreuses prestations prévues par l'avis sont fréquemment reprises dans les contrats, d'autres sont régulièrement facturées en plus (déclaration de sinistre par exemple). 1. Application de l'avis par thématique L'avis est divisé en six parties distinctes, chacune faisant l'objet, le cas échéant, de subdivisions. En nous intéressant à l'application, en intégralité, des différentes sections de l'avis, nous obtenons les résultats suivants : Application de l'avis par thématique 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 85,71% 77,14% 55,00% 35,71% 89,29% 91,43% 20,00% 0,00% Assemblée générale Comptabilité générale Administration Assurances Gestion du personnel Divers Comme nous pouvons le voir, ce tableau met en exergue deux zones sensibles, deux sections, peu respectées intégralement dans la pratique. Pour le reste, le respect de l'avis est assez satisfaisant puisqu'il atteint, au minimum, les 77%. Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété A peine plus de la moitié des contrats respecte l'intégralité de cette section. Les points qui posent le plus de problèmes sont le recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire et les appels d'offres et études de devis que doit réaliser le syndic lors des mises en concurrence. 16

17 Assurances Le point qui est le moins respecté concerne la gestion des assurances puisqu'il n'est respecté en intégralité que dans 35,71% des cas. Lorsque l'on sait que cette section de l'avis ne comprend que trois items, cela donne une idée des problèmes qu'elle suscite. Le cas le plus typique consiste à insérer, dans les prestations exceptionnelles, une simple ligne libellée Gestion des sinistres, sans plus de précision. Or, toute gestion de sinistre comprend une déclaration préalable et, le cas échéant, le versement d'une indemnité. En prévoyant que, d'une manière générale, la gestion des sinistres fera l'objet d'une rémunération spécifique, le syndic contourne les termes de l'avis du CNC. Autre exemple, celui de la souscription des polices d'assurance. De nombreux contrats ne prévoient dans la gestion courante que la souscription de la multirisques et facturent la dommages-ouvrage. Il s'agit ici d'une violation directe de l'avis qui ne distingue pas selon la nature de la police d'assurance. Rang L'application de l'avis, item par item Avis du Conseil national de la consommation IV-2 Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. Contrats conformes 42,86% 42 IV-3 Règlement des indemnités aux bénéficiaires. 67,14% 41 III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. 83,57% 39 II-2-4 Imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic. 85,00% III-3-5 Appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l entretien de la copropriété et aux travaux. IV-1 Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat. II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. III-3-4 Carnet d entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 85,00% 86,43% 86,43% 88,57% 89,29% 90,71% 17

18 du décret n du 30/05/ III-3-3 Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires. 91,43% 32 VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. 91,43% 30 V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. 92,86% 30 V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. 92,86% 28 III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au 94,29% syndic successeur. 28 III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant 94,29% à la gestion du syndicat. 23 III-1 Conservation et mise à disposition des archives du syndicat / Détention, conservation des archives non dormantes selon la Recommandation n 20 de la 95,71% Commission relative à la copropriété. 23 III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l échéance dans 95,71% le cadre du budget prévisionnel. 23 V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. 95,71% 23 V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux. 95,71% 23 V-6 Attestations et déclarations obligatoires. 95,71% 18 I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. 96,43% 18 I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 96,43% juillet II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. 96,43% 18 III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance 96,43% 18 V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. 96,43% 12 I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 97,14% 12 II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. 97,14% 12 II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. 97,14% 12 II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel. 97,14% 12 V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. 97,14% 12 V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité. 97,14% 10 II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des 97,86% copropriétaires. 10 II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. 97,86% 6 I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. 98,57% 6 I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. 98,57% 18

19 6 I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 98,57% 6 V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris). 98,57% 5 II-3-1 Vérification et paiement des factures. 99,29% 1 I-1 Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets 100,00% de résolution 1 I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. 100,00% 1 I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal 100,00% 1 III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités). 100,00% --- II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). --- En toute logique, nous retrouvons à la tête de notre classement les dispositions relatives à la gestion des assurances. Seulement 42,86% des contrats sont conformes à l'avis du CNC sur ce point. Concernant le règlement des indemnités aux bénéficiaires, le taux d'application est plus élevé puisqu'il est de 67,14%. Les autres prestations révèlent un taux d'application supérieur à 80%, ce qui est bien meilleur que lors de notre précédente enquête publiée en A titre d'exemple, l'affichage dans les parties communes de l'immeuble d'un compte rendu abrégé de la dernière assemblée générale était respecté par 77,27% des contrats contre 86,43% aujourd'hui. De même, 22,73% des contrats prévoyaient une facturation pour remise des dossiers au syndic successeur contre 11,43% pour la présente étude (soit un taux de conformité de 88,57%). Les contrats respectent donc, dans l'ensemble, mieux l'avis du CNC mais les principaux points qui étaient source de litige continuent de l'être. Ainsi, les syndics persistent à être établir des contrats contestables sur tout ce qui concerne la gestion des sinistres. A propos du compte séparé Nous n'avons pas pris en considération la prestation relative au compte séparé. En effet, l'objectif poursuivi par les associations de consommateurs lors des discussions au sein du CNC, était de faire cesser les abus des syndics concernant la surfacturation du compte séparé. Dans la pratique, les syndics majorent leurs honoraires (voir le paragraphe consacré au compte séparé dans la section III- Les modifications à apporter à l'avis du CNC) si les copropriétaires optent pour un tel compte. Bien évidemment, cette surfacturation conduit le plus souvent les assemblées générales à autoriser l'ouverture d'un compte unique. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que le compte séparé est de droit, il nous paraît normal que ce mode de gestion soit inclus dans les honoraires de base. Or, l'avis du CNC n'a apporté aucune modification à la situation actuelle dans la mesure où il permet une différenciation du prix selon la nature du compte ouvert. Autrement dit, auparavant, les syndics présentaient le montant de leur 19

20 rémunération pour un compte unique et le majoraient en cas d'ouverture d'un compte séparé. Désormais, les honoraires sont fixés pour un compte séparé mais, en cas de compte unique, ils sont minorés. En conséquence, la rédaction de l'avis sur ce point n'ayant absolument aucune incidence pratique, nous avons décidé de considérer qu'il était toujours respecté et, de fait, de ne pas en tenir compte. A propos des archives L'avis du CNC n'a pas tranché la question de la gestion des archives. En effet, celui-ci fait état des positions du Collège consommateur, qui souhaitait que la gestion des archives soit intégralement comprise dans les honoraires de base, contrairement au Collège professionnel, qui souhaitait en limiter la détention aux seules archives non dormantes. Malgré les problèmes juridiques, voire éthiques, que pouvait entraîner cette dernière position (voir le paragraphe consacré aux archives dans la section III- Les modifications à apporter à l'avis du CNC), le Conseil national de la consommation a laissé le choix aux syndics de souscrire à l'une ou l'autre possibilité. Dans le cadre de notre enquête, nous avons considéré que l'avis était respecté dès lors que le contrat mentionnait expressément la position à laquelle il se ralliait. III- LES MODIFICATIONS A APPORTER A L'AVIS DU CNC Si l'avis rendu par le Conseil national de la consommation est perfectible, il a du moins le mérite d'exister et d'avoir clairement tranché certaines questions régulièrement source de litiges, telles la création du carnet d'entretien ou la transmission des archives au syndic successeur. Toutefois, et nous l'avions déjà souligné dans notre enquête publiée en 2009, le texte de l'avis doit être modifié, soit pour rectifier des oublis, soit pour tenir compte de la pratique de certains professionnels. Or, l'arrêté du 19 mars 2010, bien qu'apportant quelques modifications rédactionnelles à l'avis, a péché par manque d'ambition. 1. Les insuffisances inhérentes à l'avis lui-même L'avis du CNC se doit d'être complété si l'on souhaite éviter certains abus, tels ceux que nous avons constatés. La tenue de l'assemblée générale et du conseil syndical la précédant L'avis précise que la tenue de l'assemblée générale est comprise dans la gestion courante, mais en fonction des horaires prévus dans le contrat. Concrètement, la convention doit préciser la tranche horaire pendant laquelle l'assemblée générale doit se tenir et/ou un quota horaire (forfait de deux heures par exemple). Or, en pratique, les horaires correspondent à ceux d'ouverture du cabinet et ne sont nullement conciliables avec les disponibilités des copropriétaires. Par conséquent, la tenue de l'assemblée générale, pourtant initialement inscrite dans la gestion courante, est facturée car elle ne pourra que se dérouler en dehors des heures ouvrables. 20

