LES CONTRATS D ENTRETIEN ET D EXPLOITATION DE CHAUFFAGE J-M R. D-BTP

Transcription

1 LES CONTRATS D ENTRETIEN ET D EXPLOITATION DE CHAUFFAGE J-M R. D-BTP

2 Généralités Terminologie Les solutions pour le client Les marchés La prestation L évaluation des postes Les entreprises Durée des contrats 2

3 Généralités Les dépenses de chauffage représentent souvent plus de 50% des charges d un bâtiment. Maîtriser leur évolution devient une priorité absolue! Les impératifs à respecter sont : assurer aux occupants la continuité du service, économiser l énergie, maintenir les installations en parfait état. 3

4 Généralités Un bâtiment est par définition statique, alors que son installation de chauffage renferme des éléments tels que des fluides ou des organes en mouvement. Cette installation est une machine qui s use et qui consomme de l énergie. Il faut donc l approvisionner, la conduire, la conserver en bon état. Des connaissances, matériels, et outillages spécifiques sont nécessaires à ces différentes tâches, qui doivent être effectuées par des entreprises spécialisées. Ce sont : Les exploitants de chauffage 4

5 Généralités Pour satisfaire aux critères d efficacité, d économie et de longévité, le gestionnaire traite en général un contrat avec un exploitant de chauffage. L exploitant peut prévoir ou non les éléments suivants : la fourniture de combustible, la conduite et la surveillance de l installation, l entretien courant, l engagement sur des résultats, l amortissement du matériel, le partage des économies réalisées, les grosses réparations, le plan de financement de grosses modifications, un forfait sur les montants de dépenses. 5

6 Terminologie L EXPLOITATION LA MAINTENANCE CONDUITE ENTRETIEN GESTION Mise en route Surveillance Application des consignes Maintenir les performances Éviter les pannes Éviter l usure prématurée Éviter les consommations anormales Remplacer les pièces normalement usées Des énergies ou combustibles Des stocks de consommables Des pièces de rechange Des contrats spécifiques Du suivi règlementaire REPARATION En dépannage Suite à un incident RENOVATION Partielle Totale Issu d un document du SNEC 6

7 Les solutions pour le client Contrats de moyens Contrats de résultats Contrats d entretien Contrats d exploitation Régie directe Régie indirecte Marchés d exploitation Quel choix pour le client? 7

8 Les solutions pour le client Obligation de moyens OU Obligation de résultats Plutôt un contrat d entretien? OU Plutôt un contrat d exploitation? 8

9 Les solutions pour le client Contrat d entretien ou contrat d exploitation? Les contrats d entretien : Ce sont des contrats de moyens. Ils ne comportent pas pour l exploitant d engagement contractuel sur les températures, les consommations ou tout autre paramètre. Les contrats d exploitation : Ce sont des contrats de résultats. Ils comportent de la part de l exploitant une obligation contractuelle sur les températures, les consommations, la durée de vie des appareils ou tout autre paramètre. 9

10 Les solutions pour le client Quels critères, concernant l entreprise, permettent de faire le choix? La taille du patrimoine La qualité des services techniques L organisation (intervention en dépannage par exemple) Les perspectives d évolution La technicité des installations et de la garantie à obtenir Le coût global de chaque solution 10

11 Les marchés d exploitation les Marchés forfaitaires MF MT Forfait combustible marché Température les Marchés au Comptage MC Marché au Compteur les marchés de Prestations PF CP Prestations Forfaitaires Combustibles Prestations 11

12 Les marchés forfaitaires MF Principe : Après que les paramètres suivant aient été définis : - température intérieure des locaux - durée de la saison de chauffe - quantité de combustible L exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible ou l énergie auquel s ajoutera les prestations. Exemple : Bases contractuelles : L de fioul pour 182 jours de chauffage Période du 15/09 au 15/04 Formule de révision : P1 = P0 X 0 X 1 Facturation : Saison 2004/ jours Nombre de litres réellement consommé x prix du fioul La révision pourra s effectuer sur le prix du combustible et/ou sur le nombre de jours. 12

13 Les marchés forfaitaires MT Principe : Après que les paramètres suivant aient été définis - Nombre de Dju de la station climatique de référence L exploitant facture un montant forfaitaire annuel pour le combustible en fonction d un calcul de révision. Exemple : Bases contractuelles: L de fioul pour 2499 DJu Formule de révision: P1 = P0 DJu réels DJu contrat Facturation: Saison 2004/2005 = 2632 DJu P1 = x = l de fioul 13

14 Les marchés forfaitaires (MF ou MT) Avantages : L exploitant prend en charge les aléas climatiques (cas du MF) La facturation de l énergie reflète la réalité climatique (cas du MT) L exploitant a la maîtrise des améliorations techniques de l installation L exploitant est intéressé par la consommation de combustible et par une conduite rationnelle de la chaufferie Les procédures de paiement sont simplifiées Le calcul des prévisions budgétaires est facilité Inconvénients : Les occupants ne sont pas incités à économiser la chaleur Durée du contrat généralement élevée (5 à 8 ans) L exploitant est seul à profiter des économies 14

