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1 SLRBInfo37_2.qxd 3/03/04 10:10 Page 1 Bureau de dépot: 1050 Bruxelles 5 N 37 JANVIER FÉVRIER MARS 2004 Bulletin trimestriel d information de la Société du Logement de la Région bruxelloise DOSSIER DU TRIMESTRE: Le Conseil consultatif du Logement, outil de citoyenneté participative Et aussi: La situation financière des S.I.S.P. Le Forum «Qualité du logement social»

2 SLRB-info n Editeur responsable et rédacteur en chef: Jacques De Witte Directeur général ff. Rue Jourdan, Bruxelles n Secrétaire de rédaction: Christiane Van Vaerenbergh n Comité de rédaction: Lutgard Decoster Marie-Noëlle Livyns Roger Sannen Luciane Tourtier Roland Tuteleers Pol Zimmer n Concept et logistique: Pascal Houzé n Photos SLRB: Chris Van Goethem Pascal Houzé n Traduction: FIBEMA n.v. et Luc Baudewijns n Imprimerie: Edition & Imprimerie SA n Au sommaire de notre n 37: n L éditorial du rédacteur en chef... 3 n Dossier: le Conseil consultatif du Logement, outil de citoyenneté participative Le Conseil consultatif du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, outil de participation à la politique du logement (Pol Zimmer)... 4 Origine et fonctionnement du Conseil consultatif du Logement (Brian Booth)... 6 Le Conseil consultatif de la Région de Bruxelles-Capitale: une première expérience (Erik Bervoets)... 9 Le Conseil consultatif du Logement, quel bilan après un an de fonctionnement? (Daniel Fastenakel) Le Conseil consultatif du Logement : satisfaisant, mais peut mieux faire (Werner Van Mieghem) Regards sur un an d'activités au sein du CCL en tant que partenaire représentant le secteur privé (Marianne Palamides) n Techniques et méthodes La situation financière des S.I.S.P. (Thierry Leblanc) L'inscription multiple : réalisations et premières constatations (Reinhilde Vanherp) n Agora Le Forum "Qualité du logement social" (Vincent Thiery) Incidences des relations de voisinage sur la santé mentale des habitants (Christiane Van Vaerenbergh) Une quinzaine de sensibilisation organisée par la ville de Bruxelles (Sanaâ Hdidinou) SLRB-Info est édité avec le soutien d Ethias. La reproduction des textes et illustrations n'est autorisée qu'après accords écrits préalables de la rédaction ainsi que de l'auteur, et moyennant citation de la source et du nom de l'auteur. Les articles publiés n'engagent que leur(s) auteur(s). D/2004/5637/72 n Divers Le logement social, objet d'intérêt d'une délégation de Washington DC (Pascal Houzé) Visite de la "Northern Ireland Federation of Housing Associations" NIFHA à Bruxelles (Jo Van Cleven) n Nouvelles des SISP Energie renouvelable : mise en œuvre de capteurs solaires lors de la rénovation des installations sanitaires du complexe Wannecouter (Patrick Vanschoenbeek) n Publications, acquisitions... 37

3 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 L éditorial du rédacteur en chef Il y a un peu plus d un an ont débuté les activités du Conseil consultatif du Logement. Organisation pilote en ce qui concerne la participation active et démocratique à la politique régionale du logement, il attire naturellement les regards de tous ceux dont les attentes sont grandes envers cette nouvelle approche politique. C est l occasion que nous voulons saisir pour centrer notre attention sur cette nouvelle institution dans une perspective élargie. En effet, pour mieux apprécier le chemin parcouru, sans perdre de vue les objectifs qui continueront à baliser la pratique durant les prochains mois, il est intéressant de rappeler le mouvement historique dans lequel a pu naître, à Bruxelles, le besoin de cette consultation systématique. Pour introduire le dossier qui lui est consacré ce trimestre, est examiné brièvement comment la création du Conseil consultatif du Logement s inscrit dans la visée générale de démocratie participative, avec ses enjeux relevant de l intérêt général et soutenant, par sa forme partenariale, le nécessaire dialogue social. Il est ensuite montré comment l engouement récent pour une meilleure expression citoyenne plonge ses racines dans l évolution sociale et politique régionale, voire internationale. En quelques pages, il est remis en mémoire l historique du Conseil et les principes de son fonctionnement, tel qu il a finalement pris forme par la volonté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Quatre membres participants apportent ensuite leur témoignage vivant concernant cet exercice inaugural, que fut la première année de service; un vrai défi, qui a été relevé par ces pionniers, représentants de divers secteurs de la société urbaine. Des considérations qu ils ont retenues, ressort un optimisme prudent mais, somme toute, le bilan en reste encourageant. Dans le domaine du logement social, le financement occupe une place incontournable parmi les questions épineuses et complexes qui se posent avec la force de la nécessité vitale. Il faut toujours un certain courage pour lire les chiffres dans leur froide réalité mathématique lorsque l on n a pas encore oublié les images des réalités humaines auxquelles ces mêmes chiffres se rapportent. Le réalisme d une institution se mesure, semble-t-il, à sa capacité de naviguer entre ces deux réalités contraignantes avec une égale considération. Dans cette optique, nous verrons la situation du côté de l équilibre financier des sociétés immobilières de service public, telle qu elle a pu être analysée pour les années 1997 à Il est réconfortant de constater que le logement, et toutes les questions qui s y rapportent, retiennent de plus en plus l intérêt de chercheurs appartenant aux domaines les plus divers. Si, depuis toujours, le secteur du logement social est familiarisé avec les études techniques et les enquêtes sociologiques et politiques, il est des enseignements dont les investigations sont encore peu connues. Ainsi, par exemple, une étude récente réalisée à l Université de Paris V aborde la question du logement sous l angle des incidences sur la santé mentale des habitants que peuvent avoir des relations de voisinage conflictuelles. Nous y trouvons présentée une réalité complexe qui concerne le logement en tant qu espace habité, avec ce que cela implique au niveau de la construction de l identité de la personne comme individu social. Souvent, en matière de sciences humaines, il est plus facile de reconnaître les valeurs positives à partir de l observation de la manière dont les choses peuvent aller mal. Une recherche en psychopathologie mérite dès lors tout notre intérêt, et en premier lieu, pour mieux apprécier que le droit au logement relève très concrètement des droits fondamentaux qu affirment, d une voix universelle, les droits de l homme. Jacques DE WITTE, rédacteur en chef 3