21 Pour nous, l'assemblée générale constitue l'exemple type de la prestation relevant de la gestion courante : il s'agit d'un évènement certain, régulier, puisqu'il se produit au moins une fois par an, et invariable dans la mesure où il est commun à toutes les copropriétés, sans exception. Par conséquent, si nous ne contestons nullement que les assemblées extraordinaires fassent l'objet d'une facturation spécifique, en raison de leur tenue ou de leur organisation, l'assemblée annuelle doit être comprise dans la gestion courante, nonobstant sa durée ou les horaires durant lesquels elle se tient. Et il en va de même pour le conseil syndical la précédant. Le compte séparé A l'heure actuelle, les syndics sont peu nombreux à proposer d'office le compte séparé. En règle générale, ils proposent une majoration substantielle de leurs honoraires de gestion courante. Ajoutez à cela un argumentaire que certains professionnels n'hésitent pas à avancer pour promouvoir le compte unique (possibilité, en cas de déficit de la copropriété, de combler le "trou" avec les fonds d'une autre copropriété!) et l'on comprend pourquoi l'ouverture d'un compte séparé est relativement rare. Il en résulte une situation assez paradoxale dans la mesure où le compte séparé, qui doit, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, constituer le mode de gestion de principe d'une copropriété, n'est, en réalité, que l'exception. La faute à une rédaction malencontreuse de la loi de 1965 qui, certes, prévoit l'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte séparé sous peine de voir son mandat annulé, mais permet à l'assemblée générale d'en disposer autrement. Nous avons donc une obligation impérieuse posée à tous les syndics sous peine de sanction sévère (l'annulation du contrat avec toutes les conséquences qui peuvent en découler) mais avec la possibilité, finalement, de la contourner. Ainsi, dans le cadre de notre enquête, seulement 26,43% des contrats prévoient l'ouverture automatique d'un compte séparé sans supplément d'honoraires. Et, dans plus de 60% des cas, le compte séparé fait l'objet d'une majoration, ce qui pénalise les copropriétaires qui souhaitent opter pour ce type de gestion. A noter que la rubrique Sans précision vise des contrats dont le contenu ne nous permettait pas d'affirmer si le compte séparé donnait effectivement lieu ou non à un supplément d'honoraires. Contrats incluant le compte séparé dans la gestion courante 12,86% 26,43% 60,71% Oui Non Sans précision 21

22 Par ailleurs, la distinction entre syndics appartenant à un grand groupe et syndics indépendants met en exergue des différences criantes de pratiques en la matière : Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant Contrats incluant le compte séparé 0% 37,00% Contrats n'incluant pas le compte séparé 97,50% 46,00% Sans précision 2,50% 17,00% Aucun des contrats émanant d'un syndic appartenant à un grand groupe n'inclut directement le compte séparé sans procéder à une majoration d'honoraires! Ils sont 37% pour les syndics indépendants, ce qui montre bien qu'il est tout à fait possible d'ouvrir un tel compte sans pénaliser pour autant les copropriétaires. Par ailleurs, l'éventail des augmentations effectuées en cas d'ouverture d'un compte séparé est extrêmement large. Si nous n'avons pas calculé de moyenne sur ce point (certains contrats étant muets sur le sujet, cela aurait faussé les résultats) nous avons cependant constaté des hausses pouvant aller jusqu'à près de 50%! Eventail des augmentations en cas d'ouverture d'un compte séparé Augmentation minimale Augmentation maximale Toute catégorie 1,24% 49,99% Syndic appartenant 14,49% 42,87% à un grand groupe Syndic indépendant 1,24% 49,99% Généralement, les syndics procèdent à des augmentations de l'ordre de 20% mais, le tableau ci-dessus, le démontre, les pratiques sont très diverses en la matière. A noter que le plus faible pourcentage d'augmentation constaté (1,24%) correspond à un syndic qui se contente d'ajouter une somme forfaitaire fixe en cas d'ouverture d'un compte séparé ce qui, en comparaison avec le montant global des honoraires, représente un faible supplément. Sinon, les syndics procèdent de deux façons : soit les honoraires sont dans l'ensemble majorés d'un pourcentage, soit le coût de gestion par lot est augmenté d'une somme déterminée. A titre d'exemple, le contrat peut indiquer que les honoraires sont de , mais qu'en cas d'ouverture d'un compte séparé, il sera rajouté une somme de 29,90 / lot. Il en découle des majorations d'honoraires très importantes vu qu'elles peuvent dépasser les 40%, voire plus. Alors certes, la réponse à cette problématique est davantage à trouver dans la loi du 10 juillet 1965 plutôt que dans l'avis du CNC, mais celui-ci peut toutefois 22

23 rappeler que le choix du compte séparé doit être économiquement neutre. L'arrêté publié en 2010 n'a apporté aucune modification sur ce point là. A noter qu'un projet de loi prévoyant d'imposer l'ouverture du compte séparé sans possibilité de dispense est en cours d'élaboration à la Chancellerie. Malheureusement, malgré nos demandes, nous sommes sans nouvelle de ce texte, l'important lobby des syndics effectué à cette occasion n'y étant certainement pas pour rien. La question des archives Les prestations relatives à la gestion des archives sont quelques peu floues au sein de l'avis. En effet, celui-ci fait état de deux positions antinomiques, celle des représentants des consommateurs, selon laquelle le syndic doit conserver et tenir à disposition l'ensemble des archives du syndicat, et celle des représentants des professionnels, qui se limite à la détention et conservation des archives non dormantes du syndicat, ceci conformément à la Recommandation n 20 de la Commission relative à la copropriété. Même si la position des professionnels prend pour base une recommandation, celle-ci ne saurait se substituer aux textes d'ordre public réglementant la copropriété. En effet, la Commission a effectué une distinction entre archives vivantes (ou non dormantes), c'est-à-dire celles qui sont nécessaires à la gestion et que certains syndics limitent abusivement aux archives datant de deux ou trois ans, et archives dormantes, les autres, de nature différente ou plus anciennes. Or, le décret du 17 mars 1967 n'effectue aucune distinction de ce type et dispose, dans son article 33, que le syndic détient les archives du syndicat. Par conséquent, une recommandation ne saurait faire une distinction là où un texte réglementaire n'en fait aucune. De plus, nous constatons que les syndics qui refusent de conserver l'ensemble des pièces relatives au syndicat proposent aux copropriétaires de souscrire un contrat particulier avec une entreprise spécialisée dans la conservation des archives. Ce genre de pratiques pose des problèmes de nature différente. Ethique et économique d'abord car la société proposée par le syndic peut être une filiale de ce dernier. Par ailleurs, il arrive que les tarifs proposés par l'archiviste ne soient valables que pour le syndic en place. Cela signifie que si les copropriétaires changent de gestionnaire, les prix seront réévalués. Enfin, il est intéressant de noter que le syndic, alors même qu'il s'exonère d'une de ses obligations, ne diminue pas pour autant ses honoraires, bien au contraire. Juridique ensuite car la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, dans son article 18, de se faire substituer. Or, en confiant la conservation des archives à une entreprise extérieure, il transfert précisément une partie de ses attributions légales à un tiers. Néanmoins, dans la pratique, les syndics font davantage référence à la position du Collège consommateur qu'à la notion d'archives non dormantes : 23

