PIERRE INVESTISSEMENT 7

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1 SCPI Malraux RAPPORT ANNUEL Exercice

2 Société Civile de Placement Immobilier RAPPORT ANNUEL Exercice INTER GESTION S.A. au capital de rue de la Paix PARIS Page 1

3 ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTROLE Société de gestion Inter Gestion Société anonyme au capital de euros Siège social : 2 rue de la Paix PARIS RCS PARIS Agrément AMF n GP du 29 février 2012 Direction de la société : Président directeur général : Monsieur Gilbert RODRIGUEZ Directeur général délégué : Monsieur Jean-François TALON SCPI Pierre Investissement 7 Société Civile faisant publiquement appel à l épargne 2 rue de la Paix PARIS - Tel : Fax : RCS Paris La note d information qui a reçu de l AMF le visa SCPI n en date du 10 décembre 2010 peut vous être adressée gratuitement Conseil de surveillance : Monsieur Michel CATTIN, président Monsieur Franco TELLARINI, secrétaire Monsieur Camille VILOVAR Monsieur Jean GUILLOU Monsieur Didier FAIVRE Commissaire aux comptes Titulaire : FIDORG AUDIT SA, représenté par Madame Kahina AIT-AUDIA Suppléant : Monsieur Manuel LEROUX Page 2

4 SOMMAIRE Rapport de Gestion Page 16 Rapport Général du Commissaire aux Comptes Page 13 Rapport Spécial Page 18 Projet de Résolutions Page 21 Etat du Patrimoine Page 22 Compte de Résultat Page 24 Annexe Page 26 Page 3

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6 RAPPORT ANNUEL DE LA SOCIETE DE GESTION Chers Associés, Nous avons le plaisir de vous réunir en assemblée générale ordinaire le 5 juin 2012 à 11h00 pour vous rendre compte de notre gestion au cours de l exercice. À ce titre, nous aborderons : - Le développement de la société, - Le patrimoine immobilier, - Les comptes de l exercice, l affectation du résultat et la fiscalité, - La valeur des parts, - Les perspectives 2012, - Les conventions visées par l article L du code monétaire et financier, - La rémunération et le renouvellement d une partie du Conseil de surveillance Outre ces informations, celles qui sont contenues dans le rapport du Conseil de Surveillance et les rapports du commissaire aux comptes vous permettront de vous prononcer sur les projets de résolutions soumis à votre vote. Nous espérons que vous approuverez les projets de résolutions qui vous sont soumis et comptant sur votre participation, nous vous prions d agréer, Chers Associés, l expression de nos sentiments distingués et dévoués. Gilbert Rodriguez Président-Directeur Général Page 5

7 RAPPORT DE GESTION I. LE DEVELOPPEMENT DE LA SOCIETE 1. L EVOLUTION DU CAPITAL La SCPI a été immatriculée le 23 novembre 2010 avec un capital de entièrement libérés par les associés fondateurs répartis entre 21 associés fondateurs. Le capital social maximum statutaire a été fixé à Le Visa AMF a été accordé à la société le 10 décembre En, la SCPI a collecté 928 parts nouvelles, représentant un capital de et une capitalisation de Au 31 décembre le capital de PIERRE INVESTISSEMENT 7 se répartissait entre 294 associés qui détenaient 1304 parts pour une capitalisation d un montant de , soit un capital social de Nombre de parts collectées Nombre de parts collectées 0 Collecte 2010 Collecte Objectif de collecte statutaire La SCPI a atteint les 15% de collecte, fixé à en capital, permettant de débloquer le compte séquestre. 2. LE MARCHÉ DES PARTS Non significatif. Aucun ordre n est enregistré dans le registre au cours de l exercice. A titre d information : En période de collecte, l article 11 des statuts de la SCPI prévoit que : S il existe des demandes de souscription pour un montant équivalent ou supérieur à la demande de retrait, la valeur de retrait correspondra au nominal majoré de la prime d émission seulement diminuée des frais de collecte de capitaux. Page 6

