O.P.C.I. (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

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1 Document non contractuel Janvier 2006 O.P.C.I. (Organisme de Placement Collectif Immobilier) Les pouvoirs publics par voie de l'ordonnance n' du 13 octobre 2005 ont créé un nouveau produit d'épargne, OPCI, qui pourra se substituer à la SCPI. Pourquoi créer un nouveau produit d'épargne? Depuis leur création, les SCPI (principal véhicule d'investissement dans l'immobilier non coté) ont bénéficié d'améliorations au niveau de leur environnement réglementaire et fiscal. Celui-ci reste cependant encore contraignant : les SCPI ont un recours limité au crédit, l'interdiction de restructurer et de moderniser les immeubles au-delà de certaines proportions, l'obligation de conserver les immeubles pendant une durée minimale de six ans et l'impossibilité d'acheter des parts de sociétés immobilières cotées ou non (SCI, Foncières). Après la réforme des sociétés foncières cotées (devenues SIIC en 2003), la création de l'opci modernise également le marché de l'immobilier non coté. Le marché français, à l'image des principaux marchés étrangers, disposera ainsi d'un nouvel outil qui s'adresse à des souscripteurs, particuliers ou institutionnels et capable de concurrencer les fonds européens. Les SCPI, qui disposent d'un objet social restreint et dont le marché secondaire (pour certaines d'entre elles) connaît une liquidité incertaine, pourront se transformer en OPCI. Nature juridique et Fiscalité de l'opci Objet social de l'opci : Les OPCI ont pour objet l'investissement dans des immeubles qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts.

2 L'OPCI pourra prendre la forme soit: - d'un Fonds de Placement Immobilier (FPI), doté d'un Conseil de Surveillance, - d'une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à CApital Variable (SPPICAV) dotée des organes de contrôle d'une société (Conseil et Assemblée Générale). FPI et SPPICAV sont des fonds non cotés en bourse, qui de ce fait, ne seront pas soumis aux fluctuations des marchés financiers. Ces deux fonds immobiliers relèvent de deux régimes fiscaux distincts ce qui permettra à chaque souscripteur de choisir la forme la plus adaptée à sa situation. FPI : les revenus distribués et les plus-values réalisées seront essentiellement imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières. SPPICAV : les revenus distribués et les plus-values réalisées seront imposés selon la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions. Toutefois, il est à signaler que les actionnaires, en cas de rachat des actions, ne pourront pas bénéficier de la réforme récente de l'imposition des plus-values sur cessions de valeurs mobilières (exonération après 8 ans de détention). L'OPCI aura l'obligation de distribuer: - pour les FPI au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values réalisées - pour les SPPICAV au minimum 85 % du revenu distribuable et 50 % des plus-values réalisées Les rachats et les souscriptions de parts ou d'actions ne seront plus soumis aux droits d'enregistrement comme c'est aujourd'hui le cas pour les SCPI à capital fixe. Le fonctionnement de l'opci, au niveau des achats et retraits de parts ou d'actions se rapprochera plutôt de celui des SCPI à capital variable. Le cadre juridique: Le texte de l'ordonnance comporte de nombreux renvois à trois textes d'application qui paraîtront dans les prochains mois, à savoir - un décret en Conseil d'etat, - un décret simple, - le règlement général de l'amf. Le cadre comptable : Le plan comptable spécifique aux OPCI établi par le Comité de la Réglementation Comptable sera homologué par arrêté ministériel. Le cadre fiscal a été intégré dans le projet de loi de Finances rectificative pour 2005 et fera l'objet de précisions dans une instruction fiscale à venir. Composition de l'actif de l'opci Quelle que soit la forme choisie (FPI ou SPPICAV), l'actif de l'opci aura l'obligation d'être composé: - à hauteur au moins de 60 % d'actifs immobiliers - à hauteur au moins de 10 % de liquidités.