24 Gestion des archives 30,00% 65,71% 4,29% Position des consommateurs Position des professionnels Archives non comprises dans la gestion courante Comme on peut le voir, dans plus de 65% des cas, c'est la position des consommateurs qui est prévu au contrat, à savoir l'intégration dans la gestion courante de la conservation et de la mise à disposition de toutes les archives du syndicat. Moins d'un contrat sur trois ne vise que les seules archives dormantes. Position des consommateurs Position des professionnels Archives non comprises dans la gestion courante Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 52,50% 71,00% 42,50% 25,00% 5,00% 4,00% Si plus d'un syndic sur deux appartenant à un grand groupe opte pour la position des consommateurs, près des trois quarts des syndics indépendants en font de même. Cela montre à quel point la notion d'archives non dormantes est peu usitée en pratique, peut-être en raison de la difficulté de la définir avec précision. L'avis aurait donc pu se passer d'un tel distinguo et opter directement pour la position du Collège consommateur. Lors des discussions portant sur la modification de l'avis en vue de la publication d'un arrêté, les professionnels sont restés sur leur position. Malgré nos arguments pour revenir à une stricte définition de la gestion des archives, l'arrêté finalement publié, au lieu de trancher, à opter pour une autre solution, l'instauration de la notion d'archives utiles. Cette invention terminologique n'aura que peu vécu puisque, un mois après la publication de l'arrêté, le décret du 20 avril 2010 disposait que la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. La position du Collège consommateur a donc enfin été consacrée, mais il aura fallu pour cela plus de deux ans et demi depuis l'adoption de l'avis du CNC. 24

25 Les assurances Nous l'avons vu, les assurances constituent le point de l'avis qui est le moins respecté dans les contrats. Contrairement aux cas étudiés précédemment qui concernaient, selon nous, des insuffisances rédactionnelles de l'avis lui-même, il s'agit ici de prestations que les syndics violent en toute connaissance de cause, que ce soit par la limitation des polices souscrites pour le compte du syndicat, la facturation spécifique des assurances dommages-ouvrage ou la diminution des cas donnant lieu à déclaration de sinistre. Dans un souci de clarté, nous avions suggéré lors de notre précédente enquête qu'il soit clairement précisé dans l'avis l'obligation de souscrire toutes les polices d'assurance du syndicat. La rédaction de l'arrêté de 2010 n'apporte pas de modification sur ce point mais, en revanche, amène des précisions importantes quant aux modalités de déclaration de sinistres. En effet, l'avis précisait initialement que la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes constitue une prestation de gestion courante. Cela signifie que dès qu'une partie commune est concernée, soit parce qu'elle a subi un dommage, soit parce qu'elle en est à l'origine, la déclaration faite par le syndic ne peut donner lieu à une rémunération spécifique. Pourtant, d'aucuns insèrent dans leurs prestations exceptionnelles une ligne rédigée ainsi: déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives. Une telle stipulation contrevient à l'avis du CNC car un sinistre, bien qu'ayant pour origine une partie privative, peut avoir des répercussions sur les parties communes. L'arrêté a donc clarifié les choses en précisant que la déclaration de sinistres concernant, d'une part les parties communes, d'autre part les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, constitue une prestation relevant de la gestion courante. La notion de frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements La notion de frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements est au carrefour de deux préoccupations diamétralement opposées. Nous avons d'une part les copropriétaires qui souhaitent, légitimement, le plus de transparence tarifaire possible et prévoir le coût de leur syndic et, d'autre part, les syndics qui indiquent qu'il leur est impossible de faire une estimation, lors de leur désignation, du nombre de photocopies et d'envois qu'ils seront amenés à faire durant leur mandat, argument que l'on peut entendre, effectivement. Or, en pratique, ces frais apparaissent davantage comme une façon indirecte pour le syndic de demander des honoraires supplémentaires se rajoutant à ceux afférents à la gestion courante. 25

26 En fait, dans le cadre de notre enquête, nous avons constaté que 57,14% des contrats prévoient un forfait, soit au titre des correspondances, soit pour l'assemblée générale, soit pour les deux. Contrats prévoyant un forfait Contrat ne prévoyant pas de forfait Toute catégorie Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 57,14% 85,00% 46,00% 42,86% 15,00% 54,00% Et les syndics appartenant à un grand groupe sont très friands de ce type de pratiques vu qu'ils sont 85% à l'utiliser et à majorer ainsi leurs honoraires par une ligne distincte. Généralement, ce forfait peut prendre deux formes : la première consiste à facturer une certaine somme par lot, la seconde à majorer les honoraires d'une somme globale. Ainsi, certains contrats prévoient-ils un forfait administratif de 34 /lot. Autre exemple : un syndic prévoit dans son contrat un supplément de / an de frais administratifs. L'inconvénient de tout forfait est qu'il lèse automatiquement une personne, selon qu'il soit "sur" ou "sous" évalué. En l'espèce, le lésé ne peut être que le copropriétaire car à aucun moment il ne lui est possible de vérifier si les sommes demandées par le syndic sont conformes à la réalité, au nombre de copies ou de courriers qu'il a effectués. De ce fait, certaines prestations, pourtant incluses dans la gestion de base (l'envoi du procès-verbal de l'assemblée générale, par exemple), se retrouvent être facturées indirectement en raison de ces forfaits. L'arrêté de 2010 n'a absolument rien changé en la matière et c'est pourquoi nous demandons à ce qu'il soit mis fin à cette pratique. Il appartient au syndic d'évaluer le plus précisément possible le coût de ces frais administratifs et de les introduire directement dans les honoraires de base. Eventuellement, nous pourrions imaginer un système basé sur une évaluation prévisionnelle des frais administratifs, avec une régularisation en fin d'exercice, ce qui sous-entend que le syndic doive tenir un tableau de bord de tous les frais qu'il a déboursés. La notion de gestion courante L'avis a eu une conséquence majeure qui était difficilement envisageable lors de son élaboration, à savoir le bouleversement des notions de gestion courante (ou de base) et des prestations exceptionnelles. En effet, conformément à la Recommandation n de la Commission des clauses abusives, la gestion courante s'entend comme la gestion de principe. Cela signifie que toutes les prestations qui ne font pas l'objet d'une facturation 26

