LES ASSURANCES EN COPROPRIETE

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1 LES ASSURANCES EN COPROPRIETE 1. Le contrat d'assurance multirisque immeuble Le syndic a pour mission de pourvoir à la conservation de l'immeuble et sera donc amené à souscrire un contrat d'assurance appelé «multirisque immeuble». Excepté si le règlement de copropriété le prévoit, il n'y a pas d'obligation d'assurer un immeuble. Néanmoins, un syndic qui n'assurerait pas l immeuble pourrait se le voir reprocher par le syndicat en cas de problèmes et être recherché en responsabilité. IMPORTANT. Depuis le 1 er juillet 2010 suivant l Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels la souscription des polices d assurance au nom du Syndicat des copropriétaires doit se faire avec l accord préalable du syndicat des copropriétaires réuni en Assemblée Générale. A. Que recouvrent les contrats d'assurance multirisque? Le syndicat des copropriétaires a la garde de l'immeuble. À ce titre, il est responsable des dommages causés aux tiers du fait des bâtiments ou des personnes à son service. Ainsi, si une tuile tombe et blesse un passant, si une marche usée provoque la chute d'une personne, le syndicat des copropriétaires est responsable de ces accidents. Le contrat multirisque couvrira donc la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et garantira les conséquences financières des accidents. D'autre part, l'assurance multirisque étant une assurance de choses, elle garantira l'immeuble en cas de dommage survenu lors d'événements prévus au contrat: incendie, dégât des eaux, explosion, gel, chute de neige, catastrophes naturelles et même attentats. B. Les contrats d'immeubles sont-ils tous les mêmes? Il n'y a aucun contrat type concernant l'assurance d'un immeuble. Il y a même une foule de contrats différents, ce qui rend difficiles les comparaisons. Pour commencer à analyser un contrat, il faut se demander très précisément: Qu'est-ce qui est couvert (exemple: les parties communes ou les parties communes et privatives)? Quels sont les types de garanties (exemple: dégâts des eaux) et, pour chaque garantie, quelles sont les exclusions? Quels sont les montants des garanties et les franchises? Il est très difficile d'échapper aux multiples pièges que recèle un contrat, dont la lecture est, par ailleurs, décourageante parce que difficile. Néanmoins, comme nous le verrons dans ce chapitre, on peut dégager quelques pistes. C. Comment choisir un bon contrat? Ainsi que nous allons le voir, un bon contrat est un contrat taillé sur me sure. Qu'est-ce que cela signifie? Cela signifie que les seuls vraiment bons contrats qui existent sont ceux qui ont été négociés entre un assureur et des courtiers pour le compte d'usagers qui ont réussi à négocier ce qu'ils souhaitaient. Les négociations ne supposent que les usagers : sachent ce qu'ils veulent (donc aient l'idée des types et des ni- veaux des garanties nécessaires); Connaissent les pièges et les écartent; représentent un volant d'affaires suffisant pour l'assureur, d'une part pour que les risques soient mieux répartis, d'autre part pour que le chiffre d'affaires soit suffisant. C'est pourquoi seuls les usagers regroupés en association, comme l'arc, sont à même de négocier des contrats adaptés et vraiment corrects. Cela ne veut pas dire que l'on ne peut pas essayer, seul, de négocier, cela signifie que ce sera difficile pour deux types de raisons (techniques et

