OBSERVATOIRE DE L EPARGNE EUROPEENNE

Transcription

1 Les Fonds Immobiliers en Europe L'étude que l'observatoire de l'epargne Européenne a confié à l'institut de l'epargne Immobilière et Foncière avait pour objectif majeur de dresser un bilan comparatif des Fonds immobiliers dans plusieurs pays d'europe. Il fallait tout d'abord définir ce que l'on entend par fonds immobiliers. La définition retenue s'est inspirée du concept d'opcvm, donc d'un produit propre à l'épargne des ménages avec mutualisation des risques, délégation de gestion et règles de protection de l'épargne, mais sans confusion d'identité : de même qu'un OPCVM est un "portail" pour les valeurs mobilières, un fonds immobilier est pour ses souscripteurs, aussi bien techniquement que psychologiquement, un moyen de participer au marché immobilier. Dans cette optique, on a considéré que les foncières et les SICAV immobilières relevaient tout autant, sinon plus dans la logique de l'épargne des ménages, du marché boursier que du marché immobilier. Si l'on retient cette définition, il apparaît que dans chacun des six pays étudiés (Allemagne, Belgique, Espagne, France, Italie et Suisse), les ménages ont accès à des placements collectifs à caractère immobilier. Dans trois pays, la Suisse, l'allemagne et la France, les fonds immobiliers se sont développés il y a plus de trente ans avant de connaître des législations spécifiques relevant de la protection de l'épargne : - les fonds de placement immobilier suisses (loi «LFP» du 1 er janvier 1966) ; - les fonds ouverts allemands (loi «KAGG» du 14 janvier 1970) ; - les sociétés civiles de placement immobilier français (loi du 31 décembre 1970). 1

2 Dans les trois autres pays, Espagne, Italie et Belgique, et de façon très récente, des lois fondatrices sont à l'origine des fonds : - les fonds d'investissement immobilier espagnols (loi du 7 juillet 1992) ; - les fonds immobiliers italiens (loi du 25 janvier 1994) ; - les sociétés d investissement à capital fixe immobilier belges (arrêté royal du 10 avril 1995). PERSONNALITE JURIDIQUE Les Fonds ouverts allemands, les Fonds d'investissement immobilier (FII) espagnols et les Fonds de placement immobilier (FPI) suisses sont constitués sous la forme d'une enveloppe d'actifs gérée par une société de gestion, avec par ailleurs un dépositaire, sur le modèle précis des OPCVM. Les Sociétés d investissement à capital fixe immobilier (SICAFI) belges, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) françaises et les Fonds immobiliers (FI) italiens disposent d une personnalité juridique propre. ORGANISATION DE LA LIQUIDITE Les fonds allemands, espagnols et français ont en commun de ne pas être cotés en Bourse. Ainsi, en Allemagne et en Espagne, le marché des parts est animé par la banque dépositaire. En France, l achat de parts a lieu auprès de la société de gestion ou «de gré à gré» (au sein d un marché secondaire). Au contraire, les fonds belges et italiens sont obligatoirement cotés en bourse. Enfin, la Suisse présente un fonctionnement mixte du marché des parts : la souscription à l'émission se fait nécessairement auprès du dépositaire, alors que 2

3 le marché secondaire s effectue soit en Bourse (si le fonds est coté), soit auprès du dépositaire lui-même. DYNAMISME Ces placements collectifs à caractère immobilier ont connu des fortunes diverses, les fonds ouverts allemands se détachant très largement du lot. En effet, en termes de capitalisation, de grandes disparités existent entre les six pays européens ayant fait l'objet de l'étude : - en tête avec 50,22 milliards d Euros au 1 er janvier 2000, les fonds ouverts allemands ont nettement progressé depuis 1995 (d'environ 62%) ; - les SCPI françaises, qui ont redémarré à partir de1998, atteignent, au 1 er janvier 2000, une capitalisation de 10,07 milliards d Euros, proche de son niveau d'avant la crise immobilière des années 1990 ; - en cinq ans, la capitalisation des FPI suisses a légèrement progressé de 5,25 milliards d'euros au 1 er janvier 1995 à 6,83 milliards d Euros au 1 er janvier 2000 ; - les SICAFI belges, depuis leur création il y a cinq ans, se sont fortement développées, atteignant une capitalisation de 2,34 milliards d Euros début 2000 ; - les FII espagnols n'ont véritablement commencé à se développer qu'en 1998, et capitalisent 0,88 milliard d Euros au 1 er janvier 2000 ; - les FI italiens, de développement encore plus récent, capitalisent 0,62 milliard d Euros début