27 spécifique sont d'office incluses dans la gestion de base, même si cette dernière ne le prévoit pas expressément. Or, 22,14% des contrats étudiés contiennent des clauses tendant à rendre limitative la liste des prestations de gestion courante de sorte que tout acte qui n'y figurerait pas expressément donnera lieu quand même à facturation. En d'autres termes, une prestation qui n'est aucunement mentionnée dans le contrat pourra être facturée à la vacation. La gestion courante devient donc en quelque sorte l'exception et les prestations exceptionnelles, le principe. Nous nous étions inquiétés, lors de notre précédente enquête, de cette dérive et avions demandé à ce que l'avis précise expressément que la gestion courante ne peut être limitée. L'arrêté du 19 mars 2010 a répondu à nos attentes, bien qu'imparfaitement. En effet, celui-ci précise que la liste des prestations relevant de la gestion courante est minimale. Or, le doute est permis quant à l'interprétation de ce terme. Faut-il considérer qu'il est possible, uniquement par voie contractuelle, d'étendre cette liste à d'autres prestations ou, au contraire, que l'arrêté n'a fait que reprendre une sélection d'items devant figurer impérativement dans la gestion courante, à charge pour le juge d'étendre et de compléter cette liste? Même s'il semble que la seconde interprétation soit la bonne, la rédaction devrait être revue dans un souci de clarification. Un avis incomplet Au regard des prestations prévues par l'avis, il en est certaines qui, manifestement, font défaut. Certes, on ne saurait faire une liste la plus complète possible, laquelle s'apparenterait alors à un catalogue fastidieux. Néanmoins, certains actes s'inscrivent tout à fait dans la philosophie du texte d'origine. Aussi pourrions-nous rajouter : La remise en main propre de la convocation à l'assemblée générale : alors même que la convocation à l'assemblée générale fait partie de la gestion courante (avec possibilité de facturer les frais de tirage et d'acheminement), la remise en main propre de la convocation peut faire l'objet d'une facturation supplémentaire (à la vacation par exemple). Cela est d'autant plus incompréhensible qu'en général, c'est le gardien de l'immeuble ou un conseiller syndical qui effectue cette tâche. La facturation de cette prestation est donc difficilement justifiable. La rémunération sur les appels de fonds pour les travaux hors budget prévisionnel : certains syndics prévoient des honoraires pour tout simplement envoyer un courrier aux copropriétaires afin que ceux-ci s'acquittent du paiement de leurs charges pour des travaux spécifiques. Or, bien évidemment, le syndic perçoit déjà des honoraires supplémentaires qui sont fonction du montant de ces travaux. Ici encore, dans la mesure où le syndic est déjà rémunéré, on ne voit pas comment l'envoi d'une simple lettre, sans formalisme aucun, puisse faire l'objet d'une facturation. 27

28 La rémunération pour la transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier en cas de contentieux : l'hypothèse ici visée concerne la simple transmission des pièces et informations permettant à un huissier ou avocat de procéder à un commandement de payer ou pour assigner un copropriétaire défaillant. Si le suivi d'une procédure contentieuse justifie effectivement l'octroi d'une rémunération spécifique, cela paraît difficilement concevable pour la simple communication par voie postale de documents qu'un syndic un tant soit peu organisé devrait pouvoir réunir sans difficulté. Personnel du syndicat : gestion de la prévoyance, du dossier retraite et formalité administrative en cas de licenciement du personnel du syndicat. Il s'agit d'introduire ici uniquement les démarches purement administratives qui peuvent être effectuées par le syndic dans le cadre de la gestion du personnel. A noter que certains gestionnaires les introduisent déjà dans la gestion courante. 2. Quelques exemples de contournements ou de violations de l'avis et de pratiques abusives Si de nombreux syndics exécutent de façon tout à fait satisfaisante leurs missions, d'aucuns, au contraire, ne s'embarrassent pas pour si peu et n'hésitent pas à multiplier les facturations. Voici un petit florilège, non exhaustif, des perles que nous avons trouvées lors du dépouillement de notre enquête. - Un syndic de Quimper (29) facture au temps passé (70 /h) la gestion des sinistres qui ont pour origine une partie privative, sans distinguer si les parties communes peuvent avoir ou non subi un dommage. - Un syndic de Landerneau (29) facture 65 toute ouverture d'un dossier sinistre et perçoit, en plus, une rémunération allant de 1% à 3% selon le montant de l'indemnité versée. Toutefois, il est battu par un de ses confrères lyonnais (69) qui perçoit des commissions de courtage calculées au taux de 23,92% des primes. Dans le même registre, un professionnel de Riedisheim (68), prévoit une rémunération de 3,56% sur les indemnités versées. Il a toutefois l'honnêteté de préciser que ce type d'honoraires peut être pris en charge dans le cadre du contrat d'assurance. Toujours dans le domaine des assurances, un syndic de Cavaillon (84) facture 180 le suivi des sinistres. Un syndic de Nantes (44) facture 275 la souscription d'une assurance dommages-ouvrage. - Un professionnel grenoblois (38) prélève 8% des encaissements divers (sic) effectués pour le compte du syndicat. - Un gestionnaire de Metz (57) ponctionne 10% sur les produits financiers issus des placements des fonds du syndicat, affectation des intérêts - Un syndic francilien (92) facture un suivi du dossier avocat en cas de procédure contentieuse d'une heure par mois minimum (à 118 la vacation!). Un confrère parisien (75) est même allé plus loin en prévoyant d'imputer 183 au syndicat si aucune vacation n'est facturée durant l'année pour une procédure contentieuse. Le syndic se fait donc rémunérer son absence de travail! 28

29 - Un autre, de Morlaix (29), prévoit dans son contrat que les frais occasionnés par la gestion des salaires et cotisations sociales des employés d'immeuble seront facturés annuellement sur la base de 17,94 par bulletin de salaire. - Un professionnel de Fontainebleau (77) facture 12 la comptabilisation des charges privatives, sans préciser de quoi il s'agit. - Un gestionnaire de Carpentras (84) impute, en plus de ses honoraires de base, 4 / lot pour frais de téléphone et de fax ainsi qu'un forfait de pour les frais de photocopies et d'affranchissement annuel. Sans tenir compte de la majoration de 4, les honoraires passent déjà de à , soit une augmentation minimale de 49,73%! Par ailleurs, histoire de complexifier un peu les choses, ce même syndic propose à ses copropriétaires de déposer les fonds sur trois types de comptes différents : le compte commun du syndic, un compte ouvert au nom du syndic à usage exclusif de la copropriété, et un compte séparé (avec, bien évidemment pour cette dernière hypothèse, une rémunération supplémentaire). Est-ce que cette présentation des différents comptes bancaires possibles sous-entendrait que, dans le cadre du compte commun du syndic, l'ensemble des fonds des résidences dont il assure la gestion serait confondu et que les dettes de certains seraient épongées par les revenus des autres? Cela n'est pas impossible, loin de là! - Un syndic de Mulhouse (68) facture 43,06 la mise à jour du décompte vendeur, sans que l'on sache réellement à quoi cela correspond. - Un syndic lyonnais (69) facture 41,86 par déclaration de sinistre, 113,62 pour frais de clôture des comptes en fin de gestion au cas où son mandat ne serait pas reconduit et ponctionne 25% des produits générés par les placements. - Un professionnel des Hauts-de-Seine (92) facture 65 la mise à jour du carnet d'entretien. - Un gestionnaire de Lille (59) facture 59,80 les appels de fond sur travaux (en plus, bien évidemment, d'une rémunération spécifique sur les travaux). - Un syndic des Yvelines (78) prévoit : 381,12 auxquels se rajoutent 15,25 / lot pour la transmission du dossier au syndic successeur, 239,20 pour les suivis des procédures contentieuses, auxquels se rajoutent 299 pour chaque affaire réglée, et pour finir, 15 pour l'ouverture d'un dossier assurance avec, en plus, 100 de frais pour suivi du dossier jusqu'à réception de l'indemnité. - Un professionnel de Lyon (69), facture 0,77 le prélèvement mensuel des charges de copropriété. Etrange dans la mesure où le prélèvement automatique allège le travail du syndic - Un syndic de Nice (06) facture 119,60 un forfait Télécom. 29