15 Les marchés de prestations (PF ou CP) Principe : - L exploitant est exclusivement en charge des prestations de conduite et d entretien (PF) - Selon les contrats (CP), il peut être également chargé des livraisons de combustible en régie (en fonction de la quantité réellement fournie) Exemple 1: CP Il n y a aucun engagement sur les volumes de combustibles consommés et les prestations de conduite et de petit entretien peuvent être assurés par une autre entreprise. Exemple 2: PF L exploitant n assure que les prestations de conduite et de petit entretien. La fourniture de combustible peut être assurée par une autre entreprise. 15

16 Les marchés de prestations (PF ou CP) Avantages : La durée du contrat peut être courte (1 an) La facturation de combustible représente la quantité réelle consommée Le contrat est transparent Inconvénients : L exploitant n a pas un intérêt direct à économiser le combustible Le gestionnaire doit assurer lui-même le contrôle de la conduite de l exploitation 16

17 Les marchés comptage MC Principe : - L exploitant règle les factures de combustible (GdF, EdF, fioul, etc.) - La consommation UTILE de chaleur est refacturée au client (compteur de calories) Exemple : - Bases contractuelles : fioul domestique : 85 kg /MWh sur PCI fioul lourd : 100 kg /MWh sur PCI gaz naturel : 100 m 3 (n) /MWh sur PCI - Facturation : P1 = N x X N = nombre de MWh mesurés au compteur X = prix du MWh 17

18 Les marchés comptage MC Avantages : Le client ne paye que la consommation réelle de chaleur qu il utilise Le client a intérêt à économiser la chaleur Le gestionnaire peut répartir les charges de chauffage s il existe plusieurs compteurs Le gestionnaire connaît la consommation réelle de chaleur La facturation de l énergie reflète la réalité climatique Inconvénients : L implantation du compteur de calories n est pas toujours facile Vérification périodique des compteurs (un appareil en plus) Difficulté de calculer un coût du kwh à refacturer Peut apparaître comme le contrat idéal 18

19 Variantes des trois formes de marchés Marchés dits «à intéressement» MFi MTi MCi PFi CPi i comme intéressement 19

20 Variantes des trois formes de marchés Marchés dits «à intéressement» Dans ce type de marchés, les économies réalisées par rapport aux prévisions forfaitaires ou contractuelles seront redistribuées entre l exploitant et le client selon des règles de répartition pré-établies. Ces règles sont variables et complexes et ne seront pas abordées ici. 20

21 La prestation Les différentes tâches assurées par le prestataire de services sont regroupées en plusieurs postes tarifaires. P1 P1 (sans caractère officiel) P2 P3 P4 (sans caractère officiel) P5 (sans caractère officiel) 21

22 Poste P1 Approvisionnement en combustibles (fioul, gaz, etc.) Suivi des consommations Analyse des écarts Suivi de stocks Approvisionnements réguliers Suivi de la qualité des combustibles Nettoyage des installations de stockage et de transfert Etc. 22

23 Poste P1 Auxiliaires Électricité et abonnement nécessaire au fonctionnement de la chaufferie. Quantité de combustible nécessaire à la production d ECS Etc. 23

24 Poste P2 Conduite et «petit entretien» des chaufferies Surveillance Contrôle Conduite Relevé des différents paramètres Réglages nécessaires Petit entretien Dépannage (selon contrat) Le poste P2 n inclue pas le remplacement de matériel (hors consommables) qui sera donc facturé en sus. 24

25 Poste P3 «Garantie totale» (grosses réparations) Grosses réparations incluant main d œuvre et fourniture Remplacement des organes (brûleurs,.) Etc. Le poste P3 couvre toutes les prestations du P2 et comprend, en plus, le remplacement de matériel quel qu'il soit. 25

26 Poste P4 Annuités de remboursement Annuités de remboursement payées à l exploitant lorsqu il finance les installations. L exploitant doit : Posséder une excellente connaissance des installations Employer une main d œuvre hautement qualifiée Attacher une grande importance aux contrôles techniques Être capable de préconiser et de réaliser des travaux d amélioration (diminution du P1) 26

27 Poste P5 Attachements Travaux à l attachement Travaux sur devis 27

28 Évaluation du Poste P1 P1 = Consommation x Prix unitaire de l énergie x Marge de l entreprise Exemple: 72 logements de 63 m² des années 60 au G = 1,7 situés en région à 2650 DJU Évaluation théorique de la consommation : C = B x V x 24 x i x DJU / rend. / 1000 C = (1,70 x 0,90) x (72 x 63 x 2,5) x 24 x 0,90 x 2650 / 0,82 / 1000 C = kwh/an Prix unitaire de l énergie : Abonnement + Consommation 0,021 / kwh PCI Marge de l entreprise : 1,04 à 1,06 P1 = x 0,021 x 1,05 = 26702,55 HT / an 28