4 4LE DOSSIER DU TRIMESTRE Le Conseil consultatif du Logement, outil de citoyenneté participative Le Conseil consultatif du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale, outil de participation à la politique du logement La question du logement comme levier pour constituer un espace public de débat Que ce soit pour les enjeux sociaux ou financiers qu elle représente, la politique du logement, ou plus généralement de l habitat, est au centre des débats politiques régionaux: elle apparaît en fait comme l un des leviers très actuels pour la constitution d un espace public de débat car, d une manière ou d une autre, elle nous concerne tous et toutes, quelle que soit notre capacité personnelle ou familiale, individuelle ou collective, de concrétiser pour nous et nos proches l exercice du «droit à un logement décent». Le développement d un large mouvement associatif bruxellois sur la question en est aussi l indice; même s il révèle également l importance des problèmes concrets à résoudre et est, par ailleurs, le signe qu il existe des volontés et des stratégies politiques en rapport au développement de la société civile. L émergence du Conseil consultatif du Logement en est à relire dans ce contexte et dans celui de la volonté du Gouvernement régional de constituer, à partir de cet organe consultatif doté d un pouvoir d avis et de capacités d initiative, un espace de rencontres et de débats entre les différents types d acteurs ou d opérateurs concernés par la politique régionale du logement. Et, il n est pas interdit de penser que le logement constituera, pour un «certain» temps encore, un des enjeux essentiels du débat politique régional. L espace et son organisation comme nouvel enjeu politique De manière plus générale, certains auteurs considèrent d ailleurs que les questions liées au territoire et à la manière de l occuper au rang desquelles la question urbaine apparaît au premier plan évidemment - constituent le socle sur lequel la question politique se reformule aujourd hui. Ce qui s affirme pour eux dans le débat urbain, c est l émergence d un nouveau «grand collectif intégrateur» 2 en devenir 3 : la ville; comme l usine autrefois. Celle-ci pouvait être un lieu de conflits mais était, en même temps, un espace qui mettait en présence des milieux sociaux différents et qui a constitué pendant longtemps le centre de la question politique. Et, en ce sens, elle rassemblait, physiquement mais aussi symboliquement, par l obligation qu elle assignait d une certaine manière de s accorder sur un «vivre ensemble», une régulation de la vie sociale; même si l humiliation quotidienne était au rendez-vous pour certains et certaines qui constituaient le plus grand nombre. La ville comme espace de «rassemblement physique» assurément est-elle devenue aussi la nouvelle instance de recodage des enjeux socio-politiques dans une société où le lien social s est fluidifié, où les référents sont fragilisés, où la loi n est plus énoncée? C est en tout cas, ce qu affirment de plus en plus d auteurs. C est, sans doute, dans ce mouvement qui l excède largement que s inscrit aussi le Conseil consultatif du Logement. 1 Ordonnance du 29 mars 2001 portant création du Conseil consultatif du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale (Moniteur belge du 24 mai 2001) et arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale portant exécution de l ordonnance du 29 mars 2001 portant création du Conseil consultatif du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (Moniteur belge du 18 mai 2001). 2 Voir le numéro 81 de la revue Géopolitique: «L explosion urbaine», éditions PUF. 3 «Le territoire, brique de la gouvernance du 21e siècle», comme le dit un chapitre du livre de Pierre Calame «La démocratie en miettes: pour une révolution de la gouvernance», éditions CL Mayer, 2003.

5 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 Le Conseil consultatif du Logement: l association formalisée de la société civile à la politique régionale du logement Le Conseil consultatif du Logement regroupe des représentants de différents niveaux d acteurs: 7 représentant(e)s des acteurs publics: les opérateurs publics de la politique régionale du logement (la S.L.R.B., les S.I.S.P., la S.D.R.B. et le Fonds du Logement) et deux représentant(e)s de l Association de la Ville et des Communes de la Région; 5 représentant(e)s des acteurs privés: des représentant(e)s du Conseil national de la Construction, de l Institut professionnel des agents immobiliers, des milieux des architectes, des notaires et des propriétaires du secteur privé; deux représentant(e)s des partenaires sociaux présentés par le Conseil Economique et Social de la Région; 7 représentant(e)s des acteurs privés associatifs: six représentant(e)s des associations oeuvrant à la concrétisation du droit au logement et un(e) des agences immobilières sociales; trois experts de la question du logement et des représentants du Gouvernement régional. Comme on le voit, les différents types d acteurs concernés par la politique régionale du logement sont présents et on peut considérer que les «usagers» que sont les habitants de la Région y sont associés car «représentés» par les associations et les partenaires sociaux. Le Conseil consultatif constitue ainsi, d une certaine façon, une formalisation de la participation de la «société civile» au débat sur la politique régionale du logement. Si on se réfère à l histoire de la philosophie politique, et plus particulièrement à la philosophie de Hegel, la «société civile» est un moment distinct de la vie sociale à côté de la famille et de l Etat. C est la sphère où l individu s occupe de sa famille, de sa sécurité, de sa propriété et de ses intérêts. La société civile est un moment distinct de l Etat, mais complémentaire et qui, comme lui, participe au développement de la liberté. C est la sphère des intérêts particuliers ou sectoriels dirons-nous ici - qui, devant composer avec d autres intérêts particuliers, participe à l affirmation de l intérêt général. Requalifier l action publique sur la question du logement Le Conseil consultatif participe à une certaine forme de requalification de l action publique en ce qui concerne la problématique du logement comme d autres initiatives régionales de la présente législature - Conseil consultatif des Locataires dans les sociétés de logement social, création d un Observatoire de l Habitat, etc. qui entendent renforcer la qualité et la transparence de l action publique régionale par la participation, citoyenne ou associative, ou encore par la production d informations. L action publique peut être caractérisée de plusieurs manières: le développement de formulations juridiques spécifiques, l ampleur des moyens y consacrés, les dispositifs de contrôle qu elle met en place ou qu elle autorise sur ses différentes modalités d action, les manières originales d organiser des collaborations entre ses opérateurs, les modes d association des acteurs ou usagers aux décisions qui la concerne, etc. C est dans ce dernier volet que le Conseil consultatif prend tout son sens et il s agit assurément d une évolution significative de la volonté de valoriser davantage une certaine démocratie participative comme complément positif de la démocratie représentative. Gageons que nous aurons l occasion d en reparler Pol ZIMMER, expert, S.L.R.B. 5

6 Origine et fonctionnement du Conseil Consultatif du Logement Depuis sa création en 1989, la Région de Bruxelles-Capitale a toujours mis la politique de l habitat au premier rang de ses préoccupations. Mais il a fallu un certain temps avant de mettre sur pied un organe de consultation au sein duquel la conception de cette politique et ses effets puissent être discutés avec les différents acteurs concernés. Ce sont les Régions flamande et wallonne qui auront ouvert la voie en matière d outil consultatif pour le logement, la première instaurant le Vlaamse Woonraad par le biais de l article 21 du décret du 15 juillet 1997 portant le Code du logement de la Région flamande, bientôt suivie par la seconde avec l adoption du Code wallon du logement (décret du 29 octobre 1998) et, en particulier, de son article 200 prescrivant la création d un Conseil Supérieur du Logement. Ce n est qu à l issue des élections régionales de 1999 que l accord de Gouvernement bruxellois prévoira expressément (en son chapitre 3) la constitution d un Conseil régional Consultatif de l Habitat 1 et il faudra attendre jusqu au 29 mars 2001 pour que le Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale adopte une ordonnance portant création du Conseil Consultatif du Logement (CCL, qu on aura soin de ne pas confondre avec le Cocolo, Conseil Consultatif des Locataires!). L arrêté d exécution de cette ordonnance ne suivra que le 25 avril 2002 et c est finalement le 7 juillet de cette même année que le CCL pourra tenir sa première séance. Quelle est la composition de ce Conseil? Quelles sont ses missions? Comment fonctionne-t-il? C est ce que nous allons voir en nous penchant sur les deux textes qui lui donnent son cadre juridique et que nous venons de mentionner (sauf mention contraire, c est à ces deux textes qu il sera fait référence lorsque nous parlerons de «l ordonnance» et de «l arrêté»). Composition Le Conseil compte 24 membres effectifs, épaulés chacun par un suppléant. Une pléthore de conseillers? Pas vraiment, quand on songe à la complexité du cadre dans lequel s inscrit la politique du logement et au nombre d acteurs, tant politiques et économiques que sociaux, tant publics que privés, touchés par elle. Or, dans le chef du législateur, s assurer que cette pluralité est maintenue au sein du Conseil, c est donner un «gage d efficacité, tant en matière de qualité des avis demandés ou rendus d initiative qu en matière de concertation» 2. Dans cet esprit, les mandats de conseiller sont répartis comme suit: 1 mandat va à la SLRB (représentée par Mme Quix); 1 mandat va à la SDRB (celui-ci a été attribué à Mme Francq); 1 mandat revient au Fonds du Logement (ce mandat est tenu par Mme De Wulf-Roux); 1 autre au Conseil National de la Construction (Monsieur Vanderhaegen); 1 échoit à l Institut professionnel des agents immobiliers (Monsieur de Fooz); 2 pour les entités fédératives des SISP (Mme Roelants pour l ALS et M. Leroy pour la Fesocolab); 6 mandats sont dévolus à des associations ayant une personnalité juridique depuis un an au moins et dont les activités contribuent à la défense et à la réalisation du droit au logement ainsi qu à la protection et à la promotion de l habitat. Ces mandats ont été attribués aux ASBL Convivence/Samenleven (Mme Severain), Habiter Bruxelles (M. Fitwi), Inter-environnement Bruxelles (M. Mihaly), le RBDH (M. Van Mieghem), la Fébul (M. Deman) et le Syndicat des Locataires (M. Garcia). 1 mandat est attribué aux AIS (Mme Jennes) L Association de la Ville et des Communes jouit de deux mandats dont un revient à sa section CPAS (jusqu ici tenu par M. Colson le deuxième mandat, qui revient à la section Ville et Communes n a pas encore été attribué à ce jour, faute de candidat); Le Conseil Economique et Social dispose lui aussi de deux mandats, l un pour les organisations de travailleurs (M. Fastenakel), l autre pour les organisations d employeurs ou des classes moyennes (Mme Werth); 1 mandat est attribué aux organisations représentatives des propriétaires (Mme Palamides); 1 mandat revient aux notaires (M. Struyf); 1 mandat revient aux architectes (M. Lowette); 6