30 III- LA REMUNERATION DES SYNDICS Si, à une époque, les honoraires des syndics étaient encadrés, cela n'est plus le cas depuis l'ordonnance du 1 er décembre 1986 qui a mis fin à cette limitation. Bien évidemment, on ne saurait revenir sur ce principe général de liberté tarifaire permettant à tout un chacun de faire jouer la concurrence. Cependant, bien que les copropriétés soient toutes différentes, les prestations sont souvent de même ordre et seuls vont varier les montants des honoraires demandés : suivi de gros travaux, relance en cas d'impayés, vacation horaire Nous nous sommes donc intéressés à la rémunération des syndics sur certains postes précis, en distinguant, à chaque fois, les pratiques des gros cabinets de celles des indépendants. Mais, surtout, nous avons voulu insister sur certaines prestations, notamment la fourniture de l'état daté en cas de vente d'un lot, pour lesquelles le syndic est en position de monopole avec impossibilité pour un copropriétaire de faire jouer la concurrence. Et force est de constater que les écarts de prix sont parfois effarants. Lorsque certaines prestations étaient facturées à la vacation, nous avons pris en compte l'équivalent d'une heure de travail durant les horaires ouvrables. Syndic appartenant à un Variation Prestations M* grand groupe Syndic indépendant Min. Max. M* Min. Max. M* Min. Max. Honoraires** ,80 476, ,80 476, , Vacation heure ouvrable 70, ,90 85,05 47,84 137,90 63, ,99 Vacation heure non ouvrable 94,33 36,47 168,78 111, ,78 86,29 36, Travaux +3,06% 0% 8,37% +3,81% 1% 7,18% +2,77% 0% 8,37% Copie Règlement de copropriété 70, ,92 45, ,30 20, Transmission carnet 32, , , d'entretien Fourniture DPE 63, , ,46 66, Etat daté 271, ,25 362, ,25 234, ,90 Photocopie/unité (TTC) 0,22 0 0,40 0,21 0 0,38 0,22 0 0,40 Première relance 15, , , ,10 Mise en demeure 30, ,68 36, , ,68 Transmission dossier avocat 152, ,60 225,77 69,37 418,60 126, ,20 (hors impayés) Transmission dossier avocat 168, ,42 289,91 69,37 423,42 124, ,20 (pour impayés) Transmission dossier huissier 101,20 17,94 281,06 108,52 17,94 281,06 98,44 29,90 252,36 (TTC) (*) Moyenne (**) Montants en / lot / an 30

31 1. Honoraires et vacations horaires Nous n'avons pas déterminé de moyenne concernant les honoraires du syndic dans la mesure où plusieurs contrats ne nous permettaient pas de déterminer leur coût par lot et par an. On peut voir une forte différence entre les honoraires maximums demandés par un syndic appartenant à un grand groupe par rapport à un homologue indépendant. Toutefois, il faut noter qu'il s'agit ici de cas extrêmes concernant les copropriétés de petite taille (moins de 10 lots). Dans cette hypothèse, le syndic majore en quelque sorte ces honoraires pour que la gestion de l'immeuble lui soit bénéficiaire. Ce surcoût constitue la principale raison qui pousse les copropriétaires concernés à opter pour une gestion autonome (syndic non professionnel ou syndicat coopératif). En général, on constate que les honoraires du syndic avoisinent les / lot. On peut noter que si le rapport honoraires / lot augmente lorsque la copropriété est de petite taille, il ne diminue pas forcément lorsque la copropriété est de grande taille (100 lots par exemple). Concernant les vacations horaires, les honoraires sont sensiblement identiques selon les syndics. On peut constater qu'en moyenne, la vacation horaire est majorée de 34,05% pendant les heures non ouvrables (31,23% pour les grands groupes contre 35,80% pour les indépendants). Et il ne s'agit ici que d'un minimum car nous n'avons pris en compte que le tarif concernant la première heure facturée. En effet, de nombreux contrats prévoient différents tarifs selon l'horaire à laquelle la prestation est accomplie. L'exemple type est la tenue d'assemblée générale : d'aucuns prévoient, par exemple, qu'entre 18h et 20h, la vacation horaire est majorée de 50%, entre 20h et 22h, de 100% et au-delà de 22h, de 200%. 2. Les travaux Le taux moyen de rémunération du syndic en cas de travaux est de 3,06%. Il passe à 3,81% pour les grands groupes et descend à 2,77% pour les syndics indépendants. Dans la pratique, de nombreux professionnels fixent leurs honoraires en fonction du montant des travaux et de la présence, ou non d'un professionnel (architecte par exemple) se chargeant de la maîtrise d'œuvre. Ainsi, les honoraires peuvent, dans certains cas, doubler. A titre d'exemple, un syndic prévoit une rémunération de 3,59% dans tous les cas, auxquels se rajoutent à nouveau 3,59% en l'absence de maître d'œuvre. De fait, les copropriétaires pourront être amenés à payer 7,18% d'honoraires sur travaux! Aussi avons-nous réalisé une simulation sur la rémunération que pouvait percevoir un gestionnaire en fonction du montant des travaux et de la présence ou non d'un maître d'œuvre. 31