8 II. LE PATRIMOINE IMMOBILIER 1. LES IMMEUBLES Les spécificités des acquisitions de la SCPI Au cours de sa période de constitution de patrimoine la SCPI s attachera à acquérir un parc immobilier résidentiel dans le cadre de la Loi Malraux conformément aux dispositions de l article 199 tervicies du code général des impôts modifié par la loi du 30 décembre 2009 de finances rectificatives pour La SCPI privilégiera l acquisition et la restauration d immeubles d habitation ou parties d immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier, ancien, dégradé, délimité lorsque la restauration a été déclarée d utilité publique ouvrant droit à la réduction d impôt majorée au taux de 36% en. Au-delà de leur intérêt architectural, les immeubles seront sélectionnés pour leur potentiel de valorisation attaché à la localisation en centre ville dans les grandes agglomérations régionales, principalement dans les villes où la demande locative est positive et les perspectives de valorisation à long terme suffisamment significatives (activité économique, tendances démographiques et migratoire entre autres critères). Voici la liste des immeubles détenus par la SCPI au 31 décembre : VILLES IMMEUBLES m2 Acquisition hors droits Prix au m2 Vannes 26 rue Saint Vincent Vannes 8 place Maurice Marchais TOTAL LES ACQUISITIONS DE L EXERCICE Au cours de l exercice, la SCPI a signé deux acquisitions à Vannes rue Saint Vincent : un immeuble de six logements et deux commerces d une superficie totale de 571 m2 pour un prix d acquisition de Place Maurice Marchais : un immeuble de 364 m2 sur deux étages au cœur de la vieille ville en secteur sauvegardé avec un commerce et quatre logements pour un prix d acquisition de L AVANCEMENT DES TRAVAUX A Vannes, 26 rue Saint Vincent : le démarrage des travaux est prévu pour septembre 2012 en vue d une réception au 3 ème trimestre III. LA PRESENTATION DES COMPTES - L AFFECTATION DES RESULTATS- FISCALITE 1. MONTANT DES RÉDUCTIONS D IMPÔTS. La réduction d impôt est calculée sur l assiette constituée par les dépenses liées aux travaux de rénovation qui représentent 65% de la souscription et dans la limite annuelle de par associé. Les coups de rabots successifs des lois de finances ont impacté le taux de la réduction d impôt. En fonction de l année de souscription, le taux de réduction sera différent. Ainsi, pour les souscriptions réalisées en 2010, la réduction d impôt a été calculée au taux de 40% et s impute en totalité sur l impôt dû au titre de l année de souscription. Pour les souscriptions réalisées en, la réduction d impôt est calculée au taux de 36% et s impute en totalité sur l impôt dû au titre de l année de souscription. L excédent de réduction d impôt non imputé sur le montant de l impôt ne donne pas droit à restitution. Prix de la part (2010 et ) Base travaux 65% Page 7

9 Souscription en 2010 Nombre de parts Réduction d impôts 2010 Montant souscrit en 2010 Assiette travaux 65% Economies d impôts 40% Prix de revient / part * Souscription en Nombre de parts Réduction d impôts Montant souscrit en Assiette travaux 65% Economies d impôts 36% Prix de revient / part * *Plafond Les associés doivent veiller à prendre en compte chaque année le plafond de de base de calcul par foyer fiscal ainsi que la limite générale des réductions d impôts. 2. L AFFECTATION DU RESULTAT L exercice fait apparaître un déficit comptable de que la société de gestion propose d affecter au report à nouveau. 3. INFORMATION FISCALE 2012 La nouvelle loi de finances pour 2012 n du 28 décembre porte un nouveau coup de rabot au taux de réduction d impôt. Ainsi pour les souscriptions réalisées en 2012, la réduction d impôt sera calculée au taux de 30% (au lieu de 36% en ) sur l assiette des travaux admis et s impute en totalité sur l impôt dû au titre de l année de souscription. Le plafonnement annuel de dépenses éligibles pour 2012 est de La loi n du 28 décembre de finances rectificatives pour relève le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 5,5% à 7% sur les opérations de travaux portant sur des locaux à usage d habitation. En conséquence, les budgets travaux de la SCPI vont augmenter à partir du 1 er janvier DISTRIBUTION DE REVENUS La première distribution de dividendes n est pas envisagée avant la troisième année qui suit la souscription. 5. LES REMUNERATIONS DE GESTION ET D ADMINISTRATION Les montants pris en charge par votre société au titre des forfaits alloués statutairement à la Société de gestion figurent au compte de résultat de l exercice : - Administration de la société : Collecte des capitaux Commission sur produits financiers : 2 619,12 - La société de gestion informe avoir conclu une convention avec la société PROMOGERE d un montant de au titre de la révision comptable pour l exercice. Page 8