2 économiques). Sans pouvoir, dans les pages qui suivent, donner tous les éléments permettant de négocier un bon contrat, nous allons donner certaines indications permettant au lecteur de mieux comprendre ce qui fait un bon contrat. D. Comment est bâti un contrat d'assurance? Un tel contrat se décompose en plusieurs parties. Les conditions générales Cette partie traite dé la vie du contrat et des droits et obligations des parties (rappel plus ou moins complet du Code des assurances). Les conditions particulières (souvent dactylographiées) Cette partie, à l'opposé de la précédente, personnalise le contrat et précise quels sont les événements et les pertes assurés. Éventuellement un intercalaire Celui-ci étend et adapte le champ des garanties et le régime d'indemnisation pour mieux répondre à la demande des usagers. A noter: L ARC a fait négocier un tel intercalaire par un courtier. Comme on peut le voir, dans l'optique de l'assureur, la garantie est fractionnée en termes de «garanties de base» (par exemple, incendie, explosion, chute de la foudre) et d'extensions facultatives concernant soit d'autres événements, soit d'autres dommages, de sorte que seules les clauses validées aux conditions particulières dactylographiées soient mises en jeu, ce qui doit inciter à une très grande vigilance. Les trois parties d'un contrat doivent être lues avec beaucoup d'attention. Il faut savoir, à cet égard, que certaines terminologies, en usage dans les documents contractuels comme les «agencements», les «Aménagements», etc., n'ont pas de base légale (le Code civil les ignorant). D'où l'importance de se reporter à la partie intitulée lexique ou définitions (à laquelle un astérisque renvoie souvent), pour bien comprendre le détail du contrat. En outre, il faut aussi savoir qu'une règle de droit veut que les clauses d'un contrat soient exemptes d'interprétation, ce qui, en clair, signifie qu'aucune clause ne doit être ambiguë (si tel était le cas, cela devrait, en définitive, profiter à l'assuré). E. Que faut-il assurer? Pour être complet, un contrat d'assurance immeuble devra couvrir trois types de problèmes. a. Les dégâts matériels Cette assurance sert tout d'abord à garantir les dégâts matériels faits aux bâtiments en cas d'événements accidentels tels qu'un incendie, une tempête, un dégât des eaux, un bris de glace, etc. ainsi que les conséquences de ces dégâts (exemples: privation de jouissance ou perte de loyers après un incendie, honoraires d'architecte, etc.). Un bon contrat prévoira d'assurer un maximum d'éléments de l'immeuble: les parties communes ; mais aussi les parties privatives. Cela évitera bien des difficultés. Si certains contrats requièrent des précisions, il ne faut pas hésiter à de- mander à l'assureur que cela soit précisé. Par exemple: Les glaces séparatrices de balcons sont-elles bien couvertes en cas de bris de glace? Le mécanisme de la porte automatique du garage est-il bien couvert en cas de vandalisme? En ce qui concerne les parties privatives, notons que doivent être assurés, outre les murs et cloisons, les embellissements, c'est-à-dire les éléments qui sont incorporés à l'immeuble et qui ne peuvent être enlevés sans détériorer le fond: cloisons, placards, papiers peints, moquettes, cuisines intégrées. b. Les biens et le mobilier collectif Cette assurance sert, en second lieu, à garantir les biens et le mobilier collectif (exemple: vol de matériel de la copropriété). c. La responsabilité de la copropriété Enfin, cette assurance couvre ce que 1 on appelle la responsabilité de l'immeuble ou du syndicat des copropriétaires.