3 En outre, il pourra également détenir, dans la limite de 30 % de ses actifs, des parts ou des actions d'opci, des actions, des parts ou actions d'opcvm, des dépôts et instruments financiers à caractère liquide. En ce qui concerne les SCPI gérées par SOFIDY et susceptibles de se transformer en OPCI, il n'est pas dans l'intention de la société de gestion de modifier sa politique d'investissement des SCPI qui, devenues OPCI, seront composées d'un maximum d'actifs immobiliers directs et indirects. Amélioration de la liquidité La liquidité de l'opci est renforcée par - la variabilité du capital - la constitution obligatoire de 10 % minimum de liquidités (qui permettra de satisfaire les rachats des parts ou actions qui ne seraient pas compensés par des souscriptions de même quantité) - la limitation du poids des "gros" porteurs de parts (FPI) ou actionnaires (SPPICAV) - la possibilité d'investir jusqu'à 30 % en valeurs mobilières cotées et en OPCVM Gestion des actifs La gestion de l'opci sera assurée par une société de gestion de portefeuille dùment agréée par l'amf. L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) est l'autorité administrative désignée par l'ordonnance du 13 octobre 2005 pour être l'organisme de régulation de l'opci. Elle a pour mission de contrôler l'activité de l'opci et de veiller à la protection de ses souscripteurs. Un dépositaire ayant le statut d'établissement de crédit ou d'entreprise d'investissement, distinct de l'opci, de la société de gestion et des évaluateurs immobiliers, sera nommé par l'opci, et aura pour mission : - la conservation et le contrôle de l'inventaire des actifs non immobiliers de l'opci, - le contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'opci, - de s'assurer de la régularité des décisions prises par la société de gestion, - d'assurer le paiement, pour le compte des porteurs de parts du FPI, de l'impôt sur les plus-values immobilières réalisées directement ou indirectement par le fonds. Les immeubles seront expertisés par deux évaluateurs immobiliers qui agiront de manière indépendante l'un par rapport à l'autre. Ils établiront, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse sur l'accomplissement de leur mission. Ce rapport sera communiqué à la SPPICAV, à la société de gestion du FPI, au Dépositaire et au Commissaire aux Comptes. Tout porteur de parts ou actionnaire de l'opci pourra également demander copie de ce rapport. Les deux évaluateurs immobiliers seront nommés par la SPPICAV ou la Société de Gestion du FPI pour une durée de quatre ans.

4 Le Commissaire aux Comptes certifie les comptes annuels de l'opci et évalue les apports en nature. Les organes de Gouvernance: - L'OPCI / SPPICAV sera doté des organes de contrôle de droit commun des sociétés anonymes (Conseil d'administration ou de Surveillance et Assemblée Générale annuelle des actionnaires). - L'OPCI/FPI sera doté d'un Conseil de Surveillance composé uniquement de représentants des porteurs de parts. Ce Conseil, composé de cinq membres au moins et neuf membres au plus, exercera un contrôle sur les modalités de gestion du fonds. Il ne pourra s'immiscer dans cette gestion. Le règlement général de l'amf fixera les conditions dans lesquelles il exercera sa mission et les modalités de désignation de ses membres. Au moins une fois par an, il établira un rapport rendant compte de sa mission. Les principaux points qui différencient l'opci de la SCPI Les nouvelles dispositions accordées à l'opci sont les suivantes - Sa fiscalité est améliorée: Il peut prendre soit la forme d'une société (SPPICAV), soit la forme d'un fonds (FPI) avec deux fiscalités différentes. Les droits d'enregistrement de 4,80 % passant à 5 % à compter du 1er janvier 2006, sont supprimés. Les associés ou actionnaires sont imposés sur les dividendes distribués et non plus sur les revenus encaissés par la SCPI. - Sa liquidité est renforcée (voir paragraphe "Amélioration de la liquidité" ci-dessus). - Sa performance, en fonction de la qualité des gestionnaires, devrait être "dopée" dans la mesure où : Il peut recourir à l'emprunt, dans la limite de 50 % des actifs immobiliers, Il peut acquérir des participations dans des sociétés immobilières cotées ou non cotées, Il peut revendre les immeubles et procéder à des travaux sans contraintes de seuils. Le seul point pénalisant résulte de l'obligation pour l'opci de détenir 10% de liquidités, faiblement rémunérées dans l'état actuel des taux d'intérêt. Il nous semble cependant que les avantages l'emportent largement. - Sa sécurité est renforcée par la nomination de deux évaluateurs immobiliers au lieu d'un pour la SCPI, et par la nomination d'un dépositaire.

5 Calendrier indicatif I) Concernant les nouveaux OPCI Création d'opci vraisemblablement au cours du 2ème semestre 2006 II) Concernant les SCPI 1) Au plus tard au cours du 2ème semestre 2011 (si le règlement général de l'amf est homologué dans le courant du 2ème trimestre 2006). Dans un délai de 5 ans à compter de l'homologation des nouvelles dispositions du règlement général de l'amf relatives aux OPCI, une Assemblée Générale Extraordinaire des associés décidera de la transformation de la SCPI en OPCI et ses associés auront le choix d'opter pour l'une ou l'autre des deux formes (FPI ou SPPICAV). 2) Le 31 décembre 2009 Interdiction pour les SCPI de procéder à de nouvelles augmentations de capital et interdiction de créer de nouvelles SCPI. Que se passera t-il si la SCPI ne se transforme pas en OPCI? Toutes les SCPI non transformées continueront leur existence selon la durée prévue normalement dans leurs statuts. L'interdiction de procéder à des augmentations de capital réduira leur stratégie d'investissement qui ne pourra s'exprimer que par la vente d'actifs. Pour "sortir" de la SCPI, les associés vendeurs devront trouver acquéreurs. De même, les particuliers ou sociétés désirant "entrer" dans la SCPI, devront attendre qu'un associé vende ses parts.