10 IV. LE PRIX DES PARTS 1. L EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER NB : La valeur vénale proposée par l expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée. Au 31 décembre, la SCPI a acquis deux immeubles à Vannes (56) de 571 m 2 et 364 m 2. Les premières expertises ont eu lieu. La valeur vénale du patrimoine immobilier issue des expertises réalisées par BNP PARIBAS REAL ESTATE s est élevée à auquel il faut ajouter l immeuble du 8 Place Maurice Marchais à Vannes non expertisé compte tenu du délai très court entre la date d achat, soit le 29 décembre 2012, et la date de clôture. La Société de Gestion, pour le calcul de la valeur vénale, a retenu la valeur d achat du bien, soit une somme de au 31/12/. La valeur vénale du patrimoine s élève La valeur d expertise est corrigée du montant des travaux restant à immobiliser (en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus), pour la comparer au coût historique des immeubles tel qu il apparaît au poste «Placements Immobiliers» de «l État du Patrimoine» pour NB : L article R du Code Monétaire et Financier prescrit à chaque SCPI de faire procéder à l estimation de la valeur vénale des immeubles. L arrêté du 26 avril 1995 (JORF n 110 du 11 mai 1995 page 7823) article 3.1 précise que la valeur d un immeuble locatif détenu par une SCPI «est le prix présumé qu accepterait d en donner un investisseur éventuel dans l état et le lieu où se trouve l immeuble, à l arrêté des comptes. L immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d être à usage locatif : cette valeur est déterminée hors droits d acquisition.» TABLEAU COMPARATIF PRIX DE REVIENT ET EXPERTISE VILLES IMMEUBLES m2 Acquisition hors droits et taxes Travaux budgets actualisés Subvention estimée ou accordée Expertise H.D au 31/12/11 Vannes Vannes Prix de revient final prévisionnel immeubles Hd rue Saint Vincent place Maurice Marchais * 364 TOTAL VALEUR DE REALISATION ET DE RECONSTITUTION La valeur de réalisation est définie par la loi du 4 janvier 1993 ; elle est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société diminuée des dettes figurant au bilan. La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine (art. L CMF). La valeur de réalisation ne prend donc pas en compte les frais de la revente (taxes, droits, et commissions). a. Valeur de réalisation La valeur de réalisation de la société, définie par la loi du 4 janvier 1993 comme étant la valeur vénale du patrimoine. Cette valeur ressort à soit 6 732,27 par part. b. Valeur de reconstitution La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais d acquisition des immeubles et des frais de collecte. Elle ressort à soit 8 277,79 pour une part. Page 9

11 3. PRIX DE LA PART a. Le prix de souscription Le prix de souscription de la part est maintenu à au titre de l année b. La valeur ISF La valeur de la part conseillée par la société de gestion pour la déclaration de l ISF est la valeur statutaire de retrait. En période collecte, elle est égale au prix de souscription de la part soit diminué des frais de collecte statutaire. La scpi n ayant pas de marché secondaire, chaque porteur de parts peut déterminer une autre valeur en considération des éléments propres à son investissement qui lui restent personnels et sous sa responsabilité. V. LES PERSPECTIVES 2012 DE PIERRE INVESTISSEMENT 7 PROLONGATION DE LA COLLECTE La collecte continue en PROJETS D ACQUISITIONS La SCPI est en cours de constitution de son patrimoine, les acquisitions vont se poursuivre en Un compromis portant sur un immeuble à Rennes de 208 m2 est en préparation. Il s agit d un immeuble situé en plein centre ville de Rennes, en secteur sauvegardé composé de cinq logements et un commerce. Le début des travaux est prévu pour le milieu de l année 2012 pour une réception prévisionnelle fin juin Le taux de rendement brut espéré sera de 4,63%. La recherche d immeubles correspondant à la politique d investissement de Pierre Investissement 7 se poursuit. VI. LES CONVENTIONS VISEES PAR L ARTICLE L DU CODE MONETAIRE ET FINANCIER Au cours de l année, une convention de cette nature est en application. Elle concerne l internalisation des travaux de vérification comptable par la société PROMOGERE pour un montant de Les honoraires alloués statutairement à la Société de Gestion étant considéré par la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes comme relevant des conventions visées par l article L du code monétaire et financier, nous vous rappelons qu ils se sont élevés à : - Commission de prospection de capitaux Administration de la société : Les honoraires comptabilisés au titre de l assistance à maîtrise d ouvrage à la société ACTIGERE s élève à ,60. VII. REMUNERATION ET RENOUVELLEMENT D UNE PARTIE DES MEMBRES DU CONSEIL DE SURVEILLANCE L Assemblée Générale des Associés se prononcera également sur la rémunération des membres du Conseil de Surveillance et sur le remplacement de deux membres en raison de la démission de Monsieur David HILAIRE et Monsieur Nicolas STIEDEL. VIII. ANNEXES AU RAPPORT DE GESTION Fait à Paris, le 8 mars 2012 Le Président-Directeur Général Gilbert RODRIGUEZ Page 10

12 ANNEXE 1 LISTE DES CONTRATS D ASSISTANCE À MAÎTRE D OUVRAGE ENTRE LA SCPI ET ACTIGERE AU 31/12/11 MONTANT ASSIETTE TTC HONORAIRES ACTIGERE IMMEUBLES Travaux Maîtrise d Œuvre Bureau de Contrôle CSPS Economiste OPC Poste exceptionnel TOTAL Taux honoraires HT Honoraires HT Honoraires TTC Comptabilisé en TTC 1 VANNES - 26 rue Saint Vincent , , , , ,40 10,00% , , , , , ,60 versés AFUL Réglés Oui/Non Page 11