3 On distingue: La responsabilité qui découle d'un événement garanti (exemple: responsabilité vis-à-vis de voisins en cas d'incendie). La responsabilité qui découle d'un événement non garanti (exemple: responsabilité en cas de chute de visiteur dans l'escalier, chute due à un défaut d'entretien). F. Quelles garanties faut-il prévoir? Un bon contrat concerne: un maximum de garanties; des garanties assorties d'un minimum d'exclusions. Voyons cela. Maximum de garanties Outre les garanties classiques, type incendie, dégât des eaux, vol, tempête, bris de glace..., une foule de garanties peuvent être prévues : garantie des actes de vandalisme; garantie des dégradations en cas de déménagement; garantie de chocs de véhicules terrestres et aéronefs; prise en charge de l'assurance dommage ouvrage en cas de reconstruction totale ou partielle; remboursement des pertes d'eau en cas de fuite sur parties communes; garantie des chutes d'arbres; dégâts causés par les bénévoles de la copropriété ou accidents leur arrivant; dégâts causés par le gel, y compris aux canalisations; prise en charge des frais de remplacement des recharges d'extincteurs; conséquence des fautes d'un employé d'immeuble (exemple: perte de clés). Ainsi que ces quelques exemples nous permettent de le voir, la liste des garanties annexes peut être longue. Toutefois, comme on s'en doute, ces garanties ne seront acquises qu'à ceux qui le demanderont. D'où l'importance de négociations collectives. Minimum d'exclusions Il ne sert à rien d'obtenir des garanties multiples si celles-ci sont rognées par des exclusions. La plus grande difficulté est précisément d'éliminer ces exclusions. Exemples: les objets assurés en bris de glace peuvent être limitative- ment énumérés; dans d'autres cas, on peut avoir affaire à une limitation du nombre de m 2 de glaces ou vitres assurées. La définition des «bâtiments assurés» peut exclure les clôtures extérieures (s'il y en a). La garantie, en cas de recours des voisins, peut exclure les dommages immatériels. Les conséquences de la rupture des canalisations enterrées sont très souvent exclues. Nombreux sont les exemples qui doivent inciter à la vigilance. G. Les clauses indispensables Pour être couverts, les dommages doivent être causés par des tiers, ou à des tiers. Il est donc indispensable que les copropriétaires soient considérés comme des tiers entre eux mais aussi vis-à-vis du syndicat. Le contrat doit également comporter une clause de renonciation à recours. Ainsi, l'assureur ne se retournera pas contre les copropriétaires ou le syndicat, responsables d'un sinistre, pour récupérer les sommes versées aux autres copropriétaires en réparation de leurs dommages. H. Les montants et les plafonds de garantie Pour chaque événement garanti (incendie, dégât des eaux, dommage électrique, etc.), un plafond de garantie est prévu. Ces montants ne sont pas toujours exprimés clairement (mais en pourcentage de la valeur de reconstruction, en fonction de l'indice FNB). Il est donc important de vous faire expliquer ces montants et de les faire revaloriser au fil du temps. D' autre part, il est également prévu une valeur de reconstruction en cas de destruction de l'immeuble. Trois options sont proposées: La valeur réelle de l'immeuble ou valeur d'usage: l'indemnité sera calculée en fonction du prix de la reconstruction, vétusté dé- duite. La garantie valeur à neuf: attention aux affirmations trompeuses des assureurs qui présentent très souvent cette garantie comme imparable: en cas de sinistre total, le bien serait totalement reconstruit à l'identique aux frais de l'assureur. En pratique, la plu- part des contrats prévoient que la valeur à neuf ne joue que jusqu'à 25 % de vétusté. Or, comme c'est l'expert de la compagnie qui fixe le taux de vétusté, on risque de très vite atteindre 25 %. La solution?