32 Montant des travaux Syndic Toute catégorie appartenant à un grand groupe En l'absence de maître d'œuvre 357,11 / 468,26 / +3,57% +4,68% 1031,09 / 1404,79 / +3,44% +4,68% 1714,99 / 2362,10 / +3,43% +4,72% En présence d'un maître d'œuvre 275,55 / 287,53 / +2,75% +2,87% 787,31 / 864,95 / +2,62% 1305,77 / +2,61% +2,88% 1437,63 / +2,87% Syndic indépendant 313,12 / +3,13% 883,17 / +2,94% 1458,84 / +2,92% 270,82 / +2,71% 756,58 / +2,53% 1253,58 / +2,51% Ainsi, à titre d'exemple, un syndic perçoit en moyenne, pour des travaux de , une rémunération de 3,44% en l'absence de maître d'œuvre et de 2,62% dans le cas contraire. Si, en l'absence de maître d'œuvre, les rémunérations sont sensiblement identiques, il en va différemment lorsque le syndic intervient seul. En effet, la rémunération des grands groupes dépasse les 4,68% alors qu'elle tourne autour des 3% pour les syndics indépendants. 3. La communication de documents Deux types de documents doivent être ici pris en compte : ceux que le syndic détient mais que le copropriétaire devrait posséder ou trouver autrement qu'en passant par le syndic (le règlement de copropriété par exemple, qui est remis au copropriétaire lors de la vente et qui fait également l'objet d'une publication) et ceux dont le syndic, de fait ou de par la loi, détient le monopole de la transmission. L'état daté en constitue l'exemple type : il s'agit du document rempli par le syndic à la demande du notaire lors d'une vente et qui mentionne notamment les dettes que le vendeur pourrait avoir à l'encontre du syndicat. Il s'agit d'un document obligatoire que seul le syndic peut remettre. De même, seul le syndic est en possibilité de transmettre au copropriétaire qui en fait la demande les informations nécessaires à l'établissement du Diagnostic de performance énergétique (DPE). Or, sur ces prestations, les tarifications sont extrêmement variées, à tel point que l'on pourrait s'interroger sur leur adéquation au regard du travail réellement effectué. Concernant le règlement de copropriété, les tarifs vont de 20 à 215, les professionnels appartenant à un grand groupe étant les plus gourmands avec une moyenne de 102,92 contre 50,30 pour les syndics indépendants. Qu'il y ait un facteur de 1 à 10 pour une prestation relevant de la simple photocopie laisse rêveur. On imagine mal, en effet, un syndic adapter le coût de cette prestation pour chaque copropriété qu'il gère en fonction de la taille du document ou de l'existence de rectificatifs plus ou moins nombreux. 32

33 Concernant le carnet d'entretien, document on ne peut plus sommaire comprenant des informations générales telles que l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic en exercice ou l'année de réalisation des travaux importants, sa transmission peut être gratuite ou être facturée jusqu'à 200. Ici encore, une telle différence de prix paraît injustifiée. Même constat pour la transmission des informations nécessaires à l'établissement du DPE, laquelle peut se faire à titre gracieux, mais également être facturée 200 Mais le point le plus choquant concerne la fourniture de l'état daté car c'est ici que l'on constate les écarts les plus importants. Ce document, indispensable lors d'une vente, peut être facturée jusqu'à 534,25! Et encore, nous avons quelques témoignages faisant état de d'un coût supérieur à 600! De l'avis même de certains notaires, une telle rémunération paraît excessivement élevée : on ne peut concevoir un tel écart dans les tarifications proposées (un rapport allant de 1 à 10, la plus faible rémunération que nous avons constatée étant de 50 ). Enfin, un point qui à son importance auprès de plusieurs copropriétaires, le coût de la photocopie. Celui-ci est effectivement très élevé au regard de ce que l'on peut trouver dans d'autres endroits ouverts au public et permettant la reprographie de documents. Ainsi, la moyenne de la photocopie est, par unité de 0,22, le maximum constaté étant de 0,40. De quoi largement amortir l'équipement du syndic 4. Recouvrement des charges et contentieux Le principal acte qu'un syndic est amené à effectuer en matière contentieuse est la lettre de relance ou la mise en demeure en cas d'impayés de charges. Le problème se pose alors de savoir si le syndic est en droit de demander une rémunération spécifique pour les actes accomplis à cette occasion. Bien que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires, notamment ceux de mise en demeure ou de relance exposés pour recouvrir une créance justifiée, sont à la charge du seul copropriétaire défaillant, la jurisprudence a rendu une multitude d'arrêt circonvenant la notion même de frais nécessaires. Par ailleurs, un arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 10 février 2005 est venu préciser que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base et ne saurait engendrer la perception, à son profit, de frais nécessaires. S'il est manifeste que le syndicat ne doit aucunement subir un préjudice du fait de la défaillance d'un copropriétaire, il paraît absolument anormal qu'un syndic cherche à aggraver la dette de l'intéressé afin d'obtenir une rémunération. Sans revenir pour autant sur le débat concernant la possibilité ou non pour le syndic de se faire rémunérer pour un contentieux, il faut remarquer une chose : les frais nécessaires au recouvrement d'une créance sont dus à partir de la mise en demeure. Autrement dit, ce qui se passe avant ne peut être récupéré auprès du copropriétaire. Et cela, certains syndics l'ont bien compris puisqu'ils vont procéder à plusieurs relances après la mise en demeure, chacune facturée bien 33

34 évidemment, alors même que la multiplication des ces actes ne revêt aucun intérêt procédural. Frais de relance et mise en demeure La lettre de relance est d'ordinaire constituée d'une lettre simple rappelant au copropriétaire défaillant les sommes qu'il doit payer et ce, le plus rapidement possible. Certains syndics procèdent immédiatement à une mise en demeure, généralement en LRAR. Pour déterminer le coût moyen de la première relance, nous avons donc été amené à inclure le coût de la mise en demeure selon les cas. Ainsi, la première relance est en moyenne facturée 15,46, mais son coût peut aller jusqu'à 54. Les syndics appartenant à un grand groupe sont les plus gourmands puisque le coût moyen de leur première relance est de 32,21 (contre 8,45 pour les cabinets indépendants). Quant à la mise en demeure, sont coût est de 30,35 et peut atteindre 95,68 chez certains professionnels. A noter toutefois que certains syndics facturent également un dernier avis avant poursuite, dont le coût peut atteindre 126,78. L'étude de l'articulation entre lettre de relance et mise en demeure est très intéressante car elle permet de voir la proportion de syndics qui privilégie l'efficacité dans leurs démarches de recouvrement des impayés par rapport à ceux qui cherchent avant tout à utiliser cet évènement pour obtenir une rémunération supplémentaire. Le tableau ci-dessous en est une illustration : Prestations Première relance gratuite Lettre de relance effectuée en premier lieu Mise en demeure effectuée en premier lieu Mise en demeure effectuée uniquement Toute catégorie Syndic appartenant à un grand groupe Syndic indépendant 24,44% 2,5% 33,68% 68,15% 25% 86,32% 31,85% 75% 13,68% 12,88% 17,5% 10,87% Idéalement, le syndic devrait procéder par une première relance gratuite, simple missive rappelant au copropriétaire son retard puis, le cas échéant, procéder à une mise en demeure (à noter que si la mauvaise foi du copropriétaire est avérée, la seule mise en demeure se suffit à elle-même). Or, très peu de syndics agissent de la sorte. Ils ne sont que 24,44% a effectuer une première relance gratuite (ce chiffre tombe à 2,5% pour les professionnels appartenant à un grand groupe) et 12,88% à n'effectuer qu'une seule et unique mise en demeure. Mais, ce qui est particulièrement choquant, c'est que 31,85% des syndics effectuent la mise en demeure en premier lieu et procèdent, par la suite, à des 34