13 Mesdames, Messieurs, RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Les membres de votre Conseil se sont réunis le 8 mars 2012 pour arrêter les comptes de l exercice clos le 31 décembre. INFORMATION Au cours de la réunion, la Société de Gestion a présenté son rapport de gestion et informé le Conseil sur les acquisitions, les projets d investissement, l évolution des opérations en cours et la situation générale de la SCPI. INFORMATION SUR LES MOYENS DE COLLECTE Au cours de notre séance, le conseil a été informé sur le dynamisme des moyens employés pour la collecte des capitaux : embauche de collaborateurs supplémentaires au cours de l année 2012 par la structure d Intergestion Diffusion, organisations de nombreuses présentations commerciales, mise en place de nombreux partenariats. INFORMATION SUR LA REDUCTION FISCALE Le conseil de surveillance rappelle les modalités fiscales attachées à l investissement : Pour les souscriptions réalisées en, la réduction d impôt est calculée sur l assiette constituée par les dépenses liées aux travaux de rénovations qui représentent 65% de la souscription et dans la limite annuelle de par associé. La réduction d impôt est ensuite calculée au taux de 36% et s impute en totalité sur l impôt dû au titre de l année de souscription. Pour les souscriptions à réaliser en 2012, la réduction d impôt est calculée sur l assiette constituée par les dépenses liées aux travaux de rénovations qui représentent 65% de la souscription et dans la limite annuelle de par associé. La réduction d impôt est ensuite calculée au taux de 30% et s impute en totalité sur l impôt dû au titre de l année de souscription. Les associés doivent veiller à prendre en compte chaque année le plafond de de base de calcul par foyer fiscal ainsi que la limite générale des réductions d impôts. REMUNERATION DE LA SOCIETE DE GESTION ET D ADMNISTRATION Au titre de la collecte, la SCPI a versé à la société de gestion la somme de Pour l administration de la SCPI elle a perçu une somme de Au titre des produits financiers la société de gestion a perçu la somme de 2 619,12. Au titre de la convention portant sur la révision comptable avec la société PROMOGERE, la SCPI a versé à la Société PROMOGERE la somme de pour l exercice. La société de gestion a porté à notre connaissance la nature et le montant des conventions conclues avec la société ACTIGERE dans le cadre des réhabilitations en cours. VALEURS DE LA PART Au cours de notre séance du 8 mars 2012, nous avons pris connaissance de la valeur de réalisation de la société qui s élève à soit 6 732,27 pour une part. La valeur de reconstitution de Pierre Investissement 7 s élève à soit 8 277,79 pour une part et nous avons noté le maintien du prix de souscription de la part au titre de l exercice 2012, soit Nous avons noté la précision apportée par le commissaire aux comptes selon laquelle les valeurs de réalisation et de reconstitution ont été calculées non pas sur la base du prix d expertise de l immeuble de la place Maurice Marchais à Vannes, mais sur la base de son prix de revient en l absence d expertise faite sur ce bien. RENOUVELLEMENT PARTIEL DU CONSEIL DE SURVEILLANCE Au cours de notre séance, nous avons constaté la démission de deux des membres du conseil (Monsieur David HILAIRE et Monsieur Nicolas STIEDEL) et avons décidé de procéder à l élection de deux nouveaux membres lors de l assemblée générale annuelle. Le mandat des deux nouveaux membres élus expirera à l issue du mandat de l ensemble des membres du conseil de surveillance préalablement nommés pour trois ans, soit à l issue de l Assemblée générale statuant sur les comptes de l exercice social de l année ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE Les comptes ont été vérifiés par le Commissaire aux Comptes, le rapport de gestion et le projet de résolutions ont fait l objet des précisions apportées par la Société de Gestion lors de la réunion du Conseil de surveillance du 8 mars Ils n appellent pas d observation de notre part et nous vous invitons à approuver les résolutions présentées par la Société de Gestion. Nous vous remercions, Mesdames et Messieurs, de votre attention et de la confiance accordée à votre Conseil. Fait à Paris le 8 mars 2012 Le Conseil de Surveillance Page 12

14 SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 7 2 rue de la Paix Paris RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 13

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17 BILAN ACTIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Corrections de valeur Net Net ACTIF IMMOBILISE Frais de constitution IMMOBILISATIONS LOCATIVES ET AUTRES IMMEUBLES EN COURS DE REHABILITATION TRAVAUX EN COURS ACOMPTES VERSES EN COMPROMIS D ACHATS TOTAL I ACTIF CIRCULANT CREANCES D EXPLOITATION Locataires Débiteurs divers DISPONIBILITES Banque VMP CHARGES CONSTATEES D AVANCE TOTAL II COMPTES DE REGULARISATION TOTAL III TOTAL GENERAL Page 16