7 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 et enfin 3 mandats vont à des experts indépendants possédant une expérience professionnelle utile d au moins cinq ans dans le domaine du logement (MM. Franche, Gäbele et Zimmer) Lors de la désignation des mandataires, le Gouvernement est tenu de respecter l équilibre linguistique habituel en Région de Bruxelles-Capitale: le groupe linguistique le moins nombreux doit compter un tiers des membres au moins. De plus, non seulement les organisations postulant pour un mandat doivent, pour chaque poste sollicité, présenter la candidature d un homme et d une femme ce qui est conforme aux dispositions de l ordonnance du 27 avril 1995 sur l égalité de la représentation homme/femme mais encore un tiers des membres du Conseil au moins sont issus du groupe le moins représenté. Enfin, l arrêté du 25 avril 2002 précise que tous les membres du Conseil doivent être domiciliés en Région de Bruxelles-Capitale, sauf exception motivée par des compétences particulières en matière de logement. 1 Ce texte peut être consulté sur le site: MI/ 1FR_2GOV/accords/accord.pdf 2 Conseil de la Région de Bruxelles- Capitale, Projet d ordonnance portant création du Conseil Consultatif du Logement de la Région de Bruxelles- Capitale, session ordinaire , 16 janvier 2001, A-163/1. 3 Ces 12 membres sont les représentants des ASBL «Syndicat des Locataires de Logements Sociaux», «Habiter Bruxelles», «Convivence/samenleven», de la Fébul, de la section «communes» de l Association de la Ville et des Communes, des Notaires, du Conseil Economique et Social employeurs ou classes moyennes, du Conseil National de la Construction, de l Institut professionnel des agents immobiliers, de la SDRB, de l ALS ainsi que Monsieur Gäbele, expert indépendant. Les candidatures à ces mandats expirant le 31 décembre 2004 devront être adressées au Gouvernement de la Région au plus tard le mardi 2 novembre On notera que c est bien le Gouvernement qui désigne les mandataires, après qu un appel aux candidatures ait été publié au Moniteur belge. C est lui également qui détermine, au moment de cette désignation, le groupe linguistique auquel appartient le nouveau membre. D une durée de 5 ans, les mandats sont exercés à titre gratuit et ne sont renouvelables qu une seule fois. Toutefois, afin de garantir au Conseil une certaine permanence dans ses travaux, sa composition est renouvelée par moitié tous les 30 mois. Afin d instaurer cette forme de roulement, 12 membres du Conseil ont été tirés au sort lors de la séance du 29 août 2002, pour n exercer qu un mandat de 30 mois 3. Il vaut la peine de remarquer que les membres du Conseil ne peuvent exercer de mandat parlementaire ou de fonctions au sein d un cabinet ministériel. En effet, une des missions principales du Conseil étant d analyser et, le cas échéant, de critiquer des textes émanant des Pouvoirs exécutif et législatif bruxellois, il convenait d éviter le cumul d intérêts inconciliables, de manière à préserver l indépendance et l objectivité des membres. Dans le même souci d indépendance et d objectivité, les experts ne peuvent se voir attribuer de missions de service par le CCL. Quant au Gouvernement, il est représenté par trois personnes, désignées respectivement par le Ministre ayant le logement dans ses attributions, par celui dont relève la rénovation urbaine et par le Secrétaire général du Ministère de la Région de Bruxelles- Capitale. Si ces représentants du Gouvernement prennent part aux débats, ils n ont, par contre, pas le droit de vote. Leur mandat est révocable et doit être renouvelé dans les 6 mois qui suivent chaque élection régionale. Missions Les 3 missions du Conseil Consultatif du Logement sont détaillées à l article 9 de l ordonnance. Il s agit tout d abord de rendre, sur sollicitation du Gouvernement, un avis sur tout avant-projet d ordonnance ou d arrêté réglementaire dont l objet principal est le logement. L objet principal, ce qui revient à dire que les avant-projets dont l impact sur le logement ne serait pas direct ou qui ne le considéreraient que de manière accessoire restent exclus du champ de consultation du CCL. Etant donné la volonté qui a présidé à l élaboration de la composition du Conseil d associer une palette particulièrement vaste d acteurs du secteur, il serait pour le moins surprenant que l unanimité se fasse systématiquement en son sein. Aussi les avis rendus ne sont pas tenus de n exprimer qu un point de vue univoque. Bien au contraire, chaque opinion y est reprise, de même que le nombre de membres la soutenant. Il convient de remarquer que les avis ne sont valablement adoptés par le Conseil qu à la condition que 50 pourcent de ses membres soient présents, ceci afin de garantir leur légitimité et leur représentativité. Comme l indique le nom même du Conseil consultatif du Logement, ses avis ne sont pas contraignants. Toutefois, pour peu qu un avis recueille l assentiment de la majorité absolue des membres du Conseil, le Gouvernement doit, s il s en écarte, motiver sa décision. De son côté, le CCL est astreint au respect de délais très stricts dans la remise de ses avis: il dispose de 30 jours (7 en cas d urgence motivée) pour faire parvenir son avis au Gouvernement, rédigé en français et en néerlandais. En cas de non respect de ce délai, il peut être passé outre à l obligation de consultation. Ce qui ne va parfois pas sans poser de problèmes. 7

8 Les avis du Conseil ne se limitent pas strictement à l activité législative. En effet, à la demande du Gouvernement, du Conseil régional ou des ministres représentés au Conseil, voire même de sa propre initiative si un tiers de ses membres en exprime le souhait, le CCL est habilité à rendre des avis sur la politique menée par le Gouvernement en matière de logement. Jusqu à présent, il n a pas été sollicité à ce sujet. Il n a pas non plus fait usage de son droit d initiative en la matière. Dernière mission, mais pas la moindre, le Conseil a la possibilité d exécuter ou de faire exécuter des études et des analyses portant sur le logement. Sur la base de celles-ci, il peut, d initiative, soumettre des propositions au Gouvernement. Fonctionnement Pour l essentiel, les grandes lignes du mode de fonctionnement du CCL sont fixées par les articles 14 à 19 de l ordonnance portant sa création. La gestion journalière est assurée par un bureau composé d un trésorier, d un secrétaire, d un vice-président et d un président (ces deux derniers appartenant à un groupe linguistique différent). Ils sont assistés dans leurs missions par un ou plusieurs fonctionnaires du Ministère ou d un Organisme d intérêt public de la Région, désignés par le Gouvernement. La composition du bureau est renouvelée tous les 30 mois, en même temps que la moitié des membres du Conseil. Un règlement d ordre intérieur vient compléter l ordonnance sur des points de détail de gestion quotidienne, notamment en matière d emploi des langues, de publicité des travaux, de formation de groupes de travail ou encore d agenda. Ce règlement est adopté par les membres du CCL et soumis à l approbation du Gouvernement. Enfin, l ordonnance prévoit que le Conseil fonctionne grâce à une dotation annuelle imputée au budget de la Région. Un organe d avis associant dans un esprit de démocratie participative un large panel d acteurs du secteur du logement bruxellois, un lieu de concertation entre politiques et personnes de terrain mais aussi un centre de réflexion et de propositions jouissant d une assez large autonomie, voilà tracé à grands traits le portrait du Conseil Consultatif du Logement. C est sur lui que nous conclurons. Brian BOOTH, Permanent du Conseil Consultatif du Logement. 8