35 relances. Et ce chiffre passe à 75% pour les gros cabinets de syndics. Cette pratique s'explique tout simplement par le fait que les frais nécessaires exposés pour récupérer une créance du syndicat sont dus à compter de la mise en demeure. Le syndic qui procède en premier lieu à la mise en demeure facture par la suite d'autres lettres de relance. Le fait que ces dernières ne présentent aucun intérêt procédural ne semble pas troubler outre mesure les professionnels agissant de la sorte. Transmission du dossier à l'avocat et à l'huissier La transmission d'un dossier contentieux à un huissier ou un avocat constitue également un moyen pour le syndic de facturer assez largement une prestation dont le coût est disproportionné au regard du travail accompli. Il ne s'agit pas ici de s'assurer du suivi d'un dossier et des relations que le syndic a avec l'avocat de la copropriété par exemple, mais uniquement de la transmission de documents (résolution d'assemblée générale ) pour initier une procédure. Selon nous, cette simple démarche purement administrative relève de la gestion courante et ne devrait pas faire l'objet d'une rémunération spécifique. Le coût moyen de transmission d'un dossier à l'huissier est de 101,20 avec une pointe à 281,06. Concernant les relations avec un avocat, nous voyons ici encore une volonté pour les syndics de percevoir une rémunération spécifique sur les procédures d'impayés. En effet, de nombreux professionnels distinguent la transmission du dossier à l'avocat selon qu'il s'agisse d'un contentieux impayé ou non. Ainsi, la transmission du dossier à l'avocat revêt un coût moyen de 152,71 (avec un pic de 418,60 chez certains syndics) alors qu'en matière d'impayés, cette même prestation est facturée en moyenne 168,38, avec pour maximum 423,42. 35

36 IV- CONCLUSION Cette enquête poursuivait trois objectifs : étudier la lisibilité des contrats proposés aux copropriétaires, s'assurer du respect de l'avis rendu par le Conseil national de la consommation et étudier les honoraires proposés par les professionnels pour certaines prestations déterminées. Sur le premier point, on constate un manque de rigueur flagrant dans la rédaction des contrats, certains étant d'ailleurs extrêmement succincts, d'autres dont la comparaison avec l'avis du CNC est rendue difficile en raison des termes employés et/ou de la présentation utilisée. Par ailleurs, la multiplication des forfaits en tout genre (forfait administratif ou pour l'envoi des convocations à l'assemblée générale par exemple) empêche les copropriétaires d'avoir une estimation correcte du coût de leur syndic ou, pire, les induit en erreur (la ligne consacré au forfait figurant quelques pages après la ligne consacrée aux honoraires de base ). Sur le deuxième point, nous constatons que l'avis du CNC demeure encore faiblement appliqué dans sont intégralité (21,43%) même si une grande partie du texte est reprise dans les contrats. En fait, certains points, telle la gestion des sinistres, demeurent source de contentieux en raison de clauses ambiguës ou imprécises. Par ailleurs, l'avis se doit d'être complété par certaines prestations aujourd'hui absentes, lesquelles auraient tout à fait leur place au sein de ce texte et dont l'adjonction n'en modifierait pas l'économie générale. Sur le dernier point, celui des honoraires, il nous paraît indispensable que certains garde-fous soient prévus. Tout d'abord, le compte séparé doit constituer réellement la règle. Or, les augmentations tarifaires absolument inadmissibles pratiquées par les syndics (près de 50% dans certains cas) ne peuvent qu'inciter les copropriétaires à opter pour le compte unique. Nous demandons donc la suppression de la dérogation permettant au syndic de ne pas ouvrir de compte séparé. Ensuite, certaines prestations actuellement facturées devraient normalement relevées de la gestion courante (lettre de relance par exemple). Surtout, il est absolument anormal qu'un syndic cherche à obtenir une rémunération spécifique sur de tels actes. Enfin, il est indispensable, pour mettre fin à tous les abus constatés, que les honoraires concernant des prestations pour lesquelles le syndic détient un monopole de droit ou de fait soient encadrés. 36

37 C'est pourquoi nous demandons : - que le projet de loi concernant la modification de la loi du 10 juillet 1965 et qui impose, sans dispense possible, le compte bancaire séparé soit enfin présenté au Parlement ; - que l'arrêté du 19 mars 2010 reprenant l'avis du Conseil national de la consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des syndics soit modifié et complété ; - que les honoraires pour la transmission de l'état daté, du carnet d'entretien et des informations nécessaires à l'établissement du Diagnostic de performance énergétique soient encadrés. 37

38 PROPOSITIONS DE MODIFICATIONS DE L'ARRETE DU 19 MARS 2010 MODIFIANT L'ARRETE DU 2 DECEMBRE 1986 RELATIF AUX MESURES DE PUBLICITE DES PRIX APPLICABLES DANS CERTAINS SECTEURS PROFESSIONNELS Nos modifications apparaissent en rouge. Liste minimale des prestations de gestion courante 2 I ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE Prestations invariables Dans le cadre des immeubles soumis à la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les contrats de syndic soumis à l'approbation de l'assemblée générale distinguent les prestations de gestion courante des prestations exceptionnelles. Les actes effectués au titre de la gestion courante comprennent notamment les prestations suivantes : I-1 Elaboration et envoi ou remise contre émargement de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*). I-2 REUNION DU CONSEIL SYNDICAL PRECEDANT L ASSEMBLEE GENERALE OBJET DE LA REUNION I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenues] 3 que la réunion ait lieu ou non durant les heures ouvrables du syndic. I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet I-4 TENUE DE L ASSEMBLEE GENERALE I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal (*). I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l entretien de la copropriété et aux travaux. I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenues] 4 que la réunion ait lieu ou non durant les heures ouvrables du syndic. II COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du 2 Cet en-tête ne figure pas dans l'avis du CNC. 3 Rédaction de l'avis du CNC : Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 4 Rédaction de l'avis du CNC : Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 38

39 syndicat des copropriétaires. II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. II-2 COMPTE COPROPRIETAIRE II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel (*). II Appel des provisions hors budget prévisionnel II-2-4 Imputation des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic. 5 II-3 COMPTE FOURNISSEURS FACTURES II-3-1 Vérification et paiement des factures. II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). III ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE III-1 ARCHIVES DU SYNDICAT III-1-1 Détention : Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans. 6 Conservation et gestion des archives du syndicat III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. III-2 CONSEIL SYNDICAL OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*). III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. III-3 ENTRETIEN ET MAINTENANCE III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser). III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des 5 Rédaction de l'avis du CNC : Imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic. 6 Rédaction de l'avis du CNC : divergence de position entre les consommateurs et les professionnels: - position des consommateurs: "Conservation et mise à disposition des archives du syndicat" - position des professionnels: "Détention, conservation des archives non dormantes selon la recommandation n 20 de la CRC". 39

40 contrats à l échéance dans le cadre du budget prévisionnel. III-3-3 Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires. 7 III-3-4 Carnet d entretien : établissement et 8 mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n du 30/05/ III-3-5 En vue de la consultation en assemblée générale, appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance. IV ASSURANCES IV-1 Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat 10. IV-2 Déclaration des sinistres concernant : - les parties communes ; - les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. 11 IV-3 Règlement des indemnités aux bénéficiaires. V GESTION DU PERSONNEL V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris).** V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. (**) V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. (**) V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. (**) V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux et de prévoyance le cas échéant. (**) V-6 Attestations et déclarations obligatoires. (**) V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité. (**) V-7-1 Gestion des licenciements (démarches hors procédures contentieuses) V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**) V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. (**) V-10 Prévoyance: préparation du dossier de retraite et contrôle URSSAF VI DIVERS VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. VI-2 Transmission du dossier à l'avocat. VI-3 Transmission du dossier à l'huissier. VI-4 Lettre de relance et mise en demeure. (*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s entendre hors frais de tirages et d affranchissements et d acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires. 7 Rédaction de l'avis du CNC : Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires. 8 Alors que l'avis effectuait une énumération, l'arrêté a introduit la conjonction de coordination "et". 9 Ces termes ne figuraient pas dans l'avis du CNC. 10 Les termes et avec l'accord du syndicat ne figurent pas dans l'avis du CNC. 11 Rédaction de l'avis du CNC : Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. 40