18 BILAN PASSIF 31 décembre EXERCICE N EXERCICE N-I Brut Net Net CAPITAUX PROPRES CAPITAL Capital souscrit PRIMES D EMISSION Prime d émission Prélèvements sur primes d émission REPORT A NOUVEAU RESULTAT DE L EXERCICE Résultat de l exercice TOTAL I DETTES DETTES FINANCIERES DETTES D EXPLOITATION Fournisseurs FNP DETTES DIVERSES Créditeurs divers TOTAL II COMPTES DE REGULARISATION PRODUITS CONSTATES D AVANCE TOTAL III TOTAL GENERAL Page 17

19 SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 7 2 rue de la Paix Paris RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS ET ENGAGEMENTS REGLEMENTES Assemblée Générale s approbation des comptes de l exercice clos le 31 décembre SA FIDORG AUDIT Commissaire aux Comptes 43 boulevard Haussmann Paris Membre de la Compagnie Régionale de caen Page 18

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22 PIERRE INVESTISSEMENT 7 Société Civile De Placement Immobilier autorisée à faire publiquement appel à l épargne Au capital de Assemblée Générale Ordinaire du 5 juin 2012 Exercice clos le 31 Décembre - Projet de résolutions agréées par la Société de gestion ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE (ART 23) Première résolution L assemblée générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion, du rapport du Conseil de surveillance, des rapports du Commissaire aux comptes, des projets de bilan, de comptes de résultat et annexe de l exercice clos le 31 décembre, approuve lesdits rapports, bilans, comptes de résultat et annexe, ainsi que les opérations résumées dans ces rapports et traduites dans ces comptes, et donne à la société de gestion quitus dudit exercice. Deuxième résolution L assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport de Conseil de Surveillance et du Commissaire aux comptes sur les conventions visées par l article L du code monétaire et financier, prend acte et fait siennes les conclusions desdits rapports pour l exercice. Troisième résolution L assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, décide que le déficit de l exercice s élevant à la somme de est affecté au poste de report à nouveau. Quatrième résolution L assemblée générale prend acte des valeurs de réalisation et de reconstitution de la société s élevant respectivement au 31 décembre à soit 6 732,27 pour une part et soit 8 277,79 pour une part. Cinquième résolution L assemblée générale procède au renouvellement de deux membres du conseil de surveillance de la SCPI, en raison de la démission constatée de deux de ses membres (Monsieur David HILAIRE et Monsieur Nicolas STIEDEL). Le mandat des deux nouveaux membres élus expirera à l issue du mandat de l ensemble des membres du conseil de surveillance préalablement nommés pour trois ans, soit à l issue de l Assemblée générale statuant sur les comptes de l exercice social de l année Sixième résolution L assemblée générale, sur proposition de la société de gestion, fixe la rémunération du Conseil de surveillance à au titre de l année Page 21

23 ÉTAT DU PATRIMOINE PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives Immobilisations en cours Charges à répartir sur plusieurs exercices Commissions de souscription Frais de recherche des immeubles TVA non récupérables sur immobilisations locatives Autres frais d acquisitions des immeubles Provisions liées aux placements financiers Dépréciation exceptionnelle d immobilisations locatives Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices Autres provisions pour risques et charges TOTAL I AUTRES ACTIFS & PASSIFS DʼEXPLOITATION Actifs immobilisés Associés capital souscrit non appelé Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles d exploitation Immobilisations financières Créances Locataires et comptes rattachés Autres créances Provisions pour dépréciation des créances Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement Fonds de remboursement Autres disponibilités Provisions générales pour risques et charges Dettes Dettes financières Dettes d exploitation Dettes diverses TOTAL II Comptes de régularisation actif & passif Charges constatées d avance Charges à répartir sur plusieurs exercices Produits constatés d avance TOTAL III CAPITAUX PROPRES COMPTABLES VALEUR ESTIMEES DU PATRIMOINE Page 22

24 TABLEAU D ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES Capitaux propres comptables Situation Affectation Autres Situation Evolution au cours de l exercice d ouverture résultat 2010 mouvements de clôture Capital Capital souscrit Capital en cours de souscription Prime dʼémission Primes d émission Primes d émission en cours de souscription Prélèvement sur primes d émission Ecart dʼévaluation Ecart de réévaluation Ecart de réévaluation des immeubles d actif Fonds de remboursement prélevés sur le résultat distribuable Plus ou moins values réalisées sur cessions dʼimmeubles Réserves Report à nouveau Résultat de lʼexercice Résultat de l exercice Acompte sur distribution TOTAL GENERAL Page 23