4 Négocier soit une valeur à neuf totale, soit un taux de vétusté plus important (par exemple 50 %), mais c'est de plus en plus difficile. Cette garantie n'est acquise qu'en cas de reconstruction (souvent celle-ci doit intervenir dans les deux ans) ou de rem- placement du bien sinistré. Pertes indirectes: cette garantie complète la garantie valeur à neuf en augmentant l'indemnité de 20 % sans avoir à fournir de justificatif. I. Comment sont définis les prix initiaux des contrats? Il ressort d'une étude effectuée par l'arc, que les prix, en 2004, vont de 0,75 à 2 TTC au m 2. Comme on le voit, l'amplitude est très forte. Les prix élevés s'expliquent souvent en raison: soit de l'ancienneté des contrats (jamais renégociés et revalorisés automatiquement); soit de la multiplication, au cours des années, d'avenants tous plus chers les uns que les autres; soit des pratiques des divers intervenants situés entre la compagnie d'assurance et l'usager. Bien sûr, la négociation, ou renégociation individuelle, peut déjà per- mettre d'obtenir des montants de primes plus faibles, mais l'expérience montre qu'un excellent moyen d'obtenir des prix compétitifs est la négociation d'un contrat de groupe. J. Que faire si on n'est pas d'accord avec le rapport de l'expert? La première chose à faire est de demander une nouvelle expertise, au cours de laquelle vous vous ferez assister d'un expert de votre choix. Ce- lui-ci sera chargé de défendre vos intérêts face à l'expert de la compagnie. Si les démarches amiables n'aboutissent pas, vous pouvez envisager d'intenter un procès à la compagnie d'assurances. Toutefois, cette procédure peut être longue et onéreuse, compte tenu du fait qu'un expert judiciaire sera nommé par le tribunal. K. Comment évoluent les primes chaque année? Les primes évoluent, le plus souvent, en fonction de l'indice de la FNB (Fédération nationale du bâtiment). De toute façon, cela doit être inscrit dans le contrat, et l'indice de départ doit être, lui aussi, indiqué. Chaque Année, vous vous renseignerez sur le niveau de l'indice (en demandant à l'arc si vous êtes adhérent) et contrôlerez que l'indexation a bien été faite. Il y a souvent des surprises. Si l'assureur n'a pas respecté la clause d indexation prévue au contrat, le syndic peut alors résilier le contrat au moment de la réception de l'avis d'échéance. La résiliation interviendra un mois après l'envoi d'une lettre recommandée avec AR. L. Comment changer de contrat? Il est bon de savoir que, quelles que soient les clauses de votre contrat en cours, vous pouvez (depuis mai 1990): résilier votre contrat tous les ans (même s'il s'agit d'un contrat de trois ans); Résilier celui-ci moyennant un préavis de deux mois (même si votre contrat prévoit un délai plus long). 2. Le contrat d'assurance dommage ouvrage Le syndicat de copropriété, en sa qualité de maître d'ouvrage, doit souscrire un contrat d'assurance dit «dommage ouvrage» lorsqu'il envisage de réaliser des travaux importants de réfection, d'amélioration, d'extension, c'est-à-dire des travaux bénéficiant d'une garantie décennale (dix ans) légale. Cette assurance a pour objet de permettre de financer immédiatement les réparations de malfaçons. Par la suite, l'assureur se chargera de poursuivre les responsables (entrepreneur, architecte) lorsque les responsabilités auront été déterminées. C'est sur la base d'une expertise provoquée par l'assureur que les travaux de reprise sont définis et estimés. L'assurance dommage ouvrage n'intervient qu'au terme de l'année de garantie de parfait achèvement. Pendant la première année, il faudra donc demander à l'entreprise de remettre en état ce qui doit l'être, dans le cadre de la «garantie de parfait achèvement». Ce n'est qu'en cas de refus de l'entreprise, ou si le sinistre se déclare après une année, que l'on peut faire jouer l'assurance dommage ouvrage. La police d'assurance doit couvrir les parties communes et parties privatives, en raison de l'imbrication physique des droits immobiliers. Elle doit obligatoirement couvrir les travaux relevant de la garantie décennale et peut être étendue aux équipements et travaux relevant de la garantie biennale. Cette assurance est obligatoire.vous devrez donc souscrire une telle assurance en cas de travaux importants, notamment de réfection de toiture et étanchéité, qui nécessitent l'intervention de plusieurs entreprises. Si l'assemblée générale des copropriétaires ne souhaite pas prendre une telle assurance, il faut le mentionner clairement dans le procès-verbal de l assemblée générale, afin de couvrir la responsabilité du syndic. L'assurance dommage ouvrage est assez onéreuse et peut atteindre 3 à 5 % du montant des travaux. Étant donné les difficiles problèmes que peut poser l'assurance dommage ouvrage, nous incitons nos adhérents à ne pas hésiter à nous interroger dès qu'ils sont confrontés à l'obligation soit de prendre une telle assurance, soit de la mettre en œuvre.

5 Un contrat d'assurance dommage ouvrage a été négocié par l'arc pour les adhérents collectifs. N'hésitez pas à nous contacter. ARCCORSE, Centre U Borgu, 52 rue Fesch, Ajaccio Téléphone