9 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 Le Conseil consultatif de la Région de Bruxelles-Capitale: une première expérience Après la nomination des membres du Conseil, qui autorise quand-même à dire que chacune des associations préoccupées par le logement et opérant sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale se trouve directement ou indirectement représentée au sein dudit Conseil et après l élection du bureau et la rédaction d un règlement d ordre intérieur, on a pu entamer le travail de fond. D entrée de jeu, on s est imposé un rythme de travail rapide, ce qui, dans la phase initiale, posa quand même quelques problèmes aux personnes qui assuraient provisoirement le secrétariat. L ordonnance du 29 mars 2001 portant création du Conseil consultatif stipule que celui-ci est tenu de communiquer au Gouvernement un avis sur tout avant-projet d ordonnance et sur tout arrêté réglementaire concernant essentiellement le logement. Il est évidemment illusoire de penser qu il serait possible de parvenir à chaque fois à un consensus entre, par exemple, les représentants des propriétaires et des locataires ou entre les bailleurs privés et sociaux. Outre les propositions d amélioration des textes, en dehors de modifications portant sur le fond, les membres du Conseil consultatif se voient offrir un forum pour formuler des critiques ou pour se répandre en éloges sur chacune des propositions de politique à suivre, déposées à titre d avis. Nombre de membres le font de manière très respectueuse, sans tomber dans une rhétorique creuse. Les discussions quelquefois fougueuses à propos du projet d ordonnance concernant le Code du logement se sont avérées particulièrement instructives. Je voudrais exprimer ici mes remerciements tout particuliers à l égard du secrétariat intérimaire et des rapporteurs, qui ont intégré très correctement dans le rapport les argumentations et les thèses de chacun, y compris celles qui étaient vraiment minoritaires. L ordonnance précitée prévoit, entre autres, que si le Gouvernement déroge à l avis de la majorité des membres du Conseil consultatif, il doit motiver dûment sa décision. Le Conseil consultatif a pour mission de mettre tout en œuvre pour assurer correctement le suivi de ladite disposition. On ne peut se permettre de galvauder la crédibilité du Conseil consultatif et une perception correcte des tâches respectives (Gouvernement Conseil consultatif) est et demeure nécessaire. Le Conseil consultatif est-il en mesure de maintenir le rythme actuel? Compte tenu des agendas de chacun, il s avère en tout cas impossible d augmenter la fréquence des réunions; cela se ferait d ailleurs aux dépens du travail de fond. On constate, en outre, qu il s avère d ores et déjà laborieux d atteindre le quorum des présences requis. Nous pouvons penser que c est la fréquence des réunions qui en est la cause première et non le manque d intérêt. Erik BERVOETS, membre suppléant représentant le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale 9

10 Le Conseil consultatif du Logement: quel bilan après un an de fonctionnement? 10 Installé en juillet 2002, ayant débuté ses travaux en août de la même année, le Conseil Consultatif du Logement compte donc aujourd hui un peu plus d une année d existence. C est évidemment très court pour dresser un bilan, mais l exercice ne manque pas d intérêt pour peu que le lecteur garde à l esprit le caractère hautement partiel et provisoire des considérations évaluatives qui suivent. Un positionnement original Avant d entrer dans le vif du sujet, il nous semble utile de préciser d où nous parlons. Mandaté au sein du Conseil consultatif par le Conseil Economique et Social en tant que représentant des organisations de travailleurs, il nous semble occuper une place originale. En effet, nous ne sommes pas directement impliqués d un point de vue institutionnel dans le secteur du logement (au contraire de bon nombre d autres participants tout-à-fait respectables), pas plus que nous ne représentons une catégorie précise d acteurs du secteur tels les syndicats de propriétaires ou de locataires. Dans le monde du travail se retrouvent aussi bien des locataires (majoritaires à Bruxelles contrairement à la situation des deux autres Régions) que des propriétaires occupants ou bailleurs, même si dans ce dernier cas, il s agit rarement de multipropriétaires importants. En fait, nous nous sentons porteurs des préoccupations d une large couche de la population intéressée à ce que la question du logement soit résolue de la manière la plus harmonieuse, ce qui est loin d être le cas aujourd hui. Un bilan mitigé Au risque d apparaître un peu trop «scolaire», nous attribuerions au Conseil consultatif la cotation suivante: satisfaisant, peut mieux faire. Examinons tout d abord les motifs de satisfaction. Le premier c est que, globalement, le Conseil a bien fonctionné. Malgré les sujets parfois potentiellement conflictuels abordés, les débats ont toujours été d une correction extrême. Le mérite en revient certainement en large partie au Président Michel Colson, qui a su permettre le débat tout en le cadrant et veiller ainsi à ce que les travaux du Conseil soient fructueux. Par ailleurs, le Conseil a toujours pu mener ses travaux dans des conditions matérielles optimales grâce à l appui logistique de la S.L.R.B. qui abrite nos réunions et a longtemps mis au service du Conseil les compétences de son collaborateur, M. Demeulemeester. Le second motif de satisfaction réside dans l intérêt des questions abordées: nous avons eu à débattre de propositions importantes, notamment celles liées aux modifications apportées au Code du logement. Le mérite en revient ici au dynamisme du Secrétaire d Etat, Alain Hutchinson et à son cabinet qui nous a toujours apporté l information utile et a prêté une oreille attentive aux avis du Conseil. Nous avons la faiblesse de croire, et ce sera notre troisième motif de satisfaction, que notre travail a, globalement, été de bonne qualité. Il nous semble avoir contribué positivement au travail du législateur dans la mesure, bien sûr, de nos modestes compétences. Vers un pacte bruxellois pour le logement? Mais, nous le laissions entendre, nous ne pouvons nous empêcher de nourrir quelques regrets. Le premier s ancre dans l absentéisme quasi systématique de certains membres. Quand les réunions ne peuvent jamais démarrer à l heure faute de quorum, voire que le Conseil se voit obligé, pour la même raison, de fonctionner en groupe de travail, c est que quelque chose ne va pas dans le fonctionnement. Il nous semble que des conclusions devraient être tirées et des dispositions prises pour améliorer la situation. La seconde remarque, et celle-ci est plus fondamentale, c est que, d une certaine manière, «la mayonnaise n a pas (encore?) pris». Nous entendons par là que le Conseil ne se positionne pas comme un acteur collectif du secteur du logement. Cela se traduit notamment par le fait que rarement (une fois si je ne m abuse), le Conseil a fait usage de son droit d initiative pour aborder un thème qu il avait jugé essentiel. Cela se traduit aussi par des avis souvent partagés, émaillés de notes de minorité. Nous avouons mal comprendre l intérêt qu il peut y avoir à camper sur des positions sans doute respectables mais partiales au risque d affaiblir un avis d un Conseil qui n est, somme toute, que consultatif. Par contre, il nous semble utile, voire urgent, de contribuer à la mobilisation de tous les acteurs à la recherche de solutions aux graves problèmes de logement que rencontrent les Bruxellois. Les partenaires sociaux ont défini un pacte territorial pour l emploi, serait-il utopique de voir le Conseil consultatif être à la base d un pacte bruxellois pour le logement? Daniel FASTENAKEL, représentant des organisations de travailleurs