25 COMPTE DE RÉSULTAT - PRODUITS Exercice au 31/12/11 PRODUITS (HORS TAXES) EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux PRODUITS DE LʼACTIVITE IMMOBILIERES ET ACTIVITES ANNEXES Produits de l activité immobilière Loyers et charges facturées Produits annexes AUTRES PRODUITS DʼEXPLOITATION Reprises d amortissements d exploitation Reprises de provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations Transfert de charges d exploitation Autres produits PRODUITS FINANCIERS Produits financiers Reprises de provisions sur charges financières PRODUITS EXCEPTIONNELS Produits exceptionnels Reprises d amortissements et provisions exceptionnels TOTAL DES PRODUITS Solde débiteur = perte TOTAL GENERAL Page 24

26 COMPTE DE RÉSULTAT - CHARGES Exercice au 31/12/11 CHARGES (HORS TAXES) CHARGES IMMOBILIERES Charges ayant leur contrepartie en produits Charges d entretien du patrimoine locatif Grosses réparations Autres charges immobilières EXERCICE EXERCICE 2010 Montants Totaux Montants Totaux CHARGES DʼEXPLOITATION DE LA SOCIETE Diverses charges d exploitation Dotations aux amortissements d exploitation Dotations aux provisions d exploitation Provisions pour créances douteuses Provisions pour grosses réparations Autres charges CHARGES FINANCIERES Charges financières diverses Dotations aux amortissements et aux provisions - charges financières CHARGES EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles Dotations aux amortissements et aux provisions - charges exceptionnelles Solde créditeur = bénéfice TOTAL DES CHARGES TOTAL GENERAL Page 25

27 ANNEXE L'annexe ci-dessous est la dernière partie des documents de synthèse exigés par la loi du 30 avril 1983, dont le décret d'application est paru en février 1985, et présenté conformément à l'arrêté du 14 décembre 1999, applicable à partir des comptes de l'exercice A. INFORMATIONS SUR LES REGLES GENERALES D'EVALUATION 1. METHODES DE PRESENTATION DES COMPTES ANNUELS Conformément aux dispositions de l'arrêté du 14 décembre 1999, les documents se décomposent donc ainsi : - Etats financiers - Annexe qui renferme un certains nombre de tableaux - Détail des comptes pour faciliter la lecture de l'état du patrimoine et du compte de résultat. 2. DEROGATIONS - Présentation des comptes annuels : NEANT - A la méthode du coût historique : NEANT 3. TRANSFERT DE CHARGES D EXPLOITATION Conformément aux dispositions statutaires et à la note d information, les commissions de prospection de recherche de capitaux et d immeubles ont été imputées sur la prime d émission par voie de transfert de charges. 4. PLAN D'ENTRETIEN DES IMMEUBLES LOCATIFS Il n'a pas été constitué des provisions pour gros entretien en, compte tenu de la réhabilitation en cours des immeubles. 5. VALEURS DES TERRAINS Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la construction, de regrouper la comptabilisation de ces deux éléments. C'est la méthode retenue par la Société qui achète des immeubles construits par des tiers. 6. FRAIS D ACQUISITION DES IMMEUBLES Ces frais sont inscrits à l actif et dépréciés par voie d amortissement en totalité dès la première année qui suit celle de leur constations, quant leur montant est définitivement arrêté ; l équivalent de la dotation étant constaté en transfert de charges pour imputation sur la prime d'émission. 7. METHODES D'EVALUATION APPLIQUEES AUX DIVERS POSTES DES COMPTES ANNUELS - Immeubles locatifs : ils sont inscrits à l'actif du bilan pour leur coût d'acquisition augmenté s'il y a lieu, du montant des gros travaux de réhabilitation et diminué des subventions accordées. - Pour l'exercice clos, aucune dépréciation n'a été constatée conformément aux dispositions du plan comptable des SCPI. 8. VALEUR VENALE DES IMMEUBLES LOCATIFS Les immeubles figurant dans l état du patrimoine à la clôture sont acquis en vue de leur rénovation. Selon les dispositions comptables applicables aux Société Civiles de Placement Immobilier à compter du 1 er Janvier 2000, la deuxième colonne dite «valeurs estimées» de l'état du patrimoine présente, à titre d'information, la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur de réalisation définie à l'article L du Code Monétaire et Financier et à l'article 14 du décret n du 1er juillet 1971 modifié. Page 26