4 LA DIVERSITE EUROPEENNE Les principes de base sont naturellement identiques pour tous les fonds immobiliers : des règles sont définies en matière d'autorisation de création et de gestion, de diversification des investissements, de gestion des actifs, de liquidité des parts et d'information des épargnants. De plus, le caractère obligatoire de l'expertise des actifs est commun à tous les pays. En revanche, les législations diffèrent fortement en de nombreux points, dont les principaux sont les suivants : - les fonds allemands, belges et italiens peuvent détenir, en plus des immeubles, des actions de sociétés immobilières ; - les fonds allemands et italiens peuvent également détenir des liquidités importantes en sus des actifs immobiliers ; - l Espagne et la France ont réglementé les travaux effectués sur leurs actifs immobiliers ; - l Espagne, la France et l'italie interdisent aux fonds immobiliers toute activité de promotion immobilière ; - en ce qui concerne l arbitrage des immeubles, les lois espagnoles et françaises ont imposé de très strictes conditions ; - en matière d'information communiquée aux épargnants, si tous les fonds immobiliers européens publient des rapports semestriels et annuels, les fonds ouverts allemands et les SCPI françaises se différencient des autres sur deux points : la communication d'un ensemble d'informations précises préalables à la souscription ; des informations beaucoup plus détaillées sur la gestion et le patrimoine ; - enfin, le principe de transparence fiscale prévaut pour tous les fonds immobiliers européens (à condition pour les fonds suisses de détenir leurs actifs immobiliers au travers de participations dans des sociétés immobilières) ; cependant, l'hétérogénéité des fiscalités sur le revenu 4

5 et les différentes normes de droit commun ou d'exonération des plusvalues sur cession de parts, aboutissent en pratique, à une fiscalité nettement plus favorable en Allemagne, en Belgique et en Suisse sur les fonds immobiliers que dans les autres pays. septembre 2000 Annexes : Statistiques sur les fonds immobiliers en Europe. PAYS Annexe 1 : CAPITALISATION en millions d'euros (1) [nombre de fonds] Allemagne [17] [16] [15] [14] [14] Belgique * [13] [6] [2] [2] [1] Espagne [5] [5] [4] [4] [4] France [248] [258] [262] [273] [282] Italie [7] Suisse ** [31] [31] [29] [29] [29] Sources: BVI, ING, Banif Immobiliario, IEIF, Fleming, Lipper Schweiz in Les Fonds Immobiliers en Europe, Etude OEE, juillet 2000 * Capitalisation boursière, hors Serviceflats Invest ** Fortune nette (1 = 1,6051 CHF au 31/12/1999) (1) au 31 décembre 5

6 PAYS Annexe 2 : COLLECTE NETTE en milliers d'euros (1) [nombre de fonds] Allemagne [17] [16] [15] [14] [14] Belgique * [13] [6] [2] [2] [1] Espagne [5] [5] [4] [4] [4] France [248] [258] [262] [273] [282] Italie [7] Suisse ** [31] [31] [29] [29] [29] Sources: BVI, ING, Banif Immobiliario, IEIF, Fleming, Lipper Schweiz in Les Fonds Immobiliers en Europe, Etude OEE, juillet 2000 PAYS Annexe 3 : PERFORMANCE GLOBALE (variation du capital+rendement) [nombre de fonds] Allemagne 3.0% 5.0% 3.8% 4.6% 5.4% [17] [16] [15] [14] [14] Belgique * -8.3% [13] [6] [2] [2] [1] Espagne 8.1% 4.4% 5.6% 2.6% 5.1% [5] [5] [4] [4] [4] France (1) 18.9% 1.8% -7.5% -7.5% -7.8% [248] [258] [262] [273] [282] Suisse (2) -0.3% 3.1% 17.7% 19.0% 13.6% [31] [31] [29] [29] [29] Sources: BVI, ING, Banif Immobiliario, IEIF, Fleming, Lipper Schweiz in Les Fonds Immobiliers en Europe, Etude OEE, juillet 2000 (1) France: hors SCPI fiscales (18,38 % de la capitalisation), dont la spécificité ne permet pas de comparaison cohérente avec les autres placements (2) Suisse: hors Centralfonds, Clair-Logis, Revit et UNIM (1,5% de capitalisation): données non obtenues. septembre