11 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 Le Conseil consultatif du Logement: satisfaisant, mais peut mieux faire Le Rassemblement bruxellois pour le Droit à l Habitat regroupe 45 associations œuvrant dans leur commune ou au niveau d un quartier pour assurer à chaque bruxellois un logement décent et abordable. Au travers de toutes sortes d actions par exemple, l action Bidonville à la mi-octobre de campagnes de presse, de manifestations, de contacts avec les groupes politiques, ainsi que par le biais de la formation de nos membres, le Rassemblement s efforce chaque jour d avancer pas à pas vers la réalisation concrète du droit à l habitat. Lors de la création du Conseil consultatif du Logement bruxellois, nous en attendions beaucoup. Nous disposions enfin d un forum où toutes les personnes concernées du secteur auraient l occasion de se réunir régulièrement pour formuler leurs avis concernant les initiatives législatives du Gouvernement bruxellois. Voilà enfin un lieu où l on pouvait aussi délibérer sur les initiatives qui s avèrent nécessaires pour relever le défi posé par la crise du logement qui, ces dernières années, s empare de plus en plus de la Région bruxelloise. Une cote «satisfaisant» A l issue de la première année, le fonctionnement du Conseil consultatif obtient la cote «satisfaisant», mais pas plus. A cela, il y a un certain nombre de raisons qui peuvent être énumérées comme suit. 1. Le Conseil consultatif est trop souvent sollicité pour donner des avis «urgents». Le Conseil consultatif du Logement bruxellois se compose de représentants d instances, d organisations et d associations. Ceux-ci siègent au sein du Conseil consultatif au nom de leurs associations respectives et y défendent les positions desdites associations. Seulement, lorsque de manière presque systématique, l invitation et les textes sur lesquels un avis doit être donné, leur parviennent à peine 8 jours auparavant, on peut difficilement s attendre à ce que l organisation trouve le temps de préparer une prise de position solidement étayée et démocratique. 2. Le Gouvernement ne tient guère compte de nos avis et ne nous en communique pas la raison. Depuis sa création, le Conseil consultatif a déjà formulé nombre d avis sur des projets d ordonnances et d arrêtés. Des efforts courageux ont été faits par les membres et le président du Conseil consultatif pour présenter des avis unanimes. L importance de pareils avis unanimes tient au fait que le Gouvernement est tenu de répondre à la question de savoir pourquoi il ne tient pas compte des avis unanimes. Il a toutefois fallu constater que, lors de l approbation définitive des ordonnances, le Gouvernement bruxellois ne tient guère compte de nos avis. De surcroît, nous n avons reçu à ce jour qu une seule réponse motivée. 3. Un certain nombre de membres décrochent Il semble qu un certain nombre de membres du Conseil consultatif ont décroché. C est surtout les dits «professionnels» et experts qui ne se déplacent plus guère pour assister aux réunions. Cela est déjà regrettable en soi, mais en outre, cela met en cause la validité des avis du Conseil consultatif, du fait que de manière répétée le quorum n a pas été atteint. Peut mieux faire Depuis un mois, le Conseil consultatif dispose enfin d un secrétaire. Ceci contribuera sans aucun doute à améliorer sensiblement la préparation des réunions, ainsi que la rédaction des procès-verbaux. Dans le souci d éviter que ce nouveau départ ne s avère être un faux départ, il y a lieu, me semble-t-il, d examiner si des membres qui font systématiquement défection, ne pourraient pas être remplacés. Werner VAN MIEGHEM, coordinateur R.B.D.H. 11

12 Regards sur un an d activités au sein du CCL en tant que partenaire représentant le secteur privé Dès son installation le , le Conseil Consultatif du Logement a dû immédiatement se pourvoir d un règlement d ordre intérieur et, sur les chapeaux de roue, commencer à répondre aux diverses demandes d avis dont il a été saisi. Ses 24 membres sont répartis de la manière suivante: 3 représentants, respectivement pour la Société du Logement de la Région bruxelloise, la Société de Développement régional bruxelloise, le Fonds du Logement; 2 représentants pour les Sociétés Immobilières de Service Public; 2 représentants de l Association des Villes et Communes (dont un pour le secteur C.P.A.S.); 2 représentants des syndicats (respectivement des employeurs et les travailleurs); 6 représentants des associations de locataires; 1 représentant des Agences Immobilières Sociales (AIS); 3 représentants indépendants (experts); 4 représentants, respectivement pour le Conseil national de la Construction (CNC), l Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI), le Notariat et les Architectes; et 1 représentant pour le Syndicat national des Propriétaires (SNP) en tant qu organisation représentative du secteur privé du logement. Appelés à donner un avis sur des avant-projets d arrêtés du Gouvernement touchant au logement social et relatifs à la S.D.R.B., la S.L.R.B., les S.I.S.P., ou aux emprunts contractés par les sociétés de crédit social agréées, les membres du CCL ont dû se rendre fréquemment disponibles, dans des délais très courts et sans contrepartie, pour contribuer à l élaboration de ces avis. Bien que ces domaines ne touchaient pas directement le secteur privé du logement, c est avec intérêt que le Syndicat national des Propriétaires (SNP), partenaire représentant le secteur privé, y a participé. Le CCL a également été appelé à donner, dans l urgence, un avis sur un projet mammouth: l ordonnance relative au Code du logement et ses arrêtés d exécution relatifs aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d équipement ainsi qu à son entrée en vigueur. Si le SNP s est réjoui de la volonté du Gouvernement bruxellois de consulter tous les secteurs impliqués dans le domaine du logement au sein d une instance officielle, en vue de l amélioration de la qualité du logement bruxellois, il doit déplorer les conditions difficiles de travail et les délais trop courts qui ont été imposés pour émettre des avis. En effet, les sujets examinés étaient importants, graves, lourds de conséquences dans le temps et pour tous. Il fallait donc prendre le temps de la réflexion, de l analyse des multiples implications et de la consultation technique préalable. Or, ces ingrédients permettant une parfaite vue d ensemble et une opinion mûrement émise par chaque membre, ont été empêchés pour satisfaire des impératifs politiques d urgence. Pour ces mêmes motifs et en l absence de rapporteur expérimenté et indépendant en cours de réunion, les opinions minoritaires n ont pas toujours été reprises avec rigueur et de manière égale dans tous les avis transmis. De même, le SNP a regretté que, pour les mêmes motifs, des avis aient été demandés à la veille de l été, période d intense activité pour tous les membres. Il n est donc pas étonnant qu un mandat (somme toute accessoire mais volontaire) au sein du CCL, ait été difficile, voire impossible à exercer. Dans ces circonstances, les avis émis ont pu manquer de représentativité et ne pas avoir reflété le consensus de tous les secteurs concernés. Il est ainsi à craindre que les opinions minoritaires aient été relativement diluées, voire occultées. En conclusion, nous pensons qu une instance telle que le Conseil Consultatif du Logement a le grand mérite d exister, de favoriser le dialogue si la volonté existe - et nous nous en réjouissons. Cependant, le recours à l urgence ne devrait être utilisé qu à bon escient et le moins souvent possible pour permettre un examen préalable, serein, raisonnable, muni des expertises techniques requises par chaque membre, la sérénité et l objectivité des débats en cours de réunion. Enfin, dans un souci d efficacité et de représentativité des avis, ne serait-il pas nécessaire de réexaminer l équilibre des secteurs à représenter? Marianne PALAMIDES, membre effectif, représentant SNP 12