28 La valeur vénale des immeubles locatifs, arrêtée par la société de gestion, résulte d'une expertise réalisée par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE venant aux droits de la société ATIS REAL en qualité d'expert immobilier indépendant nommé pour 4 ans par l'assemblée Générale Ordinaire des associés de la SCPI, après acceptation de sa candidature par l'autorité des Marchés Financiers (AMF). Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l'amf et du Conseil National de la Comptabilité (CNC) d'octobre 1995 et dans le respect des préconisations contenues dans le rapport du groupe de travail sur l'expertise immobilière réuni par l'amf et la Charte de l'expertise publié le 3 février Le patrimoine locatif fait l'objet d'une expertise quinquennale et d'une actualisation des valeurs sans visite systématique les autres années. La valeur vénale proposée par l'expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu. La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l expert immobilier considère l immeuble : - en pleine propriété, - à usage d habitation, - en son état futur, après réhabilitation, d entretien et d aménagement, - ne faisant l objet d une quelconque servitude pouvant grever sa valeur telle qu appréciée, En effet, Selon la recommandation n 95-01, si la détermination de la valeur vénale est réalisée en l état du bien sans appréciation distincte des travaux immobiliers à effectuer, en matière d acquisition d un immeuble en état futur d achèvement, l expert immobilier doit déterminer une valeur vénale de l immeuble supposée achevée. Ainsi, à la clôture de l exercice, la valeur vénale du patrimoine immobilier correspond à la valeur d expertise corrigée du montant des travaux restant à immobiliser (en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus). Valeur d'expertise au 31 décembre pour l'ensemble des immeubles locatifs : Cette valeur ne tient pas compte de l'immeuble situé 8 Place Maurice Marchais, à Vannes, ledit bien n'ayant pas été expertisé compte tenu du délai très court entre la date d achat, soit le 29 décembre 2012, et la date de clôture. La Société de Gestion, pour le calcul de la valeur vénale, a retenu la valeur d achat du bien, soit une somme de au 31/12/. 9 AUTRES INFORMATIONS En application du décret du 9 mars 2009, du règlement du 2 septembre 2010, homologué par arrêté du 29 décembre 2010, les transactions avec les parties liées ont été, au cours de l exercice, conclues aux conditions normales de marché. Page 27

29 B. TABLEAUX CHIFFRES 1. ÉTAT DE L ACTIF IMMOBILISÉ Année Acquis. N Ordre IMMEUBLES TERRAINS ET CONSTRUCTIONS IMMOBILISATION EN COURS TOTAL ACTIF IMMOBILISE Adresse Valeur Acquisitions Total au Travaux au Dépenses Total travaux au au d achat 31/12/11 31/12/10 31/12/11 31/12/11 A. Immeubles restaurés TOTAL I B. Immeubles en cours de construction rue Saint Vincent - VANNES Place Maurice Marchais - VANNES TOTAL II C. Versements sur compromis d achat 2010 Acompte Saint Vincent - VANNES TOTAL III TOTAL ACTIF IMMOBILISE (I + II + III) Page 28

30 2. ÉTAT DES AMORTISSEMENTS ET DES PROVISIONS LIBELLE MONTANT au 31/12/11 PROVISIONS POUR GROSSES REPARATIONS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Amortissements de constitution Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/ LOCATAIRES PROVISIONS POUR CREANCES DOUTEUSES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERCICES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT PROVISIONS POUR TRAVAUX EXCEPTIONNELS Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT PROVISIONS POUR RISQUES Montant au Dotation Reprises Montant au 31/12/10 31/12/11 NEANT Page 29

31 3. ÉCART DE RÉÉVALUATION : NÉANT 4. AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L EXERCICE PRÉCÉDENT LIBELLE MONTANT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/10 0 DIVIDENDES PRELEVEMENT LIBERATOIRE RESULTAT AU 31/12/10 FOND DE REINVESTISSEMENT REPORT A NOUVEAU AU 31/12/ C. INFORMATIONS DIVERSES 1. PRÉCISIONS SUR LA NATURE, LE MONTANT ET LE TRAITEMENT COMPTABLE DES POSTES SUIVANTS - DISPONIBLITÉS ET CHARGES À PAYER CONCERNANT L EXERCICE 31/12/11 LIBELLE DISPONIBILITES FACTURES NON PARVENUES CHARGES A PAYER MONTANT MONTANT DES DETTES GARANTIES PAR DES SURETÉS RÉELLES DONNÉES PAR L ENTREPRISE Néant - MONTANT GLOBAL DES ENGAGEMENTS FINANCIERS QUI NE FIGURENT PAS AU BILAN Néant - ENGAGEMENTS REÇUS OU DONNÉS Néant Page 30

32 2. OFFRES DE CESSIONS DE PARTS AU 31/12/11 NÉANT 3. PRODUITS ET CHARGES IMPUTABLES À UN AUTRE EXERCICE : LIBELLE MONTANT PRODUITS SUR EXERCICES ANTERIEURS CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS 0 4. CAPITAL ET PRIMES D EMISSION 31/12/10 Mouvement 31/12/11 Nombre de parts Souscriptions Remboursements Prix de souscription des parts Nominal des parts Prime d émission par part de fondateur Prime d émission par part Nbre de parts Capital et primes d émission Montant du capital Souscriptions Remboursements Montant des primes d émission Souscriptions Imputation frais Remboursements Ecart sur rachat parts Page 31