41 ANNEXE N 1 RAPPORT DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION RELATIF A "L AMELIORATION DE LA TRANSPARENCE TARIFAIRE DES PRESTATIONS DES SYNDICS DE COPROPRIETE" NOR : ECEC V Rapporteurs : Mme Reine-Claude Mader, pour le collège des consommateurs et usagers ; M. François Remoué, pour le collège des professionnels. Annexe Liste des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC PRESTATIONS INVARIABLES I ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE I-1 Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*). I-2 REUNION DU CONSEIL SYNDICAL PRECEDENT L ASSEMBLEE GENERALE OBJET DE LA REUNION I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet I-4 TENUE DE L ASSEMBLEE GENERALE I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal (*). I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l entretien de la copropriété et aux travaux. I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. II COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. II-2 COMPTE COPROPRIETAIRE 41

42 II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel (*). II-2-4 Imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic. II-3 COMPTE FOURNISSEURS FACTURES II-3-1 Vérification et paiement des factures. II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). III ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE III-1 ARCHIVES DU SYNDICAT III-1-1 Détention (divergence de position entre les consommateurs et les professionnels): - position des consommateurs: "Conservation et mise à disposition des archives du syndicat" - position des professionnels: "Détention, conservation des archives non dormantes selon la recommandation n 20 de la CRC". III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. III-2 CONSEIL SYNDICAL OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*). III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. III-3 ENTRETIEN ET MAINTENANCE III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités). III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l échéance dans le cadre du budget prévisionnel. III-3-3 Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires. III-3-4 Carnet d entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n du 30/05/2001. III-3-5 Appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance IV ASSURANCES IV-1 Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat. IV-2 Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. IV-3 règlement des indemnités aux bénéficiaires. V GESTION DU PERSONNEL V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris).** V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. (**) 42

43 V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. (**) V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. (**) V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux. (**) V-6 Attestations et déclarations obligatoires. (**) V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité. (**) V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**) V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. (**) VI DIVERS VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. (*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s entendre hors frais de tirages, d affranchissements et d acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires. 43

44 ANNEXE N 2 Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels NOR: ECEC A Le secrétaire d'etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation, Vu le code de commerce, notamment son livre IV ; Vu le code de la consommation, notamment ses articles L et R ; Vu l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels ; Vu l'avis du Conseil national de la consommation relatif à «l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété» en date du 27 septembre 2007 ; Le Conseil national de la consommation consulté le 10 mars 2010, Arrête : Article 1 Les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l'annexe 2 de l'arrêté du 2 décembre 1986 susvisé sont complétées par les dispositions suivantes : «Les opérations effectuées par les administrateurs d'immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic.» Article 2 Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet Sont concernés tous les nouveaux contrats signés à compter de cette date. Article 3 La directrice générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes est chargée de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Annexe LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE Prestations invariables I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*). I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. Objet de la réunion. 44

45 I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour. I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus]. I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet I-4. Tenue de l'assemblée générale. I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux. I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*). I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux. I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus]. II. - COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ II-1. Etablissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires. II-1.1. Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. II-1.2. Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. II-2. Compte copropriétaires. II-2.1. Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. II-2.2. Tenue des comptes des copropriétaires. II-2.3. Appel des provisions sur budget prévisionnel (*). II-2.4. Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic. II-3. Compte fournisseurs. - Factures. II-3.1. Vérification et paiement des factures. II-4. Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. II-5. Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). III. - ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ III-1. Archives du syndicat. III-1.1. Détention : Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble [il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté], notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de répartition des charges, l'état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d'assurance de l'immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d'entretien et de maintenance des 45

46 équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans. III-1.2. Transmission des archives au syndic successeur. III-1.3. Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. III-2. Conseil syndical. Obligations administratives. III-2.1. Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*). III-2.2. Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. III-3. Entretien et maintenance. III-3.1. Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser). III-3.2. Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel. III-3.3. Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires. III-3.4. Carnet d'entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n du 30 mai III-3.5. En vue de la consultation en assemblée générale, appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n du 17 mars III-3.6. Gestion des travaux d'entretien et de maintenance. IV. - ASSURANCES IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat. IV-2. Déclaration des sinistres concernant : - les parties communes ; - les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires. V. - GESTION DU PERSONNEL V-1. Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris) (**). V-2. Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants (**). V-3. Paiement du salaire et de toute indemnité, prime... due au salarié (**). V-4. Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie (**). V-5. Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux (**). V-6. Attestations et déclarations obligatoires (**). V-7. Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité (**). V-8. Mise en place du DUERSST et mise à jour (**). V-9. Gestion de la formation du personnel du syndicat (**). V-I. Divers. V-I.1. Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. (*) Prestations hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires. 46

47 Fait à Paris, le 19 mars Hervé Novelli 47

48 ANNEXE N 3 RECOMMANDATION N DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES (BOCCRF du 24/01/1996) La Commission des clauses abusives, Vu les articles L à L du code de la consommation ; Vu le code civil, et notamment ses articles 2003 et 2004 ; Vu la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu la loi n du 9 juillet 1991 relative à la réforme des procédures d'exécution ; Vu le décret n du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu l'arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, Entendu les représentants des professionnels intéressés : Considérant que certaines clauses prévoient l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution, tout en autorisant le syndic à démissionner ; que l'absence de réciprocité qui en résulte est constitutive d'abus ; Considérant que l'article 28 du décret du 17 mars 1967 pose pour principe que " la durée du mandat du syndic ne peut excéder trois années " et que son renouvellement suppose une décision de l'assemblée générale ; que certaines clauses prévoient ou laissent supposer une reconduction automatique du contrat et donc le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale, sans vote de l'assemblée générale ; Considérant que l'article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans ; que certaines clauses laissent croire qu'est obligatoire soit l'ouverture d'un compte séparé, soit l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; que sont abusives ces clauses qui entravent la liberté de choix voulue par le législateur ; Considérant que, certains contrats prévoient la renonciation du syndicat des copropriétaires à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; que cet avantage d'un montant indéterminé et sans contrepartie spécifique constitue un déséquilibre significatif au détriment du syndicat des copropriétaires ; Considérant que, si tous les contrats de syndic font la distinction entre la gestion courante et les prestations particulières, certains ne précisent pas le contenu de ces postes, que d'autres contrats prévoient un nombre de prestations particulières, parfois augmentées abusivement à l'aide de rubriques " divers ", tel 48

49 que la notion de gestion courante se trouve dépourvue de signification ; que ces clauses ou combinaisons de clauses sont de nature à créer un déséquilibre significatif ; Considérant que certains contrats mettent à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article 32 de la loi n du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des contrats ; Considérant que certains contrats comportent une clause de révision de la rémunération du syndic dont la complexité ne permet pas au syndicat des copropriétaires de mesurer la portée de son engagement ; que la mise en œuvre d'une clause dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée est susceptible de créer un déséquilibre significatif ; Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence, Recommande : Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet : 1. De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution ; 2. De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ; 3. De présenter comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; 4. D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; 5. De restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique " divers " ; 6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; 7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; 49

50 8. De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée ; 9. De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution. Texte adopté le 17 novembre 1995 sur le rapport de Mme Jacqueline Lucas et de M. Yves Rouquet. 50