13 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 La situation financière des SISP Sans négliger la part des charges héritées du passé et dont l ampleur et la nature reflètent la complexité de l histoire nationale tant sur le plan social, qu économique et politique, nous tenterons de faire le point sur la situation financière actuelle des sociétés immobilières de service public actives dans la Région de Bruxelles-Capitale. Dans la foulée, nous tenterons d ouvrir des pistes qui permettraient d établir et de maintenir un meilleur équilibre pour l avenir. Les problèmes financiers résiduels du passé D où proviennent-ils? Quel le est la part des dettes cumulées, reprises à la Société nationale du Logement et au Fonds national du Logement? Et quel impact ont pu avoir des pertes reportées non absorbées ou non absorbables? Quel peut encore être le poids d une mauvaise gestion par certaines S.I.S.P.? Répondre à ces questions, touchant le passé, ne nous apprendra pas grand chose pour résoudre les difficultés que nous rencontrons aujourd hui. Penchons-nous, dès lors, d emblée sur la réalité que nous devons affronter maintenant et qui engage l avenir. Les outils et moyens dont nous disposons aujourd hui 1. Analyse comparative de la rentabilité des S.I.S.P. relative à l exercice Le rapport est structuré en 2 parties: Partie 1: Evolution de la rentabilité du secteur Evolution du compte courant des S.I.S.P. auprès de la S.L.R.B. Evolution des résultats des S.I.S.P., de 1997 à Evolution de la capacité d autofinancement des S.I.S.P. («cash flow»), de 1997 à L analyse de la rentabilité portant sur les cinq années considérées (1997 à 2001) confirme une nette tendance à l amélioration du résultat et de la capacité d autofinancement du secteur, et ceci, bien que l état du compte courant des S.I.S.P. auprès de la S.L.R.B. se dégrade. Ainsi, en 2002, le solde global des comptes courants ordinaires gérés par la S.L.R.B. ne s élève plus qu à , ce qui constitue 20% en moins par rapport à Partie 2: Analyse comparative des résultats au 31 décembre 2001 Le compte de résultats consolidé des S.I.S.P. Le compte de résultats de chaque S.I.S.P. par rapport à la moyenne sectorielle par logement 2. De l analyse comparative des résultats, il ressort que le secteur est en bénéfice. En 2001, il a réalisé un résultat consolidé 3 de , ce qui représente 3,7 % du loyer de base consolidé 4. TECHNIQUES ET MÉTHODES 1 Etude publiée par la S.L.R.B. en septembre 2003 et disponible gratuitement à la bibliothèque. 2 La moyenne sectorielle par logement ne peut être qu'un critère de comparaison comptable; elle ne constitue, en aucune manière, une norme. 3 Résultat consolidé : résultat de l'ensemble des 33 S.I.S.P., considérées comme s'il s'agissait d'une seule entreprise. 4 Loyer de base consolidé : loyer de base du secteur, correspondant à la moyenne des loyers de base des 33 S.I.S.P. 13

14 Résultat global des S.I.S.P. Total des pertes ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Total des bénéfices Solde Nombre de S.I.S.P. En perte En bénéfice Résultat moyen par S.I.S.P Nombre total de logements Résultat moyen par logement Elle nous permet également d établir une typologie du compte de résultats par rapport au loyer de base du secteur. Les principales charges du secteur sont: le financement des constructions/rénovations, comprenant l amortissement et les intérêts (environ 35% des loyers de base); les travaux à charge des S.I.S.P. effectués dans les logements (17% des loyers de base); les travaux à charge des locataires (12% des loyers de base); les consommations des locataires (17% des loyers de base); le précompte immobilier (11% des loyers de base); les pertes pour logements inoccupés (4% des loyers de base) ainsi que, ce que nous appellerons de manière générique, les «charges & produits de gestion» des S.I.S.P. Ces postes ont une influence décisive sur la rentabilité comparative des S.I.S.P. Ce sont donc les paramètres clés que nous utilisons pour comparer la rentabilité des S.I.S.P. Les moyennes mensuelles par logement Pour 2001, le loyer de base mensuel moyen était de 217 par logement; le loyer réel mensuel moyen est de 191 par logement. Les charges locatives par logement se sont élevées, en moyenne, à 80 par mois. Les travaux d entretien et de réparation dans les immeubles représentaient 37 par mois, par logement. Le précompte immobilier s élevait à 24 par mois par logement. Le financement du logement coûte en moyenne 75 par mois par logement. Les «frais de gestion» représentent par mois environ 60 en moyenne par logement. L évolution du résultat net des S.I.S.P.: tendance générale Pour l ensemble des S.I.S.P., l évolution du résultat net en est résumée dans le tableau ci-dessus. Nous constatons une évolution favorable du résultat pour l ensemble du secteur à partir de l exercice Le résultat de l exercice 2001 est en augmentation de , en comparaison avec celui de l exercice Ceci ne reflète donc pas nécessairement l évolution observée pour les comptes courants auprès de la S.L.R.B, laquelle confirme plutôt une détérioration de ceux-ci depuis

15 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars Situation du bilan consolidé du secteur 2001 Le bilan consolidé simplifié des S.I.S.P se présente de la manière suivante: ACTIF EXERCICE % PASSIF EXERCICE % 2001 BILAN 2001 BILAN ACTIFS IMMOBILISES ,32% CAPITAUX PROPRES ,52% Frais d établissement 0 0,00% Capital ,56% Immobilisations incorporelles ,01% Primes d émission 0 0,00% Immobilisations corporelles ,27% Plus-values de réévaluation ,14% Immobilisations financières ,04% Réserves ,98% ACTIFS CIRCULANTS ,68% Résultat reporté ( ) -4,01% Créances à plus d un an ,15% Résultat de l exercice ,38% Stocks et commandes en cours ,16% Subsides en capital ,47% Créances à un an au plus ,88% PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES ,55% Placements de trésorerie ,38% DETTES ,92% Valeurs disponibles ,75% Dettes à plus d un an ,66% Comptes de régularisation ,36% Dettes à un an au plus ,87% TOTAL DE L ACTIF % Comptes de régularisation ,40% TOTAL DU PASSIF % RATIOS DU BILAN 2001 Equilibre financier (1) 1,0 Liquidité ou fonds de roulement net (2) 1,2 Solvabilité (3) 1,0 Indépendance financière (4) 0,0 (1) capitaux permanents / actifs immobilisés (2) (actifs circulants créances long terme) / dettes à court terme (3) actifs immobilisés / total dettes (4) capitaux propres / total bilan En résumé, Les actifs fixes (bilan patrimonial) sont entièrement financés par des capitaux permanents et non par des capitaux à court terme. Un certain équilibre est donc assuré, signe d une bonne structure financière. Le ratio de liquidité montre que le secteur est capable de faire face au remboursement de ses dettes à court terme. Le ratio de solvabilité permet de déterminer si le secteur est capable de faire face à toutes ses dettes. Le résultat ici indique que l ensemble des 33 S.I.S.P. peut couvrir l ensemble de ses dettes avec son patrimoine, même sous-évalué par rapport à la réalité. Le degré d indépendance financière révèle que celle-ci est quasi inexistante et qu elle est inversement proportionnelle à l importance des dettes à long terme qui représentent, dans la grande majorité des cas, des crédits budgétaires octroyés par la Région bruxelloise. Face à une perte reportée qui se monte à , force est de constater qu il serait utopique aujourd hui, et pour le moins déraisonnable, de vouloir résorber ce montant sans l aide de la Région. L apparition, depuis 1990, de ce qu on appelle l Allocation Régionale de Solidarité (ARS) permet de résorber actuellement de 75 % le déficit social. Ce subside est partagé par 21 S.I.S.P. Au moins 2/3 du secteur présentent donc des difficultés d équilibre budgétaire en rapport à la perception de loyers réels de plus en plus bas. Grâce à l allocation régionale de solidarité, le résultat consolidé a pu devenir positif, comme le montre le tableau ci-après. 15