33 D. TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE PREMIÈRE PARTIE EMPLOIS 2010 RESSOURCES 2010 Perte de l exercice (1) Bénéfice de l exercice Charges à répartir sur plusieurs Dotations ou reprises d amortissements exercices (2) et de provisions Charges prélevées sur primes Augmentation de : d émission Immobilisations en cours Capital (prime d émission comprise) Remboursement retrait Emprunt TOTAL EMPLOIS TOTAL RESSOURCES Augmentation du fond Diminution du fond de roulement de roulement TOTAL GENERAL TOTAL GENERAL TABLEAU DE FINANCEMENT DE L EXERCICE DEUXIÈME PARTIE (3) 2010 Augmentation des autres dettes et diminution des actifs réalisables Augmentation des actifs réalisables et diminution des autres dettes. Valeurs disponibles au début de l exercice Augmentation ou diminution du fond de roulement Disponible à la fin de l exercice (1) À l exclusion des résultats sur cessions d éléments d actif (2) Montant brut transféré au cours de l exercice (3) Dans le tableau de financement, le signe + exprime les dégagements (ressources) - les besoins (emplois) Page 32

34 E. TABLEAUX COMPLÉTANT DE RAPPORT DE GÉRANCE TABLEAU I PLACEMENTS IMMOBILIERS RECAPITULATION DES PLACEMENTS IMMOBILIERS Valeurs bilantielles EXERCICE EXERCICE 2010 Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées Terrains et constructions locatives Habitations Locaux commerciaux Commerces Total Immobilisations en cours Habitations Locaux commerciaux Commerces Total TOTAL GENERAL Date de création : 10/12/2010 Visa AMF du 10 décembre 2010 Capital initial SCPI : euros TABLEAU II ÉVOLUTION DU CAPITAL Année Montant du capital nominal au 31/12 Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions au cours de l année (1) Prime incluse Nombre de parts au 31/12 Nombre d associés au 31/12 Rémunération H.T. de la société de gestion à l occasion des souscriptions (au cours de l année) Prix d entrée au 31/12 (2) Total (1) A diminuer des retraits réalisés pour les sociétés à capital variable (2) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur Page 33

35 TABLEAU III ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS Année Nombre de parts cédées % par rapport au nombre de parts total en circulation au 1er janvier Délai moyen d exécution d une cession (en mois) Demande de cessions en suspens Rémunération de la gérance sur les cessions (en H.T.) 2010 NÉANT NÉANT TABLEAU IV Année Prix d entrée (1) ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART (en euros) ,00% 0,00% ,00% 0,00% (1) Prix payé par le souscripteur ou l acquéreur au 1er janvier (2) Somme revenant à l associé en cas de retrait dans le cadre du capital variable (3) Total des revenus bruts par parts rapportés au prix de celle-ci (en %) (4) Dividende versé au titre de l année par part rapporté au prix de cell-ci (en %) (5) Valeur de retrait (à diminuer de 50% du déficit réparti à l associé se retirant) Prix de sortie Rentabilité brute (3) Rentabilité nette (4) (2) Prix d entrée Prix de sortie Prix d entrée Prix de sortie Page 34

36 TABLEAU V ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES ANNEE Nombre de parts % du total des revenus % du total des revenus REVENUS (1) - Recettes locatives brutes - Produits financiers avant prélèvement libératoire - Produits divers 15,48 100,00 TOTAL REVENUS 15,48 100,00 CHARGES (1) - Charges immobilières - Autres frais de gestion - Entretien du patrimoine au cours de l exercice - Charges locatives non récupérées 3,38 905,25 21, ,33 Sous-total charges externes 908, ,15 - Amortissements nets. patrimoine. autres - Provisions nettes (2). pour travaux. autres 1 185,57 817,10 Sous-total charges internes 1 185,57 817,10 TOTAL CHARGES 1 185, , ,15 RESULTAT COURANT - Variation report à nouveau - Variation autres réserves (éventuellement) - Revenus distribués avant prélèvement libératoire - Revenus distribués après prélèvement -58,48-76,06 0,00-58,48 (1) Sous déduction de la partie non imputable à l exercice (2) Dotation de l exercice diminuée des reprises Page 35

37 TABLEAU VI EMPLOI DES FONDS (en euros TTC) Total au 31/12/10 Durant l année Total au 31/12/11 Fonds collectés + cessions d immeubles + divers (subventions ANAH) - commission de souscription - achat d immeubles - frais d acquisition (non récup.) - divers : travaux - sommes restant à investir Nota : lorsque les montants affectés à l achat d immeubles ont excédé les fonds disponibles, fournir tous commentaires appropriés (emprunt, prélèvement sur trésorerie). Page 36

38 Réalisation RDS Publicité S.A. au Capital de N SIREN RC PARIS B N SIRET Code APE 702A Carte professionnelle transaction n T 9119 Créateur et gestionnaire de patrimoine Société de gestion de portefeuille Siège Social : 2 rue de la Paix Paris T F [email protected]