29 Évaluation du Poste P2 Les opérations de conduites ou d entretien sont périodiques et sont décomposées en heures. A = Annuel S = Semestriel T = Trimestriel M = Mensuel Q = Quinzaine S.B. = Si Besoin (Dans cet exemple, seules quelques opérations de maintenance sont prises en compte) Tâche Désignation Périodicité Nb / an Temps unitaire (h) Temps total (h) Entretien Vérification de l étanchéité des chaudières A 1 x 2 0,5 1 Conduite Contrôle des températures départ et retour chaudières Q 14 0,1 1,4 Entretien Entretien courant des pompes de charges chaudière S Conduite Contrôle des températures d échange A 1 0,2 0,2 Entretien Démarrage satisfaisant des brûleurs par l aquastat Q 14 x 2 0,1 2,8 Conduite Contrôle de l équilibrage hydraulique et thermique A Entretien Vérification du fonctionnement de la régulation M 7 0,2 1,4 Conduite Dispositif d expansion fermé S Entretien Tenue du cahier de chaufferie A chaque visite 14 0,25 3,5 Entretien Nettoyage des locaux S.B Etc Nombre d heures total annuel d une personne 21,3 Taux horaire:.40 HT soit..40 x 21,3 = 852 HT / an 29

30 Évaluation du Poste P3 Il est important de connaître ou d évaluer : La liste précise des matériels et installations garanties. Les limites exactes des garanties. L obsolescence pour les parties ou installations anciennes. La durée de vie des matériels à garantir et en juger l état de vétusté. 30

31 Évaluation du Poste P3 Exemples sur un récupérateur à condensation 1 er cas 15 ans ans 0 (neuf) Durée de vie estimée du matériel Prix du matériel fourni/posé au jour du contrat Durée du contrat Age du matériel 2 ème cas 15 ans ans 5 ans 5000 x 44% / 12 = 184 HT / an 1 ère annuité de P3 en fonction de la table annexe 5000 x 100% / 12 = 416 HT / an Attention, si le contrat est trop court, les offres seront délicates à juger 5000 x 0 / 5 ans = 0 HT / an 31

32 Annexe: Contrat de garantie totale P3 Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul d un contrat de garantie totale (partiel) Durée du contrat + Age du matériel Etc. Durée de vie du matériel 5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans Cas n = ans % Etc.. Durées du contrat + age du matériel Durée de vie du matériel Pourcentage à prendre en compte 32

33 Annexe: Contrat de garantie totale P3 Pourcentages à provisionner entrant dans le calcul d un contrat de garantie totale (partiel) Durée du contrat + Age du matériel Etc. Durée de vie du matériel 5ans 10 ans 15 ans 20 ans 30 ans 40 ans 50 ans Cas n = ans % Etc.. Durées du contrat + age du matériel Durée de vie du matériel Pourcentage à prendre en compte 33

34 Les entreprises Les critères de qualité d une entreprise adaptée Critères Techniques : Aptitude technique du personnel Rapidité d intervention Permanence de nuit et de week-end Critères Financiers : Garantie financière Critères Commerciaux : Disponibilité des cadres dirigeants Confiance réciproque 34

35 Le Syndicat: LE SNEC Syndicat National des Entreprises de gestion d Equipements thermiques et de Climatisation 10, rue AUBER PARIS Qui est-il? Organisme crée en 1941, il regroupe : entreprises spécialisées dans la gestion d équipements techniques professionnels dont ingénieurs et cadres. - Une puissance exploitée de plus de Mégawatts. Quel est son rôle? - La défense des intérêts généraux de la profession. - Le développement de la profession. - Mission d information auprès des entreprises. - Mission de conseil. 35

36 La qualification: OPQCB Organisme Professionnel de Qualification et de classification du Bâtiment et des activités annexes Qualifications spécifiques «Exploitation» : - 541: Exploitation et maintenance des installations de génie climatique de haute technicité et de toute importance (P > 5000 kw) - 542: Exploitation des installations de génie climatique de technicité et d importance moyenne (500 kw < P < 5000 kw) - 543: Exploitation des installations thermiques de technicité moyenne et de faible ou moyenne puissance (P < 500 kw) - 544: Exploitation temporaire d installation thermiques Qualifications annexes: - 513: Fumisterie «Ramonage et nettoyage» - 514: Fumisterie «Chemisage et tubage» - 52 : Installations thermiques de génie climatique - 53 : Installations aérauliques et de conditionnement d air 36

37 Durée des contrats Type de contrat Durée limite MF: Contrat à prix global et forfaitaire dont le montant est indépendant des conditions climatiques MT: Contrat à prix global et forfaitaire ajusté à la température extérieure (DJu) 8 ans 5 ans PF: Contrat de petit entretien et de conduite (P2) 5 ans MC: Contrat à prix ajusté à la quantité de chaleur produite et mesurée par un compteur CP: Contrat ajusté à la quantité de combustible 5 ans 5 ans MTi PFi CPi Contrats d exploitation avec intéressement 5 ans P 3 Contrat en garantie totale 16 ans 37