16 Les résultats consolidés des S.I.S.P. après l intervention de l allocation régionale de solidarité (ARS), de 1985 à 2001 Année Résultat consolidé ARS % déficit social % % % % % ± 64% ± 63% ± 66% ± 64% ± 60% ± 62% ± 44% En conclusion, le bilan consolidé ne donne qu une image, un reflet de la réalité. Il est, certes, en équilibre; mais, pour faire face à la conjoncture économique défavorable, il nous faut de plus en plus de subsides pour pouvoir garder le patrimoine en bon état pour les habitants de nos logements sociaux. Derrière ces chiffres, il y a bien sûr d autres problèmes, d ordre social, technique, etc., et chaque S.I.S.P. reste un cas assez particulier qu il convient de soutenir de manière adéquate. 3. «Rapport annuel de la SLRB 2002» Ce rapport contient les informations essentielles du secteur, à savoir, le rapport de gestion (construction de logements, activités de rénovation, financement des investissements, annuités dues par les S.I.S.P., etc.) et des tableaux de statistiques relatives aux S.I.S.P., aux loyers et charges locatives, ainsi que des statistiques «ménages locataires». Ce rapport est disponible à la bibliothèque de la S.L.R.B. Thierry LEBLANC, économiste, service financier, S.L.R.B. 16

17 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 L inscription multiple: réalisations et premières constatations Introduction La dernière grande opération dans le cadre des inscriptions multiples est terminée. Il s agissait d intégrer dans le nouveau système d inscription les candidatures anciennes, introduites avant le 1 er janvier Pour ce faire, il a fallu préalablement fusionner en une seule «inscription multiple» prise en charge par une SISP de référence à désigner par chaque candidat à cet effet les candidatures déposées séparément jusqu à cette date par un même ménage auprès de différentes SISP. Grâce à cette opération, on dispose à présent d un aperçu complet du nombre d inscriptions, tant au niveau de la société de référence qu au niveau des sociétés de seconde ligne. Les chiffres A l heure actuelle, plus de candidats sont inscrits en vue de l obtention d un logement social. Ces candidats se sont, par ailleurs, également inscrits auprès de cinq autres sociétés en moyenne. En extrapolant les chiffres à l année en cours, nous voyons que plus de candidats se sont inscrits et ont eu recours aux inscriptions multiples en se portant aussi candidats auprès de huit autres sociétés en moyenne. Au total, inscriptions ont été enregistrées à titre d inscriptions de seconde ligne. Observations à propos des chiffres Le nombre Nombre de logements dans le logement social en Région bruxelloise: Les mouvements de locataires, le nombre d attributions par an: en 2002 il y a eu attributions, en et en Il n est pas possible de définir de manière certaine les causes de la baisse du nombre d attributions. Il y a, d une part, la tendance dans le chef des locataires de certaines sociétés à rester plus longtemps dans un logement et à s adresser moins vite au marché privé et, d autre part, il y a le fait que, pour le moment, moins de logements sont disponibles en raison de projets de rénovation. Nous pouvons encore affirmer que, si la tendance se maintient, le nombre de logements attribués variera de à par an. Ce chiffre contraste donc de manière flagrante avec le nombre de candidats qui demandent un logement et qui y ont droit, à savoir Les sociétés de référence Les sociétés de référence les plus importantes sont les grandes sociétés des communes de la première couronne de la Région bruxelloise, à savoir Molenbeek, Anderlecht, Bruxelles et Laeken, et St.-Gilles, parmi lesquelles Molenbeek arrive nettement en tête quant au nombre de candidats, à savoir plus de 2.000; au deuxième rang figure Anderlecht avec quelque candidats; suivent Bruxelles, Laeken, St.-Gilles et Schaerbeek avec inscriptions à titre de sociétés de référence. Les SISP ayant le plus grand nombre de candidats à titre d inscriptions de seconde ligne sont Sorelo, avec près de candidats, Lorébru avec plus de candidats et Le Logis avec candidats. Cette année, quasiment toutes les S.I.S.P. ont enregistré plus de inscriptions de seconde ligne, à l exception de Molenbeek, Saint-Gilles, Saint-Josseten-Noode et Schaerbeek. Reinhilde VANHERP, déléguée sociale, SLRB 17

18 AGORA 18 Le Forum Qualité du Logement social Le 8 décembre 2003, le logement social était à nouveau l invité au Palais des Beaux-Arts, le prolongement en quelque sorte de l exposition «Le logement social au musée?». La manifestation avait comme but avoué par ses organisateurs de «mettre en présence le secteur du logement social belge avec les architectes pour qu ils saisissent exactement les desiderata des maîtres d ouvrage en matière de qualité pour les habitations sociales». C est sur cette base que la S.L.R.B., la V.H.M. et le Fonds du Logement wallon ont répondu à l invitation du C.I.A.U.D1., organisateur de l événement. Le présent article reprendra l exposé que j ai présenté en tant que directeur du service technique de la S.L.R.B. Il se compose de deux parties: les critères de qualité et leurs fondements, d une part, et leur application, en tout ou partie, dans trois projets récents, d autre part. A. Les critères de qualité et leurs fondements Il convient de partir de la définition que j ai donnée du logement social lors de l exposition-débat «Le logement social au musée?» et plus particulièrement dans l exposé sur «les 15 ans du logement social». J y soulignais que le logement social avait pour missions de mettre en location, pour des «cellules familiales» qui répondent aux conditions d accès, un logement doté du confort moderne et situé dans un environnement non stigmatisant, offrant la possibilité d un accompagnement social, et ce, contre un loyer dont les paramètres de calcul comprennent, à la fois, le prix de revient actualisé du logement et les revenus des locataires. 1. Donner en location Depuis le moratoire d interdit de vente du début des années 90, la mise en location est la seule spécificité du logement social de la Région bruxelloise. Plus précisément, la fonction de «bailleur social» constitue une profession à part entière. Relevons la différence avec le métier de syndic des propriétaires du secteur privé: il s agit ici de la globalisation de la gestion de l ensemble des logements répartis entre 33 sociétés immobilières de service public et l accompagnement social de leurs occupants. Par ailleurs, ce bailleur doit faire face à bien des défis: entretenir les immeubles, mettre aux normes de confort moderne nombre de logements faisant partie d un patrimoine ancien, lequel est parfois classé, ce qui renforce alors la lourdeur des procédures; augmenter ce nombre par la construction de petites entités, réparties harmonieusement dans la ville, participant ainsi à la politique de rénovation urbaine; anticiper aussi les exigences du développement durable auxquelles nous n échapperons pas. Pour soutenir ce bailleur au niveau technique, ses conseillers, dont les architectes, doivent faire preuve d une qualité importante: le respect des délais d exécution des projets. Nous avons la confirmation aujourd hui que candidats locataires sont en attente d un logement. Il y a donc urgence. Par conséquent, tout auteur de projet qui a fait le choix de collaborer avec notre secteur se doit de maîtriser outre ses propres connaissances techniques, tous les paramètres que représentent les impératifs de la CRMS 2, des pompiers et de l urbanisme. La connaissance des marchés publics est fondamentale pour éviter que des cahiers des charges incomplets ou contradictoires ne mettent en péril le résultat des mises en concurrence ou encore ne compliquent l exécution des marchés mêmes. Une disponibilité, depuis l élaboration du projet et ce jusqu à la fin de l exécution des travaux est essentielle. Derrière toute construction de logements, des candidats locataires attendent; derrière toute rénovation, des locataires s inquiètent avant et durant les travaux. Mais qu attendent en réalité les locataires? Pour ceux-ci, qui sont tous différents du point de vue de la composition familiale, de l origine culturelle et sociale notre parc de logements sociaux peut-il être envisagé sous l angle d une standardisation maximale, gage d une économie certaine? Nous en doutons. Mais le logement social doit trouver un commun dénominateur situé entre le logement spécifique du secteur privé et les immeubles sans différentiation d une standardisation médiocre. 1 C.I.A.U.D. : Centre d'information pour l'architecture, l'urbanisme et le Design, A.S.B.L. créée en 1973, éditeur de la revue A+. 2 C.R.M.S. : Commission royale des Monuments et Sites.

19 S.L.R.B.-Info n 37 Janvier - Février - Mars 2004 Pour être de qualité, un logement social doit aussi tenir compte des spécificités suivantes: le taux important de rotation des locataires nécessite la prise en compte des déménagements, en prévoyant des facilités d accès et des choix de matériaux sobres mais résistants pour les communs. La polyvalence aussi est de mise: il apparaît que les locataires sociaux attendent des lieux à géométrie simple, sans trop de recoins, facilement meublables; il n est souvent pas question pour les locataires de racheter un mobilier adaptable aux pièces sophistiquées. Les contestations concernant les niveaux divers de consommation suggèrent de prévoir l individualisation des différents compteurs de passage. Par ailleurs, l occupation plus intensive des logements, dont les surfaces sont paradoxalement limitées, implique l implantation de coins de rangement, le renforcement de la gestion des déchets et, vu la fréquence des interventions techniques, une implantation de l accessibilité aux gaines techniques dans les communs. 2. Les cellules familiales évoluent Les cellules familiales traditionnelles sont en complet bouleversement: séparation, recomposition, départ plus tardif des enfants, rendent pertinentes les réflexions sur la modularité des logements. Modularité que l on appellerait «interne», d une part, avec l usage de cloisons amovibles entre les pièces de vie; modularité «externe», d autre part, grâce à une étude de projets permettant un remembrement de logements à peu de frais. L intégration de grands logements dans les bâtiments et la coexistence harmonieuse des divers types de familles peuvent être améliorées en recourant pour les grandes familles au système de duplex situés aux rez-dechaussée. En limitant la vue directe des habitants résidant aux étages, sur les jardins éventuels, tous y trouvent leurs intérêts le mieux servis. En effet, les jardins retrouvent leur fonction d espace privé en même temps que les occupants des étages bénéficient d une plus grande quiétude grâce à la diminution de la fréquence des passages dans les communs. 3. Des logements dotés d un confort moderne Le nouveau code du Logement applicable depuis peu en Région de Bruxelles-Capitale est évidemment la base incontournable pour le logement social et va engendrer l étude de beaucoup de nouveaux projets. Je pense que détailler les nouveaux impératifs est inutile: j imagine mal des projets de rénovation sans salles de bains, chauffage et production d eau chaude, ou encore, avec une installation électrique indigente. Par ailleurs, les normes particulières de notre secteur sont contenues dans le document de travail PO/84 3 et fixent notamment les ratios de superficie par chambre. Alors que nous sommes au lendemain de l année de la personne handicapée, que fut 2003, je ne saurais assez insister sur les projets qui rencontrent les besoins des personnes à mobilité réduite: leur accessibilité aux logements devrait être tout particulièrement étudiée. Une enveloppe de bâtiment soignée permettant d individualiser les lieux participe aussi à la qualité tant esthétique que technique qui doit être recherchée. Le confort moderne n implique pas que les cuisines et les salles de bains soient «super équipées»: leur coût augmente inutilement les loyers tandis que, par ailleurs, les locataires emménagent avec leur propre mobilier. En revanche, vu l occupation intensive de bien des logements par des locataires dont beaucoup sont, par la force des choses, professionnellement inactifs, l isolation phonique ainsi que des configurations évitant au maximum les vis-à-vis me semblent essentielles. 4. Des logements situés dans un environnement non stigmatisant Pénétrer dans certaines cités s apparente à franchir une frontière: absence de toute réflexion sur les abords, immeubles uniformes dont la pérennité pose problème. Or, un projet de construction ou de rénovation se doit d intégrer cet aspect qui n est pas qu esthétique. Certains projets ne porteront d ailleurs que sur cette revalorisation des abords des immeubles, rehaussée d œuvres d art le cas échéant: cet aspect de la culture est spécialement prévu dans les importants investissements réservés à notre secteur. En prolongement de ces préoccupations, la politique actuelle a mis un terme à l extension des cités, pour privilégier la construction de petites entités dispersées et intégrées au mieux dans la ville. Une réflexion originale à ce propos contribue également à garantir la bonne qualité. 5. Accompagnement social Comme je le relevais dans les missions de notre secteur, «l offre d un accompagnement social» met en exergue cette préoccupation renforcée à l égard des locataires. Dans cette optique, il me paraît que l intégration de lieux communautaires dans les projets est un gage de qualité. 6. Le loyer Tout le génie consiste à associer la qualité minimale à offrir et un loyer perçu n excédant pas un maximum fixé assez bas compte tenu des revenus des ménages bénéficiaires. 3 Le document PO/84 (édité en son temps par la Société nationale du Logement) recense les instructions relatives à l'établissement des projets d'urbanisation de terrains et de construction de logements sociaux. 19

20 Comme le loyer à percevoir est déterminé en partie par le prix de revient actualisé du bien, la maîtrise des coûts de construction et de rénovation est incontournable tant lors de l élaboration des projets que de leur exécution. La moyenne actuelle pour les rénovations oscille entre et euros par m? de surface brute. La maîtrise des charges constitue également une grande priorité actuelle pour des locataires qui s appauvrissent toujours plus. Toute consommation doit pouvoir être réduite au maximum, que ce soit l eau, l électricité, le gaz de chauffage et/ou des installations de production d eau chaude sanitaire. Dans le secteur du logement social, tant le bailleur que les locataires attendent une réflexion pointue aussi à ce niveau. J y ajouterai le prolongement vers le logement durable: Récupération de l eau de pluie (bien dont on commence à mesurer l importance); diminution des consommations; adaptation du type de production de chaleur aux spécificités des lieux; les productions centralisées au gaz avec appoint de l énergie solaire, la cogénération initiée déjà par une de nos S.I.S.P sont des pistes intéressantes. Le tour de force consiste en réalité à rénover et à construire dans le respect du développement durable avec des matériaux de qualité dans les limites d un budget restreint, des bâtiments capables de résister à une utilisation intensive et dont la maintenance peut être minimalisée. B Exemples récents 1. L ensemble Delva-Fineau-Mabille Auteur du projet de rénovation: Atelier de Bruxelles M. Lacour Architecte d opération: C. Verbruggen L investissement s élève, hors frais, à 635 le m 2 de «rénovation brute», ou à 963 le m 2 de «surface logement». Certaines chambres ont des cheminées permettant l installation des poêles. A l époque, les comparaisons qui pouvaient être faites entre ces tout nouveaux logements et les taudis sont à la mesure de celles que nous pouvons faire entre ce complexe et nos ensembles modernes. Relevons dans l appréciation de la S.I.S.P. sur ce bâtiment: l absence de salles de bains, les surfaces habitables très nettement insuffisantes au regard du PO/84, l éclairage naturel déficient dans certaines pièces centrales. Par ailleurs, des bâtiments humides, non isolés sont devenus instables dans la partie arrière, les toitures sont 20 Des ascenseurs au-delà de 4 étages seulement, et en nombre limité après une étude approfondie de la configuration des immeubles. Une certaine pérennité mise en œuvre par des travaux respectueux de l environnement et du voisinage, y compris des locataires. Nous voyons, et les conseillers du logement social, avec nous, que les attentes de notre secteur sont nombreuses et exigeantes. Le logement social a été au début du siècle dernier à l avant-garde avec des ensembles remarquables que sont les cités-jardin mais aussi les immeubles intégrés dans la ville. 1 Début des années 20, le Foyer Laekenois érige 77 logements sur le site délimité par les rues Delva-Fineau- Mabille à Laeken. L étude de lots de petites dimensions est confiée à 6 architectes qui vont diversifier l aspect de l ensemble s adaptant au parcellaire traditionnel bruxellois, étroit et individualisé. Chacune des entrées se prolonge par une cage d escalier desservant les logements dotés de la salle commune faisant office, à la fois, de cuisine, de pièce d eau et de vie. Les WC sont situés sur la terrasse ouverte. Complexe Delva-Mabille-Fransman. Implantation des 77 logements. On peut y distinguer les parcelles étroites et individualisées. (plan S.I.S.P.) vétustes et froides et les installations sanitaires impossibles à moderniser; bref un confort rudimentaire s y associe à une dégradation générale des lieux nécessitant une réhabilitation.

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